地产

加国男子买楼花，8年后还在打地基！吐槽“大概我死后能住进去” 一名男子八年前在布兰普敦市购买一套预建房，现在他正在参观这套房的施工现场，这段视频在社交媒体上广为流传，原因是他的这套房至今仍未完工。该 TikTok 由用户@the.royaltigers上传，截至发布时已获得超过 60,000 次观看和超过 100 条评论。  “所以八年前，我在这个建筑工地买了一套公寓。位于布兰普顿市。开发商是 Vandyk。八年后，我们拥有的就是这个样子，没什么值得炫耀的。但我确定我死后会搬进去的，”他解释道。去年 11 月，Vandyk Properties 的几个开发项目（涉及多伦多各地约 1,700 套公寓）因债务超过 2 亿加元 而被接管。整个 2024 年，多伦多及其周边地区的公寓销售量急剧下降，导致一些公司无限期推迟已经在建的整个建筑群，而其他在建的社区则进入破产程序。 卡姆罗斯特费尔公司公司甚至在 3 月份发起了“抵押贷款疯狂”活动，承诺为在大多伦多地区即将落成的三栋大楼中购买价格低于 100 万加元的单位的买家承担两年的抵押贷款费用。一名用户在 TikTok 下开玩笑说：“也许这正好可以改变其用于长期护理的用途。” 2024 年第一季度，大多伦多地区预建房屋中仅有 50% 被预售，比去年同期下降 11%，低于利益相关者要求的 70% 的建设融资门槛。再来看看现在的公寓买卖市场。由于整个春季安大略省大部分主要房地产市场的房屋销售活动放缓，潜在买家在协商降价时获得了更多的回旋余地。 根据 加拿大房地产协会（CREA）的最新报告，5月份对于加拿大各地的许多房地产市场来说仍然是一个相对平静的月份，全国月度房屋销售量略有下降。加拿大房地产协会高级经济学家肖恩·卡斯卡特 (Shaun Cathcart) 表示：“5 月份是加拿大房地产活动低迷的一个月，不过，由于利率已经降低，5 月份可能是最后一个低迷的月份。”2024 年 4 月至 5 月期间，加拿大 MLS 系统记录的房屋销售活动下降了 0.6%，略低于过去 10 年的平均水平。  

去年12月，由于突然被裁员，Ayesha Asghar不得不卖掉了位于密西沙加的一栋房子。随后，她用仅剩的一点积蓄和遣散费在Hamilton东部买了一套普通的两层镇屋。但是交房之后，她却成了无家可归者，因为镇屋的租客坚决不搬走。 图源：Hamilton Spectator   据Hamilton Spectator在今年6月的报道，“我想重建生活，”这位36岁的女子说道。Asghar是去年科技行业大规模裁员的受害者。“失业后，我付不起房贷，而Hamilton是一个缩小房子规模、重整旗鼓、让我可以专注于重建生活和事业的地方。” 换房之后，原定的入住日期是6月6日。但现在，Asghar还是只能住在车里。 她说，她的房子里住着几个房客，尽管在她拥有这处房产的80多天前就发出了N12驱逐通知，但他们拒绝离开。 这场纠纷是近年来全省范围内普遍存在的趋势之一，Asghar几乎在一夜之间从年轻的屋主变成了无家可归的房东，除了等待房东和租户委员会 (LTB) 的听证会外，别无选择。 此外，Asghar还表示，这些租户还尚未支付租金或水电费，并对房产造成了严重损坏，包括在前院留下“成堆的”垃圾。而与此同时，她仍有义务支付房贷。 “这太不人道了，”仍然失业的Asghar声音哽咽地说道。“我无法告诉你我最近有多少次惊恐发作。” 图源：Hamilton Spectator 据报道，租户Kimberly Sheffield对此回应表示，作为租户，她有权继续留在那里。她说，她从未收到过N12驱逐通知，并表示她已支付了截至4月1日的租金。 她的说法是，Asghar想翻新房屋以吸引新租户并提高租金。“我不会因为她买了这栋房子就离开，”她说。 “我知道我作为房客的权利。我不认为买房者可以把人赶到街上。” 不过，最近Asghar终于得到了一点喘息的机会。 据toronto star在9日的报道，Asghar现在已获得房东和租户委员会的快速驱逐听证会通知，这将尽快决定那些拒绝离开的房客的命运。 “现在等待的时间缩短为一个月，而不是两个月，所以情况肯定好一点，” Asghar在谈到驱逐听证会时说道，听证会已从8月27日提前到7月29日。 “但这一切都取决于听证会的进展。即使我马上得到裁决，我仍然需要等待30到60天，等待委员会发布命令，然后再等待警察执行这项​​命令。” “我只想住在我花钱买的房子里，仅此而已，” Asghar补充说，“如果你都不知道晚上要睡在哪里，就很难找到工作。当你有房子时，你可以洗澡，可以换衣服，可以去办公室工作，打扮得漂漂亮亮。但当你住在车里时，你会给人一种生活不规律的印象。” 图源：Hamilton Spectator 专门处理房东房客问题的律师助理 Andrew Choubeta指出，房客“不必”因为房子换了主人就离开。 虽然安省法律允许房东代表买家驱逐房客，只要买家或其家庭成员打算入住该房屋，但Choubeta表示，“房客可以将此事提交法庭听证会，并质疑买家搬进该单位的能力。” 对Asghar来说，这意味着更多的等待以及更多的压力。 在她经历漫长的LTB流程时， 还必须学习如何做房东，监督那些她声称尚未支付租金或水电费的租户，以及这些租客在前院留下的“成堆”垃圾。 最近，Asghar聘请的一家物业管理公司对这所房子进行了检查，发现内部损坏超过17,000加元，照片显示，大部分墙壁上都有涂鸦，窗纱丢失，到处都是杂物和碎片。 “没人能做些什么，” Asghar说。 她曾向Hamilton警方投诉，警方告知她，对房屋的任何损坏都是民事问题，应由LTB处理。 她也向市政府投诉了前院垃圾成堆的问题。 市政府向该房屋发出了维护令，要求他们清除房屋前院的所有废物，例如废金属、废木料和室内家具。“ 截至今天，该命令的完成情况仍不合规，” 许可和法规服务主管 Monica Ciriello 在周一的一封电子邮件中表示。 但发现租户处理垃圾不合规对Asghar来说没什么帮助。 如果这项清理命令不被满足，市政府可以自己或通过承包商来清理混乱局面——任何相关费用都将被添加到房主的市政税单中。 “所以我只能支付账单，” 沮丧的Asghar还补充说，她的处境“没有任何改变”。

2016年，一名地产经纪拥有一栋平房并装修，仅仅持有33天后，他将该房产出售，获利近73,000元，但他并未在2016年个人纳税申报表中申报这笔收益。结果8年后被加拿大税务局找上门，要他将这笔收入当做商业收益需100%纳税，而不是纳税人自己所辩称的按资本利得50%纳税。   图源：financialpost 据报道，为了抑制房地产市场的投机行为，2022年联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反炒卖规则，该规则于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求并帮助抑制价格过快上涨。”而且税局有权追究规则生效日期前发生的炒房活动。 根据规定，如果您拥有房屋的时间少于12个月，您将无法申请主要住宅豁免来抵扣出售房屋所获得的资本收益，并且任何住宅房地产出售所得的收益都将作为100%的应税商业收入征税，但因死亡、残疾、分居和工作调动等生活事件卖房除外。 根据上个月阿尔伯塔法庭判决的案例，一名纳税人因未能申报其在卡尔加里处置一处房产所获得的利润而被重新评估2016纳税年度的税额。 2016年，这名纳税人是一名房地产从业人员，参与了多项房地产交易。他拥有的其中一处房产是一栋两室一卫的平房，带有一个独立的两车位车库，纳税人从2016年10月20日至2016年11月21日持有该房产，为期33天。在此期间，纳税人从未将该房产出租，最终以近73,000元的收益出售该房产，但他没有在2016年个人纳税申报单上申报这笔收益。 由于加拿大税务局在2021年对纳税人未申报的2016年销售进行了重新评估，因此税务法庭面临的第一个问题是，该机构是否被允许在正常的三年重新评估期之外对他进行重新评估。要做到这一点，加拿大税务局通常必须证明纳税人在提交纳税申报单时做出了可归因于“疏忽、粗心或故意违约或实施欺诈”的虚假陈述。   图源：51记者拍摄 在这种情况下，加拿大税务局并没有指控纳税人犯有欺诈行为，但税务局认为该纳税人的2016年纳税申报表存在重大失实陈述，因为他没有报告收益。 纳税人表示，他没有在纳税申报单上申报房产出售，因为他的“支出已经抵消了收益”，但法官并不认同这一解释，并表示纳税人在提交2016年纳税申报单时“明显存在虚假陈述”，而且是“由于疏忽或至少是粗心或故意违约”。因此，加拿大税务局被允许在正常重新评估期之外重新评估纳税人的2016纳税年度。 在法庭上，纳税人表示，他至少应该享有资本利得待遇，这意味着他只有50%的收益需要纳税。 该纳税人说，他的收益应从73,000加元减少到12,467加元，因为他支出了两项额外费用。第一项是向一家阿尔伯塔省编号公司支付了40,500加元介绍费，第二项是向其合伙人的配偶支付了20,000加元介绍费。他说，这两笔介绍费都是在出售该房产时支付的。 但是法官并不可他的说法，法官认为对于交易结束时支付两笔介绍费款项的真实性质过于含糊、模糊、不明确和不可靠。   图源：51找房 关于出售该房产的剩余问题是，73,000元的收益是否应作为资本收益或收入征税。由于纳税人根本没有在2016年纳税申报表中报告该处置情况，法院被迫完全依赖审判中提供的证据来确定加拿大税务局指控的收入账户处理是否成立。在这一点上，纳税人没有详细说明，只是坚持说他想出租该房产。 但法官援引了购买该房产的融资结构、纳税人最初购买该房产的情况、对主楼层和地下室的“立即和迅速的翻新”以及纳税人作为房地产经纪人的经验，并不能确信纳税人购买该房产的真实意图是将其出租。 法官说，很难相信纳税人在如此短的时间内面临如此多的事件，唯一的解释就是纳税人迅速出售房产，并在一个月内赚取约7万元的利润 最后，法官认为纳税人的证词不足以支持将出售该房产所获得的收益重新定性为资本收益，并支持加拿大税务局对收入处理的重新评估，即按商业收入来百分之百征税。 来源链接： https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer

