地产

网民爆料指，深圳某老牌地产公司3小时裁掉所有员工，引发广泛关注。《每日经济新闻》报道指，裁员的项目是位于深圳龙华民治的天湖岛花园，涉及公司为中泓投资集团（深圳）有限公司（以下简称“中泓投资”）和深圳市滢水房地产开发有限公司（以下简称“滢水房产”）。部分受影响的人周二（11日）下午到滢水房产的办公大厦维权，惟已找不到任何人对接。滢水房产办公楼现场。（每日经济新闻）据深圳房地产信息平台数据显示，天湖岛花园开发商为深圳市鹏宝东物业发展有限公司（以下简称“鹏宝东”），项目于2023年11月29日取得预售证，在售户型主要为124平方米四房，彼时销售均价7.5万元（人民币，下同）/平方米。不过，滢水房产前员工介绍，“虽然天湖岛花园项目对外显示的开发商为鹏宝东，但实际操盘团队和实际受益人均为滢水房产。这块地已经20多年了，滢水房产当时不具备开发资质，所以就挂靠于鹏宝东，后者收取一定渠道费用，但并不参与项目的运营。”上述前员工还称，“公司40多人几乎全被裁了，5月底突然收到公司发来的一笔远高于平常工资的款项，后来到公司看到门口张贴的裁员通知才得知，这是公司所谓的经济补偿款，其他同事也是同样的遭遇，在未办任何工作交接的情况下，就被裁了。”对于裁员原因，张贴于滢水房产公司门口的通知显示，“因受大环境影响，公司经营遇到严重困难，为了能使公司继续发展下去，公司不得已作出经营调整，根据公司决定，引进合作方，公司需裁撤现有的各部门及员工，以便理顺合作关係。”不过，上述前员工对此并不认同，“如果经营困难，把我们全部裁掉，谁来建设、谁来卖房？接手的人不用发工资吗？项目一期目前就有20多亿元货值。”深圳天湖岛花园项目建设现场。（每日经济新闻）该名前员工又称，滢水房产算是龙华本地老牌房企，在龙华开发了滢水山庄、天湖岛花园、万家灯火等项目，以前在龙华区域做得挺大。据了解，天湖岛花园项目位于龙华区民治街道梅坂大道与梅观路交汇处东北侧，地处民治水库旁，距离深圳地铁10号线雅宝地铁站约1.2公里，项目总建筑面积约20万平方米，是龙华一线湖景纯住宅。深圳房地产信息平台显示，截至2024年6月11日，天湖岛花园328套房源备案0套。目前，项目已接近封顶状态。据介绍，如果天湖岛花园项目正常卖，可以覆盖各种设计单位、供应商等相关款项的，目前公司累计有5亿多元工程款项未支付。近日，龙华住建局已于向滢水房产下达了责令整改违法行为通知书，当中提到，“我局于2024年5月30日对你单位建设的滢水湾项目进行了调查，发现该项目存在以下违法行为，未按时足额往农民工工资专户拨付人工费用；未依法提供工程款支付担保。责令其在2024年6月11日前对上述违法行为进行整改。”

一项新的分析显示，自 1990 年代中期以来，温哥华的房价和收入之间的差距急剧扩大。 RATESDOTCA 的一份报告说：「90 年代初的住房危机对加拿大人造成了沉重打击，尽管 1994 年的日子很艰难，买不起房，但 30 年后情况变得更糟，」。 「1994 年，温哥华的平均房屋成本约为税后家庭收入中位数的 8 倍。到 2024 年，其成本约为税后家庭收入中位数的 14 倍。」 报告发现，过去 30 年平均收入成长了 34%，而平均房价则上涨了 142%。 「1994 年温哥华家庭税后收入中位数为36,254 元（以 2024 年货币值计算为 67,172 元），而平均房价为 289, 334 元（以今天货币值计算为 536, 067 元）…2024 年，温哥华家庭税后收入中位数为是 89,771 元，平均房价为 1,295,619 元。」 90 年代的加拿大人想买房是痛苦的，一些房主因高利率和经济衰退而「陷入紧缩困境」，但报告称， 1994 年的住房危机仍比现在缓和得多。 房地产分析师 Victor Tran 表示，加拿大当前的住房危机是多种因素共同造成的，包括供应不足、通货膨胀以及在 2021 年和 2022 年经历了一段低利率时期和无法满足的需求，接着又是利率走高。尽管加拿大央行已经开始降低利率，但仅靠降低利率不太可能让大多数加拿大人更买得起房。 收入差距不断扩大，但省房地产协会 (BCREA) 表示，进入夏季，全省市场仍处于「平衡」状态。 5 月的数据显示了卑诗省的销售情况与一年前相比下降了 11%，但房市活动正在回升，挂牌数量也在增加。 BCREA 首席经济学家 Brendon Ogmundson 表示：「我们开始看到销售活动回升到更正常的水平，再加上库存增加，有助于保持市场平衡。」 温哥华 5 月房价较去年上涨 2.5%，均价为 1,345,157 元，菲沙河谷平均房价下跌 1.5%，至 1,074,923 元。 加通社资料图片  

全国房贷违约恶化到什么地步？加国数据激增 根据加拿大Equifax公司的数据显示，加拿大家庭的经济负担在2024年第一季度加剧恶化，房贷和其他信贷拖欠率已经上升至疫情前的水平。 Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，自疫情大流行以来，“具有挑战性的经济状况”促使加拿大人采取各种方法来管理自己的财务状况，包括延长房贷期限以减少付款。不仅仅是房主感到压力，无论是买房还是租房，高昂的生活成本对很多人来说都是沉重的负担。” 根据Equifax最新的《消费者信贷趋势报告》，今年第一季度，超过3.4万加拿大人没有支付房贷，比2023年第一季度增加了近23%。同时在这个季度，超过126万人至少有一种信贷欠款逾期没有支付，比去年增加了12.2%。 Oakes在接受Yahoo Finance Canada采访时说，加拿大央行降息25个基点的决定虽然受到加拿大人的欢迎，但不大可能产生太大影响。她说：“它对支付的影响还只是微乎其微。”“如果真的要对个人产生一些有意义的影响，那至少需要下降整整一个百分点。” Oakes指出，经济压力在加拿大各地的分布并不均匀，安大略省、卑诗省和魁北克省的部分数据更高。这些省份的消费者第一季度都出现了“高于平均水平的增幅”，增幅在13%至15%之间。Oakes说：“当你从全国上看，这些数字并不可怕，但当你开始关注某些地区时，你会看到更多的压力。”他补充说，在某些城市，租房的高成本可能是一个主要原因。 在安大略省，房贷在90天或更长时间内没有还款——被称为“严重拖欠”，这一数字首次超过10亿元。(Oakes说，尽管多伦多的拖欠率超过2020年的数字，但这一数字的增长主要是由房价飙升和随之而来的房贷成本推动的。) Equifax的报告与最近的其他研究一致，表明持续的金融压力和高房价抑制了房地产市场和大额支出。报告称，新申请房贷在第一季度“创下历史新低”，“因为消费者在降息的猜测中，推迟了贷款买房和融资决定”。在全国范围内，抵押贷款再融资水平(下降2.6%)和首次购房者数量(下降10%)同比下降。 Equifax指出，在省一级，阿尔伯塔省的新抵押贷款实际上同比增长了10.6%，相对较好的住房负担环境可能助长了省际移民。Oakes说：“由于一些地区的高房价和负担能力持续下降，越来越多的消费者决定搬迁到更容易负担的地区。”“在过去12个月里，从安大略省和卑诗省搬到其他省份的人数，超过了流入安大略省的人数。搬到阿尔伯塔省的跨省新居民中，近71%来自这两个省。”

