加拿大道明银行（TD Bank）经济学家预计，加拿大房价的下滑幅度将超出先前的预期，多出一倍，其中新房源激增是罪魁祸首之一。  TD经济学家桑西(Rishi Sondhi)目前预测，从2023年第三季到明年初，全国平均房价将下降10%。 这标志着该降幅远超道明银行9月的预测，该行当时预测同期房价将下跌约5%。 桑西表示，正如TD所预期的那样，在过去的两次政策制定会议上，加拿大央行将基准利率稳定在5%。 此次修正主要基于支撑按揭利率的债券殖利率在9月和10月攀升数据。 借款人想要获得利率高于6%的按揭资格，需要通过利率高于8%的“压力测试”。 另一个罪魁祸首是涌入安省和卑诗省房地产市场的新房源激增。   图：资料图片 桑西指，在安省，10月份销量与新挂牌房屋比率从5月的63%骤降至39%。“条件非常支持买家，”这位经济学家表示。 据悉，安省新上市卖盘数量异常高企的原因之一，似乎是多伦多和汉密尔顿的一些公寓投资者正在退出市场。待售公寓单位攀升表明，杠杆过高的投资者不愿再持有自己的房产。 与此同时，整个市场的潜在买家都在观望，以防价格进一步下跌。 “如果你可以等待并获得更好的价格，为甚么现在还要购买？”桑迪指出。 但即使全国房价平均下降10%，仍比新冠大流行之前高出15%。 不过，桑迪警告说，经济成长疲软或利率高于预期可能会令预测进一步恶化。 他表示，虽然失业率已从去年创下的历史低点上升，但就业市场继续混乱，并补充，消费者更担心前景，因而支出将会放缓。 从好的方面来看，强劲的人口增长应该会提振住房需求，并且未来几个月上市的房源数量可能会比TD目前预测的要少，这反过来又会导致下降幅度有所缩窄。 在2023年即将结束之际，桑迪并不认为情况会发生任何戏剧性的变化。 根据加拿大统计局的最新数据，消费者似乎已经失去动力。与去年同期相比，10月通膨率降至3.1%，较9月3.8%的年增率有所放缓。 加拿大皇家银行经济学家范恩(Claire Fan)表示，有迹象显示消费者正在控制支出，加上劳动市场摇摇欲坠，显示未来几个月通膨将继续放缓。 她称加拿大央行不会认为有再次升息的必要，但会在2024年下半年谨慎转向降息。 加拿大国家银行（National Bank of Canada）经济学家金恩(Daren King)预测，由于市场面临当前相对较高的利率水准和不利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 金恩指出，Teranet-National Bank综合指数在连续5个月上涨后，10月下跌了0.4%。 经过季节调整后，构成该指数的11个大都会市场中有7个处于正值区域。降幅最大的是多伦多，下降了1.6%，爱民顿、温哥华和渥太华-加蒂诺也出现负值。 房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)在土地登记处记录价格后，对其进行跟踪，这意味着该数字落后于地产局的数字。

  大多数加拿大人将房屋视为投资策略的一部分，但最近价格下跌让一些人重新考虑这种做法。 据彭博社和RATESDOTCA委托Leger公司进行的一项调查显示，60%的受访者认为他们的房屋在其投资组合中发挥重要作用。其中，年轻人这种感觉比年长的群体更强烈。18岁至34岁年轻人持此观点者占72%，而35岁及以上人士，这一比例为57%。 // 只有24%的受访者表示，他们的房屋不是他们投资策略的一部分，年轻房主和老年房主之间也存在类似的差距。 但目前看来，人们对房屋进行良好长期投资的态度可能正在转变。 11%的受访者表示，随着近期房地产市场的变化，不再认为自己​​的房屋是一项良好的长期投资。另有23%的人表示，他们的看法已经减弱。 这些转变发生之际，加拿大大多数市场的房价一直在经历多年的价格下跌，这种下跌始于2022年2月房价见顶后。加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）的数据显示，加拿大房价去年下跌了13.2%，这是自2005年开始保存资料以来的最大跌幅。 这一下降是由于加拿大央行开始快速提高基准利率，试图抑制通货膨胀。 虽然2021年5年期固定按揭利率降至2%以下，但央行升息已将按揭利率提高至5%至6%。对于那些拥有浮动利率按揭的人来说，这意味着每月还款额大幅增加。 RATESDOTCA今年稍早的一份报告发现，截至今年9月，在2021年7月申请了50万元按揭的浮动利率持有人，与购买固定利率按揭的人相比，多支付了23,579元的利息。 尽管房价下跌已成为加拿大各地的头条新闻，但11月的调查发现，许多国人仍然认为自己的房屋是良好的长期投资。 43％的加拿大人表示，他们在购买房屋时将其视为一项良好的长期投资，尽管最近价格下跌，但他们认为现在这种看法更加强烈。 图：路透社