一名租客向原是一起居住的房东提出诉讼，声称他因为每天要洗澡两次而被逐，房东反指租客毁坏住所设施，结果由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）作出仲裁。 根据审裁处上周五公布的内容，奈克（Mit Naik）指控前房东兼室友奥马尔（Wuria Kadir Omar）不但限制他的淋浴次数，洗衣服的时间也受限。 奥马尔回应指这名租客说谎，并指他损毁住所造成的损失，超过了缴交的按金数额。 去年初，奈克搬进了奥马尔的住所，房租为每月700元，双方并无签下租约。 奈克指奥马尔向他发短讯，要求他每天只可洗澡一次，而且每次20分钟实在太长。 租客认为要求不合理，而且未有事先声明，并称房东说煤气费和水费很贵，以及租客未有支付足以弥补每天洗澡两次的费用，如果不接受要求，大可搬走。 双方其后又为了退还按金和租金的问题发生争拗，奈克声称奥马尔曾威胁会把他的私人物品丢到垃圾站，又说过要报警。 审裁处裁定租客一方胜诉，认为房东声称租客造成的损毁，不足以成为扣起按金的理据，因此须向租客赔偿约787元，其中350元为按金，245元为应退还的部分租金，余额为堂费。 图：pixabay /pexels  

泰国一间鳄鱼养殖场的管理员拍摄了一段4岁女童与200只鳄鱼玩耍的影片，随著影片曝光也引发网络热议。对此，养殖场老板娘直言，自己的女儿自2岁起就经常跟鳄鱼近距离接触，而这些鳄鱼才出生不到1周，并不会对人类造成伤害。 根据《民意报》报道，泰国北柳府一间鳄鱼养殖场“Siripreecha”拍摄了一段女童与大量鳄鱼一同玩水的影片。鳄鱼养殖场老板娘7月10日表示，影片中的小女孩正是她4岁7个月大的女儿，而女儿从2岁开始就经常“近距离”与鳄鱼玩耍，一点都不会害怕这些动物，甚至还十分开心。 她同时也解释，跟女儿一起玩的鳄鱼其实是刚孵化出来的鳄鱼宝宝，出生仅2到7天。这些鳄鱼宝宝的皮肤柔软，没有牙齿，因此不会咬人。她说，女儿喜欢和这些刚孵化的鳄鱼玩耍，而自己通常都会待在旁边，并在拍摄影片的同时，随时掌握状况。 此次影片中的鳄鱼大约有200多只。她强调，鳄鱼一旦出生超过15天，皮肤就会变硬，并开始长牙，这时就不能再让孩子和鳄鱼玩了，因为鳄鱼会开始具有攻击性。 当被问及是否担心影片会引发争议或是做出不良示范误导一般人时，她表示，并没有这种疑虑，因为如果不是在养鳄场，普通人基本上不会有这样的机会与2到7天大的鳄鱼宝宝近距离接触。

《国家邮报》今天发表评论文章，称总理杜鲁多在最近的一次采访中讨论了可负担危机和代际公平问题，似乎打算利用住房危机，让年轻的加拿大人对抗老年人。 图源：51记者拍摄 杜鲁多接受倡导组织Generation Squeeze的播客采访，而该组织要求对所有100万元以上的住房征税。   杜鲁多表示，那些“省吃俭用”买房的老年人不理解年轻一代无法踏上住房阶梯的艰辛。 杜鲁多拒绝对当前的可负担性危机承担任何责任，但表示“挑战”在于让老年人和年长的加拿大人“理解”住房市场的根本转变。 这对拥有房产的老年人意味着什么？ 杜鲁多在播客中并没有详细说明任何新的政策，但他出现在Generation Squeeze的播客中，这个组织支持对自住房征税，这一点很有意味。 该组织的一份报告建议对价值超过100万元的房屋征收年度附加税。价值100万到150万元的房屋将面临0.2%的附加税，可能会随着时间的推移上升到0.5%，而价值200万元的房屋则将被征收1%的税。 图源：Generation Squeeze 该组织还建议，联邦和省级政府如果担心实施“房屋净值税”，可以将其作为一项税收政策的“技术”变更。 该组织对老年人的“意外之财”有些不屑一顾，也有些嫉妒。报告称：“在他们睡觉和看电视时，房价上涨，给他们带来了财富。” 在播客中，主持人、Generation Squeeze的创始人和UBC大学人口与公共卫生学院教授Paul Kershaw表示，“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都围绕着老一代可以为年轻人做些什么。 Kershaw说，X世代和婴儿潮（即60后70后）一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻人“容忍”高租金并推迟购房梦想，都是为了保护那些“前人”的房屋净值。 总理似乎同意这一点。老年人已经理解了气候变化等问题，但仍需要在变化的住房市场上接受教育。 杜鲁多说：“我认为住房问题仍有工作要做，直觉上感觉没有解决方案。”他说：“你与老一代的人交谈，他们会说，‘哦，不，我记得我不得不省吃俭用多年才能支付首付款。那真的很难。住房一直都很难。’” 年轻人说，“哦，进入住房市场很难”，但老年人说，“我们经历过这些。” “不是的，”杜鲁多说，“这一代人有很好的工作和额外收入，并且调整了期望，但他们仍然找不到真正开始积累房屋净值或购房的途径。” 杜鲁多在让老年人感到内疚或与年轻人制造分歧时，自己却不承担任何责任。 他说：“部分原因是几十年来对住房建设的投资不足，但还有其他问题，而让老年人理解这一点是我们仍在努力解决的挑战。” 回顾2015年投票给他的年轻人，杜鲁多说：“讽刺的是，现在我看着那些第一次和我一起参与的年轻人，他们现在二十多岁，他们说，‘我买不起房。我以为你会解决这个问题，但世界却朝着错误的方向发展。’” 对于这些长期遭背叛的人，总理给他们什么安慰？他说：“如果我们没有做出那些投资，情况会糟糕得多。” 从2015年以来一直担任总理的杜鲁多补充说：“我们的经济发生了一些根本性的变化，年轻人没有以前那样的机会。” 评论文章指出，对于自由党来说，似乎任何积累了一些钱或财富的人现在都成了为他们错误买单的对象。 就在上个月，副总理方慧兰就表示：“我们是否希望生活在一个这样的国家：那些最上层的人过着奢华的生活，但必须在越来越高围墙的封闭社区里生活，使用私人医疗和飞机，因为公共领域如此退化，大多数没有特权的同胞无比愤怒。” 在播客中，杜鲁多感谢Kershaw的思考“非常有帮助”。当Kershaw询问是否会任命一位代际公平部长时，杜鲁多回答说：“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你我可能共同努力的事情。” 最后，文章提醒，这不会是房屋净值税，只是税收制度的技术性变更。 网友质疑 这篇文章一经发表就引起网友的激烈讨论。网友们表示： 图源：national post “首先，通过对现有房主征税并让他们变得更穷，究竟如何能够帮助年轻购房者购买自己的房子？其次，目前的住房危机完全是因为杜鲁多的不受限制的移民政策（300万临时签证持有者因杜鲁多政府承诺给予他们永久居留权而无限期逗留）和疯狂的开支导致了前所未有的通货膨胀。所以，通过向那些努力工作一生以建立退休金的年长房主征税，究竟如何能够帮助首次购房者？” 图源：national post “我是那一代年长的人。我们确实省吃俭用。我们买旧车，买二手家具，与室友合租公寓，吃Kraft晚餐，并存现金买电视，而不是用信用卡消费。总理一生从未省吃俭用或牺牲过什么。他现在说我们应该付出，我感到被侮辱了。” 图源：national post “杜鲁多声称他的政府对住房可负担性危机没有责任，这简直是荒谬。他们所做的一切都使问题变得更糟。财富税并不能解决问题。多个国家曾尝试并最终放弃了与住房相关的财富税。从2002年到2022年，住宅房地产市场经历了前所未有的20年繁荣，这一情况不可能重演。许多价值100万元房屋的房主是收入有限的老年人。房价因宽松的货币政策、超低利率以及政府政策鼓励的投资者倾向于投资房地产而被过度推高，这不是他们的错。”

最近几个月，加拿大的租金增长整体停滞，一些最昂贵的城市如多伦多、温哥华的租金出现年度下降，不过其他租赁市场的租金价格仍在飙升。 图源：globalnews   根据Urbanation和rentals.ca发布的最新发布的六月租金报告，各类物业的平均挂牌租金较五月下降了0.8%，降至2,185加元。 报告指出，这是自2021年初COVID-19疫情期间以来租金最大的月度降幅，并标志着通常在这一时期租金上升的季节性趋势发生逆转。 图源：globalnews 根据rentals.ca和Urbanation的追踪，六月的年度增长率为7%，这是过去13个月中最慢的年增长率。 最近几个月的租赁市场显示出总体降温的迹象，与过去几年的租金飙升形成鲜明对比，这种租金飙升与单元竞争加剧和供应短缺有关。 报告称，过去三个月租金“实际上持平”，全国范围内从三月到六月仅上涨了0.2%。 不过仔细观察特定城市和省份则呈现出不同的情况。 报告指出，多伦多的公寓和专为租赁建造的公寓的平均挂牌租金下降了3%，降至22个月低点2,715加元。同类月租金在温哥华仍保持在3,000加元以上，虽然按月比上涨了1.1%，但年同比下降了8%。 多伦多的租金在过去五个月中逐年下降，而温哥华的租金在过去七个月中逐年下降。 蒙特利尔的租金在六月同比上涨了4.3%，略高于卡尔加里的4.2%增长。两市上个月的平均挂牌租金均刚刚超过2,000加元。 在省级层面上，报告称，安省和魁省的月度租金均有所下降，而BC省则持平。草原省和大西洋省的许多地区的情况则不同。 报告称，埃德蒙顿连续第六个月在加拿大六大城市中领跑公寓租金增长。六月平均挂牌租金上涨了14.3%，达到1,564加元，这一数字仍将阿尔伯塔省首府列在Urbanation和rentals.ca的25个加拿大租赁市场名单的底部附近。 里贾纳的年涨幅更大，为22%，其次是魁北克市的19%和萨斯卡通的17%。这些城市的平均挂牌租金在1,371加元至1,640加元之间。 最近接受Global News采访的专家表示，加拿大疯狂的租金增长有稳定的迹象，特别是在该国最昂贵的租赁市场。 Desjardins经济学家Randall Bartlett解释说，由于租户被多伦多和温哥华等城市的高租金排挤，他们向更负担得起的地方迁移，例如阿尔伯塔省，导致那里的租金随着单元竞争的加剧而飙升。 他表示，随着联邦政府计划缓解非永久居民流入加拿大的压力，并努力增加可用的租赁供应，租金压力应在未来几个月内减轻。

