地产

　　尽管多伦多和温哥华地区的房地产市场出现明显放缓迹象，但仍难以令加拿大贷款和房屋公司放心。该公司昨发表季度房产市场评估报告，认为加拿大房产市场，总体来说，仍因包括多、温在内的数个大城市地区估值过高、价格缓和有限，而连续7个季度，处于"高危"水平。 　　该公司总经济师谷甘(Bob Dugan)称："由于中等水平的价格提高和房价估值过度情况的一起存在，我们认为全国市场总体来说，危险程度仍高。" 　　新出版的这个季度评估，使用的是2017年第4季度数据，而听取专家的意见则迟至今年3月底。 　　对于多伦多地区，报告发现，独立屋价格在第4季度下降得比较明显，但是共管柏文市场同时则出现相当幅度的升幅。由于独立屋价格占较大比重，其价格下跌带动了整个市场价格趋缓。但经过季节调整的第4季度"多重放售系统"(MLS)物业价格和上季度比较几乎没有变化。 　　因此，报告认为，"多伦多房价的缓和需要持续更长的时间，才能确定房价稳定的状态"。 　　同时，多伦多地区的房价高估情况一直严重。所谓房价高估，指的是房价升幅和经济、人口情况变化脱节。在第4季度，这个脱节状况有所收窄。其中，多重放售系统价格比去年同期下降1.2%，而可支配收入及年轻人口增加则分别达0.52%和2.9%。 　　不过，虽然脱节收窄，但仍在较高的不平衡水平上。而且区内各类房屋的存量仍都在下降。 　　咸美顿的房产市场也被定为高危，原因和多伦多相同原因。 　　对于同样被判"高危"的温哥华，报告的用词要严厉得多。报告认为，温哥华地区房价仍有中等过热的迹象。该城市房屋市场的情况仍紧俏，尤其是城市中不足100万元物业的价格上升，加上贷款规定的收紧，使城市物业的难以负担情况加重，对于普通收入居民构成挑战；也使得报告认为该城市地区的屋价高估情况恶化。 　　至于"低危"名单的城市则包括满地可、魁北克，哈利法克斯等。

多伦多北部一处小区中的22个公寓业主突然发现自己居住的物业居然是在别人名下，这是怎么回事儿呢? Liberty Walk Condo位于劳伦斯大街760号，是一处颇具吸引力的叠式镇屋小区。位置在Dufferin 大街和Allan快速路之间，于2003年3月完工。 上个月公寓许多业主收到了物业管理部门的一封信称，公寓管理公司发现，该小区的一些镇屋的注册所有权位置与其所有者实际居住的物业不匹配。 迄今为止，该公司(多伦多标准公寓公司第1513号)发现，共22个住宅的业主是住在其他人注册所有权的镇屋中。 早在2014年，该小区的两名业主就发现彼此拥有对方房屋的产权，他们在律师的帮助下交换了地契。 现在，除了22个受影响的镇屋外，同样的问题可能涉及更多其他街区的镇屋，部分停车位可能也在错误的业主名下。 在这座共管公寓镇屋建成15年以来，很多房子的产权已几经易手。买卖四、五甚至六次的都有——却一直没有人发现不对劲。这就意味着，在80~100笔交易中，房屋购买者很可能根本没有看到公寓的平面图以验证其购买单元的位置。 怎么会发生这种事? 房地产律师，甚至房地产经纪人，都有义务获得公寓规划图的副本，并与买方一起审查，以确保他们购买到正确的房屋单元。不幸的是，一些房地产律师根本没有尽职责。 共管公寓平面图的副本可以15元一份的价格购买。尽管只有这点儿象征性的收费，一些房地产律师也不愿意花钱或花时间，来确保客户购买到正确的住宅单位、停车位和储物间。 Liberty Walk共管物业公司已与其律师审查了相关问题。物业管理公司给业主的信中说，这是“业主的房地产律师(应该)做的事，任何购买或出售公寓的行为发生时都应该进行相关核查。“ 最终，买家的房屋所有权保险公司将不得不花费数万元更换所有22个地契，并给每个住宅单位解除和重新登记抵押贷款。

　　2008年美国房地产崩盘最糟糕的时期，迈阿密的天际线是市场状况恶化严峻程度的晴雨表。 　　白天，一切看起来都挺好。新建公寓楼的玻璃幕墙在Biscayne 湾上反射出闪闪光芒。夜间就暴露出不幸的真相：一片黑暗，空空的塔楼，成千上万的房子未售出，止赎或被弃置。   　　晚上从湖滨看多伦多市中心，大部分时候灯光依然。这是个好消息。   　　但一些分析师担心多伦多和其他一度蓬勃发展的加拿大房屋市场正处于重大调整的早期阶段。 　　加拿大各地的平均房价在三月份连续第三个月出现两位数的同比下降，与去年同期相比下降10.4％至491,000元。首当其冲房价领跌的是多伦多和温哥华，下跌幅度比全国平均水平更大。 　　根据Gluskin Sheff + Associates的经济学家David Rosenberg 的说法，价格突然下降可能是更深价格崩溃的不详先兆。利率上升、新的更严厉的抵押贷款规则和负担能力问题共同引发了价格崩溃。 　　Rosenberg 上周在一份研究报告中警告说：“多伦多房价的调整只是处于初期阶段。” 价格在过去一年大约下跌了10％，但Rosenberg 估计，要让市场“回到过去泡沫出现以前时期的正常水平，价格需要下降40％。“ 　　加拿大央行行长波洛兹对住房市场状况可没有这么悲观。他看到的主要是1月份推出的更严格的无保险抵押贷款资格规则所引发的暂时波动，而不是重大调整。 　　央行的结论是，去年年底之前，人们在新规定出台之前赶着购房，导致今年年初楼市急剧放缓。央行表示，这些规定会抑制需求，但不会彻底扼杀。 　　“需求的基本面依然非常稳固，”波洛兹上周在渥太华向记者保证，当时央行宣布将基准利率维持在1.25％不变。 　　波洛兹先生指出，全国房地产市场持续强劲增长表明，住房和公寓需求依然健康，并受到工资增长和移民等因素的支撑。 　　不过，央行最新的货币政策报告继续将加拿大经济面临的主要风险列为房价暴跌的威胁。 　　根据房地产分析公司Altus Group Ltd的数据，由于风险上升，多伦多地区的开发商去年放弃了17个部分出售但未建成的公寓项目。2016年只有7个项目取消。 　　此外令人担忧的是，高杠杆投资者购买公寓的明确目的是将其出租。根据CIBC最近的一份报告，去年在大多伦多地区，拥有新公寓的买家中，有48％的人将其转化为收入房产。近一半的新买房投资的人没有足够的租金来支付利息和物业费用。 　　未来几个月的利率上调将进一步不利于房主和开发商。 　　如果说你想感觉好一些，可以乘坐晚9点的渡轮前往多伦多湖心岛，或者驱车前往温哥华的斯坦利公园，沉浸在美丽的风景中。 　　如果灯还亮着，你就知道情况还没有变得更糟。

　　多伦多一名华裔业主将其位于多市中心一个豪华共管柏文单位出租给一名西人男租客，但因后者拖欠房租而入禀安省租务委员会追讨租金。 　　尽管安省租务委员会已下令男租客缴付欠租，但因租客以公司的名义签署租约并且玩失踪，即使该名华裔业主甚至向小额债务法庭申请下达了逮捕令，仍未能向租客追回一分钱的欠租。   　　对此，代表上述华裔业主兴讼的法律顾问冯志强提醒出租私人住宅的房东们，在挑选租客时尽量不要选择以公司名义租房的租客，以免遭遇拖欠租金的租霸。   　　根据安省租务委员会公布的一份裁决书，追讨欠租的房东是一名华裔女性，租客则是一名西人，是一间金融公司的负责人。租客是以金融公司的名义签署了租约，每月租金高达4,650元。 　　由于租客没有缴付房租，华裔女房东向安省租务委员会提出申请，要求下令终止租约以及驱逐租客。她还要求租客支付因租金支票跳票而被银行征收的行政费用。 　　安省租务委员会曾在2016年11月7日就该宗个案举行聆讯，欠租的租客在出席聆讯时承认了欠租的事实，但要求房东对出租单位进行维修，方才愿意缴付欠租，包括：维修或更换雪柜的制冰机、维修主人睡房浴室内的浴缸；维修主人睡房浴室内漏水的花洒以及维修所有的灯具等。 　　安省租务委员会下令该名租客在2016年11月22日之前付清欠租18,600元、支票跳票的行政费80元以及房东向租务委员会提出申请的170元费用，总计为18,850元。 　　然而，该名租客依然没有缴付欠租，并且继续居住在出租单位内。华裔女房东不得不在2017年2月再度向安省租务委员会提出申请，要求租客缴付欠租以及驱逐租客。 　　尽管租客最终在2017年2月27日搬离出租单位，安省租务委员会也在2017年3月30日下令租客缴付新欠下的租金14,408.64元，以及房东向租务委员会提出申请的190元费用，但租客依然没有付清欠租。 　　对此，华裔女房东遂入禀小额债务法庭追讨欠租。即使小额债务法庭下达了逮捕令，她仍未能向玩失踪的租客追回欠租。 　　法律顾问冯志强代表该名华裔业主向安省租务委员会提出申请以及向小额债务法庭兴讼，他指出，当房东在挑选租客时，如果租客要求以公司的名义签署租约，应该引起房东的警觉。 　　他说："一旦遭遇拖欠租金的租霸，追讨欠租是非常困难的。如果签署租约的是个人，其在拖欠租金的情况下，个人信用度会受到影响。但如果以公司名义签署租约，其拖欠租金对个人是没有影响的。" 　　他还建议房东在与租客签署租约之前，应该通过面谈来仔细审核租客的信用情况和人品。另外，一旦发现租客有任何问题，应在24个小时内发出书面通知或警告，不要拖延时间。

