地产

根据彭博经济研究 (Bloomberg Economics) 的预测，负债累累的加拿大人在未来18个月内可能会看到央行利率下降1.5个百分点，最低降至3.25%，与现在利率比降幅超过三分之一。 图源：51记者拍摄   彭博经济研究周日发布了全球各大央行的利率预测，并指出加拿大央行是七国集团（Group of Seven）中首个降低基准利率的央行。 加拿大央行上月采取了行动，将利率从5%降至4.75%。自2023年7月12日以来，加拿大利率一直维持在5%。 Bloomberg分析师Stuart Paul写道：在加拿大，强劲的国内需求和表明近期支出加速的指标意味着今年的央行降息步伐应当会较慢。 Stuart Paul说，我们预计加拿大央行将按季度节奏下调基准利率，到2024年底将基准利率目标降至4.25%。进一步的通胀下降潜力使基准利率面临下行风险。但在人口因移民增长的背景下，快速的降息可能会重新激活房价，并有引发二次通胀激增的风险。 分析师预测今年9月和12月还会有两次降息，到2025年底基准利率将降至3.25%。 图源：51记者拍摄 Bloomberg预测，未来18个月内唯一不会降低利率的央行将是日本，目前其隔夜利率仅为0.1%，因为日本经济停滞不前。 美联储的利率设定为5.5%，预计到2025年底为4%。 加拿大央行的隔夜基准利率被银行用来设定家庭抵押贷款、商业贷款、信用额度和信用卡债务的利率。 因为担心经济增长会停滞，在COVID-19期间，全球各地的央行降低了利率，达到前所未有的低水平。 利率被用作管理经济的工具。它的逻辑是，如果经济增长疲弱，那么降低借贷成本会鼓励负债和支出。如果经济增长过强，通胀率上升，那么加息可以抑制这种增长。 在2020年疫情最严重的时候，五年期固定利率房屋贷款利率可以低于2%。现在，房主为五年期固定期限抵押贷款支付的利率约为5%。 目前皇家银行（RBC）提供的五年期固定抵押贷款利率为4.84%。    

经常关注大温地产新闻的人都会知道本拿比有栋网红独立屋，因为在街区独树一帜被称为“鞋盒”。 图自Daily Hive，2023年 2023年4月12日，加拿大媒体《Daily Hive》报道称，这套奇特的独立屋以190万的价格挂牌求售。 当时引起了多家媒体和地产圈的关注，一度成为当时的网红独立屋。   但遗憾的是，流量并没有帮助这套漂亮的房子顺利成交。 根据当时的资料显示，这套独立屋的土地非常狭长，屋主在2022年11月完成了推倒重建的工作。随后将其挂牌上市。初始挂牌价格高达190万。 但很遗憾，卖到2024年6月也没能脱手，但最新挂牌价格已经跌到159.9万。 而且要强调一点，那就是卖家最初的190万挂牌价并不算夸张，因为这套房子的政府估值165.1万。 尽管这个挂牌个案显示大温地产市场目前比较疲软的态势，但CMHC报告预测： 房价可能会在2025年重新回到2022年初的峰值水平，并在2026年创下新高！ 报告显示，CMHC预计2024年房产成交量将增加到46200笔，平均房价达到112.7万加元到125.8万加元之间。 目前市场上挂牌的房源30%挂牌价格低于估值，70%挂牌价格高于估值。 就市场心态而言，大部分卖家还是不舍得割肉甩卖，而是小心翼翼试探买家的态度。 与此同时，明确的降息预期也让更多卖家存在等等看的心理，希望能有更高的价格成交。 但另一方面，经合组织曾表示，加拿大对以住房为基础的经济的执着将使其人均 GDP 在未来 40 年内位居发达经济体的末位。那是在 2019 年，自那以后，该国一直在加倍实施这一战略。它已经到了加拿大央行宣布“生产力危机”的地步。利用移民作为过度刺激措施适得其反，实际上让该国进一步落后。  人均 GDP 急剧下降、生产率下降、住房负担能力压力和失业率上升都表明经济增长管理不善。  所以，降息不是解决经济问题的良药，反而是经济衰退的征兆。 最新预测显示经济增长大幅放缓。未来 3 年，平均增长率将降至每年仅 0.7%。考虑到经合组织国家 0.4% 的平均增长率，这一数字仍然非常高，但比大多数人预期的要慢得多。 与此同时，加拿大人口的疯狂增长即将结束——现在要解决后遗症。这是加拿大国家银行(NBF) 的观点，该银行指出，今年的人口增长有望再创纪录，但未来 3 年年均增长率将下降 75%。此举正值政策制定者努力吸收最近的繁荣，并希望在未来实现更可控的进步。  所以，投资房产还是要量力而行。  

图：加通社 长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。 根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 “这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。” 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。 温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。 这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水准。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 “这是一个市场，”亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，“如果需求急剧增加，价格就会上涨。” 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，“我会感到害怕”。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。

当地房地产市场最近出现了一波法院命令出售或止赎的浪潮，主要涉及计划在温哥华市中心或城市西侧黄金地段建造豪华公寓塔楼的开发商。 但是，在包括菲沙河谷在内的外围地区，计划建造规模较小的公寓楼的开发商也面临着被法院强制出售的命运，因为他们也因高利率和房产价值下跌而无力偿还贷款。   古德曼商业公司（Goodman Commercial Inc.） 专门从事投资和开发土地销售的亚当-劳伦斯（Adam Lawrence）说：“其他地方也出现了麻烦的迹象。” 该公司正在竞标代理菲沙河谷的几个住宅开发项目，这些项目都是法院强制销售的。 本周，该公司在市场上推出了位于兰里第204街和第70大道的一块2.26英亩的土地，开发商打算在这里建造三栋六层高的木结构项目，共有254个单元，包括一居室、两居室和三居室的混合套房。该地块的要价为1750万加元，被描述为准备就绪的服务地块，这意味着它需要连接到水、电和下水道等公用设施。 近几个月来，法院下令出售的第一波小高潮，如罗布森街（Robson Street）一栋28层的公寓楼或西区哈罗街（Haro Street）一栋55层的公寓楼，这些开发商在2016年至2018年的繁荣年份支付了数千万甚至数亿加元的价格购买他们的土地。例如，其中一项交易被认为是2018年大温哥华地区最大金额的土地销售之一。   许多项目涉及来自海外的资本涌入和具有雄心勃勃目标的开发商，但他们缺乏在当地市场中应对官僚机构的经验。 劳伦斯说，菲沙河谷新一轮的法院命令销售项目与COVID-19疫情后的土地销售有关，从2020年左右开始，开发商和消费者开始在大温以外和更远的地方寻找更多空间。在利率较低时，他们抬高了素里、兰里和阿伯茨福德地块的售价。   劳伦斯说：“现在，裂缝正在显现。利率上升，人们被套牢了。他们的资金没有预期的那么充裕，尤其是最近购买的开发商，因为他们支付了更高的价格。” 位于兰里的一个地块曾提交重新分区申请，并以不同的概念获得了一读和二读。随后，该计划进行了修改，增加了密度，必须由新的开发商重新提交。预售和营销尚未开始。 劳伦斯的同事马克-古德曼（Mark Goodman）说，这一趋势影响了各类项目。 他说：“从市中心的豪华公寓到菲沙河谷的联排别墅，过去的 24 个月对全国的建筑商来说都充满了挑战，不幸的是，情况在好转之前很可能会变得更糟。” 21 世纪不动产的哈普-凯拉（Harp Khela）专门从事素里的土地开发，他指出，与温哥华市中心的豪华项目不同，菲沙河谷的项目业主不仅资产增值较少，而且这些项目一般还处于早期阶段，这意味着业主还没有从重新规划或营销中获益。 如果土地所有者拥有两三个地块，并为现在价值下降的资产支付了高峰时期的价格，那么他们就会面临很大的压力。 “但如果他们购买了五个（开发项目）却没有出售，不得不持有，那么就没有足够的资产来偿还贷款人，”Khela 说。 然而，矛盾的是，他补充道，利率现在正在下降。当然，要看到利率下降对房地产价格和价值回升产生实质性影响，还需要更多的时间。 与此同时，他和其他人都表示，开发商面临着一个疯狂的时期，既要努力偿还贷款，又不能放弃已经建立起来的资产或价值。

BC省的民事裁决裁定，一名男子因违背了与邻居分摊移除树木费用的协议，现在要承担全部费用。   图源：unsplash@giorgiotrovato 据CTV报道，这两名邻居的纠纷开始于一棵树。这棵树原本位于一处物业范围内，但其根部过了界。 上周在网上发布的裁决称，“被告物业内的一棵大雪松树的根部越过两家的边界线进入申请人的物业范围，并开始向本案申诉人的家中生长。树根开始压弯申诉人家里的地下室地板等，” 法庭副主席Andrea Ritchie写道。 这两家邻居一开始同意分摊移除树木的费用，但在预定移除树木的前一天，Graham告诉他的邻居，他只会支付 25%。最终，他一分钱也没付。 法庭必须决定的第一个问题是这棵树是否更有可能对Adam的财产造成损害。所考虑的证据包括电话录音，Graham表示同意支付部分移除费用并承认这棵树造成了损害。 “我发现这棵树对申诉人的财产构成了危险， ”Ritchie写道，并补充说这棵树对邻居造成了“不合理的干扰”，这意味着它符合滋扰标准，而处理它是Graham的责任。 “我发现被告未能充分处理这棵雪松，尽管他一直承认这棵雪松是干扰并确实造成了损害，”Ritchie的裁决继续说道。 法庭发现，Adam在邻居退出分担费用协议后仍决定继续移除这棵树，在这种情况下是合理的。   图源：unsplash@adamkring Ritchie解释了为什么不当得利法适用于本案。 “我认为被告人从中获利，因为他们房产上的一棵有害树木被移走，而自己没有承担任何费用。申诉人无可争议地支付了移除树木的费用，这导致了经济损失。我还发现被告人获利没有正当理由，” 她写道，同时驳回了Graham的论点，他提出，自己只需支付最初协议好的50%。 “我认为申诉人不受他先前提出的平等分担费用的约束，因为被告人拒绝了这一提议，”Ritchie写道。 在加上法庭费用和判决前利息后，Graham被要求向邻居支付总计4,035.77加元。

