根据一项新的民意调查，大多数加拿大人愿意看到房价下跌，表明一些房主愿意放弃自己的一些财富，以提高其他人的负担能力。 这项由Nanos Research为彭博新闻社(Bloomberg News)进行的调查显示，约70%的受访者表示，看到房价下跌，他们会感到高兴(40%)或有些高兴(30%)。 图源：Financial Post 当被问及如何解决住房成本高昂的问题时，加拿大人的首选是更快地建造更多的住房，包括政府补贴的住房。但有12%的人表示，最好的答案是限制移民。 首席民调员Nik Nanos说,“调查显示，加拿大人认为房价过高，如果房价下跌，大多数人不会有问题。” 考虑到大约三分之二的加拿大家庭拥有自己的住房，调查结果似乎与房主只想看到房价上涨的观点相背。 随着公寓租金飙升，抵押贷款利率上升，许多加拿大年轻人买不起房子。 对于加拿大总理杜鲁多来说，住房成本已经成为一个重大的社会问题和政治问题，新任住房部长弗雷泽(Sean Fraser)表示，他希望在不压低房价的情况下提高人们的负担能力，不过目前尚不清楚政府将如何实现这一平衡。 杜鲁多本周将在安省伦敦市与自由党议员会面，他正面临越来越大的压力，制定一项降低生活成本的战略。 加拿大的基准房价在过去10年里翻了一倍多，达到75.5万元，而且越来越与收入脱节。加拿大国家银行(National Bank of Canada)的经济师表示，在多伦多和温哥华，中等收入家庭的抵押贷款支出占据了家庭收入的绝大部分。 该银行表示，在10个大城市，抵押贷款支出约占家庭收入的59%。这个计算是基于25年分期偿还的抵押贷款；许多加拿大人现在有更长的贷款，以减少他们每月的现金流出。 在Nanos调查的受访者中，建造更多的住房是最受欢迎的解决方案，23%的人认为这是降低住房成本的首选方法。约22%的人呼吁增加政府补贴住房，21%的人表示，当务之急应该是降低抵押贷款利率。 较少的加拿大人支持限制购买第二套房的政策。几乎没有人支持取消自住房出售资本利得税豁免，只有1.5%的人表示，这将是提高负担能力的最佳途径。

还记得去年阿尔伯塔省在全国范围内做广告，欢迎其他省份居民搬到阿省去就业和生活，因为那里有可以负担的房价，但现在情况似乎开始变化。卡尔加里市表示，有关住房负担能力的新数据显示，许多当地家庭已经处于破产边缘。 图源：CTV 周三发布的《住房需求评估》报告称，到2021年，约有84,600户家庭（即五分之一）负担不起住房成本。 鉴于目前的市场状况，该市表示，2023年的情况可能会更糟。 卡尔加里的住房解决方案经理Tim Ward在一份声明中说：“评估结果还突显出，住房危机正在广泛影响卡尔加里人，包括那些想买房或租房的人，以及那些最需要经济适用房支持的人。” 评估的其他主要发现包括： 过去3年，独立式住宅的中位数价格上涨了37%； 要购买第一套独立住宅，卡尔加里人需要家庭年收入达到15.6万； 要买一套公寓，卡尔加里人需要至少挣到70,800元； 租房者需要至少挣到8.4万元才能负担得起市场平均租金； 到2026年，经济适用房需求预计将达到近10万套。 Ward说：“卡尔加里正在经历住房危机。” “住房需求评估(Housing Needs Assessment)公布的最新数据显示，越来越多的卡尔加里人正为住房负担能力而苦苦挣扎。” 该报告每五年发布一次，使用的数据来自联邦人口普查、卡尔加里市企业经济部门和加拿大住房和抵押贷款公司。 卡尔加里市在与住房供应商和其他帮助监督住房开发的各级政府合作时，将其作为指南。   来源链接： https://calgary.ctvnews.ca/a-housing-crisis-1-in-5-calgary-households-couldn-t-afford-costs-city-says-1.6549742

由于经济衰退可能会给多伦多的房地产市场带来显著的价格调整，一些潜在的购房者正在观望，如果价格暴跌，他们将抓住机会。但即使在最糟糕的经济情景下，Desjardins的经济学家认为，这座加拿大最大城市的住房可负担力也不会回归。 图源：51记者拍摄 据Toronto Star报道，根据Desjardins周二的报告，假设安省遭遇如20世纪90年代经济衰退的最坏情况下，到2024年底，平均房价将下降18.5万加元，或比当前水平低16%。7月份多伦多的平均房价为110万加元。 按照报告预测，到2025年第四季度，多伦多的房价将下降34万加元，或下降30%。这将导致平均房价约为77万加元。即使如此，报告称，负担能力也只是回到2015年的水平，房价仍然不可负担。通常评估住房可负担意味着一个人的收入不超过30%用于住房。 报告指出，这样大幅的价格下跌将会带来“巨大的经济和社会成本”，这将导致成千上万的加拿大人失业，无法进入房地产市场。 “我们希望更准确地探讨多伦多房价和负担能力在不同经济情景下的变化，” Desjardins的首席经济学家兼报告合著者Marc Desormeaux说。“在上周我们看到GDP数据较弱的情况下，我们想看看在价格大幅下跌的环境下会发生什么，以及对其他经济领域意味着什么。” 他说，在最坏的情况下，将会失去50万个工作岗位，收入将大幅削减，这表明多伦多要变得更加负担得起，代价很高。 “提高负担能力是一个长期的过程，” 他说。“建筑过程需要时间，新的住房单位上市需要数年时间。我们需要始终专注于这些供应目标。” 图源：51记者拍摄 反之，报告称，由于人口增长强劲和新上市房源有限，房价也可能出现更加看涨的轨迹。事实上，到2025年初，房价可能会超过2022年2月的高峰——当时多伦多平均房价为133万加元。 自2005年以来，加拿大的房价一直稳步上涨，在过去十年大幅上升，超过了美国、英国、澳大利亚、法国和德国，而多伦多正处于一个不断膨胀的房地产泡沫之中。 “我们假设房价将在未来两年内迅速反弹——受益于2024年至2025年的降息、强劲的人口增长以及供需紧平衡，”报告称。 但报告也指出，人口趋势表明，现在的住房需求比30年前更高，因为预计人口将大幅增长，越来越多的千禧一代进入了购房的黄金年龄。 与1990年代相比，多伦多的住房房源目前处于创纪录的低位，这意味着安省需要比其他省份更多地增加新住房建设以恢复负担能力。 为了建造更多住房，安省必须通过在以单家庭住房为主的社区中建造更多多样化的房屋类型来废除排斥性分区，Desormeaux说。此外，可以放弃对以租赁为目的的征税将能激励更多急需住房的建设，并利用进入加拿大的熟练工人来解决建筑行业的劳动力短缺问题，他补充道。 “多伦多仍然是一个充满活力的国际大都市，与全球各地的地区竞争人才，”他说。“但在加拿大内部，特别是在疫情期间，我们看到住房可负担能力在人们选择加拿大定居处方面发挥了更大影响。我们已经看到人们离开安省去更负担得起住房的地方。”

