地产

特鲁多的自由党政府定在今年7月1日在加拿大全国范围实现大麻合法化，不但抽大麻合法、而且在加拿大绝大部分省区居民在房子里种大麻也合法。 担心 这让越来越多的加拿大人开始担心，大麻合法化对房地产价格会产生负面影响。   专家们的共识是，在室内种植大麻对房屋的损害主要来自两个方面。首先是室内种植大麻由于要消耗大量电力、会增加火灾的风险；第二是室内种植大麻由于需要很高的湿度和温度，房子内墙和地板下面容易滋生大量霉菌和霉斑，危害人体健康。 大麻屋在大麻合法化之前就已经时常出现不知情的买家买下大麻屋后需要花费巨资进行清理工作的问题；这些大麻屋买主不但受到严重的经济损失、而且受到心理上的折磨。 对于经营出租房的加拿大房东来说，房客种植大麻是让他们非常头疼的问题。包括隐私法在内的现行法律保护的是房客，房东甚至无权知道其房客是否在屋子里种植大麻；只要房客拥有医疗使用大麻的证明，房东就没有权利干涉房客在房子里种植大麻的行为。 房东害怕 保险公司也不站在房东一方。如果房东不告诉保险公司其出租屋内有人种植大麻，则发生火灾或发现房屋发霉损害的情况保险公司会拒绝赔偿；而如果向保险公司如实汇报出租房内有人种植大麻，则保险公司会停止承保。 加拿大保险市场只有极少数公司承接屋内有种植大麻活动的住房保险，但保费要至少贵一倍、而且还有种种例外条款。 这还只是大麻合法化之前的情况。可以想象在大麻合法化之后在自家房子里或者是在租住的房子里种植大麻的情况会成倍的增加。 需要法规 这些大麻屋出租房和自住房上市出售会带来的问题也会成倍增加，而目前各级政府对这些问题都没有出台相应的法规；既没有强制卖方向买方披露所卖的房子是大麻屋，也没有强制对大麻屋进行登记注册，最主要的是没有明确大麻屋的卖方必须负责承担修复大麻屋的费用。 不过有专家担心，即便出台了这样的法规也难免房价受到负面影响的问题。不但大麻屋在上市出售时价格要打折扣，如果一个小区有好几个大麻屋，则整个小区的房价也受到负面影响。 例外 但例外的情况也会有。有专家认为在大麻合法化后大麻零售店附近街区的房价会上升，理由是购买大麻很方便，人们用不着在自己家里种大麻。

大多数房地产经纪人会告诉你，房地产市场是地方性的。对于住宅房地产而言，温哥华和哈利法克斯截然不同，而哈法和魁北克城也无法类比。 每个地方的地产市场都能反映社区的现实情况：大部分房价反映了人们的收入，以及他们可以获得多少抵押贷款。 但是如果这个体系崩溃了呢？如果房地产市场开始像股票市场一样了呢，那么房产市场的变化就不再反映社区的经济现实，而是随着全球投资者阶层的兴趣而起落？ 根据国际货币基金组织的新报告，这就正在发生的情况。国际货币基金组织的研究发现，从伦敦和东京，到悉尼和多伦多，房价趋势变得越来越同步。报告发现，“全球因素”现在占发达经济体国家住房价格构成的比重在三分之一以上。 国际货币基金组织在其博客上称，“因此，一个国家的房地产市场波动，会让另一个国家的房地产市场也更加敏感。” 在加拿大，我们中许多人怀疑，是因为外国投资者涌入多伦多和温哥华（现在轮到蒙特利尔），搅动了地产市场的价格，而这就是我们观察到的正在发生的情况。 这也有助于解释2011年至2017年间，多伦多的房价为何会翻倍，而家庭收入只增长了个位数百分点。这也可以解释为什么尽管抵押贷款利率上涨以及新的按揭规定令三分之一的潜在买家退出市场，温哥华的房价仍在上涨。 简而言之，本地经济的情况可能不再反映到住房价格中。这可能成为真正的问题所在，因为与股票和债券等其他资产不同，住房也是生活的基本必需品。生活成本与当地经济现实的脱钩，可能会对家庭的生活质量造成巨大的破坏。 想象一下如果加拿大经济放缓，加拿大家庭经济状况更加恶化的情况。此时如果外国投资者继续向楼市注入资金，抬高价格，会使房价更加难以负担。 反过来说，在加拿大经济一切顺利的情况下，如果亚洲的经济衰退，进入住房市场的现金减少，导致房地产泡沫破灭——也会导致加拿大经济衰退。 国际货币基金组织的报告指出：“决策者不能忽视，其他地方的房价冲击可能影响加拿大国内的地产市场。” “房价同步性加剧可能会给实际经济活动带来下行风险，尤其是在信贷环境繁荣的情况下。” 但在你把所有责任归咎于中国的暴发户之前，必须注意到国际货币基金组织看到了简单归因外国买家以外，这个趋势产生的一系列原因： -公司资金流入地产市场。国际货币基金组织在其博客上表示：“机构投资者、私募股权公司和房地产投资信托基金在阿姆斯特丹、悉尼和温哥华等主要城市日益活跃，因为它们能寻求更高的回报。” -全球协调的利率。国际货币基金组织称：“世界主要央行长期以来一直维持利率异常低位以刺激经济增长。“这已经产生了全球范围内低借贷成本的连锁反应，包括全球范围的低廉抵押贷款，这也推高了住房价格。” -更同步的世界经济。“2017年，120个经济体的增长率抬头，占全球GDP的四分之三，”国际货币基金组织指出。“这是自2010年以来最广泛的同步增长。” 干预手段有效 幸运的是，国际货币基金组织的报告发现，政府的政策可以有效地将本地住房市场从全球趋势中分离出来。 国际货币基金组织称：“冷却热门房地产市场的政策行动仍然有效，并且可以从抑制房价同步中获得额外收益。”“举措包括提高财产税和印花税，并限制住与房屋价值相关的房屋贷款规模。” 这就是加拿大各级政府已经在做的事情。卑诗省和安省都在各自的最热门房地产市场引入了外国买家税，而加拿大联邦银行监管机构OSFI实际上“限制了住房贷款的规模”。通过对抵押贷款进行“压力测试”，房屋购买力下降了约20％。 代表房地产经纪的协会一直呼吁政府撤回这些政策，认为政策在损害房地产市场。事实上，最新的数据表明，新的抵押贷款规则出台之后，市场的确大幅放缓。 但国际货币基金组织的调查结果显示，这些新规则归根结底是好主意 ——如果住房市场继续与本地经济脱钩，可能就需要出台更多的监管措施。

　　今年年初，蒙特利尔新上任的市政府说缺钱，并以此为由大涨地税。现在，市政府突然又说有钱了，市政厅的金库里居然有了1.395 亿加元的财政盈余。 　　蒙特利尔市政府在星期四（4月19日）下午公布了2017年财务报告，报告里白纸黑字地写着这个巨大的盈余数字。 　　该报告说，出现盈余，主要是有了一些 “意外” 的额外收入。 　　强劲的房地产市场，让蒙特利尔市政府在房地产转税收上多得了 5850 万加元，另外，市政府还从发放许可证和 执照上获得了 2560 万加元的收入。 　　反对派： “她撒谎” 　　今年年初，蒙特利尔女市长 Valérie Plante 打破竞选承诺，以远高于通货膨胀率的幅度提升地税（全市平均增幅 3.3%）。 　　在大受抨击后，Valérie Plante 表示，这是由于市政府有 3.58 亿加元的赤字，所以她不能履行诺言。 　　在周四的财政报告出来后，反对党立即强烈发声。 　　反对党说，“市长 [Valérie Plante] 早就知道这些信息，她对蒙特利尔人撒谎，加税其实绝对是没有必要的。” 　　市政府说，盈余的钱，其中不小的一部分将被用于除雪方面的事宜，并存入紧急储备金，应对下一个冬天有可能出现的额外开支。