BC省一名前房地产经纪未能向省级许可机构通报他被指控犯罪，从而犯下了职业不当行为。 根据监管机构金融服务管理局网站周三发布的裁决，素里地产经纪 J.S.K“隐瞒、隐瞒或拒绝提供”BCFSA 调查人员要求的信息，并向他们提交了“虚假或误导性声明”。 该决定表明，J.S.K在 2019 年 2 月被指控犯有 9 项罪行。 根据该决定，2021 年 1 月又提出 10 项指控，2021 年 7 月又提出 9 项指控 根据CTV的报道，虽然在法庭上得到证实的指控相对较少。 BCFSA 的决定表明，2019 年的指控和 2021 年 7 月的指控基本相同，并且源于 2016 年J.S.K获得房地产经纪人执照之前发生的行为。 根据判决，他于 2016 年首次被指控犯有这些罪行，但最初的指控被保留。 2019 年的指控也被搁置，但检察机关在提出上诉并获得成功，导致了 2021 年 7 月的指控。 根据 BCFSA 文件，J.S.K于 2022 年 5 月被判犯有两项罪名——袭击罪和持枪指人罪。 省《房地产服务法》及其相关规则要求所有持证人如果被指控或被定罪，应以书面形式通知 BCFSA 的房地产主管。他们还必须向其管理经纪人提供该通知的副本。   BCFSA 的决定得出的结论是，J.S.K 没有及时将他的任何指控或定罪通知主管或其管理经纪人，构成了不当行为。 根据该决定，监管机构在 2019 年 8 月收到匿名举报后开始对J.S.K进行调查，并在J.S.K对调查人员的回应中发现了更多不当行为。 J.S.K律师在 2021 年 5 月致调查人员的一封信中表示，2016 年的指控“已被撤销，因为是虚假指控”，并补充称“法院已决定永久撤销指控，不再寻求起诉”。 根据判决，这是虚假或误导性的陈述，因为J.S.K和他的律师知道或应该知道这些问题当时仍在提出上诉程序中。 决定中写道：“2019 年指控的诉讼程序中止取决于上诉，该上诉是在他们发表声明之日大约 15 天前听取的。” 判决称，J.S.K和他的律师也未能及时向调查人员提供本应由他们控制的文件，花了一年多的时间才完成，“没有对如此严重的延误作出解释”。 该决定的结论是，BCFSA 已经证明了对J.S.K提出的所有不当行为指控，并要求各方就应对J.S.K施加哪些处罚提出意见。 根据该决定，J.S.K没有参加 BCFSA 的听证程序，自 2023 年 2 月以来，他一直没有根据《房地产法》获得许可。

长期以来，拥有住房的承诺一直是加拿大中产阶级获得一席之地的终极表现，但现在这种承诺已经消失，加拿大皇家银行（RBC）最近的一项研究估计，预计到2030年将形成190万个新家庭，其中一半以上将无法购买房屋。住房拥有成本在家庭收入的占比正处于自20世纪80年代以来的最高水平。 《环球邮报》（The Globe and Mail）报道指，根据加拿大统计局最新的通膨数据，无法拥有房屋的加拿大人，正面临每年约9%的惊人租金上涨，在亚省，租金年上涨幅度高达15.7%，而加拿大人口正在持续激增，住房压力有增无减。这些问题看似令人震惊，但它们是大量决策和事件累积的产物，令人沮丧的是，其中许多都是可以避免的。 例如，贵湖大学（University of Guelph）招收的一年级学生远远超出了其宿舍所能容纳的能力，学生因此陷入了住房危机。 城市中心区域容不下家庭单位 在过去的两次人口普查中，人口不到15万的安省小彼得伯勒市（Peterborough，下图）建造了更多的3居室以上住宅（从数量和增长率来看）比多伦多这个大都市还要多。     根据人口普查数据，从2016年到、2021年，多伦多的3房以上房屋存量增加了0.6%，仅增加了2,585套。彼得伯勒却新建4,005套住宅，其中2,990套拥有3间或以上卧室，其库存增长了7.7%。 多伦多成长最快的住宅类型为单身公寓，成长了28%，从22,355间跃升至28,765间。 渥太华大学经济学家莫法特(Mike Moffatt)说，多伦多建造的住房往往是30层、40层甚至是50层的高层建筑，在这些类型的建筑中很难建造拥有3间以上卧室的单位。 原因是高昂的土地成本、限制性的分区、利用投资者作为施工前资助者，以及高昂的开发费用。 帮助人们搬到彼得伯勒的房地产经纪人皮弗（Ken Pipher）表示，不仅仅是多伦多家庭千方百计寻找更实惠的选择。 莫法特说，像Oshawa和Whitby这些原本房价相对负担得起的地区，现在一些家庭也不得不搬到更远的地方。 负担能力与人们的收入或储蓄有关，但根据加拿大房地产协会(CREA)的房价指数，彼得伯勒的单户住宅基准价格目前为691,900元，而多伦多几乎是其两倍，达135万元。 艺人安德烈(Damir Andrei)于2021年搬家，他卖掉了拥有30年的Riverdale半独立式住宅，在彼得伯勒购买了一套（无抵押贷款）价值85万元的5房侧拼式住宅，他的儿子住在地下室里，新房距离城镇仅5分钟车程，剩下的钱足以建造一个新游泳池，然后就可以退休了。 69岁的安德烈觉得自己很幸运，因为他能够在多伦多房价较低时买入，并在价格如此之高时卖出。 「这太荒谬了，我认识的多伦多人，他们有工作，有很棒的专业工作，有一套中型公寓，有两个孩子，却买不起家庭住宅单位。」 如果大多伦多地区的城市停止透过开发费对家庭单位过度征税，也许会有所帮助，多伦多目前对拥有两间或更多卧室的复合式公寓收取75,491元的费用，如果是一卧室或单身公寓，只需37,870元。 温哥华的龟速建设 温哥华至少近30年来一直是加拿大住房惨败的领头羊，因为这座城市很早就经历了现在全国各地都出现的系统断裂和紧张局势。     温哥华市中心有一幢20世纪50年代的大型社会住房综合体，在2000年代的第一个10年被出售和拆除，小山（Little Mountain）项目原本有望成为像多伦多翻新后的Regent Park一样，但至今仍未看到开发商承诺的安置房建成。 多年来，该地区的数十个私人和公共住房提案已被各个议会否决，因为一个或另一个居民团体对它们发动了战争。随着该地区稳步增长，住房供应持续放缓的部分原因，是因为项目须经长达数年时间才能最终获得批准。 早在2018年，时任市长罗品信（Gregor Robertson）就承诺建造7幢建筑，这些建筑被认为是城市土地上经济适用房的新模式，然而6年后只完成了一幢。 温哥华针对小型公寓大楼的规定过于繁琐，想要尝试稍微密集一点的建筑商会选择多户(multiplex)住宅，该市的最新政策允许独立屋地最多分成6套住房单位，这比复式公寓多，但比小型公寓大楼少，城市规则似乎正以某种方式设法鼓励减少而不是增加住房。 Goodman Commercial Inc.的独立屋项目，于去年获得温哥华市府批准开发，本月该楼盘开售，随即以全部现金、无任何条件的1,280万元价格出售。 亚省住房便宜招来移民推高房租 7年前，亚省红鹿市（下图）的公寓空置率超过13%，去年秋天，这一数字为0.8%。     这座拥有约11万人口的小城市位于卡加利和爱民顿之间，是租金危机如何蔓延到城市中心之外、导致全国范围内负担能力下降的典型例子。在魁省的Trois-Rivières和卑诗省坎贝尔河（Campbell River）等地，空置率已降至1%以下，致使租金达到历史最高水平。 目前亚省的情况正在突然改变，去年，该省人口增加了4.4%，这是自1981年以来的最大增幅。讽刺的是，这种寻找更便宜住房的省际移民潮却推高了亚省的生活成本。 根据消费者物价指数衡量，亚省的租金在过去一年中上涨了近16%，是各省中涨幅最大的。 「这是一个市场，」亚伯达大学（University of Alberta）商学院房地产教授David Dale-Johnson指出，「如果需求急剧增加，价格就会上涨。」 在红鹿市找到一个住处，对于24岁的男子勒布朗（Kris LeBlanc）来说是一个考验，他原本与父母住在一起，去年花了8、9个月时间寻找合适的住房。 他目前与两名室友合租一套房子，每月租金为1,125元，他认为这很便宜。 然而，他很担心业主有一天卖掉这个房子，「我会感到害怕」。 亚省租户面临的另一个威胁是，租金可能会大幅上涨。与许多省份不同，亚省并没有限制年度涨幅的租金管制规定，如今空置率如此之低，房东就有巨大的权力来抬高租金。 目前与许多地方相比，亚省仍然享有负担能力优势。5月份，卡加利两房单位的平均挂牌租金为每月2,140元。 图：加通社  