多伦多的房地产市场在央行最近的加息举措后陷入了“停滞不前”的状态，买家和卖家都陷入困境，而且情况在秋季市场上不太可能好转。 据Toronto Star报道，专家表示，央行在6月和7月加息之后，楼市变得安静。在多伦多，房价在7月份环比下降了近6.4万加元，销售量减少，而新上市房源增加。专家表示，这种趋势很可能会持续到今年年底。 牛津经济学院加拿大经济学主任Tony Stillo表示，从2022年2月的高峰值开始的价格调整尚未结束，预计明年第二季度房价将再下跌10%。“我们在春季市场上看到了比预期更强劲的上涨，这减缓了调整的速度，”他说。 “但我们要到今年晚些时候才能感受到利率的全部影响。经济将经历一个适度的下滑，房地产市场也将受到影响。” 秋季市场的表现将取决于央行是否会再次加息，专家对央行是否会在9月6日提高隔夜贷款利率持不同意见。 “我们不知道央行最终会采取何种立场，” Stillo说。“但我们知道他们不希望过早降息，只是不得不再次提高利率。因此，我们将在这种高利率环境中至少持续到明年年中。” 不确定性使得房地产市场陷入了“僵化状态”，Royal LePage地产公司首席执行官Phil Soper表示，市场将保持“温和”。 “春季市场曾有一些令人鼓舞的复苏，但这一切都停滞不前，”他说。“现在我们的房屋交易减少了，购房者少了，新建房屋也变少了。” 买家和卖家 预计投资者将在公寓市场增加房源，多伦多贷款经纪人Mary Sialtsis表示，因为一些投资者在多个房产上杠杆过高。 她说，“我们将看到一些投资者上市新的房源。今年夏天市场上已经出现了这种情况，秋天我们还将继续看到这种趋势。” 然而，寻求升级或缩小规模的房主将减少卖房，这意味着首次购房者将难以找到更多的独立式和半独立式住房房源，她说。 “越来越多的老年人选择在原来的家中，这真的给那些寻求升级的房屋，或者寻求增加面积换大房的买家造成了压力，” 她补充道。“而那些想要升级的人宁愿等待市场稳定。” 尽管可供选择的住房房源种类较少，但由于按揭贷款的高资格利率，首次购房者将很难进入市场，抵押经纪人Ron Butler表示。 “现在人们需要以大约7.5%到8%的利率获得贷款资格，”他表示。“有谁能以那样的利率获得资格？”因此，今年余下的时间，房主将更难从贷款人那里获得房屋贷款，他补充道。 专家还指出，当买家较少购买物业时，房源数量往往会增加，这在秋季是预料之中的。 多伦多和郊区 专家表示，多伦多这个城市作为加拿大的经济中心，今年秋季将会经历较少的交易活动，但市场仍然强劲。 Royal LePage的Soper表示，多伦多的理想社区仍将继续吸引多个报价。 “我们仍然看到在优越地理位置的房屋吸引了多个报价，并且不会在市场上停留多天，” 他说。“但其他一些社区将会停滞不前。” 由于就业机会，许多人仍然希望在多伦多安家，Butler表示，而多伦多在新冠疫情期间的房价上涨情况并不像郊区的那样疯狂。 “多伦多的房价确实上涨了，但没有像2020年和2021年郊区那样上涨了50%到60%，当时每个人都从市中心搬出来寻找更多的空间，”他说。“即使是稍微远一些的地方，比如Aurora和Cambridge，我们也看到了房价的大幅上涨。” 专家表示，尽管靠近多伦多的大多伦多地区城市如密西沙加、旺市和万锦仍然受到需求旺盛，但约克区的许多北部地区，如King或East Gwillimbury，或者更东边的杜兰区，在未来几个月内将进一步降价。 新建房屋 专家表示，楼花市场已经出现了放缓的迹象，并且短期内不会有好转。 高利率使得投资者不愿购买楼花单元，这可能意味着一些项目将被暂停（开发商开始建造公寓项目之前，需售出约75%的单位）。 市场研究公司Urbanation估计，超过1万个通常会作为楼花或新房上市的单位已经被推迟。到年底，这个数字可能翻倍。 “楼花数量将继续减少，” Butler说：“政府税收、土地成本、建筑成本、8%的贷款利率，给开发商的利润带来了很大的不确定性。” 展望未来，如果央行在 9 月份不上调隔夜贷款利率，那么也很可能会在秋季晚些时候继续上调，从而进一步提高浮动利率抵押贷款的利率，专家表示。 “未来四个月预计不太好，” Butler说。 “这是一个持续时间的问题。高利率维持的时间越长，对许多人来说就越困难。”

