地产

大温地区的房地产市场在经历了一系列政府政策干预后，价格虽然不像之前一样发疯似狂涨，但也没有要跌的架势。不仅如此，租房市场更是愈加火爆，各热门城市的空置率都在冰点徘徊，市民们被“买房难”和“租房难”两面夹击。 因此，政府开始研究收紧短租屋市场的条例，让更多空置房能够投入到长期租赁市场，缓解市民的住房压力。 自去年10月住房部长Ravi Kahlon颁布了新的短租法规以来，BC省各地区的罚款和营业执照授权要求就有所增加。BC省正在将地区行政区制定的违法处罚的最高罚款从$2000元提高到$50000元。 图自：CBC 同时，地方政府可以设定的最高罚款也从$1000元提高到每天$3000元。 目前，BC省的短租规定即将迈入第二阶段——从5月1日起，新规定将短租限制在主要住所和辅助套房或“附属住宅单元”，如巷道房屋。 就在距离新限制生效还不到三周的时候，由近300名BC省业主组成的团体正在将BC省和维多利亚市告上法庭，就新的省级短期租金限制提起诉讼。 先来了解一下关于BC省拟议新短租法规的详细信息： 仅允许主要住宅短租，和业主第二套房（包括地下套房、巷道房或花园套房）进行短租。 此外，有关主要住宅的要求仅在人口数量超过10000的自治市内适用。区域行政区（regional districts）和度假胜地自治市（resort municipalities），如惠斯勒和Sun Peaks，也不受此要求的限制。 据悉，维多利亚州是新规定将于5月1日开始实施的几个城市之一。 据CBC报道，由近300名BC省业主组成的团体向BC省最高法院提交的请愿书正在挑战这一项立法，因为该立法将短期租赁（例如Airbnb上提供的租赁）限制在房东的家中，或者他们所在房产的地下室套房或后巷屋内。 他们正在寻求司法审查，以确定该省是否有权通过《短期租赁住宿法案》（STRAA），如果有的话，该法案是否公平合法。 三名请愿者包括西海岸产权协会（WCAPR）、阿玛拉度假租赁解决方案及其首席执行官安吉拉·梅森（Angela Mason）辩称，这些规则不合法，将给短期租赁业主造成重大经济损失。 WCAPR执行董事Orion Rodgers表示：“我们认为省政府已经超越了其法定权力。”该机构是在限制措施宣布后不久成立的。 请愿书中写道，该立法“实际上将要求私人土地所有者补贴长期租金，或放弃所有收入”。 请愿者还寻求禁令，推迟立法的生效，直到他们的案件得到审理，并赔偿因规则变化造成的任何经济损失。 Orion Rodgers说：“如果这给我们的选民造成了有形损失，那么就应该支付赔偿。”他说，WCAPR有290名成员在全省拥有短期租赁房产。 “这项立法是一个问题，因为它实际上损害了极少数合法经营者、多年来一直依法经营的业主和持牌经营者。” 请愿书称，吉拉·梅森（Angela Mason）的公司阿玛拉度假租赁解决方案提供短期租赁管理服务，在新规定生效之前就已经受到影响。 声明称：“由于STRAA的颁布，管理的短期住宿单位数量从90个减少到65个。”并指出，该公司已经解雇了之前32名员工中的一半以上，并裁减了7名员工。 BC省和维多利亚市均未对请愿书做出回应。 BC省住房部发言人在发给CBC News的电子邮件声明中表示，这些规定将于5月1 日“按计划”生效。“我们正在采取行动控制短期租赁，并将更多单元重新改造为人们的住宅。由于这是法院审理的问题，该部无法对这一具体情况发表评论。” 维多利亚市发言人在周五的一封电子邮件中表示，其律师正在审查请愿书，“市政府将根据法院规则做出回应”。 目前，开庭日期尚未确定。  

