地产

多伦多警方曾在这栋独立屋里缴获265棵大麻植物。加拿大安省华人魏先生发现自己不小心买了大麻屋，立即终止合约，激怒卖家。打了两年官司，买家赢了初审，但卖方上诉法庭判决后，魏先生非但没拿回定金，还要赔偿卖家上万元。 2017年8月底，初审法官卡瓦纳(P.J. Cavanagh)判卖家贝逖夫妇败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元。这对夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元押金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿贝逖夫妇。 然而今年5月24日，安省上诉法院的法官搁置了初审法官的判决。取而代之的是，卖家贝逖夫妇(The Beattys)可获得1.5万元(加元，同下)的赔偿。 魏先生称，这项判决不公平。他不要大麻屋，与地产经纪第一次见面时就明确表示，绝不会买大麻屋。如今他已遭受很大损失。他还没想好是否要上诉。 魏太太表示，惹上大麻屋很麻烦。截止今年3月中旬，她先生已支付律师费3万元-4万元，如果上诉，还要花更多钱。 误签多伦多大麻屋 2016年，魏先生看中的独立屋位于多伦多士嘉堡的华人聚居区 Huntingwood Drive与Midland Avenue一带。同年5月，魏先生与贝逖夫妇签约买下该房产，价格为91.6万元，魏先生付给卖家的地产经纪3万元押金。 签约后，魏先生的地产经纪在网上搜索后发现，该房子在贝逖夫妇购买之前曾是大麻屋。多伦多警方后来声明：警方于2004年在该物业缴获265棵大麻植物。 作为两个小孩的父亲，魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求贝逖夫妇退回3万元押金。这笔交易告吹后，贝逖夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 法官：买家没故意蒙骗 魏先生花大约两年时间官司，一直打到安省上诉法院，即安省高等法院。上诉法院重新解读本案后，判他败诉。 法官在裁决文件中写道，本案的核心问题是那项非法物品条款：贝逖夫妇在合同中声明并保证，在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物品;据他们所知，该房产从来没有被用于生产或种植违禁物品。 法官表示，贝逖夫妇提供的保证是有限的，并非绝对的。有可能它曾是大麻屋，只是他们不知道而已。事实上，种植大麻的事情发生在10多年前，那时这对夫妇还没买该物业。他们得知此事后，也感到非常意外。截止签约当天，贝逖夫妇确实不知道种大麻的事，并没有故意蒙骗魏先生。 如何识别大麻屋? 安省地产局表示，屋内的大麻植物被销毁后，房子仍对人有害。为了卖房，房主通常会把大麻屋彻底装修一遍，如改装火炉、刷新漆等，以掩盖种植大麻给房子造成的损坏。 为了种植大麻，不法分子使屋内的湿度很大，导致屋内有许多霉菌。装修后，人们不容易察觉大麻屋内的有害物质。甚至对于一些专业人士来说，识别大麻屋并非易事。业主对大麻屋的翻新往往停留在表面，细心的专业人员还是可以看出破绽。 地产局建议，买家找独立的验房师帮忙。如果房子含有毒物质，验房师可鉴别出来。要想找到合格的验房师，民众可登录加拿大验房师协会网站(www.cahpi.ca)或安省验房师协会网站(www.oahi.com)。

根据全球知名咨询机构Demographia的调查（Demographia International Housing Affordability Survey），多伦多仍然是全球房屋最难负担的城市之一，仅次于香港，悉尼，洛杉矶和伦敦，排在第5名。 由于接受调查城市的人口在500万以上，因此加拿大另一个房屋负担超重的城市温哥华并没有进入这个排名： 这个排名的主要依据是城市的中位数房价与家庭年收入之比，只要房价的中位数超过家庭税前收入中位数3倍以上，那么该城市的房屋就处于难以负担的范畴了。若在3.1-4.0之间，就属于中等难以负担，4.1-5.0之间为严重难以负担，超过5.1则是极难负担： 因此若按这个比率，实际上多伦多的房屋比纽约都更难负担。其中香港的比率为19.4，悉尼12.9，多伦多7.9。而在2004年，多伦多的这个比率只有区区3.9。 多伦多房屋难以负担的很大原因，是近年来的房价疯涨：过去5年来，多伦多房价上涨60%，今年也涨了3%。 今不如昔：房价涨收入减年轻人买房难 UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw用房价/工资之比千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别进行过专题研究： 在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！

　　随着加拿大大学和学院的入学人数不断增加，讲堂、实验室和学术办公室的空间越来越小。校内和校外学生宿舍也是如此。 　　目前有超过150万名全日制学生在加拿大的大学和学院就读。这就产生了对出租住房的巨大需求，特别是在租金高的大型城市中心。   　　而且现在，学生并不是唯一对学生住房感兴趣的人。 　　此前被忽视的这一领域对投资者来说是一个好机会，英国的房地产服务供应商Savills 指出，目前收益率高于许多行业。 　　今年早些时候，加拿大退休金投资委员会（CPPIB）宣布，其合资企业Scion Student Communities收购了价值11亿美元的学生住房产品。该产品涵盖美国20个大学校园市场，共13,666张床位。 　　经济学家最近的一份报告显示，随着主权财富基金日益瞄准该领域，学生住房在2016年吸引的全球投资达160亿美元。 　　加拿大也有这样的机会。这里以学生为中心的住房的增长无法满足大专以上学生人数的增长。在多伦多这样的城市，需求最为严峻，由多伦多四所大学校长主办的合作项目StudentDwellTO就旨在为学生住房寻找解决方案。 　　尽管大学可能试图通过自身更多地参与，来获得更大的学生住房份额，但这是错误的。大学从事的是教育业务而不是租赁住宿。他们应该鼓励和促进私营领域的发展，私营企业有经验和资源帮助新兴的学生住房市场在加拿大逐渐成熟。 　　SVN Rock Advisors公司的经纪专门从事学生住房融资。他们估计，加拿大学生住房尚未满足的需求超过41.6万张床。这应该不会让人感到意外，因为数百万人入了加拿大的大学，但校内床位总数只有121,164个。 　　SVN估计，目前加拿大各地的专用校外床位数量为39,178个，其中近一半位于Kitchener-Waterloo地区。 　　估计这类住房的需求量很大，蒙特利尔需要51,000张床位，多伦多需要32,000张床，渥太华需要21,500张床位。 　　从投资角度来看，以下数字有利于学生住房而非其他住宅租赁项目。例如，140,000平方英尺的专用租赁空间可容纳140套约220人。SVN负责人Derek Lobo表示，同样的空间可容纳450名学生，租金能增加30％。 　　预计加拿大对学生住房的需求将会上升。加拿大大部分地区的人口现状以及世界各地对教育需求的增加意味着未来国际学生在大学入学人数中的比例将更高。 　　在2011-12和2015-16学年期间，加入本科或同等学历课程的全日制加拿大学生人数仅增加2％。相比之下，在加拿大留学的国际学生人数增加了52％。在曼尼托巴省和卑诗省，国际学生人数分别增长88％和74％。 　　随着加拿大大学在全球范围内竞争吸引国际学生，他们必须认识到“居住生活”是教育体验的重要组成部分。由于大学专门提供教育服务，因此他们应该与私营部门投资者和物业经理合作提供优质的住房服务。 　　破败的学生住房已经过时。学生和他们的父母期望并要求高质量的住房。鉴于稳定的需求来源和支付意愿，私营部门可以将学生住房发展成为一种成熟的房地产投资类别。