最近房地产业的一份报告显示，当前加拿大房市正处于特殊震荡时期，历史上最激进的加息使得借贷成本飙升，拥有住房变得越来越难。 然而，分析发现，当前的市场状况与 10 年前惊人的相似，包括：买家心态、抵押贷款利率、负担能力和人口结构等方面，这些或许都可以为加拿大未来房市的走向趋势提供参考。 比对 10 年前的情形，这一次房价还能实现翻倍吗？ 相比十年前，加拿大全国平均房价从 2013 年 1 月的 365,700 元上涨到 2023 年 1 月的 705,000 元，基本翻了一倍。两个时间点都有一个共同的特点：住房负担能力糟糕。 事实上，根据加拿大央行的住房负担能力指数（Housing Affordability Index）——衡量抵押贷款付款和水电费等住房相关成本与平均家庭可支配收入的关系，负担能力在 2013 年第一季度至第四季度期间有所上升，并且从未恢复到之前的水平。 更重要的是，2013 年的价格正处于稳定的边缘，就像今年疫情大流行房市热潮之后的情况一样，报告作者 Mackenzie Scibetta 解释称，近年来的极端波动是异常值，这意味着如果价格稳定下来，预计未来的增长率会更可预测、更慢。 首次购房者的回归 2013 年的购买活动也有所增加，特别是在主要城市中心，包括大温哥华、大多伦多、卡尔加里和汉密尔顿-伯灵顿。Scibetta 表示，这是由于低利率，“由于抵押贷款付款仍然负担得起且可预测，这有助于推动首次购房者进入市场。” 尽管今天的抵押贷款负担能力远不及十年前，但加拿大主要房地产市场同样看到了首次购房者的旺盛需求，其中包括新加拿大买家，他们正以创纪录的速度 涌入该国。 Scibetta 继续解释称，同样加剧竞争的是首次购房者，他们在 2022 年基本上保持观望，但现在已经适应了加息的前景，并热切地参与市场。   不过她补充说，如今住房需求的情况略有不同。如今的买家看重负担能力和更大的居住空间，这导致人们对较小的海滨城市和大草原的兴趣日益浓厚 固定贷款利率带来的压力 今年央行将基准利率提高至 5%，创下 22 年来的新高。尽管当前的贷款利率远远高于 2013 年（当时隔夜贷款利率为 1%，并一直保持在该水平直到 2015 年 1 月），但如果从固定利率抵押贷款来看，与十年前相差不多。 2013年初，5 年期固定抵押贷款利率为 5.24%，2013 年 9 月升至 5.34%，2014 年初又回落至 5.24%。 Scibetta 补充说，具体到今天的利率现实，如果以史为鉴，那么抵押贷款利率将在未来几年开始逐渐下降，就像 2014 年和 2015 年那样。 尽管由于加息和房价居高不下，今年加拿大公寓行业未能幸免，整体表现低迷。但对比其他房型，公寓仍然是首次购房者的热门且务实的选择。 报告称，去年大部分时间都在观望之后，首次购房者渴望涉足房地产市场，而公寓提供了一种相对经济实惠的方式。 在大温哥华地区，公寓销量同比增长 20.7%，价格同比增幅最大房地产类型的增长。 多伦多大区也有类似的趋势，与多伦多的其他房产类型相比，公寓 7 月份同比增幅最大，达到 26%。 Scibetta 表示，在 2013 年也观察到了类似的趋势。 她指出，多伦多地区 2013 年第四季度公寓销售量同比增长 21%。2012 年 12 月至 2013 年 12 月期间，温哥华的销售量同比增长了 68.7%。 这份报告给了很多困顿在房市挣扎的业主一个定心丸，如果按照十年前的趋势，那么未来几年加拿大的房市将会再次实现腾飞。不过，房价能否如同十年前一样再次翻一倍呢？  

在大温哥华地区买房变得越来越困难，这迫使更多的人改变传统模式，选择与家人、朋友或其它人共同拥有房产。 Royal LePage 的一项调查显示，随着生活成本飙升，房价居高不下，利率又上升，很多业主表示，因为缺乏负担能力而做出共享房产的决定。 Royal LePage 首席运营官约列夫斯基 （Karen Yolevski） 表示：「人们以这种方式购买房子的主要三大原因。第一个原因是负担能力，有超过 70% 的人表示，如果不与共同业主一起购买，将无法负担。」他说，在某些人群中，这个数字甚至更高。如果你看看 25 岁到 34 岁之间的人，这个比例超过 80%。 因此，绝大多数情况下，这似乎是一个负担能力问题。 第二，近 40% 的受访者表示，他们选择共同拥有房产是为了能够在更理想的社区购买更大的房屋。第三，是因为会考虑多代家庭住在一起，要么是为了照顾年迈的父母，要么是为了让家里有成年家庭成员可以照顾年幼的孩子。」 无论出于何种原因，约列夫斯基解释说，全国各地的房地产经纪人都注意到，与非配偶或重要人一起购买房产的比率有所增加。调查显示，这部分买家目前占房产共有者的 6%。 超过一半的人表示，他们与父母或公公婆婆共同拥有房产，但有 15% 的人与兄弟姐妹共同拥有房产。 7% 的受访者表示，他们与朋友一起买了房子，8% 的人与既不是家人也不是朋友的人一起买房子。 对许多人来说，共同所有权也意味着同居，因几乎一半的人说他们住在同一个屋檐下。 约列夫斯基说：「我们鼓励人们就此类安排寻求法律帮助。它涉及大量金钱，涉及财产。你需要与某人合作制定一份合同，在合同中你可以准确地阐明各方的财务义务、如果一方无法履行这些义务会发生什么，以及如何出售房产。 」 她补充说，共享房产还要思考日常生活的情况。「有庭院打理，有房子可能需要进行维修。如果这是一处休闲用途的房产，可能还要注意一些事情，比如有人离开时要保持冰箱整洁。你需要与合作伙伴阐明所有权的参与规则，避免以后陷入争论。」 加通社资料图片

如果你认为你需要搬离安省才能买得起房子，你可能犯了错误，你会惊讶地发现，目前省内一些地区的房价比其他地方便宜很多。 图源：blogto 对于那些愿意放弃大多伦多地区（GTA）并将目光投向更北方的人来说——这肯定比在加拿大其他地方搬家或者移民到其他国家容易得多——目前，安省最便宜的城市的房价平均要比最昂贵的城市低整整160万加币。 令人惊讶的是，房价最高的城市并不是多伦多；事实上，多伦多甚至没有进入前五名。 根据加拿大经纪网站Zoocasa的最新报告，7月的数据显示，King镇被认为是安省内房价最贵的城市。 King的平均房价已经高达192.7333万加币，截至2021年，该社区的人口不到3万，按照当前的利率，这相当于每月需要还9003加币的抵押贷款。 Oakville位居第二，房价平均为152.8833万加币（相当于每月还7141加币的抵押贷款）。 图源：blogto 上个月的前五名还包括Whitchurch-Stouffville（150.8282万加币的房价/每月7045加币的抵押贷款）、Uxbridge（147.8565万加币的房价/每月6906加币的抵押贷款）和列治文山（142.3068万加币的房价/每月6647加币的抵押贷款）。 在房价较低的地区，Sault Ste. Marie被认为是最负担得起的城市，标准房屋价格约为34.8889万加币，抵押贷款为每月2013加币——这远远比在多伦多租一室公寓还要便宜。 与GTA地区的任何地方相比，Thunder Bay（37.5059万加币的典型房价，每月2164加币的抵押贷款）也非常便宜；North Bay（41.5191万加币/每月2395加币的抵押贷款）；Sudbury（47.3235万加币/每月2730加币的抵押贷款）和Windsor-Essex（55.4277万加币/每月3181加币的抵押贷款）。  对于许多北美的其他城市和小镇来说，这些售价可能被认为是正常的，甚至是较高的，但考虑到在全加拿大平均要花费67万加币购买一所房子，这些价格还是相当划算的。 对于那些愿意将自己的生活搬到离多伦多好7.5小时车程的北方地区，并在这些地区定居下来的人来说，这是一个很好的选择，不过似乎这些社区的声誉不佳。