加拿大税务局（CRA）因无法海外房东追缴税款，转而向加拿大租户收钱，这一做法令法律界大为震惊。这是加拿大税务法庭去年审理的一起案件，但大多数人都没有注意到这起案件对租户的影响。 据The Globe and Mail报道，蒙特利尔的一名租户受到审计，并被勒令按照法律规定缴纳其非居民房东未缴纳的每月租金预扣税。结果，他被勒令支付6年的税款以及复利和罚款。 CRA无法向海外房东收取欠款，所以加拿大租户被迫承担责任。 去年，该租户将CRA告上法庭，辩称自己并不知道房东是非居民。该租户的房东居住在意大利，在蒙特利尔的一栋大楼内拥有一套单元。 但该租户在上诉中败诉，理由是他是一名向非居民房东支付租金的加拿大居民，因此需要扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认"后果很严重"，但仍要求"居民付款人"或承租人承担责任。   在本案中为租户辩护的蒙特利尔税务律师Eric Luu表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换句话说，住宅租户与"复杂企业"的标准相同。 租户不知道房东是非居民，不被视为有效的借口。 Luu表示："这令人担忧。但要追究非居民的责任非常困难，所以他们（CRA）将负担强加在租户身上。如果退一步说，抛开《所得税法》的起草方式，只看政策本身，在这种情况下，你扪心自问谁有优势？显然，租户没有优势。" Luu认为，CRA应该设法确保非居民房东缴纳税款，而不是简单地将负担加在租户身上。 "99.99%的租户都不知道" 众所周知，非居民业主必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，资深房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士知道，如果这些税款没有支付，租户可能会受到影响。 Goldman表示，所有房地产经纪人、租户和小业主都应该接受有关租户风险的正式教育。 Goldman坦言："我从事房地产业务，但我对此一无所知。在我看来，加拿大99.99%的租户都不知道，CRA有责任告知租房者，他们可能需要对预扣税负责。" 在BC省，十分之一的新公寓由非居民拥有，那么其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 非居民房东Chris Oliver居住在香港，在温哥华拥有三套出租单元。他表示，他不知道预扣税，但他的物业经理会打理好一切，这就减轻了租户的负担。 Oliver表示："让租户来处理这个会计规则，听起来很不公平。" "你能想象他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还有一整套复杂的支付规则？" 图源：51记者拍摄 判断房东是否为非居民"非常困难" 公证人协会总法律顾问、西蒙弗雷泽大学客座教授Ron Usher表示，当他去年了解到魁北克的这一案例时大吃一惊。 他说："有多少非居民房东没有缴税？租户面临的风险是巨大的。......我认为目前的情况很奇怪，很惊人，而且似乎是法律规定的。" 他补充说，要弄清楚某人是否是居民或非居民“非常困难”。 "我们谈论的是税务居民，而不是实际居民。他们可以住在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了"。 BC房东协会副主席、租赁法专家Michael Drouillard律师表示："我认为CRA追究一个毫不知情的租户的责任不太好。他们在任何时候都没有被告知有这种潜在的责任，也没有被告知需要保持这种高度的谨慎。他们不需要为一些他们甚至都不知道的潜在巨额税务承担责任。" 如果一个人一年中在加拿大居住的时间少于183天，或者"通常"不居住在加拿大，政府就会将其视为非居民。一般来说，非居民在加拿大赚取的收入（包括租金收入）都要纳税。加拿大政府网站上写道："为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大支付人（例如租户）你是非所得税居民。" 租户Mariana Makulkina是在Facebook Marketplace上找到自己的公寓的，她说她在做调查后才知道房东住在海外。幸运的是她有一名物业经理，如果没有第三方的保护，她也不知道在签租约时要询问房东的居住地情况。而且，哪个房东愿意被问及他们是否在加拿大缴税？ Makulkina表示："从来没有人提醒我注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事。" Bodewell租赁物业管理公司的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理汇款申报，这些房东约占他客户的10%至15%，偶尔会有一些人表示他们不想缴税。 "然后我会说，'我不想和你合作'。就这么简单。但大多数房东会说，'确保我们合规'。" Drouillard表示，租户往往不知道他们的房东住在加拿大境外。为了保护自己，租户可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但是，房东的身份也可能随着他们突然搬到国外而发生变化，而租户不知情。 BC省的住宅租赁协议表格并不要求房东提供其居住状态的证明。但是当业主出售房产时，他们必须声明他们的税务居民身份。这样做的目的是为了保护买方免受可能存在的未缴税款的责任。租户应该享有同样的保护。 Drouillard表示："在住房危机的背景下，从政策角度来看，CRA这样做对吗？租户必须对此小心。" CRA没有回应置评请求。

温哥华的租金价格上涨似乎已经趋于平稳，但这并不意味着价格正在回落。     Zumper 的4 月份加拿大租金报告发现，温哥华空置一居室公寓的要价稳定在每月 2,650 元左右。根据 Zumper 的计算，这是租金要价连续第七个月保持稳定或略有下降。     温哥华仍然是全国租房最贵的主要城市。   在最昂贵的 10 个城市中，有 9 个城市的月租金率相对持平，变化小于 1%。   从年度来看，租金价格涨幅最大的 4 个城市是最实惠的市场之一，因为它们的一居室价格均低于 1,400 元。这些市场包括埃德蒙顿、魁北克、温尼伯和萨斯卡通。   埃德蒙顿继续以最大的增长率领跑，自去年同期以来增长了 28.2%。跨省移民是阿尔伯塔省需求激增的一个重要因素，因为该省就业市场繁忙，就业率创下历史新高，整体负担能力使该地区备受追捧。   加国城市租金前 5 位：   BC省温哥华 仍然是最昂贵的城市，一居室租金保持在 2,650 元，而两居室租金上涨 2.4% 至 3,790 元。 安大略省多伦多 排名第二，一居室租金稳定在 2,450 元，而两居室租金下降 0.9% 至 3,170 元。 BC省本拿比 排名第三，一居室和两居室租金分别为 2,440 元和 3,120 元。 BC省维多利亚市继续位列第四大最昂贵城市，一居室租金上涨 2.5% 至 2,080 元，而两居室租金下降 2.2% 至 2,620 元。 新斯科舍省哈利法克斯市跻身前 5 大城市之列，一居室和两居室租金均保持不变，中位数分别为 2,000 元和 2,600 元。   全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。 全国租金指数显示，自去年同期以来，两种卧室类型的租金均上涨近 7%，其中一卧室租金上涨 6.8% 至 1,889 元，两卧室租金上涨 6.7% 至 2,335 元。