　　虽然今年仍有不少加拿大人(45%)计划翻新他们的住房，但为此所做的预算就平均下降了7%，至大约1.1万元，达到5年来最低水平。原因主要是更多的房主把关注重点放在住宅维护和维修上。 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)最近所做的调查显示，加人仍很看重投资自家房产的价值，但会采取更实用的办法，将重点放在成本较低的项目上。   　　CIBC的个人和小型商业银行业务执行副总裁彭纳(Edward Penner)表示。"无论翻新项目规模大小，第一步都是要弄清楚所能负担的费用，以及如何支付，这样就可享受个人空间而不必担心超支和不必要的债务。" 　　调查显示，今年有45%的加拿大业主打算翻新住房，较去2017年的48%，下跌3个百分点。业主计划的平均花费是1.1万元，去年则约为1.18万元。 　　安省居民的平均花费为1.36万元，为全国最高，但仍比去年的1.6万元低很多。阿省省民翻新的平均预算只有8,100元，是全国最低，却又比去年的7,400元要高。 　　卑诗省居民的平均支出，也从去年的1.32万元，下降到今年的9,900元；魁北克省和大西洋地区的平均消费额则分别为9,900元和9,500元。 　　翻新项目包括基本维护(52%)、美化环境(39%)和浴室装修(39%)。多数人(86%)认为任何翻新都是对其房屋价值的投资。有59%将使用现金或储蓄来资助他们的项目，而有29%将用贷款，信用额度或信用卡支付成本。有五分二(44%)受访者将立即支付费用，而三分之一(34%)用一年摊还，另外15%预计不会在一年内支付，而需要更长时间。 　　调查还显示，加拿大西部的业主，比2年前有更多人计划翻新房屋，但他们的预算额却大幅下降。 　　从全面装修转向预算更合理的修补，如油漆、换地板和一般修理。 　　在阿省，虽然预算比去年增加了9%，但是比2016年平均花费2.3万元时，还是下降了65%。同样，在卑诗省，同期相比，也从去年15,522元下降35%，至9,900元。

　　卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李静的诉讼案。 　　中国买家李静(Jing Li，译音)指外国买家税违法而状告省府一案即将审理，李在最近呈交的法庭文件中指出，外国买家税尤其针对中国人，又指该税延续对亚洲人尤其是华人的偏见及刻板印象，并指外国事务属于联邦事务，不是省府管辖范围。 　　李并进一步引用加拿大与许多国家签署国际协议，不应该区分加拿大人及外国人在税务上的待遇。有专家认为，该案被认为是挑战加拿大有无针对外国人课税的权利，等于直接挑战加拿大主权。卑诗最高法院将于6月25日开庭审理李的诉讼案。法官如果判决认定外国买家税违法，则未来有可能引发大型的集体诉讼案。 　　李静来自中国并在2016年6月于利载拿大学(University of Regina)完成公共行政硕士后搬到大温地区，于2016年7月间距离省府公布将实施15%的外国买家税约一周前，签定合约同意购买兰里的一间城市屋，合约价格为55.9万元，另加货劳税。她指首期是她父母一生积蓄，并向她祖母和亲友借钱筹得，不料外国买家税实施，她指为了不损失已经缴付的5.59万订金，她父母惟有再借钱。 　　李指，外国买家税歧视来自国外的人士，令她感觉"加拿大并不要她"(I am not wanted in Canada)，而她感到这股愤怒朝向像她一样的中国人，以及其他亚洲人，这与外国买家税实施之后，助长对华人及对亚洲人不公平歧视，以及加深对华人的刻板印象有关。 　　李静在法庭文件中说，该税对于亚洲人，尤其是中国公民产生不成比例的影响；而该税更阻碍了外国人想在大温地区定居的移民计划，尤其是中国公民。李认为，该税令到长期以来对于亚洲人的偏见以及刻板印象得以延续，尤其是针对华人。 　　《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)有文章分析，在全球化以自由贸易浪潮之下，跨国公司及自由主义者(libertarians)不断呼吁各国"开放边界"(open borders)，令到现在并不流行捍卫主权。但多数加拿大人仍是相信，国家针对非公民或是非永久居民课税或是实施某些规定，仍是合情合理的。 　　李静及省府双方在针对外国买家税的诉讼案中，均请出了多名学者及专家作证。例如原诉人一方取得了卑诗大学(UBC)社会系教授劳斯特(Nathanael Lauster)，及UBC历史系教授余全毅的口供。与讼的卑诗省府则取得UBC教授莱(David Ley)以及西门菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦(Andy Yan)有关口供。劳斯特的口供指出，外国买家税反应了反华情绪已经变成一种"道德恐慌"，而导致了最后凡事都"怪罪外国人"。他说，中国买家此时成了代罪羔羊，而外国买家税的起草以及实施，已反映并挑起仇外及种族偏见，尤其是助长了仇华倾向及氛围。 　　他甚至认为外国买家税已挑起"黄祸"的讨论，不管在传媒报道或是推特上，中国移民以及中国买家均是被议论的目标。 　　李静除了指该税已构成歧视华人外，还指根据加拿大与许多国家签署的国际协议，申明加拿大对外国人的待遇不能差过对于加拿大人，甚至有协议还提到，如果对外国人有差别待遇，那么形成的损失则需要由加拿大政府作出金钱赔偿。李还强调，有关对外国人的事务，更不是卑诗省政府能管，指卑诗省因此不能制定与外国人有关的法律。 　　省府则反驳李的指控说，没有任何证据显示，本省实施的外国买家税会影响加拿大与外国的贸易关系，因此与加拿大和各国签署的贸易协议无关。而根据加拿大法令，国际协议除非经过特别立法并已实施，否则并不会对加拿大的国内法造成任何束缚。 　　卑诗省的外国买家税于2016年8月实施，开始实施时税率是15%，新民主党上台后，省府于今年2月将税率调高至20%。

现在年轻人买房有多难？UBC人口与公共政策学院的教授Paul Kershaw对此进行了专门研究。 金融邮报（Financial Post）的报道说，这位教授用了房价/工资之比来分析千禧一代（25-34岁年龄组）与他们父母一代的差别：在上世纪70年代，比如说1976年，婴儿潮一代也正处于现在千禧一代的年龄段，那个时候经通胀调整之后的平均房价为$213,030，全职工作年轻人的中位数收入是$54,700，因此房价与收入的比率大致为：4:1。 到了2017年，加拿大的平均房价已经涨到了$510,179，但同一年龄组的中位数收入只有$49,800，房价与收入的比率是多少？10:1！ 而在房价高的省份或城市，这个比率更是惊人：安省是12:1，温哥华则是14:1！ Kershaw教授说，与父母辈相比，加拿大全国的房价涨了十几万甚至几十万，但年轻人的每年的收入反而减少了近$5,000元，你要现在的年轻人去买房，靠他们那点收入确实难！ 再说，现在就是你买下了房，若与父母辈相比，年轻业主们的房屋按揭负担非常之重：回到1976年，业主在付了20%的首付之后，打5个月的全职工足以付掉一套平均房价宅子一年的按揭。 但到了2017年，同样在在付了20%的首付之后，加拿大全国的年轻业主要打6个月的工才能付完当年的按揭，意味着要比父母辈多做1个月工才能付完按揭。安省业主则要打6.5 个月的工，BC的房价高，那里的业主更要打8个月的工才能付完一年的按揭。 虽然今年4月全国各类房屋的房价比一年前下跌11.3%，均价跌至$495,000，但独立屋的价格仍然很高。这就迫使年轻业主们改变买独立屋的初衷，趋之若鹜地购买公寓，或是镇屋及排屋。这个趋势导致公寓价格急升，一年来公寓价格跳涨14.7%，镇屋及排屋也涨了6.5%。 此外，并不是所有的年轻人都有能力买房，但租房的年轻人也感受到压力，就是租金的上涨。根据地产公司Urbanation提供的资料，今年第一季度多伦多租金涨幅达到11%，平均月租金升至$2,206。 不过，也有人不同意上述说法，主要依据是，上世纪70和80年代利率非常高，那时候的年轻人买房也不易。 但多伦多一家投资咨询公司（Gluskin Sheff + Associates Inc.）的首席经济学家David Rosenberg指出，作为过来人，他清楚那个时代的高利率，80年代有段时间甚至越过了20%。但他强调说，那时候工资涨得也厉害，可以每年涨8%，甚至9%。他仍然坚持认为，现在的年轻人比他30岁左右那时候买房要难许多。 按他的估计，现在在多伦多买套一般的住宅，一个普通家庭需要近8年的收入。这个数字可能比历史上的平均数高出一倍，这完全是不正常的。 他的看法是，要现在的千禧一代更易买房及更有能力负担房屋，这个房价/工资比率必须调整。而调整的手段不外乎两条：一是年轻人的收入大涨，但这看起来有些困难；再就是房价猛跌，这有可能性，但不能保证。

