地产

一图读懂2022年最大的房地产泡沫风险在哪里。 瑞银 瑞银(UBS)本周发布了2022年全球房地产泡沫指数，指出整个加拿大普遍存在泡沫，以多伦多位居榜首，温哥华排名第六。并指今年楼价上涨缘于信贷快速扩张，而且这种情况不可持续。随着经济放缓，支撑市场的最后一根支柱开始减弱。 瑞银分析师发现，在过去一年中，存在泡沫风险被追踪的25个市场平均房价上涨了10%。这是自2007年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。 // 随之而来的抵押贷款激增令问题雪上加霜。这是他们对城市追踪的第二年，几乎所有市场都出现这种情况。 瑞银表示，中东、美国、加拿大和澳大利亚的贷款热潮非常强劲。他们观察到，自大流行以来，在许多经济体中，家庭总债务增幅超经济产出。 瑞银续指，支撑市场的只有一件事，那就是劳动力，但目前世界范围内突然出现劳动力短缺。瑞银其后补充道，在大多数高价值城市中，房价正大幅调整。 其中，他们认为加拿大在房地产泡沫榜单上占据主导地位，有两座城市进入前10名，仅次于德国。多伦多成为全球房地产泡沫最大的城市，泡沫风险为2.24，温哥华排名第六，风险指数为1.7。 虽然温哥华房地产低迷的已有一段时间了，但瑞银表示，目前的下跌可能更令人担忧。瑞银指，温哥华房价仅今年就上涨了14%，比过去25年上涨速度高出两倍多。

图为纽芬兰省巴斯克港一栋房屋上月遭热带风暴菲奥娜吹袭后部份损坏。（CBC） 联邦环境部长吉保尔(Steven Guilbeault)周四表示，易受气候变暖引致自然灾害影响社区的居民，可能不得不考虑搬家。 吉保尔接受加拿大广播公司《新闻》(CBC News)访问时说：「众所周知，某个地区将被洪水淹没或极易遭飓风吹袭，而作为政府，无论是联邦政府还是其他各级政府，跟民众合作，重新安置他们，这是否合情合理？在这一点上，我们不一定需要进行所有分析，以便试图和预测这些自然灾害将在哪里发生，但我们必须让民众知道可能发生的这一状况。 「但，我们可以强迫民众迁居吗？我的意思是，城市规划显然不属于联邦管辖范围。」 联邦政府将会在不到一个月内公布国家适应策略(National Adaptation Strategy)。 遭热带风暴菲奥娜(Fiona)吹袭的大西洋省份和魁省一些社区，已在讨论重新安置的构思。纽芬兰省巴斯克港(Port aux Basques)很多房屋在是次风暴中严重受损甚至冲入大海，市长巴顿(Brian Button)指，整个社区当然不必都重新安排，但本地有一群民众，家园被毁，财物尽失，他们现已身无长物，也不想继续在这里居住。」 爱德华王子岛北部海岸一家古董店东主多龙(Barbara Doiron)表示，搬迁不是一个轻易接受的选项。其店铺位于一栋两层高的建筑物内，该建筑物被洪水冲至山顶的围栏前面，她打算将该建筑物移回原址，并将它升高至洪水范围之上。她指，很多在区内置业的人士均依靠大海为生。 多龙也指出，联邦政府早该提供资金，重建在2004年2月飓风白胡安(White Juan)吹袭斯高沙省和爱德华王子岛省时遭摧毁的沙丘。联邦环境部最近承认，预算用于减灾的33亿元款项，已经大部分用罄。 加拿大气候选项研究所(Canadian Institute for Climate Choices)负责人内斯(Ryan Ness)称，政府每年需要花费更多金钱，来保障国民及其财产免遭气候变化的灾难性影响，而「有关资金来自每个人缴纳的税款，愈多灾难、重建，将意味著更重税项或更少服务，鱼与熊掌不可得兼，此外，经济放缓也意味著就业机会减少。」 内斯指，尽管停止使用化石燃料是关键，但在预防灾害方面花费的款项也很重要，在主动适应上所花的每一元，可以节省价值15元的可避免损失成本。 吉保尔则强调，渥京仍在推算在减灾方面需要增加多少款项。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）预测，加国楼价会出现更大幅度下跌，原因是通胀与利率持续高于预期。 CMHC发表最新报告，预期楼价由2022年第1季高峰的平均770,812元，到2023年第2季会下跌14.3％。 // CMHC于7月时已作出预测，在高利率环境下，全国平均楼价会下跌5％。 另外，该机构表示，预期加拿大在不久将来会陷入经济衰退；但预期加国的经济衰退程度，不及其它大部分国家严重。 CMHC亦预期，加拿大中央银行的政策利率于2022年底会上升至4厘。 报告指出，利率一旦企稳，需求会回复，再次给予楼价上升压力，现预期2024年加国平均楼价会上升2.1％。 CMHC表示，随着经济与收入复苏，以及按揭利率开始正常化，在需求回升下，预期加国楼价可于2023年下半年开始回复升势；另外，供应紧张亦是推动楼价回升的原因之一。

加拿大的年轻人在过着怎样的生活？ 对于27岁的Mei和Harold来说，若央行进一步加息，那可能意味着他们的浮动利率抵押贷款会遇到麻烦。 图源：MCKENNA DEIGHTON 这对夫妇在今年3月份，也就是房市高点，在多伦多怡陶碧谷购买了一套房屋，抵押贷款期限为30年，月供不到$4,000加元。 Mei解释道：“最近的加息，确实影响了我们的消费储蓄能力。由于猜测年底前还会有加息，我们担心财务状况受到影响，以及可能要改变对未来的规划。” Mei和Harold说，他们还没打算要孩子，但是希望能在未来几年内开始建立家庭。在要孩子之前，他们想存够钱去享受一次长假期，并且购买一辆新车。 此外，他们还在努力为退休攒钱。但是，面对不断上涨的房屋成本，他们似乎离目标越来越远。 作为一名职业治疗师，Mei的年薪为$8万加元。Harold是一名软件开发人员，年薪为$15.5万加元。 平常工作日，他们会在家里吃午餐，或者打包一份带去公司，很少去餐馆吃饭。在周末会有些不同，他们可能会去购物、拜访朋友或家人、去远足，以及准备未来一周的饭菜。 这对夫妇的储蓄账户中有$2万加元，但是他们不知道这点钱够不够应对生活成本的上升，以及各种意外情况。 下图是他们的每月固定开销明细，看上去都是一些正常消费，但是算出来的结果有点略高。两人每月固定开销高达$7,721加币，原因是房子这一项，贷款、地税，加上水电网费和保险、维护费，就已经超过$5,600加元。 下图是这对夫妇一周的花销清单。很简单，都是买菜、加油和亚马逊购物。没有什么吃喝玩乐上的额外消费。 但是，如果遇上汽车维护和修理，以及探望朋友、参加活动，花销就立马上来了。在另一周，他们的支出突破了$1,000加元。 Mei和Harold表示，当初买房时，他们选择了一套比较宽敞的大房子。他们原本是计划在这套房子里，和未来的孩子一起成长，并在很长一段时间内不考虑搬家。 随着上一次加息，他们抵押贷款将达到每月$5,350加元，这笔他们买房时多出了$1,500多加元。这对他们的储蓄能力造成了重大打击。 没有办法，他们只能继续省吃俭用，多存点钱，这样才能在有了孩子、Mei休产假时，维持舒适的生活。