加拿大房屋价格飙涨，供需失衡该如何处理？联邦政府打算对国际学生下手，限制其数量，以缓解房地产市场的压力。 CBC 报道，联邦住房、基础设施和社区部长弗雷泽 (Sean Fraser) 表示：「我认为这是我们应该考虑的选择之一，我们需要在这里进行一些认真的思考。」 根据政府数据，加拿大去年接纳超过 80 万名国际学生。 弗雷泽在上个月的内阁改组之前一直担任移民部长，他表示，计划与高等教育机构坐下来探讨可以采取哪些措施，让这些学生在紧张的租赁市场中更容易找到居住空间。 他说：「如果教育机构要继续吸引创纪录数量的学生，那么他们也需通过确保他们有地方居住来成为解决方案的一部分。」 他说：「当你看到一些机构的注册学生人数是大楼内空间的五到六倍时……你必须提出问题。」 解决住房危机是总理杜鲁多(Justin Trudeau)新内阁的主要目标之一，下个月议会复会重开，新内阁会面临反对党挑战。 根据加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)的数据，到 2030 年，加拿大需要建造 580 万套新住房，其中包括 200 万套出租单元，以解决住房负担能力问题。 弗雷泽强调，不要将房地产供需失衡归咎于新移民，因为移民可为我们带来建造更多房屋所需的劳动力。 保守党党领博励治周一在渥太华接受媒体采访时指责总理杜鲁多企图转移焦点。「他希望加拿大人忘记这一切，并指责移民。是他执政失败，但他想分散民众的注意力。」  

李嘉诚旗下长实集团拿下 北京一住宅项目22年后终于即将开售，估计房价将达到当年地价的50多倍。（中新社） 香港首富李嘉诚的长实集团日前在香港“七折卖房”引发市场高度关注，该集团旗下位在北京的豪宅项目“御翠园”近期已拿到预售证即将开卖，市场预期售价将比此前“吹风价”略低。 据上海澎湃新闻报道，“御翠园”项目的销售人员证实，现在预售证下来了，正在等公司通知随时开盘。“我们项目是目前五环内唯一在售的新房，目前看房的人还挺多的。而且我们是准现房，房子已经盖完了，高层的玻璃都挂好了。明年年底交房。” 公开资料显示，“御翠园”是由长江实业旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发，但罕见的长开发周期也引发议论。 “御翠园”所在位置是北京东四环外朝青板块，是北京高端地产项目的聚集地之一，其中，姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元人民币的价格拿下，楼面价每平方米仅约1750元人民币（当年汇率约211.43美元）。然而，该地块出让后，直到2005年6月才开始动工，并于当年11月开盘销售。 目前，该地块已有2006年至2013年推出的“逸翠园”和2012年至2013年入市的“御翠尚府”两个项目，此次即将预售的“御翠园”项目是该地块最后被开发的部分，开发周期长达22年。 第一财经报道，此次“御翠园”即将预售的9栋楼包括3栋16至18层楼的高层及6栋低密联排产品。其中，3栋高层的拟售均价分别为每平方米9.64万元人民币（约1.33万美元）、9.97万元人民币和9.8万元人民币，6栋低密联排产品的拟售均价范围在9.06万（约1.25万美元）至9.23万元人民币之间，超过拿地价格的51倍以上。 李嘉诚此时在北京推出豪宅项目，销售情况也将成为市场观察大陆房市动向的关键指标。澎湃新闻引述中指研究院数据显示， 今年1至7月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交387.89万平方米，年比下降5.1%。截至7月，北京商品住宅成交量连续三个月下降，成交规模降至近五个月新低。 “御翠园”即将开卖的消息一出，也引发中国民众关注。有中国网友质疑，“22年才开发？不收回？赚多少钱无所谓，但法律面前必须人人平等。”“不是说几年不开发就收回的吗？”，“产权还有多少年？为什么能开发这么久？”，“延迟开发这么久，应该补上20年的地价差值”。

根据最新的Teranet-National Bank综合指数，全国房价7月创下了继2006年7月以来第二高单月涨幅。 经季节性调整后，7月份该指数较6月份上涨2.4%，为连续第四个月上涨。 在11个市场中，有8个市场的房价上涨，其中哈利法克斯(Halifax)上涨4.9%，涨幅最大。 温哥华上涨3.9%，多伦多上涨3.5%。 魁北克市(Quebec City)房价下跌1.2%，蒙特利尔(Montreal)下跌0.9%，卡尔加里(Calgary)下跌0.3%。 与去年同期相比，7月份整体综合指数下跌1.9%。 报告称，高利率环境迫使一些买家离场，房价从2022年4月的峰值回落，但近期房价综合指数的上涨抵消了部分回调。 蒙特利尔银行（BMO）首席经济师Douglas Porter说，“我们在2022年看到的大幅下跌基本上已经结束。” 他指出，Teranet-National Bank指数往往滞后于其他房地产市场指标，部分原因是它更为详细。 其他指标在夏季开始显示出市场疲软，Porter认为，这种疲软也将开始在该指数中出现。 加拿大房地产协会(CREA)周二报告称，7月份房屋销量创下两年多来最大的年化增幅。但由于今年夏季市场显示出企稳迹象，数据与6月份相比变化不大。 预计秋季房价继续升 加拿大国家银行(National Bank of Canada)经济师Daren King)在报告中写道，受强劲的人口增长和供应量低的支撑，今年第三季度房价可能继续攀升。 King写道：“在经济不活跃的背景下，近期加息导致的负担能力恶化，应该会对此后的房价构成不利因素。” Porter也同意说，虽然大量移民将有助于支撑房价，未来房地产市场将面临更多阻力。 Porter，利率将在更长时间内保持较高水平的预期越来越高，这将在更长期内对房地产市场构成压力。 房贷利息的成本对消费者价格指数的影响，成为央行抗击通胀的“不幸副作用”，但Porter表示，如果央行不加息，情况会糟糕得多。