在BC省的基隆拿，有个名为Glenmore Central condo公开表示，这个楼花不会卖给外国人，甚至有些加拿大人都未必能买。 建筑公司的副总裁Corey Makus表示，公司建这个楼花的目的，是为了服务当地居民，减缓基隆拿当地人的住房压力，希望能够给当地居民提供一个能够遮风避雨的家，让当地人引以为傲，这个项目不会迎合任何买房投机的人。 这样的售楼方式的确别具一格，然而，仍旧有人不认同这样的做法。UBCO的经济学家Ross Hickey认为，虽然购房压力很大，供不应求，然而，这种限制购买的方式并不能解决购房压力大这一难题。一旦对购房人的身份进行限制的话，通常一些不好的事就会发生。比如，前文中的那种对外国人限购方式，就会减少BC省房地产市场的投资发展，这样做反而会阻碍当地房地产市场的发展。 Hickey还表示，上述的行为会让人们觉得自己能买得起房了，进而很多人选择去买房，这样人们的购房需求就会减少，房屋很快达到供求平衡的状态，进而会导致房价的下调，而这对当地的房地产市场而言，是一个不小的冲击。 加拿大的房地产市场越炒越热，很多年轻一代对着高房价“望房兴叹”。但是，这个condo的这种做法真的能够解决房地产市场过热这个问题吗?  

　　超出叫价22.7万成交的房子   　　在2017年4月房市最疯狂的时候，多伦多一个开价$179.5万的房子被加价到$202.2万成交，超出叫价22.7万。之后房地产市场急转直下，买家预感到不好，便毁约放弃成交。卖家只好重新挂牌上市，最后在2018年初以164.8万价格卖掉，随后把买家告上法庭，法官近日裁决买家需赔偿全部损失合计37.8万，外加法律费用，总数近40万元。   　　法庭文件显示，这个房子位于多伦多 Laurelcrest Avenue，有5+1 卧室，5 卫生间和2 车库。卖家在2017年3月30挂牌，短短几天后就抢offers成功，超出叫价22.7万卖出。随后就赶上安省出台房地产16条新政，买家看苗头不好，找出各种理由要求毁约，卖家不同意。 　　房子照片 　　到了交割日，买家依旧没有改主意，坚持不交割。卖家随后以199.5万重新挂牌，没有成功，降价到172.5万，依旧无人问津。 　　无奈卖家将其挂牌出租，也没有成功。2017年12月19日卖家再次以172.5万挂牌出售，终于在2018年1月12日售出，成交价为164.8万。 　　房子挂牌记录(图片来源房智汇截图) 　　卖家将房屋重新出售后就把买家告上法庭，索赔包括原卖价和后卖价价差，以及因没有按时交接所导致的之后发生的维护费、地税、水电费、后来交接的经纪费用、律师费用、利息以及打官司的所产生的法律费用等，合计40万。

加拿大负责监管房屋按揭的最大政府机构公布最新评估报道，称加拿大的房地产市场仍然非常脆弱，并对四个城市发出红色警告。 加拿大按揭和房屋公司（CMHC）于周四公布季度报告，评估全国各地市场是否过热，估值过高以及过度建设的情况。 CMHC首席经济师Bob Dugan指出，“相对于供应量，对现房的需求很大，这就是为什么温哥华、维多利亚、多伦多和汉密尔顿的市场仍然过热。” 他说，供应趋势于紧张，同时多伦多和温哥华本地的经济非常强劲，创造大量工作职位，吸引人们涌入这些市场，所以需求增长很大。 虽然金融机构监管办公室（OFSI）实施了更严的贷款要求，CMHC的报告称，多伦多的供需平衡仍未受到影响，销量与新上市量比率基本维持不变。目前这一比率是45%，远低于市场过热的指标70%，显示市场正在向更健康的方向发展。 但是CMHC称，多伦多的房价估值仍然过高，大批买家仍然在竞价，导致房价远离基本面。汉密尔顿的房地产市场也被认定为高危，原因和多伦多相同原因。 在温哥华，市场仍然高度脆弱。CMHC指出，新的按揭条例促使买房者涌向可负担的住房类别，导致本地平均收入家庭买房的挑战加剧。 与此同时，卡尔加里、爱德蒙顿、沙斯卡通和里贾纳的市场因为过度建设，风险已经转弱。此外，温尼伯、渥太华、魁北克市、蒙克顿、哈里法克斯和圣约翰斯市的房市风险更低。

上月，加拿大的房地产市场已经出现了“复苏”的迹象。全国的房屋销量比去年同期上涨1.3%，而1月份的销量则是骤降14.5%，可能是今年初实行的房贷压力测试带来的影响。 不过，上月销量上升，意味着楼市将回暖吗?不妨看看下面7张图。 市场在趋于平衡 皇家皇家银行列出了过去14年间的全国房屋销量和新挂牌量的比例。 一般来说，40%至60%意味着平衡市场，高于这个比例意味着卖方市场，低于则意味着买方市场。 目前，这个比例大概是52%，属于平衡市场。 销量在降，但不是历史最低 加拿大地产协会总结了过去四年间各季度的全国房屋销量。 从上图可以看出，尽管今年第一季度的销量骤降，但是仍比2013年和2014年几个季度的销量要高。 GTA市场在升温 根据多伦多地产局绘制的最近四年间每月的销量对比图可以看出来，虽然今年第一季度的销量远远低于前三年同期，但是一直在持续上涨。 库存在升高但仍不是最低 上图显示，虽然今年的库存量在不断上涨，但是仍然低于历史最高水平。 房价在下降，但是速度慢 最近大半年，多伦多的房价的确在降，但是和十年前根本没办法比，而且房价降低的速度在放慢。 各省的房地产市场情况不一样 虽然安省的房价降低速度遥遥领先，但是卑诗省、曼尼托巴省、魁北克省、新不伦瑞克省和新斯科舍省的房价却在上涨。 买家把注意力转移到低价房产中 上图是丰业银行跟踪的过去三年，不同房子的价格指数。从上图可以看出来，独立屋的房价骤降，但是镇屋和公寓的降幅却不是太大。