一所出租房屋的“出租”标牌上贴着手写的海报，带有令人震惊的种族歧视。 海报上写着“不欢迎中国人”，并被贴在墨尔本东南部曼通的房地产招牌上。 葛伯曼·西南星期三上午在做收集工作时看到了海报。他说，我觉得很恶心。 墨尔本一所出租房屋的“出租”标牌上贴着手写的海报，带有令人震惊的种族歧视。海报上写着:“不欢迎中国人。” 葛伯曼·西南拍下这张照片。 今天早上我开车经过切尔滕纳姆，刚好看到这个房地产的牌子，上面写着“不欢迎中国人”。 巴克斯顿·曼通租赁公司的部门经理凯茜·哈里维尔告诉媒体，我们不知道是谁挂上去的”。我们对此感到厌恶。 哈里维尔女士说，星期三上午11点左右，她开车经过这栋房子，并说招牌已经被拆除。 该房产目前在房地产公司Buxton上出租，每周租金380美元。 当地人已经开始在社交媒体上抨击张贴种族主义海报的人。一位用户说，令人恶心的是，如果他们在澳大利亚合法，那么他们有一切权利租房。

26岁的JunJun Wu来自蒙特利尔，她在美国纽约呆了三年左右，因为纽约房价太高，以为多伦多的房价会稍低一些，但是等她到了多伦多后，发现事情并不是像她想象的这么简单。Wu在多伦多看房的时候，有些房子只有她在纽约租的公寓面积的一半，但是房价却是高的惊人。在多伦多花了一个月的时间找房子，Wu最终敲定了房子，但是这次找房的经历让她受尽了折磨，她说自己可能在多伦多待上一两年，这段时间过后，如果房价等生活开支实在是太高，她可能还是会回到蒙特利尔去。 她说，对于像她这样的中产阶级来说，世界上只有几个地区能让她觉得在纽约生活，所需要的花费也不算很高。这些地区分别是：伦敦，悉尼，香港，再有就是多伦多。 五年间，多伦多的房价上涨了60%，今年的房价又比去年增长了3%，虽然跟温哥华的房价比还有些差距，但是，多伦多的房价在世界难以负担房价的国家中第五位，这就意味着在加拿大，年龄在25至31的千禧一代，如果按照$3,8148的中等收入来算，他们基本上在多伦多买不起房。 为了给房地产市场降热，银行出台了更加严苛的借贷政策，人们的购买力已经下降了大约20%。但是多伦多的房价依旧没有下降，五月份，多伦多独立屋的车库平均价格都在$105万! 在多伦多租房也不是件容易事。今年年初，多伦多平均一个月的房租大概是$2206，比去年涨了11%。 Angie Mosquera今年23岁，从事软件开发工作，最近几个月她已经看了30套房子了，但是因为房价实在是太高，最终还是没能租下来房子，她曾经一度绝望到要离开多伦多，回家发展。后来，功夫不负有心人，她在市中心找到了一间比较小的公寓，租金一个月$1620，总算是找到了一间在自己的预算之内的房子。即便如此，交完房租，她的薪水基本上所剩无几，她原来是在蒙特利尔工作，来到多伦多后，工资涨了40%，本以为自己能攒下一些钱，结果大部分钱都交给了房东。 三年前，Justin Wood和他的妻子买了一套三室的Condo，当时花了$43万，现在这套房已经涨到了$61万左右，他们就把这套房子卖掉了，然后花了$80万在郊区买了套三室的独立屋，月供$3400左右，但是Wood通勤需要两个小时。

　　中国人对国外房地产兴趣飙升造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲国内房价和触怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。中国人境外投资的房地产，也带来外国城市房地产泡沫危险。 　　华尔街日报今天以中国购房潮席卷全球多地 西方城市束手无策为题的报道引起广泛关注。该报道说，中国人对国外房地产兴趣飙升造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲国内房价和触怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。 　　该报道由发自温哥华，悉尼和北京的常驻记者撰写，表明中国人热衷的外国房地产狂购形成多种巨大压力，也引起泡沫危险。 　　报道说，就在不久前的一个早上，北京展览馆人潮涌动，这里的房地产展示交易会即北京房展吸引了成千上万对国外房地产感兴趣的观众。 　　中国人对海外房地产兴趣飙升已造成大批资本席卷全球多个城市，扭曲房价，激怒当地居民。无论何种限制措施都无法阻挡这股买房潮。 　　在温哥华，2016年中国买家抢购住宅导致房价每月同比飙升30%。当地政府对外国买家征税15%，中国买家遂转战多伦多，很快便推升该市房价。 　　安大略省官员去年4月也实行对外国买家征税15%的政策，以期遏制多伦多地区房价大涨。不过，面对温哥华与多伦多的限制政策出台，中国买家遂转战其他城市，并很快便推升其他城市的房价。 　　据报道指，中国去年在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房曾一度潮歇；然而，从去年8月开始，再次潮起。据21世纪经济报道指，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。 　　国际金融对中国人推升的外国大城市房地产泡沫提出警告。有报道引述瑞银财富管理关于2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。 　　报道警告在亚太地区，香港和悉尼的房地产泡沫风险也有上升。 　　报道指各国虽然出台遏制措施，但中国人购买外国名城的各种豪宅热情没有褪减。

　　多伦多地区楼市调整已有一年，至今低幢住宅屋价格纷纷回落，尤其是独立屋，跌幅超过10%，但共管柏文则逆市上升。 　　安省政府去年4月突然宣布楼市16辣招之后，二手市场量价应声走软，5月成交量按年下跌约2成，平均屋价由4月份的920,791元下挫至863,910元，单月急挫6.2%，亦即回吐逾5.6万。根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，过去一年，大多伦多地区综合平均屋价反覆下跌至稍逾80万元的水平，调整幅度12.4%。 　　不过，屋价下调基本上由独立屋带动。资料显示，这类低幢住宅同期间平均屋价由超过120万元回落至103万元，跌幅14.5%。 　　屋价较为便宜的半独立屋及城市屋的跌势较轻，分别下跌6.3%至79.2万，以及8%至64.5万。 　　相对于平均屋价，更能准确反映走势的基准屋价跌幅明显较细，应可令准卖家稍为安心一点。该地产商会每月市道报告显示，多伦多上月份综合基准屋价766,300元，按年下跌5.2%。独立屋及城市屋也有类似的情况，跌幅均缩细至10.3%及2.6%。值得一提的是，不论是平均屋价或是基准屋价，共管柏文的表现与大市背道而驰，分别上升3.2%至几乎56万元，以及10.2%至超过49.5万。

 西温一位著名房产经纪人于6个月前被裁定犯有专业不当行为后被罚款59,000元及上缴理事会费用7,500元，近日又被BC省房地产理事会执行吊牌一年的处罚。 由于这位名叫Shahin Behroyan的地产经纪已经提出上诉，这项暂停吊牌处罚因此暂停执行。 BC省房地产委员会于4月9日举行听证会并对西温地的经纪Shahin Behroyan处以吊牌一年的处罚。房地产委员会并于上周五公布这一消息。 2017年12月，审查小组发现Behroyan犯下职业不端行为，当时他涉嫌向卖家施压，要求卖家在2014年11月出售西温Kings Avenue 价值270万元的住宅时，向他提供75,000元的奖金。 审查小组指，Behroyan告诉卖家，要求购买房屋的要约取决于所支付的奖金，他说这笔奖金是给买方的代理经纪，而不是他自己。理事会裁定这种行为构成了“欺骗性交易”，违反了诚实行事的义务。 纪律小组指，纪律案件中的主要问题--奖金是房地产交易的“佣金总额的两倍多”，从68,000元增加到143,000元。 该小组在处罚决定中写道，“调查结论认为Behroyan先生的不当行为完全属于民事欺诈，”并补充说“构成了最严重的专业不当行为。”   该小组还发现Behroyan犯下的其他不当行为 - 包括没有告诉卖家他最近代理买家售出西温房子；他没有告诉卖家，买家的代理同意与他分享佣金；而且他没有告诉他们寻求独立的法律建议 - 这意味着买家没可能对奖金产生怀疑。 专家组得出结论“必须承担重大处罚，以充分反映（Behroyan）的不当行为的严重性。” 该决定将于6月1日生效。由于当事人Behroyan向金融服务法庭提交上诉，导致吊牌的处罚自动暂停，直到上诉得出结果。 根据房地产委员会的说法，过去3年总计发出了超过50次停牌处罚，对Behroyan的处罚则是第四个时间最长的暂停执照的处罚。