最近，加拿大财政部长方慧兰在议会提出了一项动议，目的是为了实现税收公平，并实施2024年预算中宣布的资本利得税变化。 自2024年6月25日起，个人每年超过$25万加元的资本收益以及公司和大多数类型的信托实现的资本收益纳入率(也就是应纳税的资本收益金额)将从一半增加到三分之二。 目前，出售资产(如股票或二手房地产)所获得的利润中只有一半需要纳税。 方慧兰表示：“这将使加拿大的税收制度更加公平，采用新税率征税将在未来五年带来194亿元的收入，这笔收入用于投资建造近400万套新房，以降低生活成本，促进经济增长。” 加拿大联邦政府表示，公平且可预测的税收环境对于计划退休的加拿大人和计划在加拿大投资的企业来说非常重要。为此，政府澄清，即将出台的立法和 2024 年预算对资本收益的新规，请注意以下6项： 1、对主要住宅的豁免 政府维持对主要住宅免税，以确保加拿大人在出售自住房屋时无需缴纳资本利得税。 2、必须合法进行财产转让 资本收益通常是通过处置资本财产实现的。除了少数例外情况，这要求纳税人合法地将其在财产中的权益转让给他人。现行所得税规则不允许纳税人选择在没有实际转让的情况下实现其财产的收益或损失，政府也不打算引入这种选择。 3、当个人年度资本利得超过$25万加元的门槛时，资本利得不能分多年平均计算 根据新规定，加拿大人每年1月1日至12月31日期间资本利得不超过$25万加元的，无需再缴纳任何税款;个人只需对超过$25万加元的资本利得缴纳更多税款。资本利得不能分多年平均计算，以保持在$25万的年度门槛之下。 4、个人不能与名下公司分摊每年$25万的门槛 个人不能与其拥有的公司分享每年$25万加元的门槛。这项福利仅限于个人纳税人。公司和大多数类型的信托必须将其所有资本收益的三分之二列为应税收入。 5、没有特定资产或公司可享受豁免 没有特定资产或公司可以免于三分之二的纳税率。三分之二的纳税率统一适用于所有行业，以确保公平并防止出现税收优惠。 6、没有基于时间或其他原因的特殊规则 不会根据资产持有时间或是其他类似标准制定特殊规则。所有资本收益将适用相同的纳税率，无论资产类型或出售前持有时间的长短是怎样的。

”我们要公平！“加国房东们游行抗议 6月12日，安省小房东们再次举行游行，抗议受到不公平的对待，要求改革租房市场，并希望政府听到他们的呼声。这次抗议活动是由非营利组织安省小房东协会（SOLO）组织，也是继6月8日上周六在省议会前游行后的又一次抗议游行，同样得到了华人房东们的积极响应。 游行队伍于上午11时在省议会大楼前集合，然后沿多伦多主要道路，行进到房东租客委员会（LTB）位于多伦多的办公大楼。在游行队伍中，人们高举标语和横幅，上面写道： “坏租客伤害好租客。” “保护房东，增加住房供应。” “现金换钥匙是勒索” “不付租金是盗窃，2020年以来已损失46亿元收入。” “房东要有公平的权力中止租约。”有组织者手拿话筒高喊口号，游行群众齐声呼应：“我们是小房东，我们要公平。” 据Solo网站介绍，这两次游行是向当选的政府官员发出一个强有力的信息，即有必要为房屋供应者和好租户创造一个更加平衡和公平的租房市场。不能允许房东租客委员会(LTB)以程序延误作为借口，更快地解决欠租问题将有助于清理积压的案件，简化流程。 Solo指出，目前的情况十分严峻：盗窃、敲诈勒索、专业租霸、欺诈、暴力、骚扰猖獗，以及坏租客造成的财产损失巨大。房东们在扎挣，许多人被迫退出市场。这不仅影响到住房供应，也影响到好租户。房东们迫切需要政府的保护和干预来解决这些问题，并保障每个人的住房供应。  

一套房子卖了5年是什么体验？ 2024年6月7日，加拿大媒体Daily Hive报道了这栋温西豪宅卖家经过5年不懈努力，最终以低于2019年最初挂牌价72.8万的结果惨淡收场。 早知道5年的坚持意味着比最初挂牌价少卖大几十万，卖家还不如早早把房子割了，既省去5年养房成本，又能尽早享受加息带来的红利，还能多收回些资金。 报道称，这栋豪宅位于著名的温哥华Dunbar社区，建于2015 年，设有五间卧室和六间浴室。这座宽敞的住宅面积为5317平方英尺，还配有一些豪华设施，例如大型媒体室。这座定制住宅坐落在绿树成荫的街道上，包括一间后巷屋。 2019年1月15日首次挂牌价格为698万加元。当时还没有疫情爆发，也是上一轮地产行情的高点，卖家有比较高的预期也是可以理解的。 但这个价格即便在当时也无人问津，而卖家也是坚持不打折，就以这个价格硬刚到2019年9月10日，直到2019年9月11日才把挂牌价格降低到688万加元。 很多时候，钢铁意志和一头倔驴的区别主要在于结果。 2029年10月，卖家或许是换了销售思路，决定低开高抢，直接把挂牌降到598万，如果这个价格是真实的心理价格，也许很快就成交了。但实际上，低开并没有导致抢offer的场面，2020年1月，卖家的努力暂告一段落。 直到2021年6月，卖家卷土重来，而此时疫情已经没有最初的恐怖，房价开始复苏，卖家这一次选择的挂牌价格是699万。只能说记吃不记打，还想大捞一笔。 而这个价格一直坚持到2022年5月，足足挂了一年没能成交，可见卖家的初心的确够硬。 2022年5月，卖家终于变得灵活了一点，挂牌价格降到686万，但这还远远不够，坚持到2022年9月18日，再次调低挂牌价格到620万。 这一次算是比较可观了，但仍然很难成交，一直到2024年5月，最终以626万成交，比2019年首次挂牌低了72万多。 5年的坚持，换来72万的折扣，还有5年的养房成本和错失的高利率投资回报。 这位卖家凭自己倔强的实力亏了上百万加元。这个故事其实不是个案，同样的业主，特别是豪宅业主并不在少数。 Daily Hive也指出，这套豪宅的政府估价最高时曾达到631.3万加元，所以这套房子最终能以626万成交，其实还是很幸运的。如果不是运气好，这位卖家再等5年都不是不可能。 报道没有解释为什么该房屋被挂牌多次，但也许卖家单纯的有钱任性。 以成交价计算，该房屋在降息后如果首付20%，买家贷款25年，月供高达近3万加元。 其实小编也不知道买这种豪宅的人是不是还需要贷款？ 温西Dunbar区的豪宅还算是豪宅中流通性比较好的，一些地点不那么稀缺的豪宅现在完全没有流动性，按照公允的市场估值挂牌连看房的人都寥寥无几，想卖只能打个狠折。 降息对房价是利好，但大家先不要太乐观。

一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万元买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 (Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译) 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 (Shan Guang Wang & Hua Yun Zhang) 签订了买卖合同，以 390 万元的价格出售该房产。 成交前，买家和卖家签订了一份住宅租赁协议，允许刘和冯继续住在该房屋中直至 9 月底。 租赁协议的日期为 2023 年 5 月 1 日，要求刘和冯每月支付 5,500 元的租金，并要求他们维护房产并继续支付水电费。 正如判决中所引用的，买卖合约承认了租赁协议，并指出「卖方无需支付保证金」，但买方将「扣留」购买价格中的 10 万元，直到租赁结束前。 「自 2023 年 9 月 30 日租赁协议规定的固定期限结束以来，请愿人采取的立场是，他们有权继续以按月租赁的方式居住在该房产中，并且可用 10 万元的抵押金 (holdback)中抵销租金。」 去年底双方对簿公堂。刘和冯控诉新屋主不当扣留保证金， 卑诗省租屋处 (RTB) 判定扣留金不是租房保证金 (deposit) ，试图让 RTB 命令王和张向他们支付保证金和其利息，外加「因不当扣留保证金而受到的法定处罚」。 今年 2 月，RTB 仲裁员得出结论认为，抵押金不是保证金，理由之一是买卖合约中的条款规定不需要此类保证金。这个判决有利于新屋主。 因此王和张于 3 月 1 日向租户发出 10 天的终止租约通知。 刘、冯针对该通知提起争议，再次向 RTB 寻求仲裁。 第二个 RTB 案件于 4 月审理，仲裁员得出的结论是，RTB 先前的裁决认为扣留不是保证金，这意味着租户确实拖欠了租金，仲裁员又发布了有利于王和张的判决，让新屋主可以驱赶租户。 不过刘和冯向卑诗法院提出上诉，暂停了驱赶令。 最终法官推翻了 RTB 决定，认为「称抵押金不是保证金的结论是有问题的」。 「我认为，10 万元的抵押金显然是保证金。很明显，抵押金的目的是为了确保租户对财产的义务。」 这个翻盘决定，代表刘和冯胜诉，他们可以继续租在此豪宅中，还赢了诉讼费。

