地产

加拿大皇家银行预期，加国利率会进一步上升，地产市场预计到2023年春季见底。 皇银发表最新经济报告，助理首席经济分析员Robert Hogue在报告中指出，随着加拿大中央银行会采取持续加息的政策，令物业准买家继续采取观望态度。 // Hogue预期，加国楼价于2022年底，会录得23％按年跌幅，2023年会下跌14％。 皇银亦将央行的政策利率预测调高，由之前估计的2022年底前会升至3.5厘，现在调整为会升至4厘。 Hogue表示，更高利率，会令更多准买家失去供楼能力，从而减少可获得按揭的人数。 他补充，市场上活跃的准买家已越来越少，而且预算亦趋有限，正影响成交价表现。 但Hogue表示，预期加国房地产市场可于2023年初开始适应高息环境，到2023年春季，整体楼价会较2022年2月的高位，跌幅收窄至大约14％。 他表示，安省及卑诗省的楼价跌幅会较大，现预期这2个省份的平均楼价，由高峰跌至谷底的幅度约为16％；至于亚省及沙省的同期楼价则只下跌约4％。 皇银的预测已相对保守；道明银行于8月底时曾预测，2023年第1季加国平均楼价，会由高峰下跌20％至25％。 Desjardins则预期，到2023年底，加国平均楼价会下跌近25％。

据可靠消息，从2月1日起，CIBC银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。 根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。 什么算“海外收入”贷款？   也就是新移民，或者海外买家（居住地在加拿大以外），在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。   从2018年2月1日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款： 1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）； 2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件； 3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件； 4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。 银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有： 1．身份证或护照、签证； 2．工作证明； 3．国内存款证明； 4．购房合同。 【重要提醒】目前正处于买房阶段的新移民或海外买家，以及买了今年要交房的楼花的客户们，务必要在2月1日新政策实施前，将贷款申请在1月31日23点59分之前递交！ 最后一点：如果您已经购买了近期要交房的镂花，或在犹豫是否将楼花转售出去还是留着交房后自住，小编建议不管最终的选择是留着自住还是转卖，都要先在1月31前递交贷款申请，要知道贷款申请和转售楼花并不冲突。

8月份加拿大房屋的平均售价为 637,673 元，这个数字自2月份以来已经下跌了 20% 以上。 加拿大房地产协会周四表示，自加拿大银行 3 月份开始加息以来，在房地产经纪人集团的 MLS 系统上出售的房屋数量现已连续 6 个月下降。 // 与去年同期相比，房屋销售量下降了 24%。 自 2 月份创下历史新高 816,720 元以来，平均售价已下跌近 200,000 元。 图：路透社

加息太狠！多伦多华人收到房贷月供的信：绝望了 加拿大央行9月7日将政策利率提高75个基点后，已导致一些浮动利率房贷持有人即将触发月供增加的门槛利率，即月供增加到足以偿还利息。这两天，有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着：你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷；如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。这位华人没有说明是哪家银行发的信，也没有透露他的房贷有多少。但是他表示，加息让原本并不富裕的自己雪上加霜，不知道该怎么办。 另一位在小红书上的网友表示，自己是抢offer买的房，现在每月的房贷月供达1万元左右，日子过得紧巴巴。言语中明显透露出焦虑和不安。那么，各位加拿大华人，你们身处在怎样的境地呢？ 加拿大央行自今年3月以来启动加息周期，加息幅度之大是几十年来未有的，以应对几十年前未有过的高通胀，并且不惜以经济放缓为代价。目前央行政策利率已升至3.25%，市场预期在10月下旬还会再加息至少0.25%。加息关系到整个经济运作和所有加拿大人，但是受冲击最大的是房地产市场，尤其是持有浮动利率的房贷业主。 有网友表示，今年初的5年期浮动利率只有1.5%，两年固定利率有3.3%，两者相比较，大部分人都还是持观望的状态，没有去锁定利率，然而现在回想起来，谁都没有料到这一轮加息会那么急那么重。业内人士表示，加息关系到大部分购房有贷款的家庭，今年剩余时间还有一至两次加息，明年也可能维持高息，需要做好持久战准备，找到办法应对。 多伦多房贷专家叶先生对媒体表示，利率短期内难以呈现下调趋势，但要上升至何处，将由全球政经大局论调。这次9月份加息过后，大部分2020年中到2022年初定下的浮动利率贷款将会到达trigger rate。但是否一定要立刻更新付款，需了解原合同的细则- designated amount 条款。他说，目前的利率可能会对一些很少部分通过非正规审批得到贷款的人有影响。 大部分通过压力测试从正规途径获得贷款的房奴们按照当时政府规定的最低5.25% 压力测试利率顺利通过的贷款将还能坚持付款。即使达到自己银行合同所谓的trigger rate，按照审批利率5.25%来计算，还是可以有能力正常供款的。如果是银行最优惠利率（Prime Rate）再上涨0.75%，则会达到或超过当时的审批利率最低标准5.25%。 叶先生表示，房主们需要考虑自己的收入能力，尽可能支撑下去。他并不建议在这个时候卖房，因为房价自今年初显著下跌，现在卖房的价格可能还不到房贷的金额，成为负资产。他也强调要考虑贷款所在的房子是自住还是出租，如果是出租房，综合税务规划上的考虑，最重要的是保证现金流；如果是自住房，则尽可能多付本金，加速还款。 总之，“我们普通市民只能努力工作提高收入，加强现金流，抵抗通货膨胀。”