尽管疫情封锁已经成为过去，但多伦多的许多公司仍然选择混合工作模式，这意味着越来越多的朝九晚五的上班族将更多时间花在当地的咖啡店和灵活的工作空间，而不是传统的办公室。 因此，《星报》的一份令人担忧的报告显示，多伦多市中心的写字楼空置率居高不下下，许多业主正在"积极"地试图"出售"其物业，同时不得不考虑其他可能的选择，包括改建为住宅楼或完全拆除。 2023年第四季度，多伦多市中心的写字楼空置率达到创纪录的17.4%，2024 年第一季度略微上升至18%。 加拿大商业地产服务公司(CRBE)指出，这一上升趋势可归因于一些新办公楼的引入，包括最近在Simcoe和Front交界处开业的TD Terrace办公大楼。 除了空置率之外，拥有加拿大约15%办公空间的房地产投资信托(REITs)的报告显示，多伦多市中心写字楼的市场估值已大幅下降。由于缺乏潜在买家，业主想将其物业脱手也很困难。 在此之前，Atlus集团2023年一份报告对市中心写字楼的长期预测也不容乐观。该报告警告说，预计到2040年代，多伦多市将出现大量空置的办公空间。

  当加拿大央行在 6 月初降息时，很多行业专家预测，此举将重新激发多伦多地区房地产市场的买家热情，结果专家被打脸了，因为根据加拿大环球邮报的报道，现在买家没被激发出手卖房，卖家却被激励起来采取行动了。 多伦多房产经纪罗宾·波普（ Robin Pope ）表示，尽管央行宣布降息，但疲软的春季市场在 6 月份进一步放缓。 央行没宣布降息前，专家将疲软的春季市场归咎于买家在等央行的发号令，结果枪声响了，央行月初确实将政策利率下调 25 个基点至 4.75% ，但买家还没有动作，他们要等一段时间，看看此举是否会对市场产生影响。 “什么也没发生，人们希望能发生些事情，”波普先生说。“但它没有影响。” 在波普先生看来，即使7月再次降息25基点的同样幅度，也不会产生太大影响。 “当利率如此之高时，半个百分点怎么会对买家产生这么大的影响？” 波普举了一个例子，他的一位同事挂牌出售了一栋装修精良的多伦多联排别墅，开价 195 万元。 “挂牌上市 10 天后，竟然没有一个询价，也没有一次看房，”他说。 波普先生并补充说，房市非常淡，经纪需要核实房源是否真的在线。 自央行宣布这一消息以来，Strata网的房地产经纪安娜·黄 (Anna Wong) 一直在关注多伦多地区MLS多重上市系统的新上市房源。 根据Strata的数据分析显示，核心 416 区号的库存最近超过了 2020 年 10 月疫情最严重时所创下的最高水平。 不过，黄女士表示，如果再降息一两次，许多有抱负的买家会更有信心。 “买家实际上仍然犹豫不决，”她说。“他们仍然有这种恐惧，他们想确保降息是一种趋势。” 当活跃房源数量稳步上升时，黄女士惊讶地看到房主们争先恐后地在自己的房产上挂上“待售”（For Sale）的卖房标志。 “也许他们只是没有关注市场，或者他们真的需要出售，”她说。“房主将房子推出市场，但没有买家来接手。” 黄女士说，库存增加的大部分来自公寓部分，市中心的公寓销量不佳。 今年春天早些时候，黄女士暂停了圣劳伦斯市场区一套经过翻新的两居室公寓的挂牌。她说，在强劲的市场中，这种公寓会瞬间被抢购一空。 如果卖家不是急于出售，她建议他们暂缓出售。 “我认为和其他人一起加入这种一窝蜂推出市场的活动是没有意义的，”她说。 不过，黄女士说：“卖家很难接受‘你必须保持冷静’这句话。” 随着降息周期的开始，加拿大国家银行经济学家达伦·金（Daren King）表示，许多因素可能支持房市交易，包括强劲的人口增长、租赁市场的低空置率以及央行在未来几个月的进一步降息。 尽管如此，金先生对房地产市场可能反弹持谨慎乐观的态度，他说，因为仍然存在很大的不确定性，比如劳动力市场可能恶化以及住房负担能力，他称之为“可怕的”。 在公寓市场，波普先生说，潜在买家对现在出手买房持谨慎态度，因为他们押注房价几个月后可能会更便宜。 “目前房价面临下行压力，他们不想接下落的剑。” 部分压力来自新供应的房源投入。Urbanation Inc. 的行业分析师估计，大多伦多地区将在 2024 年建成 26,000 多套公寓。 “在公寓市场表现不佳的情况下，这是一个很大的数字，”波普先生说。 他指出，并非所有这些单元都会出售，但是，当一部分由一直打算出售的投资者推出市场时，其他人会感到出售的压力，因为他们无法获得抵押贷款。 因此，公寓市场部分牢牢地处于买家的地盘。 “如果买家认为他们得到了一个非常好的价格，他们会出手购买，”他说。 不过，交易有时很难达成。 例如，波普先生有一名客户最近刚卖掉联排别墅，“她想卖 140 万元，30 天后，它以 135 万元的价格售出。” 卖掉联排别墅后，她现在准备购买一套公寓。她现在想买一套 70 万到 80 万元的公寓，她不想多付钱，因为她的房子卖得比预期的要低。 他说，她接受了比预期更低的售价卖掉房子，但到目前为止，与她谈判的卖家都不愿意让步。  

估计大家逛街，都会看到温哥华前 Nordstrom 商场自去年关闭以来，场地仍然空置，也好奇这么大的场地何去何从？不过，场地的业主对招租并不着急。 自 Nordstrom Inc.于去年 6 月关闭其温哥华旗舰店以来，温哥华市中心的购物经济持续受到影响。 这一决定是这家总部位于西雅图的零售商退出加拿大市场的一部分，引起了经验丰富的零售经营者和观察家对如何填补空缺空间的猜测。 自 2023 年 6 月 13 日以来，CF 太平洋中心占地 230,000 平方英尺的黄金零售店一直空置。 根据BIV新闻的报道，凯迪拉克费尔维尤 (Cadillac Fairview) 是该购物中心的物业经理，也是该购物中心 50% 的所有者，其零售高级副总裁图蒙兹（ Lillian Tummonds） 本月早些时候告诉 BIV，该公司并不急于重新开发或填补该空间。 他指目前没有达成任何协议。安大略省教师养老金计划旗下的凯迪拉克费尔维尤公司(Cadillac Fairview)自称管理着超过300亿加元的资产，和小型购物中心业主相比，这些大型企业有更多的余地来花时间重新开发和归整空置场地。 温哥华四季酒店的旧址也发生了类似的项目延误。由于凯迪拉克费尔维尤和四季酒店之间的摩擦引发了诉讼，已有 40 多年历史的四季酒店于 2020 年从凯迪拉克锦绣酒店管理的位于 CF 太平洋中心上方豪街的一栋 30 层大楼中撤出。这个闲置空间也在疫情期间进行内部重建，并且正在进行中，但尚未宣布新的酒店品牌。公司高管图蒙兹告诉 BIV，公司的立场与 2023 年 12 月相同。当时，现已退休的凯迪拉克 Fairview 零售高级副总裁 Tom Knoepfel 告诉 BIV：“我们还没有最终确定这座大楼的计划和最终用途。预计最终这座建筑的至少一部分将成为一家酒店。”温哥华的其他凯迪拉克费尔维尤的项目已闲置。 2000 年，凯迪拉克费尔维尤 (Cadillac Fairview) 购买了位于温哥华西乔治亚街 1133 号的宝贵房地产，并多年来未曾动过。当时的场地有一栋混凝土外壳的建筑，该建筑自 20 世纪 90 年代以来一直被废弃。 该公司最终将这处房产卖给了霍尔本（Holborn），霍尔本在尝试建造丽思卡尔顿酒店失败后开发了该房产。该地点现在是阿瑟-埃里克森设计的建筑，在川普酒店的上面有公寓，现在是温哥华Paradox酒店。有传言称，总部位于魁北克市的 La Maison Simons 有兴趣租赁空间。消息来源称La Maison Simons 正在与凯迪拉克 Fairview 就租赁 CF 太平洋中心的空间进行谈判。据称 Eataly（一家内部设有餐厅并在多伦多地区经营四家分店的杂货连锁店）正在寻求扩在到温哥华，并且可能会对 CF Pacific Centre 感兴趣。 专家认为凯迪拉克费尔维尤应该尽快填补其空间，因为缺少大型主力租户可能会伤害商场主走廊的其他租户。现在 CF 太平洋中心每平方英尺的销售额与 2019 年相比要低得多 。加拿大零售委员会的研究显示，2023 年 CF 太平洋中心每平方英尺的平均销售额为 1,324 元。在大流行之前，这个数字几乎高出了 41%，达到每平方英尺 1,865 元。专家指这些数据可能显示温哥华市中心的人流量和购物尚未出现复苏。

