温哥华天空
我曾不解，对于任何一个在北京等国内一线城市拥有一套房产的同学，卖掉房子在法国普罗旺斯等世界各种美好的地方买个房子，人生理想不就实现了吗？
终于，一个周末，忍不住骚扰了一圈我世界各地的同学。因为大家基本都是学金融商科的，在高盛、摩根、汇丰等机构工作了10年，都特别给力，答题速度快，数也算得好。
答案回收上来后，我就很难平静了……
先总结一下我问的九道大题：
1.在当地买一套两居室要花多少钱？
2.持有和出售成本分别是多少？
3.增值潜力是多少？
4.如果出租，收益是多少？
5.对外籍人士买房有什么限制？
6.当地一般薪资水平的人对买房的态度是什么？
7.一般什么年龄买房？
8.作为一个中国人，你在当地买房了吗？
9.当地装修的平均花费是多少？一般会请设计师吗？设计师有多贵？
干货多，下面慢慢说，先上结论：
1.中国一线城市房价与全球其他不少顶尖城市不相上下。(其实这也不是什么新闻）
全球房价最贵城市排行榜，香港上海北京入围（图/深圳晚报）
2.不过如果考虑投资，除了房价本身，持有成本是重要考量，特別是纽约。纽约是高服务型城市，每年要交物业费和地产税。物业费很高，一个高端地产，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。
3.欧洲经济好的城市（西北欧、北欧）租售比常高，虽然涨幅平稳，但是5-7%的租金年收益作为投资已经很不错了！
4.欧洲、美国人，一般、顶尖在大城市都租房（一般人如果不是祖传房产也买不起），二线城市也会买房，毕竟货款等等可以扣税又能自住划算很多；而且像欧洲很多地方，比如荷兰，对租房者保障强大，最狠的是只要租客愿意续租，房东一般不能赶走。
5.有“筑巢基因”的亚洲人普遍更爱买房。除了日本经历了房价崩盘和多年通缩后思维模式已经大逆转。目测新加坡居住条件最好，有赖于政府廉租房政策；香港最差。
6.买房贵，装修更贵。国外普遍人工成本高，大城市“买得起房装修不起”是日常。所以自己动手能力强品味好很重要〜
7.请设计师就更贵了。比如日本只有自己买地盖房时才会请设计师。所以在中国还是有这个优势的，在国内好的设计师相比性价比高。
8.世界看了一圈，在国内还要不要买房呢？个人觉得可能的话还是要的，特别是一线城市……
9.不过，买房只是目标，自由才是梦想。（这是我的感想啦）
展开说几个具体的城市：
•纽约、伦敦
伦敦（图/VisitLondon）
纽约（图/NYCGO）
不同区域的房子价位不一样，越到城市中心价位越高，周围相对便宜，每平米价格两三倍差别。市中心房子最中心地区20000-30000美元每平米，差不多12-20万，稍微偏远的地方，人民币6-10万。在纽约定居的人，平均收入水平是5万美金，伦敦2.5-3.5万英镑左右，都买不起房；只有top 20%可以，剰下都是祖上留下的房子一代代传。
—般而言，国内小户型贵，因为大家喜欢投资小户型。而伦敦纽约的两室、三室四室更贵，适合一般家庭居住，他们认为能在很小空间得到大户型难度更大，需求更高。
纽约一室到二室，平均价格是100-200万美金；伦敦也差不多，1000万人民币左右。持有和出售成本，除了房贷还有物业费和地产税；纽约是高服务型的城市，物业费会很高，开电梯的，管收发信的，一个楼有25-30人在服务；公园大道Park Avenue一个月3000-4000美元左右的物业费。伦敦也有物业费，但和纽约不在一个级别上；一年5000美元左右，地产税4000。纽约的地产税和物业费可以抵税，伦敦不可以。
另外还有出售成本的问题。在纽约，如果没有绿卡出售的话，国家会先收固定比例的税，20%没有。伦敦不存在这个问题。伦敦改革之后，地产交易税会高很多,同祥100万美元的房子，纽约closing(收房）交2.5万的交易税，伦敦要8万左右。