3年前，当珀库欣(Ivana Perkucin)还是西安大略大学的一名本科生时，她在安省伦敦租了一套单位，每月房租是500加元。   2020年搬到多伦多后，这位25岁的女士目前是多伦多大学的生物医学工程博士生，她的房租已翻了两倍之多。   珀库欣和她的伴侣，每月支付2,200加元租用500平方尺的一居室公寓。 那只是他们承租的第一年。 据加拿大抵押贷款和住房公司的数据，在2021年租金上涨之后，他们的月供增至2,600加元，比2021年多伦多一居室公寓的平均价格高出近1,200加元。 但对于全国数十万学生来说，他们当中许多人收入很少或没有收入，他们在房租上的花费比普通人多的情况并不少见。 魁北克经济适用学生住房非营利组织UTILE最近的一份报告发现，学生支付的住房费用比普通加拿大租房者高出25%，这主要是因为许多大专院校位于人口稠密的城市中心，而且通常位于一些最负担不起的社区。 租赁市场持续升温 根据Rentals.ca的数据，随着加拿大的租赁市场持续升温，7月份平均租金成本同比上涨10.4%。住房专家和财务规划师警告说，由于缺乏住房供应商，学生住房危机加剧。专门的学生住宿，正在急剧增加学生债务并威胁高等教育的可及性。 专家说，这个问题还牵涉到更广泛的住房市场，因为学生负担得起的住房的缺乏迫使许多人与在职专业人士和年轻家庭竞争优质房地产，进一步推高了租金价格。 UTILE执行董事莱韦斯克(Laurent Levesque)说：“学生住房的缺乏正在侵蚀加拿大所有主要城市的负担得起的租金。如果我们不建造更多住房，我们将在很长一段时间内感受到这种挤压，这将对学生、大专院校、更广泛的租赁市场和其他低收入家庭产生负面影响。” 珀库欣和她的伴侣在她的旧单位租金大幅上涨后，于7月搬到一套两居室公寓，她将超过50%的月收入支付租金。 大多数金融专家都同意理想的租金收入比是30%。除此之外，租房者经常面临财务压力，将被迫削减其他开支。 但这就是加拿大绝大多数学生租房者的情况。据UTILE调查，有7成受访者表示，他们将总收入的30%以上用于房租。在多伦多和温哥华，普通学生将一半以上的收入用于住房。 对珀库欣来说，经济适用房危机让她的希望渺茫。谈到她和她的伴侣的财务状况时，她说：“我们每月为储蓄贡献的收入与我们租房时的收入不同，因此甚至无法弄清楚我们最终将如何购买房产。” “这让我们感到紧张，因为我们都热爱这座城市，我想在多伦多度过我一生的大部分时间。但这似乎并不是最实际可行的选择。” 160万大专生仅20万床位 专家说，学生住房危机源于缺乏专门建造的学生宿舍。专门研究学生公寓的市场研究公司Bonard在2021年的一份报告中估计，加拿大有近160万全日制大专学生，但专门建造的学生公寓只有20万张床位。 虽然一些学生选择住在家中，但其他无法获得学生宿舍的学生则被迫在更广泛的租赁市场上寻找住房，与年轻家庭或在职专业人士竞争，因为他们往往更喜欢房东有更广泛的信用和工作经历。 随着多伦多的租赁市场继续收紧，2022年第二季度专用出租房屋的空置率达到1.4%，低于去年的5.1%，令许多无法获得住房的学生转向了无家可归者收容所。 弱势青年支援机构多伦多圣约之家(Covenant House Toronto)，2019年有26%的居民是学生，其中一半是大学生。如今，该个青年庇护所估计学生占其服务对象的三分之一，随着租金的飙升，这一数字可能会上升。 圣约之家执行董事艾斯顿(Mark Aston)在接受彭博社采访时说：“这在很大程度上反映了多伦多出租房屋的负担能力问题。” 皇家地产公司(Royal LePage)销售代表沃里亚(Amrit Walia)表示，今年夏天对该市的租赁市场来说是一场“完美风暴”。 他说：“这座城市正在从新冠肺炎中开放，因此人们搬回这座城市的需求被压抑了。大学也在同时开放。此外，不断上升的利率迫使购房者搁置购房目标并倾向于租房。” 加拿大理财师认证的理财规划师格雷(Janet Gray)认为，专为学生建造的住宿设施应由高等教育机构承担。她说：“如果他们想吸引学生，必须确保有可用的住房。”然而，格雷也承认，教育机构预测未来的住房趋势具有挑战性，一些人出于担心他们可能无法盈利而犹豫是否批准新的开发项目。 今年早些时候，多伦多城市大学取消了在市中心建造一座可容纳近600名学生的高层住宅的计划，理由是建筑成本“急剧”增加。 莱韦斯克认为，如果大学和学院不投资专门的学生宿舍，他们可能会失去国际学生，因为几乎所有这些学生都依赖出租住房。 近年来，大学越来越依赖国际学费作为资金来源。根据加拿大统计局的数据，国际学生的平均本科学费已从2018/19学年的27,613加元升至2022/23学年的 36,123 加元，而过去4年，国内本科生的学费一直徘徊在7,000加元以下。 莱韦斯克说：“我们一直在大力投资以吸引更多的国际学生，并鼓励学生在各省之间流动，所有这些都引发了对学生住房的需求，而我们在校园发展和住房投资中没有考虑到这一点。”

　　加拿大央行9月7日将政策利率提高75个基点后，已导致一些浮动利率房贷持有人即将触发月供增加的门槛利率，即月供增加到足以偿还利息。这两天，有华人在社交媒体上发贴称，称收到了关于房贷月供的信，感到绝望。 　　信中称，“你的房贷按揭利率正在接近门槛率”，这意味着： 　　你目前的还款已经不够按期偿还你的房贷；   　　如果达到你的门槛率，你的还款可能需要增加。   　　这位华人没有说明是哪家银行发的信，也没有透露他的房贷有多少。但是他表示，加息让原本并不富裕的自己雪上加霜，不知道该怎么办。 　　另一位在小红书上的网友表示，自己是抢offer买的房，现在每月的房贷月供达1万元左右，日子过得紧巴巴。言语中明显透露出焦虑和不安。 　　加拿大央行自今年3月以来启动加息周期，加息幅度之大是几十年来未有的，以应对几十年前未有过的高通胀，并且不惜以经济放缓为代价。 　　目前央行政策利率已升至3.25%，市场预期在10月下旬还会再加息至少0.25%。加息关系到整个经济运作和所有加拿大人，但是受冲击最大的是房地产市场，尤其是持有浮动利率的房贷业主。 　　有网友表示，今年初的5年期浮动利率只有1.5%，两年固定利率有3.3%，两者相比较，大部分人都还是持观望的状态，没有去锁定利率，然而现在回想起来，谁都没有料到这一轮加息会那么急那么重。 　　业内人士表示，加息关系到大部分购房有贷款的家庭，今年剩余时间还有一至两次加息，明年也可能维持高息，需要做好持久战准备，找到办法应对。 　　多伦多房贷专家叶先生表示，利率短期内难以呈现下调趋势，但要上升至何处，将由全球政经大局论调。这次9月份加息过后，大部分2020年中到2022年初定下的浮动利率贷款将会到达triggerrate。但是否一定要立刻更新付款，需了解原合同的细则-designatedamount条款。 　　他说，目前的利率可能会对一些很少部分通过非正规审批得到贷款的人有影响。 　　大部分通过压力测试从正规途径获得贷款的房奴们按照当时政府规定的最低5.25%压力测试利率顺利通过的贷款将还能坚持付款。 　　即使达到自己银行合同所谓的triggerrate，按照审批利率5.25%来计算，还是可以有能力正常供款的。如果是银行最优惠利率（PrimeRate）再上涨0.75%，则会达到或超过当时的审批利率最低标准5.25%。 　　叶先生表示，房主们需要考虑自己的收入能力，尽可能支撑下去。他并不建议在这个时候卖房，因为房价自今年初显著下跌，现在卖房的价格可能还不到房贷的金额，成为负资产。 　　他也强调要考虑贷款所在的房子是自住还是出租，如果是出租房，综合税务规划上的考虑，最重要的是保证现金流；如果是自住房，则尽可能多付本金，加速还款。 　　总之，“我们星斗市民只能努力工作提高收入，加强现金流，抵抗通货膨胀。”

据不列颠哥伦比亚省房地产协会（BCREA）称，随着大温哥华地区走出较平静的夏季房市，房价有望在未来三个月内稳定下来。 BCREA的首席经济学家布兰登-奥格孟森(Brendon Ogmundson)说，房价在今年2月达到顶峰，此后下降了约10%。 9月10日发布的BCREA 2022年第三季度住房预测更新称，这在一定程度上是由于销售构成向低价房的重大转变，但也主要是由于销售活动明显低迷的结果。 他说："现在，我们开始真正的平缓了。我预计这就是我们现在的价格水平，可能我们会在一段时间内处于这种状态。"  由于年初的急剧增长，"2022年全年的平均房价仍将在年底上涨4.4%，但2023年的平均价格水平将略有下降，"该报告说。 对于想在未来几个月内购房的人来说，奥格孟森说，与一年前的这个时候相比，市场更有利于我们。他将当时的市场描述为更加 "狂热"、"紧张 "和 "紧迫"。   "现在，我认为如果销售量再高一点，库存再高一点，市场在这方面有点平衡，那会更好。他说："相反，销售活动相当缓慢，库存增加，但有点趋于平稳。" 他说，这确实为潜在的购房者提供了一个小的喘息空间，每笔交易。由于与前一年相比缺乏紧迫性，他说这是一个更健康的标志。 "从这个角度来说，价格从高峰期下降了一些。因此，我认为我们现在处于比一年前更健康的位置，就整体市场而言，对首次购房者或任何希望进入市场的人来说，什么是最好的，"奥格孟森说。  

