地产

　　三号路6500号路段的商场，发展商申请改建，该地段的一元商店也在月前清仓撤离。  发展计划拟建成两幢商住大厦。（网上图片） 　　列治文市中心沿三号路(No. 3 Rd.)料会有多项重建，包括一块位于架空列车布里格豪斯站(Brighouse)以南的土地，有发展商申请将单层商场改建成两幢混合大厦，拟建逾160个住宅单位外，计划亦包括逾4.7万平方尺的零售及商业办公室。 　　据悉，有发展商提出改变土地用途申请，将三号路6560号至6700号，现时为地铺商场的地段，改为可建成柏文及商业大厦。 　　该单层地铺商场现称为Time Square，土地面积有约5万平方尺，位于列治文中心商场(Richmond Centre)三号路对面，距离格豪斯站只约一个街口；该地铺商场现时有甜品店和其他小商业店铺，一元店已于月前清仓撤离。 　　发展商Bene Richmond Development Ltd.有意兴建两幢住宅大厦，分别12及15层高，一共提供157个市场住宅单位和9个可负担房屋。 　　计划也包括一个四层高的大平台，提供1.4万尺零售及餐厅空间和3.3万尺办公室单位。在大平台的顶部料有不少户外休憩空间。 　　市府要求沿三号路兴建的发展商，新计划需配合将来可能发展，物业与三号路之间要有5.85米阔的空间。若计划获批准及建成后，两大厦面积会有逾18.9万尺，地积比率(FAR)为4.0。 　　列治文三号路近年有不少主要建议项目，包括列治文中心商场停车场地皮拟改建成1800个住宅及零售单位的计划，以及现为兰士登商场(Lansdowne Centre)改为24幢大厦的重建大计和架空列车兰士登站对面的7幢商住混合大厦计划。

　　皇家银行预期，今年稍后加息对楼市影响加重，以致安省屋价升势趋于持平，至于多伦多更可能下跌。根据这家大型银行估计，未来1年的加息，将会把压力测试用以计算还款能力的5年期标示利率进一步推高，导致买家更难取得房贷。 　　自从去年7月，加拿大中央银行已3度加息，将隔夜利率由原来的0.5厘调高至目前1.25厘。 　　皇银估计，今年余下的日子，央行将会再加息2次，而明年至年中，也可能加2次息，隔夜利率预期升至2.25厘。 　　该银行经济研究部资深经济师Robert Hogue表示，相信今年稍后利息上调对全国楼市的影响加重。 　　他在楼市展望报告中指出，这会令到更多准买家不能入市，余下的人可以取得的房贷则告减少。 　　简单来说，皇银预期全国楼市未来日子将会处于逆境，成交量继去年回落了4.5%之后，今年会再温和下跌4.3%至493,900宗。 　　如果预测准确，这将会是自从上世纪90年代中以来成交量首次连跌2年。不过，皇银认为这属于健康的调整。去年全国屋价表现不俗，升幅高至10.7%，但根据该银行，今年增长料会明显减弱，预期收窄至1.8%。 　　全国整体屋价升势大幅收敛，主要是受到安省的拖累。去年，安省平均屋价583,800元，一年之间飙升17.6%，其他省份望尘莫及，但今年则预期只微升0.4%，及至明年，升幅进一步降低至0.1%。换言之，今明两年平均屋价料只会合共增加3,000元。 　　根据皇银的预测报告，安省今年楼市成交量回落至210,300宗，与去年的222,000宗相比，下跌5.3%。该经济师表示，安省内诸如大多伦多地区的楼市将会继续降温，全年来说，多伦多地区的屋价可能下跌。

　　千禧一族亦有置业梦想。（明报记者摄） 　　怀雅逊大学城市研究及土地发展中心发表的报告指出，千禧年代对拥有自己房屋的梦想，与他们的父母差不多。 　　这份报告的作者克莱顿(Frank Clayton)表示，千禧年代想拥有低密度房屋，而不是高层柏文。千禧年代是指1981年至2001年出生的人，他们的平均岁数是26岁。 　　现时千禧年代的房屋拥有率是40%，据报告预测，于2026年，比率将上升至60%。 　　克莱顿表示，以目前的传统智慧，千禧年代喜欢居住在充满动感的市中心，但这只是二十多岁年轻人的想法。 　　但到三十多岁时，则有不同要求，他们想在近郊拥有房屋，并非租屋，而且宁愿住在独立屋、半独立屋或镇屋，不想再住在市中心的柏文。他们开始寻求可负担的房屋，争取居住空间，而不是要住近上班地方及方便消闲设施。 　　克莱顿指出，安省政府的房屋计划是侧重高层大厦，不是多建低密度房屋。现时的发展趋势是共管大厦及柏文的兴建比独立屋兴旺。 　　报告揭示，在未来10年内，安省独立、半独立屋和镇屋单位将短缺7万间，因此长期内将继续给这些房屋价格上升的压力。 　　报告作者预期千禧年代为了支付高昂房屋而需要负担巨额债项。 　　克莱顿昨天在安省地产协会发表他的研究结果，这项研究获得该会资助。

　　根据中加两国已经达成的协议，从今年秋天开始，中加两国将开始交换个人金融和税务方面的信息，这不仅可让加拿大政府了解中国买家在加拿大尤其温哥华和多伦多等地购买房屋的信息及是否交税，也让中国当局可以追查在加拿大的经济逃犯。 　　温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）评论说，这是中加两国在这一方面互助合作的重大进展，对加拿大而言也是头一遭，因为从此以后，政府可以从中国方面获得机构与个人的金融信息，包括银行账户信息以及转账和结余等等，这在以前是不可想象的。 　　多伦多会计和投资移民税务规划专家Carol Dai表示，在中加两国开始这项信息交换之后，相信中国居民出于税务目的向海外汇款时将更为谨慎，也不再敢向外国银行存入大量资金。 　　她坦言，实际上她的中国客户面临两难处境，他们既不愿意成为加拿大税务居民并在这里交税，也不希望他们的税务信息交还给中国方面。 　　安省另一名会计Wei Hua则表示，他有一些高净值客户是加拿大居民，但拥有海外资产或收入。不过他表示，他的客户中，越来越多的人愿意公开他们的海外资产和收入，因为如果不这样做，可能面临CRA各种各样的处罚。 　　环球邮报的调查发现，不少在温哥华购买数百万上千万豪宅的外国人付很少甚至不付收入税或资本增值税，因为他们是以其妻子或孩子的名义买房，而他们的妻子或孩子在加拿大或是低收入，甚至是无收入。 　　而根据CRA的规定，在加拿大购买或出售物业的非居民必须支付这些投资的收益和其它税收。如果投资者的主要居住地和家庭居住在加拿大，投资者必须提交居民纳税申报表并报告所有收入。 　　CRA在给环球邮报的邮件中证实，如果纳税人有意瞒报收入或没有报税，在追溯时间上没有法律限制。对多数纳税人的正常重新评估（reassessment）一般是三年，某些情况下可能延至六年，对涉及国际转账的个案更是如此。 　　BC财政厅长则对环球邮报表示，加拿大和中国共享相关信息，显然有助于该省实施相关政策，尤其是与房地产有关的征税，包括新近引进的空屋税，以及对海外买家加收5%的转让税（以前是15%，现在加至20%）。 　　加拿大与35个国家分享纳税人税务信息 　　据悉，目前加拿大与35个国家签有司法协助协议（mutual legal assistance agreements），这些国家包括美国，巴西，比利时，法国，以色列，俄罗斯以及中国等。 　　该协议允许加拿大与这些国家分享纳税人的税务信息，以便与这些国家联手调查、起诉和制止与税务相关以及不相关的犯罪活动，后者主要指严重犯罪，包括贩毒，洗钱以及恐怖活动等。签订相关协议不仅对全球打击严重犯罪至关重要，并且符合加拿大政府关于打击全球逃税的承诺，并改善本国税制的公平性。 　　在签订上述协议以前，CRA可以与其它国家分享有关加拿大人的机密税务信息，但前提是，所调查的严重案件必须与税务，比如逃税有关。因为按照加拿大法律，如果不是调查与逃税有关的案件，CRA不准许向其它国家提供本国纳税人的敏感信息。 　　而在签订协议之后，上述情况将会改变，以适应新的国际形势。故从今秋开始，政府不仅允许向司法互助合作国家提供税务信息，如果对方要求，甚至可以提供当事人的银行账户记录等其它信息。