最后说说房子的增值潜力。本地居民居住的情况很少，大多是职业工作者，外来投资也占多数。美国和欧洲人都喜欢租房，本地房子都是中国人和俄罗斯人买后出租。因此，增值空间来自城市未来就业，无论因旅游业还是金融行业等因素。
比如美国近几年金融行业回升，从09年到现在房价上升了2-3倍。未来上升空间平缓，每年3-5%涨幅。伦敦还在高点，伦敦金融区刚搬了地方，周围社区刚刚翻了2-3倍房价。如果金融区搬迁到欧洲，则买房有很大的不确定性。出租两个地方都差不多，一般出租减去房贷和固定费用，收益2%算平均水平（average） ,能达到5%是非常好的情况。
•荷兰阿姆斯特丹/鹿特丹
阿姆斯特丹（图/I amsterdam）
阿姆斯特丹两居室大概300万人民币，鹿特丹大概100万。最近两年阿姆斯特丹房价已经经历了大幅上涨，鹿特丹刚刚开始。
1)购买成本：
-notary plus translator 1000-1500 euros
-Tax 2% of houseprice
-if you need a loan: approx 2500 - 3000 euros additional loan and valuation costs
2)持有成本：没有房产税，但有物业税，每月150欧
3)租售比很高，大概5-10%
The exact yields are difficult to say in advance, but around 5-7% is possible.
4)人工贵，一般不请设计师
•新加坡
新加坡（图/Vinepair）
1)新加坡当地80%的国民住公屋，中位数大约250万人民币一套；自住房产税很低，约千分之二/年，出租则千分之三/年。政府保障民生，不喜欢房价快涨，虽然房子的增值潜力慢但房价在亚洲主要城市偏低，但是租金收益3-4%。对外籍城市购房收印花税，最近约15-18% (没查），而且外籍人士不可以买公屋或者有地私宅。
2)当地家庭收入中位数约4万人民币每月；通常结婚后先买公屋（便宜）；但公屋有收入上限，一方月收入高于5万人民币则无权购买。新加坡买房不像其他国家压力大，因为政府保障居者有其屋；公屋通常年轻时就可以购买，银行货款利率也不高。但改善型，比如公寓和有地私宅，则是收入增长后因。
3)新加坡居住条件很好，房价便宜，租金收益3-4% (公寓），房贷便宜，适合家庭生活，值得购买。
4)简单的装修可以直接找contractor(类似于小包工，各有专长）；稍微复杂可以找main contractor(也是包工头，但可以做更多或者找別人做）：再复杂点一般会找设计师。设计师安排一切也是找contractor慢慢做（有些设计师有自己的施工队)。
外国（新加坡）装修很多时候是动房子的架构，重新走水电之类的，而不是做一些奢华的装修。所以直接请工人和装修队的多，请设计师的少。但是也有专门找设计师设计的，费用相对高一些。价钱方面差得很多，从装修一个厨房需要花2-5万美金，到整个房子装修1万美金都有。
•日本东京
东京塔（图/Japan Guide）
1)东京都内好地段70平米的两居室大概7000万日元到8000万日元左右（450-600万人民币）。持有要交固定资产税，出售有佣金和资产增值税，出租毛回报率大概3%到4%，外籍人士没有限制。
2）当地人一般不热衷买房。因为日本通缩已经这么多年了，习惯于租房。一般买房的都是三四十岁的人。当地所有房子都自芾装修，设计师针对的是自己买地找房子的。
3）朋友买了投资型的一居室，自住是租房（租金是税前计算所以很合适）。
•香港
香港（图/香港旅游发展局）
1 )不同地段会差很多，好一点地段每平米16-20万港币，两室通常在50平，大约800-1000万左右。铁路附近的地段基本增值潜力很好，但租金回报较低，大概是$400-500每平每个月。外籍人士需要给15%印花税，但没有限制。