多伦多一栋位于森林山（Forest Hill）豪宅区的独立屋，今春在挂牌12小时内就被抢高价售出。 《环球新闻》的一篇文章报道了这套房子售出的细节。 这栋八年历史的豪宅建筑商自己居住的，而卖房经纪透露，现在多伦多的房地产市场“好房子不愁卖”。因为好的地区、好的房子房源并不多，买家几乎没有很多选择。 这套位于北森林山22 Forest Ridge Dr. 的房屋，今年4月上市，正因为找准了市场利基，结果挂牌当天就以高于要价的价格出售的例子。 房子售房经纪Harvey Kalles Real Estate Ltd的 Andre Kutyan 和 Robert Greenberg表示，这个高档社区房源很少，而有一套潜在竞争房产之一恰好就在隔壁。这套几乎一模一样的房子，由同一个建筑商建造。 而自去年以来，这栋房子几次在市场上挂牌，要价在 580 万至 620 万之间。所以他们决定把价位定在比隔壁房子低得多。 地产经纪 Andre Kutyan 说，“当你看看北森林山高档社区时，你会发现市场上从来就没有什么房子出售，尤其是新房，” “如果 [邻居] 要重新进入市场，他们很可能会把价格降到 500 万左右，” 地产经纪Kutyan 说。“我们需要先发制人，抢先一步。” 这栋房子的定价很有策略性，挂牌价定在 $5,499,000 ，Kutyan让有潜在买家的同事知道了这个机会，并告知了他们可以进行预览参观。结果挂牌上市当天，就出现了2个报价。 “当我们进入 MLS 时，我已经有了动力，所以我可以在不到 12 小时内完成销售，而且价格高于要价，”Kuytan 说。 房屋的成交价比加价高出了近12万，以 $5,618,018 的价格售出，而且半天不到就成交。 主楼层有一间办公室和两个娱乐区，以及由 Falcon Kitchens 设计的餐厅和可就餐的厨房，可通往石头露台和院子。 “[我的客户] 不惜一切代价打造这套自己自居住的房子，”Kutyan 先生说。 “比如，Falcon Kitchens 是多伦多首屈一指的厨房公司之一。” 主卧室有 11 英尺高的天花板、更衣室、阳台。 这栋四居室的房子地面上有 4,524 平呎的起居空间，地税为 $22,273。 房子共有七间浴室。 地下室没算入面积，不过也超级大。地下室还有加热地板、内置扬声器和双车库入口。 后院也很宽敞。 大家觉得这房子值吗？  

赫拉瓦蒂 (Emi Herawati) 多年每天辛苦工作 12 小时，但最终被欺诈累犯遭骗了退休金，她因此难以再帮助印尼的家人，这让她很痛苦。让她陷入困境的竟是一个加拿大恶名昭彰的欺诈犯，但尽管 16 年前就被起诉，此人却一直逍遥法外。 《温哥华太阳报》报道，赫拉瓦蒂原在温哥华经营一家沙龙和水疗中心，在新冠疫情下，她关闭了商店并卖掉了房子来筹集退休金。 帮她出售房产的公证人德赛 (Jitendra Desai) 告诉她，他可以帮助她投资资金。 监管机构在持续调查中称，德赛随后为赫拉瓦蒂促成一笔交易，赫拉瓦蒂将出售其房屋所得的净收益（总计 20 万元）作为温哥华一处住宅房产的抵押贷款。 赫拉瓦蒂 (Herawati) 是一位 62 岁的寡妇，英语能力有限，被监管机构描述为「弱势群体」。德赛告诉赫拉瓦蒂，借款人是可靠的，但未告知抵押贷款总额超过了她贷款的房产价值。 赫拉瓦蒂说，文件显示借款人是苏林德（Surinder Gill），但联络人始终是苏林德的丈夫吉尔（Tarsem Singh Gill）。当时，她并不知道吉尔就是 16 年前被指控策划加拿大历史上最大房地产诈欺案的人。 当赫拉瓦蒂发现没有收到借出款项的利息时，她在 2023 年的几个月里向德赛提出了担忧。「他总是说，『我会处理好它，别担心。』」 最终，德赛去年 9 月安排吉尔、赫拉瓦蒂以及她的朋友布朗 (Mike Brown) 会面，布朗在整个过程中为她提供了帮助。当时，布朗已经研究了吉尔的背景，提到对他的刑事指控，但吉尔平静地回答：「他们多年来一直想抓我，我仍然屹立不摇。」布朗说。「当他这么说时，我想跳过桌子掐死他。」 吉尔的评论令人愤怒的，可悲的是，这是真的。 赫拉瓦蒂向警方报案。该文件被转发给温哥华警察局金融犯罪部门进行审查后，一名警官透过电子邮件向她表示同情，但敦促她联系民事律师。     事实上，温哥华警方早已对吉尔进行过调查。 2002 年，温哥华警方接获大规模诈欺警报后，展开了该部门史上最大规模的商业犯罪调查，吉尔和他的律师威里克 (Martin Wirick) 于 2008 年受到刑事指控。 16 年过去了，一事无成。 吉尔被指控策划了卑诗省最大的房地产骗局，也是加拿大历史上最大的法律欺诈案，吉尔 2013 年承认诈骗受害者 3100 万元后，威里克被取消律师资格，但 2014 年法官允许吉尔撤回认罪。 2014 年认罪被撤销意味着吉尔需要接受审判，但关于他的审判从未发生过，省检察机关无法提供审判可进行的时间表。 多年来，吉尔的律师多次出庭预审，下一次预审会议定于 7 月 9 日在温哥华法院举行。巧合的是，距离德赛的纪律听证会仅两星期，公证人监管机构指控德赛过去帮助吉尔诈骗他人。 。 讽刺的是，吉尔 20 年前的恶名并没有阻止他的生意。 文件显示，自吉尔撤回认罪以来的 10 年里，他继续在温哥华地区策划了数十起价值数百万元的房地产交易，这些交易已被卑诗省律师协会和公证人协会认定有可疑，疑似诈欺。吉尔还在民事法庭的一项诉讼中被控欺诈。这些指控尚未在法庭上得到证实。 德赛和与吉尔共事的一名律师最近因与他合作而受到监管机构的纪律处分，但吉尔本人并没有受到甚么影响。 对吉尔的审判原定于 2013 年 5 月进行，但在审判前几天，吉尔出人意料地认罪，没想到法院又推翻他的认罪。 《温哥华太阳报》专栏作家贝恩斯 (David Baines) 十多年来追踪此案，已退休的他表示，吉尔长期以来一直能够逃避审判，这显示「我们司法系统很令人悲哀」。「这是一起可怕的金融诈欺案，造成许多受害者死亡。」 「在整个过程中，吉尔多次更换律师，这导致了一系列的延误，然后法院推翻了他的认罪。十多年后的今天，我们却没有任何尝试，也没有任何结果。官方和司法部门也许能够为这些过度的拖延合理化，但最终它们只是个人和机构无能、令人痛心的借口。」 吉尔和他的律师没有回覆温哥华太阳报的电话或电子邮件。 2002年吉尔宣布破产，负债 5,000 万元。加拿大破产监管办公室的记录显示，迄今为止吉尔从未解除破产。 专家称，加拿大法律有漏洞，应该对仍处于破产状态的人限制其某些类型的商业活动。 网络图片  

根据加拿大Equifax公司的数据显示，加拿大家庭的经济负担在2024年第一季度加剧恶化，房贷和其他信贷拖欠率已经上升至疫情前的水平。 图源：51网记者 Equifax Canada高级分析副总裁Rebecca Oakes表示，自疫情大流行以来，“具有挑战性的经济状况”促使加拿大人采取各种方法来管理自己的财务状况，包括延长房贷期限以减少付款。不仅仅是房主感到压力，无论是买房还是租房，高昂的生活成本对很多人来说都是沉重的负担。” 根据Equifax最新的《消费者信贷趋势报告》，今年第一季度，超过3.4万加拿大人没有支付房贷，比2023年第一季度增加了近23%。同时在这个季度，超过126万人至少有一种信贷欠款逾期没有支付，比去年增加了12.2%。 Oakes在接受Yahoo Finance Canada采访时说，加拿大央行降息25个基点的决定虽然受到加拿大人的欢迎，但不大可能产生太大影响。 她说：“它对支付的影响还只是微乎其微。”“如果真的要对个人产生一些有意义的影响，那至少需要下降整整一个百分点。” 有些省份拖欠严重 Oakes指出，经济压力在加拿大各地的分布并不均匀，安大略省、卑诗省和魁北克省的部分数据更高。这些省份的消费者第一季度都出现了“高于平均水平的增幅”，增幅在13%至15%之间。 Oakes说：“当你从全国上看，这些数字并不可怕，但当你开始关注某些地区时，你会看到更多的压力。”他补充说，在某些城市，租房的高成本可能是一个主要原因。 在安大略省，房贷在90天或更长时间内没有还款——被称为“严重拖欠”，这一数字首次超过10亿元。(Oakes说，尽管多伦多的拖欠率超过2020年的数字，但这一数字的增长主要是由房价飙升和随之而来的房贷成本推动的。) Equifax的报告与最近的其他研究一致，表明持续的金融压力和高房价抑制了房地产市场和大额支出。报告称，新申请房贷在第一季度“创下历史新低”，“因为消费者在降息的猜测中，推迟了贷款买房和融资决定”。在全国范围内，抵押贷款再融资水平(下降2.6%)和首次购房者数量(下降10%)同比下降。 Equifax指出，在省一级，阿尔伯塔省的新抵押贷款实际上同比增长了10.6%，相对较好的住房负担环境可能助长了省际移民。 Oakes说：“由于一些地区的高房价和负担能力持续下降，越来越多的消费者决定搬迁到更容易负担的地区。”“在过去12个月里，从安大略省和卑诗省搬到其他省份的人数，超过了流入安大略省的人数。搬到阿尔伯塔省的跨省新居民中，近71%来自这两个省。”