最近多伦多的房地产市场出现了房源激增的情况，这意味着挂牌出售的房屋在市场上等待的时间要长得多，对于某些建筑而言，开发商发现自己无法出售足够的房屋来应对成本。越来越多的开发公司进入了破产程序。而这也让一些买家不得不担心他们是否以及何时才能搬进他们一直在等待的新家。 图源：51记者拍摄   据blogTO报道，开发列治文山一处联排别墅综合体的公司在上个月刚刚进入破产程序。这个楼盘在King Road附近的Yonge街一带。负责开发的是King Development Inc.公司。 据Storeys报道，这个住房项目共涉及9块土地，位于列治文山的Bostwick Crescent 8、10、12、14、16 和 18 号，以及Bond Crescent 2、6 和 8 号，原定用于建造一个由叠拼式和镇屋组成的住宅社区。这些地块于2023年11月15日合并。 最近的法庭文件显示，该地块所有者King Development Inc.公司于 2024 年 6 月 11 日进入接管程序（receivership），安省法院指示Rosen Goldberg担任该公司所有资产、事业和财产的管理人。就在6月7日，C&K Mortgage Services Inc.抵押贷款公司提交了预约令（appointment order）申请，仅四天后就发生了这一情况。据C&K称，他们向King Development提供的贷款自2023年12月1日起就一直处于“财务违约”状态，截至12月6日，仍有超过2250万加元未偿还。 此后，抵押贷款公司试图将位于Bostwick和Bond Crescents附近的多个地址房产全部出售，但现在正在寻求法院命令的接管人的帮助，以“在合理的时间内完成房产的最终出售”。 多伦多及其周边地区另外两个大型公寓项目已进入接管程序。 图源：X 根据此前的报道，Mizrahi Group集团在Yonge和Bloor附近的The One高层酒店式公寓已经在进入托管后，被卖掉。而该集团正在多伦多Yorkville区128 Hazleton Avenue和旺市180 Steeles Avenue兴建的住宅项目也面临着同样的命运，未知数量的家庭投资也会受到这一决定的影响。 这可能意味着，买家们的押金会被退回，合同会作废，另一家公司可能会介入。但去年，同样的一些地块成为了法律诉讼的焦点。当时的开发商Ideal Developments在未经许可的情况下出售位于 8、12 和14 Bostwick Crescent的即将建成的房屋而被迫支付高额罚款。 在这种情况下，土地也进入破产程序，让买家陷入了更糟糕的困境——他们每人损失了数十万加元的押金，其中只有一小部分作为赔偿金退还。

降息之后，有人喊不知如何续房贷，根本没减多少负担；降息之后，有人抱怨买房仍很难，房源不少，价格就摆在高处下不来……  究竟，降息之后大温地区的成交量怎么样？ 今天我们就以2024年6月22日-2024年6月28日这一周的交易数据为例，看看降息对市场到底有没有刺激作用。 在这一周内，大温独立屋全面进入买家市场。其中最惨淡的市场是高贵林，在售377套独立屋仅成交27套，挂售比低至7.2%。成交均价环比下跌11.4%。就这个成交量和成交价，恐怕抄底的人都不知道自己抄的到底是第几层底。 除了高贵林外，比较惨淡的还有素里，在售1583套，成交103套，挂售比8.5%； 温哥华在售664套，成交61套，挂售比9.2%； 列治文在售480套，成交47套，挂售比9.8%。 独立屋市场大家都觉得一改多和降息是双重利好叠加，但实际上市场对这两个消息基本没什么反馈，就像什么都没发生一样。这一点令人非常意外。 只能说，我们还要持续观察。 而小红书一位受关注的地产经纪博主干脆劝说独立屋卖家，现在或许是最后的出货机会，未来独立屋价格将有一个较长的回调周期。 这是他在6月末7月初听到的最清晰的对独立屋价格的负面预测。 不过比惨这件事上，公寓还是最有发言权的。 还是2024年6月22日-2024年6月28日，大温地区最惨淡的公寓市场是UBC区域，在售100套，成交4套，挂售比4%。 其他比较惨淡的区域包括：温哥华的Cambie走廊，该区域在售公寓148套，成交8套，挂售比4.1%。 素里市中心区域，在售504套，成交31套，挂售比6.2%。 温哥华市中心区域，在售475套，成交25套，挂售比5.3%。 列治文的公寓市场还算好，在售265套，成交27套，挂售比10.2%。 但只要在售套数大于100的区域挂售比基本没有超过10%的，这意味着大温公寓全面进入了买家市场， 部分区域基本处于冰封状态，不打个狠折根本没人敢接盘。 从数据看， 唯一还能处于均衡市场的只有城市屋市场了。但这个市场表现最好的区域就是兰利，2024年6月22日-2024年6月28日期间，在售246套，成交26套，挂售比25.2%。 但大温地区其他城市售挂比最高的也只是高贵林的18.7%，而列治文也只有16.7%，算是弱势的均衡市场。 从市场的表现看，降息25基点对交易双方的情绪基本没有影响，买家继续观望，卖家也在观望，双方算是杠住了。 其他国家移民的财政状况不好说，但来自国内的移民在温哥华的地产购买力是肉眼可见的下降，至于原因大家去市场里聊聊天就都懂了。 这个世界就是这样，亚洲的一只蝴蝶扇动翅膀，温哥华地产市场的天就要变。 降息之后，你看到了什么？欢迎分享。

卑诗省三名买家在签署买卖房产合约后，因按揭申贷出问题而未有履约，被卖方控告违反合同及索偿，辩方反指卖家曾作失实声明，最终法院判被告赔偿37.5万元。 据CTV报道，方伟明（Wai Ming Fong ，译音）、刘小丽（Xiao Li Liu，译音）及马赫利（Navdeep Singh Mahli）三人签了合约，同意向卖方曼德尔（Jeffrey Anton Mandl）以111.5万元购入位于基隆拿的一个住宅物业，但未有在2022年7月的最后期限前完成交易。 及至去年1月，在卖方重新放盘数个月后，房产市场价格急跌，该物业最终以74万元售予另一买家。 卖方以违约为由提出诉讼，被告反指卖方在房产披露声明中含有「欺诈性或疏忽性失实陈述」，因此合约应告失效。 然而，卑诗最高法院法官霍里（Dennis K. Hori）裁定卖方有理。 有关物业早于2022年3月3日以99.9万元标价放售，马赫利代表买方出价111.3 万元，当时还有另一潜在买家提交报价，马赫利最终与卖方商定以111.5万元成交，方、刘两人也是合约中买方的当事人。 银行估价后拒批贷款 在已签署的买卖合约中，被告提交的是一个「无条件报价」，并放弃了「以取得融资为前提」（subject to financing clause）的保障条款，导致他们在申请房贷被拒时遇到了大问题。 判决书称，买方申请按揭的银行对该物业的估价远低于其买卖价，因此决定不批贷款，而且还有其他银行也同样表示拒绝。 买方提出加付额外订金，成功获卖方同意一再延迟交易限期，但始终无法说服对方降价出售。 被告向法院指出，他们的地产经纪在检查后认为，该屋存在一些问题「不适合居住」；但法官认为此事无关宏旨，因为合约中列明买方同意「按现状」（as-is ）买入该物业，这意味着买方放弃了向卖方追讨任何的责任赔偿。 法官驳回了被告的反诉，并表示：「在市场下行的情况下，应判予卖方获得相当于合约买卖价与在买方违约后合理时间内可获得的最高售价之间的差额，以作为损害赔偿。」 卖方指应待升市时才出售 法官接纳在违约后的四个月期间，市场价格急跌。在2022年7月，卖方标价94.9万元重新放售物业，到了10月底，大幅降价至79.9万元。在此期间，他为了提高物业在市场上的吸引力，还出资更换了屋顶和空调系统。 买方称赔偿额应酌量减少，因为卖方没有作出行动以减轻他们受到融资出问题而受到的伤害，买方认为卖方应与他们重新议价和降价；否则，也应该等到市场回复升势时才出售物业。法官认为这两个论点都站不住脚。 法庭勒令被告赔偿37.5万元差价，另加卖方更换屋顶和空调系统的费用，以及利息、地税和水电费等支出，扣取订金5万，须向原告支付共36.3万元。

7月9日，据dailyhive报道，位于温哥华西区著名的豪宅区域肖尼西 (Shaughnessy) 街区的一套豪宅最近售出，让人惊讶的是这套房子有着多次离奇的挂牌记录。 据Zealty称，这栋已有40年历史的独立屋最近进行了大规模翻修，上周以 385 万元的价格售出，略高于379.3 万元的评估价值。 卖这套房子的业主可是费了相当一段时间才得以出手，因为从2018年起就开始挂牌出售了，当时的评估价值为 4,251,000 元。 据资料显示，这套住宅有七间卧室和五间浴室，建筑面积为 3,873 平方英尺。 根据挂牌历史，这套房子曾经挂了又挂，价格变化多端。 该房产上一次交易是在 2017 年，售价为 4,285,480 元。此后，它在短短六年内挂牌九次，期间在两家不同的房地产中介之间转换。我们一起来看看—— 2018 年 10 月首次挂牌出售，售价为 4,680,000 元。 2019 年 2 月，该房产才再次挂牌出售，售价为 4,480,000 元。次月，该房产再次挂牌出售，售价为 4,280,000 元，然后于同月重新挂牌出售，挂牌价低得多，为 3,789,000 元。 2019 年 5 月，该房产的挂牌价格略高，为 3,980,000 元。此次挂牌于2019 年 9 月终止，直到2020年再次上市。 2020 年 11 月，该房产的挂牌价格为 4,289,000 元，此次挂牌又于 2021 年 3 月终止。 2021 年 3 月，该房产重新上市，价格仍为 4,289,000 元。2021 年 4 月，挂牌终止，此后​​整整两年没有上市。 2023 年 5 月，该房产再次以 4,680,000元的价格挂牌出售。又于 2024 年 5 月终止。 之后于2024年6月进行了最后一次挂牌，并找到了买家，以385万出，这个价格比2017年的交易价足足低了40多万！ 分析一下，这房子到底发生了啥？

多伦多的公寓开发商比以往任何时候都更难出售公寓单位，因为这种住房类型的市场完全不景气，迫使一些开发商拼命提供激励措施，甚至停止新建项目。   高利率和房价持续走低导致的普遍负担能力不足是这一令人担忧的局面的一个表现，大量住宅项目已进入破产清算程序，其背后的大型公司已无力偿还建设债务。   图源：blogto   最近，同一家公司，当地开发商 Maplequest Ventures Inc.   该开发商的项目位于该市的Heritage Road10475号和Torbram Road 11258号，据称该开发商欠贷款人近9000万加元，现已拖欠不还。   图源：X   由于这一决定，另外两个正在建设中的社区现在也被接管，它们的开发商是Digram Developments Caledon Inc.   正如 Storeys 所写的那样，所有相关地块的接管人现在可以 "按照他们认为合适的方式继续处理这些房产"，这可能意味着将它们出售，对于那些已经交了定金并等待入住的人来说，这几千套房屋的时间表和总体命运都悬而未决。   图源：X   在过去的几个月里，多伦多市中心的三个公寓项目（包括著名的位于Yonge和Bloor的The One）、旺市的一个住宅项目、Ajax的另一个住宅项目、 Barrie、彼得伯勒、Kitchener、密西沙加以及万锦的一个购物中心等都出现了这种情况。   与此同时，待售房屋的库存量却创下了历史新高，房产在市场上滞留的时间也更长，这表明该地区的 "住房危机 "与其说是供应不足，不如说是价格问题。  