BC省一名前房地产经纪未能向省级许可机构通报他被指控犯罪，被认定为违规从业。 根据监管机构金融服务管理局网站6月26日周三发布的裁决，素里地产经纪 J.S.K“隐瞒、隐瞒或拒绝提供”BCFSA 调查人员要求的信息，并向他们提交了“虚假或误导性声明”。 该决定表明，J.S.K在 2019 年 2 月被指控犯有 9 项罪行。 根据该决定，2021 年 1 月又提出 10 项指控，2021 年 7 月又提出 9 项指控 根据CTV的报道，虽然在法庭上得到证实的指控相对较少。 BCFSA 的决定表明，2019 年的指控和 2021 年 7 月的指控基本相同，并且源于 2016 年J.S.K获得房地产经纪人执照之前发生的行为。 根据判决，他于 2016 年首次被指控犯有这些罪行，但最初的指控被保留。 2019 年的指控也被搁置，但检察机关在提出上诉并获得成功，导致了 2021 年 7 月的指控。 根据 BCFSA 文件，J.S.K于 2022 年 5 月被判犯有两项罪名——袭击罪和持枪指人罪。 省《房地产服务法》及其相关规则要求所有持证人如果被指控或被定罪，应以书面形式通知 BCFSA 的房地产主管。他们还必须向其管理经纪人提供该通知的副本。 BCFSA 的决定得出的结论是，J.S.K 没有及时将他的任何指控或定罪通知主管或其管理经纪人，构成了不当行为。 根据该决定，监管机构在 2019 年 8 月收到匿名举报后开始对J.S.K进行调查，并在J.S.K对调查人员的回应中发现了更多不当行为。 J.S.K律师在 2021 年 5 月致调查人员的一封信中表示，2016 年的指控“已被撤销，因为是虚假指控”，并补充称“法院已决定永久撤销指控，不再寻求起诉”。 根据判决，这是虚假或误导性的陈述，因为J.S.K和他的律师知道或应该知道这些问题当时仍在提出上诉程序中。 决定中写道：“2019 年指控的诉讼程序中止取决于上诉，该上诉是在他们发表声明之日大约 15 天前听取的。” 判决称，J.S.K和他的律师也未能及时向调查人员提供本应由他们控制的文件，花了一年多的时间才完成，“没有对如此严重的延误作出解释”。 该决定的结论是，BCFSA 已经证明了对J.S.K提出的所有不当行为指控，并要求各方就应对J.S.K施加哪些处罚提出意见。 根据该决定，J.S.K没有参加 BCFSA 的听证程序，自 2023 年 2 月以来，他一直没有根据《房地产法》获得许可。

根据BC省高院的一项最新裁决，大温华裔两姐妹在投资阿尔伯塔省土地开发计划诈骗案，预计接管公司向92 名投资者分发 210 万元，受害人最终可获得一些经济上的赔偿。   据列治文新闻的报道， B.C省证券委员会 (BCSC) 于周四发布媒体声明，称BC省最高法院于 6 月 26 日批准法院指定的接管人 MNP Ltd. 按比例向提交索赔的投资者分配资金。   去年，在接管公司 MNP 出售姐妹俩及其公司的财产后，省证券委员会BCSC 邀请受害者提交索赔。 BCSC 表示，一旦资金分配完成，接管人将被解除职责。   根据 MNP 6 月 12 日向法院提交的第四份报告，已受理的索赔总额超过 1,250 万元，受害者将获得其报告的净损失的约 17%。   MNP 在报告中指出，根据 BCSC 的责任调查结果和涉及该案的七项诉讼的法庭文件，投资者总共损失了约 3300 万元。   BCSC 小组于 2016 年发现，两姐妹在阿尔塔省惠特兰(Wheatland)开发土地的合资企业中犯有欺诈行为。   她们的欺诈行为包括挪用投资者的 120 万元、将房产单位交给其丈夫和成年子女、抬高房产的购买价格并向投资者撒谎，以及将抵押贷款收益用于开发房产以外的目的。   两人被处以 2200 万元的财务制裁，并永久被禁止从事各种市场活动。

卑诗公寓业主因被楼下邻居提出的数百宗噪音投诉而被罚款数万元，这宗旷日持久的纠纷于周三（26日）由法庭做出裁决，撤销大部分罚款。 CTV报道，卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal，CRT）周三就这场旷日持久的纠纷做出裁决，分契物业(strata）有关噪音附例（Bylaw）的罚款程序被指「非常不公平的」。 法庭成员奥尔(Sarah Orr)在裁决中指，这名业主代号为R.K.的楼下邻居，在2022年4月4日至2023年11月30日期间，向分契物业(strata）提出443次噪音投诉。 裁决书写道，「R.K.说，他时常听到从主卧室天花板传来的剧烈敲击声，也听到来自同一位置的敲击、刮擦、拖拉和沉闷的声音，」据称，R.K.是在2020年第一次注意到噪音的。 住在楼上的业主泽努克(Alan Zenuk)因此与该物业对簿公堂，他称自己被罚款56,000元，试图撤销所有罚款，并索赔5,000元，「因为他失去了在该物业内的享受，导致睡眠不足和压力」。 法庭称，泽努克尚未缴纳任何罚款，物业管理人员则表示，「不清楚」公寓业主是如何得出56,000元罚款的。 但泽努克提交的证据显示，他在2023年3月至12月期间被「至少」罚款42,600元，并指出，每项违反附例的行为均可处以罚款200元。 法官在2023年的裁决书中指，噪音问题是引发纠纷的主因，并裁定，噪音已构成滋扰，泽努克须支付楼下邻居4,500元的损害赔偿。 法官在去年的裁决中表示：「我发现申请人所经历的噪音非常频繁、强烈且具有破坏性，这对他们的物业享受构成了实质性和不合理的干扰。」 但在今次案件中，法庭较少关注噪音本身，而更关注业主被罚款的过程。 法庭回应了泽努克的主张，即对噪音的调查不公平，并且噪音来自他所在单位的结论是不合理的。 「泽努克的主要论点是，他没有发出噪音，也听不到噪音，因此他无法控制噪音。他说，物业无法准确地说出噪音的原因，因此责怪他是不公平的。」 法官拒绝接受该说法，并表示物业的结论是公平且合理的。 然而，在罚款如何征收的问题上，奥尔则基本上站在泽努克这边。 2022年9月，泽努克与屋苑业主立案法团（strata council）举行听证会，以处理截至该日期收到的投诉，泽努克其后被告知他将因此被罚款。 然而，该决定是于2023年3月做出，亦即听证会6个月后，远远超过了《分契物业法》(Strata Property Act)规定的一周期限。因此，听证会之前以及泽努克等待通知期间所征收的所有罚款均被下令撤销。 该立案法团于2023年7月举行了第二次听证会，以处理前3个月收到的投诉。泽努克被以书面形式告知，他将因在93个不同日子里收到的101宗投诉而被罚款20,200元，其中一些是在听证会之前，有些是在听证会之后。 但这封信也同样因为太迟发出，而遭法庭撤销所有罚款决定。 最终，仲裁庭免除了泽努克2023年3月22日之前，以及因2023年3月31日至9月28日期间，因违反附例规定而面对的所有罚款。 仅当年3月23日至30日之间，以及2023年9月29日之后发生的罚款均被认定为有效。 由于罚款账目及具体日期不详，因此裁决书未提供被确定为无效罚款的实际金额。 图：Getty Images

尽管去年春天大多伦多地区的房地产市场出现了短暂的回暖，但今年整个地区的买家继续受益于选择增多和回旋余地的增加，这最终迫使一些买家将房价直降几十万。 图源：51找房   据blogTO报道，这栋位于安省Cambridge的房屋最近以大幅亏损的价格售出。这让它成为了全省许多即使大幅降价也多次未能卖掉的房产之一。 图源：blogTO/X 根据挂牌信息，这栋位于Cambridge地区Hespeler Village的五室四浴住宅拥有九英尺高的天花板、专业景观后院、游泳池和升级的厨房。 这栋占地3,300平方英尺的房子于2022年2月首次以2,275,000加元的价格售出，当时借贷利率较低，导致房价飙升，全省的房产需求增加。 图源：51找房 仅仅几个月后，这套房子又以略低于150万加元的价格重新上市。即使已经大幅降价了77万，这套房子也未能吸引到任何买家，随后又被撤下市场。一个月后，这套房子以略低于160万加元的价格再次挂牌，但仍然未能售出。 最终，这套房子于本月初以145万加元的价格成交——与 2022年的买入价相比，损失高达82.5万加元。 图源：51找房 即便如此，一些网友还是直呼，现在140多万的售价还是太高了。 “根本不值超过90万。” “2022年的时候太疯狂了。解决地产法简直是噩梦。” “这个售价还是很疯狂。不合理。” 图源：X 值得一提的是，安省各地的几处房产在2024年都以大幅亏损的价格出售。例如宾顿市的一套六居室房屋在1月份以60万加元的巨额亏损售出，而约克大学村的另一套11居室住宅在5月降价40万加元才卖掉。 图源：blogTO/X 根据大多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的最新报告，上个月房屋销售继续处于低位，市场继续使潜在买家受益。 然而，TRREB首席市场分析师Jason Mercer指出，随着整个地区的需求回升，买家之间的竞争不断加剧，卖家将再次看到房价被推高的趋势。 总体而言，大多区房产经纪报告称，2024 年5月通过MLS系统售出了7,013套房屋，与2023年5月报告的8,960套相比下降了21.7%。 “随着未来18个月借贷成本的下降，预计将有更多买家进入市场，其中包括许多首次购房者，”总裁Jennifer Pearce 补充道。 “这将在相对紧张的租赁市场中打开急需的空间。”