上月，宾顿一名电台主持人和著名地产经纪在自己家门口遭到斧头和砍刀袭击。警方仍在继续调查，目前公布了一张嫌疑汽车的图片。 据CP24报道，8月4日早晨，受害人Joti Singh Mann正在进入停泊在他自己家车道上的吉普车，被一名挥舞斧头的男子靠近。 现场视频显示，Mann关上车门后，嫌犯在驾驶位窗外挥舞斧头，砸掉了玻璃。 又有两名男子加入袭击，把Mann从车裡拖出来。其中一名男子手持砍刀进行袭击。 Mann的母亲跑出来干预，制止了这场暴力袭击。但是Mann仍受重伤，失去了一个脚趾。 周五，皮尔警方再次呼吁人们提供案件线索。这宗案件目前被作为企图谋杀案进行调查。 警方同时公布了一张嫌疑汽车的图片。警方说，这辆汽车被嫌犯使用。 嫌疑汽车据描述为蓝色四门Chevrolet Cruze房车， 车轮有加金属盖，有镀铬装饰，车窗有贴膜。 一周以前Mann接受CTV新闻多伦多分部採访。他说，他遭到砍刀和斧头袭袭击，被喷胡椒喷雾，还受到泰瑟枪（Taser）袭击。 他说，他出现创后应激障碍症（post-traumatic stress disorder），做恶梦，一次睡眠无法超过三小时。  

BC省地产协会日前表示，省内部分地区楼市开始转变为买家市场，预计下一季度的销售额将下降35%。 BCREA认为省内部分地区开始从卖家市场，逐渐转向买家市场，预测明年的销售额还会继续下降。 协会首席经济学家奥格蒙德森（Brendon Ogmundson）表示，贷款利率的上升速度比预期快得多，面对借贷的成本发生巨大变化，明年卑诗省的房地产市场交易可能远低于正常水平。 协会又指，随着销售量减低，房源增加的趋势，使省内某些地区进入买家市场，特别是房价较高的城市。因此，房价已从最高峰值开始有所回落。 至于民众最关心的房价发展趋势，协会认为明年全省总体价格将会下降，但不会出现楼市低迷的现象，源于该省的住房需求仍持续。

BC省长贺谨（John Horgan）今（9月7日）早，接受采访时表示，通货膨胀加剧、新冠肺炎疫情和俄乌战争是导致目前高昂生活成本的原因。   他曾问财政厅长，在目前非常情况下，省府还能做些什么？   此外，他还将于本周与总理特鲁多(Justin Trudeau) 会面。   特鲁多目前在温哥华与BC省内阁部长举行为期三天的集思会，重点讨论通货膨胀、住房负担能力和疫情后经济问题。 今天，贺谨宣布了一系列措施，试图解决生活成本飙升的问题。 BC省府将：1. 增加下一轮气候行动退税 (Climate Action Tax Credit)；2. 提高BC全省家庭福利；3. 并将租金涨幅限制在通胀以下。 所有措施可以为一个四口之家节省多达1500加元。 贺谨说：“每个人都感受到了全球通货膨胀的挤压，它正在推高杂货、汽油和其他商品和服务的成本。” “我们接下来的支持措施将有助于降低租房者的成本，把钱放回人们的口袋，并在充满挑战的时期为家庭提供缓冲。” 10月份，BC省中低收入者的气候行动退税的最高金额将增加： 每个成年人最多增加164元；每个孩子最多增加41元。 一个有两个孩子的家庭最多可以额外获得410元。 当局预计，预计85%的居民将从这一增长中受益。 另外，明年1月至3月，BC省家庭福利金（儿童机会福利金的更名版）也将增加，每个孩子最多58.33元。 一个有两名子女的家庭，将从这项福利中，最高获得350元支助。  与此同时，BC省不允许与通货膨胀率相当的租金增长：对2023年的租金增长设定了2%的上限。对于一个支付2000元租金的租户来说，这可能意味着明年可以节省多达816元。 2023年的增长，仍高于2022年的1.5%和2021年的0%。 BC省所有家庭中约有1/3是租房者。贺谨的政府仍然没有兑现他在最近一次竞选中承诺的租房者补贴。   省府同时正在与BC水电局合作，制定一项额外生活成本措施，协助BC居民在全球高通胀时期减少开支。  BC省政府几个月来还一直承诺提供工资支持，因为目前的生活成本已接近40多年来的最高水平。 财政部长罗品珍（Selina Robinson）表示，“我们认识到，并不是所有的项目 都能平等地惠及每个人”“BC省利用现有的项目来针对最需要的人。” 罗品珍表示：“低收入者和抚养孩子的人受我们在世界各地看到的通货膨胀影响最大。 ”     BC省政府表示，由于本省去年的经济复苏表现优于预期，经审计的预算数字显示，在2021-2022财政年度结束时，狂赚13亿加元盈余。 罗品珍表示，此前预测会录得赤字100亿，但由于经济重新开放，更多人重新投入经济活动，从而增加了税收。 最新的数据也显示BC省债务和GDP之比在加拿大是最低的，为17.9％。BC省GDP增长6.2%，是各省中第二高的增长率，好于全加国4.9%的平均增长率。2021年BC省失业率为6.5%，低于全国7.5%的失业率。   BC省几个月来一直承诺提供生活费用支持，并正在为BC省居民提供退税或支票。 加拿大央行今天宣布再次提高利率。现在的利率为3.25%，高于2.5%。 贺谨之前还宣布了110加元的ICBC回扣，以解决目前导致生活成本增加的汽油价格激增问题。

Liv.rent发布了其月度报告，显示本拿比、北温、西温及列治文等地租金多继续上涨。图为温市中心。网上图片   Liv.rent发布了其月度报告，显示本拿比、北温、西温及列治文等地租金多继续上涨。图为温市中心。网上图片 大温地区寻找廉价出租单位的租客，可能会发现今年9月租金价格再次环比上涨，可选择房源非常少，但有两个城市出现逆势行情，包括华人聚居的列治文市。 根据Liv.rent的最新租金报告，大温地区的租金价格再次环比上涨，无家具的一居室单元，平均租金上涨71元至2,247元；8月份更曾出现惊人的147元升幅。 这家网上租赁公司解释道：「9月标志着新学年的开始，通常是夏季租赁旺季的高峰期」，再加上加拿大的高利率，9月份的平均租金成本最高。 ■ 全国一居室平均租金最贵城市，西温第一，温哥华第二，北温第三。 Liv.rent补充说：「很难说，租金是否会在今年余下的时间里继续上升，但随着学生们基本安顿下来，竞争可能会略微缓和。」 // 虽然9月份的租金涨幅，不如8月份那么高，但低陆平原租屋市场还是发生了一些显著变化。例如，西温9月租金较上月出现惊人的26.35%增长。现在，一套没有家具的一居室柏文平均租金3,312元。 列治文的行情正相反，租金不升反降，跌幅达11.88%，月租平均2,151元。 温哥华的平均增幅为数月来最高，9月较上月涨了6.31%。 根据Liv.rent的说法，带家具的出租单位租金通常更不稳定，在过去几个月中就出现大起大落的情况。本月，北温下跌14.33%，跌幅最大。 ■ 温市租金最贵社区，毫不令人意外地落在市中心。 温市租金今年9月份最贵社区，毫不令人意外地落在市中心，一套不带家具的一居室单元，平均升至2,931元；最便宜的选择在温东，伦弗鲁社区（Renfrew）的平均租金为1,828元。 全国而言，西温平均租金最贵，一居室、无家具单元，平均租金为3,312元；温哥华紧随其后，平均为2,656元，位居第二；北温本月也以月租2,486元排第三。