加拿大第二大银行表示 2024 年初，由于两个省份的住房供应激增，平均房价可能下降10%。 道明银行此前的预测是，到明年年初，平均房价将比第三季度的水平下降约 5%。 然而，该银行本周更新了预测，以反映更大幅度的跌幅，理由是债券收益率预测上调以及BC省和安大略省房地产市场的更大宽松比之前预测的要多。 该银行的经济学家在最新预测中写道：“安大略省的销售与新上市房屋的比率已从 5 月份的 63% 降至 10 月份的 39%。” “供应量的突然激增在很大程度上是这一比率恶化的原因，而销售的长期下降也加剧了这种情况。” 根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的数据，销售与新挂牌房屋数量比率 (SNLR) 表示特定市场中现有房屋销售数量除以进入市场的新挂牌房屋数量。SNLR 用于评估房地产市场可能出现的过热或过冷情况。较低的比率表明买方市场，而较高的比率表明卖方具有优势。 上周，加拿大房地产协会 (CREA) 报告称，全国 SNLR降至 49.5%10 月份的增长率为 10 年来的最低点，而 4 月份的增长率为 67.9% 的历史最高点。国家 SNLR 衡量标准的长期平均值为 55.1%。 CREA 主席 Larry Cerqua 在一份媒体新闻稿中表示：“现在才 11 月，但许多潜在购房者似乎已经进入冬眠状态。” “十月份的数据还显示，一些卖家可能会将他们的计划搁置到明年春天。” 根据 CREA 的数据，截至 10 月底，市场上有足够的房产，需要4.1 个月才能全部出售 按照目前的销售速度，这一指标被称为“库存月数”。 这高于 5 月份 3.1 个月库存的低点，但仍低于加拿大近 5 个月库存的长期平均水平。 仍“高于大流行前的水平” 尽管如此，道明银行的经济学家表示，即使房价下跌 10%，加拿大房地产市场仍将远高于大流行前的水平。 最新的预测警告说：“一些观点是有道理的。” “平均房价下降 10% 仍将比大流行前的水平高出 15%。” TD预测加拿大央行将降息，明年第二季度，防止房价进一步下跌，人口增长将维持需求。 该银行的最新预测称：“增长疲弱或利率高于预期的可能性是前景的重要下行风险。” “在明年上半年新上市房屋数量小幅下降的情况下，与我们预期的小幅上涨相比，加拿大平均房价仍将下跌，但降幅会小约一个百分点。” 2023 年 8 月 14 日星期一，渥太华新房竣工。加拿大媒体/Sean Kilpatrick

大温最富裕的社区是哪些?人人都知道：温西、西温、列治文Terra Nova、本拿比Government Rd、Deer Lake…… 为什么富裕?很简单：豪宅云集，总体房价、地价明显高出其他社区。所以，比例高的，只是昂贵房屋吗?还有一个大家想不到的方面：电动车比例。Postmedia近期对在ICBC注册的车辆保单进行了一项分析，先说结论： 2022年，BC省电动车汽车中有一半以上是特斯拉，电动车注册比例最高的社区分别是西温哥华、北温哥华、温哥华西区、南素里。   电动车比例最高的社区，也是高房价社区其中，V6J邮编范围内，光是特斯拉就有2287辆，它所属的社区是Shaughnessy和Kitsilano。众所周知，Shaughnessy是大温最富裕社区之一。   Kitsilano注册电动车车辆多的原因，其实是因为温哥华市唯一的特斯拉经销商位于此处，倒不能说明该社区居民的持有量大。V6J邮编范围，尤其是Shaughnessy社区，同时也是全省总体电动车注册率最高的社区，电动车的比例已经超过了十分之一，数字相当可观。 根据2021年人口普查数据，V6J邮编的个人中位数收入超过10.7万元，全省名列前茅，而电动车比例最高的10个社区总体的个人中位数收入在9.9万元上下，妥妥的富裕社区的高收入人士。