　　早前的报道说，过不久多伦多业主就可以在后院养鸡了。但阿省埃德蒙顿（Edmonton）走得更远，该市市议会正考虑试点项目，允许市民出售自家一半的后院，一方面让业主有钱来付按揭，也让买家可以在半个院子上建所谓的“后巷屋”，或自住，或出租，缓解住房危机... 　　当地市民Scott Wright对此特别有兴趣，并且有望成为市府所选的三名候选业主之一。因为市府计划以这三名业主为试验对象，允许他们先行出售自家一半的后院，看看效果及影响如何。 　　Wright也在上周向记者展示他家的后院。他说原计划想在后院为岳父母建一套花园“后巷屋”，但若市府许可，他更愿意将后院的一半卖出去，挣一笔钱，以便可以尽快还请按揭。 　　他很希望市府把他选择为试验对象，以便实现他的梦想。他说这个做法不仅具有灵活性，而且在卖后院的同时，也可以让自己的平房仍然在那里，不受卖后院的影响。何况，自己的后院很大，维护起来不仅花钱，也很费时费力。 　　市府刚刚宣布试点计划，就有至少12名业主感兴趣，他们给市府相关部门打电话报名，希望成为首批被批准卖后院的业主。市府也将从这12人中选择三名业主，基本条件包括，后院要足够大，近公交系统，并且可以代表不同的社区。 　　市府规划师Stuart Carlyle表示，卖后院建“后巷屋”并不是埃德蒙顿首创，开启先河的应该是丹麦，这个做法在丹麦已经很流行。目的之一是为了增加城市建筑密度，也是为了给老者及大学生提供价格低廉的出租屋。 　　Carlyle还说，市府的一个团队已经选择包括Grovenor，Queen Mary Park以及Alberta Avenue 在内的三个试点社区，会在各区再选一名业主进行试验。市府随后不仅会对业主所在的社区进行重新规划，还将跟踪各位业主并从他们那里得到反馈，与此同时，也将征求业主邻居们的意见。 　　如果试点结果被证明很成功，市府将会批准更多业主卖后院。Carlyle指出，卖后院建“后巷屋”很有积极意义，不仅可以为城市提供更多可负担房屋，尤其出租屋，而且主要建在后巷，对临街的景观并没有太大影响。 　　Wright相信他很有希望成为试点对象，因为他的条件很优越：不仅后院很宽大，处于街区的中部，而且距离学校，公交，公园以及社区中心都很方便。 　　他现在尚不清楚自己是否会被选中，不过很关心他的半个后院究竟可以卖多少钱，同时希望邻居们们没有意见。

 帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业，平均每月赚取的租金收入2,189元，而他们每月的平均花费1,461元。     其中有31%房东把现主要居所部分出租，他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。  

　　卑诗新民主党政府将在部分地区内，对拥有一个以上物业的部分业主，包括卑诗省民或加拿大公民在内征收投机税，而省财政厅长詹嘉路(Carole James)承认将被纳入税网的业主中，有约2/3是省民，她昨日仍坚称99%省民不用缴投机税。 　　据卑诗财政厅指，料有3.2万间房屋的业主需缴投机税，而当中约2万间是由卑诗省民所拥有，约2000间的业主是卑诗以外其他省份的加拿大人;其余1万间的业主是外国人。 　　从卑诗省民业主征收的部分，税收料有6000万元，而来自非本省居民的部分会有1.4亿元。 　　就投机税"无意中"影响到不少省民业主的批评，詹嘉路昨日回应："当你查看投机税时，正如我一开始所说般，99%的卑诗省民不用缴这投机税，而1%(省民)拥有第二、叁或四间房屋，而它们又在一些我们(认为)属可负担程度最低的区域内，若他们选择不将房屋放租便需缴交投机税。"她称，本省面对住屋危机，维多利亚的空置率是零，基隆那近乎零。 　　另外，一个反对投机税的团体Canadians Against the BC Speculation Tax于筹款网站GoFundMe.com成立一网页筹款，团体要求省府停取消机税。 　　筹款的目标为30万元，而至于昨晚共筹逾7000元。团体于网页中指，款项会用于协助发起及支持一项公众倡权运动，向政府施压取消投机税;若政府拒绝听取民意，便会发起集体诉讼。

　　位于温哥华市中心卑诗体育馆(BC Place Stadium)东南角的一幅由卑诗展馆公司(PavCo)所拥有的地皮，拟兴建商住混合式高楼的计划有新设计，大厦的高度会由塬来的43层改成40层。项目建议提供389个住宅单位，大部分属细单位。 　　该块面积有约7.2万平方尺的叁角形地皮，称为"10C地皮"位于卑诗体育馆、太平洋大道(Pacific Blvd)及乔治亚西街(W. Georgia St.)将来延伸路段的夹角，它现时是一个停车场。 　　塬来的发展计划建议兴建43层高，但经修改后建议有40层及高400尺。 　　在现行的政策下，该地段的大厦只可最高建300尺，但市府近期批核的"福溪东北区域规划"(Northeast False Creek Plan)容许在太平洋大道夹乔治亚西街将来夹角旁边的叁个重建地盘可最高建425尺。 　　混合大厦的底部叁层亦有修改，将会提供约7.2万平方尺零售及餐厅空间。经修改后的设计可容纳更多面向街道的零售店铺，亦预计会改善到区内参与活动的人流。设计图亦显示，商用部分会有一件塬住民艺术品。 　　大厦的住宅部分料有389个单位，其中236个属开放式单位，一睡房料有11个，而两睡房有103个，余下为叁睡房设计。 　　大厦设计特式之一是，在不同住宅楼层的部分空间可作为有上盖的活动地点，包括顶层花园及儿童游乐场。 　　新设计保留大部分塬来设计的特色，例如白色外墙设计，它可配合卑诗体育馆的白屋顶;整个项目的楼面面积料有35万平方尺。