最近，列治文退休人员陈先生(Tony Chan)发现自己又收到投机空置税帐单了，赫然写着 9 万元，他感到很震惊，因为他原本告知可以被豁免。 67 岁的陈于 2021 年首次受到媒体关注，当时他试图对抗卑诗省对其位于列治文 Terra Nova 社区内的一栋房屋的投机税和空置税。 2019 年，他收到了这笔帐单，每年的帐单约为 15,000 元。六年后的现在，他被要求支付约 9 万元加上利息，否则他可能会失去他的房子。 陈先生说：「我认为现在让我烦恼的一件事是他们确实给了我豁免权。然后两年后，他们又以未知的原因撤回对我的豁免。」 陈被归类为投机者，因为他在美国生活和工作的妻子收入比他高。即使退休后，陈的妻子仍可以透过退休金赚取更多收入。 陈先生于 2005 年立法生效前与妻子结婚，自 2000 年购买以来一直住在同一所房子里。 「除了我的婚姻状况之外，我完全不符合他们所描述的投机者的身份……这不是我能控制的。」他说。 「省长一直在谈论老年人的生活有多么困难，负担能力等问题。但猜怎么着？是他令我陷入这种困境。」 2022 年 8 月，在获得省议员屈洁冰的帮助并向媒体发表讲话后，陈接到税务部门一名员工的电话，通知他可以免缴空置税。 「事情就这样结束了，直到大约几周前，我再次收到[税务]部门的联系。他们说，『你不能豁免，』」他回忆道。 陈被告知，他从 2019 年起就欠税了，如果不缴税，他在 Terra Nova 的房子会被登记上欠款。他一生中大部分时间都在偿还这栋房子。 陈先生说他或许需要法律帮助，但「如果我能站在法官面前解释案件，我真的不需要律师来解释我的案子。这非常简单。」 即使他聘请了律师，他的税单仍将继续膨胀。 省府表示，自征收投机税和空置税以来，已筹集了超过 3.94 亿元，用于资助新建经济适用房。 它补充说，该税适用于全球未纳税的收入者以及持有空置房产的人。   陈先生被罚缴税，主要原因是在他购买房产的几年内，娶了一位在美国生活和工作的女人。 2000年，陈大爷用他在BC省打工挣来的钱买下了这栋房子。在过去的64年中，他在BC省生活了整整62年，从16岁就开始工作、缴纳所有税款。 2005年，他与一位在美国工作的BC省女子结婚。 现在他大部分时间都不管投资行业了，但是妻子还在工作，所以收入比他多。 BC省的投机空置税将陈先生定义为“卫星家庭的成员”，因为他的家庭收入中有50%以上是在加拿大境外赚取的。（卫星家庭一般指留学生、或妻儿独自住温哥华的豪宅里，其他的家庭成员在加拿大境外赚钱） 但是对于陈先生来说，他是加拿大的公民和居民，用辛辛苦苦赚的钱并全额征税买了房子居住，竟然要被这样对待。 他与妻子在两边都有独立的住所，偶尔会1-2周互相探望一次，但每年加在一起都不会超过三个月。 陈说，自己可以理解对空置住宅征税的理由，也理解大家对没有收入的学生购买豪宅的担忧。 但是，他认为此次对他征税“简直太荒谬了！税收的目的本来是保护BC省居民，但现在根本相反！” 陈的两个孩子都是在这里长大。房子仅落在他的名下，没有落妻子的名字，而且两人没有共同的账户。 陈先生自己本人也从来没有“搬过家”，房子从来没有被出租过。 陈先生说他可能需要法律帮助，但“如果我能站在法官面前解释我的案子，我真的不需要律师。这非常简单。” 并且，即使他聘请了律师，账单仍会继续增加。 由于资源有限，陈先生不知如何寻求帮助。 他说道：“如果我想继续和家人住在这里——我生活了一辈子的地方，那么我必须支付这些税款。” 他在给省长David Eby的信中将税务部门的“持续追讨”描述为“最恶劣的官僚欺凌”，因为大多数老年人“没有财力与繁文缛节作斗争。” 陈先生写道：“政府的主要职责是保护公民，而不是给他们的生活造成不必要的困难，特别是那些长期居住的公民，和花费一生建设该省的老年人。 他希望在选举季将这个问题公之于众，以促使政府作出回应。 什么是投机空置税？ 投机与空置税是BC省指定征税地区部分住宅业主每年需缴纳的一项税种。 该税种旨在打击BC省主要城镇中心的房屋投机与空置行为。 预计99%以上的BC居民都无需缴纳这一税种。然而，征税地区的所有住宅业主都必须申报，即使他们无需缴纳该税种。 空置税税率基于房屋评估价值，对于外国业主与卫星家庭为 2%；对于BC省居民与其他加拿大公民或永久居民（非卫星家庭）为 0.5% 卫星家庭是个人或配偶，其全年全球总收入的大部分未在加拿大纳税申报表中报告。如果一处住宅物业有多位业主，则税金将根据每位业主的所有权份额进行划分。 在给Richmond News的声明中，省政府表示，自征收投机和空置税以来，已筹集了超过3.94亿元，用于资助新建经济适用房。 根据政府列出的全面名单，对于那些将房产作为主要居所、在BC省报税，且不是非税全球收入者的加拿大公民或永久居民，可以免缴此税。 不符合豁免条件的房主可能有资格申请税收减免，那些认为税收错误的人可以在评估或判定日期起90天内提交上诉。 财政部表示：“上诉过程提供了对具体案件应用法律的公正审查，但除非情况符合立法下的豁免或减税条件，否则无法免除税收。”  

配合省政府增加住房的新政策，列治文市议会上星期通过新法，一个独立屋地块可以兴建 3 至 6 个单位。但新政策并未令屋主蠢蠢欲动想大兴土木，反而是担忧居住品质下降者居多。 住在列治文 Terra Nova 区域的梁先生表示，该社区一向宁静，如果房屋改建后的密度变高，将破坏整体社区环境。「10 年前我们从中国移民来加拿大，选择这个区域就是看中它的悠闲舒适，我的房子不临大马路，就是不想住在大批密集式住宅的环境中。」 华人白人都对「一改多」充满疑虑 本地白人 Linda 住在列治文 Steveston 社区已经将近 40 年了，她说：「这是一个具有历史感的社区，我不能想象如果都盖起了密密麻麻的房子后会变成甚么样子。」 她的一些老邻居在过去 10 年都陆续搬离列治文，她说自己很喜欢这个社区，不想离开，但「如果未来社区变了模样，我可能也会考虑卖房。」 同样住在 Steveston 社区的胡先生则感到矛盾。「我不喜欢社区变得拥挤，现在我住得小区已经很难找到停车位，未来一户变成多个单位，恐怕更糟糕。但这或许是让我孩子长大后也能留在大温的唯一方法，毕竟大温哥华的房子都太贵了，他们恐怕无力买房，或许可以考虑把我这栋老房子拆掉改建。」     列治文市议会通过了卑诗省府的立法要求，也就是面积为3,012平方呎(约 280平方米)的住宅地块，可允许建造至少3个单位；而面积超过3,012平方呎的住宅地块，将允许建成4个单位。 面积超过3,024平方呎且距离公共交通频繁的公车站400米内的住宅地块，可允许改建成6个住房单位。 不过列治文市议会认为 Steveston 社区是个独特的老区，因此已发函要求省政府给予更长的宽限时间来研究该社区该如何规划。省府尚未对列治文的要求做出回应。 「一改多」可「分层分户」 列治文市议员区泽光说，「一改多」可以用「分层分户」的方式操作。「就好像中港台熟悉的公寓楼一样，原来一栋老屋可以拆掉重建，建成一栋多层楼的房屋，只是必须要一层一户，各层的业主可以是不同人。」 列治文市长马保定 (Malcolm Brodie) 认为省府强制各市政府配合兴建更多房屋的政策有问题，周边设施根本跟不上。「没有足够的停车位，没有足够宽的道路、更别说下水道更新了，一切都没有配套。」 区泽光说，市民都认为住房是个大问题，但对于目前这样的政策也充满疑虑。「我想可能需要一年到两年的时间才能评估政策能起到甚么作用，现在很多人都还不清楚新政策，市政府未来会有一些说明会。」 开发商曾耀华也说，现在尚未听闻有市民对一改多有很大兴趣。「大家都还在观望，因为这不仅涉及到建筑方面的问题，更涉及税务问题。」 他说，如果单纯是老屋拆掉改成一个新屋，自住没有问题，不用缴税，也可以住个两三年再转卖，也没有额外的税负；但如果是一改多，将其它分层单位卖出或转至孩子名下，那如何计算利润？如何课税？这些问题尚不清楚。 曾耀华也怀疑政策能对抑制房价起到多大作用，因为房屋供需失衡其中一个关键是因政府官僚作业太慢。他说：「列治文过去审批新建案耗费6个月，现在已经长达一年时间，而一改多的建筑图，对市府审批人员来说也是新鲜事，我担心会审更久。」