　　香港媒体6月5日报道，香港一对夫妇在买入一个汽车停车位不足9个月后，通过转售而赚取了惊人的260万港元(33万美元)利润。 　　周一，由新鸿基地产开发的、位于香港九龙区的天铸公寓大楼的停车位交易价格创下新的纪录，其换手价高达600万港元(76万美元)，即每平方英尺44444港元。 　　据土地注册处文件，作为卖方，这对香港夫妇在2017年9月以340万港元的价格买入。 　　作为香港何文田片区的豪宅项目，天铸每平方英尺价格远高于香港住宅物业的平均价格，根据仲量联行数据，整个香港地区的均价为15600港元，而香港九龙区的均价为16350港元。 　　此停车位长16.4英尺，高8.2英尺。值得注意的是，其交易创下了新纪录，而此前，全港车位最高价是518万港元。一名商业主管在2017年6月，买下香港西营盘一个停车位，致香港停车位价格首破500万港元大关。 　　值得注意的是，同一片区的小型公寓的均价为25248港元/平方英尺。 　　不过，这个价格依然低于由新鸿基开发的豪宅公寓项目。目前，位于天铸六号塔的一个1911平方英尺的四房单元，售价约为9800万港元，即51282港元/平方英尺。 　　中原地产的相关负责人Sandia Lau指出，“项目位于豪宅区，单元价值1亿港元。住在这里的业主手握大量现金，根本不在意这区区几百万美元，他们更看重便利性。“

　　为Metrotown新建的两栋高层建筑规划正在 本月进行公开听证会。 　　如果这两个项目都获得批准，一共将新建造537个住房单元，84个低成本老旧住房单元将被拆除。Concord Barker Project Limited Partnership提议在5895 Barker大道的联排别墅中建造一座34层高的大楼。Accord Properties则提议在 Marlborough大道6556号，6566号，6580号和6595号中选择建一栋24层高的建筑。公众听证会定于6月26日晚上7点在本拿比市政 厅举行。 　　Concord Barker Project Limited Partnership正在要求准许其在市政府拥有的Olive大街和5895 Barker大道的北部，东部和南部现有巷道上建造塔楼。塔楼底部将有联排别墅，共220套住房，包括单卧室，双卧室和三卧室公寓以及地下停车场。这里目 前用于出租的公寓楼三层楼共48个住宅单元。 　　Accord Properties则规划在Metrotown的邻区Marlborough建设与联排别墅一起的24层高住宅，共317套住宅单元。将建造初级的一卧 室，两卧室和三卧室住宅。目前，现场有三栋低层住宅楼。第9,10和17单元建筑将被拆除以建造新的建筑。 　　工作人员报告显示，这两项提案都与Metrotown的城市规划建设一致。  

　　近一年来加拿大房屋销量及房价齐齐下滑，房市已经出现冷却迹象，但加拿大的休闲度假屋市场仍然异常红火。根据皇家地产（Royal LePage）的最新调查，估计今年夏天度假屋市场畅旺，交易和房价均可能双双升高。 　　皇家地产的报告称，估计到今年9月份，加拿大休闲度假屋平均价格会涨5.8%，即从去年夏季的$442,239涨至$467,764。 　　推动度假屋价格上涨的两大买家群分别为进入退休年龄的婴儿潮一代，再是年龄在36-51岁的所谓X一代（Gen-Xers）。前者主要是为了购买退休屋，而后者正处于年富力强的时期，他们希望买第二套物业养育后代。 　　皇家地产的总裁 Phil Soper评论说，当加拿大房市变冷，尤其大都会地区诸如温哥华和多伦多房屋销量和房价下滑之时，度假屋市场需求很旺，最主要原因是受到本国强劲经济的带动。 　　Soper此言不虚，就在皇家地产发布最新报告之前，多伦多地产局和大温地产局分别发布5月份月报，GTA地区房屋销量比一年前下滑22%，而大温地区则下跌35%。 　　安省涨幅最大 　　如果分省区来看，全国以安省的涨幅最大，高达9.4%，均价将涨至 $535,885；阿省其次，一年涨幅也可能达到8.2%，均价涨至$770,100。 　　休闲度假屋均价下降的省区包括大西洋省份，平均跌幅或达8.1%，均价会跌至$228,754；而BC省的跌幅也有3%，均价会跌至$531,333。 　　皇家地产的报告分析说，从全国来看，大西洋省份本来房屋负担就比较轻，房价也不高，因此不少买家出低价买旧屋，然后推到重建自己的梦之屋，维持该地区度假屋的低价。 　　传统上BC省一直是度假屋交易活跃的地区，但该省今年2月宣布开征投机税，导致不少业主出售自住住宅以外的度假屋以避税，令度假屋售价下滑。 　　阿省居民也一直热衷购买BC的度假屋，但现在更多买家宁愿在自己省内买屋，尤其是旅游胜地Canmore以及落基山的一些度假村社区，导致该省的度假屋价格上涨。