　　RE/MAX地产公司昨日公布调查报告，透过对旗下经纪的调查，发现数个加国热门度假屋市场中91%的买卖活动，都由煺休人士推动，与去年同一项调查中的55%，形成了鲜明的对比。 　　调查发现，卑诗、安省，及大西洋省份的煺休人群与婴儿潮一代，大都在郊区购买度假屋安家，使度假与居住类住宅的分界线更加模煳。RE/MAX的区域执行副总裁阿什(Elton Ash)表示，这一人群用卖掉温哥华或多伦多等城市中心住宅的收益，在郊区购置安静的度假屋，以享受悠闲的晚年生活。 　　另外，调查还发现，除度假屋的价格是否可负担外，加拿大人考虑购买度假屋的其他考虑因素，包括：度假屋是否在水边(55%)、度假屋的维修费用是否合理(53%)、度假屋离城镇的距离(43%)等。 　　在卑诗省，度假屋最大的购买力同样来自于煺休人群。新兴的买家由追求工作与生活平衡的夫妻及青年企业家构成。由于整个市场中的需求量远大于供应量，形成了卖方市场。其中最受欢迎的，当属沙滩以及滑雪场附近的小木屋，尤其是在南部的奥肯那根(Okanagan)区域，很多煺休人士热衷健康、积极、向上的生活方式，喜欢用农作、登山等运动来充实日常生活。 　　此外，Luxury Resorts West总裁特拉普(Randy Trapp)说，令人惊讶的是，卑诗省与阿省边界附近的Bighorn Meadows地区、温哥华岛上的Sunrise Ridge Waterfront Resort度假屋区中80%买家都来自于阿省。 　　尽管58%的加拿大人向往在度假屋与亲人朋友享受放松的时光，但是84%的加拿大人并未拥有一幢度假屋。

加拿大地产协会（CREA）昨天发布房地产数据，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑。但是，地产协会对未来预测楼市走向做出乐观预测，认为考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 但是，银行业人士对楼市的未来走向，显然没有地产协会那么乐观。 加拿大4月份二手房屋销量和房价继续下跌的数据公布后，蒙特利尔银行进一步分析了全国房地产市场迅速冷却的具体迹象。 BMO指出，经季节性调整的统计数据，4月份二手房销量比3月下跌2.9%，使得12个月累积跌幅达13.9%。与去年12月新的按揭审核实施之前的最高纪录相比，4月份的销量更是大跌了21.7%。 此外，销量大跌也同恶劣天气有关，特别是加拿大中部地区4月中旬经历的冰暴袭击。 但是全国房地产市场普遍下跌的走势，不能归咎于天气。与去年同期的超高销量相比，今年前四个月的房屋销量下跌了15%。 值得注意的是，伴随着销量下跌，跌幅更大的是新上市房屋数量，按月下跌了4.8%。这说明潜在的房屋卖家无法接受买家们的报价。 不过，与去年同期相比，新盘数量减少幅度仍低于销量跌幅，说明市场环境正在大幅放宽松，特别是在多伦多和周边城市。目前，全国销量与新盘量比率是53.7%，处于“正常”区间。销售比高于60%为卖方市场，低于40%为买方市场。 BMO进而警告说，不要指望市场会很快反弹。因为利率在升，新的按揭审核规定也在严格实施中。 皇家银行资深经济师Nathan Janzen则指出，加拿大的房地产市场正在降温，但是仍是可控的。他称过去几年房价大涨的现象不会再重演，但也不会出现暴跌。 Janzen预期，今年房价的跌幅为4.3%。

　　被告范被指一直没有望向死者迪安的家属。  死者迪安的父母指被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心。（电视画面） 　　2016年列治文河旁路(River Rd.)单车队成员遭撞毙一案，年轻华裔司机范永胜(Michael Wing Sing Fan，译音)昨日承认不小心驾驶罪名，法官判罚款1800元和禁止他驾驶一年。案情指被告于事发前一整晚没有睡过觉，开完派对后便到赌场流连数小时，又曾向警方承认驾驶时有可能曾闭上眼数秒。案件没有按刑事罪名追究引起死者家属不满。 　　事件在2016年11月发生，当时19岁的范永胜驾驶一部凌志(Lexus)在驶经河旁路时撞及一队单车手，队员迪安(Brad Dean)被撞毙，另有队员受伤，包括迪安的朋友詹姆森(Chris Jameson)严重受伤。 　　范永胜昨日于列治文省级法庭，承认违反《车辆法》(Motor Vehicle Act)下的不小心驾驶。 　　死者家属及案中伤者于庭内读出受害人影响声明期间，被告被指一直没有望向他们，他只透过代表律师读出道歉声明。庭上法官亦斥责他没有望向死者的父母。 　　迪安的母亲Lianne昨日一直抱着迪安生前照片，她形容失去儿子一事使她承受"18个月不可形容的痛苦，我看着我美丽的孙女时，看到了儿子，我的心碎掉。" 　　迪安遗孀Adele在事发后两天并发现自己怀有亡夫的遗腹女，她于受害人声明说："你从我身上偷去了他，你杀死了一个人，但却摧毁无数人的一生。" 　　詹姆林被撞至重伤，因留医而错过他儿子的出生一刻，他于庭上"感谢"范夺去他那珍贵的机会，"Michael Fan，为你将我一些不可替代的时刻拿走而多谢你，我希望当日你曾有一很好的派对。" 　　刚满21岁的范有意将于今秋入读卑诗大学(UBC)的职业治疗课程。 　　案情指，事发后范有留在现场和与警方合作，当得悉有人死亡时，他更一度呕吐。不过，他被揭在事发多个小时前，曾饮酒和开派对，然后到新西敏的Starlight赌场。有录影片段拍得他在清晨约5时抵达赌场，期间曾进出赌场，最后在早上近10时离开，不久后便在河旁路发生事故。 　　他于事发后曾接受酒精吹气测试，而结果为0.014，未超过醉驾上限。 　　事发后，他虽向警方否认事发一刻睡着，但承认有可能曾闭起眼睛数秒。警方亦指，范被带上骑警的警车后不久曾睡着。 　　迪安母亲于庭外批评被告从没有望向他们，指他的道歉不是出于真心，迪安的父亲Tom更骂范是一名懦夫。