 岛君说 近日，有消息显示中国将开展全国范围内的银行风险督查，其重点将放在居民杠杆率较高、消费信贷流入房地产市场的情况。 不难发现，监管层面上既然将资金流入房地产视为风险并重点排查，那么逻辑上就推不出高层会启动房地产来稳经济。 本文作者通过对当前美国国债收益率上升在金融领域所引发的变动并结合中国的经济政策和历史经验，在投资、消费、净出口三大拉动经济的马车进行了深入细致的分析，对当下中国经济走向及各大类资产未来走势所得出的结论极具参考价值。 作者：秦小明 来源：秦小明（ID：xiaoming_qin） 一则路边消息 开始之前，先插播一条突发的重要新闻： 路透称，中国据悉将开展全国范围内的银行业风险督查。 路透今日（4月25日）援引知情人士称，居民杠杆率较高、消费信贷流入房地产市场的情况是检查的重点之一；检查内容包括对信用卡、房抵贷等贷款进行评估，以及是否有信贷被非法用于偿还抵押贷款。 报道援引的知情人士表示，虽然中国监管层正在加大力度防控金融风险，但消费信贷仍被用于投机炒房，这导致家庭杠杆率迅速上升、房地产泡沫以及居民储蓄率下降。而在今年春节前，银保监会已经要求银行对其消费者贷款进行自查。 尽管这条消息目前未被官方证实，但根据历史经验，它很可能是真的。在这样的前提下，我们不妨推演一下这个行为对房地产的影响： 很简单，既然监管依然将资金流入房地产视为重要的金融风险来源，并要重点排查之，那么逻辑上就推不出高层会启动房地产来稳经济。 好了，接下来是我开始沙盘推演的时间了。 美债10Y收益率突破3.0% 昨天，美国十年期国债收益率升破3.0%的重要关口，为2014年1月以来首次。 这一信号被全球金融市场视为重要预警，美国三大股指随后暴跌。标普跌1.37%，纳斯达克跌1.7%，道指跌1.74%；欧洲和亚太股市开盘后，也悉数下跌。 除此之外，让我们再来看一张有些惊悚的统计图。 历史上，每一次美国十年期国债收益率向上突破趋势线，都伴随着危机的爆发： 图来源：交银国际洪灏 那么问题来了，为何美国十年期国债收益率上升的威力如此之大？这就要从现代金融市场运行的基本逻辑说起了。 现代金融市场的定价，几乎都可以纳入一个叫做「现金流折现」（DCF）的模型当中进行处理。无论是股市还是债市，甚至是房地产市场。 简单来说，现金流折现的思想，即是将一项金融资产未来产生的所有现金流，按照一定的机会成本（折现率）调整后进行加总。而此处的机会成本，指的就是模型里的分母，通常被不严格地称做折现率。 在众多的折现率当中，美国十年前国债收益率，通常又被当做一个锚，因为它代表了全球最高信用国家的政府中长期信用水平。 没看懂？没关系！ 一言以蔽之，美国十年期国债，是全球金融资产的定价核。 它的波动，将通过定价逻辑传导到所有金融资产，包括股市、债市、汇市、大宗商品和房地产市场。也即是说，你可以把美国国债十年期收益率，看做是全球金融市场的定海神针，它的波动，将通过一系列逻辑，传导到所有大类资产上去。 为什么3%会引发如此大的市场动荡？因为它正是目前十年前国债收益率往上突破趋势线的水平。华尔街多位大佬警告，如果超过3%，美国股市牛市将不可避免地终结。 收益率的上涨远未结束 美国10Y收益率升破3%，意味着中美两国利差进一步缩窄（目前中国10Y收益率为3.6%，利差已从高峰的150个bp缩减为现在的60bp，1bp=0.01%），这会给人民币造成较大的贬值压力（逻辑是利率平价，不展开。Again，训练营的同学应该不陌生）。 考虑到如下这一系列因素，美国通胀在接下来的时间里稳步走高，是确定无疑的事实： 减税刺激+稳定甚至加速的货币紧缩（加息与缩表）+充分就业的劳动力市场（意味着减税会推高收入而非就业）+油价的飙升 稳步走高的通胀预期，已经反映在10Y的收益率连续上涨的趋势当中。目前看来，这一趋势远未结束。有金融市场人士估计，本轮美国10Y收益率将突破3.5%。 在这样的大背景下，中国将往何处走，就成了一个非常值得推演的问题。 中国将往何处走？ 不妨从货币政策、财政政策、汇率三个角度分别做一个沙盘推演。 货币会放松吗？不太可能。 按照前面两部分的分析，如果中国货币在当下时点选择放松，导致中国国债收益率曲线的下移，那么中美两国的利差会进一步被压缩，这意味着给人民币施加巨大的贬值压力。 一个非常简单的理解逻辑，资本会从低利率国家流出，进而涌向高利率国家，以减少全球配置的机会成本。 人民币大幅贬值可行吗？显然并不，这一点我稍后分析。 那货币会紧缩吗？也不太可能。 理由是贸易战已经对中国经济造成了负面影响，在对冲这种负面影响的过程中，货币紧缩无异于雪上加霜。 理解贸易战对经济的影响，要始终把握一个基本事实：中国是顺差国。 意思就是中国是产品输出国，我们生产，美国消费。现在美国不愿意再承担这个角色，因此我们国内的生产，就会面临过剩的困境。这也是前几天政治局会议提出要「扩大内需」的背后原因。 如何扩大内需？一个国家的总产出，按照需求来分，可以分成三个部分： 投资+消费+净出口，前两部分是内需，最后一个是外需。现在外需不行了，逻辑上要么扩大消费，要么扩大投资，别无他法。 消费扩大起来容易吗？非常难。 考虑到过去两年中国居民部门为「去库存」做出的艰苦努力，几十年的房贷，已经完全透支了大部分居民的消费能力和消费意愿。 因此只剩下投资。而投资又可以分为制造业、基建与房地产三块。 制造业投资容易启动吗？同样非常难！ 为什么？因为制造业的ROE（投资回报率）已经显著地被金融和地产挤出，几乎为零，甚至为负。重塑制造业的ROE是一个相对长的过程，可能到供给侧改革和去杠杆整个过程完成，市场重新出清之后才有可能。 事实上每个季度公布的经济数据也验证了这一点，制造业投资的增长始终趴在那里，很佛系。 但我们依然不能放弃它，这是经济「调结构」的重点，也是我们掌握核心技术的必经之路。只是在短期内，它很难说能担当稳定经济的大任。 房地产投资呢？ 房地产投资启动起来非常容易，只要放松调控和融资即可。然而我认为政府并不会这么做，理由有三点： 1.居民部门的杠杆水平已经非常高，GDP占比已经达到50%，且上升速度令人发指地快 数据来源：WIND 重点在于居民负债水平提高速度非常快，快到吓人！居民债务率从20%到50%，美国花了40年的时间，中国只用了10年。按照这个速度，三四年之内就可以达到美国上一轮房产泡沫时的顶点73%。 也正是居民狂加杠杆，制约了消费对经济增长的贡献。房地产投资的增长，是建立在对未来几十年居民消费的透支基础之上的。 2.此时启动房地产，与高层「三大攻坚战」之首的「防范化解重大风险」的政策意图相左 重大风险主要就是指系统性的金融风险。一个高杠杆的市场，如果继续玩儿命加杠杆，结果只能是玩火自焚。参考2015年A股的「杠杆牛」。 3.日本的前车之鉴 如果此时启动房地产，就和当年日本面临外需萎缩时的应对策略一样，结果大家都看到了。高层不会对此视而不见。 尤其是结合美国处在收益率上升的周期中，如果中国的货币不能收紧来保持利差（事实上也不能），那么人民币有较大的贬值压力的情况下来启动房地产，有可能造成房子锁不住流动性，进而出现资本外逃导致房地产泡沫被动破裂的的系统性风险，这种结果的破坏性极大！这也是为何汇率不能大幅度贬值的根本原因。 推演至此，扩大内需的手段就只剩下基建。 事实上，启动基建也会有很大的压力，因为那意味着地方政府的债务会上升。而就在前不久的高层会议上，还把「去地方政府」的杠杆当做当前「结构化去杠杆」的重点来抓。 但我认为，综合以上分析，高层很有可能放弃这一短期目标，转而容忍地方政府债务水平的短期上升，以此来实现「扩大内需」的目标。结合最新政治局会议对「乡村振兴」战略，及「脱贫攻坚」计划的描述，我认为以乡村基建的扩张等来带动内需的提升，是可能的，也是可行的。 而这样的推演，也完全符合政治局会议对「坚持积极的财政政策」的表述。积极的财政政策，落实到具体执行，极有可能就是基建对经济（内需）的托底。 因此，财政政策来看，减税和基建都会继续「积极」下去。 前者是为了产业升级和转型，即所谓的「调结构」；后者是为了对冲外需的降低，即所谓的「扩大内需」。 最后是汇率，汇率在利差持续被压缩的前提下，肯定会有较大的贬值压力。因此未来人民币贬值一波是可以期待的。但难以出现长期的大幅度的贬值，理由如下： 一方面，特朗普不会允许中国通过人民币贬值来解决外需下降的困境，这不符合美国发起贸易战的立场。 另一方面，中国通过贬值本币来增强产品竞争力，也会伤及美国以外的贸易伙伴，这在当前中美对抗的大环境下，显然对中国是不利的。 综合以上，我们不难得出结论： 中国在任何一种政策工具的选取上，都会面临两难。但考虑到引发系统性风险最小可能的情况，只有积极的财政政策才是目前的出路，具体来说，就是减税和维持相对积极的基建。 货币政策或保持中性，不可能显著宽松，也不可能紧缩。而汇率，将会出现一波小幅度的贬值，但不具备长期贬值的条件。 至于容忍地方政府加杠杆，可以把地方政府的债务和银行的可能坏账当做政府的左右手互倒，暂时放松约束是可能的。 如何交易？ 基于以上分析的逻辑，交易的策略就不言自明了。 股市不会有大的系统性机会，震荡和题材为主。 理由是货币不会放松，无风险收益率不会趋势性下降。企业盈利在需求承压的情况下也难有超预期的表现。箱体震荡，炒题材概念，是今年的主旋律（例如海南、半导体等）。 债市会高位缓慢往下。 不具备急转直下的条件是因为中国没有通胀预期，增长也不会有出现超预期的可能。但考虑到美债的牵引，中国国债收益率缓慢上行是可能的。 商品是唯一可能存在机会的大类资产。 逻辑是基建托底。此前年初至今，以黑色系为代表的大宗商品在悲观的宏观预期下已经狂跌一波，我认为这种悲观预期可能会随着更多「扩大内需」的措施的出台得到修复。此外，美国的通胀，可能在全球范围内，拉高大宗商品的价格。 最后单独说一说房地产。 不管大炮怎么说，或者六个钱包七个钱包，我始终信仰自己的逻辑，即房地产目前是不可能被重启的，理由前文已经详细罗列了。如果之后被打脸，我也心甘情愿地接受。 这个世界上，有太多东西不在我们的认知范围之内，我们无法计算它们的或然率。但我们能做的，就是以有限的认知去逼近无限的可能。 如若不然，我们的每一次行动，和赌博又有何异？ PS：高喊政府启动房地产的人们，难道你们如此之快就忘了在中兴一役之中，我们感受到的无奈无力和切肤之痛吗？房地产不但不能救国，还会葬送了整个民族的未来。