  （来源：Macdonald Realty） 这栋位于West 45th Avenue上，靠近 Oakridge 地区的小独立屋最近挂牌售价为 2,499,000加元。 这比 1975 年的售价 55,500 加元高出 2,443,500加元。它还比 2015 年评估值 1,468,300 加元高出 1,030,700加元。按照当前的利率如果首付 20%，摊销期为 25 年，那么每月的付款额预计为 11,960 加元。该住宅居住面积为1,379 平方英尺，有三间卧室、两间浴室。   （来源：Macdonald Realty） 挂牌信息显示，该房屋由同一位业主居住超过 45 年。 （来源：Macdonald Realty） 该独立屋的位置非常优越，在即将竣工的全新 Oakridge 购物中心开发项目的步行距离内。它还有一个巨大的后院。 （来源：Macdonald Realty） 该房屋现已有 79 岁高龄，因此外观颇有历史感。该售房信息中并未提及该房产的开发潜力。 BC评估列出的土地价值为$2,360,000，而建筑物价值仅为$29,200。 社交媒体上不少民众在感慨温哥华房价的大幅上涨。比如1978年以4.75万售出的一栋房子目前挂牌价格为350万。发帖者感慨：“现在大多数人永远都买不起这套房子”。

根据 MLA Canada 的最新公告，预计 2024 年 4 月将是大温哥华地区和菲沙河谷地区房屋预售量特别强劲的月份。 在本月，大温哥华房地产经纪人协会（前称大温哥华房地产协会）和菲沙河谷房地产委员会（FVREB）辖区内预计将有10个项目共计 1,996 套房屋推出市场。 这将是自2022年7月以来，施工前房屋销售量第二高的月份。 此前，2024年3月有 11 个项目推出了 1552 套住房的预售，2024 年 2 月有 6 个项目推出了 590 套住房的预售。 在 2024 年 4 月的预售预测中，有 7 个项目将位于 FVREB 范围内，其中包括 Bosa Properties 位于素里市中心的 Parkway Tower Two。 博萨地产公司（Bosa Properties）称，4 月 6 日至 7 日的开盘周末，Parkway 的二号塔楼首次推出的预售房源已售罄。这也是继2022年百汇一号楼成功推出后，该项目在一个周末内售罄。 由于 "压倒性的需求"，博萨地产公司（Bosa Properties）加快了 Parkway's Tower 2 住宅的第二次发布，并在上周末公布了新的库存，比计划的 2024 年秋季日期提前了。 开发商还表示将在有限的时间内延长 "Interest Builder Program"，以支持第二次发布，该计划要求购房者分四期支付 20% 的定金，并为最后两期定金支付单利。 本月推出的另一个值得关注的项目是由阿姆森集团（Amson Group）在南素里推出的两栋阿姆森大厦（Amson Block）。 总体而言，在 2024 年 4 月的预售预测中，1103 套住宅将为混凝土建筑，862 套住宅将为木结构建筑，31 套住宅将为联排别墅。 至于2024年3月，值得关注的推出项目是Wesgroup Properties在Metrotown的Reign第二座塔楼，该项目在45天内售出约80套住宅，占项目总单元的22%。 此外，北素里 Quadra Homes 的 Ledgeview 也售出了200套，约占存量的63%，这主要得益于其每平方英尺850元的诱人价格和5%的低定金要求。 总体而言，2024 年 3 月推出的新预售项目共售出 416 个单位，同月销售率为 27%。"三月份有更多的开发商进入市场并推出新项目，以利用春季需求的增长。因此，尽管销售量绝对值有所增长，但当月单位吸纳量却比 2 月份有所下降，"MLA 加拿大咨询总监加德-麦克唐纳（Garde MacDonald）在一份声明中说。 "四月份，我们已经看到在展示中心举办的房地产经纪人/潜在客户参与活动显著增加…… ”