北温一名房东以女儿打算搬来住为由驱逐房客，但近一年后仍没有人搬进来，卑诗最高法院（BC Supreme Court）最近裁定，房东必须向前租户支付46,000元驱逐费。 加通社报道，卑诗最高法院作出裁决，勒令北温哥华一名房东必须向他的前房客支付超过46,000元赔偿金，因为他未能履行其所陈述的驱逐理由。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 据6月6日发布的裁决，租客泰勒（William Taylor）自2019年11月起一直租住位于Leovista Avenue的房子，房东Ali Shigani（应该是新房东）于2022年7月购买该房产时，起初告诉泰勒打算拆除房子重建，但后来改变了主意，称他的女儿因健康问题而苦苦挣扎，在进行一些整修后将会搬进房子，其后，Shigani称自己也将搬入。 泰勒于当年11月搬出，并收到了一个月的租金作为补偿。但是在泰勒搬出后，「注意到房东和他的女儿都没有搬进这所房子，而且正在进行更大规模的翻修工程。」 《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)规定，「如果房东或其近亲打算善意地占用租赁单位」，可以驱逐租户，但如果他们不遵守规定，租赁住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）的仲裁员，就有权命令房东向租户支付相当于12个月租金的费用。 就泰勒而言，这笔金额为46,384元。 此案仲裁员站在泰勒一边，认为终止租约是一件非常严重的事情，如果房东是因为要使用房产而终止租约，就不能优柔寡断。房东的通知指出，自己将搬进出租屋，然而，「我发现房东没有诚意，自己的一个或多个孩子也无意搬进出租单位，只是为了其它目的而装修。」 但Shigani不服RTB的裁决，入禀卑诗最高法院提出司法覆核。 Shigani辩称，仲裁员没有充分考虑到他情有可原，他称最初发出通知是为了女儿的稳定和健康，打算让她搬进家里。然而，在驱逐通知发出后，她的病情恶化了，家人因此没有遵照执行。 法官苏克斯托夫（Sandra Sukstorf）同意仲裁员的推理确实存在错误，具体来说，她混淆了法律要求驱逐本身应是善意的，以及要求房东落实所陈述的驱逐原因。 但苏克斯托夫仍然认为，仲裁员鉴于有关证据最终做出了合理的决定。 她指出，仲裁员也承认房东女儿的健康状况确实恶化，但「记录中似乎没有任何证据可以解释，为什么房东不能搬进这处房产。」房东被指向仲裁员提供的证据有些矛盾。 苏克斯托夫承认，罚款的数额并没有根据个人情况浮动，而补偿12个月的租金对于在裁决中处于不利的一方来说，「可能显得不公平。」 「虽然我对房东的处境表示同情，但立法……相对严格，而且本来就是如此，」她写道。 图：网上图片  

现在，意大利南部的一个乡村小镇希望以一些廉价的房地产吸引一些夏季游客取消他们的返程航班。当然，这样做过的也不止意大利，加拿大安省有一个小镇也开始这样的“惠民政策”！ 图源：Simone Padovani 意大利Sambuca di Sicilia村庄现在正在拍卖12栋房屋 ，起价仅为3欧元。 这是该村庄第三次以令人难以置信的低价出售房屋，以吸引更多人移居到偏远地区生活。但是，购买这些房屋的买家必须在三年内对房屋进行翻新，花费大约30,000欧元到200,000欧元不等。 Sambuca于2019年首次以1欧元的价格挂牌出售一些房屋，然后在2021年再次以2欧元的价格挂牌出售，以寻回一些已经离开偏远地区前往大城市的居民。这些廉价房屋甚至受到了外国买家的欢迎，250套房屋中的大多数售价在5,000欧元至10,000欧元之间。 之前的两次低价销售为当地经济带来了2000万欧元的推动力，重振了房地产行业，并吸引了新企业来到这个曾经空荡荡的村庄。 并非只意大利以这样低廉的价格出售房产以吸引新移民，日本一些农村地区、美国巴尔的摩市，甚至安大略省科克伦镇（town of Cochrane） ，都以极低的价格出售房产或免费赠送房产以吸引新移民。 图源：CTV News    

随着加拿大央行本月宣布降息，一些经济学家认为加拿大房地产市场将发生转折，很多人认为降息将重振市场。这一理论对卖家来说是正确的，但加拿大的一家银行并不认为它会带动许多新买家。     BMO 的一项新分析认为，加拿大央行 (BoC) 降息可能会提振市场情绪，但不会带来太大的负担能力缓解。短期内，他们认为市场受到库存激增和缺乏承受能力的限制。   BMO 高级经济学家 Robert Kavcic 解释说："大多数市场参与者一直在热切地等待这次降息，而且既然本次利率周期的峰值很可能已经确定，心理上肯定会受到提振。"   Kavcic 补充道，"但与此同时，当大多数借款人已经转向较低的固定利率抵押贷款时，将可变利率从 23 年高点下调 25 个基点并不能带来真正的缓解。"   隔夜利率只直接影响浮动利率抵押贷款的成本。固定利率抵押贷款与类似期限的债券一样，价格已经便宜很多。他指出，固定利率抵押贷款利息提供了约 125 个基点（bps）的价值。购房者已经在使用更便宜的贷款。   BMO 指出，监管数据显示，大部分新增贷款都是固定利率贷款，尤其是 5 年期贷款。相比之下，他们发现过去 12 个月的新增贷款中只有 10% 是浮动利率贷款。     Kavcic 解释道："......如果市场目前主要以固定利率运行，那么本周的走势即使确实提供了心理上的提振，也不会太大改变计算结果"。   低利率可以比价格调整更快地降低融资成本，从而有助于刺激购买。传统上，降息应该有助于提振需求，或者至少消除一些摩擦。这次情况可能并非如此，因为负担能力已经达到了降息几乎没有影响的程度。   该银行表示：“尽管房价有所调整，而且最近固定抵押贷款利率有所下降，但负担能力仍然紧张。”   根据他们的计算，要恢复到大流行前的负担能力，需要抵押贷款利率降至 4% 以下，房价再下降 12%，收入需要增加到足以弥补这两者的差额，或者以上所有因素的结合发生。   上个月，多伦多和温哥华的房屋销售量分别下降了约 20%，而库存却大幅上升。大量卖家在上市前一直在等待利率回落，这有助于支撑价格。然而，如果买家不尽快回归，可能会对市场造成下行压力。   Kavcic 解释说：“我们的观点是，不断增加的库存和几乎没有实际的抵押贷款利率减免将阻碍市场在现阶段真正起飞。”

加拿大央行四年多来首次降息，最新民意调查显示，央行降息不足以帮助大多数因高借贷成本而感到无力购房的潜在购房者。63%的受访者说会继续观望。 图源：51找房   在加拿大央行6月5日降息25个基点后，益普索（ Ipsos）为Global News独家进行的民意调查显示，人们对住房负担能力的悲观情绪依然存在。 央行的基准利率是影响住房成本的关键因素，它影响加拿大人能够获得的抵押贷款规模和每月支付的金额。 图源：globalnews 超过六成的受访者（63%）表示，由于利率过高，他们将继续观望房地产市场。6月7日至10日期间，超过1,000名18岁及以上的加拿大人接受了益普索在线调查。 在那些没有房产的人中，约有6%的人表示，利率下降不到一个百分点，他们就会考虑买房。四分之一的人表示，他们需要看到利率下降1到3.99个百分点才能进入市场，而10%的人表示，他们需要利率大幅下降，才能拥有自己的房产。 约有45%的人认为无论利率下降多少，他们都买不起房子。 大多数加拿大人（78%）表示，现在在加拿大拥有房产只是富人的专利，这与4月份类似民意调查中的80%相比略有下降。 六成受访者（62%）表示，他们已经放弃拥有一套房子，这一比例也比4月份的72%有所下降。 图源：globalnews 尽管加拿大央行上周启动了宽松周期，并暗示今年可能会进一步降息，但利率仍然处于高位。 在目前拥有房产的人中，三分之一的人表示，他们担心由于高贷款利率而无法保住自己的房子。 三分之二（67%）的加拿大贷款人表示，如果他们今年要续借或申请新贷款，他们会选择固定利率。约30%的人会选择浮动利率。 加拿大央行将于7月24日公布下一次利率决定。      