　　根据Royal LePage的最新报告，多伦多的千禧代开始向市中心以外移动，希望购买比较大的住房。而如果离开多伦多，相同的经济资源可买到面积大许多的物业。 　　该公司总裁索珀(Phil Soper)表示，对于年轻夫妇而言，要在没有外援的情况下踏足多伦多和温哥华这样的大城市房地产市场，相当困难。 　　他说，多伦多许多年轻人目前将眼光投向东部郊区，也有人考虑完全撤离大多区，移去伦敦市，或秦基拿──滑铁卢等地。 　　对年轻人来说，另外一个坏消息，是由于贷款的新要求，即使支付了20%的首期，他们还要面临压力测试，这令到他们丧失16.5%的购买力(或每人平均少了4万元购买力)。 　　房产经纪俞萤表示，多伦多物业价格高，年轻人通常需要父母帮助。不独华人家庭，西人也一样，家长一般帮忙支付首期。但也有父母一次过为孩子付出110万元全款，买下一套柏文单位。 　　她说，新的压力测试的确带来压力。买70到80万元的单位，需要10万元的年收入，才能拿到贷款 。 　　千禧代被认为是婴儿潮以来，第2个对房市具有重大影响的人群。加拿大千禧代目前的平均年收入是3.82万元。他们的购房预算约达20.3万元。一个2人家庭，在没有外援的背景下，可购置一个40.7万元的房屋。他们可考虑的房价范围从32.5万元到42.5万元。 　　Royal LePage 报告说，在多伦多，这笔钱应可买到856平方尺的房屋，多半是共管柏文单位，但就不会是位处市中心。市中心这样面积的单位，房价通常高过50万元。 　　今年，多伦多年轻人购房的面积比去年平均增加了40平方尺。不过他们多是在市中心以外的地方买房。由于旧屋重售市场价格仍高，多伦多年轻人不少购买未落成的房子。这使他们可在房屋建设期间继续储钱。 　　32.5万元到42.5万元的款项，如到渥太华、满地可，或温尼辟，都可买到1,500平方尺的物业。而在哈利法克斯，这笔钱更可买到1,700平方尺。当然，如到温哥华，这笔钱比在多伦多更不值钱，只能买下788平方尺的物业。 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)昨公布一项"千禧代置业"调查。调查发现，35%的年轻人已是业主了。而在仍然租房或住在父母家中的年轻人当中，94%的人说考虑置业，但其中的67%表示还没有开始储钱。 　　租房的人比业主储蓄少得多。租房者迄今的积蓄平均是2.6万元；而年轻业主则储下6.1万元。

　　多伦多一栋豪宅的3名华裔业主，与一间房屋按揭贷款公司签署了一份200万元的房屋按揭贷款协议，并在协议到期时还清全部的贷款及解除贷款协议。 　　然而，该间房屋按揭贷款公司在协议到期日却自动延续了贷款协议，并在协议到期一个月后才发出的按揭解除声明，声明中还包括了高达6万元的额外收费。 　　3名华裔业主就上述额外收费入禀安省高等法院，而房屋按揭贷款公司向法庭提出申请，要求就事主的房屋按揭重新贷款(Refinance)，向法庭寻求优先权。 　　上述案件的3名华裔业主，他们共同拥有多伦多的一栋豪宅，与讼人则是一间房屋按揭贷款公司。 　　根据法庭文件，事主在2016年12月2日和与讼人签署了房屋按揭贷款协议，贷款总额200万元，贷款利率是8%，协议的到期日是2018年1月1日。贷款公司指出，上述协议在到期日被自动地续约，但事主否认有自动续约的说法。事主还声称，与讼人在给他们按揭解除声明时出现延误，以致错过了协议的到期日。而在事主收到按揭解除声明时，发现其中包括了高达6万元的额外收费。 　　与讼人还就事主的房屋按揭重新贷款，向法庭寻求实施优先权，但事主指出，没有就房屋按揭重新贷款做出明确的承诺，相反，他们在2017年12月，即协议到期前的数周向与讼人提出，他们已准备用现金全额还清贷款。 　　事主向法庭提交的纪录显示，从在房屋按揭贷款协议到期前的数月开始，事主已要求与讼人提供按揭解除声明。但与讼人采取的立场就是，一旦2018年1月1日到来，按揭贷款协议便自动续约，且按揭利率是由与讼人单方面设定的。 　　当与讼人最终在2018年2月2日向事主提供了按揭解除声明时，声明中包括了多项错误，其一就是自动续约的收费40,316.34元。对此，事主的律师指出，事主没有在协议到期日付清按揭贷款的唯一原因就是：与讼人拒绝准备按揭解除声明或接受还款。 　　其二就是与讼人就2018年1月1日至2月2日期间收取的按揭利息31,979.91元。对此，事主的律师指出，这笔为期一个月的利息费用相当于根据19%的利率收费，已经大大超出了与讼人为自动续约设定的利率。另外，声明中还包括了700元的错过付费收费。对此，事主的律师说，事主实际上只有一次错过付费，原因就是与讼人没有及时提供按揭解除声明。 　　审理该宗案件的法官在裁决书中指出，安省高等法院上诉庭曾就这类非常高昂的续约费用做出过裁决，法庭认为，高昂的续约费用，加上自动续约的条款，允许贷款方在续约期间收取更高的利率，是一种惩罚。在这种情况下，房屋按揭贷款协议续约的费用是不被允许的。 　　法官在裁决书中说："上述裁决也适用于有类似情况的这一案件，续约的费用非常高昂，自动续约的条款也是由贷款方制订，续约后的按揭利率高达18%，与原先协议中设定的8%按揭利率相比，超出了一倍。" 　　上述裁决书又指出："有趣的是，贷款方看来对征收调高后的利率还不满意，就2018年1月1日至2月2日期间征收的按揭利息达到31,979.91元，贷款方可能认为借贷方不会留意到。" 　　针对700元的错过付费收费，法官指出，该类收费作为惩罚是非法的。 　　法官还指出，事主的律师强调，与讼人应该就原先的房屋按揭贷款协议提供正确的按揭解除声明，事主应该被允许基于这一声明来解除按揭协议，他对这一说法表示同意。 　　法官也同意事主律师的说法，即：事主自动续约的条款是由与讼人错误地制订的，因此，不存在自动续约。 　　法官又指出，事主自从2018年1月1日以来欠与讼人多少利息是有一些争议性的，与讼人将续约后的利率定在18%，但续约并未发生。在他看来，事主还是应该向与讼人支付一些利息的。法官裁定事主按照法庭的利率支付利息。 　　法官最后裁定事主应在裁决书下达的30天内向与讼人付清按揭贷款的全部欠款，而与讼人则要承担事主的法律费用。