BC省列治文一位业主此前接到了市政府的7张罚单，因为邻居说，他把房屋的状况弄得太“难看”的状况，需要清理。经过上诉之后，这位业主得到了一个月的缓期执行期限。 图源：City of Richmond   据richmond-news.com报道，周一，市议会召开特别会议，处理位于Severn Drive上的这处房产，此前该房产所有者 Edward Wong的儿子对市政府开出的清理令提出上诉。 Wong声称他，一直在清理这处房产，前院已经清理干净，但他说他因为疾病、“寒流”和其他问题而无法继续清理。 市政附例和许可主管Mark Corrado告诉市议会，过去15年来，这处房产一直受到投诉，Wong已收到七张罚单，总额为 3,750加元，至今仍未支付。 Corrado还表示，这些物品以前“散落在”后院，现在被堆放在防水布下。 这些杂物包括塑料椅子、水壶、回收箱和木托盘。 图源： Wong指出，他已经按照市政府法规部门的命令做了，并补充说，考虑到已经完成的工作，没有一个“头脑正常”的人会抱怨。 他还表示，前院已经完全清理干净。 根据市政府拍摄的照片，防水布下的物品目前被放在该物业的后院。 “如果有人必须进来看看，他们不仅是非法侵入，而且非常挑剔，是非常不宽容、不宽容和充满仇恨，” Wong说。 市议员Bill McNulty要求工作人员向市民清晰说明到底需要清理什么。 “从我刚刚听到的消息来看，似乎要比这清理得更干净，而且没有出错的余地，”他说。 他补充说，而他自己的后院并不一定需要那么干净。 这项清理命令将于7月22日在另一场特别市议会会议上重新提交。

随着全加国各地的租房需求超过供应，不少人陷入困境，有些人不得不放弃食物和衣服等基本需求，把收入的 100% 用来支付房租，有些只能和父母住在一起，甚至离婚后还不得和前任住在一起，这就是加拿大的真实现状。   CBC News 最近对加拿大最大城市 1,000 多个社区进行的分析发现，只有不到 1% 的租房是空置的，并且对大多数加拿大租房者来说是负担得起的。     根据CBC的报道，住在安大略省金斯顿的单亲妈妈、47岁凯伦·查姆伯里 (Karen Charmbury) ，把自己 100% 的收入都用于房租。离婚后，凯伦不得不卖掉自己的房子，现在每月支付 2,679 元，在同一街区租一套三居室联排别墅，因为她不希望她的孩子，一个十几岁的男孩和一个十几岁的女孩，转学或共用一间卧室。所以，她一直用子女抚养费帮助支付账单，她的母亲帮助她购买杂货，她的朋友给她旧衣服。她说她因为压力太大几乎无法入睡。凯伦全职从事行政工作，她还想寻找一份夜班工作，虽在现状很艰难，但她表示 ：“愿意为孩子们做任何事情。”37 岁的纳撒尼尔·佩尔克曼 (Nathaniel Pelkman) 住在BC省阿伯茨福德，他说，他和前妻离婚后还不得不一起生活了近两年，因为他们负担不起分居费用。即便如此，他们去年因为房东要搬回来居住不得不搬家。 佩克曼告诉CBC：“虽然我和前妻现在可以住在不同的住所，但要解决缺乏稳定性的问题并不容易。”“对于租房者来说，未来无疑是黯淡的，即使对于那些生活和职业似乎相对稳定的人来说也是如此。”他说：“我不知道该怎么办”。 为了计算加拿大租赁危机的严重程度，CBC News 将 2021 年人口普查数据和加拿大抵押贷款和住房公司 2023 年 10 月进行的租赁市场调查的最新结果结合起来。 CBC 根据租房成本和水电费占家庭总收入 30% 以下（普遍同意的“规则”）计算负担能力，使用租房家庭收入中位数 64,108 元，相当于每月在租金和水电费上花费约 1,600 元。   对于单身人士来说，情况更糟，个人收入中位数为 45,069 元，这意味着每月可负担的房租和水电费约为 1,125 元。       住在多伦多的史蒂芬·法苏格巴 (Stephen Fasugba) 表示，在原来房东卖掉了他以前的公寓后，他需要支付 2,450 元的租金，而他必须尽快找到其他房子。现在，随着新房东不断提高租金，这位67 岁的出租车司机的收入远远不够他的开支。   法苏格巴告诉CBC:“到月底我什么都赚不到，我只有赤字。”   为了降低成本，他说他每天只吃一顿饭。他退出了健身房，因为他有起搏器并试图保持活动。尽管如此，他还是拖欠了两个月的房租，并表示他别无选择。   他泪流满面地说道：“我不知道该怎么办， 我很无助。”   Royal LePage 的一份新报告显示，大多数加拿大租房者实际上将其净收入的 30% 以上用于租金。其中，16% 的加拿大租房者表示，他们一半以上的收入都用于租房。   BC 省租金占净收入 50% 或以上的比例最高（25%）和加拿大大西洋地区（24%）。在安大略省，18%的接受调查的租房者表示，他们的租金成本占其收入的一半以上。阿尔伯塔省的这一比例为 17%。   39 岁的卡利·麦凯 (Kaleigh MacKay) 表示，她已经完全放弃支付温哥华的租房，目前她和母亲住在那里。她作为客户服务代表每周工作 32 小时，并表示一套一居室公寓的费用将占她收入的 100%。   她希望转为全职工作，但表示即便如此，她也需要把收入的 70% 以上用于房租。   因此，她决定恢复立陶宛公民身份和护照并搬到欧洲，这样生活会更便宜，在那里她可以买得起一室公寓，即使汇率是欧元。   麦凯说：“我觉得我在加拿大没有未来。”   在加拿大东岸，亚历克斯·麦克唐纳也是和母亲住在一起。   32 岁的麦克唐纳来自哈利法克斯，是一名全职医疗保健管理员，她将她的工作是“一份不错的政府工作，有福利和养老金”。她的母亲是一名高级公务员。   但据 Rentals.ca 称，当哈利法克斯的平均租金为每月 2,210 元时，他们俩都无力独自生活。   麦克唐纳说，租金“令人难以置信”。   当她的父母分居时，麦克唐纳的母亲不得不申请第二笔抵押贷款，并且需要出租一个房间来帮助支付费用。而麦克唐纳在过去的五年里一直和母亲住在一起。   她表示，和母亲一起住绝对是出于经济需要，但没想到持续这么长的时间。

在安省的Cambridge市，一场水灾摧毁了当地一幢公寓楼的四个单元。但此后的四个月，住在此的房客一直在等待，希望管理部门能进行维修。 图源：Heather Senoran/CTV News   Mike Jones是位于Clyde Road的这栋楼里的租客之一，他目前仍然住在这里。他说公寓里的情况，和事故发生那天一样糟糕。 Jones周三告诉CTV新闻：“客厅的地毯不见了，从公寓的前面一直到后面的两英尺半的石膏板也不见了，” 该建筑的管理团队Mill Creek Apartments解释说，水灾是因为城市下水道的树根所引起的。 图源：Heather Senoran/CTV News Jones说他当时被安置在一家汽车旅馆住了几天，但那之后他就必须自己支付，所以他选择搬回来。 房子居住环境不仅糟糕，而且也不安全。 Jones说：“我所有的插座和插板，现在都只有电线连接挂着。” 他一直听说房间会修复，但到目前为止，什么都没发生。 图源：Heather Senoran/CTV News 据Mill Creek Apartments说，他们正在和保险公司解决这个问题。 物业经理Anita Burnett在一份声明中写道：“保险公司一直在监督所有的补救工作和维修。”“我们进行了大量的测试，以确保没有污染或未来可能出现的霉菌问题。最近他们批准了维修工作，目前已经完成了75%，预计很快就会完成。” 她补充说，租户已经收到了赔偿，一旦维修完成，公司将重新评估情况。 Jones向大楼管理部门寻求补偿或减租。他说他被退还了3月份的部分租金，但除此之外，他没有得到任何其他东西。 图源：Heather Senoran/CTV News “人间地狱” Paul Booth住在Jones家楼下。这位75岁的老人自水灾以来一直过得很艰难。 他告诉CTV：“这里简直就是人间地狱。” Booth说，早上6点左右，水开始渗入时，当时他正在睡觉。 他回忆说：“我翻了个身，把手放下来，感觉到了水。我想：‘糟了’。当时，我的整个公寓里有大约四英寸深的水。” Booth说他价值1500元的东西被毁了。 他现在只有一把椅子，他也把它当床用，他还要每周去一次透析预约。 Booth说：“这是难以忍受的，尤其是考虑到我的年龄和健康问题。我还做过心脏搭桥手术。我身体不好。” Booth说，在管理人员给他的公寓安装了风扇后，他得到了300元的水电减免。除此之外，他没有收到任何其他补偿。 他担心不知道接下来会发生什么，因为他无处可去。 图源：Heather Senoran/CTV News 租户维权人士介入 Megan Walker是滑铁卢地区社会发展中心(Social Development Centre Waterloo Region)的租户倡导者，她认为Booth和Jones是处境脆弱的弱势群体。 她说：“在他们被迫生活在这种条件下的这段时间里，他们不应该支付租金，或者任何其他费用。” 她还担心即使房间修复后，可能还会有“翻新”。 Walker说，这是很常见的，特别是在滑铁卢地区。业主利用这种情况，在装修后提高租金。 她警告说：“他们应该表明，在公寓进行所有维修后，他们有权利搬回来住，而且不能试图提高租金。” Mill Creek Apartments告诉CTV新闻，他们已经建议剩下的租户在装修期间暂时找别的地方住。 他们说：“在整个过程中，管理租户的财产带来了挑战。” 管理团队确认一个单元的工作已经基本完成，而另一个单元已经完全修复。 据Jones说，一个新租户已经搬进了修好的公寓，他们要付更多的租金。 他解释说：“比我现在每月多付大约800元。” 该公司表示，剩余两个单元的工作将在几周内开始。