协会认为尽管楼价有所下降，但需求仍会持续。星岛记者王弘树摄   卑诗省地产协会（BCREA）日前表示，省内部分地区楼市开始转变为「买家市场」，预计下一季度的销售额将下降35%。 // BCREA认为省内部分地区开始从「卖家市场」，逐渐转向「买家市场」，预测明年的销售额还会继续下降。 协会首席经济学家奥格蒙德森（Brendon Ogmundson）表示，贷款利率的上升速度比预期快得多，面对借贷的成本发生巨大变化，明年卑诗省的房地产市场交易可能远低于正常水平。 协会又指，随着销售量减低，房源增加的趋势，使省内某些地区进入买家市场，特别是房价较高的城市。因此，房价已从最高峰值开始有所回落。 至于民众最关心的房价发展趋势，协会认为明年全省总体价格将会下降，但不会出现楼市低迷的现象，源于该省的住房需求仍持续。

根据统计，多伦多公寓租房水平达到新高，八月平均一套公寓租金要2806元，比一年前上涨19.5%，相当于高了458元。 （图源：CTV） 这是公寓出租市场连续第10个月出现两位数的年环比涨幅，据市场调研公司Urbanation本周发布的报告，过去3个月期间公寓租金平均上涨11.4%。 该公司主席Shaun Hildebrand表示，公寓租金水平已经从今年春季开始超过了疫情前。“这不是从疫情中恢复，而是实实在在的增长。更需要令人注意的是在这样一个短时间内，它是如何大幅上升的。” 他指出，导致租金快速上涨的一部分原因是加息放缓了人们买房的速度，而多伦多地区的就业率同时又很高。央行在周三时再度加息75个百分点，利率现已达到3.25%，而今年年初时的利率仅是0.25%。 “现在市场上活跃着高收入的租房者，他们也还在等待适当的购房时机或者当住房可负担性转好的时候。他们有能力负担更高的租金，这是导致租金水平强势增长的一个因素，” Hildebrand表示。 Urbanation发现，在八月份，41%的公寓租客提出的价格更高，愿意平均一个月多给132元租金。而公寓房源在租房市场上的停留时间也减少为8天，这是近期有史以来的最低纪录。 这个现象与2016年至2018年期间的情况很相似，随后租金水平又再次上升，直到2019年后开始放缓。 （图源：betterdwelling） “我认为租房市场会开始出现一些抵触，因为它真的太贵了。” 他还指出，“租房这们开始寻找室友分担房租或者搬到更老、租金更低的房子里生活，随后人们的需求也会开始放缓。” “我们可以从八月份的数据看到一些早期迹象。尽管新上市的租房房源在增加，但租房签约次数正在逐月减少。如果这样继续下去，我们会发现房租水平将开始变得平稳。” 租房市场的供给与需求正在变得平衡，今年房源比去年同期多了30%。今年八月份所签的租房协议数量比七月低了6%，而通常八月份是学生们的租房高峰期。

根据早前报道，安省宣布2023年房租涨幅可调高至最多2.5%，达到过去近10年以来的最高涨幅，这一消息已经引起租户们的不满。 根据BlogTO报道，多伦多一栋大楼住户的情况要糟糕得多，现在正面临两位数的租金上涨。 图源：BlogTO 位于Dupont和Christie新建的“Litho”专用出租大楼的多名住户在近日联系blogTO，曝光租金大幅上涨的情况并表示担心。 住户Matt称自己最近收到了续租通知，业主RioCan Living将租金提高了13.4%，并且不接受谈判。 根据Matt分享的照片，业主给了他两个续租选择： 续租一整年，每月租金上涨8%至2,424.60元。 按月付款，每月租金2,546元，比他目前的租金高出整整13.4%。 图源：BlogTO Matt表示，虽然他在签订租约时就知道这栋楼不受租金管制，但他从没想过会面临10%的增长。 Matt还补充，“我尝试与他们协商在三个月内稍微降低涨幅，让我有时间去找更实惠的住处，但每次RioCan的管理层都拒绝了。这就是这些大公司作为房东的问题，没有同情心。我不知道他们这么做是如何可持续的，如果他们每年的租金涨幅都这么高，多伦多的一居室公寓租金价格将在不到5年的时间内超过4,000元/月。据我所知，因为涨价太离谱，我住的这一层楼已经有很多住户决定要搬走。” 另一位住户Katrina Heisz也称大幅增加租金是“一个法律漏洞，因为我们不受住宅租赁法的保护”。 对此，这栋楼的业主RioCan Living表示，租金上涨是必要的调整，以“更好地反映当前的市场状况”。 RioCan Living的一位代表告诉blogTO，“Litho是多伦多的精选物业之一，由于在Covid-19大流行高峰期开业，该物业先前一直以低于市场租金的价格出租。虽然Covid-19和通货膨胀的综合影响导致租金涨幅调整，但该物业的租金价格均保持在或低于市场价。” 这家租赁公司承认所有加拿大人面临的负担能力问题以及缓解加拿大主要市场供应限制的迫切需要，并表示他们在过去12个月中贡献了近1,000个新的住宅出租单元。 尽管RioCan的租金涨幅远高于安省2022年每年1.2%或2023年每年2.5%的限制，但是该省的限制不适用于2018年11月15日之后首次入住的新出租单元。

【星岛综合报道】根据加拿大统计局的数据，近五分之一的加拿大人现在正在远距离工作。这代表数字经济的时代，许多人不再被束缚在特定的城镇工作，许多人正在搬迁到较小的郊区，寻找物超所值的房子。 CTV报道，虽然大城市当然有它的吸引力，但加拿大还有一些美丽的小城市，都有其独特的吸引力，并提供惊人的低房地产成本。 // 温哥华是一个非常适合居住的城市，但是在一个小地块上的小公寓成本，却可以在稍远的城市购买一、两倍以上的大房子。 无论是想自住或是投资，加拿大哪些城市的房地产投资价值最高呢？ ●纽奔驰域省的圣约翰市(St. John) 2022 年 7 月单户住宅的平均价格：276,437 元 用这个价格可买到：1,500平方英尺的3房2卫的房子     圣约翰市被认为之前处于房市被低估状态，如今则正在复苏。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，2022 年 7 月当地售出房屋的平均价格为 276,437 元。虽然这比上一年增长了 12%，但仍远低于 629,921 元的全国平均水平。 如果水边的小城市的想法对你来说很鼓舞人心，那么圣约翰是值得研究的。它有芬迪湾(Bay of Fundy)的美丽景色，可以漫步海湾旁或在任何一家海滨餐厅欣赏日落。 据该市网站称，圣约翰拥有越来越多的企业家进驻和美丽热闹的艺术景点。 ●纽奔驰域省的蒙克顿市(Moncton) 2022年7月单户住宅平均价格：340,300元 用这个价格可买到：1,768平方英尺的3房2卫的房子     根据 CREA数据，2022 年 7 月，大蒙克顿都市区的单户住宅的平均价格为 340,300 元。如果您正在寻找更小的房子，联排别墅的价格约为 266,300 元。 根据加拿大就业银行(Job Bank of Canada)的说法，蒙克顿往往是一个热情好客的社区，并以劳动力市场不断增长而闻名。这座城市有许多不错的餐厅，有大量的公园，还有一个令人兴奋的市区，您可以在那里找到博物馆、画廊、剧院和繁华的夜生活场所。 ●魁北克省萨格奈(Saguenay) 2022年7月单户住宅平均价格：448,694 元 用这个价格可买到：4房2卫的房子     根据魁北克房地产经纪人专业协会的数据，截至 2022 年 7 月，萨格奈单户住宅的平均成本为 448,694 元。虽然它可能不是魁北克最便宜的，但仍远低于全国平均水平，而且整体生活成本也低。 如果您喜欢户外活动，Saguenay 将是您的理想之选。根据 Tripadvisor 的数据，由于其大型自然公园、充足的徒步旅行和水道，它一直被评为魁北克最美丽的地区之一。这个风景如画的山坡城市位于萨格奈河上，山丘两旁是风景秀丽的村庄，是一个极美的居住地。 ●沙省利斋拿(Regina) 2022年7月单户住宅平均价格：268,000美元 用这个价格可买到：1,044平方英尺的3房2卫房子     根据 CREA 的第二季度报告，2022 年 7 月里贾纳单户住宅的平均成本为 268,000 元，使其成为加拿大最负担得起的城市之一。根据城市数据，利斋拿也是加拿大发展最快的城市之一。 虽然有些人可能会抱怨天气寒冷，但这座城市拥有大量的公园、娱乐中心、文化艺术中心，就业市场稳步增长。 ●纽芬兰省圣约翰(St. John's) 2022年7月单户住宅平均价格：331,800 元 用这个价格可买到：1,557平方英尺的3房2卫房子     根据 CREA 数据，该城市单户住宅的平均价格为 331,800 元，使其成为加拿大负担得起的小城市之一。 这座城市以其色彩缤纷的水边房屋、博物馆和丰富的文化历史而闻名。数据显示，由于新居民不断涌入，当地经济也在快速增长。如果喜欢户外活动，主城外有一些很棒的户外公园、小径和风景优美的路径。 结论 减少生活中整体压力的最佳方法之一是降低生活成本。 一旦你离开大城市和主要金融区，房地产成本往往会下降，这会让人在工作和生活之间取得更好的平衡。