加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）的经济学家表示，随着借款成本上升给房地产市场带来压力，移民和家庭规模缩小将阻止加拿大房价螺旋式上升。 图源：Yahoo截图 加拿大皇家银行的Robert Hogue和Carrie Freestone在周四的一份研究报告中写道，加拿大正处于“楼市大幅调整”之中。 从多伦多到温哥华，再到蒙特利尔，加拿大皇家银行指出，随着加拿大央行（Bank of Canada）加息，潜在买家纷纷离场，房地产趋势正在放缓。报告称，虽然房地产市场的回调尚未完全结束，但有两个因素将使加拿大房地产市场免遭类似2008年美国金融危机那样的浩劫。 Hogue和Freestone写道：“移民和家庭规模缩减是支撑加拿大住房需求的力量之一，可以防止房地产全面崩盘。” 去年，加拿大人口增加了100多万人，其中包括607,782名非永久居民，和437,180名移民。为了抵消人口老龄化和熟练劳动力短缺的影响，渥太华计划到2025年将移民人数增加到每年50万。 经济学家写道：“由于移民，加拿大的人口增长速度比其他国家快得多——是经合组织过去十年平均速度的两倍多。” “这种激增，加上家庭规模的缩小，将加强对住房的需求（无论是购买还是租赁），并对销售和价格的下滑起到有力的反作用——最终为调整提供一个底部。” 加拿大皇家银行指出，自1867年联邦成立之前，加拿大家庭规模就一直在萎缩，这在历史上是由于父母生的孩子更少。该银行表示，1851年的平均家庭人口超过6人，到20世纪40年代降至4.3人，到2021年降至2.4人。 Hogue和Freestone写道：“自2016年以来，一人家庭已成为最常见的家庭，近30%的加拿大人现在独居。”“虽然这在很大程度上可以用人口老龄化来解释，但越来越多的加拿大年轻人也选择独自生活，而且组建家庭的时间也越来越晚。” 加拿大皇家银行表示，尽管几代同堂的家庭在过去10年变得更受欢迎，但这类家庭仅占新家庭的5%。 购房者“重新开始观望” 加拿大房地产协会（CREA）周二发布的统计数据显示，7月份全国房屋销售环比下降0.7%，新上市房产数量上升5.6%。 CREA高级经济学家Shaun Cathcart在随数据发布的一份新闻稿中写道：“8月份销售和价格增长已经显示出进一步放缓的迹象，这是对加拿大央行7月中旬加息的回应，以及通胀高于目标的时间比此前预期的更长。” “我们可能会看到一些买家再次‘离场观望’，直到未来利率的确定性提高。”

在列治文有位华人老板，面对运营成本飙升，市场需求下降，他仍在努力维持自己的生意。而且他还要依靠父母来免费帮助，才能让他的员工离职。 据《列治文新闻》报道，位于列治文北部的家族企业Jade Marble & Granite的老板是位华裔，他的名字叫做Chi Him Chan。他现在已经拖欠了员工四个月的工资，上个月，他才缴纳近1.5万元的房产税，这花光了他最后的钱。 “我不得不停业，因为我赚不到足够的钱来支付支出。我真的很挣扎，如果这种高财产税继续下去，我将不得不关闭我的生意。” 自2021年以来，他位于12671 Bathgate Way的仓库的评估价值飙升了近78%。结果，Chan的房产税每年上涨约2000元，现在他支付的税比两年前多了近50%。 Chan说，这是他正在苦苦挣扎的生意的最后一根稻草。如果没有转机，他将不得不结束生意。 “这真的很遗憾，我们已经经营了25年，我们喜欢为客户服务。” 房地产价值在一年内上涨了64% Chan并不是唯一一个经历房产税上涨的人，当地宜家附近同一层楼的其他业主也发现，过去两年他们的房产价值大幅上涨，这意味着房产税会更高。 Wagonmaster Group总裁Bob Banga震惊地发现，他的公司房产价值在2021年上涨了64%，而列治文的平均涨幅为17%。 Banga说：“（BC评估局）告诉我，与我们面积差不多的单位在市场上价格涨了很多，所以他们调整了我们的估价。” “但问题是，他们为什么从来没有考虑过，我们公司的房产价格比其他单位低的原因。” 他解释说，这处房产位于Bathgate Way尽头，入口和通道非常狭窄，所以大型卡车不能直接在装货码头卸货。 这意味着企业主必须支付额外的费用，让更小的卡车运送他们的货物，这使得这里的单位对买家的吸引力大大降低，这反过来又影响了它们的价格。 Banga对评估提出上诉，并花了几天时间收集证据，以证明为什么他的土地与BC评估用于比较的单位不同。 他的呼吁使估价减少了30万元。 但第二年，他看到房价又上涨了27%，远高于19%的平均涨幅。 再次上诉的过程实在太繁琐了。 Banga说：“今年我甚至没有上诉。我太忙了，我一直工作到晚上。当我回家的时候，我不得不照顾孩子。我太累了，我不能再做这些了······但是我们不应该经历这些麻烦。” 其他企业主就没有这么幸运了——在上诉后，他们的房产价值只进行了小幅调整。 Tristar Headwear Corporation的老板Jack Kuber说：“他们只看到市场上类似单位的价格，但我怎么才能找到一个跟我的地产各方面都相同，而且还在出售的单位？” “具有讽刺意味的是，我们无法证明这一点，除非我们的一套公寓被卖掉，然后他们才会接受它的真实市场价值。” 市内房产价值相对稳定 除了企业主，该地区的商业租户也受到了房价上涨的沉重打击。 经营Paladin International Food Sales的Chris Ho说：“作为一个租赁商业单位的租户，我们面对的是多项费用：我们必须支付房产税、物业费和财产保险。” 在物业价值大幅上涨后，Ho的租金在2021年上涨了50%。 Ho说：“当我试图和房东谈判时，他只给我看了评估表，我对房价的大幅上涨感到震惊，所以租金没有多少商量的余地。” “对于像我们这样的当地小企业来说，这相当困难。自COVID以来，出现了劳动力短缺、高油价、碳税等问题。这对我们来说真的很难。” Chan说，他希望列治文市议会能引入财产税减免计划，就像温哥华市议会3月份通过的发展潜力减免计划试点一样。 在温哥华，对于符合条件的物业，部分土地价值的税率将比该市轻工业和商业物业的混合通用税率低50%。 然而，列治文市发言人Clay Adams告诉Richmond News，该市的评估价值现在“相对稳定，与前一年相比增幅很小，目前几乎没有证据表明列治文的商业地产由于发展潜力而经历了暴涨的评估。” Adams说，对于这块土地，如果业主不同意房产的评估价值，他们需要向BC省评估局提出上诉，而列治文市“不参与这一过程，因为评估是由省皇家公司完成的。”