近日，温哥华一对夫妇向不列颠哥伦比亚省最高法院提起诉讼，诉讼关键问题是：建筑物上空的空域归谁所有？ 据《温哥华太阳报》6月10日报道，温哥华夫妇大卫-贝克沃（David Beckow）和苏珊娜-凯莱特（Susannah Kellet）对StreetSide 开发公司提起诉讼，该公司开发了一个名为贝利（Bailey）的六层公寓项目，毗邻他们位于温哥华莱利公园（Riley Park）社区的房产。 诉讼称，“起重机已多次连续数小时处于摆动或悬挂状态”，距离他们的房产约 15 米，“这有相当大的安全风险，让居民产生焦虑，且干扰原告享用其住宅”。 法斯肯律师事务所在其网站上对该案的评论称，不列颠哥伦比亚省最高法院 2020 年对另一起案件的判决认定，起重机进入另一处房产的领空属于非法侵入，在该案中，起重机在邻居家上空的移动 “造成了无法弥补的伤害风险”。 “权衡利弊后，我们倾向于对无视建筑起重机通过邻居领空的许可时间的业主下达禁令。” 在 2020 年的案例中，开发商辩称这些限制措施使其付出了额外的成本，但判决指出： “法院不会仅以方便或节省成本为由，原谅对邻近物业领空的侵犯”。 在最新的诉讼中，Beckow 和 Kellett 表示，他们多次试图联系 StreetSide，讨论他们的安全问题，并在 5 月初要求起重机在不使用时不得留在他们的物业上空，他们还提出了关于起重机使用的其他协议。 5月中旬，StreetSide 公司提供了一份协议草案，但这对夫妇第二天就把草案退了回来，并作部分修改，包括支付许可协议的费用。 几天后，StreetSide 承认侵犯了他们的房产，并 “将继续这样做”。 一周后，这对夫妇说，显然双方无法达成协议，StreetSide 公司将继续以 “危险的方式 ”操作起重机，“造成滋扰，并侵犯土地上方的领空”。 ”起重机的运行不是偶然发生的小事。” 诉状称，StreetSide 公司的行为 “完全无视并公然侵犯了 ”他们的财产权，并警告说，如果起重机伤害或损坏了任何人或任何东西，开发商将承担损害赔偿责任。 该诉讼要求宣布非法入侵，下令阻止开发商实施滋扰行为，并要求对非法入侵和滋扰行为进行损害赔偿，以及惩罚性赔偿。 诉状称，他们 “有权享受自己的房产，不受他人的无理干扰”。 这些指控尚未在法庭上得到证实。 截止发稿前，要求发表评论的留言未得到回复。

如果你六个月前遇到38岁的Chris Ramlackhan，他会告诉你生活很好。他最近刚升职，计划与女朋友的未来，并期待搬入他已经支付首付款但仍在建设中的士嘉堡新公寓。 “我当时有很多事情要做，我爱我的生活。”他在Speakers Corner上说。 但在二月，他的生活发生了重大转折。                                            图源：citynews “据我记得，我开始发烧并出现严重的头痛，我在没有好转的情况下被紧急送到ICU。”Ramlackhan在病床上说道。 这是他记得的全部内容。在到达医院后，他失去了意识。 “据我所知，我只有两小时的生命。我不知怎么感染了病毒，导致败血症。他们后来解释说这是血液感染，但他们甚至不知道我是怎么感染的。可能是任何事情引起的，也许是剃须。他们真的不知道。” 虽然医生们挽救了他的生命，但他们不得不切除他的四肢。 “血液没有流到我的四肢，所以他们最后截去了我两条腿，几乎到膝盖。我失去了双臂和双手。” Ramlackhan目前仍在医院接受治疗，但他的生活已经永远改变。现在失去四肢的他，不确定是否还能工作，并担心出院后能否负担得起假肢和家庭护理费用。 事情变得更加复杂的是，他在士嘉堡的K-Square开发项目中签署了购房合同，这个项目由Kingdom Development公司开发。他已经支付了首付款，但尚未入住或获得抵押贷款。 “我们还没有正式交房，但我每月支付3200加元的费用，加上我已经支付的超过9万加元的首付款。”他说。“我们查看了合同，发现没有条款能让我因为目前的情况退出合同。” 但Ramlackhan在继续康复的过程中面临更多账单，需要这笔钱。他的家人联系了Speakers Corner，希望我们能调查他的情况。 “我儿子一向非常独立，从不向任何人求助，”他的母亲Sue说道。“他不是那种会寻找捷径的人。他为这套公寓储蓄了多年，但现在我们不知道未来会怎样。” 几周前，Speakers Corner联系了Kingdom Development。我们向他们发送了 Ramlackhan在病床上的照片，这是他们之前没有见过的，并与他们的高管团队会面。 “看到照片并听到他的故事后，我们立刻对这个人产生了同情，”Kingdom Development副总裁Ali Mehrdana说。“我们将他的情况汇报给公司所有者，看看如何能在未来帮助他。” Mehrdana表示，公司老板很快就做出了决定。 “他甚至没多想就说，‘让我们尽一切可能帮助这个人。’” 他们不仅让Ramlackhan退出了合同，还退还了他支付的款项。虽然从法律上讲他们没有义务这样做，但公司表示其使命是将人放在利润之前。 “这是一个非常独特的情况，一个人可能无法工作并且不能支付他在合同上有义务支付的费用。但我们退后一步，看到了这个极端情况。我们必须为他做点什么。” 在得知消息后，Speakers Corner与Ramlackhan进行了交谈。 “我看着我的女朋友说，‘哦，天哪，他们把我的押金退给我了。’这就像是肩上的一块大石头被搬开了，感觉如释重负，”他说。“这一切都要感谢CityNews联系了公寓公司。事实上，Kingdom Development做了他们不必做的事情。他们本可以坚持让我遵守合同，从法律上讲我是必须遵守的，但他们真的听取了我的情况。” Ramlackhan和他的家人向Kingdom Development发送了一封表示感谢的电子邮件。 “你们决定退还定金，为我们提供了极大的帮助。你们的同情和灵活性让我们非常感激。我们无法用言语表达对你们关心我们情况的感激之情。愿上帝保佑你们所有人。”邮件中写道。 Speakers Corner把这封邮件给Mehrdana看，这是他第一次看到。 “这就是生活的意义所在。没错，我们是一个企业，赚钱是其中一方面，但在这个特殊情况下，人道主义远比财务方面重要和有意义得多。”Mehrdana说。 尽管Ramlackhan的情况非常特殊，但这不是Kingdom Development第一次帮助有需要的客户。在Ramlackhan购买公寓的同一个开发项目中，另一位购房者有特殊需要，Kingdom Development为其改造了整个公寓，而且没有额外收费。 “我们花了接近3万加元，没有向那个人要一分钱。”Mehrdana补充道。 Kingdom Development在2018年凭借K-Square大楼进入多伦多公寓市场，今年计划再建2500个单元。Mehrdana表示，这样的案例证明了他们与众不同的做事方式。 “这源于公司真诚的愿望，成为一个以客户为中心的企业，”Mehrdana说。“是的，我们必须赚钱，但不能以像克里斯这样的人的利益为代价，他无辜地遭受了这种可怕的疾病。” “很多时候，人们会说，‘那太糟了，’”Ramlackhan补充道。“但他们没有对我说‘这是你的问题，不是我们的。’他们在我需要的时候伸出了援手，我真的很感激Kingdom所做的一切。”

《先驱太阳报》6月9日报道，Terry Talarico及其未婚夫Monique Chetcuti在20岁出头时就买了他们的第3套房，且没有得到父母的任何经济援助。 报道中称，这两人都有两份工作，他们的主业是在两家不同的Woolies门店担任经理和助理经理，副业是在周末和夜班担任残疾人支持工作者。 虽然他们放弃了在一起的时间转而努力工作，但他们希望能在未来的时间获得回报。 Talarico表示：“我想说的是，如果你想取得成功，就必须为未来做出牺牲。” Terry Talarico和Monique Chetcuti（图片来源：《先驱太阳报》） 多年来，他一直与母亲及3兄弟住在出租屋里。2022年，他和Chetcuti在墨尔北区买了第一套房，他们现在就住在这里。 他们刚刚将Fraser Rise的房产租了出去，又在Ballarat买了一块地，计划在这里建造一处投资房产。 Talarico和Chetcuti向墨尔本Eda Property的创始人Anissa Cavallo寻求建议，后者经常帮助首次置业者和想要“投租”的人。 （图片来源：《先驱太阳报》） 与Z世代合作意味着要教他们如何存钱，通常是5位数的存款，以及如何提高偿还住房贷款的能力。 Cavallo表示：“如果你没有这两样东西，就需要少花钱和/或多赚钱。” 除非已经有足够的收入和储蓄，否则她的许多客户都会开始存钱并找一份副业，如拼车、快递、送餐或零售。 （图片来源：《先驱太阳报》） Advantage Property Consulting的Frank Valentic表示，许多年轻购房者不知道他们可以申请Victorian Homebuyer Fund，符合条件的购房者在墨尔本或Geelong买95万澳元的房产，或在偏远地区购买70万澳元的房产时，州政府将出资房价的25%。 他还建议，以65万澳元或更低的价格购买第一套房，以避免缴纳印花税。 另一个建议是尽可能长时间的与父母或家人住在一起以节省开支，而非租房。