加拿大央行加息后，房市迅速降温，越来越多买房人中途悔约，却发现想要拿回买房订金并非易事，卖家也发现买家悔约后，没法立即拿到买家订金。   据《环球邮报》报道，安省地产律师威尔逊（Matthew Wilson）表示，房屋买卖交易泡汤后，地产经纪可锁死订金，许多人都不知道这一规则。安省地产协会（OREA）房屋买卖标准合同，并未说明交易中途毁约时的订金处理办法，因此最后责任落到地产经纪身上，尤其是挂牌经纪得向卖家说明。   买家毁约飙升 地产律师们透露，最近收到的房屋买卖交易毁约咨询，是过去多年来最高。多伦多商业诉讼律师沃尔克（Tanya Walker）透露，央行每加一次息，她的律所收到的毁约咨询就上升一次，每天都能收到买家或卖家咨询电话，估计比1年前增加30%，而且涉及的订金金额也比过去高许多，损失风险也随之升高。 今年年初，大多区独立屋平均售价创170万元峰值，10%买房订金相当于17万元。存入地产经纪信托的订金，只有在3种情况下放款：房子成功交割；买卖双方均书面授权许可；法庭放款令。 疫情爆发前，买家毁约通常会走法律程序；疫情爆发后，打官司等法庭开审至少要等12个月。律师们发现，许多买家在订金问题上及时配合，作为一种协商手段，但作为毁约方，谈判筹码和选择非常有限，律师们都会告诉买家官司可能会输，除非能拿出卖家欺诈证据，否则很难脱身。 毁约成本太大 多伦多诉讼律师库克（James R.G. Cook）表示，即使打官司，也是旷日持久，费用高昂，有时官司一打就是几年，最后毁约造成的损失远超订金金额。 库克举例说，去年Noroozi一案就是个很好例子。该案中，安省一名买家2017年首付20万元买一幢240万元的房子，但贷款没拿下毁约，卖家2020年以160万元出售房屋后，一纸诉状将这名买家告到法庭，索赔2次交易差价赔偿。去年法庭判买家赔卖家81万9,571元的损失。 库克透露，还有许多类似官司，许多纠纷也是私下达成和解，法庭纠纷只占其中的10%，许多人私下达成和解，是因为诉讼费实在太昂贵，即便是这种相对简单的房屋买卖纠纷，法律费也很昂贵。 安省地产委员会（RECO）2016年曾公布毁约指南，建议经纪可获取买卖双方书面许可再解锁订金。OREA网站甚至提供双方放款许可模板供经纪参用。 但有律师提醒，双方以书面形式太快达成放款协议，会对被毁约一方不利，损失法律追索权利。威尔逊表示，有时一些卖家在寻求法律咨询情况下，被催着签署放款许可，如此一来，卖家今后房子即使低价出售，也没法索赔差价损失。 千万别毁约 否则生活被毁 买家中途悔约，原因众多，有的是因为贷款拿不下来，有的是看到房价暴跌。安省律师菲尔德（David Feld）透露，有客户打电话诉苦，没法履约，否则婚姻都要破裂，每天愁得睡不着觉。 还有些买家是买房和卖房同时进行，房市降温大环境下，手中房子卖价低于预期，导致买房预算严重缩水，没法完成交割，只能毁约损失订金。这种情况下，有些卖家也乐见其成，心想口袋里反正多了有十万元，房子再重新挂牌就是了。 专家表示，每个个案具体情况都不同，因此一定要找专业经验丰富的好律师。地产律师弗莱明（David Fleming）的建议最直接：别毁约，否则生活整个会被打乱，不断被巨额罚款，官司还可能缠身几年。 弗莱明透露，近几个月他为太多这类买家提供咨询，有的是客户，有些不是。其中有些人认为，毁约不罚款才对所有人公平，这种情况下，他得提醒对方，地产市场就是市场，价格肯定会有波动。

▲广州7女子砸1800万打造梦想养老房。（图／YouTube“一条Yit”，下同） “别人只是随便说说，但我们真的做到了！”广州7名女子10多年前在同间公司任职，因特别有话聊，且兴趣爱好相同，于是7人成为好姐妹，并相约“一起养老”。如今她们真的完成了约定，7位姊妹淘从2018年开始看房，找了约20个地段后，终于找到梦想中的“养老房”，于是花了近人民币400万元进行改造，完成这间漂亮的“养老房”。 ▲7人于10多年前因工作而相识。 综合“一条Yit”报导，其中一位女子金杜表示，她是湖南人，不过在广州念完研究所后，就一直在广州生活。她10多年前在南方报业工作时，认识了公司里的6位女性朋友，因为都是从小城市到大都会打拼的，成长背景差不多，所以“比较聊得来”。值得一提的是，7人的爱好有别于一般女孩，聊天的话题不同于一般女生闲聊八卦，而是研究宇宙奥秘等。金杜表示，那时大家就约定好，等老了一定要找个好山好水的地方，住在一起养老。 随着时光推移，7人中有人创业、有人结婚生子，甚至有2人离开广州，搬到北京生活。原以为渐渐无法实现的梦想，却因为一顿饭而开始实现。金杜说到，2018年是与闺蜜相识的10周年，姊妹们相约在北京聚餐，其中一人提到当年的“养老约”，认为此计划不能在20年后才开始，应该现在就着手进行。 于是7人历经了几个月，看了20多间房后，终于在广州近郊找到“梦想中的养老房”。金杜表示，“这房离市中心70公里，只需要1个小时的车程，距离城市若即若离的感觉，正是我们想要的。” ▲这间养老房使用许多玻璃建材，采光相当明亮。 租下房屋后，这间“养老房”起初只是一栋坐落在田中央的毛胚屋，于是7姐妹合资近400万人民币，对房屋进行设计及改造，才让原本的毛胚屋，变成伫立在田中央的梦幻“玻璃盒子”，还弄了一个玻璃空间，具有峇里岛风情的午茶区。 虽然房子提早建成，但7人目前仍在事业起飞的阶段，每年能在养老房同住的时间并不多，因此，经过商量后，姊妹们决定先将房子作为民宿开放，顺便赚点养老金。 金杜说，房屋建成后，7人过年、过节时，都会带着家人来这里聚聚，也因此让彼此的家人培养出良好的关系。此外，为了让养老生活不寂寞、不吵架，姊妹淘约定，每个人都必须学习“独门绝技”，有的人去学烹饪、有的人研究种菜、插花，彼此分工合作，往后的生活才会更愉悦，“自信的女性要在一起长期生活，一定要建立游戏规则，我们只有彼此独立，才不会成为对方的负担。” 金杜强调，与闺蜜养老的计划，许多人都提出过，但多数“只是说说而已”，“但我们做了，而且做成了。在体力和经济上都有能力的时候，安排好20年以后的生活，让自己以喜欢的方式慢慢老去，是我这一年来做得最有意义的一件事。”  