  我曾不解，对于任何一个在北京等国内一线城市拥有一套房产的同学，卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子，人生理想不就实现了吗？ 终于，一个周末，忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学。因为大家基本都是学金融商科的，在高盛、摩根、汇丰等机构工作了10年，都特别给力，答题速度快，数也算得好。 答案回收上来后，我就很难平静了…… 先总结一下我问的九道大题： 1.在当地买一套两居室要花多少钱？ 2.持有和出售成本分别是多少？ 3.增值潜力是多少？ 4.如果出租，收益是多少？ 5.对外籍人士买房有什么限制？ 6.当地一般薪资水平的人对买房的态度是什么？ 7.一般什么年龄买房？ 8.作为一个中国人，你在当地买房了吗？ 9.当地装修的平均花费是多少？一般会请设计师吗？设计师有多贵？ 干货多，下面慢慢说，先上结论： 1.中国一线城市房价与全球其他不少顶尖城市不相上下。(其实这也不是什么新闻） 全球房价最贵城市排行榜，香港上海北京入围（图/深圳晚报） 2.不过如果考虑投资，除了房价本身，持有成本是重要考量，特別是纽约。纽约是高服务型城市，每年要交物业费和地产税。物业费很高，一个高端地产，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。 3.欧洲经济好的城市（西北欧、北欧）租售比常高，虽然涨幅平稳，但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了！ 4.欧洲、美国人，一般、顶尖在大城市都租房（一般人如果不是祖传房产也买不起），二线城市也会买房，毕竟货款等等可以扣税又能自住划算很多；而且像欧洲很多地方，比如荷兰，对租房者保障强大，最狠的是只要租客愿意续租，房东一般不能赶走。 5.有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后思维模式已经大逆转。目测新加坡居住条件最好，有赖于政府廉租房政策；香港最差。 6.买房贵，装修更贵。国外普遍人工成本高，大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要〜 7.请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的，在国内好的设计师相比性价比高。 8.世界看了一圈，在国内还要不要买房呢？个人觉得可能的话还是要的，特别是一线城市…… 9.不过，买房只是目标，自由才是梦想。（这是我的感想啦） 展开说几个具体的城市： •纽约、伦敦 伦敦（图/VisitLondon） 纽约（图/NYCGO） 不同区域的房子价位不一样，越到城市中心价位越高，周围相对便宜，每平米价格两三倍差别。市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米，差不多12-20万，稍微偏远的地方，人民币6-10万。在纽约定居的人，平均收入水平是5万美金，伦敦2.5-3.5万英镑左右，都买不起房；只有top 20%可以，剰下都是祖上留下的房子一代代传。 —般而言，国内小户型贵，因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室四室更贵，适合一般家庭居住，他们认为能在很小空间得到大户型难度更大，需求更高。 纽约一室到二室，平均价格是100-200万美金；伦敦也差不多，1000万人民币左右。持有和出售成本，除了房贷还有物业费和地产税；纽约是高服务型的城市，物业费会很高，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。伦敦也有物业费，但和纽约不在一个级别上；一年5000美元左右，地产税4000。纽约的地产税和物业费可以抵税，伦敦不可以。 另外还有出售成本的问题。在纽约，如果没有绿卡出售的话，国家会先收固定比例的税，20%没有。伦敦不存在这个问题。伦敦改革之后，地产交易税会高很多,同祥100万美元的房子，纽约closing(收房）交2.5万的交易税，伦敦要8万左右。 最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少，大多是职业工作者，外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房，本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此，增值空间来自城市未来就业，无论因旅游业还是金融行业等因素。 比如美国近几年金融行业回升，从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓，每年3-5%涨幅。伦敦还在高点，伦敦金融区刚搬了地方，周围社区刚刚翻了2-3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲，则买房有很大的不确定性。出租两个地方都差不多，一般出租减去房贷和固定费用，收益2%算平均水平（average） ,能达到5%是非常好的情况。 •荷兰阿姆斯特丹/鹿特丹 阿姆斯特丹（图/I amsterdam） 阿姆斯特丹两居室大概300万人民币，鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨，鹿特丹刚刚开始。 1)购买成本： -notary plus translator 1000-1500 euros -Tax 2% of houseprice -if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs 2)持有成本：没有房产税，但有物业税，每月150欧 3)租售比很高，大概5-10% The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible. 4)人工贵，一般不请设计师 •新加坡 新加坡（图/Vinepair） 1)新加坡当地80%的国民住公屋，中位数大约250万人民币一套；自住房产税很低，约千分之二/年，出租则千分之三/年。政府保障民生，不喜欢房价快涨，虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%。对外籍城市购房收印花税，最近约15-18% (没查），而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。 2)当地家庭收入中位数约4万人民币每月；通常结婚后先买公屋（便宜）；但公屋有收入上限，一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大，因为政府保障居者有其屋；公屋通常年轻时就可以购买，银行货款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，则是收入增长后因。 3)新加坡居住条件很好，房价便宜，租金收益3-4% (公寓），房贷便宜，适合家庭生活，值得购买。 4)简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工，各有专长）；稍微复杂可以找main contractor(也是包工头，但可以做更多或者找別人做）：再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做（有些设计师有自己的施工队)。 外国（新加坡）装修很多时候是动房子的架构，重新走水电之类的，而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多，请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的，费用相对高一些。价钱方面差得很多，从装修一个厨房需要花2-5万美金，到整个房子装修1万美金都有。 •日本东京 东京塔（图/Japan Guide） 1)东京都内好地段70平米的两居室大概7000万日元到8000万日元左右（450-600万人民币）。持有要交固定资产税，出售有佣金和资产增值税，出租毛回报率大概3%到4%，外籍人士没有限制。 2）当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了，习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自芾装修，设计师针对的是自己买地找房子的。 3）朋友买了投资型的一居室，自住是租房（租金是税前计算所以很合适）。 •香港 香港（图/香港旅游发展局） 1 )不同地段会差很多，好一点地段每平米16-20万港币，两室通常在50平，大约800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好，但租金回报较低，大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税，但没有限制。 2)基本上觉得工资追不到房价升幅，年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房，要不就要很省，要不就买那些20平左右的一房或studio flat。 •台北（一平米约等于0.3025坪） 台北（图/旅游台湾） 1）在台北好的地段，一坪需要至少28万人民币。通常最小的两居室要25坪，700万人民币。 2）增值潜力随经济波动，一坪25万-35万人民币变动。 3）300万人民币的房，租5000人民币一个月，整体租房投资报酬率低。 4 )外籍人士可以买房但限制多，可以贷款但复杂，并秉持平等互惠原则。 5）台北的房价几乎等同于北京的房价。当然，需要更努力打拼，才能买属于自己的房。一般人结婚时，通常会买房，经济状况一般的家庭，通常会由父母付头期款作为新婚礼物。 6）个人想要买房，因为想要有自己的窝。装修时会找设计师，因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档，低于10%较一般。 •斯德哥尔摩 斯德哥尔摩（图/Stockholm Travel Guide） 1 )斯德哥尔摩两房（两室一厅）差不多需要350万人民币。持有成本比较高，一般每月会有3000左右的物业管理赛，公共环境供暖这些。 2)增值潜力不错。出租收益比较高，外籍人士买房雲要有长期居留签证。当地薪资一般，但是负担一套房的贷款还是没问题，一股一工作就买，一套小的。（哥本哈根也差不多） 3 )由于人工贵，一般不会找设计师，都是自己去卖装修材料的地方想好。一百平米，30万左右。 •美国费城 费城（图/VisitPhily） 1 )持有成本包括地产税、保险与维护，大概需要1万美元；出售成本是2万美元；租金在1800美元左右；基本没有增值潜力；如果不货款，对外籍人士几乎没有限制（信息有局限性） 2）年轻人买房者的比例近年来有所减少，很多宁愿在城里租房住，也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。 3）装修的钱主要花在厨房和卫生间，很多人会翻修这两个地方，买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房，1万美金打住了。如果翻修，至少要3万美金。其他房间主要是买买家具，涂涂墙。 4 )有钱人当然会请设计师，这也是一份很得体（decent）的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。 •加拿大蒙特利尔 蒙特利尔（图/Local Montreal Tours） 1）蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币（二手房）到四五十万（公寓新房）不等，均价三十来万。 由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重，买房净价不贵，但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。 持有如果自住，除了日常房屋修缮维护，商业保险开销，还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施费。如果将房屋出租，租金计入收入，需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖，通常需要准备相当于房价1.5%的金额，用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。 蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后，从去年开始缓慢上涨，如果魁省经济复苏，住房有望保值甚至缓慢升值。（当然如果华人富豪组团来投资，大涨那是分分钟的事儿！）由于是加拿大著名的大学城，位于高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间，是非常稳定的收入来源。 在加拿大，除特定类型的投资移民之外，通常房屋所有权并不捆绑移民资格，因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同，相反，魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。 2）北美文化使然，本地普通工薪族以租房为主，租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后，会有买房打算。并且，相比起在市区买小户型公寓，很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。 3）目前我还没有买房，打算等移民手续办完，工作稳定且有一定积蓄付首付的时候，再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看，自住房比租房合算。如果家庭雲要，若干年后可以考虑在本地或者外地（外国）换一套更大的房。 4 )加拿大人热爱DIY ,人工成本较贵，而且home decor商品的品种门类十分齐全，购买渠道也很便利。因此据我所知，找设计师的不多见。 装修花费区别就大了！一百多平米二手房，纯拆除的费用平均在六七千加元，另外厨房、浴室改造，采暖系统更新，换门窗（这边冬天太冷太长，隔热防冻的门窗得特制）等等费用全得拆开来算，每一项都分得很细…… •华盛顿 美国华盛顿特区（图/Washington.org） 1）波托马克河畔，可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服务，大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米，总价75万美元上下。物业费大致800-900美元—月，税率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物业费就会大打折扣。 2)房价总体停滞，综合统计YoY (增长率)只有2%左右，高端物业甚至比前两年略低。 3)地铁沿线独立房和联排价格也较便宜，大致相当于帝都五六环之间，距地铁步行15分钟，学区中上，独立房，每平米也就是折合1-2万人民币，顶级学区一般房子较老，能到3万以上。相当于四环左右位置，据地铁5分钟步行，联排房大致3万人民币，物业费很低，租售比可达4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。 •西雅图 西雅图（图/CNBC） 1）西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市。 西雅图自然资源丰富，社会相对和谐，有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多祥，房价也变化多端，比如看海湾、看湖、一般的水，三面看山、两面或是一面价格都会变化很多，而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。 顶级区域如盖茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。 西雅图的一大头疼是新房很少，而新房往往是一个老房拆了建俩，总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级，因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子，顶级学区，大概在200万以上。1000多的平米也要180万。 2）西雅图的拥有成本还算可控，税费1%，居住的话销售税极高，将近10%，但州里没有所得税。 3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是定制（custom built），离豪华还差好多……比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比，建筑师和设计师还算公平——这是刚需，否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。 4 )室内装修设计可以2万搞定，也可以20万，浮动太大了。 •中国 个人觉得在一线城市如果是刚需，还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人，大家在选房的标准上差别还是蛮大的，比如外国人对坐北朝南这件事就比较不看重，不过呢中国的房型和国外差别也很大，所以不能照搬。 中国商品房是1990年代住房改革后才开始的，大量商品房上市是2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲，建筑历史长，户型多样，楼层少但层高感人等特点，我国商品房形成时间比较短,户型相对单一。 另外，在中国买房，如何选房也是个非常有趣的问题，选好了升值潜力大，两居室能有三居室的效果；选不好不仅出售难度高，而且住得不舒服。 最后特别感谢我的几位同字： 纽约：Shuo 伦敦：Shuo、Cyrus 东京：米斯特曹 荷兰：Zan 香港：Betty 台北：Eddie 斯德歌尔摩：Alfred 费城：Joseph 新加坡：Yang 蒙特利尔：Celia