卑诗省法律规定，在某些情况下，房东可将租金提高到允许的限额以上，包括营运费用的大幅增加，但一位房东提出增加租金20%以上的申请，却因未能提供上涨或经审计的证据，被省住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch，RTB）驳回。 据V.I.A.报道，卑诗省一名房东试图将租户的租金上涨20%以上，亦即增加400多元，但因证据不足而被拒绝。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 房东称，由于营运费用大幅增加，向省住宅租务审裁处申请解决争议，要求在允许的年度限额之上额外增加租金20%以上。 根据卑诗省法律，在某些情况下，房东可能会将租金提高到允许的限额以上，包括营运费用的大幅增加。 根据RTB文件，涉事租约于2017年10月15日开始，月租金为1,600元。房东称，在过去很多年都未将租金提高到允许的限额以上，因为他们认为仍然能赚取利润。但在过去几年间，营运费用已经超过了租金收入，房东表示，该租金还包括水电费，而这些费用均大幅上涨。 房东于2024年1月7日，向房客发出租金上涨400元的通知，但房客拒绝签字，只同意按照省政府2023年核准的租金上涨2%的标准。 房东建议的加价幅度高达20.2%，加上允许的2%加价，增幅总计22.2%。 业主解释，该物业面积为1,104平方呎，位于一栋设有商业单位（餐厅）的大楼内，二楼有出租单位。2022年12月，该楼消防洒水系统结冰，当它解冻时，水管破裂导致出租单位遭损坏。在水管爆裂维修期间，租户并没有居住在该单位，也没有支付租金。 房东表示，该单位的总租金收入最近3年稳定在19,302.95元，而根据房东的申请，营业费用净增加额为13,664.52元。 房东表示，如果不大幅上涨租金，2022年至2023年的地税上涨116%是「难以克服的」。其中还包括2021年至2022年未经审计的损益，强调增加了多项费用，包括维修和保养、电话和互联网、管理费等。 房东也指出，卑诗省的出租房产包括公用事业在内的市场成本，往往在建议的上涨范围内。他们提供了一个例子，其中一间包括水电费的一卧室租金为每月1,900元，而另一间不包括水电费的一卧室租金为每月1,200元。 RTB则表示，房东必须提交经过审计或认证的财务报表。在这种情况下，他们只提供了未经审计的损益表。 《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)的政策指南37D，也要求房东在要求租金涨幅超过允许限额之前，每年增加的租金应反映「通常逐年上升的营运成本」。 由于房东未能提出任何年度租金上涨或提交经审计的证据，RTB于3月24日拒绝了该申请。 图：Getty Images   

渥太华一批新业主在单位成交几个月后收到巨额税单大吃一惊，事源旧业主未按新出台的空置税规定申报，以致相关物业的地税(Property Tax)大增数千元。 有意置业的加格农(Nicholas Gagnon)在一次地产拍卖购得尼比恩(Nepean)一个物业。有关交易于2月完成，他目前正忙于处理卖家失误的后果。 加格农说，“我们感到非常震惊，我们从未想过要支付这笔空置税。” 有相同遭遇的皮克(Rolando Pirker)则于3月购入一个物业，他于周一收到地税税单，打开一看惊讶地发现税金金额较其估计高出一倍，当中包括空置税金达3,670元。   他怀疑旧业主在填写申报表时犯错，无法确认该物业在交易之前一年是否有人居住。但不管原因为何，他不明白为什么现在这一切都要他承担责任。 不过，市府表示，这是他的问题。根据市府网页解释有关计划称，买家应尽职调查，以确保他们购买的物业没有欠税，因为所有未缴付的税款在交易后将由买家负责。 渥太华市副财务长穆胡尼(Joseph Muhuni)指，空置税的运作方式类似地税，有关税金跟物业挂钩，而不是业主，当市府推出该税项时，它已致函负责楼宇买卖的律师事务所，建议他们确保无论任何一种情况，均进行充分披露并进行尽职调查，无论该物业被宣布空置还是有人居住，确保买家了解该物业于前一年被申报空置还是有人居住。 情况可能会变得复杂，空置税申报截止日期原定是3月中旬，但最后期限延至4月30日。若物业在1月1日后但在获延长的截止日期之前完成成交，应由卖方提交申报表。 因应空置税尚属新项目，Mann Lawyers房地产律师霍根(Shannon Hogan)认为，若有人在今年很早时间购买物业，即在上一年空置税申报到期之前，卖家可能不会填写有关申报表，而当最后限期届满，当局征收有关税金时，买家才大吃一惊。 霍根指，律师通常会查看地税税单并确保卖家支付有关税金，但这可能不足以缴付空置税。她称，买方律师应要求税务证明或其他明确的确认书，这样就不会出现错漏，随着地产经纪开始在买卖协议中顾及空置税，让买家获额外保障，其中可以包括一份宣誓声明，确认卖方已提交空置税申报表，甚至还包括一份索赔声明，订明若出现任何问题，责任由卖方而非买方承担。 加格农称，他现在厘清地税税单上为何增加了4,800元税金，事源卖方声称，原业主去世后可豁免空置税，但事实证明他们实际不符合资格，因为该物业已空置5年。 他说，其律师正着手处理问题，可能就此提出诉讼，也可以通过产权保险来弥补，但加格农认为这不是解决问题的好方法，因为这会增加其他人的产权保险费用。 至于皮克，他确认税单上的3,670元款项源于一个错误，前业主选择错误年份作为2023年租约开始的年份，其律师现已经卖方律师联络市府，并获悉市府已承认错误并作出纠正。 他说，整件事令人困扰，他目前不打算缴付该笔空置，但他不确定在没有正式上诉的情况下，这笔税款是否真的获撤消。 Aaron Zhang, Local Journalism Initiative Reporter