　　在更严格的住房抵押贷款政策自今年1月1日生效后三个月以来，卡尔加里住房市场停滞不前。业内人士认为，除非购房人能得到一些令人激动兴奋的消息，否则，房屋销售量在整个2018年都不太可能大量增加。 　　加拿大地产协会（CREA）最新报告显示，3月份卡尔加里住房基准价格为$430,400，比去年同期仅上涨0.3%。 　　按照卡尔加里地产协会（CREB）的统计，卡城第一季度房屋销售同比下降大约18%，更低于长期平均值24%。 　　据加拿大广播电台（CBC）报导，房地产咨询机构Altus Group公司布卡尔（Matthew Boukall ）表示，卡尔加里房市的消费者在买房时，综合考虑了最近利率的升高和更严格的贷款条例。 　　布卡尔预测，除非发生一些事情撼动卡城市场，否则，今年的房市可能会相当稳定。“我们不幸地还在与卑诗省进行输油管之战，就业增长有了一些好转，仍然相对平缓。看看出租房市场的空置情况，就会发现有大量的房屋可供消费者选择租住。所以，我们没有感到把人们带回市场积极买房的作用力。” 　　他说，有关输油管道之战的解决方案可能是积极的，但它拖延的时间远远超过人们的想像，目前仅有一些解决方案和方向。 　　卡城地产经纪Emma May认为，联邦实施更严格的房贷政策也严重冲击了卡尔加里住房市场，尽管政府是想冷却温哥华和多伦多过热的房市。 　　May说：“卡城已有至少供4个月销售的房屋库存……目前的处境很艰难。”“亚省经济发展的不确定性还在持续，现在人们想获得住房贷款也变得越来越困难。”她认为，房价不会很快上升。 　　需求下降但房价坚挺 　　虽然新的房贷政策以及极寒的冬天导致成屋市场需求下降，但这并未引发卡城整体住房价格下跌。 　　按照皇家地产经纪（Royal LePage）公司最新发布的住房价格调查报告，2018年第一季度，卡尔加里整体房价上涨2.4%，只有公寓的价格因市场供应量大而下跌。 　　第一季度，两层独立屋的中位数价格比去年同期上升3.1%，至$520,274；平房上涨4.2%，至$502,065。同期，公寓中位数价格下降5.5%，至$283,229。 　　Royal LePage Benchmark公司业主Corrine Lyall说，亚省经济在继续增强，这在卡城住房市场上也有所体现。新的联邦住房贷款政策推走了一些买家，导致今年开年销售量下降。不过这个政策效应被独立屋库存的减少抵消，进而推动房价走高。 　　Lyall表示，与之相反的情况是，一季度的公寓房供应过剩，价格遭遇较大的下行压力。这种情况可能会一直延续到公寓的超额供应得到吸收为止。 　　“整体来看，随着冬天过去，迈进2018年的春天，我们期待着卡城房屋销售活动活络起来。”

　　多伦多和温哥华两地的房子买不起，而一些房东还在赶走老租客。租客们发现，可负担得起的出租房也越来越少。 　　据《多伦多星报》报道，弗莱彻(Joanna Fletcher)和她10岁的儿子住在温哥华东面的一间卧室的公寓里。这座大楼里有老鼠和霉菌，而她的新房东正在威胁这要把他们赶出去。 　　“根本没地可去” 　　虽然这种种的理由都在逼着他们离开，但弗莱彻说，她正在争取能尽可能长时间的留在这个公寓中，因为在同样的地区，她租不起更贵的房子了，离开这栋公寓也将意味着她的儿子要离开现在的学校。 　　她住在她的温哥华公寓8年，每月支付约930元的租金，其中包括基本的网络费用，租约明年二月份到期。 　　弗莱彻患有多发性硬化症，失业但正在寻找工作。她说她多年来一直在寻找两居室的住宅，但找到合适的不容易，该地区符合她条件的出租房租金是现在的2倍多。 　　“这可不是我随便挑就可以住进去的，我根本就没有地方去。”她在接受加通社采访时说。 　　她租的公寓大楼最近被卖给了一家公司，弗莱彻说，新房东在1月份开始告诉租户，如果他们在4月份搬出去，会给他们3个月的房租。如果她在2月中旬之前签署协议搬出去，她将获得5个月的租金，但她拒绝了，因为和这点钱和新住处增加的租金相比是杯水车薪。 　　弗莱彻决定等待驱逐通知。她希望这将至少需要8个月的时间，因为城市批准开发房产的法律文件是一个漫长的过程。该市表示，该公司尚未收到任何开发弗莱彻所住物业的申请。 　　卑诗省租户资源和咨询中心的发言人坂本(Andrew Sakamoto) 表示，房东驱逐租户的常见理由就是整修或重建。 　　坂本说，该省的“住宅租赁法案”应该改变，将驱逐租户的通知时间增加1倍至4个月，并为租户提供更大的赔偿。他说，可出租住房的数量可能是一个问题，但是强有力的保护住户的法律可能会帮助供应满足需求。 　　赶走租客 提高租金 　　与此同时，另一名女子也正在多伦多寻找一个能称为家的落脚地，多伦多的租金也在不断的飞涨。 　　30岁的泽帕(Jillian Zeppa)在一家非营利性教育机构工作，去年秋天她从一间卧室的地下室套房被逐出后，在朋友的住所住了6个月。泽帕说，当房东决定自己搬回来住时，她已经在那里住了16个月。 　　她把被驱逐一事向安省的出租房屋执法部门投诉，并获得2,000元的赔偿。但泽帕说搬家的成本，存放她的财物，寻找一个新家所耗费的经历的压力，她希望能得到2倍的数额。 　　安省的住房倡导者表示，泽帕的情况反映了一个趋势。Metro地产租户协会联合会执行董事登特(Geordie Dent)表示，在过去10年中该机构接到面临驱逐租户电话的头号原因是未付租金。 　　但去年这种情况发生了改变，房东们自己要住出租房“爆炸式”增长。“可能他们中的大多数人会不诚实，这意味着房东实际上并没有搬进来，这只是推动租户能够抬高租金。”登特说。 　　安省政府去年9月通过制定新的规定，要求房东如果驱逐租户，得向租户支付1个月的租金。如果房东在驱逐租户后一年内打广告出租、拆除或将房子转为其它用途， 表明他们其实自己没有使用出租房， 他们还可能面临高达25,000元的罚款。 　　登特说，在很多情况下，房东希望摆脱支付最低租金的老租户。他补充说，向新租户收取更高的租金可能足以应付处罚。 　　泽帕每月支付1,050元房租，但再找到这样交通方便的住所几乎不可能了，经过数月的搜寻后，她于4月1日搬入新的公寓。但是，每月房租为1,300元，占她收入的45%，而且新住所离工作的地方要花费一个小时的通勤，不能步行和骑自行车抵达。 　　她说，如果她再次被驱逐，她更有可能考虑到其它地区生活和工作。“这整个经历让我意识到多伦多不会是我永远的地方。”她说。 　　政府早期未建够出租房 　　泽帕和弗莱彻并不孤单，全国各地城市很多人都处于住房负担能力危机之中。 　　加拿大房贷与住房公司(CMHC)称，去年全国平均租金上涨2.7%至每月947加元。同时，可以租的房子正变得越来越少。 CMHC表示，2017年全国城市的房屋整体空置率为3%，低于2016年的3.7%。 　　该公司在其关于出租房屋的年度报告中表示，对出租房屋的需求超过了供应的增长，而能出租出去的公寓比例也下降了。 　　卑诗大学地理学博士克雷格琼斯(Craig Jones)表示，出现这种情况主要是由于联邦政府在90年代早期没能建造足够的出租房屋的结果，加上在私营领域，建造共管公寓的获利要远远高于建造出租房。 　　琼斯说，政府每年都会建造数千套出租房，私人部门似乎也没有填补这些年来出租房屋缺乏的空白。 　　虽然多达1/3的公寓由业主出租，琼斯表示租金昂贵，通常不如专门用于租赁的物业和出租房能令人负担得起，而且业主总是可以选择搬回去、翻新或用其它方式将租客驱逐出去。 　　加拿大统计局去年报告说，近1/4的加拿大人将超过30%的收入用于住房费用，这也是可负担住房的衡量标准。 　　琼斯说，这些统计数字表明，许多人生活在不稳定的居住环境中。 　　“现在这样的境地是几十年来忽略了出租房系统的结果。”他说，并补充说，解决这个问题至少需要10年的时间。 “这是很难做到的，因为解决这个问题很昂贵，并且不能立即显示出结果” 。 　　去年秋天，联邦政府宣布了一项全国性住房战略，其中10年内投入400亿元用于新单元和老化房地产的升级，其中包括贷款给开发商，鼓励他们建造适合中等收入家庭的新住房。 　　各省和地区也达成协议资助关键的住房策略，花费数十亿元修复和建造廉租房并创造新的租金收益，租房系统增加了大约5万个住房并修理了6万个住房。 　　但CMHC副首席经济师艾尔沃斯(Aled Ab Iorwerth)表示，现在还不清楚，各政府措施是否能让开发商兴建出租房。“我认为可以有很多的激励措施，”他说， “市场供应取决于开发商的决定。