近日，一位中国亿万富豪表示自己有意向购买哈德逊港湾有限公司（Hudson’s Bay Co.’s）旗下所属的，位于温哥华市中心的商业地产。此举被业界人士视作中国投资者有能力购买海外地产的一大体现，或者说是象征。   据相关人员透露，中国宁波的一位Z姓富翁正推进购买HBC旗下一幢6层楼建筑的相关事宜。目前，这桩交易尚未完全敲定。资料显示，这座奶油陶瓦色的独栋建筑被视为温哥华地区最好的房地产之一。因为该地区经济发达，对商业化地产的需求十分旺盛。据悉，这座百货大楼的业主正是和 RioCan 房地产投资信托公司有密切合作的HBC。该购买事宜传出后，HBC的官方发言人拒绝对外界的种种传闻和猜测做出评论，而采取同样态度的，还有RioCan的高级副总裁Jonathan Gitlin。   据《环球邮报》报道，表示出购买意向的Z先生净资产高达12.8亿美元，名列福布斯亿万富翁千余位次。此前，Z先生的房地产公司就曾以9400万加元的高价购买过 RioCan 公司位于温哥华地区的小型零售商店。但值得注意的是，那次购买是在中国出台相关政策，即将资本留在国内，并限制海外产地产收购事项前完成的。如今，在资本限制，以及中国政府管控海外房地产收购（今年年初安邦保险公司的事情就是一个例子）的大环境下，中国投资者是否还会继续购买加拿大的商业房地产，就是一个有待考察的事情了。目前，我们还不清楚Z姓先生此次购买是属于个人投资，还是公司企业行为，知情人士称，这座房产所签署的是附件条件合同，意味着此次购买合作有可能以遗憾告终。另有消息称，Z姓先生已经给出6亿加元的高价，他所期待的资本回报率约为3%，而这在温哥华地区已算是相对较低的了。 Cresa 商业不动产公司的顾问 Ross Moore 表示：“这是个很好的地段，但问题是，我们目前都知道百货公司的效益不好，又怎么能够提高它的租金呢？我不明白HBC为何会同意每年增长10%的租金措施，从以往经验来看，百货公司大楼的租金都是相对较低的。”当然，如果此次购买合作达成协议，那么这将是自安邦保险2017年年初花费超过10亿美元收购卑诗省某一养老院后，中国投资者在加拿大进行的首次大规模房地产收购举措。   据报道，HBC 去年刚刚透露这栋大楼的出售意向时，房产售价就一度冲至9亿加元。然而，如此高的价格势必引发零售商店的二次开发，例如：在百货大楼附近增加办公大厦或公寓住宅等。像之前所提到的，这其中也不乏隐患。比如这座房产长久以来被视作历史文化遗产，按理来讲该被保护；再比如，HBC 也有明确规定，任何出售交易都必须在不影响百货公司正常营业的前提下进行，而这一点明显不太可能实现。目前，HBC 计划对该房产进行回租，或将底部4层用于零售业务，而最上面的2层则租给总部位于美国的一家名为 WeWork 的共享办公公司。另外有消息称，Z姓先生会以长远眼光来看待这座房产。 与此同时，美国萨克斯第五大道精品百货店的零售运营商，也和其他零售商一样，面临着将房地产进行二次开发或出售的压力。 若追溯这种压力的根源，毫无疑问与利润收益挂钩。

　　大温地产局(REBGV)发表5月份大温地区的房屋销售数据，指受到挂牌数量上升影响，独立屋的成交/挂牌比率下降至14.7%，并预测到7月或8月便会跌穿12%，正式步入买家市场，楼价将向下调整。但是，城市屋和柏文的成交/挂牌比率仍然高企，即卖方仍保留相当高的议价能力。 　　报告指出，大温地区上月的整体房屋成交量有2833宗，按年下跌35.1%，较过去10年的5月份平均成交量低19.3%，可见市场气氛十分冷淡。以房屋类型比较，上月独立屋仅录得926宗交易，按年大幅下跌4成；城市屋则有476宗，同样按年下跌4成；柏文录得1431宗成交，按年减少近3成。 　　另一方面，上月在多重放盘服务系统(MLS)新挂牌的房屋共有6375间，较去年同月的6044间上升5.5%，亦较4月份的5820间增加9.5%。 　　REBGV主席穆尔(Phil Moore)表示，数据显示房屋成交量下跌，挂牌数量却不断增加，扩大买家的房屋选择，形容是过去两年的最高点。但是他亦强调，这情况仍不足以解决目前房屋供应不足的问题，指5月份的总挂牌量仍低于10年平均数达17.2%。 　　报告又指，5月份大温整体房屋的成交/挂牌比率为25.1%，其中独立屋更低至14.7%。一般分析认为，若比率低于12%便属于买家市场，房价会出现下调压力，相反比率持续高于20%的话，便是卖家市场，房价会上调。以此标准来看，独立屋正处于跌价边缘。 　　对此穆尔亦表示认同，指独立屋买家仍然抱着审慎观望态度，不敢入市，而传统上5月份是较多屋主把物业出售的月份，因此令成交/挂牌进一步下跌。他又说若情况持续，预测到7月或8月便会跌穿12%，独立屋正式步入买家市场，是自2008年金融海啸后首次。 　　报告指，大温城市屋和柏文上月的成交/挂牌比率分别为30.8%和41.7%，远高于20%门槛，即楼价仍有上升趋势。 　　楼价方面，报告指出独立屋在5月份的基准价为160万元，按年微升2.4%，城市屋基准价接近86万元，较去年同月上升16%，而柏文的基准价则有70万元，按年上涨两成，可见独立屋房价的上升速度明显较慢。

　　加拿大新斯科舍省的省会哈里法克斯是一个人口刚过40万的海滨城市。近年来，不仅中国移民明显增长，外国来的购房者也越来越多。 　　新斯科舍省房地产协会的主席马休・杭斯伯格（Matthew Honsberger）说，过去五年里，哈利法克斯的外国购房者人数一直在缓慢的稳步增长。在每年大约5000个房地产交易中，有约150至200个是外国买家，其中大部分来自中国。他说，这与五年前相比有了很大的增长，那时每年只有约50套住宅出售给非加拿大人。  　　马休认为， 这与多伦多和温哥华实施新法规，限制外国购房者的政策有一定关系。“温哥华增加了外国买家税，这促使外国买家开始寻找其他地方，还有就是，新斯科舍提供了令人难以置信的生活质量，并且房价相当实惠”。 　　马休补充说，他们现在已经知道，中国买家一般比较感兴趣豪华型住宅，而且一切装修都已完成。 　　加拿大广播公司的记者在城市北面的郊区贝德福德西区采访了一对年轻的中国人-周志航和熊紫燕。他俩都是在哈利法克斯读书的中国留学生，在读书期间相识相恋。他们在去年11月买下一栋售价60万加元，有五个卧室的独立屋。 　　熊紫燕说，他们在这上学期间就爱上了这座城市，这有很多原因，包括他们在中国生活的城市离大海很远，也包括这里的生活节奏比较慢。她说：“在海边过一种简单的生活是我们的梦想，也是促使我们下决心在这里买房的驱动力”。 　　周志航则说，房价也是他俩决定留在哈利法克斯的原因之一。他们曾经估计过，像他们买的房子在温哥华或多伦多要花费400万至500万加元。“这里的房价非常合理，所以我们可以买得起更好更大的房子”。至于为什么要买有五间卧室的大房子。他说，是从长远考虑的，以后要接父母过来，还要有自己的孩子。 　　小两口说他们喜欢窗户又多又大的房子（David Burke/CBC） 　　在他们居住的小区，还有三个邻居也是来自中国。周志航说: “我们都很高兴在这里买房，并留下来。因为我们真的不想离开。我们就住在大海旁边，这是一个美丽的城市”。 　　马休说，移民购买高端住宅的增加，可能会推高地区住房成本，但他们给当地经济带来的利益将远远超过这一点。 　　哈利法克斯商业房地产咨询公司的经理亚历桑德拉・艾伦（Alexandra B .Allen）也认为，随着人口老龄化，需要移民帮助推动经济增长。她并不担心高端住房销售增加会推高房价。“因为房地产价格上涨并不是因为单一原因。我们大西洋省份有一个非常稳定的房地产市场”。