在瑞银集团对未来几个月房价下跌潜力最大的城市进行的一项研究中，多伦多的房地产市场被评为是世界上最大的房地产泡沫，德国法兰克福紧随其后。 图源：bnnbloomberg 根据瑞银集团周三发布的一份报告，除了多伦多、法兰克福，从阿姆斯特丹到东京的房地产风险水平也有所上升。 随着各国中央银行竞相通过提高利率来抑制通货膨胀，许多城市的房价看起来比多年来更加不稳定，抵押贷款突然变得更加昂贵。在某些地方，尤其是多伦多，利率上升已经导致价格下跌。但瑞银表示，随着借贷成本上升将导致全球经济放缓和失业的可能性增加，房地产市场的低迷可能才刚刚开始。 图源：bnnbloomberg 该银行在其报告中写道：我们目睹全球自有住房市场繁荣最终面临压力。在大多数高房价城市，预计未来几个季度价格将出现大幅调整。 政策制定者在大流行期间部署的创纪录低利率，加上封锁引发的对更大居住空间的需求，推动了全球房地产市场在过去两年的大部分时间里陷入购买狂潮。随着利率上升，这种情况现在开始逆转。 加拿大房地产协会的数据显示，在截至2月份的三年中，多伦多的基准房价上涨了71%。从2月以后，多伦多的基准房价已经下跌了8.6%。 该银行警告说，其他城市可能面临同样的压力，因为房主一方面开始受到更高的抵押贷款成本的挤压，另一方面就是失业的压力。 也正是由于这些原因，多伦多和加拿大的房价下跌可能处于领先地位。而瑞银集团在2018年发布的一份报告中就已经将多伦多列为全球泡沫城市第三名，经过疫情两年如今跃居第一。 图源：betterdwelling 瑞银报告称，加拿大央行最近的连续加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草，在贷款重新谈判期间，新买家和业主不仅需要支付更高的利率，还需要提供更多收入才能获得抵押贷款资格。价格调整已经在酝酿之中。 瑞银集团表示，多伦多的房地产市场，已经成为全球最大楼市泡沫，预期多伦多楼价于未来数月存在潜在下跌趋势；至于温哥华，在全球最大楼市泡沫排行榜中，此次排第6位，仅次于香港。 瑞银给出的全球最大楼市泡沫排行榜前10名分别是： 第1名：多伦多第2名：法兰克福第3名：苏黎世第4名：慕尼黑第5名：香港第6名：温哥华第7名：阿姆斯特丹第8名：特拉维夫第9名：东京第10名：迈阿密

近日，据英国《金融时报》消息，知情人士透露，伦敦最贵豪宅的实际所有人是恒大集团主席许家印。 这幢价值2.1亿英镑的豪宅，原来是他在英国爆发新冠疫情前购入。 英国多家媒体的报道称，超级豪宅近期也正挂牌出售，但还没有进入正式出售程序。   英国金融时报的报道称，当时这幢豪宅当时由被称为“重庆李嘉诚”的张松桥出面购买并持有，但原来其背后的真正主人竟是许家印。   报道指，过去10年，张松桥和许家印在香港富豪圈中非常出名，两人之间曾有过多次业务往来。   界面新闻的报道称，张松桥是许家印朋友圈中一位重要的人物，此前曾购买了大量恒大股票和债券，在恒大高速发展时期获益颇丰。   据悉，张松桥出面购买上述伦敦豪宅的时间是2020年1月，按当时的汇率折算约为人民币20亿元，创下英国最贵单栋住宅房产交易记录。 这幢拥有45间豪华客房的超级豪宅于伦敦市中心的黄金地段，地址为2-8a Rutland Gate，整栋房子高7层，可以俯瞰著名的海德公园，房子的当时的卖家是沙特前王储Sultan bin Abdulaziz。   金融时报的报道称，购买超级豪宅的公开面孔是张松桥，其下属公司CC Land拥有伦敦摩天大楼”Cheesegrater“，有两位CC Land的高层曾获委任为一家英国相关公司的董事。 而2020年2月的纪录显示，许家印妻子丁玉梅拥有这家公司75%或以上股份。 这栋豪宅原来是梯田形的四层房屋，在上世纪80年代中期被改成了现在的模样，这幢超级豪宅占地6万平方英尺，堪比英超(Premier League)足球场。 而当时的恒大也风头正劲，不仅提出万亿销售规模目标，还大手笔造车，可惜短短的两年多之后就已经物是人非。 多家英国媒体报道称，这栋超级豪宅近期正在出售。据英国卫报报道，过去几周至少有5位潜在买家参观了这座超级豪宅，其中包括中东王室和美国投资者。 英伦房产圈报道，法国知名设计师Alberto Pinto此前曾对这栋豪宅进行了耗时3年是升级改造，花费了超过5千万英镑，绝对的重大工程。 改造后的豪宅宛如一栋私人宫殿，一起来看看超豪内景吧。 绝对充满了富丽堂皇的味道，大约需要20名工作人员来经营管理，据说连抽纸盒都是镀金的… 一般人家只能看看，这栋豪宅世界上只有少数的超级富豪才能负担得起日常的维护和维修成本。   豪宅中有68扇窗户朝向海德公园，据说玻璃都是绝对安全的防弹玻璃。 豪宅里有一个大型游泳池、一间工业规模的厨房、多部电梯和地下停车场，据称其内部装饰包含价值数百万英镑的金叶。 位于伦敦黄金地段的豪宅距离百年百货Harrods，不到半英里，步行只需9分钟。距离Battersea直升飞机场，也只有很短的车程。 英国泰晤士报披露，现房主2021年4月还向有关当局提交了翻新装修规划，并且已经拿到了改造许可。 据悉现房主曾计划花费2亿英镑对这栋超级豪宅进行大规模修缮，不过不知道是什么原因，整个改造项目并没有完成。  有消息人士透露，这套伦敦豪宅的叫价大约2亿镑，多家英媒表示，如果真以这个价格成交，那么房主在这套豪宅的亏损还是会在3000万英镑左右（约人民币2.3亿），主要是买房时的印花税和其他的额外交易费用以及维护成本。 

加拿大建筑行业面临的劳动力短缺影响到可负担住房的供应。 安省伦敦市房地产开发商Wastell Homes主席Sue Wastell说，“由于缺乏建筑工人，每件事都被拖延，无法按照施工进度进行。在疫情前我们就面对劳动力短缺，许多老技术工人陆续退休，而年轻人很少填补，因为他们都选择白领工作，不愿进入建筑行业。”   建议已审批办公大楼项目   改兴建栢文供应居住单位 加拿大统计局数据，在过去三年建筑业增加僱用近2万人，但仍然赶不上企业的用工需求。为解决劳动力短缺，CMHC给出3点建议：转移已经审批通过的建筑项目比如办公大楼改为柏文居住单位、采取金融激励政策吸引年轻人进入建筑行业、移民系统应制订目标专门为建筑领域招收移民。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Coropration，CMHC)最近报告指出，即使按照最乐观的劳动力供给和效率计算，从现在到2030年加国最大各省的建筑工人数量都无法满足可负担住房建设的要求。 在安省、卑诗省和魁北克省由于劳动力短缺，无法解决可负担住房的供给不足。 为了解决这个问题，联邦政府已投入100亿元加大新建住房供应量，制订了未来十年建设住房数量是当前2倍的目标。CMHC估计，到2030年加国需要额外新建350万套住房，才能实现住房可负担性目标。 过去十年加拿大已建设更多住房，今年第二季度共有34万套柏文单位在建设中，是1990年以来季度最多数量。 满地可银行(BMO)高级经济师Robert Kavic说，联邦政府未来十年建设双倍住房的目标面临难以置信的挑战，因为现今不是最好时期。加拿大央行为浇灭高通胀的连续加息正导致经济发展放缓，甚至陷入衰退。由于借贷成本上升和按揭利率上涨导致人们购房意愿萎缩，房产开发商们纷纷取消或延缓住房项目。

随着央行连续加息，加拿大一些业主无力支付抵押贷款，导致近期银行拍卖房的数量明显增加。一套位于北约克的4卧室豪华独立屋在8月底被拍卖，挂牌上市不到一个月又降价12万。   数据显示，这套房子位于北约克144 Dunblaine Avenue，临近著名的Prestigious Bedford公园，带4室5卫双车库，9英尺高天花板，叫价2,975,000元。 根据房源描述，这套独立屋的厨房装修精美，带有花岗岩台面和高端不锈钢电器，餐桌的正上方有一个天窗，整个空间宽敞明亮。             图源：realtor.ca 房子的后院有一个巨大的2层露台，郁郁葱葱的绿植一览无遗，非常适合在夏天傍晚办烧烤派对或小酌一杯。             图源：realtor.ca 主卧自带一个巨大的步入式衣橱，7件套浴室带蒸汽淋浴。        