根据多伦多星报报道，从去年开始，多伦多地区这个一向炙手可热的房地产市场，也感受到行业寒冬的影响，越来越多的新房陷入销售低迷。 图源：51网记者   房价居高不下，借贷成本上升，令潜在买家望而却步，新屋销售较去年下降71%。 一份来自Altus集团分析师，和Building Industry and Land Development Association（BILD，代表大多伦多地区的建筑商和翻建商）的新报告显示，5月份多伦多地区的新房销售量为936套，包括539套共管公寓和397套独立式住宅。 对于新公寓而言，与2023年5月相比，销量下降了75%，这是数据中最明显的变化。另外根据数据显示，包括独立式住宅、半独立式住宅和镇屋在内的新住宅销量同比下降65%。 BILD执行官Justin Sherwood说：“我们非常担心。我们现在每天都从我们的会员那里听到，销售没有任何进展。”他警告说，当新房和预售房销售低迷时，新的在建项目可能会陷入停滞，从而导致未来几年上市的房屋数量减少。 但同时又由于预计国内需求将增长，产生的结果就是可能会进一步推高房价。 Sherwood说：“在一年或一年半的时间里，你将看到价格上涨和更少的选择。” 目前，他们的报告显示新房库存仍在上升，5月份市场上的新房增加了20,427套，其中16,845套共管公寓和3,582套独户住宅。以最近的销售速度来看，估计库存可以维持14.5个月。但Sherwood说，市场正开始发生变化，他预计未来会有更大的变化。他说：“我们已经开始看到房屋开工率放缓，这还将急剧加速。” 眼下，新买家被拒之门外，是房地产市场的最新发展。多年来，房地产市场让买家和租房者都感到沮丧，竞争推高的房价超出了普通家庭的承受能力。 Altus和BILD的报告指出，与去年相比，新建房屋的价格略有放缓，新公寓的售价下降了5%，新独栋住宅的售价下降了7%。但他们自己的基准价格仍然表明，新公寓的价格仍然超过100万元，新独栋住宅的价格约为160万元。 在这样的价格下，一套共管公寓需要一个家庭储蓄大约20万元，才能支付20%的首付款。而通过固定抵押贷款协议，一个家庭每月可能需要支付大约5000元或更多。对于独栋住宅的基准价，仅20%的首付就将超过32万元，外加每月数千元的持有成本。 今年春天，《星报》对过去四年的持有成本进行了分析，发现尽管房价已经从疫情高峰期回落，但在多伦多地区买房的成本却越来越高——尤其是浮动利率抵押贷款持有人，他们每月的支出增加了30%左右。 尽管加拿大央行最近将利率从5%下调至4.75%，但业内人士表示，这对多伦多各地的销售活动几乎没有影响。据《星报》Clarrie Feinstein报道，一些卖家继续将房价定在高于市场价值的水平，希望降息会为刺激正在观望的潜在买家。 当被问及多伦多地区仍然高居不下的房屋所有权价格时，Sherwood认为，除非采取重大干预措施，否则房价不太可能大幅下跌。 即使加拿大央行继续大幅下调基准利率，降低抵押贷款的持有成本。但他担心，房地产市场已经过度被抑制，会在未来几年产生持久的连锁反应——限制新供应，从而减轻竞争压力并防止销售价格进一步上涨。

号称91层、被称为多伦多最新地标建筑的The One豪华公寓楼项目从诞生那一天起就吸引了无数人的目光，不过好事多磨，2015年开工、原定2023年交楼的项目至今仍烂尾，300多个买家苦等9年可能面临合同被取消的局面。 据《星报》报道，位于多伦多Yonge街和Bloor街交汇处的The One似乎正面临更多的动荡。 去年十月，该建筑进入了破产接管程序，四个月后，其原开发商Sam Mizrahi被挤走。现在，接管人Alvarez & Marsal正在尝试出售该项目，但业内人士告诉《星报》，找到买家的可能性不大，因为目前的要价大约是该项目实际价值的两倍。 有些人现在说，该项目的主要贷款方KEB Hana银行可能最终会接手，根据先前破产接管案例的先例，至少一些买家的合同将被撕毁，以便这些单位可以以更高的价格转售。 根据商业地产来源的信息，包括土地价值在内，The One目前的市场价值最多约为6亿元。这只是其高级担保贷款人设定的最低12亿元竞标价的一半，根据Alvarez & Marsal提交的法庭文件，这些贷款人“不会支持任何低于该价值的交易提案”。 如果项目在十月前没有售出，KEB Hana银行表示将承诺资助完成建设，希望通过单位销售和包括酒店和零售空间在内的商业部分的收入收回其约15亿元的贷款。接管人表示，债权人已与潜在开发商进行“初步讨论”，预计该项目将在2027年下半年完成。 但对于投资了这些豪华公寓的300多位买家来说，目前还不清楚他们的购销协议（APS）是否会被最终持有这座塔楼的任何人作废。尽管新业主取消部分合同是有道理的，因为项目的价值预计将超过近十年前销售的公寓的收入，但它将不得不以当前价格重新销售大部分单位。由于多伦多的公寓市场正经历销售低迷，这并非易事。 Royal LePage的经纪人Simeon Papailias说，他曾销售了The One的一些单位，他认为这样的事正发生在加拿大历史上最糟糕的新建市场环境中。 Papailias说，在当前环境下，他们不可能兑现那些合同，由于利率原因，根本什么都卖不出去。建设成本太高，而这个项目正处于问题的中心。 截至五月，大多伦多地区的待售公寓数量自2020年十月以来最高，有8,183个公寓单位在市场上。与此同时，投资者对购买预建房持谨慎态度，根据商业地产顾问Altus的数据，今年的销售量相比十年平均下降了74%。 开发用地交易也正走向十年来的最低点，Colliers私人资本投资集团的创始人Jeremiah Shamess表示，因为“当开发商无法卖出公寓时，他们不会购买土地”。加上高昂的价格，降低了The One在秋季找到买家的可能性。 截至目前，The One已建成57层。接管人表示，将通过拆分较大的单位在项目的上层增加88个单位，使新总数达到503个公寓单位。 如果合同被取消，公寓购买者将拿回他们的押金，这些押金已被托管并由Tarion保险。Aird & Berlis的金融服务律师Steven Graff说，如果客户能证明自己遭受了损失且存在违约行为，他们也可能能够起诉开发公司要求赔偿损失。不过他表示，诉讼获得赔偿的可能性不大。 对300多位买家来说，苦等这么多年不仅仅是金钱上的损失，更多的是精神上的折磨。