　　旺市预售柏文大楼Cosmos被发展商退售事件，影响众多购买了楼花的业主。此间专家们称，虽然共管柏文市场价格不断上涨，但规划及建设柏文大楼的各种因素也在趋向紧张，致使一些柏文大楼计划半途而废。 　　2017年，大多区创下预售柏文单位的纪录，总共售出3.6万个单位的合约。2016年，大多区成交了29,132个单位合约，其中超过2,500个最终被发展商取消。Cosmos大厦是大多区近年来其中最大一个烂尾楼。这个楼盘的单位，占自2012年以来烂尾单位的五分之一。 　　多伦多于2017年被取消的预售柏文楼都在士嘉堡。其中一是The Kennedy，售出600单位合约；另外一个叫做"和谐之村"(Hamony Village)，涉及超过200个单位。 　　物业研究机构Altus集团成本及项目管理部的高级主任斯古尼金思(David Schoonjans)说，多伦多是个繁忙的市场。近年来，兴建柏文大楼需要使用大量混凝土，而大型基础设施项目，比如目前正在建设的横贯城市的艾灵顿街轻铁工程，用得更多。 　　他说："大多区目前正在进行多个超级大型基础设施项目，是城市历史上从来没有过的事情。"建材除水泥外涉及许多材料，包括钢筋等，目前都在涨价。 　　本地建筑业人士称，混凝土和玻璃的价格都看涨。从2016年以来已经涨了20%。另外有人说，玻璃窗的报价自从今年以来，每个月都在提高。 　　斯古尼金思说，大多区生产的玻璃窗和玻璃墙等，并不仅在本地销售。由于加币比美元弱，许多这类商品就去了美国，使得本地市场更加紧张起来。 　　此外，他表示，一些建筑公司声称，由于人手紧张，令到他们只能聘请许多经验不足的员工，造成生产率下降。 　　柏文市场研究机构Urbanation提供的数据显示，到2017年底，大多区总共有215个柏文项目在建设中，总共提供58,900个居住单位。另外还有144个项目处于建设前期，涉及4万个单位。 　　多伦多柏文发展商兰姆(Brad Lamb)说，这144个项目中，不少可能无法走到开始建设这一步。有的可能因为不断推迟最终取消。有的目前还在被人提到安省市政委员会进行上诉。如果对方成功，相关项目就只能下马。 　　他说，按照他的经验，开发10个项目。其中有一个会取得"惊人的成功"，但也有2个带来"灾难性的后果"。其它则在这两者的中间。

听说过房子卖了8个月还挂着“Sold”牌子的事儿吗？大温地区列治文（Richmond）就发生一宗，结果邻居投诉，BC房地产理事会作出处罚决定，华裔女经纪赵新伟（Xinwei (Sylvie) Zhao）被罚款$2,000元。     据CBC报道，事情发生在2015年8月，当时赵新伟在另外一名经纪Wendy Yang领头的称为新海岸地产（New Coast Realty ）团队工作。在为一名卖家代理售房时，赵新伟在没有征得卖家同意，也没有得到团队负责人同意的情况下，与买方经纪达成协议，买家在交易达成之后，要把有新海岸地产字样的“Sold”牌子悬挂一年之久。 BC房地产理事会的文件称，买卖双方还将这一条款写入合同书中。尽管赵的团队经理Wendy Yang并不同意这么做，认为这一做法不合适，但赵仍然坚持己见，把这一条款写进合同的附录。买方为了买到物业，不得不接受了这个“非同寻常”的安排。 最后这套物业以 $1,050,000的价格出售，新业主为执行协议，只好硬着头皮将“Sold”牌子悬挂在屋外。 但邻居们不干了，很奇怪业主搬进来几个月快一年了，为何“Sold”牌子还挂在那儿。更有邻居实在看不下去，也忍受不了，于是向主管部门投诉。 BC房地产理事会经过调查认证之后，于是作出了处罚决定。该理事会认为，尽管买家的签名只出现在附录之中，但客观上已经构成了协议的一部分，因此这在某种程度上有“强迫”买家的意味。 BC房地产理事会的处罚同时还要求赵姓经纪写检讨，说明自己应该从这起事件中汲取哪些教训，以及这番经历对她未来的工作有何借鉴作用等等。 而赵新伟不仅接受批评，同意了$2,000元的纪律处罚，还同意另外支付$1,500元的执法费用。 据2014年由房地产专业杂志Real Estate Professional对地产经纪们所做的网络调查，多数经纪认为，一旦物业成交，“Sold”的牌子就应该立即拿掉；也有三分之一的经纪说，交易完成后“Sold”的牌子可以悬挂一段时间，但最多不超过一个月。 大温地产局属下低陆平原的经纪Sylvia Sam评论说，这个个案确实不多见。由卖方经纪来决定是否在交易完成后仍然挂牌，以及这牌子该挂多长，显然是不合适的。再说，买方经纪也应该把关，在这种事情上最好取得买家本人的同意。  

在加拿大逃税的后果真的很严重。 一位素里房地产发展商，因漏报约46.2万元销售税，近日省法院判其不仅要偿还所欠税款 ，还需支付46.2万元的罚款。另外，这位发展商必须在家中软禁9个月，以及执行社会服务令。  加拿大税务局于昨天发表声明指，Millenium Century Investment Ltd. 于2010年5月至2011年10月，一共出售44个在Maple Ridge的城市屋单位，但未有申报，以及缴交合共46.2万元的销售税（GST和HST），被控7项欺诈销售税，并于今年1月已经定罪。 根据“消费税法”，该公司负责人Rajinder Singh Mann已经于1月份在省法院承认了七项欺诈罪。 BC省级法院近日作出判处公司唯一负责人Rajinder Singh Mann 两年减1日的监禁缓刑，当中包括在家中软禁9个月、150小时社会服务令，以及在两年内偿还欠款46.2万元及罚款46.2万元。 税务局强调，逃避缴交销售税不仅要尝还欠款和利息，亦可能会被法庭罚款2倍的税款，以及入狱5年。 CRA在一份声明中表示，不遵守税法会产生严重后果。 因消费税逃税而被定罪的纳税人，必须偿还所欠的所有税款和利息，以及CRA评估的任何民事处罚。 此外，法院可能会对被判有罪的人处以高达2倍的罚款，并判处长达5年的监禁期。如果根据“刑法”第380条被判有欺诈罪，可能会面临长达14年的监禁。 

Elyse Vroom是Murrayville House的买家。但2018年4月BC高级法院的判决使她失去了一切，包括房子和升值空间！ 这栋位于Langley的公寓项目一共有91个单位，但一共被卖了151次，最多的一个单位被卖了4次。目前涉及诉讼的是其中的40个单位。 所有被骗的买家发现，他们要在法庭面对的不只是欺骗了他们的发展商还有各种债权人。 负责托管该项目的Bowra公司表示，位于5020 221A 街的四层木结构公寓中31个单位被出售了两次，12个单位被卖出三次，一个单位卖出四次。至少有6200万加元的债务需要偿还。 按照常理，151个购买合同中至少应该有40个是有效的。但BC高级法院法官Shelley Fitzpatrick裁定，所有买家都不能履行原有的购房合同！因为按照现在的市场价格出售可以卖出更高的价格，所以是最有利于债权人的。因此没有一个购房者可以依照原来的价格购买该处公寓。 法庭还要求接管项目的Bowra公司立即采取措施，根据法律要求尽快出售这40个单位，对最初的40位买家，法官只给他们一个优先购买的安慰奖。 购买者Nolan Killeen认为，法庭保护了债权人但无视了买家，所谓的优先购买权就是让买家退出购买楼花转而购买现房。当然每套现房比楼花要贵上10-15万加元。这部分受益本应属于最初的买家，但现在他们属于债权人了。 这不公平！这个结果让我厌恶！Nolan Killeen说。 早在2015年秋天就有买家签订了购买合同，当时最低的售价低至199000加元。但过去2年，公寓市场的火爆让每个单元有平均46%的涨幅，这本该是买家的收益但现在是债权人的了。这是不公平的，因为债权人都是强有力的大机构，他们是这场官司的赢家。 除了本次诉讼涉及的40个买家之外，Murrayville House还有另外51套住宅出售给预售买家，它们将成为未来BC省高级法院听证会的主题，以确定这些住宅是否也应当公开出售市场来帮助债权人。 律师Matthew Nied表示，他代表债权人要求法庭拒绝预售合同买家购买房屋。