温哥华开发商在高利率环境下取消抵押品赎回权的情况正不断出现，超过历次房地产衰退时期，对于缺乏经验或不熟悉温哥华开发过程往往十分漫长的公司来说尤其如此。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加卫人寿（Great-West Life，GWL）的房地产部门想买下温哥华市中心洛逊街(Robson Street)的这块地已经有一段时间了，所以当他们听说这块土地已经丧失抵押品赎回权时，便毫不犹豫地采取行动，买下洛逊街1555号的地块。■ 洛逊街1555号 该地块由Vivagrand Developments营运的一家编号公司拥有，作为止赎程序的一部分，法院下令将土地出售。Vivagrand本已获批在该幅地上开发一幢28层公寓大楼，但GWL将提交一份新的租赁大楼计划。 Vivagrand（现称为Align Properties）也拖欠了市中心西端区（West End）另一处地块的贷款，那是一幢位于戴维街(Davie St)1485号的四层公寓楼。 ■ 戴维街1485号 GWL Realty Advisors加拿大西部开发部副总裁Geoff Heu表示，该公司追踪洛逊街地块已经很长时间，他们目前计划在该地块的两座塔楼上建造400个出租单位，零售面积达40,000平方呎。该地靠近GWL的另一个项目，即已竣工的Chronicle租赁大楼，共有128个单位，最近的收购是GWL沿着洛逊街扩张计划的一部分。 Heu称，目前投资环境下对“规模较大的成熟开发商就没有问题”，因为他们资本雄厚，并且有自己的品牌需要保护，并指出，导致止赎现象，与新开发商经验不足有关。 对于缺乏经验或不熟悉温哥华通常漫长的开发流程的公司来说，在目前利率环境下，取消抵押品赎回权的情况不断出现，这对公司来说太具有挑战性。 它揭示了市场上许多渴望轻松获利的参与者，并没有为市场下行周期做好准备。有些人更感兴趣的是作为投资的房地产，而不是用于建设的土地，因此他们只是持有房地产，升息对中小投资者的打击很大。 有些公司设法在遇到麻烦之前将他们的专案通过重新分区，甚至进入开发许可证申请阶段，通常，这些项目（有时是空置土地或涉及单户住宅的组合）的收入并不足以支付持有成本。 取消抵押品赎回权的趋势仍很长 行业专家发现，鲜为人知且规模较小的开发商取消抵押品赎回权的数量前所未有，而且他们认为这种趋势不会很快得到遏制。 高力国际副总裁哈特（Buck Hart）和高级助理达林（Jennifer Darling）近几个月来一直在处理大量取消抵押品赎回权的销售问题，他们在卑诗省列治文拥有3处丧失抵押品赎回权的挂牌房产，其中两处房产已经开始建设。 哈特指，93年、97年、2008年和2018年是周期的顶峰，“在每个周期之后，都会出现衰退，就像现在一样，”他还指出，“现在市场上取消抵押品赎回权的数量比任何一个高峰之后的数量都要多。” 达林则表示，许多项目的“预估”（即初始成本和收入预测）已经严重扭曲，她认为取消抵押品赎回权的趋势并没有减弱，“预计跑道会更长”，即使利率开始下降也于事无补。 今年初，哈罗-瑟洛街专案(Haro-Thurlow Street Project)在哈罗街1045号建造一幢55层塔楼的计划进入破产管理程序，在此之前还有其他几座塔楼，但麻烦的第一个迹像是去年出现，规模较大的开发商Coromandel Properties已申请债权人保护，债务达7亿元，哈特称之为“经典例子”。 ■ 哈罗街1045号 “有一家公司拥有十多个地块并建立了一些（专案），但其中许多专案甚至从未真正开始开发过程。他们只是占据了一块好地，有一些绝佳土地。但是，当事情发生转变时，你知道，如果你拥有十几幅地却没有现金流，那是无法持续很长时间的。当利率上升时，在一年内翻两番时，你就会陷入麻烦，也就是说，我认为，这是我们今天看到的许多问题的根源。” 他说，投资人几十年前就开始改变这种情况。 “我从1985年开始涉足房地产，当时我们刚走出可怕的80年代初期。有些人会告诉你，我们现在的感受和那个时期有些相似之处。” 他说，到1997年，许多海外买家涌入大温，购买土地并支付许多本地人认为不可持续的价格，与此同时，本地人则纷纷前往多伦多或前往美国、西雅图，然后前往沙漠中的亚利桑那州进入Dallas，并进行建设，有很多温哥华开发商在美国非常活跃，“他们中的一些人会告诉你，他们去那里的原因，是因为他们不想与那些在温哥华购房的群体竞争。” 经验丰富、成熟的开发商通常拥有包含创收房产（例如出租房产）的投资组合，以帮助他们度过经济低迷时期，而那些遇到麻烦的人没有这样的缓冲能力。 达林表示：“许多成熟的本地开发商除了开发地块之外，还拥有创收投资组合，这在市场利率和其他因素发生变化时肯定会有所帮助。” 没有真正做与开发相关的事情 Tera Development的共同所有人黄先生（Tom Huang）表示，一些规模较小的开发商将拥有第二次或第三次抵押贷款，有时私人贷款人会接管该房产并持有它，直到市场再次回升。 黄先生说，像许多小企业一样，开发公司来来去去，“很多我们戏称为他们‘炒股者’的人”，他们会创立一家名为“某某开发”的公司，使其听起来更合法一点，但并非真的做开发，“他们购买、等待、翻炒，但并没有真正做任何与开发相关的事情。” 那些进行重新分区的人通常会最大限度地扩大面积，以使房产更有价值。他说，这可能会导致空间利用变得奇怪，例如对居民无用的走廊，而不是有效利用空间，甚至可能减少面积。 经济低迷意味着公寓开发商已转向租赁项目，这些项目得到了政府融资的帮助。刚从亚洲回来的温哥华开发商和行销人员陈先生（Jacky Chan）表示，他在那里会见了大型开发商、基金经理和政府，帮助将租赁住房的资金引入加拿大，因为加拿大的租赁需求比其他国家更强劲。 他说，他公司的律师目前正在处理10宗丧失抵押品赎回权的案件，但这甚至不是他的专长。他指出，利率上升和中国房地产市场低迷的“双重打击”对温哥华产生了直接影响。 他在谈到中国房地产市场时说道，“在这样的大规模崩盘中，没有人能够为其他人提供保障——他们都陷入了现金短缺，这是多米诺骨牌效应。” “第二件事是人们谈论经验不足的开发商或资本较少的开发商。是的，这确实有一定道理，但许多开发商已经做了很多工作，可能是在亚洲或全球。……所以，他们在技术上并不是缺乏经验，而是对加拿大开发周期和行业中的官僚体系和政策如何运作不熟悉，这增加了这些开发商的负担。” 图：Getty Images/CBRE

最近，温哥华的Airbnb房东帕特里克·鲍德温（Patrick Baldwin）摊上事了，他因为没有短期租赁业务许可证，被狠罚了6000加元。这事儿一下子引起了不小的轰动。 事情的起因要从去年9月说起。当时，温哥华市议会决定将短期租赁许可证的费用从109加元涨到1000加元，这一涨价幅度让不少房东大呼吃不消。 鲍德温也是其中之一，他对这项政策公开表达了不满，还因此在社交媒体上成为了众矢之的。 温哥华市政府表示，在去年9月29日、10月1日和10月22日，他们有“合理的理由相信”鲍德温和他的妻子在没有许可证的情况下提供短期租赁服务。 因为鲍德温没有按时支付罚款，今年4月，这对夫妇收到了法院的传票。 最终，鲍德温选择认罪，并在5月28日支付了总计6000加元的罚款，每张罚单2000加元。同时，市政府撤销了对他妻子的指控。目前，鲍德温在Airbnb上的房源只接受30天或更长时间的租赁，因此不再需要短期租赁营业执照。 短期租赁为房东提供了不少收入，尤其是在温哥华这种房租高昂的地方，短租对不少人来说是个不错的选择。 不过，随着越来越多的房源被用作短租，长期住房的供应量就减少了，结果导致本来就很高的房价和房租进一步上涨，给本地居民带来了很大的生活压力。 为了应对这个问题，温哥华市从2018年起实施了严格的短期租赁条例。根据这些条例，违规的短期租赁可能会被罚款250到10000加元不等。 鲍德温的案例正是这一条例下的最新执法行动。除此之外，BC省也在今年5月1日出台了新的立法，进一步限制短期租赁。 新法规定，业主只能在其主要住所进行短期出租，而且连续出租时间不得超过90天。温哥华市的规定得到了省级法规的支持，这意味着未来对短期租赁的管理只会越来越严格。 鲍德温的遭遇引发了很多讨论。一些人认为他只是个想增加收入的小业主，不该成为严厉政策的牺牲品。 鲍德温自己也表示，那些在主要住所内出租套房的房东不是问题的根源，真正的问题是那些“Airbnb投资者”——他们大量购置房产用于短租，进一步挤压了本地居民的住房空间。 不过，也有不少人支持市政府的做法，认为这是保障城市长期住房供应的必要手段。毕竟，短期租赁的泛滥确实让许多居民无房可租，甚至被迫搬离他们熟悉的社区。 根据温哥华市政府网站的数据，目前该市有4526个活跃的短期租赁房源。尽管市政府和省政府采取了一系列措施，但要在满足游客住宿需求和保障居民长期住房供应之间找到平衡，依然是个难题。 未来，随着法规的不断完善和执法力度的加大，短期租赁市场可能会迎来进一步的调整。 对于像鲍德温这样的房东来说，如何在合法合规的前提下出租房屋，将成为他们需要重点考虑的问题。

根据一份新报告显示，加拿大 5 月份平均租金超过 2,200 元，创下历史新高。 由Rentals.ca 和 Urbanation于周四发布的报告发现，5 月份所有住宅租金的平均每月要价同比上涨 9.3%，达到 2,202 元。 温哥华继续位居全国首位，一居室租金要价最高，为 2,671 加元，其次是不列颠哥伦比亚省本拿比的 2,545 加元，多伦多的 2,479 加元和安大略省密西沙加的 2,339 加元。 在该国其他地区，类似设备的售价在纽芬兰省圣约翰为 955 元，在阿尔伯塔省麦克默里堡为 1,242 元，在萨斯喀彻温省萨斯卡通为 1,258 元。 自 2023 年 5 月以来，温哥华和多伦多的租金略有下降，而里贾纳、魁北克市和哈利法克斯等较小的城市的租金年增长率则达到 10% 或更多。 该报告由多伦多房地产研究公司 Urbanation 撰写，基于 Rentals.ca 网站发布的住宅清单数据。 Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 在新闻稿中表示：“加拿大的租赁市场正进入夏季旺季，并持续保持强劲势头。温哥华和多伦多等市场在前几个月经历了租金的下滑，目前已稳定在历史高位附近，而该国许多中小型城市的租金仍保持两位数的涨幅。” 不列颠哥伦比亚省也是加拿大平均租金最高的省份，公寓或公寓的平均租金要价为 2,526 加元，上涨 2.3％，其次是安大略省，为 2,423 加元，上涨 0.7％。 加拿大各地租金上涨的部分原因是萨斯喀彻温省（21.4% 至 1,334 加元）、阿尔伯塔省（17.5% 至 1,787 加元）和新斯科舍省（17.1% 至 2,238 加元）的年度大幅上涨。所有省份的要价均有所上涨。 埃德蒙顿的要价涨幅居加拿大各大城市之首，达 14.6%，但仍低于卡尔加里的平均价格，分别为 1,507 加元和 2,089 加元。就所有公寓和共管公寓规模而言，温哥华（3,008 加元）和多伦多（2,784 加元）的价格最高。  