监测数据显示，一线城市中的北京、上海、深圳在国庆长假期间日均成交面积同比跌幅均超过45%，但部分二线及三线城市出现了不同程度的回升。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静10月8日中午通过微信对《每日经济新闻》记者表示：“20个重点监测城市国庆假期期间（10月1日-10月7日）新建商品住宅成交面积较去年同期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大，考虑到网签数据具有一定滞后性，结合企业反馈及认购情况来看，部分城市黄金周楼市出现一定恢复。” 一线城市齐现同比回落 从监测数据来看，一线城市中，北京日均成交面积同比降幅最大，达到64%；深圳下降49%、上海下降47%，广州下降21%，一线城市中降幅最小。 北京新房销售市场分化明显。据中指研究院监测，优质楼盘售楼处相对热闹，看盘者相对较多，而区域供应量较大、同质化较大的项目售楼处相对冷清。9月中下旬以来，大量新盘集中入市，其中不乏热盘，楼市认购数据相对较好，对市场预期有带动作用，但网签备案数据有一定延迟，导致成交数据降幅较大。 同样分化明显的还有深圳。部分高端改善型项目和质好价优项目成交去化较好，但整体楼盘成交去化一般，5.58万平方米的成交面积，相较于2021年同期下跌了64%。但由于多个楼盘赶在节前跑步入场，假期多个楼盘人气已有明显回暖。 对于上海市场，中原地产市场分析师卢文曦通过书面对记者表示，“金九虽然兑现，但9月上海新房成交释放比较明显，连续上冲之后短期会有喘息的需要。叠加今年假期不少人有出游计划，因此新房供求出现调整并不意外。这也显示出买家当前心态平稳，不认为房价会大幅上涨，买房的优先级比较靠后，市场还是处于调整之中。” 广州则要热闹许多。据中指研究院，假期超30个楼盘有营销动作，项目加推及促销活动占据多数，多项目推出“购房送家电”“购房赠送物业费”“首付分期”“一口价特惠单位”等营销活动。天河区、黄埔区、番禺区热销楼盘去化较好，去化率超过80%，其余新开盘及加推项目整体去化一般。 广州保利南沙天汇项目营销中心的看房者 图片来源：每经记者 黄婉银 摄 二三线城市涨跌互现 记者注意到，二线城市中的济南、沈阳，三线城市中的扬州、淮北、岳阳、南充等地，在国庆长假则迎来了一阵小热潮，但杭州、宁波、福州等以往强二线城市反而出现了大幅度下滑。 由于杭州国庆假期不动产登记系统升级，暂停摇号报名登记，仅前两天有主城区2个项目摇号，中签率分别为45.49%和66.67%，整体热度仍有保持，其余项目多集中在国庆之后摇号开盘，不少郊区楼盘通过举办各类主题活动、优惠活动等吸引购房者到访。 广东、山东等省份部分城市则在政策暖风之下出现了销售回暖，青岛、济南、淄博等城市首套公积金贷款利率已经下调至3.1%，济南销售面积甚至超过了一线城市中最高的广州，达到6.73万平方米，同比上涨46%；青岛开发商则顺势推新加速去化，包括特价房、认购减免、送车位等一系列优惠活，市场热度出现回温迹象，但成交转化率仍有待观察。 对于市场短期预判，陈文静表示：“央行、银保监会、财政部等部委接连出台利好政策，政策的持续优化一定程度上修复了市场信心，叠加国庆期间企业加大营销力度，部分城市市场活跃度有所提升。短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。”

飙涨30%！本拿比跻身加国最贵城市榜 尽管房地产交易市场继续保持低迷，房屋交易量和房屋价格都在不断下降，但租赁市场却呈现出完全不同的态势、迅猛增长中。 根据最新的租金报告，大温所有城市的平均租金进一步上涨，使得加拿大最贵的城市一居室房租榜单中，前四名都被大温各市拿下。根据租赁网站平台 liv.rent 的最新数据，10 月加拿大最贵的城市租金榜单中，全国最贵前四名都是大温的城市。10 月大温地区的平均一居室不含家具租金较 9 月继续上涨到 2256 元/月，相比 9 月的租金水平小幅上涨 9 元。 其中，作为全国最贵的几个城市，令人意外的是本拿比租金飙涨、异军突起，而西温的一居室租金甚至反超温哥华，成为全加拿大最贵的地方。按照一居不含家具的租金水平来看，西温月租 2828 元/月，温哥华 2589 元/月，北温 2499 元/月，本拿比 2386 元/月。 不过根据该网站的数据显示，虽然租金价格没有下降，但从租赁活动来看，大温地区 10 月的租赁活动已经减少。由于需求下降，市场中看到出租与活跃挂牌的比率正在下降。然而，从整体来看，出租的房源数量仍然明显低于租房的需求，这意味着空置率不是问题，房东依然可以设定较高的价格，毕竟供应仍然是主要难题。 相比 9 月，大温大部分城市的一居室租金都有明显上涨，其中涨幅最大的是本拿比——有家具一居室租金涨 30.42%、无家具一居室涨 13.2%。尽管西温的租金贵为全国最贵的城市榜首，但其实这一租金水平相比 9 月已经下降了 14.6%。不过西温的有家具租金水平还是上涨了 13.21%。 根据该平台的数据，大温各市镇的一居室（不含家具）的月租金一览表如下：兰里已经取代了曾经最便宜的素里，成为租金最便宜的城市——1780 元/月，其次为素里 1889 元/月，第三便宜的城市是高贵林 1972 元/月。其余大温列入参考的城市租金都在 2000 元/月以上。 大温各市镇一居室（包含家具）的租金一览表如下：其中最便宜的依然是兰里——1927 元/月，是大温地区唯一租金低于 2000 元水平的城市。素里以 2039 元/月位居第二便宜城市、新西敏以 2085 元/月位居第三。含家具一居室列表中，最贵的租金出现在温哥华，3109 元/月，北温以 2700 元/月位居第二，本拿比甚至以 2537 元/月的租金水平反超西温位列第三。 根据 liv.rent 的说法，温哥华的租金水平过高、以及本拿比很多新项目相继推出，使得很多租客转而选择本拿比租房、推高了当地的租金这一趋势与公寓销售的走势类似，9 月的一份研究报告发现，本拿比一些新建公寓的平均每尺单价已经反超温哥华市中心、或是持平。 分析指出，过去较长一段时间里，温哥华西区市中心的房价水平一直是大温地区最贵的，本拿比最热门的 Metrotown 区域与之差距巨大。在 2018 年温哥华市中心租金水平一度达到巅峰之后一直保持低迷，与此同时，本拿比正在快速增长。

随着利率持续上升，同时也对住房负担能力造成影响。一份新的报告表明，2023年高额的房价将持续得到一些缓解。 图源：BNN Bloomberg 周四，Desjardins公司关于加拿大住宅房地产前景的报告说，在全国不同的城市，加拿大人的住房负担能力将在2023年得到不同程度地改善。 报告说，在疫情期间房价涨幅最大的省份，在疫情之后也将出现最大幅度的修正，包括大西洋省地区，以及多伦多、温哥华和蒙特利尔周边地区。 然而，Desjardins的加拿大经济高级主管Randall Bartlett说，这些地区并不一定是负担能力得到最大改善的地区。 Bartlett说："在那些房价涨幅最大的城市······我们认为，不太可能在未来几年内恢复到疫情前的水平。" 根据该报告，埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯将看到负担能力的最大改善。 虽然像埃德蒙顿和卡尔加里这样的城市，将在2024年底恢复到疫情前地房价水平，但安大略省不会。 根据Desjardins负担能力指数，安大略省的房价负担能力将恢复到2021年初的水平。 加拿大央行的加息已经对住房市场造成了影响，减缓了房屋销售的步伐，并使价格暴跌。 自3月以来，该央行已将其关键利率从0.25%提高到3.25%，导致加拿大人的借贷成本增加。 根据加拿大房地产协会的数据，8月份售出的房屋平均价格为637,673元，低于2月份的816,720元。 然而，议会预算官员和加拿大皇家银行最近的报告显示，更便宜的房价，并不一定会使负担能力改善。 议会预算官上个月发布的房价评估报告称，平均房价比普通家庭能够负担的价格高出67%，而加拿大皇家银行的一份报告称，中位数家庭需要将其收入的60%用于房贷成本。 Bartlett说，随着利率将进一步上升，住房负担能力将继续恶化3至6个月。一旦利率稳定下来，负担能力将得到改善。 报告说，更强的可负担性将导致住房市场从2024年底开始反弹。 Desjardins还预测，加拿大经济将在明年初进入衰退期。报告警告说，政府需要"减轻经济放缓对住房建设的影响"。 报告还说："必须持续保持增加供应，以适应加拿大快速增长的人口，而不产生新的泡沫。"