具体来看几个大家熟悉社区的电动车注册比例： West Vancouver North 西温哥华北区，电动车注册比例为9.8%，个人中位数收入为10.4万; Dunbar West 温西邓巴西区，电动车注册比例为8.6%，个人中位数收入高达14.3万; North Vancouver Northwest 北温哥华西北区，电动车注册比例为8.3%，个人中位数收入高达13.5万; South Surrey Morgan Heights 南素里摩根高地区，电动车注册比例为7.8%，个人中位数收入为10.9万; 除了南素里Morgan Heights之外，其余的社区都属于大温房价最高昂的社区之一。尤其是温西，半数以上社区的电动车比例都在7%以上。除了这些社区外，华人比较多的列治文、本拿比、包括温哥华东区，电动车比例相对都不高，比如列治文除了Sea Island外，没有任何社区的电动车比例超过7%。本拿比亦然。 高收入、高房价的社区，电动车比例高，看起来已经毋庸置疑了。那么，电动车比例最低的社区，是否也是收入最低的社区?继续看例子：温哥华市电动车注册比例最低的Woodlands社区，比例仅有3.7%，但中位数收入也达到了9.7万;本拿比East Burnaby社区，电动车比例也是3.7%，中位数收入则是不俗的9.4万; 素里Inner Northwest西北内陆地区，电动车比例更是只有2.8%，但中位数收入8.2万也不算很低;其实电动车比例和收入倒没有太直接的关系，但跟所处社区的房价还是有很大关系的。至少到目前为止，趋势是这样。电动车，成为衡量富裕与否新指标?房价越贵的地区，电动车比例越高，这让人们不禁感叹：“电动车的比例，也能成为衡量社区是否富裕的指标。” 不了解汽车市场的人也许会问：电动车难道很贵吗?都说电动车省油、节约保养费用，那看起来应该是经济实惠类的车才对啊?至少在现在，这么想就有点“可笑”了，先说数据：目前加拿大所有汽车的平均销售价格已经突破6万大关 —— 看起来很高?别忘了这是所有平均，包括动辄30、50万的超级跑车。 加拿大电动汽车的平均销售价格，根据Canadian Automobile Association数据显示，已经达到了8.3万，超出平均水平40%左右。而且，电动车还没有什么超级昂贵的“电动超跑”，更能反映实际价格。举个很简单的例子对比：北美销量最好的车款是紧凑型SUV，比如丰田RAV4、本田CRV，起价在3.2万左右，选完配置在3.5万到4万之间; 北美销量最好的紧凑型电动SUV，是特斯拉Model Y，在经历了大幅度降价后，后轮驱动版本基础价仍然在6万左右，四轮驱动版本接近7万，远远超乎常规的汽油SUV;就算拿豪华车来比：奔驰宝马奥迪的入门四门轿车的起价在4万多加币上下，而特斯拉后轮驱动版本Model 3的价格接近5万、四轮驱动版本接近6万，还是更高。 奔驰、宝马、包括特斯拉高阶版本的电动车，没有十三五万的预算根本买不到。至于奔驰、宝马的中大型豪华SUV，价格则能控制在10万以内，差价还是很明显。尽管很多电动车存在补贴，比如特斯拉能补贴5000到8000.但就算减掉这笔钱，相比同级别的燃油车，还是贵出不少。电池价格高，让车价很难下压在中国市场，拥有特别多的高性价比电动车，然而在北美市场、尤其在加拿大，几乎不存在廉价电动车选择，计算是起亚、丰田、尼桑这样相对大众化的品牌，入门电动车价格也动辄超过4万，而入门轿车只需要2万左右。 UBC尚德商学院教授Werner Antweiler就直言：“目前来看，电动车还是属于豪车大类，电池成本目前较高，暂时无法压低电动车售价。”大家很好理解，为什么特鲁多多次强调要建设电池工厂，比如刚刚宣布要在枫树岭投资。只要足够多的工厂、足够多的电池供应，才能降低成本，让电动车变得亲民。 这一切都需要时间。所以，看似是以省油省钱为诉求的电动车，在如今的加拿大、在如今的温哥华，还是“富人的标配”，这听起来和加拿大各级政府推广清洁能源的初衷，违背的有点多……BC省的目标是：在2035年，实现新车100%电动化 —— 留给BC省的时间看似还很多，其实也挺紧迫的。