　　"华埠声音"发言人Steve Lee（左三）重申反对修订华埠发展计划的立场。（电视画面） 　　反对华埠发展修订计划的团体"华埠声音"(Chinatown Voices)昨日在华埠一间老字号烧腊店重申立场，要求温市政府保留现有的华埠发展规例与高度限制，容许华埠兴建高楼以增加居民人口，振兴区内经济。 　　华埠发展修订计划引发争议，代表华埠超过一半业主的"华埠声音"昨日在元昌烧腊店重申反对立场。该团体发言人Steve Lee表示，他们满意现行的发展规例，认为不应该进行修改，指出这些规定都是由华埠11个组织，包括中华会馆、中侨等于2012年经过深思熟虑后同意订立的，包括限制堂所林立的片打东街(E. Pender St.)的建筑高度，保存历史面貌，但开放其余地区例如奇化街(Keefer St.)的发展，容许兴建密度较高的楼宇。 　　他续指，修订计划中容许兴建单层建筑的做法并不合理，难以配合邻近社区的发展方向，他又以福溪平地(False Creek Flats)和福溪东北区域(Northeast False Creek)规划为例，指这两个计划可带来数以万计的职位和居住人口。 　　Steve Lee指，该团体不满市政府没有就修订谘询华埠商户、业主和居民。 　　他说在"华埠声音"的一次会议上，有多达24个华埠商户表明，百份百支持区内有更多居民和市民消费，希望随着居住人口增加刺激零售业，而限制发展只会走回头路，促请温市政府减慢进程，让他们有更多时间与市府的规划部门沟通，不应仓促行事。 　　出席昨日活动的亦包括华埠商业促进会主席霍启恩和华埠商会主席陈耀辉。元昌烧腊店店主黄先生亦表示支持"华埠声音"的立场，认为楼宇高度限制不应向下调整，应继续容许发展市场柏文，又说华埠已经没有以前那么兴旺，其中一个解决方法就是兴建房屋，增加居住人口。他亦支持为华裔长者兴建更多房屋，指此举可吸引年轻人到华埠探望父母，带动区内消费。 　　温市议会预料今日将表决是否就有关的华埠发展修订计划举行公听会。根据修订内容，市府职员建议禁止华埠南区(HA-1A)兴建楼高超过90尺的新建筑，取消原有的更改土地用途申请程序，即超过该上限的兴建项目市府将不再考虑。此外，建筑楼层数目、店铺宽度、地积比率等都设置新上限，以确保华埠历史面貌得以保存。

5月份大温地区许多独立屋的售价远低于政府的评估价格。 根据ThinkPol的爆料，截至6月1日在温哥华MLS销售的系统中，139套独立屋住宅销售中有84套销售价格低于其2017年的评估价值。 别不相信，看证据吧！    

据buzzbuzzhome.com报道，加拿大房屋市场已经冷却了好几个月，因为要适应了新的压力测试、利率上涨以及温哥华和多伦多的国外买家税政策。   根据RBC环球资产管理公司首席经济学家Eric Lascelles的说法，这种下滑可能比政府预期的更糟糕。   “多伦多房屋销量自高峰期以来下跌近50％），其他地方也是如此，纽芬兰下降31％，卑诗省下降30％，阿伯塔省下降23％， 萨斯喀彻温省下降18％等等，“他写道。“魁北克省相对好一些，但也下降了3％。”   为了更仔细地研究监管部门是如何影响市场，BuzzBuzzNews用数个图表全面而直观地显示了房屋市场的趋势。   1.几乎每个主要城市的房屋拥有率都下降     加拿大丰业银行比较多伦多，温哥华，卡尔加里和蒙特利尔四个城市在过去四十年的房屋拥有率。   结论：自从去年这个时候的高峰之后，现在除了蒙特利尔，每个城市在过去几个月的房屋拥有率都出现大幅度下降。   2..全国房屋销售持续下降     加拿大房地产协会（CREA）追踪了过去一年的房屋销售情况。   结论：在1月份出现大幅下滑后，销量继续下滑，其中4月份下降2.9％。正如CREA报告，上个月当地60％的房屋市场报告销售量减少。   3.全国房价也下跌     加拿大房地产协会（CREA）跟踪了过去的一年里全国的房价。   结论：4月份价格同比下跌11.34％，全国平均价格略高于495,000加元，较2017年4月的平均价格54万加元大幅下降。   4..市场仍处于平衡     Scotiabank Economics追踪了过去的18年中，全国的销售与新上市房屋的比例。40％到60％之间的比例被认为是平衡的，高于或低于这个区间的读数则分别为卖方或买方市场。   结论：在2017年4月从卖家市场急速下跌后，市场尚未完全恢复并回升。

安省省选已经进行到最后阶段了，到底花落谁家将在6月7日揭晓。 不过，多伦多太阳报在周六的一份报道让有房一族炸开了锅。 按照新民党的计划，为了打击金马蹄地区炒房的人，让更多人能够负担的起住房，有两套房的业主每年都要交数千元的房产投机税。 目前，安省对外国买家收取一次性15%的税。而这项计划中的新税不仅仅针对外国买家，还有那些在安省并未缴税的炒房者。 2017年多伦多住宅平均售价是$735,021，超过这个价格符合界定标准的二套房每年需要交$14,700的税。 新民党预计，这项计划配合现有的非居民投机税(NRST)，第一年可以给政府带来$6.71亿加元的收入。 新民党本次的竞选政纲是“Change for the Better”。 这项政策是模仿卑诗省，不过卑诗省的政策正在受到省外房主集体诉讼的威胁。 新民党表示，将努力确保此项税收不会波及有度假屋的家庭，并且不会对出租的房源产生负面影响。“不适用于已经出租出去的房屋，只影响那些长时间闲置的房屋。”新民党计划 从开始的每$1,000估价每年征$5投机税，逐步上涨到每$1,000估值征$20投机税。 卑诗省政府预计在三年内通过这项税收进账$4.87亿，这和安省新民主党计划每年带来的数额大致相同。 外国买家税在2017年4月21日至2018年2月16日期间的收入是1.73亿元。 新民党打算在哪些地方实施新税? 从整体上讲，和外国买家税的覆盖范围是一样的，具体地方如下：多伦多，巴里，布兰特，布兰德福德，达弗林县，达勒姆地区，圭尔夫，哈尔代曼德县，哈尔顿，汉密尔顿，卡瓦塔湖市，尼亚加拉，诺桑伯兰郡，奥里利亚，皮尔地区，彼得伯勒和地区，锡姆科县，滑铁卢，惠灵顿县和约克地区。 安省三大党派对外国买家税的态度 保守党：反对，认为这项计划治标不治本，计划取消; 自由党：支持，继续实施15%的外国买家税; 新民党：支持，将把外国买家税升至20%。 网友热议： @Hagenaar：我支持NDP这项新政。买房投资，然后把房子租出去是一回事，买房投资，然后长时间闲置是另一回事。很多地方都实施这项税，应该不难实施。这样一来，炒房的人会把房子出租，也能增加出租房源的数量。如果不愿意出租，有部分炒房的人可能就放弃炒房了。 @heavyRfoot：我觉得政府在越界。如果我辛苦工作买了房，为什么我不能自行处理自己的房子，为什么我不听从新民党的安排，就要多交税呢?