新加坡圣淘沙湾的豪华海景公寓楼  新加坡自今年放开疫情管控措施恢复社会正常活动之后惊异地发现，中国富人涌入新加坡的豪宅市场，疯狂扫货，成为购买新加坡豪宅的外国买家中的第一大主力。 据路透社报道，新加坡房地产最新报告显示，今年前八个月外国人购买新加坡房地产的交易总量已经接近新冠病毒大流疫爆发前的水平。其中排名第一的是中国买家，在这个八个月中，他们总计购买了932套私人公寓。 报告说，在价值500万新加坡元以上的豪华公寓中，中国买家也是名列前茅，他们总共购买了81套，占销售总量的约20%。 这份房地产销售报告是行业观察机构，房地产公司橙易产业（OrangeTee & Tie）编制的。 中国人购买的数量几乎是第二大买家马来西亚人的两倍。美国买家排名第四，仅购买了34套。 排名前五的国家依次是中国、马来西亚、印度、美国和印度尼西亚。 新加坡政府在今年三月宣布，新加坡将逐步放开社会防疫措施，恢复正常生活。人们到户外不需要戴口罩，聚会人数限制从五人增加到十人。边境管控也进一步放松，简化入境手续。从4月1日起，所有已经接种疫苗的海外旅客，不论来自哪个国家或地区，只需在出发前48小时内进行核酸检测，入境后就不再需要接受任何检测，也无需隔离。 新加坡街景 新加坡对世界各地的富人有着独特的吸引力，主要原因是这个位于东南亚的城市国家政治稳定、货币坚挺、而且还是富人们喜爱的资产避风港。此外，新加坡房地产行业一直在稳步升值，不像许多其它国家那样大起大落。 路透社说，另外一个令中国买家对新加坡豪宅感兴趣的因素是中国房地产业正在面临一场深刻的信贷危机。相当数量的大型房地产开发商由于多年来扩张过度再加上政府近年来收紧银根而纷纷陷入债务危机，整个行业的销售出现断崖式下跌，一片萧条景象。 橙易产业的报告显示，尽管新加坡政府在去年12月提高了房产购买税，但新加坡的房地产依然深受外国买家的喜爱。去年，新加坡政府为了给私人公寓市场降温而将没有永久居留权的外国买家所支付的印花税提高了20%至30%。尽管如此，报告说，一些外国买家依然认为新加坡的豪宅价格比其他城市便宜。 路透社引用新加坡国立大学房地产专家程天富（Sing Tien Foo）教授的话说，30%的印花税对普通买家来说不是一笔小钱，但对超级富豪来说只是“交易成本的一部分而已”。 今年头八个月外国买家总共购置了143套豪华公寓，超过了2019年大流疫爆发前同期的136套。 在六月份，一名中国富人在新加坡中部一次购买20套豪华公寓，总价值8500万新元。还有一名中国富人花了6000万新元购置了四套公寓。 新加坡出售的家庭办公室数量去年也出现了大幅度增长，从2020年年底的400套增加至去年的700套。买家中最知名的是中国投资公司复星国际的前共同创始人、亿万富翁梁信军。

随着租金成本越来越高，在加拿大买房可能是一个诱人的长期选择。 然而，加拿大国家银行的一份新报告显示，如果你想在加拿大的一个主要城市买房，无论是多伦多、温哥华、蒙特利尔或其他城市，都需要一份相当可观（通常是六位数）的收入。 图源：Narcity 你需要赚多少钱才能买房？ 根据该报告，加拿大住房市场的可负担性出现了41年来“最严重的恶化”。这是因为在2022年第二季度（4月、5月和6月），加拿大人平均需要花费大约63%的收入来支付房屋贷款。 这份报告发现加拿大10个城市的住房可负担性都下降了。 多伦多、温哥华、维多利亚、汉密尔顿、渥太华-加蒂诺、蒙特利尔、温尼伯、卡尔加里、魁北克市和埃德蒙顿的所有类型住房的房价中位数都有所增长。 图源：nationalbankofcanada 在多伦多和温哥华买房需要赚多少钱？ 温哥华和多伦多的房价通常全国是最高的，所有类型住房的房价中位数分别为1,394,259元和1,306,685元。这意味着在温哥华买房所需的收入为262,923元，而多伦多则为246,409元。 其次，维多利亚州的房价中位数为1,165,583元，所需收入为219,800元。 汉密尔顿的房价中位数大约988,619元，所需收入为215,626元。 渥太华-加蒂诺的房价中位数为667,420元，所需年收入至少147,484元。 图源：nationalbankofcanada 在加拿大其他地方买房需要赚多少钱？ 在加拿大的其他城市买房，看起来似乎更有希望，但仍然相当昂贵。 蒙特利尔的房价中位数为537,412元，你必须赚取约119,904 元。 卡尔加里的房价中位数为471,097元，平均所需工资为105,494元。 温尼伯房价中位数为410,157元，所需收入约为91,484元，这是加拿大少数几个不需要六位数收入就可以进入房地产阶梯的主要城市之一。 报告显示最便宜的房价在魁北克市，在那里你可以花大约357,195元买到一套房子，所需收入大约79,988元。 情况会好转吗？ 包括这项研究在内的许多研究都预测，2023年的住房可负担性情况会好转一些。 随着我们过渡到新的一年，房价预计会有所下降，这对于希望在加拿大购房的人来说无疑是一个好消息。