在经过激烈辩论后，今天（11月16日），运输联网（TransLink）及其市长理事会（TransLink Mayors' Council）终于宣布了三个新的快速巴士（BRT）路线！ 在考虑了整个大温地区的九条快速巴士（BRT）路线后，TransLink今天宣布将进行详细规划。 该3条路线将会是： -素里市中心（Surrey Central）至白石（White Rock） - 兰里中心至枫树岭（Maple Ridge）   -本拿比铁道镇（Metrotown）至西温北岸。 -本拿比铁道镇至西温北岸将连接到SkyTrain的Evergreen和Millennium线，成为首选！ 路线将连接多个主要地点，包括皇家购物公园（Park Royal）、卡皮拉诺购物中心（Capilano Mall）、Lower Lonsdale、Lower Lynn、Burnaby Heights、Brentwood、BCIT和铁道镇（ Metrotown）。 市长理事会还制定了一个临时计划，TransLink将很快推进现有R2 RapidBus服务的路线延伸到Metrotown，很可能替代222号快速巴士。 TransLink估计，已有12万人和9万个工作岗位位于北岸BRT路线的步行范围内。 -素里市中心（Surrey Central）至白石（White Rock）的路线将与上述路线一同启动。 该路线将连接Surrey Central天车站站到Guildford、素里纪念医院（Surrey Memorial Hospital）、熊溪公园（Bear Creek Park）、Newton Centre、South Surrey Park & Ride和Semiahmoo Centre -兰里中心至枫树岭（Maple Ridge）通过200th Street和金穗大桥(Golden Ears Bridge) 还有Lougheed Highway连接兰里中心(Langley City Centre)、皮特草原（Pitt Meadows）和枫树岭（Maple Ridge）。 根据TransLink的数据，其系统的巴士乘客量恢复得比北美任何城市都要快，在一些地区，乘客量甚至超过了疫情前的水平。 TransLink的统计数据显示，素里和兰里的巴士乘客量达到疫情前水平的120%，而一些路线，如从Surrey到Ladner的#310路线，乘客量更是翻了一番以上。 TransLink指出快速巴士（BRT）的优点是，相对于天车具有较低的成本，而路线可以在2至4年内完成。 TransLink首席执行官Kevin Quinn表示，快速巴士（BRT）将是大温哥华地区的“颠覆者”——比现有的RapidBus线路更快、更方便、更可靠。 TransLink的新快速巴士（BRT）模式将在RapidBus标准的基础上，建设高度的巴士优先措施，包括在绝大多数路段设有完全分隔的巴士专用车道，以及在交叉口设有交通信号优先权。 同时，巴士站将类似于火车站，设有各种设施，并使用“独特而高容量”的车辆。 Kevin Quinn还表示，“在全球各地，快速巴士是许多一流交通系统的支柱。我们希望成为下一个在那个名单上的城市。” 据公共交通管理机构称，这三条路线的选择是基于潜在乘客数量、工作通勤、未来住房和发展潜力、实施新的巴士优先基础设施的可行性，以及市政府对实施需要实现快速速度和可靠运行的街道变更的支持。 作为TransLink“为所有人提供机会”计划的一部分，该地区交通和交通局希望在未来十年内推出九条这样的路线。 目前尚未提供具体的设计、路线、站点位置、成本估算或实施时间表。 随着首批快速巴士（BRT）路线的最终确定，TransLink将与市政府合作进行详细设计和规划工作，并进行公众咨询。 省政府将提供资金来帮助支付即将进行的详细设计和规划工作的费用，但目前还没有得到承诺覆盖未来的建设和实施费用。 所有三条巴士路线都在TransLink的2025年至2035年的10年优先计划之内。 如果TransLink能够从所有三级政府获得项目资金支持，该机构将在2025年进行采购过程，旨在在2027年推出巴士快速交通系统。 当TransLink在2022年春季首次宣布其BRT战略时，BRT的平均估算成本被定为每公里$1500万。 除了快速巴士（BRT），为期10年的“为所有人提供机会”计划还设想在大温将巴士服务翻倍，将正在建设的Broadway天车线延伸到UBC，修建通往SFU的缆车，新建450公里的分隔自行车道，并研究将天车延伸到Surrey的Newton和Port Coquitlam的可能性。 TransLink市长理事会尚未获得省级或联邦政府对其为期10年的“为所有人提供机会”计划所需的210亿加元的拨款的承诺。 事实上，就在上个月，TransLink警告说，由于票价不足、燃油税收入下降和通货膨胀带来的结构性赤字，未来十年可能出现47亿加元的资金缺口，如果得不到解决，可能导致服务削减高达60%。