　　由于利率趋升等的不利因素出现，今年全球豪宅屋价升势料会放缓。事实上，温哥华与多伦多豪宅价格升幅已经明显收窄，以致在莱坊环球豪宅榜的排名大倒退。自从2016年次季，温哥华与多伦多榜上排名均属前列，但去年第4季跌出10大。 　　根据国际地产顾问行莱坊(Knight Frank)，由于海外买家税出台，温哥华与多伦多豪宅屋价增长放缓，末季排名因而倒退至22位和11位。 　　莱坊环球豪宅榜跟进全球42个市场的屋价走势，专注于价格最贵的5%的豪宅。 　　去年次季，亦即安省政府宣布楼市16辣招的同一季度，多伦多录得高至20.7%年计增长，在榜上升至第2高，排名仅次于广州。不过，随着15%非居民投机税生效之后，多伦多排名开始倒退。该顾问行的资料显示，去年第3季，多伦多升幅缩窄至11.5%，排名相继回落至第5位，及至第4季，屋价年计增长进一步降低至8.4%，结果是榜上排名再向后移，处于上海及香港之间。根据该顾问行的豪宅指数分析报告，事实上，去年半下年，多伦多的价格更加录得4.9%跌幅。 　　报告撰写人Kate Everett-Allen接受明报查询时透露，已预期多伦多守不住前列的排名。 　　卑诗省政府早于2016年8月率先在温哥华实施海外买家税。她表示，多伦多豪宅屋价走势类似温哥华当时的情况。 　　温哥华曾经高踞榜首之位，但目前则20大不入。资料显示，2016年第3季，温哥华豪宅价格按年大升31.6%，在榜上排名最高，但去年第4季只有3.5%增长，排名已退至第22位。她在报告中指出，多伦多及温哥华地区屋价增长乏力，原因是海外买家税。她表示，多伦多及温哥华末季的年计增长均较前1年的15.1%及14.5%为低。 　　总体来说，去年7成城市的豪宅价格都录得年增长，带动莱坊环球豪宅指数全年上升4.7%。不过，她在分析报告表示，由于刺激政策退场及数个主要市场利率作势上升，估计今年这个豪宅指数升势将会放缓。

　　在今年一月份加拿大联邦政府和中央银行要商业银行严格控制房贷审批标准的措施生效后，不少购房者发现自己或者拿不到想要的大额房贷、或者是由于通不过银行的压力测试根本就拿不到房贷；而那些几年前就已经购买了住房、现在5年期固定房贷到期需要续签房贷的房奴们发现，他们续签房贷可能也需要经过压力测试，如果通不过房贷压力测试同样拿不到房贷。 　　严控房贷发放 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，联邦政府严格房贷发放标准就是要确保加拿大人不要负债过高，其债务负担不但要在目前低利率环境下可以应付、就是在利率上升两个百分点时仍然能够应付。 　　虽然加拿大联邦政府严格房贷发放的主要目的是让想购房的人不要头脑发热背上过重的债务，但这一严格发放房贷的措施也让不少房贷需要续签的房奴们叫苦不迭。 　　Seth Wenig/Associated Press 　　7千亿房贷要续签 　　加拿大中央银行的统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。 　　那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。 　　加拿大Ryerson University研究房地产管理问题的Cynthia Holmes指出，研究显示，有86%加拿大的房奴们在续签房贷时会选择继续向原来的银行借房贷。 　　换银行要过压力测试 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan是那些郁闷的房奴中的一个。 　　Sharan Mahesan告诉加拿大广播公司记者说，他的房贷2018年到期需要续签；贷款银行给他的续签通知说贷款利率要明显提高。 　　大多伦多地区的房贷专家Varshan Thavarajah说，现在银行寄出的房贷续签通知给出的房贷利率比几年前要高出至少0.2%到0.5%个百分点。 　　这倒不是加拿大的商业银行太过贪婪，因为他们从金融市场融资的利率今年以来也在不断上升，已经达到7年来的最高点。 　　2011年在大多伦多Markham地区买了房的Sharan Mahesan / CBC 　　房贷利率影响大 　　即便是房贷利率提高一点点也会造成房奴们还本付息的负担明显加重。比如30万加元25年期、5年一续签的固定房贷的利率如果提高0.3个百分点，则该房奴每个月要多支付50加元的房贷供款，在25年的房贷有效期期间要多支付1万5千加元的房贷利息。 　　Sharan Mahesan说按照他原来的房贷银行提供的新房贷利率，他每个月要多支付几百加元的额外房贷供款，他费了好大的劲才通过了另一家银行的房贷压力测试，得到了较好的房贷利率；但就是这较好房贷利率仍然高于其原来的房屋贷款利率。 　　梦该醒了 　　Sharan Mahesan承认，他们这一代房奴被过去多年来的超低利率惯坏了，现在是需要梦醒的时候了。

非牟利智库组织C.D. Howe研究院已发报告揭示，于2007年至2016年期间，政府的规管导致发展商的建屋成本支出增加，全国每间独立屋的建造成本额外增加22.9万元。，其中在大多伦多地区额外支出大约16.8万元，在温哥华的额外支约达64.4万元。在维多利亚﹑卡尔加里与渥太华∕Gatineau地区额外支出分别约为26.4万元﹑15.2万元及11.2万元。