9月房屋销售暴跌近半 据大温哥华房地产委员会（REBGV）发布的报告，2022 年 9 月大温地区的住宅销售总量为 1,687 套，比 2021 年 9 月记录的 3,149 套销量下降 46.4%，比 今 年 8月售出的 1,870 套下降 9.8%。 今年9月的销量比10年当月的历史平均销量下降35.7%。   9 月，在大温哥华地区（MLS）上新挂牌出售的房屋有4,229套，比2021年9月的5171套减少18.2%， 比今年8月的3328套则增加了27.1%。   目前，市场的在售房源有9971套，比2021年9月同期的9236套增加了8%， 比今年8月的9662套增加了3.2%。 9月份，各种物业类型的平均售挂比是16.9%， 其中独立屋的售挂比是12.4%， 城市屋是18.4%，公寓是20.9%。 按照房地产业内惯例，当该比率高于 20% 时，房市处于卖方市场，房价有上涨的压力；当该比率低于 12% 时，房市处于买方市场，房价有下降的压力；当该比率介于 12%-20% 区间时，市场处于平衡市场。 虽然，目前各类房屋的售挂比仍保持在12%以上，但房价持续下跌已成不争事实。 9月，大温地区综合标准价格指数是115.53万，比2021年9月增长3.9%，比今年8月下跌2.1%。这一价格与4 月最高房价水平137.45万相比，跌幅已接近22万。 其中，独立屋销量达到525套，比2021年9月的销量950套同比减少44.7%。独立屋基准价格达到190.64万，比2021年9月增长了3.8%， 比今年8月降了2.4%。 公寓销量888套，比2021年9月的1621套同比减少45.2%。公寓的基准价格为72.85万，比2021年9月增长6.2%， 比今年8月下降了1.6%。 城市屋销量为274套，比2021年9月578套同比减少52.6%。城市屋的基准价格达到104.89万，比2021年9月增长9.1%， 比今年8月下降了1.9%。 地产局董事，经济和数据分析师Andrew Lis表示，“销量减少和更多的新盘上市让买家有了更多的选择，随着更多的供给量和需求的减少，价格在过去6个月里持续下跌。” 过去6个月，房价共计下跌了8.5%。 菲沙河谷地产局（FVREB）今天也公布了上月数据。9月份，菲沙河谷总共卖出897套房子，同比下降高达51.9%，比上月减少11.8%。 9月份，该地区： 独立屋基准价格为 $1,462,000，和8月份相比下降了3.4%；同比增长4.1% 公寓基准价格为为 $530,400，和8月份相比下降了2.1%，同比增长14.5% 联排别墅基准价格为 $822,400，和8月份相比下降了2.3%；同比增长11.6% 2022年9月，在菲沙河谷出售单户独立屋的平均天数为34天，出售联排别墅的平均时间为32天，出售公寓的平均时间为30天。 高利率和通货膨胀导致房屋交易数据惨淡 Andrew Lis表示，“随着加拿大央行和全球各国央行持续加息控制通胀，借贷成本短期内大幅飙升，导致贷款买房的难度大增，成交量大幅减少。” 今年到目前为止，加拿大央行已将其隔夜贷款利率从0.25%提高到3.25%，大大抬高了借贷成本。 较高的利率使得获得按揭贷款的资格更加困难，这对年轻人和首次置业者来说已经是一个挑战。 地产公司Royal LePage公司委托市场调查机构Leger进行调查，询问了1565名参与者，围绕的主体是，“生活成本的增加，包括更高的利率和通货膨胀，是否导致参与者自2022年初以来推迟或取消了购房的优先度。” 在18至34岁的受访者中，29%的人回答“是”，31%的人回答“不是”，其余40%的人说他们自2022年开始没有购房计划。 改变计划的并不仅仅局限于年轻人。在所有的调查对象中，有19%的人对调查问题回答“是”，而有超过一半的受访者（54%）表示，他们从今年年初开始就没有购房计划。 Royal LePage公司首席运营官尤洛夫斯基（Karen Yolevski）称，他怀疑这个群体可能在等待，看看定价与利率的关系如何。 他认为，这些买家有可能重新进入市场。 他表示，“他们现在会花一些时间，继续增加他们的首付，继续为过户费用和类似的事情储蓄资金。现在的情况主要是因为生活成本的增加和借贷成本的增加而导致的。” 总部设在澳大利亚的全球金融服务提供商麦格理集团的经济主管多伊尔（David Doyle）表示，住房市场降温和通胀上升是衰退几乎不可避免的先兆。 他说，“通常情况下，当进入经济衰退时，你会看到住房开始疲软，我们已经看到了充分的迹象。”

香港首富李嘉诚减持中国邮储银行股票。图／中通社 香港首富李嘉诚减持中国邮政储蓄银行持股，持股从11.42%降为目前的10.99%，已卖出8,300万股，若保守以3日收盘价港币4.12元计算，卖出股票价值至少港币3.4亿元，外界解读李嘉诚看坏银行股后市。 据香港交易所股权披露显示，李嘉诚基金会9月29日在场内减持5万股邮储银行H股，每股均价港币4.71元，金额约港币23.55万元。减持后，李嘉诚基金会对邮储银行的持股量降至21.84亿股。李嘉诚基金会主席就是李嘉诚，而且已经连续卖出多次，单次卖出金额虽然不大，只是这次持股跌破整数关卡才会公告，才让外界发现李嘉诚已经卖了不少。 中国邮储银行在2015年12月引入十家境内外战略投资者，并于2016年9月在香港联交所挂牌上市，成为2016年全球最大IPO，当年李嘉诚、李泽钜父子当年透过李嘉诚基金会，以金融衍生工具（PLN）进行交易，持有的股份为22.67亿股，占流通股份的11.42%。 这意味李嘉诚在过去这段时间减持8,300万股约0.42%股邮储银行H股，根据中国邮储今年半年报显示，李嘉诚持股仍有11.42%持股，对照9月29日公告的资料，显示李嘉诚在短短三个多月内卖掉0.42%的股票。 中泰国际策略分析师颜招骏表示，香港大户减持股票一般需要超越一个整数才披露，而李嘉诚减持5万股后超过整数占比，持仓从11.42%降为目前的10.99%，持股占比已不足11%。因此，需要披露，即实际减持8,300万股。

当下大环境下，加拿大的利率已经被推到14年来的最高点，达到了3.25%！且相关线索依旧指向未来仍旧会继续加息。 一系列加息带来的效果，对土豪们来说可能没什么，但房奴们可就不一样了，心理承受能力不断接受着挑战，钱包也面临着一重又一重的考验。 昨天，就有加拿大本地网友在论坛发帖求助，因为他已经感受到了银行账单带来的巨大焦虑！   网友说，这套房子是自己去年刚刚购入的投资房，目前租金约$6000元，相对于之前的月供，可以完全自给自足，对自己的生活完全没有影响，但现在随着不断的加息，做梦也没想到这套房子的月供竟然一下子多了$2200！   他说自己对于加息也不是完全没有思想准备的，但他认为利率上调后，月供只是本金和利息的比例变化，总支付额应该不会有什么变化，或者变化不大，只多几百刀这个样子，那是可以接受的幅度。因为自己名下还有其他投资房，而那些房子的贷款都没有改变payment。 但现在，这套房子表现“出圈”，月供从$5200一下子飙升到了$7400，一个月多付$2200，压力属实有点大，不知道这是什么情况，也不知道有没有什么什么办法可以解决？ 帖子一经发出，即刻就有“明白人”答疑解惑，说这一定是碰到了触发利率（trigger rate）——使用浮动利率（variable rate）的业主，在当下这样的升息通道下，都有被trigger rate的可能，也就是当贷款利率上升，导致月供不足以偿付贷款利息时，自然就会出现这种情况。 还有人说，网友应该去看看自己的贷款合同，上面都清清楚楚写着的，银行的信中应该也有提供解决方法，选一个适合自己的就好，比在网上问更靠谱。 但大多数网友还是建议在有能力的情况下，尽量提前多还点本金。 毕竟根据计算公式，按照目前的房贷利率，贴主的贷款可能在$130万元左右，如果下月加拿大央行按市场预期，继续加息0.75%，即便还进去本金$10万，仍然还会引发trigger rate，需要还本金$25万-$30万元，才能维持到原本$5200元的月供不变。 可即便如此，也只够保住10月底的加息，后面情况怎样，还要看12月份的央行政策…… 有业内人士表示，$130万元的贷款已经属于超高贷款级别了，相应要求家庭收入要$40万元以上才可以贷到，有些比较激进的投资者，会将风险杠杆拉到最高，这样其实是非常危险的，如果无法承受现在的利率和月供，只能考虑转银行或寻找私贷，竭尽全力把最近这两三年的高息期撑过去。 毕竟贷款期限通常都是二三十年，而高利率不会一直持续这么久，等到利率下降，房贷月供也会随着降下来。 更有人觉得既然po文中说了“只有这套，其他投资房没有。”那么楼主肯定是投资大户，咱普通百姓哪有资格给人家献计，难不成月入3k的替月入3w甚至30w的操心？ 还有网友留言的解决方法简单粗暴：“卖一套不就可以解脱了。” trigger rate的计算方式 讲真，trigger rate的计算方式和解决办法都并不复杂，但有一说一，对工薪阶层的房奴来说，也并不容易。 trigger rate是每年的月供金额除以剩余本金，而剩余本金都是在减少的，所以trigger rate每个月都会逐渐提高一点，但当不断加息的情况出现，局面就会随之变化。按照加拿大目前半年加息3%的速度，很多人4-6%的trigger rate很快会被触发，即贷款利率高于trigger Rate，随后就可能带来月供增加的后果。 更简单一点说，就是当贷款利率上升太多，最初始设定的固定月供金额低于新利率产生的利息时，原来的月供不足以支付每月的房贷利息，银行就会要求借款人增加月供，这个新利率就是trigger rate。 加拿大的五大银行中，只有scotial bank采用的是adjustable rate mortgage,简称ARM，他们的月供随着利率一直浮动，不存在trigger rate一说，其他银行都必须要考虑trigger rate。 通常银行会提供三种对应处理方法：一次性支付一笔还款，或锁定固定利率，增加付款金额。 但面对这三个选项，普通打工人似乎也很难做到，如网友所言：“要有钱就用不着在网上费劲吧啦地问了，直接还就完了。” 据说同样在加息通道下的美国，已经出现断供潮了，甚至连小额贷款公司都破产了，法拍房也越来越多涌入市场： 总之，目前的经济形势还是挺复杂的，加息也不知道要到哪天才算一站，咱们普通工薪阶层还是要做好财务规划，管理好自己的“钱袋子”。