买房安家对华人新移民来说无疑是天大的事，密西沙加一对华人夫妇通过自己的努力攒够首付想换一套新房子，但是他们做梦也想不到，交了15万多的定金后因为多种原因房子没能如期交割，如今6年过去，法律程序走完均判他们败诉，不仅拿不回一分钱的定金，而且还要多支付5万元的法律费用。他们只能给司法部长写信求助。 据王女士介绍，2017年，她和丈夫与一家私人住宅建筑商M公司签署了一份合同，购买一套位于Oakville的定制房产。这也是王女士梦寐以求的一套独立屋。 但是，2018年，M公司在未经她同意也没有获得有效建筑许可的情况下单方面更改了拟建房屋的平面图和基础设施。 王女士对此很不满，在得知这一消息后她马上与M公司联系，但得不到任何答复。M公司根本不理会她的投诉，为此她专门写了信表明自己的态度，指出对方违反合同，希望就此得到答复，如果没有得到满意答复她不会如期完成交割。 但是M公司拒绝做任何解释，也拒绝退还王女士已付的154,010元的押金。 既然对方拒绝沟通，王女士无奈于2018年12月向法院提交了索赔声明，但是经过仲裁，安省的所有上诉法院都驳回了王女士诉诸司法的上诉权利。 王女士为此写信给司法部长和最高法院投诉，但没有任何改变。 王女士说，她在自己聘请的律师的误导之下签署了文件，导致M公司在她提起法律诉讼前就合法地将这套房子出售给了他人。 王女士说，直到打官司她才知道，虽然购物超过50元都会受到2002年《消费者保护法》（ the Consumer Protection Act，“CPA”）的保护，但唯独新房购买及其合同却不受CPA保护。 王女士认为这是加拿大立法体系的一个根本缺陷，新购房者应该受到保护，不能让房屋建筑商拥有不受限制的权力。 为此王女士在change.org发起请愿，希望为加拿大建立一个公平和透明的司法系统发出自己的声音，她认为加拿大的司法系统应尊重个人的宪法权利，并解决个人诉讼当事人与身家数十亿公司之间的权力不平衡问题。加拿大人应该有一个立法体系，为新购房者及其针对公司房屋建筑商的合同提供法律保护。 据王女士介绍，她知道给司法部长写信求助可能于事无补，但她坚持认为必须发出自己的声音，这不单单是为了她自己，也是为所有那些耗费毕生心血去购买新房的人，加拿大的法律应该为这些人提供公平的保护与正义。   王女士在给司法部长的信中说，2024年5月3日，我的银行账户被扣掉了24,328.28元的裁决费用。 2024年6月28日，法官下令宾顿法院将所有扣押资金返还给开发商M公司。我们不接受这样的决定。我请求检察院或相关部门在解冻扣押的资金前重新审查我的案件，并调查我的案件中存在的冤假错案。 王女士说，如今新房子没了，钱也没了，几年的官司下来把他们夫妻折磨得精疲力尽，两个人的身体状况大不如从前，工作也直接受到影响，一场官司直接打碎了他们所有的生活梦想。她以自己的经验教训提醒网友，买新房一定要谨慎，千万别重蹈覆辙。

  满地可一幢拥有100多年历史的房屋业主，允许自家房屋外墙涂成霓虹灯颜色，为电信公司Koodo打广告，满地可虽然让人眼前一亮，但市府却表示，已经违反了城市法规。 加通社报道，多伦多一家广告公司最近将满地可一幢维多利亚风格的复式公寓，改造成超大号的Koodo广告，将其涂成该公司选择的亮粉色，并点缀柠檬绿、紫色、青色和橙色。 建筑物立面上贴着一块牌子，上书：「在这个屋檐下有欢乐，Koodo Internet。」截至周四（4日）中午，该牌子已不复存在。 市政府发言人查伦(Simon Charron)指，这项宣传噱头未经授权，且违反了城市附例（bylaws）。 「值得注意的是，城市规划​​法规禁止在大多数建筑物外立面的砖块上刷漆，」他在一份书面讯息中说，「对遗产建筑的改造也受到严格监管，此外，城市景观中的广告位置也受到法规的约束。」 查伦表示，市政府将派检查员前往该房屋并向房主发出违规通知。 参与该广告活动的其中一家公司Plus Company发言人告诉加通社，这项活动是由总部位于多伦多的Camp Jefferson公司主导，旨在「为社区创造难忘而愉快的体验」。 Plus Company的博宁(Isabelle Bonin)称，「在活动启动之前，我们询问并遵循了满地可市代表向我们提供的指导和说明。」 「按照我们原来的计划，将于7月8日将房子恢复到原来的状态，并继续遵守满地可市的规章制度。」 有房地产列表中将这套房屋描述为「维多利亚风格的三层复式公寓」，一张大概是在改造之前拍摄的房产正面照片显示，它被漆成淡绿色。尽管市政评估称其建于1910年，但Realtor.ca广告称，建造日期为1870年。 满地可遗产中心指这次广告活动，不仅仅颜色方面，房屋改造方面也存在问题，该中心在一封电子邮件中说：「问题不在于颜色选择本身的创造力，而在于它们如何被利用来规避满地可市的广告法规。」 据悉，随着时间的推移，在砖石上涂抹某些油漆可能会对建筑物造成损坏，而且去除或重新粉刷它们可能既昂贵又复杂。「因此，虽然创造性地选择颜色可以增强美感，但平衡创造力与规范合规性，并考虑对建筑材料的长期影响至关重要。」 图：加通社  

许多加拿大人认为拥有住房是一个里程碑，并认为买房是为退休做好财务准备的一条途径，但对许多人来说，进入房地产市场仍遥不可及的，全国有大约三分之一的家庭租房，但近年来房源严重不足租金飙升，加上新移民大量涌入，令情况雪上加霜，火热的租房市场何时才能退烧？ 据Global News报道，加拿大房租近年来飙升，Rentals.ca和Urbanation的最新数据显示，5月份所有房产类型的平均租金首次升至2,200元以上，年增9.3%，与上月增幅相同。 在加拿大一些最难以负担的市场，如多伦多和温哥华，两房单位的租金现在每月远超过3,000元。 尽管安省和卑诗省以外的大多数城市的租金仍远低于这一水平，但爱民顿和利斋拿（Regina）等城市的一房单位平均年租金，在5月份出现了两位数的涨幅。 虽然当局正努力增加租房供应和减缓人口增长的速度，但专家警告，不应指望租金很快会大幅减少。 加鼎金融(Desjardins)加拿大经济高级总监、该报告的作者巴特利特(Randall Bartlett)表示，「即使（租金）成长不那么快，它们仍然会保持在高位。」 最昂贵的租房市场可能已经到顶 确实有一些市场已经开始出现专家预期的租金稳定局面。   Rentals.ca和Urbanation的数据显示，尽管月度和年度租金均有所上涨，但全国3个月平均租金已下降0.4%，有报吿将其归结为对去年租金大幅上涨后的调整。 多伦多和温哥华仍然是租屋者最难负担的城市之一，但它们的年变化率已开始下降为负值。 5月份，多伦多和温哥华的两房公寓较去年同期分别下降2.0%和3.6%。 满地可稳居中间地位，一房和两房公寓的价格每年以个位数上涨，但仍比多伦多和温哥华便宜数百元。 沙斯卡通（Saskatoon）、利斋拿和爱民顿等房租更实惠的市场，继续面临租金飙升问题，但它们的月租金仍远低于安省和卑诗省的城市。 巴特利特表示，加拿大最昂贵市场的房租可能已经到顶，因为租客正在寻找他们真正负担得起的市场。 安省和卑诗省的里德民调公司(Angus Reid)最近民调显示，越来越多的人希望搬出城市，寻找更可负担的住房。在受访的加拿大人中，近十分之三的人表示，由于住房负担能力，他们正在考虑搬离所在省份。 民调机构益普索（Ipsos）今年稍早进行的民意调查显示，超过三分之一的受访者(36%)将在2024年寻找新的租房单位。 里德的调查显示，最近的移民正在重新考虑他们的登陆地点，五分之二的人表示，他们想搬到另一个省份或干脆离开这个国家。 加拿大皇家银行（RBC）经济学家费利斯通(Carrie Freestone)及巴塔利亚（Rachel Battaglia）指出：「这就是蒙克顿（Moncton）、卡加利和哈利法斯等城市成长如此迅速的原因，尽管它们不一定是国际游客的热点。」 里德调查显示，相对负担得起的亚省仍是省际移民最受欢迎的目的地，但巴特利特表示，这种需求也是推动爱民顿等市场租金飙升的原因，爱民顿5月一房公寓的平均租金增加了16.4%。 租金飙升的原因之一与许多房主支付更多按揭贷款的原因相同——因为银行利率高。 巴特利特指出，虽然拥有按揭贷款的加拿大人会比租屋者更直接地经历升息，但这些压力也会渗透到房客身上。 除了利率上涨之外，装修和公用事业成本的上涨也导致每月的租金帐单增加。 较高的利率也使得进入房地产市场变得更加困难，导致越来越多租屋者争夺同样稀缺的房源。 新租房建设步伐正在加快 尽管利率上升，但新租房建设步伐也在加快。 加拿大皇家银行本周发布的一份报告显示，2022年和2023年出租房屋开工量均超过8万套，超过疫情前的平均水平，预计2024年开工量将超越前两年。 报告作者巴塔利亚说，「这不是一件小事」。 她表示，政府的激励措施以及租房市场需求持续畅旺，正促使开发商增加建设。 加拿大近年来人口激增，根据加拿大统计局的数据，到2023年新增人口将超过120万，这是自1957年以来最快的年度成长速度；而在3.2%的成长率中，临时移民的成长占了2%。 巴特利特在最近的一份报告中写道，加鼎金融预计租金通膨将在未来几个月「大幅放缓」，这主要归功于渥太华宣布的限制非永久居民数量的计划（NPR），联邦政府正寻求在未来3年内将NPR占加拿大人口的比例，从目前的6.2%降至5%。 但巴塔利亚指出，现在遏制临时移民的流动并不会让正在寻找新家的现有租户变得更容易。 她认为，加拿大需要「注入供应来帮助重新平衡」租房市场，但最新上线的公寓，几乎立即被近年来积压的需求所吸收，这将限制新出租单位对房租的影响力。 「那么我认为租金会下降吗？不太可能，至少在国家层面上不会。」 图：Global News