　　众所周知，现在房贷利率处于历史低位，于是一些房主开始考虑进行再融资（refinance），但要注意，如果中断了目前的贷款合同，最终可能会付出巨额罚款。 　　DiliniJayasinghe和她的家人住在安大略省的密西沙加（Mississauga）的城市屋，最近他们想要趁着利率低，升级为独立屋。   　　“我们现在需要一个更大的房子，因为我们有一个孩子，”Jayasinghe告诉CTV。   　　Jayasinghe目前五年期固定利率合同还剩一半。当她打电话给银行说要毁约时，她还是被罚款数额给惊到了。 　　之前沟通时，有人告诉她罚款大概$15000，没想到进行实际手续时，罚款增加到$22000。 　　Jayasinghe说：“我真的不知道，违反贷款合同会有如此高的罚款。” 　　CTV向银行方面询问。对方没有对此做出很多解释，只是回答：客户提前中断按揭，会让银行承担额外的成本，所以要收取一定的费用。 　　比较贷款利率网站Lowestrates.ca首席执行官JustinThouin表示，银行对固定利率贷款收取利率差（interestratedifferential，IRD），而随着利率下降，罚款增加。 　　现在加拿大所有的银行都在使用相似的方法来计算提前结束贷款的罚金。通常有两种计算方法，一个是收取三个月的利息；第二个是所谓的利率差（interestratedifferential，IRD），以较高者为准。 　　利率差，涉及协商贷款的利率、银行当前公布的固定利率和合同上剩余期限之间的差额。银行辩解道，如果提前终止贷款合同，他们将失去来自客户的预期收入。 　　Thouin说：“在利率下降的情况中，这是很常见的，因为银行希望收回其贷款本来会产生的利息。” 　　Thouin建议，如果业主认为有可能中断贷款，则开始就应该选浮动利率，而不是固定利率。 　　浮动利率更为宽松，最多需要为三个月的利息。 　　在Jayasinghe上媒体爆料后，CIBC同意与她再商量一下，看看是否还有其他选择可以尝试减少一些罚款。 　　看来有事解决不了找媒体，已经成为加拿大人的常用招数了，不管诉求合不合理，最后总能或多或少引起重视，问题得到部分解决。 　　受疫情影响，有很多人选择出售房屋来弥补自己的收入损失，然后被银行因为提前终止贷款处罚，无异于是雪上加霜。 　　据CBC报道，KristinaBarybina是安大略省一名地产经纪，她也同样深陷财务危机，未能幸免。 　　万般无奈下，她决定卖房，也就提前结束了在TD银行五年的贷款，但没想到，处罚金额竟高达30000加元，吓得她目瞪口呆。 　　在去年11月份，巴里比娜就曾经将自己的房屋挂牌出售，但无人问津，最后也就不了了之。现如今的她，不得不重新挂牌出售房屋。 　　她原本有五年期抵押贷款，只还了19个月，因为TD使用具有争议的计算方式，让她的处罚金无形中增加29530元。 　　根据加拿大专业贷款（MortgageProfessionalsCanada）的数据，所有贷款中有74％是固定利率。 　　贷款利率比较公司RateSpy.com的创始人RobMcLister表示，“大多时候，银行的贷款处罚金大多超过了他们所需要的。 　　总理特鲁多曾呼吁银行能够在疫情期间，多帮助客户解决问题。不知是不是因为政府的指令有效果了，银行开始采取一定的措施来缓解客户的压力。 　　这样的措施，也同样存在一定的弊端。McLister说：“天下没有免费的午餐。” 　　政府虽然可以罚款来惩罚银行，但也同样会带来更高的利率。政府这样的举措不仅不会起到好的作用，反而会适得其反，并没有达到真正的目的。

　　在多伦多市中心医院工作已有10年的一位亚裔护士此前很希望能在多伦多买一套房子与家人一起生活，但是由于房价太高无法承受，只能选择搬到距离多伦多较远的地方生活并提出辞职。 　　乐女士（音译，KimLe）与丈夫年收入接近15万元，但是当2021年他们俩打算在多伦多买房的时候，发现根本负担不了，而就算把目光放到Oshawa、Courtice这样的地方，去年秋天当地独立屋的价格也比他们85万元的预算高出不少。这让她不得不在居住地和市中心的工作地之间做出选择。   　　今年三月，他们买下Barrie一套带三间卧室的独立屋，附近有公立学校和公园。乐女士不得不打电话给主管辞掉工作。   　　“我已经在这里将近10年，我是希望留下来的。” 　　去年7月，WoodGreenCommunityServices以及TorontoRegionBoardofTrade发布了一项报告称，由于住房的不可负担性，房价已经影响了一些护士，这将导致看护服务的减少。“它会特别伤害长者和最需要护理支持的其他弱势群体。” 　　安省现在正面临着医护人员短缺的问题。安省护士协会主席CathrynHoy表示，住在多伦多市内的高成本已经变成多伦多市中心医院招聘护士的一大挑战。许多年轻护士到多伦多上学，但是他们负担不起住房花费，又纷纷离开。 　　“多伦多很难留住医护专业人员，然而这个地方又是需要大量医护工作者的地方，”Hoy说道。“他们一个班次工作12个小时，有时候早上7点钟就要工作。很多人会说‘那他们可以住在其他地方‘，但是他们的时间不允许住得太远。” 　　Hoy举例说，一个初级住院护士的年薪在6万6000元左右，在多伦多租房或买房的成本都太高。 　　今年7月的时候，根据rentals.ca网站显示，多伦多单居室公寓月租要2257元，两居室需要2782元。而同一时期，多伦多地区房产局数据也表示，多伦多所有类型房屋均价是102万。 　　代表多伦多急救部门的工会主席MikeMerriman表示，多伦多大部分急救工作者每年薪水在10万以上，但还是有许多人选择离开这座城市去别的地方。“如果你可以在其他地方做相同的职业，但是工作强度更小、住房成本更低，你也不需要花长时间通勤，如果是我，我也会这么选，”Merriman说道。 　　乐女士表示，对于将来，她可能会在产假结束后，选择到附近医院再做回以前12小时一个班次的床边护理工作，或者到公共卫生部门或诊所寻求职位。 　　对于自己的这个选择，她也想知道，如果再等几个月买房，是不是能够有更好的价位或者能有距离多伦多更近一些的选择。不过她知道，不管怎么样，他们都没法留在多伦多。 　　“我没法存够钱在多伦多买房继续生活，”乐女士说道。“我要么选择搬走，要么尝试其他工作来获得更高薪水。我想要继续做护士，因为这是我喜欢做的事。所以现在我的选择是搬去其他住房更可负担的地方继续原来的工作。”