华人用80万的全现金买下罗兰冈这幢独立屋，并作为Airbnb出租。（图：受访者提供） 美金人民币汇率近半年来大涨，从今年年初的1:6.3左右，日前已突破1:7.2。看准时机的南加华人，在汇率低点时将现金从中国汇入美国投资买房，加上迴避了A股的股市下跌，算起来至今已赚了20%。   南加橙县约巴林达市（Yorba Linda）居民王强，今年7月在罗兰冈（Rowland Heights）买了一幢投资屋，经过一番装修后，他最近将房子作为Airbnb出租，生意非常火爆。有著多年中美投资经验的王强表示，这是自己最近一起较为成功的投资案例，半年来已淨赚20%左右。   今年4月初，王强就开始计划抛售中国股市的股票，转成美金汇到美国，当时美金兑人民币的汇率大概在1:6.4左右。他回忆自己当初对经济形势做了一番分析后，在微信投资群里公开发表观点，认为三个月内美金兑人民币汇率将破7。果然此后汇率一路上升，很快达到高点。 王强说当时持有这样的观点主要基于两个原因，第一，俄乌战争爆发，世界各地纷争不断，而美国大形势相对较好，世界各地的钱将不断涌入美国；第二，当时美联储加息的局势已经明朗，但与此同时中国开始降息。他认为，这些原因都会导致美元迅速升值，美金对人民币的汇率将一路大涨。 王强当机立断，在4月至7月期间卖掉中国股市的股票，并逐步汇至美国，总共转了80万美金左右，几笔汇率在6.4-6.6之间，“算下来，我现在至少已赚20% ，因为A股清仓迴避股市下跌，少跌了10%，汇率至少赚了10%，这样加起来就是20%。” 期间，王强看中罗兰冈一幢1900平方呎左右的独立屋，当时有五六个买家竞争买房，他加价2万，并以全现金的条件拿下这幢80万左右的房产。虽然贷款利率已经很高，但对于像他这样的现金买房者来说，并没有什麽影响，“不过我估计，今年年底房价会到低点，我买的时间点稍微早了些，但买好房子作Airbnb出租，早开张也可以早赚钱。” 王强表示自己一直以投资商业地产为主，资金回报率都在7.5%以上，但按照现在的房价购置商业地产，回报率不可能有这麽高，大概只有3%至4%左右。如今选择买这套住宅房子做投资，有著充分的考虑，因为他看好美国的中低端楼市。 这位投资者分析说：“因为去全球化会导緻美国普通人收入增加，大公司利润下降。加息虽对楼市有一定影响，但因为老百姓个人收入增加，将有利支撑楼市发展。”同时，南加地区七八十万的刚需房不会出现大幅度下跌，哪怕短期内跌10%，但很快会反弹。王强说，“从长期来看，刚需房一定是上涨趋势，所以我现在不会投资几百万的房子，只会买这这个价位的刚需房。” 在做了详细的市场分析后，王强决定用这套投资房做Airbnb，他说一年的回报率可以达到7%以上，高的话有望达到10%。目前这套房子的日租金在210至240元之间，开张以来生意十分火爆，10月满租，11月已预定一大半。 美金汇率大涨， 南加华人看准时机汇钱买房半年已赚20%。 （图：受访者提供） 华人买房作为Airbnb出租，生意火爆，10月满租，11月已预定大半。（图：受访者提供）

2022年初，加拿大房屋价格同比大幅上涨，不过随着加拿大央行逐步加息，房市有渐渐冷却的趋势。如今，地产协会专家推断，今年冬天，全国房价又将迎来跳水！ RE/MAX Canada 的2022 年秋季住房市场展望报告显示，由于利率上升、高通胀和经济不确定性，加拿大多数地区的房价将出现下跌。 到年底，大温哥华地区的地产价格预计将下降3%，而大多伦多地区的价格预计将下降6.3%。 （图片来源：Daily Hive） RE/MAX Canada 执行副总裁 Elton Ash 坚持认为，房地产作为一项长期投资将继续产生可观的回报。 “近一半的加拿大人正在等待购买或出售房屋，我们相信，随着经济状况在2023 年中期有所改善，房产市场的热度即将恢复。”Ash说。 趁着今年冬天房价价格下跌，有预算或有计划的朋友们可以出手一波啦。更何况，如今即便是房价涨上天的温哥华，我们也能看到40万以下价格的待售地产。尽管是下面这五套房产是小户型，但性价比依旧相当可观。 405-1251 Cardero Street ($308,000) （图片来源：Daily Hive） 这套待售的房屋堪称是今年9月温哥华最便宜的房产！该单元是一间套房，一室一卫，占地面积大概为589平方英尺。该套房始建于1966年，年头有些久远了。不过，该房间内部装潢尚可，地板透露出浓厚的复古气息。 该单位还附带一个小阳台，使得整体空间看起来要宽阔许多。厨房相对有些狭小，配有一个小冰箱。 905-1251 Cardero Street ($318,000) （图片来源：Daily Hive） 该套间与上一套位于同一栋楼，只不过处于不同的单元。该房间的面积略小，价格却相对高一些。地板全覆盖好了地毯，房间设有更宽敞的厨房，整体装潢也更现代一些。 905单元还附有一个面积稍大的阳台。如果有想买来重新翻新的打算，这套房算是一个相对划算的选择。遗憾的是，这间公寓不允许携带宠物。 203-36 E 14th Avenue ($319,000) 这套房售价仅比上一套多1000加元，但空间明显更大，面积为629平方英尺。根据挂牌信息，这间朝北的套房位于主街附近，“阳光充足”。厨房看起来也比较现代，配备了更为现代的电器和装修。套房所在地点交通也相当便利。 1001-1250 Burnaby Street ($329,000) （图片来源：Daily Hive） 该套房室内装潢现代优雅，充分利用空间。这套难以想象的一居室单元位于一栋建于1966年的建筑之中，附有一间浴室、早餐吧台、石英柜台和按摩浴缸。 厨房配有不锈钢的餐具和功能齐全的洗碗机。该套房的位置也很完美，位于温哥华西区的中心，步行即可到达周边的美丽公园享受环境。 207-2142 Carolina Street  ($385,000) （图片来源：Daily Hive） 该套房位于楼的一层，所在的建筑维护得很好。周边风景优美，郁郁葱葱。房间总面积为400平方英尺，一室一卫。除此之外，房间还附有一个阳台，可放置家庭的大型必需品。不过总体上看，空间的确有些紧张。 这些房子中有没有大家心动的？！随着房产市场进一步下跌，大家可以多多观察，及时出手，祝大家抄底成功！