随着大温生活成本及房价的高企，离温哥华车程约两小时的菲沙河谷小城奇利瓦克 (Chilliwack) 吸引了很多寻求更实惠生活方式的家庭，但市长表示，城市正在蓬勃发展，但人口的增长也伴随着土地、基础设施和学校的压力 (奇利瓦克市政府)希拉里·福廷 (Hillary Fortin) 正在奇利瓦克的新家整理儿子的故事书，她的两只腊肠犬在硬木地板上扑腾作响。根据CBC的报道，在大温地区生活了 30 年的这位特许专业会计师表示，她从未想过自己和丈夫最终会生活在位于温哥华以东约 100 公里的菲沙河谷市，该市以其农业遗产和古朴的乡村氛围而闻名。 她说：“我一直想，哦，那是一个小镇，机会很少，” 但在 2023 年生下第一个孩子后，他们的生活优先事项发生了变化。 34 岁的希拉里·福廷是大批人离开大城市，前往奇利瓦克过上更安静、更实惠的生活的人之一。据加拿大统计局称。从 2016 年到 2021 年，奇利瓦克是加拿大人口普查增长第二快的大都市区，仅次于基洛纳，增长率为 12.1%。根据该市网站的数据，奇利瓦克的人口预计到 2035 年将增至 132,000 人，较 2021 年人口普查的 93,000 人增加 40% 以上。专家表示，高昂的生活成本，尤其是难以负担的住房，使得菲沙河谷等中型城市比温哥华等城市中心更受欢迎。 奇利瓦克市的人口统计资料显示，2010年之前，来自 BC 省的人们人口比例占该市人口增长的25%。2019年至2022年间，这一比例已增至50%以上。自 2011 年以来，该市三分之二的人口增长可归因于 30-39 岁和 60-79 岁的年龄段。19 岁以下居民的同时增加表明，许多年轻收入者都带着孩子迁居这里。这种增长给当地带来了挑战，包括更高的地税、交通量增加以及住房需求增加带来的土地压力。但许多新老当地人都表示，这是值得的，因为经济适用房和复兴的景点是推动奇利瓦克繁荣的关键因素。 房地产经纪人、奇利瓦克的终身居民莎拉·图普 (Sarah Toop) 表示，除了多样化的住房外，还有新的商店和方便的户外休闲场所。和家人于 1873 年以奶农身份定居在该地区的图普说：“这个小镇比我小时候有趣多了。”她称在 13 年的房地产职业生涯中，她进行了 1,500 多次销售，其中约 700 次发生在过去三年。她指奇利瓦克的人口正在爆炸式增长。 希拉里·福廷表示，她和建筑经理丈夫最初考虑在高贵林或新西敏购买联排别墅。最终，搬到奇利瓦克让他们买上一套五居室的房子，带有第二套房和后院。福廷说：“你可以花同样的钱在这住上更大面积的房子。”根据 Houseful 房地产网站的数据，2024 年 5 月，奇利瓦克的单户住宅中位价为 945,940 元，而高贵林的单户住宅中位价为 1,546,144 元。在家人的首付支持下，这对夫妇之前在温哥华租了两居室或三居室公寓（有时与室友一起），现在奇利瓦克有了自己的房产。福廷指当地日托费用是温哥华的一半，而菲沙河谷的汽油也更便宜。希拉里·福廷说考虑到她的父母在 90 年代不得不离开菲沙河谷地区，以便在大温地区抚养她，现在她有更多的机会，反而选择回到奇利瓦克，也让她的家人和朋友感到惊讶。但福廷说，“这里对我们这个年龄段的人来说有机会。我们不需要呆在城市里。”她说她还在奇利瓦克找到了更大的社区意识。在这座城市新近焕发活力的市中心街区 1881 区，这里有一种历史悠久的欧洲乡村氛围，有餐厅、商店、办公室和公寓，奇利瓦克与妈妈们和企业家建立了联系，最终开设了一家快闪店，销售当地制造的产品。希拉里·福廷承认居住在奇利瓦克，代价是通勤时间更长。她的丈夫经常在本拿比工作，当她需要工作时，只能采用混合工作时间表，有时候她要通勤到温哥华。 人口增长的烦恼奇利瓦克市长肯·波波夫的办公室，墙上贴满了新开发项目的效果图，他说他的城市正在蓬勃发展——从新的红牛总部、污水处理厂扩建、购物中心的新扩建，到更多公寓的涌现。 但他也指出了一些持续存在的挑战，包括该市 67% 的土地属于 BC 省农业土地储备的一部分，限制了新住宅和工业的空间，因此需要建造更多公寓。鉴于最近全省范围内的立法推动了住房密度的提高，市长抱怨奇利瓦克不再被允许就符合该市 2040 年官方社区规划的住宅开发重新分区申请举行公开听证会，并批评省府的“一刀切”。本月早些时候的一份声明称，市议会“不情愿地批准”了章程修正案，允许在划为独立式和复式住房的房产上建造三到四个单元。该市还表示，需要更多资金来扩大交通，而增加学校容量可能成为未来的一个问题。地税上涨 7.32%不过，尽管奇利瓦克的地税到 2024 年将上涨 7.32%，这是几十年来的最高涨幅，部分原因是通货膨胀和基础设施项目，但它的代表性住宅的平均地税仍然是 BC 省 19 个地区中最低的。 根据省级数据，2023 年 12 月向市议会提交的图表显示了每个社区类似代表性住宅为城市服务征收的地税水平。 市长承认，由于这里全是农业用地，奇利瓦克可能是“一个臭气熏天的小镇——也被很多人抱怨。”

加拿大一名女租客当5年“钉子户”的事情最近终于有了结果。 蒙特利尔租户Carla White，现在终于统一搬出住了11年的公寓。这里将被开发商大规模重建，之前她一直不肯搬家，因为她认为自己目前支付$400的月租，以后再也找不到这么便宜的居住空间。 据CBC报道， 11 年来，White一直住在繁华的 Ste-Catherine街。她的公寓位于 Da Giovanni 餐厅所在的大楼后面。是一间小型一居室公寓。 她在那里住了很长时间，由于加拿大对涨房租有苛刻的限制，所以目前她的房租只有每月 $400，这不是她愿意轻易放弃的。 她在 2019 年收到了第一份驱逐通知，而她和开发商的斗争就是从那时开始的。White说，这场斗争简直就是一场噩梦，但现在她总算松了一口气，很感激终于达成了协议。 “也许我终于可以平静下来，拥有一个安全舒适的住所，”她说。“这个要求过分吗？” 地产开发商 Mondev 的高级合伙人David Owen说，White在她住的地方住了十多年，她担心能否以同样低廉的价格找到新的出处。 “她是一个非常勇敢、坚强的女人，”Owen说。“她在为自己的权利而战，我们尊重她的权利。” Owen说，他的公司开出的报价比省租赁委员会的要求高得多，给她一笔 $20,000 的一次性补贴，还向她提供了 Mondev 另一栋大楼里的一套公寓，但White一开始拒绝了。 他说，“租金也很低，我认为这对每个人来说都是双赢的。”   开发商 Mondev 想拆除White住了近 11 年的大楼。但她担心自己找不到另一套经济适用房。 尽管有租户坚持留下，但蒙特利尔仍向开发商颁发了拆迁许可证。 White甚至找了一名律师 Manuel Johnson代表她和开发商进行“斗争”。 但随着她现在的公寓在今年春天终于被批准拆除，她现在刚刚同意拿补贴并搬进 Mondev 附近的一栋新楼里。 律师Johnson表示，他很满意他的客户能够以能负担得起的价格搬家。虽然她获得了一笔 $20,000 的一次性付款，但他说，考虑到当今加拿大的住房市场，这笔钱不足以支付长期租金。 Johnson还说，如果法律明确，并且法律强制为因拆迁而被驱逐的人重新安置，谈判就不会花费这么长时间。他还建议要修改法律更多地保护像White这样的租户。 “她能够找到律师代表她并进行反击，但这种情况很少见，”Johnson说，并指出许多人最终无家可归。“我们需要保护所有租户。” 开发商表示，该项目包括拆除现有建筑物，然后在第一阶段建造一座 16 层高的公寓大楼，共有 176 个单元。 到最后阶段，相邻的建筑物将被更多的塔楼取代，总共建造 700 个单元。 Owen表示，其中 10% 到 20% 将是经济适用房。 住房倡导组织FAPRU的社区组织者Catherine Lussier表示，加拿大需要更多社会住房和低收入住房。 她表示，她的组织希望蒙特利尔通过不允许开发商选择购买社会住房要求来使该条例更加严格。 她说，“对我们来说，这是蒙特利尔现在需要改变的主要问题，现在住房危机严重，建筑商不应该再有这种可能把人们赶出社区，让他们无处可去。” 会哭的孩子有奶喝。在加拿大，会“闹”的租客有房住。 新闻素材来源： https://www.cbc.ca/news/canada/montreal/montreal-tenant-settles-apartment-1.7246606