加拿大地产协会（CREA）今天发布房地产数据，继今年第一季度令人失望的房市表现之后，4月份全国房屋销量和房价继续跌势，双双下滑，表现比前几个月还要糟糕。 房屋销量按年下滑13.9% 房屋销量方面，今年4月份比2017年同期下滑13.9%，为2011年以来房屋交易最惨的一个4月。全国4月的房屋销量也比3月下滑2.9%，交易量总共为36,297套。 不仅如此，全国各地市场中，有60%的市场房屋交易量下跌，其中跌幅最大的有BC省的菲莎河谷（Fraser Valley），安省的金马蹄地区（Golden Horseshoe），渥太华，卡尔加里，以及蒙特利尔。 CREA 主席Barb Sukkau在新闻稿中指出，于今年初实施的压力测试等政策和措施，对买家影响很大，也给加拿大的房屋交易活动蒙上阴影。 平均房价一年来下跌11.3% 全国成交房屋的平均房价也随房屋销量下滑，跌至$495,000，这比去年4月下跌11.3%。 CREA的报告称，全国销售房屋价格下滑与BC和安省先后实施针对海外买家征税有关，导致包括温哥华在内的BC低陆平原，以及GTA地区房价先后下跌。 按照CREA的数据，4月份经季节调整的平均房价在温哥华为$100万，多伦多为$804,584，菲莎河谷为$780,736，维多利亚则是$703,592。 CREA的首席经济学家Gregory Klump也将房价下跌归咎于了联邦政府的压力测试，认为这一措施破坏了市场的平衡与稳定，不仅把最热的温哥华和多伦多的房市搅乱了，搞冷了，也让原本房市平淡，并不需要这些政策的地区受牵连，特别是阿省，萨省以及纽芬兰。 新上市物业减少有助房价稳定 CREA表示，由于天气转暖，传统上4月份应该是交易逐渐开始活跃的一个月，但今年4月不同往常，不仅房屋销售和房价双双下跌，而且新上市物业也很少。 本来今年3月挂牌上市的物业就不多，而4月份比3月上市量减少4.8%，为9年来新上市物业最少的4月，也比10年月平均减少12%。 但CREA指出，新上市物业减少并非全是坏事，因为在销量下滑之时，正是新上市物业减少在某种程度上保持房价相对稳定。 预期今年年底明年初复苏 在CREA的数据发布之后，TD银行的经济学家Rishi Sondi评论说，显而易见，这是一个令人失望的报告。由于今年3月房屋销量及房价齐跌，不少人以为4月份情况会好转，但想不到比前一个月还要糟糕。 Sondhi同意CREA 主席Barb Sukkau的说法，至少有两个方面影响加拿大的房市，一是BC和安省征收海外买家税的做法，再是联邦所实施的压力测试，它们将继续对买家的决策及心理造成影响。 不过他仍然认为，考虑到加拿大经济形势稳定，就业市场健康，再加上人口增长及移民因素，相信到今年年底，或明年年初，加拿大的房市还是会复苏。 CREA的数据也表明，虽然4月份GTA地区的销量也比一年前减少33%，但是若按月来看，今年头4个月该地区房屋交易活动趋于稳定，实际上4月与3月相比，经过季节调整的房屋销量只降了1%左右。

一般买房子签约时都会要求卖家保证此房没有种过大麻，最近一位华人买家就遇到这样的闹心事。在签约时卖家拍胸脯保证，但事后却发现这个保证有猫腻。买家自己查出这个物业就是大麻屋，因此要求毁约，不料却被卖家告了。 法庭文件显示，华人买家胡先生（化名）于 2016年5月与卖家Jonathan Beatty 夫妇签约买下位于士嘉堡39 Stainforth Drive物业，胡先生支付3万加元押金。 签约后，胡先生的地产经纪在网上搜索到该房子曾经是大麻屋，后又经过警方确认属实。胡先生决定终止合约，并要求Jonathan Beatty 夫妇夫妇退回3万元押金。 然而Jonathan Beatty 夫妇却不认可，他们说，他们在2009年购买该房产，从来没有把该物业用于种植或生产毒品。他们住在那里7年之久，从来没看到大麻的痕迹，也没发现霉菌。看起来 Jonathan Beatty 夫妇也很冤枉，警方记录显示，警方于2004年在屋内缴获265棵大麻。而2004年Jonathan Beatty 夫妇还不是房东，他们对此毫不知情。 胡先生毁约后，Jonathan Beatty 夫妇降价8.6万元将房子卖出，然后起诉胡先生追讨差价。但是 Jonathan Beatty 夫妇想错了，他们以为自己不知情就没有过错，但法官不这么看。法官表示，在合同成交之前，买家已经通知卖家该房屋曾经种植过大麻，而且提交警方证明。 该物业最后降价出售 而卖家签署的“非法物品条款（Illegal Substances Clause）”在这种情况下就是严重的虚假陈述（material misrepresentation）。对买方来说，如果他们之前知道实情，房价可降低大约8.7万元。因此，胡先生有权撤销合同，并将其视为无效协议，不需要赔偿Jonathan Beatty 夫妇。而 Jonathan Beatty 夫妇要赔偿胡先生2.6万元诉讼费，其经纪公司须向胡先生退还3万元押金。 法庭判决后Jonathan Beatty 夫妇不服，提出上诉，目前胡先生在等候最终结果。至此胡先生已经支付律师费近4万元。当然如果获胜这些费用都会由对方支付，但现实中也会有很多变数，最后能否顺利拿到赔偿还是未知数。

　　温哥华华埠发展修订计划出炉，明日将呈交温市议会讨论。市府职员建议禁止华埠南区兴建楼高超过90尺的新建筑，取消原有的更改土地用途申请程序，即市府不会再批出高楼开发案。此外，市府建议就建筑楼层数目、店铺宽度、地积比率等设置上限，以确保华埠历史面貌得以保存，争取成为联合国世界文化遗产。 　　现行的温哥华华埠发展计划于2011年制定，把华埠划分为两大区：华埠区(HA-1)和华埠南区(HA-1A)。华埠区以堂所林立的片打东街(E. Pender St.)为主轴，而华埠南区则为片打东街以南的范围，包括奇化街(Keefer St.)和乔治亚街(Georgia St.)(见图)。 　　市府文件指，不少市民均对华埠的发展前景表示忧虑，指大规模和以市场为主导的发展计划，令华埠原有的历史风貌逐渐消失，而快速的发展不但影响华埠特色，衍生的物价上升、商户迁出华埠等问题亦冲击华埠居民，尤其是低收入长者的生活质素，因此市府认为有必要修改华埠发展计划，保护华埠社区特色，为华埠申请为联合国世界文化遗产做准备。 　　根据原有政策，华埠南区的建筑高度上限为90尺，但发展商可透过更改土地用途申请兴建最高150尺的高楼。对此，市府建议撤销有关的申请办法，即是说华埠南区的建筑高度最高只能为90尺，超过该上限的兴建项目市府将不再考虑。市府指原政策下，发展商一般会以社区投资换取兴建更高的柏文，但社区却普遍认为，高楼对华埠的破坏更大，交换条件的做法不值得，因此建议一刀切限制高度在90尺或以下。 　　至于华埠区，建筑高度上限维持在75尺，另外，修订计划将原政策中没有的建筑楼层数目、地积比率等都制定了上限规定。市府提议，楼高75尺的建筑楼层上限为7层，50尺建筑则最多兴建5层，地积比率上限为4.8，发展地皮不可超出50尺，而街铺的宽度亦不可超过25尺，避免兴建规模过大的柏文和店铺。华埠南区方面，90尺建筑最多可兴建8层，地积比率上限则为5.35，发展地皮和店铺宽度上限分别为75尺和50尺。 　　有关的建议报告明日将提交到温市议会讨论，若获市议会通过便会展开公听会，征集市民意见，之后再作表决。