如果你问地产经纪人这段时间的感受，他们很可能会对你说出一个词：被困住。不仅地产市场被困住了，买卖双方，还有地产经纪人，可能都有这种被“困住”的感受。9月份以及之前的两次大幅加息，导致房屋抵押贷款利率一路攀升，比年初增加一倍以上。到9月底，房屋抵押贷款利率已经接近7%。快速飙升的利率压制了房价上涨的势头。据Zillow估计，今年8月份到明年8月份，地产价格还会增长1.2%；而前一年度同期的增值幅度为14%。经纪人对地产市场冷却的速度最为敏感。德州奥斯汀地产经纪人安德鲁.瓦列霍（Andrew Vallejo）在接受纽约时报采访时表示，目前的地产市场是他15年来见到的最慢的时候。他感觉“买卖双方都被困住了” 。加州的地产经纪人也有类似的感觉。旧金山湾区一位资深的华人资深地产经纪人说：“（现在）市场非常淡，很多做了20～30年的经纪人都说：这是（他们）从业以来最慢的一年。现在接到挂牌上市的房屋，很大可能就是卖不出去，前期的投入零回报。买家的经纪人现在也很累，客人看了不下手。”买卖双方现在都处于等待状态，等待更好的机会。她还说，“现在想卖房套现的，后悔没有早点卖。”据COMPASS的数据，加州旧金山房产市场三个月滚动平均中位价格在6、7、8三个月内出现价格三连降，从5月22日的最高位207万下降到8月22日的173万。房屋三个月平均涨幅也从5月22日最高时12%，下降到8月22日的-7%。南加州洛杉矶县地产经纪人Andy也看到很多房产在市场上等待近2个月还未售出，很多卖家降价出售。他主要经纪洛杉矶县以东华人聚集地区的地产市场。洛杉矶县东部华人聚集的一些城市，价格70万～110多万美元的独立房价格不等。5月份以来，他经手的房屋数量减少了大约80%，一些房屋价格下降了5～6万美元。Andy认为，这种下降的价格并非房屋的真实价值下降，而是去年以来那种急剧膨胀所带来的不理性加价。这次降息把这些水分挤了出去。他刚经手一套房屋，但最后未能成交。这套房子3室两厅，1，800英尺，一开始要价110多万，在市场上等待了大约50天一直未能成交。随后房主把价格调整为105万。一位华人看中后想现金买房，但因受市场行情影响，怕买下来后吃亏，就要求降价到100万以下。双方僵持一段时间后，最后半路上杀出来一位买主以更高的价格买走这套房，这让华人买家非常后悔。Andy感觉洛杉矶地区房市有部分现在已转为买方市场。买方变得很谨慎，担心利息太高，会影响贷款的偿付能力；而卖方的心理也已经从去年对高价的追求变为比较理性。现在是不是买房的机会呢？Nancy认为，有经验的投资客还在还在看房，希望可以买到性价比较好的房子，“对投资客而言，利率高都是暂时的，过两年下来，可以重新贷款。”Andy也认为买卖双方要互相考虑，协商出更合理的价格。差异太大就可能无法成交。他对于房产投资仍怀有信心， “我觉得（买房）远远比把钱放在银行里好，买房还是一个比较稳妥的投资。”曾预言2008年房市泡沫危机，有“毒藤”之称的地产分析师泽尔曼（Ivy Zelman ）以她的预测模型分析：2023 年美国房价将下跌 4%，然后在 2024 年，预计还会再下降 5%。她在财富网上的报导中说，只要库存水平上升和需求暴跌，可能会看到房屋价格出现相当大的调整。她认为到 2023 年和 2024 年，房市在全国范围内将是一个压力很大的市场。

最新公布加拿大房屋调查的分析报告中 卑诗难以负担房屋的比例是全国最高 主要原因就是：不少租户支付昂贵租金 平均来说，在温哥华市内， 一个没有家具的一居室每月要花$2498元。 两居室预计需要支付$3597元。 三居室的价格是$4196元。 西温一跃成为加拿大房租最贵的城市！ 一个没有家具的一居室 平均每月要花费$2621元！   另外，列治文的房租在8月飙升了24.10%！ 一个没有家具的一居室 平均每月要花$2441元 在租房最贵的城市排行榜上排名第三！   排在大温地区租金前几名的 除了温哥华、西温和列治文 北温和新西敏的一室一厅也分别达到了 平均每月$2414元和$2124元的高价！   根据加拿大统计局公布去年人口普查  有关住屋开支占住户收入的分析报告 指2021年卑诗难以负担房屋的比例达到25.5%，为全国最高 第二高是24.2%的安省 难以负担房屋比例是指 人口普查中花30%或以上收入在住屋开支上的住户比例   而之所以BC省和安省榜上有名 原因竟是：两省均以租户占比多 因为买不起房子，供不起房子，自然只能租房子 在大温，有将近37.8%的居民表示，收入的30%以上都给了房子 2019年《全国房屋策略法》(National Housing Strategy Act)定明：“适当的住房权利是国际法承认的基本人权。” 在2月上任为本国首名联邦房屋倡权代表霍尔(Marie-Josee Houle)说：“对于大多数加拿大人来说，房屋和住房可负担程度变的愈来愈遥不可及。” 卑诗有很多民众花在住屋方面开支的比例是达收入的一半或以上。 甚至一部分人“没有钱买房，最后沦落街头！”   除了房子的首付外，额外的花销仍不少 例如定期维修的费用 相比之下，不难看出，为何温市中心东端CRAB公园帐蓬城备受群众喜爱 她指，拨给用来支援卑诗住房供应机构的资源是非常不足 加上需要尝试解决多个严重问题 由物业保养到精神健康等的重担 又经常落在地方政府身上

一位华人在论坛上发贴称，他的投资房贷款合同尚未到期，但是接到银行通知，每月还款额，即月供将于10月份起，从之前的$5200元增加到$7400元，一下子增加$2200元。 图源：yorkbbs 这位网友表示，这间投资房是去年购买的，目前租金约$6000元，相对于之前的月供，可以自给自足，但现在月供增加后，每月垫付$1000多元。 他还说，其他的投资房月供都没有变。原本一直以为利率上调后，月供只是本金和利息的比例变化，哪怕多也是多几百元，没想到一下子多了$2200。他还问有什么办法可以和银行商量，让还的本金变少？ 不少网友在贴子下出主意，有人指出这是到了触发利率（trigger rate），也就是贷款利率上升导致月供的金额不足以偿付贷款利息。使用浮动利率（variable rate）的房主都有这种风险。建议去贷款银行商谈。 图源：Global News 多数人建议立即归还本金。根据计算公式，按照目前的房贷利率，贴主的贷款可能在$130万元左右，如果下月加拿大央行按市场预期，继续加息0.75%，还本金$10万元仍然会继续引发触发利率，需要还本金$25万至$30万元，才能维护原本$5200元的月供。但这只能保住10月底的加息，还要看12月份的央行政策。 网友也表示，每个银行触发利率的规定不同，应以银行的合同为准。 多伦多贷款专业人士向加国无忧记者表示，投资房主需要评估自己的家庭收入和风险承受能力，有些比较激进的投资者会将风险杠杆拉到最高。$130万元的贷款就属于超高，要求家庭收入$40万元。 如果无法承受现在的利率和月供，只能考虑转银行或寻找私贷，尽量把这两三年的高息期撑过去。因为房贷期限是30年，高利率不会一直持续30年。等到利率下降，房贷月供也会随着降下来。 多数人不会达到触发利率 另一方面，他也指出，目前市场上类似贴主这样的房贷案例非常少，他可能是刚买房，房屋净值没有增加，贷款额度太大。实际并不是每个达到触发利率的人都会增加月供，具体要看银行合同，如果收到银行的信，那就是达到了触发利率。