2)基本上觉得工资追不到房价升幅，年轻一辈很多都要父母给首付才有机会买房，要不就要很省，要不就买那些20平左右的一房或studio flat。
•台北（一平米约等于0.3025坪）
台北（图/旅游台湾）
1）在台北好的地段，一坪需要至少28万人民币。通常最小的两居室要25坪，700万人民币。
2）增值潜力随经济波动，一坪25万-35万人民币变动。
3）300万人民币的房，租5000人民币一个月，整体租房投资报酬率低。
4 )外籍人士可以买房但限制多，可以贷款但复杂，并秉持平等互惠原则。
5）台北的房价几乎等同于北京的房价。当然，需要更努力打拼，才能买属于自己的房。一般人结婚时，通常会买房，经济状况一般的家庭，通常会由父母付头期款作为新婚礼物。
6）个人想要买房，因为想要有自己的窝。装修时会找设计师，因为想要有更好更适合自己的设计。通常的装修费用是购屋的10%。高于10%较高档，低于10%较一般。
•斯德哥尔摩
斯德哥尔摩（图/Stockholm Travel Guide）
1 )斯德哥尔摩两房（两室一厅）差不多需要350万人民币。持有成本比较高，一般每月会有3000左右的物业管理赛，公共环境供暖这些。
2)增值潜力不错。出租收益比较高，外籍人士买房雲要有长期居留签证。当地薪资一般，但是负担一套房的贷款还是没问题，一股一工作就买，一套小的。（哥本哈根也差不多）
3 )由于人工贵，一般不会找设计师，都是自己去卖装修材料的地方想好。一百平米，30万左右。
•美国费城
费城（图/VisitPhily）
1 )持有成本包括地产税、保险与维护，大概需要1万美元；出售成本是2万美元；租金在1800美元左右；基本没有增值潜力；如果不货款，对外籍人士几乎没有限制（信息有局限性）
2）年轻人买房者的比例近年来有所减少，很多宁愿在城里租房住，也不愿意做房奴。一般买房年龄在30-35之间。
3）装修的钱主要花在厨房和卫生间，很多人会翻修这两个地方，买东西也费钱。一百平米的房子如果不翻修卫生间和厨房，1万美金打住了。如果翻修，至少要3万美金。其他房间主要是买买家具，涂涂墙。
4 )有钱人当然会请设计师，这也是一份很得体（decent）的职业。普通人很多会请人设计一下房间涂料的颜色搭配。美国人非常在意这一点。
•加拿大蒙特利尔
蒙特利尔（图/Local Montreal Tours）
1）蒙特利尔市区两居室房价从二十万加币（二手房）到四五十万（公寓新房）不等，均价三十来万。
由于蒙特利尔所在的魁北克省苛捐杂税较重，买房净价不贵，但养房花费不菲。成本主要体现在各种税和费。
持有如果自住，除了日常房屋修缮维护，商业保险开销，还需要每年交纳地产税、管理费、公共设施费。如果将房屋出租，租金计入收入，需要交纳平均超过20%的收入税。而如果房屋买卖，通常需要准备相当于房价1.5%的金额，用于中介、法务、公证等费用以及向政府一次性交纳过户税。
蒙特利尔房价在经历了四年连续下跌后，从去年开始缓慢上涨，如果魁省经济复苏，住房有望保值甚至缓慢升值。（当然如果华人富豪组团来投资，大涨那是分分钟的事儿！）由于是加拿大著名的大学城，位于高校附近的房屋出租前景一直良好，每月租金保守估计在一千加元到两千加元之间，是非常稳定的收入来源。
在加拿大，除特定类型的投资移民之外，通常房屋所有权并不捆绑移民资格，因此外籍人士在蒙特利尔买房与本国居民并无显著不同，相反，魁省政府欢迎非本国居民前来投资买房。
2）北美文化使然，本地普通工薪族以租房为主，租房市场活跃度远高于买房市场。本地人通常三十多岁成家生子后，会有买房打算。并且，相比起在市区买小户型公寓，很多人更倾向于在郊区买一幢两三层楼几百平米的大house。
3）目前我还没有买房，打算等移民手续办完，工作稳定且有一定积蓄付首付的时候，再在市区买一套小户型公寓。毕竟从长远来看，自住房比租房合算。如果家庭雲要，若干年后可以考虑在本地或者外地（外国）换一套更大的房。