亚省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡加利预售楼花的「速度」是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到首府爱民顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡加利于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：「卡加利重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其它省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其它省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡加利市中心仍然比其它主要城市中心更便宜。」 卡加利市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其它市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡加利购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡加利市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，「我看到越来越多的人询问卡加利等市场。」 「（卡加利开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。」 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡加利房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡加利的基准价格为305,900元。温哥华比卡加利高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡加利与加拿大其它城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡加利市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 「由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。」科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，亚省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡加利，首府爱民顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到爱民顿的潜力。 亚省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，「我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入亚省，卡加利的基准房价上涨了1.5%，爱民顿的基准房价上涨了1.6%。」 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往亚省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，亚省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时亚省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，亚省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，爱民顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，亚省现在是房东的理想之地。 洛博指，「亚省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。」 他认为，原因在于「保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使亚省成为投资者友好的避风港。」 「没有租金管制，」他补充道，「确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。」 消息人士称，爱民顿较旧的柏文楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images

亚省由于没有租金管制、需求不断增长以及每户价格相对较低，正吸引渴望收益的住宅租赁投资者。卑诗房地产数据分析公司Zonda Urban的数据显示，数据显示卡加利预售楼花的「速度」是过去10年所未见，移民和投资者也开始意识到首府爱民顿的潜力。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卡加利于2023年第二季度，共售出了1,076套预售楼花，比去年同期增长了230%。 Zonda Urban咨询总监科尼利厄斯（Jackson Cornelius）在一份新闻稿中表示：「卡加利重新成为加拿大最活跃的房地产市场，有几个因素在起作用，很大程度上是由来自包括卑诗等其它省份的个人推动。该市经历了创纪录的来自其它省份的移民，导致供需不平衡，特别是在租赁市场，卡加利市中心仍然比其它主要城市中心更便宜。」 卡加利市中心的租金按年同比增长23%，是Zonda Urban追踪的加拿大任何其它市场的两倍多。 温哥华的房价上涨和供应不足导致买家考虑在卡加利购买。根据营销和销售公司Magnum Projects的数据，卡加利市中心预售柏文的成本大约是温哥华郊区预售柏文价格的一半。 温哥华梁姓房地产经纪人（Amy Leong，译音）在6月份接受Glacier Media采访时表示，「我看到越来越多的人询问卡加利等市场。」 「（卡加利开发商）正在向温哥华房地产经纪人寻求住宅项目，因为他们也有同样的感觉。需求已经向东转移到我们的邻居，因为我们这里的价格仍然非常非常高。」 大温地产局(Real Estate Board Of Greater Vancouver，简称REBGV)和卡加利房地产局（Calgary Real Estate Board，简称CREB）的数据显示，温哥华柏文2023年7月的基准价格为771,600元，而卡加利的基准价格为305,900元。温哥华比卡加利高出1.5倍。 自2021年中期以来，卡加利与加拿大其它城市相比人口增长最快。此外，根据加拿大统计局的数据，70%的省际移民来自卑诗省和安省。 卡加利市估计，截至2023年4月1日，当地人口为1,389,200人。 「由于经济低迷，开发商暂停了柏文项目，新建筑需要几年时间才能投入使用。与此同时，来自卑诗省和安省的人们蜂拥而至，势必推动投资增长。」科尼利厄斯说。 另据Western Investor报道，专家认为，亚省正被誉为加拿大顶级的租赁柏文市场，除了卡加利，首府爱民顿也备受住宅租赁投资者青睐。 经过近十年的沉睡行动后，移民和投资者都开始意识到爱民顿的潜力。 亚省最大的房东Mainstreet Equities的创始人兼首席执行官迪伦（Bob Dhillon）表示，「我们相信高移民率将继续推高房价。6月份，随着大批人涌入亚省，卡加利的基准房价上涨了1.5%，爱民顿的基准房价上涨了1.6%。」 因为经济前景的改善和相对经济适用的住房，迁往亚省的新移民数量接近历史最高纪录，2023年第一季度，亚省的移民人数为51,700人。 这一数字与2022年最后两个季度相当，当时亚省迎来了历史上最大规模的国际和省际移民涌入。 迪伦指出，其结果是，亚省的租赁空置率正在下降，加拿大统计局预计，爱民顿的空置率将在两年内从目前的3.1%降至1.3%。 多伦多SVN Rock Advisors Inc.创始人兼首席执行官、加拿大最多产的租赁投资者之一洛博(Derek Lobo)表示，亚省现在是房东的理想之地。 洛博指，「亚省作为一个主要的增长机会而闪耀，代表着开发商和投资者的安全和潜力的灯塔。该省独特的优势使其成为当今令人信服的选择。」 他认为，原因在于「保守的政府、大量移民的涌入和高收入水平创造了稳定的经济环境。较低的法规、最低的开发费用和更高的住房负担能力，使亚省成为投资者友好的避风港。」 「没有租金管制，」他补充道，「确保了高收入的稳定流动，增强了市场的吸引力。」 消息人士称，爱民顿较旧的柏文楼每户售价约为12万元至15万元，但新建筑每套售价超过22万元。 图：Getty Images  