加拿大的房屋价格可负担性之差早已不是新闻，但对于加拿大房价为什么这么贵、而且越来越贵，各种分析数据和原因有很多。 最近加拿大统计局公布的 2021 年人口普查数据显示，加拿大租房生活的家庭比例正在大幅增长，相比房屋拥有者的增长速度高达超过 2 倍。从 2011 年到 2021 年，租房的家庭数量增长了 21% 以上。相比之下，拥有住房的家庭数量在同一时期仅增长了 8%。 由于买房成本不断高升、使得加拿大房主在人口比例中正在不断下降。   造成加拿大租房人数不断增加、购房门槛越来越高的一个重要原因，就是市场中新增的房屋供应大部分流向了投资者，只有很小一部分是流向真正有住房需求的群体。   统计显示，过去几十年来，加拿大新建房屋中的三分之一被投资者买走，也就是房东们所有，而这些房东们将房屋出租再赚取租金收益。 这种激增起始于 2001 年。 人口普查数据显示，2016 年至 2021 年建造的房屋中，租户占据的比例跃升至40.4%。与 2011 年至 2015 年建造的房屋相比，增加了 11.9 个百分点，比 2001 年至 2005 年的房屋增加了 80%。 2001-2005 年是租住单位数量最少的一个阶段，新房被房东买走的数量正式从那里开始攀升。 从过去 100 年的历史来看，加拿大新建房屋用于出租的比例一直就相当可观。除了 2001-2005 年期间租用比例跌至22.7%、2006-2010 年租用比例在24%之外，其余所有时期租房比例都超过 25%。 虽然 2016-2021 年期间的比例超过 40%，但历史上还有一个时期比例甚至超过了这个数字，那就是 60 年代的租赁房热潮。 在 1961 年至 1970 年间建造的房屋中，44.5%的房屋都是由投资者买走再出租。 不过分析指出，60 年代的情况与现在的加拿大投资住房情况是大不相同的。 现在的新房主要是共管式公寓。购买是由低利率杠杆撬动资金债务来完成的。租户的租金成为房东偿还抵押贷款的主要来源，而房产的不断升值，使得房东变得越来越富有，而租户的支出成本则越来越高。 加拿大最新的人口普查数据显示，投资者一直在寻找新的供应。然而，这并不是什么新鲜事，今年初房地产市场最火高潮时期，统计局的数据就发现，在加拿大最热门的主要城市中，新建房屋供应中超过 90% 都被投资者购买。 加拿大央行的数据也指出，史无前例的低利率水平使得投资者迅速占领市场，在竞价抢房中战胜首次购房者、把真正需要住房的群体挤出市场。 而加拿大皇家银行 RBC 的高管还解释说，根据该银行的贷款申请情况来看，投资者正在越来越多的取代首次购房者、成为住房购买者的中坚力量，但 RBC 认为，这并不是什么好现象。

根据加拿大皇家银行全球资产管理（RBC Global Asset Management）的数据显示，如果利率进一步上升，已受重创的加拿大地产股，股价可能会进一步向下；但由于地产业的收益强劲，这反映地产股股价将出现更大折让。 多伦多S&P/TSX地产股指数，年初至今已下跌30％，成为加拿大表现最差的股系，且已创下2008年以来的最大按年跌幅。   皇银高级投资经理Irene Fernando表示：“当你看到表现欠佳时，其中90％是来自收缩，而非盈利倒退”。   随着加拿大中央银行持续加息，加国地产股已经跌至2020年11月以来最低位。 Fernando表示：“一旦明确知道央行再加息的幅度，地产股便会开始见稳，但在停止加息前，不知道地产股仍会走多远”。 S&P/TSX地产股指数共有22只成份股，其中21只由年初至今已录得下跌；唯一例外的是物业投资信托Primaris REIT，但年初至今的升幅也少于1％。   但Fernando表示，住宅与工业的物业投资信托，仍有一定需求，即使股价继续有向下空间，但现水位已经十分便宜。 Fernando表示，很难说明仍有多少不利因素，但与今年的资产净值相比，这几乎有20％折让。 他表示：“我们并不经常看到这些机会，这对资产净值而言，是一个相当有意义的折让”。

加拿大房地产市场刚刚经历了一次冲击，但另一场冲击或将发生，因为预先批准的较低房贷利率即将到期，这些利率过期后，房市的购买力将大幅下降。   据住房网站Better Dwelling报道，满地可银行最近告诉投资者，他们预计，获得抵押贷款预先批准的人正在推动房市。目前的大部分房屋销售未能反映当前的利率影响，因为许多人在几个月前设定了房贷利率。未来市场购买力的下降将再次受到冲击。   当借款人申请抵押贷款时，他们可以获得一种叫做预先批准的利率，通常会在90到120天内保持不变。 最近加拿大的利率攀升得很快。抵押贷款比较网站Ratehub的数据显示，今年6月份的平均5年期固定利率为3.59%。这意味着，这些获得预先批准的借款人，必须在10月前使用已获批的贷款，否则，之后可获得的房贷，利率会增加1个百分点。 满地可银行认为，该局面就像一种购买悬崖，此时的销售仍然受到较低利率的激励。房价正在下跌，如果没有获得预先批准的潜在买家，房价可能会下跌得更快。 该银行的高级经济学家罗伯特·卡维奇（Robert Kavcic）说：“此时此刻，是一个有点独特的状况，许多潜在买家在央行大幅加息之前已获得预先批准的贷款利率，同时还看到房价下跌了10%到20%。” “如果你能以不再存在的抵押贷款利率，并以折扣价购买房产，那可能很诱人。”他说。 目前的买家并没有完全反映融资成本带来的影响。因此，满地可银行告诉投资者，他们预计房市会遇到进一步的冲击，并用安省的情况来说明此观点。 卡维奇解释说，市场仍有巨大的利率冲击需要消化。从负担能力的角度来看，目前安省平均家庭的购房成本的一年增长幅度，仅在1980年代后期的情形可以与之匹敌。 “换句话说，这是一代人以来最严厉的房市条件收紧，而且还会有进一步的调整（收紧）。”他说。 许多加拿大人在几个月前设定了房贷利率。过期之后可获得的房贷，利率会增加1个百分点。（Shutterstok）    

　　加币暴跌持续！这就意味着我们需要花费更高的价格，才能购买几周前数量相同的蔬果蔬菜。因为汇率的涨跌，也直接影响到销售价格，而这些成本也会直接转嫁给消费者，如此以来，通胀只会进一步加剧！ 　　当然，不光是物价如此，房价也一样！根据加拿大统计局(StatCan)2021年人口普查数据显示，   　　在加拿大各大城市中，有超过四分之一的市区房主符合这一标准。平均有26.4%的房主将超过30%的收入用于住房。而这不仅仅指最近的购房者，而是市场总量的26.4%。   　　多伦多，温哥华和蒙特利尔，作为加拿大的三大城市拥有最多的房主，这三个城市中的房主均将超过30%的家庭收入用于住房。多伦多有36%的家庭为“住房贫困”家庭，位居榜首，而温哥华以33.4%次居其后。这两个城市都有超过三分之一的家庭符合该定义。蒙特利尔为30.9%，位列第三。   　　面对加币暴跌持续通胀，专家分享一些对抗技巧 　　随着利率的不断攀升，很多高成本住宅层出不穷，随即也产生了很多社会风险！住房的花销多了，其他的消费就会减少，再加上货币持续贬值，会加剧这种情况的发展。那么，我们普通人面对这样的情况，该如何应对呢？ 　　加拿大理财专家理财专家克里斯托弗（ChristopherLiew）前段时间针对加币汇率下跌和生活成本增加，分享了一些对抗技巧，感兴趣的可以参考一下！ 　　食品价格上升 　　加拿大受通货膨胀影响，物价持续飙升，随着加元贬值，购买力跟随下降，导致国民在日常杂货商店将花费更多的钱，大家要合理规划日常生活的预算开支。 　　尽快还清高息债务 　　大家如果目前还有能力，应尽快还清银行的债务，否则贷款机构或银行在提高利率时，可能须支付更多的利息。 　　批量购买生活必需品 　　平时可大量购买生活必需品，这是一个省钱的好方法，家中的冰箱建议放置不易腐烂的食品或罐头。 　　推迟大额消费计划 　　随着生活必需品变得更加昂贵，那些非必要的大额消费计划建议暂缓，否则会给自己的生活带来更大的经济负担。 　　减少日常不必要的购买行为 　　平时除了大额消费外，尽量减少平日非必要购买行为，也可减少财务压力。建议减少在外面餐馆吃饭、寻找免费的娱乐资源、取消昂贵的会员、停止付费进行草坪护理或除雪服务、避免购买新衣服等等。 　　面对物价涨，利率涨，有没有影响你的消费习惯呢？大家可以在评论区一起讨论哦！