温哥华西区的一些拥有300万以上住房的房主上周一举行抗议活动/CBC 　　温哥华的一位上了年纪的妇女面对自己住了多年的房子不断升值显得非常无奈。这位名叫琳恩・肯特（Lynne Kent）的温哥华老居民说，她真的不愿意看到自己现在的住房市场价值升到400万加元以上，因为这意味着她每年要多缴纳2000多加元的房地产税和教育税。 　　按照不列颠・哥伦比亚省政府的预算案，从明年起，学校税的征收将有所增加，拥有价值300万不动产的业主，缴纳0.2％的教育税， 但拥有价值400万加元以上房产的房主，超过的部分要缴纳0.4％的教育税。  　　肯特女士说，我住的房子没变，收入也没变， 可要交的房地产税和教育税却不断上涨，这是不合理的。 温哥华类似肯特女士这种情况的房主还有一些人， 他们在上周还举行了抗议活动。 　　但是，税收的制定者和支持者说，增加对豪宅的征税， 要比增加收入税和销售税对经济更有利， 而且像肯特这样的老年人有资格申请推迟缴纳新税。 　　不过，从目前温哥华房地产市场的趋势看， 政府的一系列抑制房价措施已经产生效果， 豪宅销售出现下滑。 根据大温地区房地产委员会的数据， 温哥华地区独立屋的平均销售价格四月份为165.9万元， 比2017年同期下降了6.1%。 不列颠・哥伦比亚省新民主党政府在2月份推出一系列以加税解决住房危机的措施，除了将外国买家税从15%提高到20%，并扩大到温哥华以外全省所有居住中心城市，还上调了价值300万以上物业的学校税和物业转让税。 　　因此业内人士预计，温哥华房价从总的来看将是下降的趋势。

    大温楼价高企，令部分警员迁居至楼价及生活开支较低的菲莎河谷地区，有助区内警员与社区建立紧密连系。 　Abbotsford皇家骑警局长Bob Rich表示，局内大约一半的警员都居住在他们服务的城市，另外一半就居住在邻近地区，情况与其他分局不同。他指，部分警员被Abbotsford警局聘请後，决定迁居至该区，令生活更容易负担，亦有助他们更容易与服务的社区建立紧密连系。　　本月初，联邦政府宣布将投放130亿协助国民寻找能够负担的房屋，措施包括兴建6万间以及维修24万间现有的可负担房屋。

　　加拿大联邦政府实施的房贷压力测试措施和安大略省、不列颠哥伦比亚省分别实行的冷却房地产市场调控措施已经产生了明显的作用，使得最近温哥华和多伦多的豪宅市场冷风劲吹。进入2018年后，加拿大两大房地产市场多伦多和温哥华的豪宅销售量暴跌。 　　加拿大房地产经纪公司给豪宅的定义是房价至少三倍于当地平均房价的住房。根据这个定义得出的统计数字显示，温哥华今年头三个月的豪宅销售量与去年同期相比猛跌了至少三分之一，而多伦多豪宅销售量的跌幅更大，今年第一季度与去年同期相比暴跌了60%。 　　降价1500万 打了6折的豪宅 　　这座都铎风格的房屋最初建于1929年，属于BC Electric的总裁。2015年重新装修，一所屡获殊荣的房屋，2016年以3800万加元上市，本周以低于2500万加元的价格重新上市！ 　　不过，多伦多和温哥华的豪宅销售量虽然大幅度下跌，但豪宅价格却基本稳定。多伦多豪宅今年第一季度的平均售价是352万加元，与前去年同期相比只略微下滑了0.2%；而温哥华今年第一季度豪宅的平均售价是579万加元，与去年同期相比还上升了5%。 　　多伦多房地产局数据显示，如果不只看豪宅，而看整个独立屋市场的话，GTA所有独立屋的价格已经下降，4月份平均为1,030,103元，比去年同期下降14.4％。 　　根据大温地区房地产委员会的数据，温哥华地区所有独立屋的价格四月份平均为1,658,958元，比2017年同期下降6.1％。 独立屋、豪宅价格跌回两年前  有数据显示，2018年第一季度，温哥华由上一季度的第22位下滑至第31位，因为年度价格增长率从3.5％下降到了0.2％。 在过去六个月的时间里，温哥华的豪华住房价格下跌了7.6％。 加拿大房地产公司Royal LePage认为，压力测试和BC住房计划在上个季度抑制了大温哥华豪宅市场的活动。 据大温地产局的数据显示，温哥华西区从今年1月1日到今天为止，一共售出226套房屋。最长的在售时间为260天，平均在售时间为47天。 这226套独立屋中，只有27套是以挂牌价或超过挂牌价成交，其余全部是低于挂牌价成交，占所有交易的88%。 比如温西Point Grey地区Drummond车道4768号，成交价为1530万元，上市1个月售出，比挂牌价低了458万元，也比政府估价低37.6万元。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper在一份声明中表示，“根据最近对温哥华地区购买住宅的外国和国内买家的省内税收政策，2018年豪宅市场的价格预计会处于下降趋势。” 现在的情况对于买家来说倒是个好消息。 虽然央行对压力测试标准有所提高，但是房价的下跌使得需要贷款的额度也有所降低。就算豪宅买不起，但独立屋还是非常值得考虑。 大温地产局（Real Estate Board of Great Vancouver，REBGV）5月2日发出的报告显示，大温独立屋的价格涨幅是最小的，较2017年4月只上涨了5.1％，比2018年3月还下跌了0.2％。 公寓的基准价格比去年同期上涨了23.7％至701,000元。 所以，还在考虑买公寓和正在犹豫买独立屋的朋友们，可以抓住2018年的机会，抄底入手啦！

　　去年年底，贵阳市的吴女士通过中介购买了一套二手房。然而当吴女士按照合同上的交房日期高高兴兴准备搬进新家时，傻眼了。 　　原房主不仅还在家中， 　　对方还表示他们不搬走。 　　这是怎么回事呢 ? 　　事情要从 2017 年年底中介向她推荐了一套二手房说起 ...... 　　吴女士: 和原房主协商了价格以后签订了三方合同，总价 50 万。 　　吴女士是通过银行贷款的方式支付的房款， 　　按当时的合同规定， 　　吴女士要在尾款结清后才能收房。 　　吴女士: 尾款打了 35 万，已经完成了交易。房款收到 3 日内将房屋给我们，已经到交房日期，原房主拒不交房。 　　吴女士没有料到会发生这样的事。 　　而当她了解到对方不遵守合同的原因后， 　　更是气不打一处来。 　　吴女士： 她说因为房价暴涨，原房主不愿意搬家，要我们拿点钱心里补偿给她，她说的是 4 万块钱。 　　在吴女士看来， 　　对方这样的说法完全没有道理， 　　因为早在一个月前， 　　这间房屋已经属于她的名下。 　　合同约定，款项结清三日内交房。 　　吴女士：3 月 8 号我们就已经办了过户。4 月 18 号我用房子办了抵押。 　　虽然已经交了钱也过了户， 　　但无论怎么协商对方的态度依然很坚定。 　　这让吴女士既生气又无奈。 　　随后记者陪同吴女士找到了 　　原房主徐先生和她的妻子 　　记者：我在合同上看到的是尾款结清了三日之内搬。 　　原房主：三日之内，真的太会占便宜了，我今天是第四天了，我就是不搬，这个事情闹得越大越好。 　　在现场，涂先生的妻子坦言， 　　不搬家的原因 　　确实是因为房子卖得太便宜 　　原房主：她觉得我们过分，我觉得我们不过分。 　　2017 年年底，房价涨幅较大， 　　按原来的市价卖出房子， 　　涂先生夫妇认为，太亏了! 　　然而，在吴女士提供的合同上， 　　记者在关于房屋买卖前后的相关规定上面， 　　并没有看到有关房屋涨价如何处理的条文。 　　针对涂先生妻子提出的说法，记者电话咨询了律师。 　　贵州丰来律师事务所 张宏伟律师：在签订合同时，老公来签订合同实际上形成了一个代理权，根据合同法和物权法，这个合同是有效的。买方是完全善意的，买房支付完了尾款也进行了物权的变更。房产证是买方的名字，可以向人民法院起诉要求强制搬走。 　　涂先生的妻子告诉记者， 　　除了当初吴女士看房以外， 　　后续的事情她就没有参与。 　　对于这单买卖，从一开始她打心里就不满意。 　　就在此时，原房主涂先生也提出了新的想法。 　　原房主：你不拿这个钱，我们也认账。但是这个屋子里面我的灯、热水器、整体衣柜，我要全部拿走。你进来你也要花钱买这些东西，不如把钱补给我。 　　听到房主这样的说法，吴女士不淡定了。 　　房屋合同上有约定，房屋所有装修装饰， 　　卖家都不能改动! 　　由于协商无果，记者只能先行离开。吴女士表示，接下来，她会运用法律的手段维护自己的合法权益。