刚刚过去的 7 月，大温地区的房地产交易继续强劲增长，与此同时，由于库存房源的紧缺和交易的增加，使得该地区的房价也进一步上涨。 统计显示，2023 年 7 月该地区销售房屋共 2455 套，相比去年 7 月（1904 套）增长 28.9%。但这一销售量相比过去十年平均水平（2909 套）下降 15.6%。 2023 年 7 月，大温地区通过 MLS 系统新增挂牌房源，包括独立屋、联排屋和公寓共有 4,649 套。与 2022 年 7 月新增房源挂牌房源的 3,975 套房屋相比，增加了 17%。 目前在大温地区 MLS 系统上挂牌待售的房屋总数为 10,301 套，与 2022 年 7 月（10,734 套）相比减少了 4%。这比 10 年季节性平均值（12,039套）低 14.4%。 按照售出与活跃挂牌比率（sales-to-active listings ratio）数据来看，当前大温地区该比率为 24.9%，其中，联排屋需求最为强劲，该比率为 32%；公寓略低为 30.6%；独立屋该比率最低，为 16.5%。 历史数据分析表明，当该比率持续低于12%时，市场处于买方市场，房价就会面临下行压力；而当该比率连续几个月超过20%时，房价往往会面临上涨压力。当该比率介于 12-20% 区间时市场处于平衡状态。 大温地产局经济和数据分析总监 Andrew Lis 表示，在当前的市场环境下，虽然加拿大央行今年 7 月的加息幅度仅为 25%，但抵押贷款利率目前处于加拿大 20 多年来的最高水平， 尽管借贷成本比去年 7 月还要高，但销售活动超过了去年的水平。这充分说明了我们市场的需求强度以及买家适应和有资格承受更高借贷成本的能力。 从房屋售价来看，大温地区所有住宅物业 MLS 系统内的房价指数综合基准价格为 1,210,700 元。这比 2022 年 7 月增长 0.5%，比 2023 年 6 月增长 0.6%。 从各房型分别来看： 独立屋 售出：681 套，比 2022 年 7 月销量增长 28.7%； 基准价：$2,012,900， 这比去年同期增长 0.6%，比 6 月环比增长 1.1% 公寓 售出：1,281 套，比 2022 年 7 月的 1,061 套增长 20.7%； 基准价：$771,600 元，这比去年同期增长了 2.6%，比 6 月环比增长了 0.6% 联排屋 售出：466 套，比 2022 年 7 月的 304 套增长 53.3% 基准价：$1,104,600 元， 这比同期增长了 1.2%，比 6 月环比增长了 0.5%。 大温地产局辖区包括：博文岛，本拿比，高贵林，枫树岭， 新西敏，北温，皮特草原，高贵林港，穆迪港，列治文，南三角洲，斯阔米什，阳光海岸，温哥华，西温和惠斯勒。

温哥华——大温哥华地区房地产委员会表示，由于强劲的销售数据和较低的住房库存水平，上个月的房价较六月有所上涨。   董事会表示，7 月份综合基准略高于 120 万美元，比上个月上涨 0.6%，比去年同月上涨 0.5%。 上个月市场销量总计2,455辆，同比增长28.9%。 董事会表示，销量比 10 年季节性平均 2,909 辆低 15.6%。 上个月新上市房屋数量达到 4,649 套，而 2022 年 7 月为 3,975 套。  该委员会的经济和数据分析总监表示，销售额的同比增长“并非微不足道”，这与加拿大央行在 2022 年大幅加息所带来的冲击相对应。 “从这些数字的背后，很容易看出为什么销售额同比增长如此之大，”安德鲁·利斯在一份新闻稿中说。 “去年七月，加拿大央行宣布将政策利率‘大幅’上调至百分之一，让买家和卖家措手不及，并给当时的市场活动带来了降温。”  加拿大通讯社的这篇报道于 2023 年 8 月 2 日首次发布。

尽管 6 月加拿大央行意外突然加息25个点，但这似乎没有影响加拿大房价持续上升的轨迹。2023年6月，全国平均房价达到760,600元，这一价格水平相比一年前仍有约9,000元的差距，比2021年12月利率最低时的价格还低2,900 元。 但不可否认的是，这是加拿大连续大幅加息以来，房市价格的新高水平。 更值得注意的是，自今年年初以来，加拿大房地产销售交易量猛增。经历了 2022 年的低迷之后，自1月份以来，尽管库存持续较低且价格不断上涨，但加拿大几乎所有主要市场的全国销售额仍增长了100%以上。最夸张的是一些市和地产辖区，房屋销售量甚至翻3倍。 房地产资讯网站Zoocasa根据一些城市的房屋销售进行了房屋销售量和价格的比对，以确定全国纳入考虑的23个房地产市场区域哪些最为热门。 其中最为夸张的还要属安省的圭尔夫市及地区，房屋销售量自2023年1月以来已经飙涨了387%，房价相比年初也上涨了7.6%。 与此同时，大温、菲沙河谷、维多利亚、大多伦多地区、汉密尔顿-伯灵顿地区也都有房屋销售翻倍的势头。 需要注意的是，所有纳入考虑的区域房屋销售量全部都有大幅上涨，最小的涨幅也有42%--魁北克城。而房价也相比年初时期全线看涨。 详细统计数字来看，自一月份以来，全国房屋销售额增长了一倍多。6月全国共售出房屋50,155套，较今年1月增长139.62%。 其中圭尔夫涨幅最大，高达387%，安省的北湾地区交易房屋量涨幅367%，位居第二，这两个区域的6月房屋交易量分别为424套和126套。 在较大的市场中，菲沙河谷的交易量十分凸显，相比年初已经翻了2倍，涨幅高达214%，6月成交量1849套，与此同时，房价也有10.8%的涨幅。 大温地区位列第五，交易量2988套，上涨190%，房价涨幅8%。 6月全国交易量最高的是多伦多7480套，房价涨幅与大温基本一致。 而6月房价相比年初上涨最多的是安省的Sudbury，涨幅19.22%，不过当地房价也非常的便宜，6月基准价45.6万加元。 分析认为，房屋库存量仍然很低，这是导致竞争加剧、房价上涨的主要原因。不过从年初以来，全国大部分市场都在销售和房价上齐头并进。 其中，房价上涨最小的蒙特利尔，涨幅3.5%，销售量增幅102%。销售量涨幅最小的魁省的魁北克城，涨幅43%，其房价上涨了6.7%。 不过市场普遍认为，7 月的央行再次加息、以及未来经济的不确定性，都将会让房地产市场在下半年保持相对平稳、不会出现更大的上涨动力。

Zoocasa的一份报告预测，加拿大人口增长预期可能会使本国有限的住房供应雪上加霜，并最终导致房价进一步上涨。 地产分析机构Zoocasa本周发布了一份报告称，随着移民涌入加拿大，加上国内人口增长和住房短缺，将推高住房成本。 // 报告指：「居住在加拿大的人越多，需要的住房就越多，这将加剧本已有限的住房供应。」 数据显示，2022年是本国房地产市场和移民数量破纪录的一年。 报告写道：「根据加拿大移民、难民和公民部（IRCC）的数据，政府在一年（2022年）迎来了数量最多的移民，与此同时，全国平均房价飙升至804,900元的月计高位，比2021年上涨了31%。」 到目前为止，2023年还没有出现类似的趋势，报告详细介绍，尽管移民增长达到3.9%的新纪录，但2023年平均房价仍较上年下降5.5%，认为这可能与加拿大央行大幅加息有关。 但报告称，这种下降可能只是暂时的。 该报告以2008年至2009年金融危机期间的房价下跌作为参考。 数据显示，「过去18年来全国平均房价跌幅最大的是2009年，当时价格从2008年1月的320,500元跌至2009年1月的296,300元——由于2008年加拿大经济开始大衰退，下降了7.6%。但仅用了一年的时间价格就恢复了，并从2010年到2018年持续攀升。」 虽然总体人口增长有助于经济活动，但在哪里安置更多人的问题仍然存在。 报告称：「人口增长有助于通过填补劳动力短缺来刺激经济，但人口增长的副作用是可能会推高房价。」 报告指出，多伦多或温哥华等加拿大主要大都市地区，是房价因经济增长而上涨的关键地区。 它预测：「房价增长和人口增长同时呈上升趋势，未来可能会以更快的速度继续下去。」 图：加通社  