位于高贵林中心附近的可负担房屋，但很多人都表示不知道如何申请。 有大温发展商推出先租后买计划，让首次置业者毋须一次性支付高额首付。不过，有受访者表示，他们并不知道市场上曾推出过该类政策，形容有关楼市的优惠政策，大多数民众每次都是后知后觉，对于如何申请可负担房屋，对该概念甚至是一无所知，认为政府及发展商在宣传工作存在欠缺。 此外，亦有华裔年轻居民对上车置业不抱任何希望，表示「先租后买」计划仅能帮助极少数高薪厚职的专业人士。 // 记者周一（5日）前往位于满地宝，即将落成的「先租后买」屋苑，屋苑发展商在3年前放出约30个单位，作为先租后买计划的试点。据报道，当时有超过500名准买家申请先租后买计划，但最后仅抽签30名幸运儿。这些幸运儿毋须一次性支付高额首付，仅须支付1万元订金，以及在入住后每月支付1,000元固定租金，直至两年后才须给全额首期，帮助他们有足够的时间筹备首期及鼓励存款。 记者在屋苑附近向多位民众查询，他们绝大多数均不知道该屋苑曾推出「先租后买」。不过，有附近餐厅负责人表示，该屋苑在2019年的一房一厅的开售价格约为47万，现在该地段应升值至57万左右。 该名负责人亦听闻最后只有30人抽中，形容中签率极低，认为这些计划似乎是发展商在做免费宣传噱头，「毋须成本便可树立正面形象，又不是300多个单位全部先租后买，有什么用？」 对于大温有屋苑推出先租后买帮助首次置业者上车，高贵林华裔居民李小姐则说，这类政策对大多数人并不适用，始终在两年后还须支付高额首期，「大温租房及生活成本让普通打工人成为月光族，试想一名3000多元月薪的打工仔，在没有父母帮助支付首期的情况下，再给十年时间他们仍然没有能力凑够首期，政府应该建造更多基层住房，并不是推出这种不适合基层大众的计划。」 从西门菲沙大学毕业5年多的黄先生则说，尽管他毕业后已取得永久居民身份，现时仍可享受新移民35%首付的优惠政策，但中国内地实施严格的外汇管制，在华双亲汇款受限，看着大温的房价飙升，至今仍未上车置业。 他无奈地说：「我有尝试查询政府所说的可负担房屋，但申请条件及资格都写得非常模糊，我也不知道自己是否也有资格申请。另外，每次有关房屋相关的优惠政策，都不适用于绝大多数民众，而且我们都是过了很久才从新闻上得知，我想当局在房屋政策的宣传工作上，表现实在让人感到不满，貌似不想让全民知道如何租住，或买到较便宜的房屋。」  

为节省生活开支，越来越多大温市民赶在超市关门前，抢购减价菜。 温哥华无论物价、房价、以及油价一直持续高企，更成为全国生活成本最贵城市之一。根据最新的市场调查显示，温哥华居民的平均债务负担约为22,700元，比去年同期增长近4%。 // 根据 Equifax Canada发表的2022年第二季Market Pulse消费信贷趋势与洞察报告显示，温哥华人的负债额平均高达22,700元，按全国城市划分排名为第五。在全国主要大城市中，满地可平均负债负担最低，为16,422元。 此外，卑诗省的拖欠债务率在全国名列前茅。 Equifax Canada高级分析部副总裁奥克斯（Rebecca Oakes）认为，加拿大国民的生活成本持续上升，随着通货膨胀严重，住房及生活必需品价格高昂，让国民的财务压力日益增大，不仅是车贷及信贷额度提升，生活中信用卡的消费金额亦不断上升。 据报道，全国信用卡消费额创历史信新高，新卡的平均信用额度超过5800元，是过去7年来的最高水平。

大温地区住房市场在整个春季和夏季前半段经历的放缓，持续到2022年8月。 大温地产局（REBGV）的报告显示，2022年8月有1,870套房屋售出，比2021年8月的3,152套下降了41%，比2022年7月的1,887套下降1%。8月份的销售量比10年的平均销售量低29%。 "随着通货膨胀的压力和利率的上升，房屋买家和卖家的活动在今年夏天转变为低于我们的长期季节性平均水平。在过去的四个月里，这种市场条件的转变导致价格下降，"REBGV的经济和数据分析总监Andrew Lis说。 8月，有3328套房屋新上市销售，与2021年8月上市的4032套房屋相比，同比下降了17.5%，与2020年7月上市的3960套房屋相比，同比下降了16%。 目前，在REBGV的管辖范围内有9,662套活跃的房屋挂牌，比2021年8月增加了7.3%，比2022年7月减少了6%。 REBGV的管辖范围包括温哥华、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温、皮特草原、列治文、南三角洲、斯阔米什、阳光海岸、西温和惠斯勒。大温地区的其他地区--包括素里、白石、北三角洲和兰里--属于菲沙河谷房地产委员会的单独管辖范围。 温哥华西区所有房屋类型的基准价格达到129.9万元，这意味着自六个月前房市开始放缓以来下降了5%。温哥华东区的基准价格为117万加元，意味着同期下降了4%。单户独立屋的下降最为明显。 就整个REBGV管辖范围内的所有房产类型而言，2022年8月的销售与活跃房源比率为19%，其中独栋独立屋为12%，排屋为25%，公寓也为25%。当该比率持续低于12%时，房价会出现下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价会出现上行压力。 目前，REBGV内所有房屋的基准价格徘徊在118万元，比2021年8月增长了7.4%，比上个月下降了2.2%。