(图：新西敏市府官网) 新西敏(New Westminster)设有5个天车站，交通便利。但这可能会为其大量的遗产建筑带来问题。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，卑诗省以交通为导向的建筑密度立法，历史悠久的新西敏市中心和女王公园遗产区的大部分地区都可以重建8至20层的大楼，因为它们距离天车站不到800米。 但事情没那么简单。有些遗产建筑或街区可能受到保护，而有些则可能没有。 关键在于是否「指定」。 「透过地方政府章程被指定为遗产的地产，即受到卑诗省府的保护。」起草密度法的省交通和基础设施厅在一封电邮回复中写道：「遗产指定取代了有关交通导向区域的省级立法，可能是地方政府拒绝重新分区的正当理由。」 意即：如果某处地产已被市政府指定（通常是透过遗产复兴协议），那么它就可以受到保护。但如果一处房产只是被列入遗产登记册，而没有经过遗产指定程序，那么它可能会受到密度立法的约束。 但话又说回来，也可能不会。 新西敏市长约翰斯顿(Patrick Johnstone)表示：「坦白说，我不清楚这些变化对这些（房产）有何影响。」 「这是我们仍在努力的事情。」 约翰斯顿认为新西敏历史悠久的市中心不会面临风险，因为它已经人口稠密了。 他说：「市中心的实际情况是，我们已经批准了密度，我认为该密度远远高于以交通为导向的开发法规所要求的密度。」 「过去，我们在保护遗产建筑和引入混合用途开发项目方面，运气非常好。」 但密度立法对女王公园的影响「将是一场有趣的对话」。 「女王公园可能是卑诗省或加拿大最大的遗产保护区之一。」约翰斯顿说：「这是一个很大的社区，大约一半的社区在地理位置上位于交通导向区域内。」 还有第二项房屋密度立法，即允许业主在一块土地上建造4到6个单位。 约翰斯顿说，女王公园的大部分地区已经被划分为最多3个单位，因此可以解释为它们符合第二项立法。「如果地块够大，我们允许兴建3个单位。」 但他提醒：「我们围绕这些议题做了很多很好的工作，例如保护遗产住宅，透过这种保护，他们有能力安置一个车房或安置一个次套房，进行此类工作以获得更大的密度。我们认为，由于这项工作，并且因为已经开放至3个单位，(第二项立法)其严格定义不适用于它们。」  他说：「我们正在与省府进行这些讨论。」另一个问题是，位于800米交通密度区内的许多小型公寓楼将会发生什么情况，其中大多数没有任何遗产保护。 约翰斯顿说：「作为一个城市，我们一直采取的做法是，有很多地方可以建设新的密度，我们不需要拿出最实惠的中密度住房来把它建在那里。」 「我们一直非常保护不拆除专门建造的租赁建筑来建造新公寓。这如何与这项立法相互作用是我们关心的另一个问题。」 近日，本省公布了省政府拟制定住房保障目标的25个优先名单。新西敏也在名单上，这让约翰斯顿感到惊讶。 他说：「我想说，新西敏是低陆平原地区少数几个达到并超过市场租赁和市场公寓区域增长策略目标的城市之一。」 「我们正在按照区域增长策略，要求我们在过去20年建造尽可能多的住房单位。」 约翰斯顿说，新西敏最大的问题是「我们没有足够的经济适用房」。但他认为该市没有足够的财政资源来建造它。 「我们需要省政府介入。」他说：「我们已经批准了我们收到的每一栋经济适用房开发申请。有一些是3年前批准开发的，但还没有建成，因为没有资金。」  

菲沙河谷地产局公布上月住宅地产市况，指称加拿大央行政策利率只减息四分一厘，未足以推动楼市成交量。综合各区各类型单位的基准价按月及按年均录得跌幅。 菲沙河谷地产局发表的报告指出，加拿大央行6月5日降息25个基点，不足以提高上月菲沙河谷的房屋销售。该局在6月份录得1317宗成交，数量比5月少13%，较去年同月和十年平均成交量均少逾3成。 然而，虽然销售仍然疲软，但库存连续第六个月有增长，正待售的房屋数量达到8350间，放盘量比去年6月多41%，也是5年来的最高点。 菲沙河谷地产局主席查达(Jeff Chadha)说，随着6月份季度性成交放缓和库存有稳定增长下，地产局预期在可负担程度上将可改善，但菲沙河谷楼价保持相对地平稳，虽然成交减慢，但价钱合适的物业在寻找买家，在挂牌后3至4周内可以卖出。” 上月新挂牌房屋数量仅3418间，较5月少9%。至于交易与挂牌比例(sales-to-active listings ratio)为16%，总体市场条件属于平衡。当该比率在12至20%之间时，市场被认为属平衡。 民众期待加拿大央行可以进一步减息，纾缓通胀和经济压力。地产界也希望能早日让楼市回春。（加新社） 地产局行政总裁吉尔(Baldev Gill)说：“6月的减息不足以使买家积极入市。目前市场条件下，买卖双方都应与经纪和借贷专家审慎商讨，而非依赖利率前景的消息。” 地产局的报告指出，菲沙河谷地区的独立屋在6月平均挂牌22天便成交，城市屋和柏文平均放盘日数分别为20日和30天。 报告数据显示，综合各类型单位(独立屋、城市屋和柏文)及各区的上月基准价为100.17万元，较今年5月跌0.5%，较去年同月也降3.2%。 报告指出，区内独立屋上月基准价为152.9万元，与5月相比跌0.1%，与去年同期相比则增加了0.5%。独立屋价按年跌幅最大城区是阿博斯福，跌1.2%至122.74万元，录得最大按年升幅是米逊(Mission)，升4%至105.63万元。 综合各城区的城市屋基准价为85.11万元，按月跌0.3%，按年升0.8%。当中北三角洲城市屋出现按年最大跌幅，减1.9%至97万元；按年升最劲的城市是阿博斯福，增5.5%至66.68万元 区内综合柏文的基准价为55.11万元，按月少0.7%，按年升0.4%。克洛弗代尔(Cloverdale)的柏文则劲跌5.3%至59.11万元，而柏文价一年涨幅最高是阿博斯福，升3.9%至44.69万元。

有三分之一的加拿大家庭是租房者，人口普查数据显示，租房群体正在发生结构性改变，越来越多年长者进入租房市场，他们中的一些人并非因为买不起房。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大统计局一份最新人口普查数据显示，在温哥华和多伦多，有30%租屋者是55岁以上人士。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任Andy Yan表示：“这是首次按年龄对这一人群进行分类，让我们对加拿大租房者有了更多了解。” yan说，这些数据也揭示了另一个令人惊讶的转变，“55岁以上的长者也是住房危机中快速增长的人群。” 根据他的分析，55岁以上的加拿大人中有五分一是租房者；在维多利亚，该年龄层的40%是租房者；满地可以47%的比例领先，而在卡加利和爱民顿等房屋相对可负担市场，这一比例分别仅为16%和21%。 但选择租房的人和不租房的人之间存在着鲜明的对比。 Royal LePage本月发布了一份关于租屋者的报告，询问受访者在签订租赁租约之前是否尝试过买房。在卑诗省，四分之一的受访者表示愿意，但55岁以上的人中只有12%表示愿意。当被问及是否计划在未来两年内购买房产时，27%的卑诗省人表示愿意，而55岁以上人士中只有6%表示愿意。在这群人中，大多数人是因负担不起住房成本而租房，另外29%的人是不想进行房产维护。 总部位于多伦多的Royal LePage总裁苏帕(Phil Soper)在研究数据和市场趋势后，将老年租房者分为四类。 第一类选择租赁者，他们感觉租房更方便，不需要修剪草坪，并且可以根据需要搬家。 第二类人看重投资，租房可以省出一些资金，以便将其做其他投资。 “还有一些群体需要资金来维持生计，因此他们将其转化为度假的流动资产，甚至可能是食物。” “第四类是那些体弱多病、需要接受某种管理式护理的人。” 老年租房者对环境要求与年轻人不同 苏帕根据其他数据推导出，大多数进入租房市场的老年人是因为年龄大，无法维持住房了，这是一个自然的过程，但对于婴儿潮世代来说，这种情况只会发生得更晚。 现在婴儿潮世代中年纪最大的人已经78岁了，他们的需求与千禧世代不同，租房趋势只会越来越大。 “（这种转变）刺激了不同地方的租金上涨，不一定是靠近市中心……或靠近优秀的学区，而会是在较小的城镇、休闲城镇。” 他列举了适合步行的小型社区，例如安省的科灵伍德(Collingwood)或卑诗省的史戈米殊（Squamish）。 婴儿潮世代也是最富有的群体，由于他们对公寓单位的要求很高，导致租金上涨。 将租赁物业开发为长期资产的Great West Life Realty Advisors开发副总裁Geoff Heu说，特别是高端优质、靠近交通和商店，拥有许多便利设施，包括空调的出租单位，对于55岁以上的租户来说是一个关键条件。 这些人当中累积了大量有钱人，可以支付每平方呎5.50元或5.75元左右的租金。 Heu就认识一位卖掉了自己的房子去租房的房地产主管。 有些人租房子是为了靠近孩子，或是因为这样可以让他们方便来往。与租用公寓相比，高端专用租赁房可以为他们提供长期保障。 Cressey Development Group执行副总裁拉曼（Hani Lammam）表示，该公司刚刚在北温完成了一座名为Century的出租大楼，就是专为downsize的住户设计的，内设社交、餐厅及娱乐场所，从8月1日开始面向市场出租。 但他说，现在就评估租房市场会偏向老年群体还为时过早，但他们已开始为这一趋势进行规划了，“我们的初衷是针对需要小户型的人群。”

商业不动产公司世邦魏理仕(CBRE)的数据显示，温哥华市中心的办公大楼租赁空置率在2024年第二季略有改善，从今年第一季的10.9%小幅下降至10.8%。但大温哥华地区办公室市场其它地方的空置率增加。 据Daili Hive报道，郊区办公室空置率(温哥华市中心以外的地区)，从第一季的7.8%上升到第二季的8.4%。 大温区办公室整体空置率目前为9.7%，略高于第一季的9.5%。这标志着空置率连续第二季上升。 截至第二季末(6月下旬)，超过100万平方呎的新办公空间在建，其中郊区104万平方呎，温哥华市中心仅29,000平方呎。 此前，温哥华市中心于2024年第一季有115万平方呎的新办公空间竣工，其中104万平方呎主要是由于预租建筑的竣工。今年第一季也标志着温哥华市中心长达数年办公大楼热潮的结束，这种热潮在大流行之前就开始了，产生了约400万平方呎的新办公空间。 目前，温市中心的空置直接空间(直接从业主/房东处租赁)为250万平方呎，郊区为150万平方呎，而市中心的空置转租空间则徘徊在494,000平方呎。这比第一季整体有所下降。 总体而言，大温区总共有514万平方呎办公空间处于空置状态，而该地区可出租办公空间的供应总量为5,330万平方呎，其中超过一半的区域租赁办公空间位于温市中心。这仅考虑了空间租赁协议的状态，而不考虑实际的空间使用。 世邦魏理仕也指出，人们对将办公室改造成其它用途的兴趣日益浓厚，一些新开发项目在施工过程中将其转变为住宅或酒店用途。 尽管这些统计数据表明办公室市场状况充满挑战，但温市中心和大温地区仍是加拿大和美国主要城市中心中最紧张的办公市场。市场健康的办公室空置率通常被认为在4%至8%之间。 (图：加通社资料图片)  