加拿大卑诗省温哥华近年出现前所未见的房市热潮，狂涨不止的房价让当地许多人望房兴叹。官员为解决民众买不起房的问题，正试图采取各种税收措施遏制需求，其中一些更瞄准外国买家，而当局祭出这些打房措施，不少屋主都相当支持。 纽约时报报导，温哥华房价贵到政治人物想以重税打压房价，而许多屋主竟举双手?成，虽然房价走跌会让他们的资产缩水。 屋主受惠却更焦虑：让这地方清醒过来吧 住在温哥华郊区的退休飞机技工威尔许说："我想看到一次修正，让整个地方清醒过来。若我损失20或30万，能让孩子们留下来，能让这个地方有未来，那就这样吧。"2000年买房的他，如今因房产增值成为了一位纸上百万富翁。这让他感到更焦虑，而非快乐。 温哥华跟全球许多城市一样面临房价飙涨失控问题，大量居民被迫迁出，许多年轻人无力支付房租，且认为自己永远买不起房。 宽松移民政策加持 大量中国买家涌入 温哥华房价飙升部分原因来自其吸引力，在自然美景、温和气候及加国宽松移民政策加持下，这座城市吸引了大批外国买家，尤其是中国大陆买家。 去年的省级地方选举议题几乎完全集中在房价，在卑诗省执政16年、中间偏右的卑诗自由党因此败选，中间偏左的卑诗新民主党掌权。新民主党一上台就全力打房，不仅试图增加住房供给量，还提出一系列旨在遏制住房需求和赶走海外买家的措施。 亡羊补牢 政府大力打房 新民主党将外国人购屋税自15%上调至20%，并计画对买第二间房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者，课征更高的房屋税。温哥华市府也实施对空屋额外课税等多项打房措施。 卑省财政厅长詹嘉璐在一场专访中说："无疑地，我们采取的许多措施都是大胆的，但若我们真要解决这场危机，它们是极其重要的。" 这从政治上来看似乎是危险举动。三分之二加国民众拥有自己的房屋，也希望透过投资房地产赚钱，但一些民调和访谈显示，温哥华房价已涨到让居民震惊，连许多屋主也希望市场降温。 2016年，温哥华的非营利组织安格斯里德研究所进行民调，发现大温哥华都会区约三分之二居民希望房价下跌，连屋主都有半数希望房价止涨下滑，五分之一屋主甚至表示希望房价大跌三成以上。 温哥华房价三年飙涨60% 民众忧"买不起房" 安格斯里德研究所执行长柯尔表示，如果房价真的崩盘，许多民众对房价问题可能会改变意见。不过，民众普遍对房价感到震惊甚至绝望，担心他们自己或亲友买不起房。 安格斯里德在今年的另一项民调显示，大多数卑省民众支持新民主党政府的打房举措。 根据大温哥华地产局数据，当地房屋及公寓价格在过去一年上涨了16%，过去3年更飙涨约60%，而这些涨幅之所以惊人，是因为温哥华的薪资水准相对偏低，不像硅谷、纽约和伦敦有不少高所得科技和财经工作，推升房价。 西门菲莎大学城市项目主任甄瑞谦说："我们有很多工作机会，但你可能需要两三份工作才能负担得起住的地方。" 都是外国买家的错？建筑法规、都市计画跟不上需求 一户富裕的华人移民家庭到西温哥华郊区别墅看屋。 （法新社） 有人认为，太多外国人到温哥华置产投资，尤其是中国大陆民众视温哥华为移民首选城市，是推高房价的原因之一。至于温哥华房市需求有多少来自于中国买家？根据甄瑞谦的分析，政府统计数据显示，外国买家在温哥华都会区拥有约5％住房，但近年来新成屋被外国人买走的比率，却是5%这个数字的好几倍，这也有助于解释为何建案激增，对降低房价却没有多大作用。 另外，这项统计肯定低估了外资的影响力，因这些数据排除了从海外获得资金买房的加国移民。 一些房地产业者则认为，中国大陆买家数十年来持续涌入温哥华，因此近年来的房价问题并非出在大陆人，而是当地建筑法规和都市计画只让少数区域兴建高楼，绝大多数近郊被画为低密度住宅区，才会造成供给赶不上需求。

　　一位于2015年购买了多伦多一个共管城市屋单位楼花的华裔居民，虽然新楼按时建好并且入住，但至今却一直陷在临时居住的状态中，非但拿不到房屋的产权，每月还得交近1500元用于"租用"自己的房子。屋主苦恼不已，不知何时才能成为房子的真正主人。   　　2015年10月，Erica 和丈夫购买了位于新市镇的一间共管城市屋。按照合约，地产公司在去年6月的时候就要把房子交吉，在拖延到今年1月的时候，Erica夫妻俩拿到了房子的钥匙。但是，Erica当时并没有拿到房子的产权，还没有成为房子的正式主人，而这一状况一直持续到现在。   　　市府审批未有期 业权仍属发展商 　　向Erica夫妻出售房产的Andrin Homes公司，其客户服务协调员约万诺夫斯基(Kristie Jovanovski)日前日发给他们的一封邮件中称，"根据我最后一次与我们公司开发部总裁的对话，目前所有必要的信息都滞留在市府，我们只是等待他们最终的注册批准(Approval of Registration)。只要我们拿到这些信息，我们一定会立刻通知您。我们希望尽快能做到，但我们目前也没有具体的时间表。" 　　这位协调员在这封短信中所提到的情况，就是Erica夫妇目前所处的临时居住状态。开发商方面称，由于市府的审批还没有下来，所以房子的产权还在开发商这边，暂时还不能最后转给业主。 　　Andrin公司提供的资料称，购房者入住的日期或者说临时交吉的日期，是在购房者收到钥匙并入住房子的时候，但这并不是最终的交吉，也不是法定的所有权转移的时候。 　　即使购房者拿到了房子的钥匙，也还没有取得合法的房产权，因为共管柏文公司还未注册，因此准房主也无法向银行申请按揭。 　　"在临时入住期间，您将向Andrin Homes支付每月的入住费。这些房租费用是使用房屋的费用，其中没有任何部分作为购房款的一部分。" 　　这最后一点着落在Erica身上，就是每个月1476.70元的房租，她交了4个月，而这也正是让她最不满的地方。 　　"既然你发展商还没有完全准备好，为什么要草草交房，然后再慢慢给你修补？要拖到什么时候？我们还要交多少租金？就算是市府方面没有最终审批，开发商也不能为了防止违约，就把没有完整产权的房子塞到我们业主的手上。" 　　Erica认为，造成市府迟迟没有审批的原因，是开发商的前期工程和后期工程衔接不好，建好的房屋附近都还是一个大工地，许多管道的铺设都还是未定，市府当然不能审批。也因为房子周围环境太脏，所以Erica夫妻到现在也没住进去。对于业主的抱怨，Andrin Homes方面婉拒了本报的采访要求，称只会与业主本人直接沟通。 　　地产律师曾启荣表示，市政府在审批共管柏文单位时总是非常谨慎，"你想像一下，一幢大楼所涉及的道路、电路、上下水、中央通风等等的图则，市府方面的工程师都要逐一对照，确认无误之后，才能批准登记。这等于就是为整个工程背书，对数百住户负责，他们的态度就是宁慢勿错。"曾律师指，准业主交付的每月租金，包括地税、地产商贷款和大厦的维护费用，所以不能算入准业主的购房款当中。 　　"你说能不能催促市府加快审批？这也比较难，因为他们要确保业主的权益，万一忙中出错，那就不好了。" 　　Erica则表示，这情况难道没办法改善？ 她这个房主，还要为自己的房子交多久的"租金"？

卑诗省地产议会的相关判决。（网页截图） 大温列治文一家房地产公司的华人经纪被指涉及系列房地产交易的不当行为，遭卑诗省地产议会（BC Real Estate Council）判令停牌45天；还被下令缴交1万元罚款，以及缴交该议会执法所支出的1万元费用。 CBC的报道指出，受处分的经纪姓名为地产经纪Jing（Sandra）Li。根据地产议会在网上公告的决定，Li因为在2014年及2015年涉及一连串房地产交易的不当行为，才导致被处罚。报道指出，Li承认一名无牌的助理代表Li提供房地产服务，而Li并未对此监管。议会的调查发现，该助理在其中一宗交易当中收取佣金超过2.1万元。Li指该费用并不是为了交换有关的房地产服务，而是因为她想提供她的助理在购买一间物业上的财务协助。 地产议会的文件指出，被调查的房屋交易档案当中，其中有三个档案牵涉一家地产公司的理事，姓名简写为Z.W.。 其中一宗交易，Li未能对一名列治文380万元房屋的卖方准备应对其透露的的文件，当时她代表的买家，实际上已将购买房屋的合约转让给Z.W.。另外一宗交易，Li作Z.W.的买方经纪，代表他购买在列治文一间160万元的房屋。但她并未在合约的附件当中透露，她的老板已将该房屋合约后来转让了给Li。 该处罚令说，Li被处罚的原因，还包括她涉及在一间200万元的房屋买卖中，取得3750元的转介费（referral fee），该宗买卖的买卖经纪均是由同一家地产公司的经纪们代表。 文件又说，Li未能及时对卖方提供有关佣金讯息，在该宗交易当中，她和另一名经纪分取总共27,750元的佣金，Li一直等到交易?6个月之后，才对卖方提供佣金情况。 地产公司的首席合规官（chief compliance officer）Rosario Setticasi对CBC提供的声明指出，没有任何档案是来自有顾客投诉，有5个档案则是由地产议员内部稽查之后才立案。 声明说，Sandra Li是低陆平原顶尖的地产经纪之一，多年来，Sandra代表信任她的数百买方及卖方，他们对于Sandra及她的团队所提供的专业服务均感到满意。 报道指出，在2016年时，卑诗省地产议会在传媒报道有关地产经纪被指涉及「摩货」（shadow flipping） 行为后，对于该地产公司的运作展开调查。当时该公司反驳所有指控，并强该公司遵守所有的规定。有关争议后来令到省府决定停止房地产行业的自我监管。 地产议会指出，这次Li被处罚所根据的是旧的规定，旧规定最高罚款是1万元，新规定已提高至5万元。 CBC报道指出，Li并未回覆电话。