4 )加拿大人热爱DIY ,人工成本较贵，而且home decor商品的品种门类十分齐全，购买渠道也很便利。因此据我所知，找设计师的不多见。
装修花费区别就大了！一百多平米二手房，纯拆除的费用平均在六七千加元，另外厨房、浴室改造，采暖系统更新，换门窗（这边冬天太冷太长，隔热防冻的门窗得特制）等等费用全得拆开来算，每一项都分得很细……
•华盛顿
美国华盛顿特区（图/Washington.org）
1）波托马克河畔，可看到国会山和华盛顿纪念碑帝都一流condo ,非penthouse ,有半酒店式服务，大约折合5-6万人民币一平米。两居室100平米，总价75万美元上下。物业费大致800-900美元—月，税率1%。租售比大致在5%左右，但若是除去物业费就会大打折扣。
2)房价总体停滞，综合统计YoY (增长率)只有2%左右，高端物业甚至比前两年略低。
3)地铁沿线独立房和联排价格也较便宜，大致相当于帝都五六环之间，距地铁步行15分钟，学区中上，独立房，每平米也就是折合1-2万人民币，顶级学区一般房子较老，能到3万以上。相当于四环左右位置，据地铁5分钟步行，联排房大致3万人民币，物业费很低，租售比可达4.5%，但基本可以全留下，所以比condo投资回报要好。但总体房价也是停滞不前。
•西雅图
西雅图（图/CNBC）
1）西雅图是最近几个月全美房价涨幅最高的城市。
西雅图自然资源丰富，社会相对和谐，有微软和亚马逊这两家全球市值第三第四的大公司，也吸引了大量亚洲买家。西雅图因为自然风光多祥，房价也变化多端，比如看海湾、看湖、一般的水，三面看山、两面或是一面价格都会变化很多，而如果有自己私家水岸、码头那就更是能凭空再涨上一两百万刀。
顶级区域如盖茨家所在的Medina，一般有水景的房子要到500万美金。稍微离水岸远一些的顶级学区也要在300万左右。
西雅图的一大头疼是新房很少，而新房往往是一个老房拆了建俩，总lot甚至只有6-700平米。因此西雅图很多买房子实际是买地。1-2000平米的地价格在同一数量级，因为建不出两个房子。2000平米的地加极老的房子，顶级学区，大概在200万以上。1000多的平米也要180万。
2）西雅图的拥有成本还算可控，税费1%，居住的话销售税极高，将近10%，但州里没有所得税。
3)建房子是另一大坑。每平方尺的全建设装修成本可以从150美元到400美元。甚至400美元的建设商还只是定制（custom built），离豪华还差好多……比如一扇门可以从空心的几十美元一扇到实心胡桃木600美元一扇。与建设费用相比，建筑师和设计师还算公平——这是刚需，否则拿不到建设许可。一套完整400-500平米房子的设计、图纸、施工指引大概在4-5万美元。
4 )室内装修设计可以2万搞定，也可以20万，浮动太大了。
•中国
个人觉得在一线城市如果是刚需，还是要尽量买。没有安全感哪里来的自由啊。不过对比外国人和中国人，大家在选房的标准上差别还是蛮大的，比如外国人对坐北朝南这件事就比较不看重，不过呢中国的房型和国外差别也很大，所以不能照搬。
中国商品房是1990年代住房改革后才开始的，大量商品房上市是2000年以后的事情。相比国外特别是欧洲，建筑历史长，户型多样，楼层少但层高感人等特点，我国商品房形成时间比较短,户型相对单一。
另外，在中国买房，如何选房也是个非常有趣的问题，选好了升值潜力大，两居室能有三居室的效果；选不好不仅出售难度高，而且住得不舒服。
最后特别感谢我的几位同字：
纽约：Shuo
伦敦：Shuo、Cyrus
东京：米斯特曹
荷兰：Zan
香港：Betty
台北：Eddie
斯德歌尔摩：Alfred
费城：Joseph
新加坡：Yang
蒙特利尔：Celia
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