　　一年前安省政府为抑制房价上升实施的15%外国买家税，看起来起了效果，外籍人士买房的数量比例大幅下降。 　　安省政府财厅的新数据显示，去年4月实施外国买家税后，多伦多一度炙手可热的房市持续降温，外国人购房的数量持续下降。 　　在多伦多，去年5月份出售给外国买家的房产占总房产销售数量的比例是7.2%，在今年2月底为止的3个月里，这比例变成了2.5%。这3个月内，外国买家共购买了267套房产，其中公寓单元占了77%，多数是较高价的公寓。 　　大多伦多地区之前外国买家购房比例最高的地方，是包括万锦市和列治文山在内的约克区，在外国买家税开始实施时，高达9.1%，现在已下降到3.2%，销售数量是163套。 　　包括多伦多周边城市的大金马蹄（Great Golden Horseshoe）地区也是外国买家税的实施对象，当时这些城市出售给外国买家的房产数量平均比例是4.7%，在去年11月18日至今年2月16日之间变成了1.6%。大金色马蹄以外的地区没有外国买家税，这些地区出售给外籍人士的房产数量比例，从去年春季的2.6%下降到现在的1.7%。 　　安省自由党政府认为，外国买家购买房产数量比例的下降，标志着政府施加外国买家税的政策获得成功。房市冷却，对减轻当地居民的住房承担力有帮助。 　　不止外国买家买房的数量下降，整个多伦多二手房市都在冷却，根据多伦多地产局的数据，今年3月多伦多地区的房屋销售数量较去年同期下降了40%，平均房价下降了14%，从915,126加元降至784,558加元。 　　肯定不止是外国买家税导致了所有这些变化，很多专家认为，期间房贷利率的上升起了很大作用；银行收紧审批房贷，尤其是今年1月开始的还贷“压力测试”，对冷却房市起的作用更大。 　　对于之前的房价高速上升，房地产界普遍认为主要原因是房源不足，但安省政府不认可。现在安省正面对6月大选，保守党领袖福特曾表示，他如果当选省长，会取消外国买家税，同时增加建房的土地供应。 　　安省自由党政府只是借用了卑诗省政府的外国买家税，安省新民主党更进一步，其竞选政纲中，包含了增加新的房产投机税。

　　尽管多伦多和温哥华地区的房地产市场出现明显放缓迹象，但仍难以令加拿大贷款和房屋公司放心。该公司昨发表季度房产市场评估报告，认为加拿大房产市场，总体来说，仍因包括多、温在内的数个大城市地区估值过高、价格缓和有限，而连续7个季度，处于"高危"水平。 　　该公司总经济师谷甘(Bob Dugan)称："由于中等水平的价格提高和房价估值过度情况的一起存在，我们认为全国市场总体来说，危险程度仍高。" 　　新出版的这个季度评估，使用的是2017年第4季度数据，而听取专家的意见则迟至今年3月底。 　　对于多伦多地区，报告发现，独立屋价格在第4季度下降得比较明显，但是共管柏文市场同时则出现相当幅度的升幅。由于独立屋价格占较大比重，其价格下跌带动了整个市场价格趋缓。但经过季节调整的第4季度"多重放售系统"(MLS)物业价格和上季度比较几乎没有变化。 　　因此，报告认为，"多伦多房价的缓和需要持续更长的时间，才能确定房价稳定的状态"。 　　同时，多伦多地区的房价高估情况一直严重。所谓房价高估，指的是房价升幅和经济、人口情况变化脱节。在第4季度，这个脱节状况有所收窄。其中，多重放售系统价格比去年同期下降1.2%，而可支配收入及年轻人口增加则分别达0.52%和2.9%。 　　不过，虽然脱节收窄，但仍在较高的不平衡水平上。而且区内各类房屋的存量仍都在下降。 　　咸美顿的房产市场也被定为高危，原因和多伦多相同原因。 　　对于同样被判"高危"的温哥华，报告的用词要严厉得多。报告认为，温哥华地区房价仍有中等过热的迹象。该城市房屋市场的情况仍紧俏，尤其是城市中不足100万元物业的价格上升，加上贷款规定的收紧，使城市物业的难以负担情况加重，对于普通收入居民构成挑战；也使得报告认为该城市地区的屋价高估情况恶化。 　　至于"低危"名单的城市则包括满地可、魁北克，哈利法克斯等。

最近，一位华裔在购买豪宅过程中“毁约”。不过，这次法官最后判决华裔的$30万定金可退。 这个豪宅位于727 Biddesden Place，建于2014年，是一个6个卧室、8个洗手间的豪宅。 2016年10月，华裔家庭主妇李琪(Qi Li，音译)和地产开发商JBP Developments Ltd签订购房合同，商定650万的价格买下这套房子，并支付了$30万的定金，并且打算在2017年1月9日完成交易。 按照李琪的购房合约，这栋房产的业权(Title)没有附加条件，只有一些限制性的合约，以及符合政府要求及相关公共设施的条款。 但是，李琪却随后取消了这笔交易，原因是这个豪宅的限制性比较多。比如说，按照British Pacific Properties的限制性公约，开发商有权利决定外部房屋颜色，景观美化和任何建筑计划(包括是否围栏和附加设施)。 而且，该栋房产只能居住一个家庭，禁止显示任何标志，禁止作为多家庭式企业使用，甚至树木的高度最多为25英尺。这个公约可以追溯到1953年。 李琪爽约之后，JBP Developments Ltd.将$30万定金放入信托中，然后对李琪提起诉讼。 李琪的律师表示，明知这些限制性的条款还仍然勉强她完成交易就是强制她接手一个自己不同意的合约。这些限制性的条件并不是无关重要，而是非常麻烦的条款。 而JBP的律师则表示，李琪签订条款的时候，知道这些限制条件，而且条件并不多。李琪的行为就是毁约。 不过，法官Trevor Armstrong表示，这些限制性条件会影响业主使用地块。尽管买家事先知道这些限制，并不能免除卖方有提供清晰产权资料的责任。所以，JBP必须退还$30万定金。 2017年3月，这个豪宅以$605万的价格被售出。2017年7月1日，这个豪宅的评估价格是$570万。

作为省府30点住房计划（30-point housing plan）的一部分，卑诗省府周二再推三项新措施应对住房危机，包括打击楼花炒卖逃税行为、授权地方政府保护及鼓励租房、要求地方政府评估住房需求数据等。 省财政厅长兼副省长詹嘉路(Carole James)、省市政事务及房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）及维多利亚市长赫尔普斯(Lisa Helps)周二共同宣布了这些新举措。 詹嘉路指出，本省住房危机日益严峻，省府亦特别于10年内增拨60亿元以解决可负担住房问题。 她指出，长期以来，炒卖柏文楼花者抬高了房价，却没有为他们所得付出应缴的税款。 希望通过新举措的实施，令炒楼花者合法缴税，这样才能对真正想买柏文的人更公平。 首先，根据新公布的措施，若通过立法，卑诗地产法（Real Estate Development Marketing Act）将要求开发商收集，并向省府指定管理者报告楼花预售转让信息，从而确保转让者正确缴纳税款。 另外，开发商还必须在合约内注明条款，令买家知晓省府收集和报告的新要求 须报告楼花转让信息 第二，新措施给予地方政府更多权利来划分租赁区域。 如获通过，《地方政府法》（Local Government Act）及《温哥华宪章》（Vancouver Charter）都将作出修改。 具体内容包括：授权地方政府通过使用新的租赁区域划分工具来限制租赁期限，比如区域划分为租赁用的未开发土地，则必须按照租赁项目来开发，而土地上租赁房屋的数量则由地方政府酌情决定；允许地方政府确保现存租赁房屋不可开发作其他用途 ；适用情况下，令开发商提前知晓租赁许可期限，以及开发项目要求建租赁单位的百分比等。 第三，地方政府将被强制要求提供房屋需求评估，从而帮助小区更好地进行规划。 省府将于三年内拨款500万元支持这一项目，地方政府将每五年一次作出房屋需求数据报告。 罗品珍表示，住房危机已经危及省民生活，一些上班族无法在自己工作的城市找到可负担的房屋，一些本来有房住的长者也发现越来越难以应付住房开支，甚至面临无家可归的风险。 省府必须果断采取行动，与各级政府合作来帮助这些省民，为他们创建更多可负担房屋。 赫尔普斯则指出，省府维多利亚是一个租房者的城市，以租住为目的建房，是维市解决住房危机的关键之一。 她相信新措施的推出，将为地方政府提供更多有力的工具，更好地解决住房危机，达到可负担住房目标。　

加拿大房地产网站Better Dwelling的最新报道说，联邦政府一边出台政策压制房地产市场，比如推出更为严格的按揭新规及压力测试等，而在暗地里却又通过所谓鬼写的文章(ghost-written)为房地产市场煽风点火。 渥太华的一家机构Blacklock's Reporter的深入调查发现，仅在2017年，政府多个部门花了纳税人$577,000元，与貌似非官办的新闻机构诸如News Canada暗中签合约，由后者为政府机构发布文章。 这些纯属商业性的文章本不该是由政府部门来写的，其实在这些机构的官网上也找不到相关内容，但这些文章确实与政府决心打压房价的主旋律不同调，大谈所谓Condo市场火爆，以及如何使用房屋净值信用贷款HELOC(home equity line of credit)等等... 根据Blacklock's Reporter得到的资料，联邦统计局花钱在News Canada上发布题为“加拿大房地产的五大趋向”(Watch These Five Real Estate Trend)，文中大谈特谈所谓的Condo市场持续火爆，以及买Condo仍然是最划算的地产投资选择等等。 而联邦机构FCAC(Financial Consumer Agency of Canada)则花钱发表题为“用房屋净值来达到长期的金融目标”(Achieve Your Long-Term Financial Goals With Your Home Equity)，文章向读者介绍HELOCs，告诉读者如何有效使用HELOCs的户头。 实际上，就是这个联邦机构，曾经多次向加拿大人发警告，称加拿大家庭现在把HELOC当取款机，随时支用，至少300万加拿大家庭拥有HELOC户头，平均债务为$70,000，甚至有不少人从中借钱投资，但未意识到利率上涨之后的风险。 最令人迷惑不解的是，这些文章你在政府机构自己的网站根本找不到，也与政府机构正式发布的内容很不同调。 调查显示，这些被称为鬼写的文章一般由政府部门的媒体关系专业人员撰写，通常有相当具体的观点，而不是暗示性的市场术语。为什么政府机构的写手要撰写这些内容的文章，而且付费发表，其动机与目的均不清楚。