加拿大央行周三将基准利率下调了25个基点至4.75%，这是四年多来的首次下调，并表示如果通胀继续缓解，可能会进一步降息。许多经济学家预测预测央行7月将再次降息，今年共会降息3次。 图源：Reuters   央行周三的举措是自2020年以来七国集团国家中首次降息，此前被经济学家和市场广泛预期。许多经济学家预测7月将进一步降息，根据路透社的报道，市场开始预计下个月利率降至4.5%的概率为35%。 加拿大央行行长Tiff Macklem在准备好的开场声明中说：在对抗通胀的斗争中我们已经走了很长一段路。最近几个月，我们对通胀将继续接近2%的目标的信心有所增加。如果通胀继续缓解，并且我们对通胀持续朝2%的目标前进的信心继续增加，那么进一步降低我们的基准利率是合理的。但我们将逐次会议做出利率决策。 “首次降息是最重要的标志” 虽然25个基点的降息不会为面临最大财务压力的借款人提供显著的缓解，但这标志着加拿大央行历史上最激进的紧缩周期之一的转折点。自2022年3月以来，央行已将基准利率上调了475个基点至5%。 图源：51记者拍摄 BMO首席经济学家Douglas Porter在一份研究报告中写道：首次降息可能并不是最大的，但它是最重要的，因为它标志着在两年多的限制性政策后正式转折点的到来。 Porter说，这很可能是系列降息的开端，尽管这个系列不会是直线下降的。央行的语气比预期的要温和一些，不过今年的每一次降息都需要有通胀在缓解的证据。 Macklem在周三的新闻发布会上反复强调，央行将“逐次会议”做出利率决策。他指出，通胀的进一步进展“可能是不均衡的”，未来通胀仍存在风险，包括全球紧张局势上升、房价上涨超出预期以及工资增长保持高位等因素。如果我们过快降低利率，可能会危及已经取得的进展。 央行还表示将密切关注核心通胀的演变、经济中供需平衡、通胀预期、工资增长和企业定价行为。 Macklem说：如果经济继续大致按我们预期的方式发展，如果我们继续看到通胀压力缓解，那么进一步降低利率是合理的，但这些降息的时间或任何进一步降息的时间将取决于即将到来的数据以及我们对这些数据对未来通胀路径的意义的评估。 Macklem表示，加拿大经济所追求的“软着陆”已经在望。 加拿大今年内会降息多少次？ 虽然许多经济学家预计央行将在7月降息，但对年底前加拿大人将看到多少次降息存在不确定性。 RBC的Claire Fan、CIBC的Andrew Grantham以及National Bank的Taylor Schleich和Warren Lovely表示，他们都预计2024年将有三次降息。 Vanguard首席经济学家Roger Aliaga-Diaz预计将有一到两次额外的降息。 TD高级经济学家James Orlando表示，我们认为加拿大央行的未来降息路径将是缓慢的。 据介绍央行今年还有四次利率决策。

联邦预算于2022年引入打击房地产倒卖的法规，并于2023年1月1日生效，目的是减少市场投机性需求，为房价过度上涨降温。不过，最近一宗法庭判例显示，加拿大税务局（CRA）可以对法规生效之前的交易进行审查。 图源：51记者拍摄 根据规定，持有房产不满12个月就出售，不能按自住房豁免所得资本收益税，收益将100%全部作为应税收入，只有死亡、残疾、分居和工作调动等情况下仍可享受豁免。   这一规则是在2023年生效，但是如果CRA认为纳税人是为了快速获利而倒卖房产，仍然可以对2023年之前发生的交易提出质疑。 金融邮报个人理财作者Jamie Golombek举了一个上月裁决的案例。 一名阿尔伯塔省纳税人由于未报告他处置卡尔加里一处房产的获利，他的2016纳税年度被重新评估。 2016年，该纳税人是一名房地产合伙人，参与多个房产交易。他拥有的其中一处房产是两室一卫的平房，带两车位车库，他在2016年10月20日至11月21日持有该房产，总共33天。期间，他没有将房产出租，并出售了房产，获得近73,000元的收益，但他没有在2016年报税时报告这一收益。 由于CRA在2021年才对纳税人2016年未报告的交易进行重新评估，因此税务法庭在裁决时要考虑的第一个问题是，CRA是否能在正常三年重新评估期之外对纳税人进行重新评估。 为此，CRA通常必须证明该纳税人在报税时的虚假陈述是由于疏忽、粗心、故意违约或欺诈。 在这个案例中，CRA并未指控纳税人实施欺诈，但认为存在重大虚假陈述，因为该纳税人未报告收益。 该纳税人表示，他没有申报房产出售，是因为他的“费用已经抵消了所有可能的收益”，但法官并不接受这种解释，并表示当纳税人提交2016年纳税申报表时，“明显存在虚假陈述”，而且这是出于疏忽或至少是粗心，或故意违约。因此，CRA被允许在正常重新评估期之外，重新评估该纳税人2016年的报税。 图源：51记者拍摄 在法庭上，该纳税人表示，他至少应该有权资本利得待遇，即仅50%的利得需要纳税。（对于个人而言，2024年6月25日起，收益超过25万元的资本利得的纳税率将提高至三分之二。） 该纳税人还表示，考虑到他在听证会上提出的两项额外费用，他的收益应减少至12,467元（原为73,000元）。第一个是向一家阿省编号的公司支付了40,500元的介绍费，该公司是该纳税人与其商业伙伴以50-50股比拥有的公司；第二个是向其合作伙伴的配偶支付了20,000元的介绍费。他说，这两笔介绍费都与出售房产有关。 然而，法官并不认为额外的6万多元的开支可以从收益中扣除，表示“这些文件对于交割时支付款项来说，过于模糊、不明确且不可靠。” 关于出售房产的剩余问题是：73,000元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年报税中完全没有申报这笔交易，法院只能依据庭审证据来确定CRA主张的按收入征税是否成立。在这一点上，该纳税人没有详细说明，只是坚持他想将房产出租。 但是法官指出，由于购买该房产所使用的贷款结构、该纳税人最初购买该房产的情况、“立即且迅速”对主层和地下室装修的行为，以及纳税人作为房地产经纪人的经验，不相信纳税人购买的真正意图是将其出租。 最终，法官裁定，该纳税人的证词不足以支持将房产出售所得的收益改为资本收益，并维持了CRA对其作为收入处理的重新评估。

美国密歇根州一对夫妇移除家中浴缸时，意外发现地板下20呎竟有一个充满水的神秘房间，该房间以一根6呎长的水管连接休伦湖（Lake Huron）。 他们将发现过程放到TikTok，吸引超过2千万次点阅。 历史专家推测，该房间可能是美国禁酒令时期时从加拿大走私酒类到美国的管道。 每日邮报（Daily Mail）报道，崔佛（Trevor）和海莉（Hayley Gilmartin）决定大翻修他们2020年买的1970年代风格房子，他们在移除位于客厅的按摩浴缸时发现，浴缸下竟然有可以容得下一个人通过宽度的人孔。 海莉说，他们家每层楼的地板是约3呎厚的水泥，他们初见那个人孔时觉得很诡异，他们往下看发现只有水，并没有其他物品或生物，崔佛夫妇决定亲自下去看看，他们下去后发现下面是一间充满水的房间，潜入水中看到其中一面墙壁后有一隧道，壁面上用水管连接休伦湖，湖水持续涌入，因此把房间的水抽干是不太可能的事情。 崔佛夫妇公布他们发现的神秘房间后，各种关于房间用途的猜测如雪片般飞来，有人猜那是二战时期对货轮补给盐水的房间。 历史学家班克罗夫特（Douglas Bancroft）认为，房间极有可能是禁酒令时期从加拿大跨境走私酒类的管道，因为该地靠近加拿大，休伦湖也是分隔美加的湖。 海莉说，房间用于走私酒类是她听过最疯狂的推论，不过他们的确在住家周边找到禁酒令时期的酒瓶，也有附近邻居告诉他们自宅地下也有连通到该神秘房间的通道。   在禁酒令期间，休伦湖和圣克莱尔河成为繁忙的酒类走私管道，反对禁酒令者利用这两条路线将酒类跨过边境从加拿大运到美国。 海莉说，他们还在神秘房间发现一扇封死的木门，未来计划将其拆开，如果可能的话他们也想把房间的水排干，改建成游戏室或盖一条保龄球道。