截至5月份，大多伦多地区的平均房价可能仍高达1,165,691加元，但创纪录的低销售活动和大量房源涌入并滞留在市场，让潜在业主在寻找房屋时有了更多选择，也不再那么急迫。于是出现了一波“压低价”的情况。 据blogTO报道，与过去的竞价战形成鲜明对比的是，大多区现在出现了更多地区竞价过低的趋势，在这种通胀环境下，一些卖家似乎比买家更绝望。 一份新报告称，尽管最近降息，但市场竞争仍在继续减弱，上个月，大多伦多地区只有27%的社区处于“竞价过高”的情况。这一比例低于前一个月的36%和4月份的39%。 另一方面，在评估的300个地区中，有71%的地区竞价过低已成为常态，尤其是公寓，其成交价最有可能低于要价。 如果只看这一部分市场，只有7%的社区大多数单位的售价高于要价，与5月份的11%相比有所下降。居民出价最低的社区是密西沙加的Mineola。6 月份，该社区的出价平均比要价低了25万加元。 接下来是Oakville的Eastlake，这一差距为23万加元，其次是宾顿的Huttonville（买家出价平均比要价低199,900加元）、多伦多的Forest Hill（低于148,000加元）和King City（比要价平均低了123,000加元）。 值得注意的是，这些地方（宾顿除外）的房价相当高，平均远远超过200万。Mineola是人们的出价最低于要价的社区。不过那里的房子平均售价高达惊人的270万加元。 图源：wahi 与此同时，大多伦多地区出价最高的社区包括列治文山的Doncrest（买家平均支付比要价高出303,556加元）、列治文山的Rouge Woods（比要价高了240,000加元）、多伦多的St. Clair West社区（高出201,112加元）、万锦的 Royal Orchard（高出191,200加元）和万锦的Milliken Mills West（高了181,000加元）。 图源：wahi “一次 25 个基点的降息不足以给面临负担能力挑战和大量房源的房地产市场注入更多活力，”报告中写道。“购房者拥有的选择比过去五年中的任何时候都多，因此竞价低迷也就不足为奇了。” 6 月份，这些待售房屋的数量达到了惊人的24,000套，研究指出，这是“几年来最多的一次”。其实在所谓的住房危机中，许多人现在意识到，这实际上更多的是一场负担能力危机。

很多人出于种种原因，可能考虑在自己的房屋名下加上儿女的名字，但是......   如果一方要求出售，有可能又是一个闹到断绝亲情的难堪局面！   尽管素里一名女子反对，但BC省法官仍下令出售素里的一栋该女子和她的儿子共同拥有的房屋。 素里男子旁贾尼（Rahim Ramzan Punjani） 向法院请求出售位于 72 大道的房产，该房产是他和母亲达纳尼（ Malek Aminmohamed Dhanani） 自 2015 年 12 月以来作为联名租户拥有的。   旁贾尼告诉法庭，他为该房产支付了 132,000 元的首付，而他的母亲被列为联名租户只是“出于遗产规划的目的并减少税收负担”。   母亲达纳尼则辩称，她允许儿子用出售她以前的房屋所得的 40 万元购买另外两处房产，并告诉法庭，但他从未偿还过这笔钱。   她称素里的房子完全属于她，尽管她的儿子也出现在房产证上。   根据CTV的报道，在上周发布并于周二在网上发布的一项裁决中，沃德·K·布兰奇法官批准了旁贾尼要求法院下令出售房屋的请愿书，同时指出了出售房屋另一外潜在的问题，即各方从房屋出售中有权获得多少钱仍然是一个问题。   B.C. court grants son's request to sell home he jointly owns with his mother, despite her opposition https://t.co/Wrcv2r6qk2   — CTV News Vancouver (@CTVVancouver) July 3, 2024   房屋价值飙升   法庭文件显示，旁贾尼和母亲一起购买了这套房子，供母亲和她的第二任丈夫（旁贾尼的继父）一起居住，后者于去年去世。   旁贾尼在金融服务行业工作，而 妈妈 “是一名 73 岁的寡妇，受教育程度有限”，并且“存在一系列健康问题”。   诉讼文件称“母亲达纳尼称她已故的丈夫处理了他们所有的财务事务，而她一直是个家庭主妇。”     除了声称支付了首付并支付了该房产的成交费用外，旁贾尼还告诉法庭，他已经支付了“所有抵押贷款、保险、房产税和水电费”，以及购入该房产以来的维修费用。   母亲达纳尼也称她和她已故的丈夫也投入了钱来改善维护房子。   目前，达纳尼和她的朋友和儿子住在家里。根据决定，还有住在地下室套房的租户。   判决书写道：“母亲没有向儿子支付任何租金，也没有将租户支付的租金的任何部分转发给儿子。”   儿子旁贾尼告诉法庭，他无法再承担该房产的费用，特别提到需要花费 40,000 元更换屋顶。母亲达纳尼则表示，她也无法独自支付维护该房产的费用。   自从母子以 675,000 元购买这套四居室、四浴室的房屋以来，不到九年的时间里，房屋的价值已经翻了一番多。   根据 BC 省评估局，这栋房子 2024 年的评估价值为 1,593,000 元。   没有“充分理由”拒绝出售   根据 BC 省《财产分割法》，拥有财产至少 50% 所有权权益的一方或多方可以请求法院出售该财产并分配收益。法院在收到此类请求时必须发布此类命令，除非它认为有“充分理由”不这样做。   法官在总结法律的决定中写道：“至少拥有 50% 股份的共同所有者拥有表面上的出售令权利，除非正义要求不应发布出售令。”   在这种情况下，法官认为“没有实际的替代方案”可以下令出售。   布兰奇法官在决定中指，没有证据表明存在“具有约束力和可执行的协议”，要求双方在一定时间内持有该财产，母亲达纳尼也没有声称她对出售该财产时拥有优先购买权。   达纳尼辩称，如果法院下令出售房屋，她将遭受困难，并声称她的年龄和健康状况——以及较小程度上的财务状况——应该构成法院行使自由裁量权并拒绝出售房屋的“充分理由”，但遭到法官的拒色，认为：“拒绝出售申请并不能让被诉人摆脱困境。”   法官根据旁贾尼在请愿书中提出的条款下令出售该房屋。