近日，金融网站MoneySense公布了卑诗省低陆平原（Lower Mainland）25个最值得投资的地区。温哥华并不在列，不过大温地区许多城市都被MoneySense看好，想投资房地产的可以参考一下。 这份排名以房屋价值（value for money），发展势头（market momentum）、投资级别（average investment grade）等因素进行综合考量。New Westminster和Port Coquitlam分别有六处地区位列前25。这些地方的房价大部分都低于大温地区的平均价位，但涨幅却明显高于其他社区。   以下是前十名：   第一名：Uptown, New Westminster 2016年独立屋均价：$996,903 3年价格变化：78% Realtor Grade（满分5星）：★★★★   第二名：Birchland Manor, Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$809,801 3年价格变化：67% Realtor Grade（满分5分）：★★★½   第三名：Mission BC 2016年独立屋均价：$641,137 3年价格变化：+65% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   第四名：Port Moody Centre 2016年独立屋均价：$1,407,705 3年价格变化：87% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第五名：Mary Hill，Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$976,415 3年价格变化：71% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第六名：Walnut Grove，Langley 2016年独立屋均价：$976,415 3年价格变化：71% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   第七名：College Park PM，Port Moody 2016年独立屋均价：$1,396,019 3年价格变化：81% Realtor Grade（满分5分）：★★★★   第八名：Glenwood PQ，Port Coquitlam 2016年独立屋均价：$954,031 3年价格变化：81% Realtor Grade（满分5分）：★★★½   第九名：Central Abbotsford 2016年独立屋均价：$649,143 3年价格变化：74% Realtor Grade（满分5分）：★★★   第十名：Mission-West 2016年独立屋均价：$1,506,371 3年价格变化：144% Realtor Grade（满分5分）：★★★★½   完整Top 25名单：  

　　省政府引入法案，打击任何人在买卖楼花期间逃税。另外又赋予城镇政府权力，保护以及发展租住房屋。有经济师同意省政府的政策，认为当局早就应该引入这些措施。 　　住宅买家买入楼花之后，如果不想继续持有，可以在入伙之前，转售给其他买家。不过，省政府往往都不知道这类型买卖的情况，如果卖出楼花的人赚了钱，当局都未必收到有关税款。 　　省政府今日在省议会引入法案，将会要求发展商收集以及向政府汇报楼花转售资料，确保卖出楼花的投资者缴付税款。财政厅长詹嘉路(Carole James)表示，楼花每转售一次，楼价就会上升一次，令自住买家难以负担，因此她认为当局必须打击楼花转售的逃税行为。 　　BC地产协会首席经济师Cameron Muir欢迎省政府今日引入的法案，认为当局早就应该记录楼花转售活动。 　　而房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)今日也引入两项法案。 　　其中一项是赋予城镇政府更大权力，发展和保护租住房屋供应。法案通过后，城镇政府在规划住宅用地时，可以把用地列为必须出租，也可以规定新发展项目要有多少单位需要用来出租。 　　另一项法桉是规定城镇政府，必须每五年做一次房屋需求评估，以确保社区规划配合需求。省府在未来三年会为此预留五百万。

　　西温一名专卖豪宅的地产经纪最近因为房市降温，而让他的离婚诉讼变得格外艰难。 　　Jason Soprovich是个百万地产经纪。他的地产公司在过去7年里收入超过1300万加币!而他是唯一的股东。 　　相信很多人看到这张照片都和小编一样，想起他的面孔和很多广告…… 　　他近日在和妻子办理离婚手续，在签署离婚协议的时候，Jason的律师团队跟法庭说：“现在地产市场这么不景气，不该按照他之前的收入来判断他要给孩子多少抚养费” 　　Jason和他老婆Monica已经结婚17年了。 　　这些年，因为Jason的卖房实力和大温豪宅市场的火爆，他们过的日子过的简直如贵族。 　　他们加入了很多私人俱乐部，比如Hollyburn Country Club，这是一个西温富人的游乐场，入会费要4万5，然后每月会费是$227。 　　入会还需要两个会员介绍你才可以。 　　他们还加入了Capilano Gold and Country Club，这是大温最好的高尔夫俱乐部，入会费一个人要8万加币!! 　　而且现在还进不了!得排队，名单(Waiting list)已经排到8年后了!! 　　这种生活小编有点难以想象，果然还是贫穷限制了我的想象力。 　　他们的孩子全都上私立学校。 　　而且这个家庭每年都要去夏威夷，拉斯维加斯和洛杉矶玩耍。 　　就这么挥霍，7年赚1000万当然不够用了……他们的会计师提供了他们这些年支出远远超过收入的文件证明。 　　然而，很快，在外国买家税等等政策的打击下，Jason的公司在2016年还赚了295万，在2017年就只赚了100万加币。仅为16年的三分之一! 　　当然，他老婆Monica也曾帮着一起赚钱，比如在孩子去学校的时候准备Open House(房屋开放)等等。 　　但是这次的离婚，加上房屋市场的变动，导致他们必须放弃这种奢侈的生活。 　　法院的判断是，Jason Soprovich需要每个月支付$12,318加币的子女抚养费，$22,960加币每月的配偶抚养费。 　　但是Jason还是希望可以和律师一起上诉，让他们在考虑一下现在地产市场的下滑，调整赔偿金。 　　你怎么看?  

温哥华市长罗品信在今天表示，温哥华的空置税将为该市带来大约3000万元的收入！ 温哥华市府预计将会从税收中获取3000万元的资金，迄今为止已收取了约1700万元的税款。 收入将支付一次性执行成本750万元和第一年（2018年）运营成本250万元。所有剩余的收入将用于温哥华的经济适用房计划。 根据市府文件，温哥华空置税实施第一年共收到了183,911份申报，占温哥华所有住宅业主的98.85％。其中仅有不到8,500处房产被确定为未使用或未充分利用：其中，·业主申报了1200套空置房屋·2,100人未能申报，他们的财产被视为空置，并须缴纳税款5,200套房产被宣布免除空置房屋税，在宣布豁免的财产中，免税类型的细分为：·2,480套年内转让物业业权·1,560套正在装修或重建·560套由于共管限制房屋出租·另外600套，包括业主在护理或业主死亡，并在温哥华工作超过180天有关空置税的更多信息，请访问vancouver.ca/eht。