　　新移民在加拿大买房置地，可能很少人听说过逆权侵占（adverse possession）这回事。所谓的逆权侵占，简单说就是在1999年安省土地注册新制实施以前购买的物业，如果土地被邻居占用超过10年而你没有提出异议，则被占用的土地归邻居所有。最近多伦多一位房东就经历了这样的噩梦，不但自己家地被别人占了，官司还打输了，还得赔钱，花费超过5万元。实际上，两家争来争去也就是几厘米宽的土地。 　　图为安省首个大陆背景土地测量师曾志强在测量 　　据多伦多星报报道，发生争执的两家为邻居，住在多伦多东区Main和Danforth之间一条名为Chisholm Ave的路上。 　　其中一家主人William Keys，从他爷爷那辈起一家人就住在这里，他的曾祖父1923年买下这个房子。他家后院和邻居家有个fence，两家相安无事多年。然而1966年的一个土地勘测图显示，William Keys家的fence超出边界，侵占了邻居Christopher Reid家的地，宽度从7厘米到14厘米不等，两家的fence长度有 16.96米。不过这事两家都没有在意，安安稳稳地过了很多年。 　　直到2014年，邻居Christopher Reid做了个土地勘测，发现了两家之间fence的秘密，觉得自己吃亏了，在没有给邻居William Keys打招呼的情况下，嘁哩喀嚓直接找人把两家间的fence给拆了，然后根据新的勘测图重新在两家物业分界线上建起一个新fence。 　　对William Keys来说这口气当然咽不下，找个律师就把Christopher Reid告了，理由就是他要逆权侵占。 　　地球人都知道在加拿大打官司就是玩钱的游戏，最后法官判了，William Keys赢了，Christopher Reid不但失去了几厘米宽的土地，还要支付法律手续费用，俩家前前后后打官司的花费超过5万元。 　　据介绍，安省土地注册简单可分成新、旧两制。旧制采用登记系统(Registry System)，以纸张作为纪录；新制则是土地业权系统(Land Titles System)，为电子纪录。随着科技发展，省府于1999年开始，逐渐将土地注册由旧制转为新制，至今安省已有九成土地以新制方式注册，但仍有一部分没有采用新制，那么这部分业权如果发生纠纷就要按老办法处理，也就是承认逆权侵占法则。而采用新制注册的物业则不适用逆权侵占法则。

　　对于很多买卖房子者来说，可能最害怕的事情就是房子突然不卖(买)了，毕竟大家也都知道，房市的变化起伏很大，谈拢一位顾客期间，房价可能已经涨(跌)了好多。最近，就有一对华人夫妇因为购房后悔了，被判赔偿原房主$470,000。 　　根据法庭文件显示，事情发生在2017年的4月份。当时李先生和胡女士夫妇二人想买一栋挂牌价格为200万的house。4月1人，夫妇提价205万，但是经纪人却告诉他们，与他人的提价相比，他们的提价太低了。在听到房主Gamoffs说有很多人都很想买这栋房子之后，提价225万购买，之后双方便达成了协议。 　　在此之后，胡女士和李先生需要在4月6日和10日分别支付两次订金，第一次为$30,000，第二次为$90,000。然而就在几天后，这对夫妇就有点后悔了，感觉自己多花了钱，所以在支付完第一次定金之后，就以财政问题为由，没有支付第二次订金，想撤销自己的提价。 　　5月1日，Gamoffs再次挂牌出售自家house，售价225万，这个时候，由于新政策的影响，房价开始下跌，到了7月份，这栋房屋的售价已经跌倒了179.8万。7月31日，原房主收到了170万的买家提价，最终房子以177万售出。但是Gamoffs却不能接受，一怒之下将这对夫妇诉至法庭。本月，法庭宣布审判结果，判李先生和胡女士支付$470,000的差额。 　　对此，安省高级法院法官Mark Edwards在宣布结果时表示“当房市呈上升趋势时，除了首次购房者，大部分房主和投资者都很开心。但是，当房价开始回落或下跌时，大家就不乐意了。这起案件悲剧性地证明了一个家庭为了自己梦想的家庭，是如何陷入竞购战中的，他们也高看了自己的经济能力”。 　　李先生则表示，自己和妻子从来没有想过卷入到竞购战，目前他们正准备卖掉自己的房子，然后租房子住。有4个孩子的李先生说道“我们可能打算到别处租房子住，然后算算每个月的开支，收拾收拾孩子的东西。我别无选择，财产遭受到巨大的损失，这还不是最糟糕的，比这更甚的就是同一时间我的房子还贬值了…不过我想房子应该至少能卖100万”。 　　李先生称自己当时本来是要支付第二笔订金的，但是和自己的妻子计算了一下每月的房贷，才决定必须要撤销。“我们也没想到后来房价会跌，我们不是投资者，只是想买一栋自己的房子而已。不过事已至此，我会尽量乐观一点，毕竟想多了对身体不好”。 　　最后，法官Edwards也表示，之前也发生过很多次人们签完约了才发现，自己经济条件有限，并表示自己对胡女士和李先生非常同情。

　　根据国家银行分析报告，随着多伦多及温哥华楼市趋于平衡，全国市道料会软着陆。 　　上月份，Teranet-国家银行综合全国屋价指数单月持平，但11个成份市场之中，6个地区录得跌幅，当中包括咸美顿及近期逐渐升温的满地可，分别回落0.3%及0.2%。 　　多伦多3月份屋价持平，不过，若与去年同期相比，则仍然保持4.3%的升幅，与满地可看齐。 　　温哥华近期升幅较为显着，而且是过去半年来支撑全国屋价指数的主要动力。然而，卑诗省政府宣布新一轮楼市政策之后，上月份单月增长已缩小至0.5%。 　　国家银行经济师Marc Pinsonneault表示，过去2个月温哥华成交量明显回落，市道趋近平衡市场区间，在未来数个月应会导致温哥华的指数增长温和。 　　多伦多方面，自从去年5月，亦即15%非居民投机税出台之后，平均每月销量跌破7,000单位，明显低过2年来平均水平的9,000间。 　　对于加拿大的楼市来说，多伦多及温哥华是最主要的市场。这名经济师表示，由于这两个市场正处于或接近平衡市道，全国楼市最有可能的发展方向是软着陆。 　　根据该屋价指数，过去一年，全国录得的升幅收窄至6.6%。

  图为该联排镇屋开发项目的设计草图。 　　多伦多市议会表决支持一个有争议位於怡陶碧谷的联排镇屋开发项目，该开发项目因为紧邻一座大型轨道交通维修中心将给未来购屋居民带来噪音污染。 　　一份从市府有关部门泄露的文件显示，市议会以34票对1票表决通过了这个卷入开发商、市府以及安省"都市联通"的房地产开发项目。 　　文件显示，这个由位於多市怡陶碧谷区的Dunpar Homes房产开发公司开发的项目，位於陶碧谷区南边Judson街上，距离"都市联通"所属的Willowbrook轨道交通维修中心只有300米，所以市府要求，所有开发的镇屋单元外墙建筑必须采取减少噪音措施，而且开发商在销售时必须在交易合同中注明"噪音警告"(noise warning)，向买家充分说明，一旦入住将面临潜在的噪音和震动干扰。 　　另外，开发商还必须建设一个"内部通风系统"(internal ventilation system)，以保持每个镇屋单元的密封门窗关闭後，室内空气流通。 　　文件还显示，未来买家在购买镇屋单元时，必须同意放弃投诉或状告"都市联通"的权利。 　　"都市联通"Willowbrook轨道交通维修中心最近正在进行总投资一亿元的扩张工程，每周7天每天24小时连续作业，维修改造它的5000马力的机车。 　　怡陶碧谷区市议员迪查诺(Justin Di Ciano)和格兰姆斯(Mark Grimes)促成通过了这个开发项目，多伦多市长庄德利也表示支持。但是，当地居民组成的反对团体继续反对这个项目开发，并怀疑支持这个项目的迪查诺议员和格兰姆斯议员与开发商有紧密关系。