文|吕煦宬解亦鸿 编辑|毛翊君 不同往常的安静 结婚六年来，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000多月供，加上他们琴行的亏损，持续消耗为数不多的存款。小孩幼儿园学费一年两万，得问亲戚借，除此之外还有车贷和信用卡要还。在广东中山，他们的婚后生活经济紧绷。 疫情期间，琴行的课量就开始下降，今年生源还在变少。父母就劝，挺不住断供算了，周慧琳也想过，但曾被催收电话追着跑，她不敢下这个决心。孩子出生后，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去挂牌，利息太高没人过问。租出去最多能赚1500块，但去年几乎空置一整年。 今年1月，丈夫忘了给周慧琳转房贷的钱，她也忙着上寒假班的课，把这事抛在脑后。这样断供了4个月，反应平静得不同往常。前三个月，没有收到任何短信和电话，也没有从亲人那儿听到银行的传话。生活很平常，以至于她都快忘了自己没有按时付房贷。 律师函是农业银行的唯一提醒，在第四个月寄到她家。要求三天内清偿逾期贷款，否则将向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，查封、扣押相应金额的个人财产。但到了一个月后的现在，还没有一点动静。 第一次收到律师函，周慧琳很紧张。2020年，丈夫做奶茶生意，想快些还上10多万首付贷款，瞒着她借了7万多。催收电话打到她和父母这里，不接就不停，每分钟能有10个。接起来就是威胁，说要找上门来。周慧琳被吓到，反复说不知道丈夫在哪儿，最后换了电话号码。 但现在加上罚息，让他们一次性拿出4万不现实。琴行最近在办教学资格证，已经投进去几千块，手头的钱周慧琳想先稳住营生的资本。丈夫向做房地产的朋友打听，得知有个熟人断供快两年了，房子没贴封条，正常住着。朋友建议他们，手头实在紧，就每个月还几百块，“先拖着”。 ●资料图。源自东方IC 社交平台上，也有一些声音在表达类似的微妙变化。5月29日，微博上有人发帖，说在福州闽侯买房的朋友断供了三个多月，已经做好房子被法拍的准备，结果银行告诉他，可以只还月供的四分之一，也就是1500多元，宽限延续两年。这段内容被搬运到许多自媒体上，配上了“银行拒收断供房”的标题。 在郑州律师王兵的观察里，银行对断供房态度的松动在前两年就露出端倪。2020年，他开始替当地银行起诉断供业主，经手了两三百宗案件。一般断供两个月后，业主就会收到诉状，房子面临法拍。疫情期间，诉讼数量随封控的时长、次数波动，“这一段时间封了，接下来案件就多了。”最多的时候，他一个月要处理80件，“起诉状从早写到晚”。 王兵看过许多人即将失去房子的时刻。他们中多数是把房子抵押给银行，贷款投资生意，撞上疫情，生意崩盘，住所也没了。“申请断供房的司法拍卖，只是银行处理不良资产的一种途径。”他说，按规定，逾期90天以上的贷款就被看作是不良资产。不良率过高会影响银行盈利，降低银行的抗风险能力。据他了解，控制不良率是很多支行放贷的客户经理的重要任务，和绩效紧紧挂钩。 断供潮下，大量法拍房流向市场。阿里拍卖的数据显示，2021年9月到2022年3月这半年内，在该平台上挂牌的郑州法拍房数量，从2.7万套增加到5.13万套，但价格却不理想。2021年，王兵就注意到，有些法拍房的成交价不能完全覆盖债务。 那年10月21日，“郑州一法拍房迎断崖式拍卖降80万”的消息冲上热搜，《中国证券报》记者在阿里拍卖上发现，郑州法拍房交易折价十分普遍。许多房子上架后也只是被浏览，迟迟没有人拍。据新华社报道，这段特殊时期，五大行都为客户延长了还贷时间和贷款期限，有的还能调整账单计划。 王明雅在湖北荆州做建材生意，2022年因为收不上项目尾款，搭上积蓄，四处借钱，预支了近130万，最窘迫的时候油钱都靠借。她断供了五个月，共1.5万。头两个月，建设银行发短信提醒她还贷，没有提出诉讼警告。 到第三个月，银行派专员打来电话，“态度挺温和的”——听完她的情况，对方先劝她和亲戚借，王明雅说能借早就借了，实在没办法。专员最后和她一起商量了还款方案，20分钟左右，沟通结束。到约定时间，也就是断供的第六个月，王明雅一次性还清了逾期贷款。 没办法的办法 2021年，深圳律师吴邦宇接到了越来越多“保房”的委托，每月十几起，“这是法律术语里不存在的概念。”他原先主接刑事案件，但从那年开始，想要避免法拍的人越来越多，他们律所干脆增设了以“保房”为名的新业务。 很多被裁失业的中年男人打电话找他，或是他们的老婆看到律所的这项广告，找过来咨询。吴邦宇感觉，这些妻子常比丈夫更焦虑，她们想知道，“我们具体还能住几年？孩子会在小学毕业前被迫转学吗？” 一个互联网公司前运营委托吴邦宇保房两年。他儿子现在五年级，想等到孩子小学毕业再搬走。房子是2018年市值高位时买的，按揭贷款25年，月供两万多。两年前他被裁员后，一直找不到下一份互联网工作，今年40岁。 跟即将失去房子的人去讲“调解、诉讼、应诉”这样的术语，很难沟通。吴邦宇意识到，他们只在乎落到实处的结果，无非是“保住房子”“能保多久”。在司法执行拍卖的案子里，断供人之间曾流传着“第四个月起诉”的定律，他现在通常会根据自己的经验安慰委托人，这个时间期限已经变成半年。 在起诉书到来之前，“与银行协商”是保房的第一步。“银行只有在债务人失联的情况下，才会立即起诉。”这是吴邦宇总结的规律。他让断供人学会分辨，哪些是银行打来的电话，哪些是第三方催收公司打来的。 电话通了，对面传来催收员的恐吓，他就让断供人直接挂断。而银行客户经理的态度始终保持着体面，吴邦宇要教断供人怎么跟他们协商，“最常说的就是‘我在努力把房子卖掉’，卖一笔好价钱，就可以还债了。”还有一点，“只要不失联，保持协商，银行一般不会主动提起诉讼。” 但吴邦宇也知道，“努力卖房”不过是拿来跟银行拖延时间的说辞，它并不现实。深圳二手房的均价持续下跌，对断供人来说，卖房已经很难抵债。据乐有家数据显示，从2020年到2023年，深圳二手房的走势曾在2021年达到最高点，2023年年末均价跌到6.5万元/平方米，跌幅22%。 ●一位律师关于“保房”的朋友圈。源自截图 深圳另一位律师直接讲到，“保房”业务事实上是“房产贷款集体暴雷”催生的结果。“想保房的人群里，不仅有按揭买房的断供人，还有许多经营贷逾期的生意人，他们通过房子抵押的方式跟银行借钱，用来维系生意周转，却高估了收益回报，资金流通受阻，衍生出一系列个人经济危机。” 去年夏天，一位在深圳做建筑工程的小老板找到吴邦宇，想保住自己的两套房子。2020年，他的工程团队反复遭遇开工中断，没有利润，这位建工老板就拿房子在A银行做了抵押，贷出600万供养团队。那时两套房子的市值一共1000万。 之后一年，开工情况没有太大改善，大家都在家里窝着，但每个月光场地租金、员工工资就要花掉20万。他还不上贷款，又找金融过桥公司，做搭桥贷款——金融公司替他垫付偿还了A银行的600万，再把房子拿到B银行做评估，市值涨到1500万，他贷出一笔额度更高的费用。 到去年年末，加上信用卡等债务，这位老板一共欠了几家银行1300万，而他房产市值跌得只剩1100万，卖房也还不了债了。在吴邦宇跟各个银行的协商下，银行同意暂时不起诉，争取到了一年的延期停息。 有律师把保房称作“没有办法中的办法”。这位每个月都能接到保房委托的律师说：“对于当下的房产市场来说，法拍房的价值极大缩水，缩幅要到50%。市场上房屋流通价值不合理，才是‘保房’的意义所在。” 要的是时间 有些断供人就是想要争取时间，赌未来房子的市值重新涨回来——吴邦宇认为，保房的极限是8年，“虽然面对银行行使的抵押权，官司不可能打翻盘，但是从应诉再到执行，如果律师不断提出异议，时间也就可以延长。” 吴邦宇提出的异议内容，通常指向法官裁量中的细节，比如律师费属于被告的非必要支出、罚息不合理、本金计算不准确。吴邦宇除了帮断供人拖延法拍，还会给他们做心理疏导。 他总结了断供人的“八大焦虑”，包装成“保房的八大好处”，写进广告里。首位的是家庭居住和孩子上学，最后一点他做了有关未来的积极假设，“‘保房’可以解决几年后房价涨回去了，而自己名下早已无房产的问题。” “能为东山再起争取时间和空间。”在社交平台上，越来越多号称能保房的法律咨询机构，或是专做保房的律师出现。打出的宣传点是，能帮资金周转不过来的断供业主延期3年到5年还款时间，逾期债务到期后一次性结清，而那期间不用向银行缴纳一分钱。 在深圳，一家法律咨询公司甚至研发了保房“产品”。之所以叫产品，是因为有一套完整的服务流程和培训规范。据这家公司的工作人员刘启明介绍，他们去年培训了一批前端接待人员，教他们如何向客户讲清楚保房的逻辑。 面对断供人，接待人要亲和，不能吓唬或很严肃。刘启明说，断供人的心是很脆弱的，很多人来咨询，就是想知道断供的后果。不久前，他接待了一对夫妻，两人名下各有一套价值500万的房产，他们还没有走到断供这步，提前来做咨询。 这种有“先见之明”的人在刘启明的客户里不多，只有三成左右。刘启明没有多说保房的好处，只说了断供后的一系列遭遇——先被法院起诉，绝大概率败诉后，不久房子就会被拍卖。第二天，这对夫妻就上门来，委托刘启明找律师保房。 确定要保房，刘启明先了解对方的抵押合同和负债情况，评估合同里的条款和约定的法律流程，再将资料整理给律师出保房方案。律师的培训也很关键。刘启明说，以前多数律师都是给债权人，也就是替银行打官司，很少有执业律师站在债务人这边。 律师会根据不同断供人的情况，给出司法流程框架内能争取到的“翻身”时间。律师的费用会收取标的物，也就是那套想要保住的房产的价值10%以下，并支持分期付款。 ●自媒体的保房业务宣传。源自截图 对此，有律师同行不赞同，认为他们是“跟银行对着干，浪费司法资源”。洛阳一位律师说他们钻空子，“严重违背职业纪律”。在他的理解中，保房律师用的都是恶意诉讼中的惯常手段，从法院送达诉状这步就能开始“使绊子”。他举例，假如被告是一对夫妻，就可以让他们假离婚，谎称没收到诉状，法院只能再走公告送达流程，这能拖延60天。 收到诉状后，可以让被执行人提出管辖权异议，延长开庭时间，等走完法院受理、审核、驳回再送达的过程，有可能拖上近一年。如果已经走完司法流程，房子要被强制执行，也还有办法。比如签一个时间相对长的租赁协议，让假冒的租客跳出来用“买卖不破租赁”的说法提出执行异议，再让法院判决，就算最后败诉，也能争取到一段时间。 “恰恰是小聪明，能帮到负债人。”刘启明知道业内有律师看不上保房业务，但他有一套自认合理的说法——面对银行专业的法务、律师团队，债务人是弱势的，做保房就是和债务人站在一条战线上。 不过，一些断供人的情况，他也帮不上忙。一两周前有一对夫妻来咨询，他们在龙岗的一套800多万的房子，三天后就要被查封。刘启明没有办法，跟对方说，你怎么不早来。他只能把后续查封的流程告诉对方。听了刘启明的话，客户眼泪没有绷住。 一个40多岁四处打零工的女人也来找过刘启明。她丈夫生病在家，十几岁的女儿重度抑郁症住院，5400的房贷压在她一个人身上，喘不过气，断供了一年。今年状况好一些，她继续还款。但实际上，去年10月法院的判决已经下来，房子已经要拍卖了，她还不知道。“再还贷已经没意义了，产权都快不属于她了。”刘启明只能告诉她，看能不能申请困难补助。

卑诗省将考虑改变其建筑法规，允许建造小型公寓使用单一楼梯，从而提高该省作为最愿意尝试新想法以创造更多住房供应之省份的声誉，尽管此举也引起了安全相关的担忧。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，自1941年以来，加拿大各省普遍遵守的建筑规范要求每栋公寓楼有两个楼梯。但卑诗省房屋厅上周发布了一份研究报告，概述了单一楼梯的最佳条件。 「我们肯定会向前迈进。」房屋厅长柯议伦 (Ravi Kahlon) 表示，他希望在秋季出台允许这一变化的立法。 柯议伦表示，「单出口」(single-egress)建筑的选择将仅限于有专业消防服务(而不是乡郊地区的志工部门)和良好供水的地区。以西雅图为例，该市自1974年起就允许建造单出口建筑。 「我们可以安全地做到这一点，但有更多更大的单位。」他说。 这项变更将单楼梯的选择限制为不超过6层楼的建筑，每层楼不超过4间单位；另外还需要采取其它消防安全措施，例如更宽的楼梯。 该省委托工程和咨询服务公司Jensen Hughes撰写的报告，还提出了其它改进措施，例如通常仅在高层建筑中使用的烟雾管理机制，以及楼梯采用不可燃材料。负责住房的工作人员将决定建筑规范变更需要哪些内容。 多年来，住房倡导者一直在敦促作出楼梯的改变。他们表示，这将使建造小型公寓楼在经济上更加可行，这是一种比无处不在的20层混凝土塔楼更有吸引力的选项(最近温哥华的主导项目类型)，更可以实现的较佳布局，改善每个单位获得的采光和通风。 由于标准型态的两个楼梯，加拿大目前大部分房屋最终都是沿着一条长长的封闭式走廊排列的，两端各有一个楼梯。这意味着每间单位只有一端有一扇窗户，除了角落的窗户；单一楼梯布局的改变将允许每个单位至少两侧都有窗户。 根据多伦多LGA Architectural Partners专案经理Conrad Speckert所做的广泛研究，加拿大是世界上对两个楼梯问题限制最严格的国家之一，要求任何两层以上的建筑都必须有两座楼梯。只有乌干达更糟糕，每栋单层建筑都有这样的要求。 然而，专业消防员协会和残障权益倡导团体，已对卑诗省以及其它考虑更改为单一楼梯出口的地方表示担忧。 在该省咨询的早期，卑诗消防队长协会(Fire Chiefs’ Association of B.C.)的代表凯尼(Jason Cairney)表示，他们的组织希望得到保证，消防策略不会受到影响。 他说：「如果一个楼梯间受到损害，那就堵塞了唯一的出路。」 里克汉森基金会(Rick Hansen Foundation)是一家致力于解决残疾障碍的注册慈善机构，其代表麦卡内尔(Brad McCannell)表示，社区认为这些变化的一个优点是可能意味着建立避难区的要求将会回归。 但他说：「我看不出其中的逻辑。」他不明白只有一个楼梯怎么可能那么安全。 该省没有估计这一变化可能会促进多少新的小型公寓的建设。理论上而言，它应该更容易将单一住宅开发成公寓大楼。卑诗省有关该主题的住房报告计算出，按照新的标准建造的一栋小型建筑，可以兴建22套公寓单位。 它可能产生的新建筑数量可能取决于各个城市政策的特殊性。例如，温哥华允许在临街面长66呎的房产上建造小型公寓，这意味着可以合并两块建地，而不仅是只能在一地块兴建。 温哥华的历史表明，需要组装土地的开发商最终会为房产支付更多费用，因为业主通常会联合起来拒绝打包出售，除非他们得到的报价明显高于正常售价。 试图在该市备受争议的百老汇规划区组装塔楼项目所需的5个地块的开发商，正在支付双重评估价值，这一因素最终导致需要更大的场地密度来支付这些成本。 (图：加通社资料图片)