　　最近，北京一套一千多万地下室成交的消息在网上引起热议。网友感慨，到了北京才知道有钱人多，同时也好奇高达一千多万的地下室究竟什么样?对此，津云新闻记者以购房者的身份前往北京寻找网红地下室。 　　遭遇：地下室1050万成交后决定速来购房 　　这几天，北京的天气阴晴不定，春风阵阵，柳絮飞舞，有人以柳絮为背景，在红墙绿瓦的映衬下，拍出意境照。往年到了这个时候，刘言(化名)都会老老实实待在北京市西城区金融街的办公室内，尽量减少外出。因为他的过敏性鼻炎发做起来实在恼火。 　　不过，这几天他却顾不上鼻炎发作，穿梭在“雪花”之间。为的是尽快买到一套学区房。在北京打拼了六年，租房子对刘言夫妻俩来说没什么压力。可如今儿子四岁了，是该考虑买房子了。刘言的父母准备把老家的一套四居室卖了，来减轻首付的压力。一开始刘言觉得房价可能还会下降等等再出手也来得及。可最近的一条房屋成交记录让他坐不住了。他手机中仍然保留着那条成交记录的截图。 　　今年3月15日，北京市西城区爱民里的一套地下室，以1050万元的金额成交。刘言曾经在网上看到过这套房子出售的信息，在他的印象中这套房子至少在网上挂了两个月了。因为挂牌价格比较高，房子一直没有成交。刘言认为房主过过会降价。 　　对于这套地下室，刘言心里的价位是不超过800万元。毕竟地下室和其它楼层的没法比。可1050万元的成交价，超出了刘言的预期。他感觉到，再不出手恐怕来不及了。 　　调查：网红地下室单价并不贵 　　自从爱民里这处地下室以1050万元的价格成交后，网友的留言超过200条。在留言中，大多数人吐槽北京的地下室价格高得难以承受。也有人认为投资学区房过几年倒手也不会亏本。 　　那么，爱民里究竟是个什么样的小区?网红地下室长什么样?记者首先找到了北京市西城区西什库大街上某中介公司经纪人丁先生。网红地下室就是经他卖出的。说起网红地下室，丁先生比较淡定，甚至都记不起来是爱民里小区哪个单元的房子了。 　　丁先生只记得，网红地下室居住着一位老人。老人的儿女想把房子卖出去后给老人在其它区相对便宜的地段买一套大房子，剩下一部分钱养老。 　　网红地下室在中介公司挂了约半年的时间，前前后后有数十个客户看过。这些客户基本上都是给孩子买学区房的家长。房主最初的报价就超过了一千万元。有位客户看中了户型，可因为出差耽误了几天，结果就被他人买下了。 　　最终的买家同样是为了孩子才买的这套学区房，双方就房价谈了几轮，但房主没有让价多少。最后买家用了约200万元的贷款。“不贵，毕竟面积在那摆着了。”丁先生说。因为房子面积为91.3平方米，单价为115006元/平方米。按照单价来说，这套房子在同小区当中的单价并不贵。 　　地下室都卖一千多万了还不贵?刚搬来两个多月的张女士花700多万元买了一套60多平方米的房子。她坦言，买这套房子就是为了给孩子上学。因为这套房子的小区属于西城区西什库小学学区片。这所小学建校一百多年，原来是由法国人建立的教会小学。如今学校是英语和法语双语教学，比较有特色。另一个重要原因是，西什库小学可以直升北京四中，北京四中是名牌初中。有需求的家长不在少数，过几年后可以把房子再转手卖给其它有需求的学生家长。这样一来，她并不亏本。 　　据丁先生粗略统计，小区内有8成是给孩子买学区房的家长。剩下还有2成是原来的还迁老住户。他们不愿意搬家主要看中的是小区距离北京大学第一医院只有短短200米距离。 　　爱民里小区分为两个院，一个院是回迁户，另一个院是原国家兵器工业部(简称“兵器部”)宿舍楼。兵器部的宿舍楼如今有专人负责日常管理，小区环境较好。而回迁户则属于无物业状态，随处可见的地锁，受损严重的绿地，失效的门禁。看得出，小区管理有些问题。 　　房价上涨未来两个月更抢手 　　和网红地下室同样户型且在售的房屋已经卖完。不过小区内有另一处在售的地下室。这处地下室的地面比小区的路面低了约2.5米。从楼栋门口顺着楼梯下楼后，先得打开墙上的照明开关。此时楼道里房主堆积的杂物一览无余。房主是位老人，房屋南北各有一个窗户，而窗户有三分之一在地下。这种户型在中介和房主口中称为“半地下室”。 　　这套房子建于1990年前后， “半地下室”和普通户型一样具有正式房本，可以正常交易。房主一家三代人住在地下室，最近想到周边郊县换一套大房子。可房主家有一个年满六岁的孩子，今年五月就要上小学，占用房本的入学名额。如果要是有买家尽快交钱买房，得提前和房主说，房主就不把孩子的名额占用了。也正是因为如此，这套房子才以650万元的低价出售。而这是爱民里小区这几个月来挂牌最低的一套房子。如果不是因为孩子上学的名额可能被占用，这套房子至少要比现在的挂牌价高出100万元。 　　小区内另一套位于二楼的房子，和“半地下室”户型相同，售价高达850万元，而且房主坚持不让价。同样一个户型的位于四楼的一套房子，因为装修较好，挂牌价格超过一千万元。 　　尽管如此，爱民里小区的房子仍然销售火爆。几乎出一套卖一套。今年3月份爱民里小区新挂牌了十几套房源，如今只有三套在售，其它的在一个月内全卖完了，其中超过一半的客户是全款买房。 　　把买房目标锁定在西城区的刘言曾通过另一家中介公司看过一套位于辟才胡同周边的房子。这距离刘言所在的公司直线距离约500米，比前面两套房子距离更近。而且对应的初中是北京师范大学附属实验中学，在西城区人眼中，这所初中教学质量数一数二。可超高的价格让刘言望而却步了。因为房子单价在16万元左右。京畿道小区一套44.3平方米的一室一厅挂牌价格达到752万元，单价接近17万元/平方米。 　　张女士和丁先生均告诉记者，最近北京的房价已经开始上涨。未来几个月将进入暑假，挂牌价可能就要上涨。丁先生坦言，网红地下室放到当下，实际成交额应该1100万元左右。 　　中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华曾对媒体表示，北京楼市(专题)有见底的可能，但还有待继续观察确认。与此同时，环京已连续回升3个月，也是个信号。被称为“北京楼市晴雨表”的燕郊自2017年房价大跌之后，连续3个月房价回升。2018年2月燕郊房价同比下跌28.3%，环比上涨3.49%。 　　就在记者准备离开中介门店时，又有一名女子前去询问爱民里小区学区房。她所能承受的价格在800万元左右。然而，仅剩的三套房源并没有符合女子的需要。女子再三叮嘱中介公司，只要爱民里有新挂房源，就立刻通知她。 　　尽管如此，刘言仍然犹豫不决。首先他要把父母老家的那套四居室卖掉才能凑齐首付。而当下，刘言家乡的二手房价比去年同期下跌了两成左右，比刘言的心理价位至少少卖80万元。刘言说，“要卖的少了，要买的却在涨价，首付缺口眼看越来越大，还不知道去哪填补空缺。”  

　　这两天有媒体报道，说什么“房企四面楚歌：有住宅售价回到两年前水平”，而举的几个例子都是北京的。也就是说，这篇报道，尽管标题上没有显示当前房价下跌是在北京，但报道的内容是指北京，即指意味着北京的房价下跌了…… 　　比如，报道称根据统计数据显示，自3・26调控以来，北京商办项目网签量仅为3589套，较调控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而与成交冻结相反，去年北京商办供应套数突破2万套，同比增长32%。供多售少，商办项目库存激增近三成达45878套，创下4年来最高值。即北京的商办项目销售急剧下降，其市场销售出现了冰冻。如果这个市场销售出现这样严重的冰冻，那么其市场交易价格也肯定下跌。比如，房山是北京商办类项目比较集中的区域，目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售，区域库存压力极大。有些商办项目现在的售价在每平方米3万元，不到前期产品住房销售价格七折。 　　对于这些商办项目，本来进入市场者是为买之后获利而来，是一个纯粹的投资炒作市场，买为自住的人少之又少。所以，2017年调控政策出台，不仅严格地限制用银行信贷购买，即完全限制投资者使用银行融资杠杆，而且限制其住房的功能不能改变，只能商业用。在这种情况下，市场价格上涨预期突然间逆转，投资者肯定会逃之夭夭，住房销售立即下降，甚至跌到冰点也是很正常。这就是住房投资市场的一个真实写照。但是，对于已经进入的投资者及在建商办项目的房地产开发商来说，他们一定会不甘心，煮熟了的鸭子怎么飞了，本来出售这些项目可大赚一把的。 　　他们看到整个北京的商办项目销售出现冰点，按照市场法则，降价卖出，逃之为上。因为按照市场逻辑，在这种情况下，房价只能是越来越跌，投资者唯一之路是把损失降到最低为上或止损。但是，这些投资者及房地产开发商根本就不是这样想，他们还在等北京这些商办项目最后政策上的松绑。也就是说，北京商办项目说降价销售，但实际上没有降下来，市场处于无价无市中。也就是说，这些商办项目本来就不算为住宅类，是一个小众的投资炒作市场，而且这个市场销售是出现了冰冻，但价格也没有真正的下降，否则，情况不是这样。 　　现在再回到北京的住宅市场，其房价真正的下降了吗？根据媒体的报道，已经扛了整整一年多的一度犹如坚冰的门头沟房价终于出现松动。比如早些时候处在每平方米6万元以上。不久前，这些项目价格已经下探到了每平方米5万元出头了，每平方米降幅在万元以上。而另外一个项目降幅也达到万元。而这两个项目之所以会降价，主要原因就是当初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他项目之所以不敢降价，都是在前两年拍下的地王项目，楼面地价基本都迫近每平方米3万元，降价就意味着损失利润甚至赔钱。      这是什么降价？一是每一个住房项目都是唯一的，都异质性产品。产品不同，如何显示出其卖出的价是降低价格销售。二是假定几个楼盘的全部产品都是同质的、标准化的，但报道所说的价格不是交易价，而是开发商报出销售价，而没有买者对价及交易完成的价，那么这个价同样作为后一个项目的基准价，意味后一个项目价格是下降了。但是，无论对住房项目的异质性还是对其不是已经成交价格来说，并不意味这些楼盘是降价出售了。还有，说什么房地产开发商之所以敢降价出售是因为购买土地时的价格低，所以这些房地产开发敢降价出售。这报道同样把当前房地产市场住房定价逻辑颠倒了。因为，如果中国住房市场是由成本定价，那么当前中国房价会涨得这样高吗？为何房地产开发商就一定不会做亏本生意呢？ 　　其实，按照中国国家统计局所公布的数据，3月份北京的新房市场，其房价与2015年比上涨了34.9%，同比下跌了0.6%，环比上涨了0.1%。因为，在年初时，北京市有领导人早就说过，一定要保证2017年北京市的“房价稳定”，即住房价格环比不上涨，同比有些下行。在领导的这个要求下，2017年以来北京的房价一定会按照这个指示运行。而实际上，公布的数据比领导说的还要好。 　　同时，从北京市二手房的价格来看，3月份所公布的数据是，与2015年相比上涨了46.1%，同比下跌了6.8%，环比下跌了0.2%。也就是说，尽管北京二手房的价格同比及环比都在下跌，甚至同比下跌的幅度快到7%，但是与2015年以来上涨46%以上来说，简直小巫见大巫，这样的房价还算下跌？照着这样的比例算，要让北京的房价回到2015年前的水平，同样是猴年马月的事情。也就是说，在房价如此之高，以投资炒作为主导的北京住房市场，如果房价上涨的预期不改变，想让北京这个市场的房价真正调整是不可能的。因此，说北京现在的房价下跌了，简直就是弥天大谎！ 　　所以，北京的房价到底在什么时候开始松动或调整，目前还没有看到多少迹象。如果北京也出台如这两天青岛那样的政策，即购买住房获得产权证后5年不可销售，那么北京市房价下跌的松绑或许会开始。购买后的住房5年不可交易，不少投资炒作者肯定会恐慌，并由此改变整个房地产市场价格上涨预期。这才是问题的关键所在！