根据路透最新调查显示，明年加拿大房价将大幅下跌，但仍不足以让人们负担得起，因加拿大央行料将继续升息，并在更长时间内维持在较高水平。 8月12日至30日对14名房地产分析师的调查显示，加拿大房价今年的平均涨幅将达到10.3%，低于目前约11%的涨幅。   尽管自加拿大央行3月份开始上调隔夜利率以来，房价已下跌近6%，但分析师们表示，房价恢复可负担性还需要数年时间。   预计明年加拿大平均房价将下跌7.8%，远高于3个月前预测的2.2%的跌幅。如果一旦成为现实，这将是至少自2005年加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)开始收集房价数据以来的最大跌幅。 5名受访者预测，明年的降幅将达到两位数，最高可达18.2%。多伦多和温哥华的房价预计将在2023年分别下跌8.5%和7.3%，而今年这两个城市的房价分别飙升13.0%和10.6%。 加拿大皇家银行(RBC)助理首席经济学家罗伯特•霍格(Robert Hogue)表示：“大流行可能还没有结束，但大流行时期的房地产市场繁荣肯定已经结束。由于央行还有更多的工作要做，房市可能还要好几个月才能见底。” 8 月 26 日至 9 月 1 进行的一项调查中，超过四分之三的经济学家（25 人中有 20 人）都认为加拿大央行将于下周加息0.75个百分点，达到3.25%。 今年7月，加拿大央行将基准利率上调了一个百分点，是自1998年8月以来加息幅度最大的一次。大流行初期央行大幅削减利率至接近零的水平以来，在今年3月开始加息前，利率一直为0.25%。 提高利率会推高整个经济的贷款利率，使加拿大人和企业的借贷成本更高。央行希望通过提高债务成本，让经济支出放缓，通胀将会降温。 然而，霍格表示:“央行7月13日大幅加息100个基点，给市场泼了一盆冷水——让一些买家失去了获得抵押贷款的资格。” 尽管通胀率从6月份的近40年高点8.1%小幅回落至7月份的7.6%，但加拿大央行行长蒂夫•麦克伦(Tiff Macklem)表示，“在一段时间内仍将处于过高水平”，这意味着今年已加息225个基点的央行仍有更多工作要做。 预计央行将在10月份加息25个基点，至3.50%。在回答另一个问题时，所有 17 位经济学家都表示，风险倾向于高于他们目前预期的隔夜利率峰值。 21位调查者中有17位表示，一旦央行利率达到峰值，它更有可能在较长一段时间内保持利率不变，而不是相对较快地降息。 这可能会继续给经济活动带来压力，尤其是对利率敏感的房地产行业，如今的房价已经远远超出了大多数人的承受范围。 当被要求对加拿大的平均房价进行1 - 10分(1分非常便宜，5分适中，10分非常昂贵)评分时，13位受访者的预测中值为8分。多伦多和温哥华的得分为10。 对另一个问题的7个回答的中位数显示，房价需要下跌近18%，才能得到合理估值。一些人说，他们需要进一步下跌。 Realphilosophy Realty的总裁约翰·帕萨利斯(John Pasalis)称：“事实上，房价与收入脱钩已经有很长一段时间了。”“即使全国基准房价再下降30%，这只会让价格回到2020年2月，即大流行之前的水平，当时的房价已经是难以承受的，同时买家还将面临比2020年更高的利率。” 大温地产局今日发布最新数据 大温的房地产市场正经历一个较为平静的夏季，主要表现在销售和挂牌活动减少。 大温地产局(REBGV)报告称，该地区2022年8月的住宅销售总额为1870套，比2021年8月记录的3152套销售下降了40.7%，比2022年7月的1887套销售下降了0.9%。上月的销量较8月份的10年平均水平低29.2%。 REBGV经济和数据分析主管安德鲁·利斯称： “随着通胀压力和利率上升，今年夏天买家和卖家活动低于我们的长期季节性平均水平，市场状况的这种转变导致过去四个月价格小幅下跌。” 2022年8月，在大温的MLS®系统上，有3,328套独立屋、联排和公寓物业新挂牌出售。这与2021年8月上市的4,032套相比减少了17.5%，与2022年7月的3,960套相比减少了16%。 Lis表示：“买家和卖家正在花费更多时间来评估这种不断变化的市场对他们的住房需求意味着什么，” “在当今的市场上，准备工作至关重要。与您的房地产经纪人一起评估当今的房价、融资选择或者其他考虑因素对您意味着什么。” 目前在温哥华地区的MLS®系统上挂牌出售的房屋总数为9,662套，与2021年8月相比增加了7.3%，比2022年7月(10288套)减少了6.1%。 对于所有房地产类型，2022年8月的销售与活跃上市比例为19.4%。按房地产类型来看，该比例为12.2%，联排住宅为25.3%，公寓为24.8%。 一般来说，分析师表示，当该比率持续低于12%时，房价就会出现下行压力，而当该比率在几个月内超过20%时，房价往往会面临上行压力。 温哥华地区所有住宅物业的MLS®房价指数综合基准价格目前为 $1,180,500加币。这比2021年8月增加了7.4%，与2022年7月相比减少了2.2%。 2022年8月独立住宅的销量达到517套，比2021年8月记录的945套下降了45.3%。独立住宅的基准价格为1954,100美元。这比2021年8月增加了7.9%，比2022年7月减少了2.3%。 相比之下，2022年8月的公寓销售量达到998套，与2021年8月的1,631套相比下降38.8%。公寓物业的基准价格为$740,100加币。这比2021年8月增加了8.7%，与2022年7月相比下降了2%。 2022年8月的联排住宅销售总量为355套，与2021年8月的576套相比下降了38.4%。独立单元的基准价格为$1,069,100加币。这比2021年8月增加了12.7%，与2022年7月相比下降了2.5%。

   根据大温地产局（简称：REBGV）周五（2日）发布的最新市场数据显示，大温房地产市场在8月份保持平淡，房屋销售量下降4成，但基准价格仍比去年同期上升。 // 据REBGV的数据显示，大温地区在8月的房屋销售量下降了40%，与去年8月相比，房屋销售量较少了1,200套，该月销售量较10年平均水平低了30%。 REBGV经济及数据分析主管利斯（Andrew Lis）表示，随着通胀压力和利率上升，今年大温的夏季房地产买卖交易量低于季节性水平，导致过去四个月的市场价格略有下跌。 独立屋的基准售价目前略高于190万元，比去年同期高约8%，但比今年7月低2%；柏文基准售价约74万元，比去年同期高约8.7%，同样比今年7月低2%。 REBGV统计没有纳入素里、三角洲、以及兰里的交易数据。

由于大多伦多地区的房价过高，而加拿大的抵押贷款规定又很严格，因此私人贷款在那些需要贷款买房的人中，越来越受欢迎。但是，专家警告说，这其中存在风险。 图源：David Donnelly 根据安省金融服务监管局（FSRA）的数据，在过去5年中，由私人贷方提供资金的抵押贷款的价值和数量都有所增加。FSRA是一个独立监管机构，旨在改善安省消费者和养老金计划受益者的保护，并监管包括抵押贷款经纪人、贷款和信托公司以及信用社。 该机构表示，私人抵押贷款的价值已经从2019年的$130亿加元，增加到2021年的$224亿加元。抵押贷款的数量从2019年的30,435，增加到2021年的36,568。 Marani Law LLP房地产和私人贷款管理合伙人Zahra Marani表示，她的律师事务所已经看到私人贷款成为越来越受欢迎的选择，尤其是在希望为抵押贷款再融资的客户中。 Marani说：“我听到不久前本可以去银行办贷款的人说，他们别无选择，只能求助于私人贷款。” “我们不仅看到对私人资金的需求增加，我们还看到借款人和贷款人与经纪人商定的利率也在增加，因为银行借款的成本更高。” 对于准购房者来说，有两种获得抵押贷款的方式：传统的金融机构，比如银行和信用社；由投资公司或抵押融资公司提供的私人抵押贷款。 那么，为什么会有越来越的人的选择私贷呢？ 图源：DREAMSTIME FSRA金融机构和抵押贷款经纪行为负责人Antoinette Leung表示，私人抵押贷款的需求在很大程度上是由于当前的房市而增加的。 Leung说，联邦监管的金融机构制定的承包规定更加严格，尤其是对收入不稳定的自雇人士。这是促使人们从传统抵押贷款转向私人贷款的一个因素。 “而且这些都是非常成熟的贷方，拥有复杂的流程和承保经验，可以服务那些也许有额外资金投资的个人。” “所以，你真的是有很多选择。也因此，我们看到在过去年几年，私贷有所增加。” 原因是什么呢？私人抵押贷款机构的贷款标准与大银行不同，并且可以在个人不符合传统抵押贷款要求时，提供一种获得贷款的方式。 然而，与私人贷方合作是有风险的。专家表示，利率可能会更高，客户需要对借款人进行更多的尽职调查。 本周CBC News的一项调查显示，Paradise Developments Inc.这家在GTA社区建造房屋的持牌开发商，一直试图阻止一些个人和公司为其开发的房屋收取押金。 那些无执照和未注册的公司还声称他们可以提供30年期私人抵押贷款，利率低至2.75%，以及超低的首付。房地产律师Marani说，这里面到处都是危险的信号。 消费者要提防隐藏的费用、罚款 FSRA在私人抵押贷款检查中发现了消费者保护问题，特别是那些可能在财务上很脆弱，并可能在交易中被利用的人。 该机构表示，抵押贷款经纪人应该了解其客户（包括借款人和私人贷方）的财务需求、情况、目标和期望。 Leung说，消费者在签订私人抵押贷款协议时，应该注意费用和罚款。 Premiere Mortgage Centre的持牌抵押贷款经纪人Marcel Ghazouli表示，他还注意到从私人贷款借款的客户，往往比通过银行获得的利率要高得多。 Ghazouli说：“随着利率的上升，这种情况有所回升。这也跟疫情影响有关，无论是工作、健康，或是家庭问题相关的生活变化，” Ghazouli提醒道，私人贷款通常是1年到18个月不等的短期贷款，旨在填补资金空缺，以便未来能从私贷转回更传统的机构，比如银行。 “很多人没有意识到，一旦需要续约，这些私人抵押贷款不会自动续约。贷方可能会收取续约费。这一点需要问清楚，以便知道自己面临的问题。”