由于相对较少的买家进入房地产市场，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）已经下调了今年和明年的房屋销售预测。 图源：BNN CREA预计今年加拿大房屋成交量预计464,239套，比去年下降6.8%。它还预测2024年销售量将会上升，达到516,043套。 在今年四月发布的预测中，CREA表示预计今年将有492,674套房产销售，较2022年下降1.1%。2024年的房屋销售预计将达到561,090套。 图源：BNN 尽管CREA表示已经看到了全国大部分地区的销售反弹，但利率上调仍然对借款成本和买家情绪产生压力。虽然房价并没有承受太大的压力，但市场仍受到供应不足的阻碍。 随着加拿大央行在6月份意外结束加息暂停并在7月份再次加息，房地产市场又充满不确定性。为此CREA调整了预测。 CREA目前预测，全国平均房价将比2022年下降0.2%，达到702,409元，然后在2024年上升至723,243元。预计2023年至2024年全国平均房价将进一步上涨3%，接近2023年第二季度的水平。 因此，总体而言，预测价格将基本稳定，直到利率开始下降。 此前在四月的预测中CREA指出，今年的平均房价为670,389元，2024年为702,200元。

摩根大通(JPMorgan)和高盛(Goldman Sachs)周三表示，他们现在预计加拿大央行)将在今年10月份最后一次加息25个基点，并将最终利率预测上调至5.25%。 图源：bank of canada 本周三，加拿大央行将基准隔夜利率上调0.25个百分点，至5%的22年高点，并表示可能进一步加息，因为通胀有可能滞留在高于2%的目标水平。 此前，这两家华尔街银行曾预计加拿大央行将以5%的最终利率结束这一加息周期。 现在，这两家银行已经上调了利率预期，而且高盛还警告称，如果即将到来的经济活动和通胀数据出人意料地上升，最终加息“可能会提前到9月份”。 房价不会降，为什么？ 另一方面，地产界人士表示，央行的两次加息不会让房价下降。 多伦多房地产经纪公司Realosophy Realty总裁John Pasalis表示，尽管利率远高于一年前，但一些市场的活跃程度已开始接近疫情时期的水平。 他说，很大程度上是因为20年来的最低库存水平，买家可竞价的房屋数量有限。 他在接受Global News采访时表示：“今年上半年，市场恢复了激烈的竞价，报价很多，价格实际上有所上涨。” 另一间经纪公司Royal LePage周四发布了一份报告，概述了2023年第二季度在央行维持利率不变的情况下，春季房价反弹的数字。 Royal LePage表示，第二季度全国房价环比上涨4%，达到809,200元。这是房价连续第二个季度上涨，此前由于央行加息，房价在2022年的大部分时间里大幅下跌。 首席执行官Phil Soper表示，春季销量和价格上升与央行宣布暂停加息直接相关。 6月加息后，市场的兴奋情绪开始转变。Desjardins加拿大经济高级主管Randall Bartlett表示，早期数据显示，上月的销售出现“收缩”的迹象。 与春季相比，现在买家在找房子时必须更加“谨慎”，“这两次加息有助于冷却房地产市场的热情。” Pasalis也表示，买家的“情绪已经完全改变”，他们原本希望加拿大央行的下一步行动是降息，而不是两次加息。 Soper承认有一些买家因房价过高而退出市场，他们需要等待利率下降，降低持有成本。但他说，随着楼市调整似乎已经触底，利率可能在较长时间内保持高位，那些一直在推迟买房决定、希望以更低的价格买房的买家意识到，目前的市场已经好了一段时间了。 Soper说：“如果你的家庭现在就需要房子，那么在房价上涨的市场上等待是没有意义的。” 然而，对于卖家来说，情况又有些不同。 Pasalis说，一直持有房产并忍受更高还款的投资者可能会被迫出售。对于目前市场上符合抵押贷款条件的购房者来说，贷款利率约为6%，压力测试利率为8%，需要出售现有房屋，升级和扩大居住面积的卖家将无法获得想要的房产，这导致他们尽可能留在原地。 这限制了供应量，尤其是入门级住宅，因而加剧租赁市场的压力，因为那些希望入市的人被挤出市场，将被迫与新移民和留学生竞争，比如寻找公寓。 Pasalis表示，待售房产数量有限，加上移民和非永久居民带来的需求不断增长，可能会给今年秋季的租赁和自住房市场的价格带来一些“上行压力”。 央行官员周三还指出，强劲的移民水平和可用供应不足，可能会使房价在未来几个月保持上涨势头。 Royal LePage预计，到2023年下半年，房价将继续温和攀升。预计第四季度房价将比2022年上涨8.5%，高于今年春季预测的年涨4.5%。 Soper说，像多伦多这样的城市中心，今年的价格可能上涨最多，甚至有可能消除去年房地产调整带来的一些跌幅。 去年11月，联邦政府设定了在未来三年内接纳145万新移民的目标，目标是到2025年每年接纳50万新移民。 Soper说：“人们可能会对此感到惊讶，考虑到房市复苏的力度，所有买房的人都将在今年恢复收支平衡。” 何时降息？ 蒙特利尔银行（BMO）和加拿大帝国商业银行（CIBC）等银行都预计央行在2024年第二季度的某个时候降息。Soper说，当央行最终降息时，预计较低的借贷成本将打开“需求的闸门”，房价将重新“大幅上涨”。 Soper说，随着房价快速上涨的迫近，各级政府都面临着鼓励加快建设的压力，以确保有足够的供应来满足需求。 Pasalis说，即使是暗示降息，也可能刺激“需求的大规模反弹”，就像春季央行维持利率不变时上升。 不过，他并不认为利率下降必然意味着需求和价格的飙升。房地产市场对降息的反应在一定程度上取决于当时加拿大家庭的生活状况。 他说，如果预期的经济放缓幅度特别大，潜在的购房者可能无法重新入市，特别是如果他们失业或收入再次受到打击。 “说到底，你需要资金出去买房，如果资本稍微枯竭一点，可能就不会出现繁荣。”