　　4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。 　　海南省住建厅厅长霍巨燃在发布会宣布，实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。 　　在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。 　　海南省还将严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。 　　对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。 　　海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划(空间类2015―2030)》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。 　　按照海南省“一盘棋”统筹的思路，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等省级行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。 　　霍巨燃称，要坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，使其更有获得感。各市县要认真贯彻落实《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(琼建房〔2018〕80号)，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造，妥善解决好本地居民基本住房需求问题，推动从住有所居向住有宜居迈进。 　　海南省政府副秘书长种润之称，该政策是我省为贯彻落实《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)有关要求，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以供给侧结构性改革为主线，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立和完善房地产长效机制，坚决防范炒房炒地投机行为。  

　　近几年来加拿大经济向好，就业强劲，房地产业立下大功，说房地产业是加拿大经济的引擎，经济的支柱产业，一点都不为过，而且这种情况几乎是历史上从未出现过的。 　　但加拿大人对买房置业有瘾，国家经济过于依赖房地产业，也不无隐忧。专家担忧，一旦房地产业冷却，房价垮下来，将对加拿大经济造成巨大冲击，甚至触发经济衰退！ 　　加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）一篇专文分析说，以就业为例，2017年建筑业工作职位占了全部工作的7.6%左右，这在历史上少见，只有上世纪70年代中期才能与之相比。 　　这种情况在其它国家也不多见。比如在美国，2017年建筑业工作职位只占全部工作的4.3%左右，即使在21世纪初期的房地产热潮中，也决没有达到过加拿大现在的水平。 　　而房价猛跌对经济的影响更是显而易见。以BC省为例，BC房地产协会BCREA（British Columbia Real Estate Association）曾经做过估算，若房价猛跌10%，就会抹掉26,000份工作职位，令$900亿房屋净值蒸发，减少$18亿与房地产相关的零售业收益，给该省造成的经济损失可能高达$30亿元。 　　BCREA的分析认为，若房价下跌幅度更大，达到断崖式的35％，那么一些持悲观态度的专家预测说，这将导致BC经济崩溃，陷入衰退期。 　　而这种情况若在全加拿大发生，那么对国家经济的影响是不言而喻的。 　　Capital Economics北美首席经济学家Paul Ashworth在最近的一份报告中写道，房屋销售的下滑将大大减少房地产交易中佣金的价值，并最终导致新屋建设和装修业相应滑坡。而当房价下跌时，负面财富效应也会影响消费，从而影响到整体的经济增长。 　　也有专家认为，无论在省区层面，还是在国家层面，都采取了强硬的政策和措施来抑制房市，以达到让房屋更易于负担的终极目的。前者比如BC和安省先后采取的针对海外买家征收转让税的系列政策，后者则如联邦推出的按揭新规和压力测试等等。 　　但类似BCREA的机构和组织认为，各级政府的政策和措施并未达到预期目的，因为很多城市和社区的民众的房屋负担压力仍然居高不下。这里的两难困境是，政府似乎没有办法在不损害经济的情况下做到这一点，原因是房地产这个“篮子”里的鸡蛋放得太多了。 　　这些机构认为，决策者们有可能是在铤而走险，就是民众的房屋负担不但没有减下来，反而把房地产业搞“熄火”了，这可能是谁都不愿看到的结局。

多伦多15,000个公寓楼花或烂尾 本月初，旺市Cosmos公寓的买家们突然接到开发商的通知，Cosmos Condo项目取消，把已经付了定金的1100多位楼花买家重新打回市场。有统计显示，这已经是去年以来，多伦多地区第11个被取消的公寓项目。 Cosmos开发商Liberty Development的理由是遇到资金问题。实际上，开发商、建筑商和分析师们都已经发现，在大多伦多地区（GTA）建造新的公寓楼，已经不再有盈利保障。 多伦多高层建筑开发商Brad Lamb指出，不少项目已经不再盈利，很多因素，包括不可控的商业错误，宏观经济因素，都可能导致项目失败。 成本上涨 在GTA，关键性材料如水泥和玻璃的成本自2015年开始就在迅速上涨。 有业内人士称，水泥和玻璃的成本比2016年上涨了超过20%，而2018年以来，窗户的报价每个月都在涨。另外，受加元汇率的影响，门窗生产商可能发现出口到美国更有利可图，导致供应更加紧俏。 物业研究公司Altus Group的David Schoonjans指出，总的建筑成本在2015年和2017年大幅上涨，涨幅为6%至8%。 劳动生产力下降 另一个因素是劳动生产力下降。随着行业增加产量和培训来满足需求的加大，需要聘用更多没有经验的新手工人，而2017年加拿大时薪上涨约2.4%，意味着建筑商要花更多的钱，但是完成的工作量少了。 另外，目前多伦多新建公寓的销售价格已经上涨到每平方尺$1,000以上，但是涨价部分并没有成为开发商口袋中的利润，很大一部分被中介拿走。Brad Lamb称，开发商的利润可能低至5%至8%。 这听起来也不算低。但是Lamb称，一个项目建成后产生的利润需要用于垫付下一个项目。 在竞争下，拥有资金实力和大项目的大公司往往得以生存，小型开发商正在被淘汰。 根据公寓市场研究公司Urbanation的统计，截止2017年底，GTA地区在建的公寓项目有215个，总共58,900个单位。另有144个待建项目，40,000个单位。在2017年前的已售楼花中，有10,622个单位还没有开工。Lamb预期这些待建项目中很多可能永远也不会动工。 另据地产公司Altus Group的数据，GTA地区2017年共签下超过36,000个公寓楼花购买合同，创下历史最高纪录。2016年签了29,132宗公寓楼花合同，其中有超过2500个已经被开发商取消。2017年以来有17个项目，3,627个单位被取消。 Altus数据解决方案经理Phong Ngo指出，开发商需要预售至少70%的楼花才能有足够资金开工。等待的时间越长，材料和劳动力成本就越高，特别是在利率上涨的形势下。开发商还可能遇到政府批文延迟，合同工难求，或者一些团体反对建造等阻力。 截止今年2月，有143个已经售出70%楼花的项目仍然没有开工。其中有43个项目等待开工已经一年多。 4月6日，旺市开发商Liberty Development宣布取消Cosmos项目的1100多个楼花合同，这不仅是近年来最大的一个被取消的公寓项目，也是2012年以来GTA所有断尾合同的五分之一。 其他在2017年被取消的已售公寓楼花包括： 士嘉堡The Kennedy项目的600多个楼花合同； Ajax市Central Park项目的近400个楼花合同； 士嘉堡Harmony Village项目的200多个楼花合同； 多伦多Junction社区Museum FLTS项目的168个楼花单位。 上周末，Cosmos项目的600多位楼花苦主冒着冰暴天气聚会，讨论决定集体向开发商索赔项目取消导致的损失以及追讨定金。