最近一段时间以来，澳洲房市一直处于低迷状态，甚至传闻“老板娘”奶茶章泽天自降价数百万求卖悉尼豪宅都卖不出去？ 那么，澳洲房市到底是怎么一回事呢？还有回弹的余地吗？ 1.澳洲最新房价变化 （图片来源：coreLogic） 根据CoreLogic的数据统计，3月份澳洲国内住宅房产的价格相对稳定，其中澳洲五大首府城市房价下降0.2％，而周边城市市场合计价值上涨0.4％。 3月份季度的趋势显示，首府城市房价与3月份季度相比下降0.9％，而区域市场价值则上涨1.1％。 周边城市市场现在一直优于五大首都城市：CoreLogic研究部门主管Tim Lawless表示：“周边区域市场由于资本集中，综合表现继续呈现从去年10月开始出现的稳步温和上涨趋势。” （图片来源：coreLogic） 从首府城市来看，八个首府城市中有六个城市房产价格在2018年的第一季小幅度下降，悉尼下跌1.8％，达尔文下跌0.1％。 Lawless先生说：“房价广泛的下跌突出表明，澳大利亚房屋市场疲软趋势主要是由于悉尼疲软的房市，其他大多数首都城市房价也小幅度下降。但是布里斯班本季度住宅价格保持稳定，而霍巴特市场持续强劲增长，增长了3.4％。” 2.墨尔本租赁危机 据 Domain报道，因为墨尔本不断上涨的租金以及缺乏新租赁房产正在使得墨尔本人在租房时选择很少，并给公共住房服务带来进一步的压力。 (图片来源：DOMAIN) 根据Domain Group的数据，截至2018年3月的一年里，曾经被认为负担得起的郊区的租金都上涨了18％，而最便宜郊区的房产数量却低至10个。 Wyndham Vale，Tarneit，Bacchus Marsh和Gisborne的单价在过去一年中分别上涨了至少10％，分别为每周320澳元，340澳元，290澳元和360美元。每个郊区有不到41个单位可供出租。 根据人口普查数据，在过去十年中，租金增长了76％，但工资仅增长了37％。 own and Altona North,每周的单位租金分别上涨超过18％至390澳元，398美元和380澳元。 租房维多利亚州的Devon LaSalle表示，随着墨尔本的人口增长，出租物业的需求大幅增长，增长速度超过其他任何澳大利亚首都。 “在较低的租金范围内，这里有很多竞争，”LaSalle女士说。“维多利亚州的租房人数比以往任何时候都多 - 现在约有三分之一的人租用房屋。” 3.奶茶妹妹豪宅卖不出？ （图片来源：DOMAIN） 据Domain报道，去年，中国京东创始人刘强东的妻子章泽天在悉尼的公寓可能要面临300万澳元的损失。 （图片来源：DOMAIN） 当年刘强东以1620万澳元买下，之后这套顶楼公寓以1800万澳元出售，但是没有成功售出。 近期，可能是接受了会面临损失的现实，这套住宅的出售要价被下调至1500澳元至1600澳元之间。 （图片来源：DOMAIN） 附: 本周清盘率 悉尼：清盘率62%，售出总价$254,442,001澳元，中位价$1,285,000澳元。 墨尔本：清盘率68%，售出总价$287,615,410澳元，中位价$795,000澳元。 布里斯班：清盘率45%，售出总价$6,661,000澳元。 阿德莱德：清盘率69%，售出总价$9,266,500澳元，中位价$608,000澳元。 堪培拉：清盘率70%，售出总价$23,703,500澳元，中位价$795,000澳元。

　　BC地产协会最新报告显示，上个月大温地区总共有2551间房屋易手，成交量比去年同期下降接近百分之三十。但是平均楼价就上升百分之三点一，达到一百零二万二千。 　　BC地产协会首席经济学家Cameron Muir说，造成消费者需求下降的主要原因是银行落实按揭贷款压力测试令贷款者购买力下降百分之二十。Muir预计未来几个月情况会有所缓和，市场在夏季结束之前有望恢复稳定。 　　报告又指出，上个月BC省总房屋成交量下降百分之二十四点六，而平均楼价上升百分之五点三。在消费者需求下降的情况下，BC省楼盘数量维持在低位，由去年三月份至今，市场上待售楼盘的数目变化不大，接近12年来的最低。所以预计楼价未来仍然会继续向上。

　　首季平均价格柏文房贷要求收入增加。 　　本年首季，大多伦多地区一般共管柏文房贷要求入息激增至10万元，印证市场有关这类上车盘愈来愈难买得起的忧虑。 　　共管柏文资讯公司Urbanation指出，1年前购买平均价格柏文所需要的收入是77,000元，而2年前更低至64,000元。 　　换句话说，相对于2016年及2017年，均价柏文房贷对收入的要求分别增加56%及30%，以金额来说，亦即3.6万元及2.3万元。 　　显而易见，这样的升幅远远抛离普通工薪家庭收入增长，导致上车目标与尤其是年轻家庭的买家收入脱节。 　　事实上，以2015年的收入来说，大多伦多地区基本上只有荷顿区的家庭中位收入超过10万，至于多伦多更只有65,829元，与目前的房贷要求相差甚远。 　　有关的分析以今年首季二手柏文均价558,000元为依据，假设买家支付20%首期，从而计算银行审批房贷的收入要求。 　　该公司解释，过去1年房贷收入要求飙升30%，原因之一是新压力测试实施。 　　金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)规定，今年1月1日开始，受联邦政府规管的贷款机构在计算房贷申请人的还款能力方面，须采用比实际合约高出2个百分点的利率，或者是加拿大中央银行5年基准利率，以较高的利率为准。 　　该资讯公司在分析报告中指出，另外一个推高收入要求的因素是屋价上升。 　　大多伦多地区楼市去年5月开始调整，综合屋价回落，但跌势基本上局限于价格较高的低幢住宅，共管柏文走势仍然强劲。 　　多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示，去年全年，大多伦多地区共管柏文平均屋价上升14.4%至503,968元，亦即增加逾6.3万元，房贷额也因而水涨船高。 　　根据该公司分析结果，如果没有新的压力测试，入息要求还会增加，但收窄至86,000元，1年来增加了9,000元，一定程度上反映出屋价上升的影响。 　　近年来，共管柏文屋价升势加剧，慢慢引来负担能力的忧虑。皇家银行的经济师在楼市趋势报告中指出，去年末季多伦多综合置业负担能力略为改善，但共管柏文市场则背道而驰，继续转坏，以致对于很多人来说，柏文已难负担。

  纽约地产是中国投资客的最爱，但随着中国外汇管控日强，中资断崖式下跌。（记者洪群超/摄影） 天气转暖后，房市也开始转暖态势。（记者洪群超/摄影） 因中国严控外汇，作为中国投资客最热目的地的纽约市，房地产交易从去年至今颇受影响，持续下跌。但随着春季一到，房市也出现转暖态势。而地产仲介特别指出，因来自中国的现金买家大幅减少，本地买家迎来近年难逢的购屋好时机；不仅华人购屋热门地段可能砍价，可供选择的好房源也更多。 地产经纪公司高纬环球(Cushman & Wakefield)近期公布中资在美地产投资情况报告中显示，作为中国地产投资客最爱的纽约市，2017年来自中国及香港的地产投资金额猛跌54%，其中在公寓楼和商住楼盘开发地皮上的中资，更是大跌八成，可谓断崖式下跌。 而房地产经纪公司“Douglas Elliman”近日发布的纽约市第一季度销售报告也显示，华人购屋最热中的曼哈顿、布碌仑与皇后区，销售同比去年也呈下跌。其中曼哈顿跌幅达25%、布碌仑则为14%；皇后区相对稳定，但也有2.7%的下跌。 不过，中国投资客的止步，对本地买家却是利好消息。地产经纪吉翔指出，前些年大批中国投资客进军纽约房市，其中一大部分以全现金购买方式，对纽约房地产市场影响颇大；诸多本地买家尤其是需房贷的中产阶级买家，“完全竞争不过”这些现金买家。 吉翔指出，华人新移民、刚毕业工作的中国留学生等本地中产阶级买家，尤其是购买首套自住房的年轻一代，对几万元的价差较为敏感，会考虑再三；但很多中国现金买家以资产配置、投资保值为主要考量，相较于长途跋涉、带钱来美国等其他成本，几万元差额的重要性很弱；他们为尽快成交买定，愿意多付比市场价更高的价钱。因此过去几年中国现金买家大行其道，甚受卖家欢迎，华人热门购房地段的房价也因此被炒高。 地产经纪田海璎也指出，前些年全现金的中国买家将纽约房价越炒越高；但近两年中国外汇管制趋严，也有现金买家“需要几个月时间才能把钱弄来”，现金入美出问题的情况时有发生，导致无法按时成交，如今卖家对全现金买家的热捧已降温，相对地更希望有银行贷款预批(Pre-Approval)的买家。 吉翔表示，中国外汇管制加强，美国移民氛围不佳，投资移民EB-5绿卡也越来越不好拿，不少为来美留学子女毕业后做购屋准备的中国买家也减少，加上今年基础利率预计将上涨三次，待售房源最多的今春及夏季，将是本地买家近年最佳的下手时机。 “之前曼哈顿100万元以下的房产，基本不可能砍价，都要不断往上加价，甚至引发竞价热潮”，她表示，近期因中国投资客减少而放缓的纽约房市，不但均价下降，也有了议价的可能；“抢房”情况也会减少，让买家能有时间仔细考虑和挑选。