Royal LePage的数据显示，加拿大两个最大的房地产市场多伦多和温哥华，豪宅销售下滑，这是房价疯涨已经结束的最新迹象。 Royal LePage首席执行官Phil Soper表示，高端市场是衡量大多伦多地区和大温哥华房地产市场情绪的很好指标，可以衡量消费者从豪宅到入门级房屋的信心。 “目前价格中位数仍在上涨，但如果需求的急剧下降持续下去，价格肯定会下跌，”Soper先生在接受采访时表示，指出销售下滑是因为一系列政府政策的影响。 多伦多房地产局表示，GTA所有独立屋的价格已经下降，4月份平均为1,030,103元，比去年同期下降14.4%。 根据大温地区房地产委员会的数据，温哥华地区所有独立屋的价格四月份平均为1,658,958元，比2017年同期下降6.1%。 Royal LePage表示，今年前三个月，大温哥华豪华独立屋的销售下降至55笔，比2017年第一季度的89笔交易下降38.2%。 Soper预计2019年大温哥华豪华独立屋的价格中位数比2018年下降3%，而GTA的价格中位数预计持平。 根据Royal LePage的公式，符合豪华独立屋标准的最低金额为3,046,206元，大温哥华为4,630,147元，至少是价格中位数的三倍。对于豪华公寓来说，GTA最低为1,454,446元，大温哥华为1,926,084元。 卑诗省将外国买家税从三个月前的15%提高到20%，同时也扩大了征税的地区范围。卑诗省的新民主党政府还推出了其他旨在冷却住房市场的措施，其中包括评估价值超过300万元的物业将被征收新税。 GTA2018年第一季度的豪华公寓销售量与去年同期相比下降了28.2%，大温哥华下降26.5%。 平均价格显示在温哥华地区地产市场总体走软。 温哥华西区的一些社区，300万元的房子算比较便宜的。 Royal LePage对豪华独立屋的调查显示，大温哥华2018年头四个月的平均价格为5,792,941元。相比之下，GTA为3,522,117元，卡尔加里为1,990,184元，蒙特利尔地区为1,569,515元，渥太华为1,537,107元。

　　整理全球多个主要城市豪宅数据的报告指，温哥华豪宅于今年第一季的表现较多个大城市为差;六个月价格变幅更下跌7.6%，为国际43城市当中第二差的城市。 　　报告在北美挑选调查了6 个城市，其中温哥华截至今年3月的豪宅市场数据显示，价格按年虽然升0.2%，但叁个月及六个月变幅却出现下跌，前者跌1.8%，后者跌7.6%。 　　调查报告由总部设于伦敦的地产代理集团Knight Frank LLP发表，它整理国际及北美多个城市集团及其他机构的数据，每个季度发表一次报告，是次报告为2018年第一季;而温哥华的数据是参考本地的地产局数字。 　　报告列出43个国际主要城市豪宅的表现，录得最高按年增长是首尔，有24.7%;第二高增长是南非的开普敦(19.3%)。第叁是中国的广州(16.1%)。 　　香港以一年升6.9%排第13位;而温哥华以升0.2%排第31位。 　　不过，按六个月变幅而言，温哥华豪宅价格则跌7.6%成为倒数第二位。43个城市只较跌9%的斯德哥尔摩(Stockholm)较佳。 　　报告查看的物业属各城市最顶层约5%的豪宅;而今期的参考月份，正是本省在今年2月将外国买家税的税率由15%调升至20%和增收投机税之后，而利率亦上调。 　　上述集团的国际住宅研究主管艾伦(Kate Everett-Allen)表示，主要欧洲城市于第一季有较理想的表现，而温哥华录得较慢的价格增长有可能与卑诗引入"宏观审慎措施"有关，另一因素是投资者贷款成本亦增加。 　　于调查中的温哥华豪宅属350万元或以上的物业。 　　温哥华同类豪宅在两年前的表现，以按年增长有26%是名列前名茅，当时本省尚未实施外国买家税。

　　大多伦多地区楼市调整已长达一年，至今屋价跌幅与上次衰煺相若，不过，皇家银行估计，目前已快到底，还需2个月便能反映出来。 　　根据该银行经济研究部分析简报，多伦多地区综合基准屋价已经连续2个月从去年峰位价格回落，略为纾缓住屋负担能力困境，应会令到政府满意。 　　资深经济师霍格(Robert Hogue)在报告中指出，过去一年来，独立屋价回落10.3%，但共管柏文则刚好相反，同期间却累积10.2%增长。无论如何，多伦多地区整体屋价已见下跌。他说，按年计算，综合屋价跌幅与2008年至2009年衰煺期间相若。 　　根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)，大多伦多综合基准屋价于去年5月升至821,400元的峰位，但在安省楼市16辣招出台后展开跌势，至年底低见743,500元，不过，今年开始扭转走势，及至上月回升至766,300元，与峰位相比，累积跌幅6.7%，亦即约5.5万元。 　　他估计，目前调整已快见底，事实上，底部早于3个月前已在形成，但还需要1个月或2个月才开始从年计的变动中呈现出来。 　　谈及上月份的市道，这名经济专家指出，新实施的房贷压力测试的影响仍然明显，但根据皇家银行经济研究部的看法，春季畅旺市道只会因此推迟，未至于受到打击。 　　他解释，由于愈来愈明显压力测试不会导致楼市崩盘，所以继续预期未来数月市道略为改善。 　　刚过去的4月，二手市场销量年计急挫32.1%。他认为，现阶段卖家可能依然摸不清市场情况，所以暂时不挂牌出售，结果是楼盘下跌24.6%，拖累交投。 　　多伦多地产商会市场分析主管Jason Mercer亦预期屋价将会重拾升势。他表示，当这些由政策触发的波动结束，业主可望屋价将会因应强劲的经济及稳定的人口增长而重新开始温和及持续的增长。