当加拿大央行6月初下调基准利率时，一些行业观察人士预测，此举将为多伦多地区房地产市场的买家重新注入活力。   图源：51网记者 但现在看来完全相反，反而是卖家被激励起来，正在积极采取行动。 Pope Real Estate的经纪人Robin Pope说，疲软的春季房地产市场在6月份进一步放缓。 此前潜在买家关心加拿大央行何时会首次下调基准利率，但当央行将政策利率下调25个基点至4.75%后，他们又继续观望，看看此举是否会对房价产生影响。 Pope说：“虽然人们都希望能有点影响，但看起来降息没作用，没有任何影响。” 在他看来，即使利率再下降一次，也不会有太大的影响。 “在利率这么高的情况下，0.5%的利率怎么可能会对买家产生影响？” Pope举了一个例子，他的一位同事在多伦多挂牌的一栋装修精美的Row house，要价195万元。 Pope说：“挂牌10天后，没有一个人问询，也没有一个人来看房。”他还说，由于实在没人关注，中介还需要确认这套房源是否真实。 Anna Wong是Strata.ca的房地产经纪人。自央行宣布降息以来，她一直在关注多伦多地区房地产局(Toronto Regional Real Estate Board)的Multiple Listing Service。 Strata.ca的数据显示，核心416区号地区的库存量，已经超过了2020年10月疫情最严重期间创下的高点。 Wong说，如果利率再降一两次，会让更多购房者有信心。 她说：“买家实际上还在观望，他们担心房价会持续下降。” Wong惊讶地发现，在房源数量上升的情况下，许多房主们仍然急于把自己的房产贴上“待售”的牌子。 她说：“也许他们没有关注市场，或者他们真的急需出售。人们把房子挂出去，但问题是根本没有人接盘。” Wong说，库存增加的大部分来自共管公寓，市中心的房源正在萎缩。 今年早些时候，Wong撤下了位于St. Lawrence Market地区一套装修过的两居室共管公寓的挂牌交易。她说，在市场强劲的情况下，这种公寓会立刻被抢购。 如果卖家不是走投无路，她建议他们再等等。 她说：“我认为现阶段与其他人一起去抢着挂牌卖房没有意义。”“卖家很难接受‘你必须耐心等待’这样的话。” National Bank of Canada经济学家Daren King表示，随着货币宽松周期的展开，许多因素可能会支撑经济，包括强劲的人口增长、租赁市场的低空置率以及央行未来几个月的进一步降息。 不过，King对房地产市场可能出现的反弹只是谨慎乐观，他说，因为劳动力市场和住房负担能力的潜在恶化仍然存在很大的不确定性，他称之为“可怕的”。 Pope说，在共管公寓市场，买家都在观望，因为他们觉得公寓过几个月的价格，一定会比今天的价格更便宜。 “目前价格面临下行压力——他们不想接掉下来的飞刀。” 部分压力来自于新供应的投产。Urbanation Inc.的行业分析师估计，到2024年，大多伦多地区将有超过2.6万套共管公寓完工。 Pope说：“在公寓市场表现不佳的情况下，这是个很大的数字。” 他指出，并非所有买公寓的人都打算出售，但其中一部分是由投资者持有，他们的目的就是升值后卖掉。但这会让其他人感到出售房屋的压力，因为按照目前的利率，他们没有资格获得抵押贷款。 他感觉，当加拿大央行的举措无法激励买家下手，因为他们押注房价会继续下跌。 他表示：“如果一些买家认为价格非常好，他们就会出手购买。” 不过，有时候很难达成交易。 Pope正在与一位买家合作，这位买家最近才卖掉了一套row house，打算购买一套共管公寓。他说，这位买家当时卖房的时候，接受了一个比自己预期低的报价。 Pope说：“有人告诉她，她应该坚持售价为140万元。”“但30天后，它以135万元的价格卖了。” 这位客户目前正在市场上寻找一套售价在70万至80万元之间的公寓。但由于她的房子的售价低于预期，所以她不愿意多付钱。 随着越来越多的房源上市，如果卖家在价格方面不错退让，恐怕会输给其他愿意降价的卖家。 他指出：“任何错误的还价都可能导致谈判结束。”“卖家忘记了他们不是在泡沫中，现在价格随时都在变化。如果你的买家离开了，那么另一个跟你竞争的卖家就会抢走他。” Pope说，与此同时，一些经纪人为了达成交易，正在尝试各种可疑的策略。他指出，自由村(Liberty Village)的一套房源以85万元的要价未能售出，三周后又以699,900元的价格重返市场，欢迎买家出价。 Pope的客户对此很感兴趣，但他与房源中介谈过，得知卖家希望以80万元左右的价格成交。他说，这种令人费解的价格策略，可能会让买家失望，转而继续观望。 “人们在游戏中耍花招，只是为了让别人出价购买他们的房产。但面对现在这个市场，你不能这么做。”

加拿大帝国商银(CIBC)发表的最新研究显示，越来越多的加拿大人在家人的帮助下购买了他们的第一套房子，而且他们获得的资金比几年前要多得多。 报告指出：「购房者依靠父母的财富转移来购买房屋，正在成为加拿大的常态。」 数据显示，2024年迄今为止，31%的首次购屋者获得了家庭成员的经济援助，而2015年全年这一比例为20%。 他们收到的平均金额升至115,000元，比2019年的水平增加了73%。 报告发现，「考虑到疫情期间房价飙升，尽管房价下跌，但赠与金额大幅上涨并在近期有所增加也就不足为奇了。」 赠与金额与房价有很强的相关性，但自2021年发生疫情以来，赠与数目持续增加，而房价却在下降。 「赠与金额的增加可能是由于父母缩小住房规模，并在出售主要住宅后从高房价中获益而来的。」 该份研究也指出，「搬进更大房子的人」也从家人的赠与中受益，其中只有12%的人得到家人的帮助，但这些得到资助的人获得的金额更多，平均约为167,000元。 安省和卑诗省的首次置业者比全国其它地区更依赖赠与，这两个省都有36%的人获得了家庭帮助。 卑诗收到家人赠与的买家平均获得204,000元，而安省人则获得128,000元。 CIBC表示，这反映出西岸的房屋更加昂贵。 (图：加通社资料图片)  

投资房地产失误导致亏了1.24万亿美元，加拿大主要的养老金管理机构几乎没有一个幸免于难。 由于商业房地产市场的持续低迷，加拿大最大的基金——加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)在上一个财政年度其房地产投资组合损失了5%。 公共部门养老金投资委员会的损失更是高达16%，这是自全球金融危机以来最糟糕的财政年度表现。 随着借贷成本的上升，曾被投资界视为典范的加拿大养老金的庞大房地产业务正在经历痛苦的调整，这也导致至少四大主要基金现在大幅调整其运营方式。 拥有2480亿元的安大略教师养老金计划的首席执行官Jo Taylor在接受Bloomberg采访时表示：去35年非常成功的策略在未来五到十年可能不再有效。 Taylor的基金正面临自2000年通过收购Cadillac Fairview业务转型以来最糟糕的四年房地产运营状况。去年，Taylor将未来大部分房地产投资的权力从Cadillac Fairview转移到基金内部，像对待其他资产类别一样管理这些投资。 加拿大第二大养老金计划——魁北克储蓄投资公司（CDPQ）在2023财年的房地产投资损失了6.2%，这是自三年前疫情爆发以来的最差表现。 今年1月，该基金宣布将其房地产业务与专注于房地产抵押贷款的另一业务合并，预计每年可节省1亿元。 这些重组改变了加拿大养老金在房地产市场上取得强大影响力的方法。根据CEM Benchmarking和蒙特利尔麦吉尔大学Sebastien Betermier的研究，尽管只管理全球养老金资产的6%，加拿大基金却占据了涉及养老金的私人房地产交易总价值的60%。 例如，Cadillac Fairview在扩展多伦多金融区方面发挥了重要作用，并掌控了加拿大许多表现最好的购物中心。 多伦多约克大学教授Jim Clayton说，房地产行业正在发生巨变。“同时，我们的工作和生活方式发生了结构性转变，这在后疫情时期加速了。所以我认为人们正在重新思考房地产的定义。 知情人士透露，加拿大基金在投资方式及投资目标发生改变。CDPQ现在希望更多与共同投资者或第三方管理公司进行房地产投资，而不是独自处理所有事务。 麦吉尔大学研究加拿大养老金基金的金融学副教授Betermier说，现在有一些养老金基金在问自己，我是否应该继续直接投资，或者实际上退一步？。 Betermier的研究显示，加拿大基金庞大的房地产公司帮助他们获得比依赖中间人的竞争对手更大的利润，但这也使加拿大基金缺乏灵活性——他们无法轻易将资金转移到其他类型资产上。 随着仓库、生命科学建筑和数据中心等更专业的建筑类型成为一些表现更好的物业，房地产投资的灵活性变得更加重要。加拿大养老金已经投资于这些资产中的许多，并正在努力增加投入。 但当受远程工作和在线购物影响最严重的办公和零售物业仍占基金遗留投资组合的大部分时，保持灵活性并不容易。CPPIB最近出售了三处物业的股份，包括以仅1美元的价格抛售曼哈顿的一处物业，这些努力帮助将其办公投资在总资产中的占比从去年年底的9%减少到3月底的6%。

尽管加拿大央行已经开始降息，不过对于大多伦多的房地产市场来说，似乎并没有太多改善。 位于密西沙加市的一栋镇屋在短短两年内以巨大的亏损售出，这表明大多伦多地区的房地产价格波动幅度有多大。 这座四卧室、三浴室的镇屋位于密西沙加的Clarkson社区，于2022年2月以1,220,999元的价格首次出售。在此期间，由于借贷利率下降，该地区的房地产市场价格飙升，需求增加。 根据其上市的信息，这个已经完全翻新的物业拥有一个全新的厨房，包括不锈钢电器和石英台面，以及一个私人车道和车库。 2023年11月，该房屋以79.99万元的价格重新上市，比一年半前的最初售价低了40万元，令人震惊。 尽管挂牌价已经是一个巨大的折扣，但从该房屋的销售记录来看，这个价格在出售时失败了，并在2024年3月以同样的价格再次挂牌上市。 不久之后，第二次挂牌交易也终止了，房子再以同样的价格，第三次回到市场上。最后，该房屋在2024年5月以79万元的价格售出，与2022年的价格相比，损失了43万元。 2024年上半年，大多伦多地区已经有不计其数的房产以低于要价的价格出售，其中包括1月份，以60万元的巨额亏损出售的一套Brampton六居室住宅，以及York University Village一套11居室住宅，最终售价亏损了40万元。 根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)的数据，整个大多伦多地区的潜在买家都受益于5月份房屋销售放缓，为他们在谈判价格时，提供了更多的议价余地。 TRREB首席市场分析师Jason Mercer说：“虽然5月份利率仍然很高，但与去年相比，房屋销售价格略有下降，购房者确实继续受益。” “随着借贷成本趋于下降，人们的负担能力预计将进一步改善。然而，随着需求的增加，随着买家之间的竞争加剧，我们可能会看到房价再次上涨的压力。” 2024年5月，MLS房价指数综合基准同比下跌3.5%。平均售价为1,165,691元，较2023年5月的1,195,409元下跌2.5%。