根据加拿大地产协会（CREA）周五公布的数据，3月份全国房屋成交量比去年同期的最高峰下降22.7%，为4年来最低的一个3月份，也比10年平均成交量低了7%；而平均成交价则下跌10.4%，3月份全国所有类型房屋的平均成交价为$491,000。 B.C.省地产协会（B.C. Real Estate Association）也在同日公布该省的数据，全省3月份房屋成交量为7,409套，比2017年同期下降 24.6%，但是平均成交价不降反升，比去年同期升高5.3%。 B.C.省地产协会在简报中称，由于该省房屋存量有限，供求关系失衡，导致房价走势与成交量相反，不降反升，今年3月份房屋平均售价为$726,930。 如果按房屋销售总值来看，今年3月份只有$53.9亿，比去年3月下滑20.6%；今年头三个月的总值则是$139亿，比去年第一季度下滑1.7%左右。 今年1月到3月，居住物业销售下滑9.4%，同期平均成交价则升高8.5%，升至$732,000左右。 与此同时，全省总的月末房屋存量（Active listings）于一年前相比几乎没有太大变化，这是该省12年来的最低水平。 B.C.省地产协会的首席经济学家Cameron Muir指出，显而易见，与今年1月生效的联邦按揭新规对房屋需求产生立竿见影的效果，这让普通房贷借款人的购买力一下子降了20％左右，拖累消费者需求降低。 他预测说，只要现在的趋向持续，那么B.C.省的房价很难降下来，未来时期可能仍然是只升不降。

　　4月12日，四大资产管理公司(AMC)之一的东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》，这是东方资产第11年发布此报告，该报告在业内有较大影响力，本次调查回收的有效问卷受访者总数为391人，其中来自一线商业银行从业者201人，资产管理公司从业者190人，可见报告在反映金融界一线从业人员对不良资产市场的看法具有较强代表性。 　　相比于2017年度报告，本次金融受访者在对银行不良资产变化趋势、真实不良资产状况、不良资产市场变化以及房地产风险方面有明显变化，券商中国记者梳理出《报告》以下几大看点，给读者呈现未来一段时间内的不良资产市场发展趋势： 　　看点一： 　　银行不良资产迎拐点?看法分歧大 　　在针对未来3-5年银行业不良资产走势的看法时，来自银行业和资产管理公司的从业者呈现出不同看法。全部调查统计结果显示，34.3%的受访者预计未来3-5年银行业不良资产会缓慢下降，31.5%的受访者认为会缓慢上升，5.9%的受访者认为会加速上升。 　　基于宏观数据的改善，部分观点认为，我国不良贷款率将触顶并迎来拐点，但从资产管理公司视角来看，此判断为时尚早。 　　《报告》称，从中长期来看，目前不良贷款率可能只是一次阶段性下探，未来3-5年仍将缓慢上升，有五个方面的原因： 　　一是造成此轮不良资产上升的重要因素尚未扭转，我国经济处于并将长期处于“L”形增长态势，结构调整阵痛继续，隐性不良资产规模巨大，存量不良资产出清的高峰并未到来; 　　二是从生成机制看，短期内不良贷款率的基本稳定，或存在机构人为因素影响，例如结合具体情况逐步释放存量不良贷款，有的甚至采取多种方法掩盖不良资产，这无法扭转经济形势造成的实际发展趋势; 　　三是强金融监管对非银行金融机构的影响仍在发酵， 尤其是大资管新规即将出台，势必会加剧类信贷资产风险的暴露; 　　四是供给侧结构性改革不断深化， 作为建设现代经济体系的主要任务，其在加速“僵尸企业”市场出清、去落后产能的同时，也降低了相关非金融企业应收账款的周转速度，增加了不良资产市场供给; 　　五是我国不良资产率相对较低，随着经济结构优化升级，尽管出现一定程度上升，但仍处于正常范围。 　　相比于上述资产管理公司的看法，银行业对不良资产变化趋势则更为乐观一些。调查结果显示，39%的银行业受访者认为，我国银行不良贷款见顶时间在2020年以后，认为在2019年的受访者占31%。可见，多数银行业受访者认为我国银行不良贷款率近期仍将维持攀升趋势。 　　看点二： 　　关注类贷款转化为不良或在2019年集中爆发 　　关注类贷款规模是考核银行潜在风险的重要指标，从不良资产迁徙角度看，关注类贷款最有可能转化为不良贷款。 近年来，我国银行关注类贷款规模快速增加。 　　调查结果显示，超过一半的受访者认为，我国银行关注类贷款中有20%-40%会转变为不良贷款。 　　截至2017年第三季度末，我国银行关注类贷款达3.42万亿元。如果转变为不良贷款的比例为20%-40%，不良贷款规模将增加接近6000亿-10000亿元。截至2017年第三季度，我国银行不良贷款余额为1.67万亿元，如果再加上可能转变为不良贷款的6000亿-10000亿元，不良贷款率可能会达到2.5%以上，需要引起重视和警惕。 　　在针对关注类贷款转化为不良的时间节点方面，有相当一部分受访者认为关注类贷款转变为不良类贷款在2019年达到一个峰值，之后逐年递减，这反映了这部分受访者认为2019年商业银行积累的不良贷款风险难以平滑，将存在集中爆发的压力。 　　看点三： 　　受访者依旧认为真实不良率被普遍低估，但情况有所好转 　　尽管目前监管部门公布的银行业不良贷款率只有1.74%，但外界普遍认为，真实的不良状况被低估，甚至是银行从业者也如此认为。《报告》结果也显示，55%的银行受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被小幅低估，17.5%的受访者认为被大幅低估，两者合计占比为72.5%。可见，多数受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估。 　　上述调查结果与2017年类似，受访者都认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估，但与2017年调查结果不同的是，2018年的调查结果显示认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被“大幅低估”的受访者占比明显下降，这说明受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率相对客观地反映了商业银行风险状况，商业银行面临的不良贷款压力可能已经有所减小。 　　既然外界普遍认为真实不良率被低估，那么受访者预计真实不良率有多高?调查显示，40%的受访者认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%-5%。 　　与前几年调查结果相比，近两年调查结果显示，认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%以上的受访者明显增多，且多数集中在3%-5%。与2017年相比，认为2018年真实不良贷款率超过3%、5%和8%的受访者占比均有一定程度上升，这说明银行类金融机构不良贷款压力依然较大。 　　看点四： 　　房地产不良风险开始加速暴露，银行能承受20%-30%的房价降幅 　　房地产领域的不良资产也同样值得关注。 　　全部调查统计结果显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业。 　　自2017年北京“3・17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。《报告》认为，党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一主基调下，预计2018年我国房地产市场会继续承受较大压力，涉房不良贷款规模也可能会增加。 　　不仅是金融业一线从业人员意识到了房地产领域的不良风险，经济学家群体也持相同观点。在受访的经济学家中，有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长，其次是制造业。 　　自2013 年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尤其是2015年，幅度达73%，《报告》预计2018年增幅不低于20%。 　　《报告》认为，尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。 　　对于房地产风险所带来的威力，市场一直非常关心，作为“输血”房地产行业的主力军，银行能承受多大幅度的房地产价格下跌? 　　对此，《报告》调查结果显示，46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%，29.2%的受访者认为是30%-40%。其中，商业银行受访者的判断相对乐观，约38.3%认为房价降幅超过30%才会给银行带来显著压力，略高于持有相同观点的资产管理公司受访者比重(32.6%)。 　　因此，《报告》认为，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。 　　看点五： 　　警惕不良资产包价格虚高导致二次不良潮 　　全部调查统计结果显示，45.1%的受访者认为2018年金融不良资产将以相对于账面价格三折至五折的价格成交，43.1%的受访者预计成交价格相对账面价格打五折至七折。 　　《报告》认为，不良资产包成交价格高企虽然与其质量提升有密切关系，但更多地是源于市场供需明显改变，存在供需失衡。从供给方看，随着“三期叠加”、供给侧结构性改革深化等，不良资产存量及增量依然较大，但商业银行的处置能力有所提升，存在一定“惜售”心理;从需求方看，四大资产管理公司回归主业、民营资本、私募基金、产业基金等也加大收购力度，市场竞争程度明显提高，大量主体和资金涌入不良资产市场，显著推高了不良资产包价格。 　　《报告》警告称，资产包价格虚高降低了行业投资回报率，对于高资金成本的市场主体而言，盈利空间将受到大幅挤压，甚至引发风险。例如，私募基金对现金流和安全性有明确要求，若到期低价抛售不良资产，将面临较大亏损和兑付危机。杠杆的过度使用进一步加剧了这一风险，3-5倍的高杠杆大幅降低了不良资产的投资门槛，使各类公司甚至个人都能够进入市场，一些本来无法解决债务问题的债务人或担保人也可以通过配资回购债权资产。一旦不良资产价格逆转而下，将可能引发资金链条断裂，形成第二波不良资产小周期。