  上市银行的2017年年报披露完成，各种关于“钱”的数据已经落定，对于股民来讲，关注的可能是银行股的基本面，但是对于不炒股的人来讲，其中也有一些数据值得关注。 那就是涉及房地产的相关贷款数据，与开发商和购房者都有直接的关系。 01 涉房贷款仍在增加 根据上市银行2017年年报统计，26家A股上市银行去年合计的涉房贷款为24.1万亿元，较去年年底增幅为仅为17.62%，与2016年的25%增速相比，速度有所放缓，可以将是放慢了脚步，但在绝对值上，仍较去年的20.49万亿元增长了3.51万亿元。 而在这些涉房贷款中，对开发商的开发贷增幅为11.32%，对购房者的按揭贷增幅为19.37%。 “房住不炒”之后，各项调控政策在2017年接踵而至，在2018年也依旧未停歇，对于房地产商、购房者以及银行三方来讲，都是一个不小的考验。 但是，谁也不肯也不能放弃这块业务。 ● 对银行来讲，涉房贷款是块肥肉，在增速降低到个位数后的银行急需这些业务来撑起“半壁江山”； ● 对于开发商来讲，拿地、盖楼、营销都需要钱，这是关系到生死存亡的大事； ● 对于购房者而言，按揭贷款是最便宜的购房方式，无论是刚需还是投资，都需要房贷来支撑。 02 开发商：没钱=死？ 对于房地产商的开发贷来讲，其实已经开始是刹车的状态了。 26家上市银行中，房地产开发贷款余额同比上升的银行为17家，9家为负增长，仅上海银行和常熟银行在开发贷方面保持了50%以上的绝对高增长，其他余额上升的银行中，保持10%左右增幅的占大多数。而在下降的银行中，张家港行和成都银行以-25.8%和-24.9%的增速位列倒数前两名。 除了政策层面外，银行本身也意识到了房地产的风险，在加强对房地产行业的风险管理，对于一些三四线城市库消化周期较长地区的开发贷，是审慎的态度的，从严控制商用房的开发融资。 房地产商拿到钱干什么了呢？拿地！ 在吸金需求较大的拿地层面，开发商可是没有手软的。高溢价的地块层出不穷，“限房价、竞地价、竞自持”的市场下，100%自持的成交地块也不再新鲜。 根据财政部发布的“2017年财政收支情况”，2017年1~12月累计，全国政府性基金预算收入61462亿元，同比增长34.8%，其中国有土地使用权出让收入5.2万亿元，同比增长40.7%。 而开发商对于资金的需求，“如饥似渴”，在外界看来，已经要达到了疯狂的地步了。 并不稳定的市场和政策的叠加，让银行对开发贷的态度不一。如何在有限的空间内拿到银行的钱，就要各凭本事了，除了银行外，房企自身也在拓宽自己的“找钱”的渠道以及加快自己的资金周转速度。 比如这两天，猫哥的朋友圈流传了一张图，闽系房企泰禾集团的华东公司的一纸叫做《无奋斗不青春》的通知，“从5月4日起至6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日），深扎一线，加快推进项目实际工作进展。” 取消休假冲业绩，可以说是很“奋斗”很“青春”了，但是压力有多大也显而易见。在泰禾集团2017年的年报中，上海市场无论是商品房或住宅新开工面积和销售面积均呈下降趋势。而年报还显示，泰禾总资产2064亿元，负债1354.94亿元，资产负债率87.83%。 而泰禾也不是第一个这么干的房企，在此前4月份的时候，本就以高周转著称的房企碧桂园，一周之内连发三份内部文件，要求加大三四五线城市项目再加速，要求标准化产品设计院当天出图，项目摘牌到开工40天、开工工期小于7个月。 碧桂园董事局主席杨国强指示， “高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”、“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸。” 因为，大家都知道，对于房企而言，资金是命脉。 03 利率上浮，还是要买房！ 相对于开发贷，个人按揭贷款还在高速增长中。 26家上市银行去年个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为19.29万亿元，较2016年年底的16.16万亿元增长了3.13万亿元，涨幅为19.37%，与2016年增幅35%相比，下降了不少，但是这个数据也接近开发贷的一倍。 虽然在各项调控政策中，限购限贷成为一种主流，但是对于居民自住和改善型住房的贷款需求还是能够满足的。 个人贷款方面，建设银行无疑是其中老大，2017年末个人按揭贷款余额4.25万亿，排在上市银行的首位；但是增速最快的还要看江苏，身在江苏的几家银行在个人按揭同比增长的成绩十分亮眼：江阴银行270.6%、吴江银行96%、江苏银行42.4%、南京银行43.9%、张家港行35.8%。 我们再看2017年南京的房地产市场，楼市五限、公证摇号、河西10盘齐开、利率上浮、提高首付，近六年最低成交水平，依然是“一房难求”的局面，周边三四线城市也跟着动作。 甚至房贷利率的上升，也没有阻挡住大家购房的热情。至2017年的12月份，全国仅有上海的部分银行还能够提供优惠利率折扣外，其他地区均无优惠，甚至部分银行的房贷利率还有所上浮，1.1倍甚至1.2倍的利率成为主流。 融360监测数据显示：2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。 猫哥不禁感叹，大家还真是喜欢买房子啊！ 猫哥上周开通了知识星球——猫哥生财有道，跟大家聊聊挣钱这件正经事。然而在知识星球的会员问题中，90%都集中在房地产领域，这让猫哥是着实震惊了一把的。 但是回过头来讲，其实这也是无可厚非的事情，中国人的买房情结实在太重了，各个阶段的人都有自己的购房需求。 对于初涉职场的菜鸟们来讲，奋斗目标是有一个属于自己的房子，在未来婆婆或者丈母娘面前能够说话硬气；对于老鸟们来讲，则更多考虑房子所在的位置是否是学区，以后孩子能否在一个更好的学校就读；对于焦虑的中老年，则开始考虑养老地产，自己能够再一个环境优美、医疗发达的地方安度晚年。 当然，最重要的一个原因是，除了买房这个通则，人们对于其他理财路径知之甚少。对于他们来讲，房子作为一个实体能够带来的安全感，远比卡里的那些数字要大得多。而且，事实上，一些城市的房价涨幅也确实没有让他们失望。 至于具体涨幅，大家可以来猫哥的知识星球，继续跟猫哥探讨，或者报告你胜利的好消息。