加拿大房市降温 买家毁约增加

加拿大央行加息后，房市迅速降温，越来越多买房人中途悔约，却发现想要拿回买房订金并非易事，卖家也发现买家悔约后，没法立即拿到买家订金。

买家毁约飙升

地产律师们透露，最近收到的房屋买卖交易毁约咨询，是过去多年来最高。多伦多商业诉讼律师沃尔克（Tanya Walker）透露，央行每加一次息，她的律所收到的毁约咨询就上升一次，每天都能收到买家或卖家咨询电话，估计比1年前增加30%，而且涉及的订金金额也比过去高许多，损失风险也随之升高。

今年年初，大多区独立屋平均售价创170万元峰值，10%买房订金相当于17万元。存入地产经纪信托的订金，只有在3种情况下放款：房子成功交割；买卖双方均书面授权许可；法庭放款令。

疫情爆发前，买家毁约通常会走法律程序；疫情爆发后，打官司等法庭开审至少要等12个月。律师们发现，许多买家在订金问题上及时配合，作为一种协商手段，但作为毁约方，谈判筹码和选择非常有限，律师们都会告诉买家官司可能会输，除非能拿出卖家欺诈证据，否则很难脱身。

毁约成本太大

多伦多诉讼律师库克（James R.G. Cook）表示，即使打官司，也是旷日持久，费用高昂，有时官司一打就是几年，最后毁约造成的损失远超订金金额。

库克举例说，去年Noroozi一案就是个很好例子。该案中，安省一名买家2017年首付20万元买一幢240万元的房子，但贷款没拿下毁约，卖家2020年以160万元出售房屋后，一纸诉状将这名买家告到法庭，索赔2次交易差价赔偿。去年法庭判买家赔卖家81万9,571元的损失。

库克透露，还有许多类似官司，许多纠纷也是私下达成和解，法庭纠纷只占其中的10%，许多人私下达成和解，是因为诉讼费实在太昂贵，即便是这种相对简单的房屋买卖纠纷，法律费也很昂贵。

安省地产委员会（RECO）2016年曾公布毁约指南，建议经纪可获取买卖双方书面许可再解锁订金。OREA网站甚至提供双方放款许可模板供经纪参用。

但有律师提醒，双方以书面形式太快达成放款协议，会对被毁约一方不利，损失法律追索权利。威尔逊表示，有时一些卖家在寻求法律咨询情况下，被催着签署放款许可，如此一来，卖家今后房子即使低价出售，也没法索赔差价损失。

千万别毁约 否则生活被毁

买家中途悔约，原因众多，有的是因为贷款拿不下来，有的是看到房价暴跌。安省律师菲尔德（David Feld）透露，有客户打电话诉苦，没法履约，否则婚姻都要破裂，每天愁得睡不着觉。

还有些买家是买房和卖房同时进行，房市降温大环境下，手中房子卖价低于预期，导致买房预算严重缩水，没法完成交割，只能毁约损失订金。这种情况下，有些卖家也乐见其成，心想口袋里反正多了有十万元，房子再重新挂牌就是了。

专家表示，每个个案具体情况都不同，因此一定要找专业经验丰富的好律师。地产律师弗莱明（David Fleming）的建议最直接：别毁约，否则生活整个会被打乱，不断被巨额罚款，官司还可能缠身几年。

弗莱明透露，近几个月他为太多这类买家提供咨询，有的是客户，有些不是。其中有些人认为，毁约不罚款才对所有人公平，这种情况下，他得提醒对方，地产市场就是市场，价格肯定会有波动。