　　蒙特利尔市政府将每年拨款2120万加元，增加对首次购房者的补贴。蒙特利尔市长普兰特(Valérie Plante)星期三在市政会议结束后宣布了这个消息。这是她去年竞选时的承诺之一。她表示，这项政策是为了减少市区向郊区的人口流失。 　　按照新的补贴项目，今年5月1日起，有孩子的家庭购买新建住宅可获得最高1万加元的补贴，如果房子是在市中心，补贴增加到15000加元。购买二手房的家庭将获得上限不超过7000加元的财产移转税(即“欢迎税”)退税。市政府将从6月1日起开始接受申请。 　　另外，新项目把有资格申请补贴的房价上限大大提高，预计将使可享受补贴的家庭从去年的700户上升到3500户。 　　新建住宅的房价上限 　　独自购房者：22万5千加元 　　无子女家庭：28万加元 　　有子女家庭：市中心45万加元，市中心以外40万加元

　　根据多伦多市一家房地产经纪公司最新发表的一份追踪调查报告，多伦多地区房屋价格在去年春季开始下滑，导致988名被追踪调查的业主在短短的5个月内，因房价下跌而蒙受惨重的经济损失，总共有1.36亿元被蒸发。 　　上述调查报告是由一间名叫Realosophy的房地产经纪公司发表的，该公司的主席John Pasalis对多伦多地区在2017年售出的866栋住宅(共管柏文单位除外)进行追踪，这些住宅在今年的第一季度重返房地产市场挂牌上市，卖家还是同一人。 　　这866栋住宅在今年第一季度重新挂牌上市的原因是，买家在交吉日没有完成交易。在一些个案中，买家没有完成交易是因为是涉及其中的物业价值下跌，跌幅高于他们已经缴付的订金。而在另一些个案中，当物业价值在2017年4月开始下跌后，买家无法获得房屋按揭贷款。 　　这866栋在今年第一季度重新挂牌上市的住宅，它们的成交价格与在去年的成交价格相比，平均下跌了140,200元，这也相等于卖家出售同一住宅时的损失。 　　不过，该调查报告指出，在大多伦多地区，不同的地区遭受房地产市场"泡沫爆破"的影响存在很大的差异。卖家不得不再度将他们的房屋挂牌上市，第二次的成交价较第一次的成交价下跌了12%。 　　但在新市，卖家第二次出售同一住宅损失的金额平均达238,866元，比例为21%。宾顿市的卖家损失的金额平均为54,502元，下跌幅度只有7%。而在多伦多市，卖家第二次出售同一住宅损失的金额平均达16.2万元，比例为13%。 　　上述调查报告还追踪了另外122名卖家，他们在去年购买了房屋，但在1年内将房屋出售，他们因此而损失达107,325元。 　　John Pasalis指出，上述追踪调查报告旨在提醒公众，房地产市场存在风险。他说："我们看到这些人在未经思考的情况下做出愚蠢的事情，其中有很多是糟糕的房地产决定。" 　　他又说："在一个房价上涨20%或更多的市场，投资者相信他们在今年花费70万元购买的物业将在1年后至少升值到84万元。" 　　他还指出，多伦多的房地产市场依然被高估，尽管目前的共管柏文市场相当火爆，多市中心一个面积为800平方尺的共管柏文单位售价达80万元，共管柏文市场可能在未来3年内发生变化，因为届时将有更多的供应量，并有更多已购买了共管柏文单位的夫妇在有了孩子后需要搬至郊区。 　　他说："如果共管柏文市场的价格下跌，将有超过10万名已经购买了共管柏文单位楼花的买家受到影响。"

　　房市火热时，很多买房者都为能买到自己梦想的房子心怀快乐；反之，那就可能是一场噩梦。加拿大安省政府去年4月实施15%外国买家税，随后，整体房价下滑，出现了不少毁约现象。华裔买家胡女士经历了买房毁约，最后还要赔偿卖方47万元（加元，下同）的惨痛购房教训。 　　法院文件显示，2017年4月初，胡女士看中了位于安省约克区的一栋独立屋。该物业靠近公园与404号高速路，市场挂价是200万，当时先后有18个买家看过该物业。胡女士最初的报价是205万元，为了在竞价中获胜，胡女士最后出价到225万。业主葛福夫妇（Mr. & Mrs. Gamoff）和胡女士签订了买卖合约。 　　按照合同，胡女士须在4月份支付两笔押金，共计12万。房屋的交割日期是8月30日。这个合约还有一个特点是属于无条件购房协议，意味着即使买方贷款出现问题，买方也不可以取消合约。 　　胡女士支付第一笔押金3万元后，意识到她的报价过高，曾向卖家直接提出她的贷款会有问题，但是卖家并不接受这个口头说法。直到5月2日，胡女士的律师才书面通知卖家，买家贷款有问题，无法按时支付第二笔押金，也无法在8月30日完成交易。 　　几次降价后终于找到买主 　　与胡女士的交易告吹后，葛福夫妇试图以225万元出售豪宅，但无人问津。两周后，该豪宅再次挂牌，价格降至199.8万，但连续两个月无人理睬。 　　去年6月6日，卖方给买方提供了一个机会，允许胡女士提交第二笔押金，恢复合同，以期可在8月底成交，但买家拒绝了此提议。 　　葛福夫妇最后以179.8万元的价格第四次挂牌，于7月底找到新买家。经过一番谈判后，葛福夫妇签了新协议，最终以178万元的价格出售该房产。 　　不过，葛福夫妇对这项交易并不满意。他们认为因为胡女士毁约，使他们失去了最佳售房时机，最后不得不低价出售。 　　法院：须赔偿卖方47万元 　　去年7月，葛福夫妇以胡女士毁约为由，将她告上安省法庭，并寻求经济赔偿。葛福夫妇告诉法官，他们遭受的损失容易被量化。他们与胡女士原先商定的价格是225万元，最终以178万元的价格卖给其他人，差价为47万元。这就是他们遭受的损失。 　　胡女士则表示，葛福夫妇没尽力将其损失降到最低。早在3月底～4月初，18个家庭参观过该物业，其中3个家庭决定买房，向葛福夫妇报价。如葛福夫妇在4月初将房子重新推向市场，或联系其他有兴趣的买家，估计独立屋能卖出218万元的高价。如果葛福夫妇在5月初再次挂牌时，开价200万元，而不是225万元，也会吸引一些买家的目光。 　　不过，胡女士方面的辩论未获得法庭认可。今年4月6日，安省法官做出判决：葛福夫妇有权根据合同的差价获得赔偿至少47万元。 　　法官也表示，这无疑会对胡女士的生活产生巨大影响。她渴望搬进梦寐以求的新家，却卷入一场竞标战，并高估自己的贷款能力。为避免不愉快的事再次发生，法官建议买方：签订售房协议时需要附加一个条款，如房贷申请被拒，或现有房屋的出售不顺利，有权取消他（她）的合约。 　　房价攀升时 卖家要小心 　　多伦多资深地产经纪称，相反，如果房价攀升，卖家就要特别注意。如果因为卖家出问题，买家无法如期拿到房子，也可以要求卖家补偿今后以高价购买同类房屋导致的差价。 　　例如，双方当时签约的价格是100万元。整个买房过程长达四个月。由于卖方违约，买家要找其它房子。四个月后，买家要花110万元才能买到同样房屋，那么卖方要赔偿买家10万元。

由多伦多房地产公司Realosophy所做的一项跟踪研究显示，由于政府实施一系列打压房市的政策，多伦多地区的房地产泡沫开始破裂，业主们为房价急跌付出代价，在短短5个月内，被跟踪的988名业主总共损失$1.36亿；在其中122套今年售出的物业中，业主的平均售价比去年买进的价格低了10多万，准确数字是$107,325。 这家房地产公司的主席John Pasalis指出，这应该是安省政府推出针对海外买家征收15%转让税之后，对GTA地区房价变化的第一次定量研究，从中可以看出政府政策（包括联邦实施的更为严格的按揭新规）对房市的实际影响。 Pasalis表示，研究表明，政府的系列政策对房市影响显著而且深刻，不过在不同地区影响有差异。从整个GTA地区来看，去年买房今年卖房的业主中，当中的房价平均跌了12%左右。 GTA地区跌幅最大的是约克区的新市（Newmarket），买与卖之间跌幅高达21%，这意味着业主平均损失了$238,866；宾顿（Brampton）跌幅较小7%，业主平均损失$54,502；多伦多的业主平均损失$162,000，跌幅则是13%左右。 这项研究还显示，由于房价急降，有1,784名业主在去年买房之后，由于各种原因在今年头三个月没有把房子卖出去。 这些业主没有出售自己房子的原因多种多样，其中有的是买卖双方最终未能达成交易，有的是房价下跌时，虽然买卖双方已经达成协议，但买家因最终未能获得房屋贷款而放弃，以致于卖家不得不重新卖屋。 在最终达成交易并卖出房子的122位业主中，有不少业主虽然与买家谈好了交易，但因房价下跌，买主临时变卦要求重新谈判，业主不得不忍痛降价，以求物业可以卖出。这一类业主损失更大，平均数字为$140,200。 Pasalis坚持认为，其实早在2016年，就有明显迹象表明，多伦多地区的市场处于危险区域，因为市场不是受到供求关系的影响，而是不少投机者在兴风作浪。他说他们公司的很多客户是父母一辈，有的是为了正在读小学的孩子置业，担心赶不上房地产的末班车，但最终为房市泡沫付出代价。 他说这项研究就是为了说明，房地产市场有风险，买家在出手时一定要将这个规律牢记心中。但现实生活中，不少投资者受到别人影响，或是跟风，相信现在花$700,000买的物业一年之后肯定会增值到$840,000。但他们不知道，由于各种原因，房价也有可能下跌，因为有涨有跌才能称作市场。 他认为GTA的房价仍然被高估。他还警告说，别看现在condo市场红火，说不定独立屋的今天，就是condo的明天。

　　图为卡加利一片住宅区的鸟瞰图。（加新社） 　　加拿大帝国商业银行(CIBC)一份最新报告显示，国内全部现有按揭贷款中，近一半今年需要更新续期，比例远多于过往几年。而与此同时，按揭利率已在开始攀升，新例亦已出台，令部分人士贷款难度加大。 　　CIBC资本市场(CIBC Capital Markets)周二发表的报告显示，估计所有现有按揭贷款中，有47%需要在2018年重办按揭，而往常一年该比率在25%至35%。 　　CIBC执行董事兼北美利率策略主管波拉克(Ian Pollick)在报告中指出，过往几年为了降低市场风险，监管条例连番转变，再加上房地产价格不断上涨，导致置业难上加难，这是令今年再按比例出乎意料增加的原因。波拉克说："楼价过去两三年间不受控地飙升，部分人有意入市，但无法负担年期较长的按揭，因此申请短期按揭……在2018年，一切产生骨牌效应。" 　　需要更新贷款的人数激增，同时贷款利率亦在升高。 　　加国央行调升基准利率，已推高浮动按揭利率，5年期固定利率与一年前相比上涨约半个百分点。 　　与此同时，按照今年1月1日起生效的新贷款指引，房贷首付比例超过20%的借款人，必须通过与银行签署的合同房贷利率基础上再增加2%的房贷利率水平压力测试。 　　不过，二按的买家使用原来的贷款方，可不必接受压力测试，但这将限制他们无法寻找更低息率。如此一来，放贷机构为了争夺市场份额而降低按揭息率的动机也就愈少。 　　贷款公司Dominion Lending Centres发言人特谢拉(Dave Teixeira)表示，买家转而寻找其他选择，例如省级管理的信用合作社，那就不需要接受压力测试。但他也说，经纪人需更长时间，才能找到另一个合适的贷款人。 　　加拿大谘议局(Conference Board)首席经济学家亚力山大(Craig Alexander)认为，新的承保指引是压抑家庭债务增长、遏制相关风险所必需的措施。加人可能会按照比目前更高的利率进行二按，这对财政上会受到冲击。他预计未来一年的家庭债务支出占比会上升，令消费开支进一步放缓。不过亚力山大说，目前利率仍在"相当低的"水平，他不预期央行年内会再加息。

美国房地产市场近年来非常热，很多人都梦想买一套房来实现“美国梦”。虽说中国的外汇管制越来越严，但是怎么也挡不住华人来美购置房产的脚步。有那么几个华人，买下了足足100多套房产，却不住人，到头来全被美国政府没收了！这是究竟是怎么一回事。 据路透社报道，美国司法部（U.S. Justice Department）消息，美国执法部门上周三在北加州的州萨克拉门托地区没收了100多套房产。这是一次对中国犯罪集团资助的违法大麻种植行为进行大规模镇压的一步。 美国司法部（图片来源：路透社） 在周二开始的为期两天的扫荡中，司法部表示，数百名联邦特工和当地警察对大约74家住宅和两家商业办公室，使用了搜查令，他们认为这些房产里面在非法种植大麻。 而据ABC新闻消息，包括SWAT特警在内的500多名执法人员，在两天对81处住宅和2处商业房产进行了调查。此前已有25出房产已被调查。 与此同时，司法部对100处房产提起民事没收诉讼（civil forfeiture actions）。如果牵涉违法犯罪行为，法律允许政府没收涉及其中的资产。 据ABC新闻报道，在这次行动之前，执法机构进行了数月的调查。他们发现有数十名中国公民在7个县购置房产。大部分买家当时是合法在美，并没有参与黑帮行动。 据路透社报道，美国司法部长杰夫·塞申斯（Jeff Sessions）自去年掌舵司法部以来，一直在打击非法药物。 联邦执法人员在一份声明中表示，组织利用外国资金购买房产，以便将其用于种植大麻。 该声明称，这些房产的首期付款由中国福建省的电汇转账支付，而家庭中种植的大麻后由加州统一分发到美国其他地区。 据ABC新闻报道，大部分的大麻被运往佐治亚州、伊利诺伊州、纽约州、俄亥俄州和宾夕法尼亚州。在加州，大麻是合法的，但是种植大麻需要获得许可，并且大麻不能超越州界。 当局跟踪了至少125次来自福建省的电汇，总金额达630万美元，均低于中国政府规定的5万美元限额。 这些买家通常使用同一个萨克拉门托房地产经纪人，从私人贷款机构而不是传统银行借款，然后利用“稻草人买家”（staw buyers）代表真实买家出面购买房产。 司法部表示，这次行动是美国有史以来最大的住宅房产没收行动之一。大多数郊区房产的价值在30万美元至70万美元之间，尽管有些在农村地区，但有些在更为高档的地区。 除了没收房产之外，政府还缉获了61,050株大麻植物，超过440磅（200千克）加工过的大麻，至少10万美金和15支武器。