多伦多的一栋镇屋，屋主在最近两个月连续挂牌四次出售，但竟然都没有成交。由于高昂的贷款利息，买家现在也趋于理性考虑自己的负担能力，多伦多的房价每月波动的幅度越来越大。   图源：51找房 这套两卧室、两浴室的镇屋位于多伦多46 East Liberty St.，于2023年10月2日首次挂牌出售，当时的叫价为107.4万元。仅仅两周后，房主就立马自砍近10万元，重新挂牌价为99.9万元。 根据Zoocasa最近的一份报告，由于利率居高不下，加拿大的大部分潜在购房者已经从房地产市场撤出观望。这也许可以解释，为什么这套镇屋的价格在11月3日第三次挂牌时，又砍了10万元。 报告称：“借贷成本使买房变得更加困难，因此，许多潜在买家选择暂时搁置购房计划。” 现在，大概是为了吸引买家进行一场竞购战，这栋镇屋的房主在第四次挂牌时，价格直接腰斩——叫价仅499,999元，这比当时10月初叫价的一半还要低。   图源：51找房   从这个个例和多伦多的其他房产销售可以明显看出，许多房屋的售价低于挂牌价。而也有其他不愿意让步的卖家，宁愿将房产长期闲置在市场上。 Zoocasa在10月份的一份报告发现，多伦多的平均挂牌价为1,378,752元，而平均售价为1,119,452元，两者相差18.8%。 尽管如此，多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board）主席Paul Baron表示，创纪录的人口增长和相对有弹性的大多伦多地区经济保持了对住房的总体需求强劲。 然而，更多的需求指向了租赁市场，因为高昂的借贷成本和利率方向的不确定性，使得许多潜在的购房者在短期内仍持观望态度。当抵押贷款利率开始下降时，房屋销售将迅速回升。 多伦多房地产经纪人报告称，2023年10月通过TRREB的MLS系统销售了4,646套大多伦多地区房屋，与2022年10月相比下降了5.8%。

加拿大的房地产市场在今年已经早早的感觉到了寒意，但人们最担心的是，负债累累的房主将被迫出售房屋，从而引发（房价）螺旋式下跌。 凯投宏观（Capital Economics）表示，他们已经看到了这些风险正在上升的迹象。 经济学家关注的焦点是通过非银行贷款机构进行再融资的抵押贷款。 特许银行必须确保借款人通过抵押贷款压力测试，但非银行贷款机构受到的监管较少。 Capital表示，加拿大统计局的数据显示，第二季度非银行抵押贷款的份额并没有高于2021年底，也就是加拿大央行开始加息之前。拖欠非银行抵押贷款的比例也完全在正常范围内。 但Capital表示，仔细观察就会发现担忧的理由。最近的数据显示，向非银行贷款机构再融资的担保抵押贷款数量首次大幅增加。 这一点很重要，因为在加拿大，当购房者的贷款与价值比率超过80%时，他们就需要违约保险，这通常意味着他们已经为买房而透支了资金。 Capital副首席北美经济学家Stephen Brown表示："因此，当抵押贷款利率上升时，这些借款人更有可能无法通过压力测试。"  “向其他贷款机构进行担保抵押贷款再融资的增加表明，许多借款人已经无法再通过原贷款机构的压力测试。” 他说，到目前为止，这个数字还很小。今年第二季度，3784笔已经投保的抵押贷款，通过非银行贷款机构进行了再融资，约占非银行贷款机构再融资的4.3%，约占所有再融资的0.5%。 Capital说，未来几个月可能会有更多有保险的抵押贷款人难以再融资。 Brown表示，由于房价自2022年以来下跌了10%，持有房屋净值低于20%的房主要么处于负值，要么高于95%的贷款价值比上限。 它们还将以远高于2022年的利率进行再融资。5年期固定抵押贷款利率接近6%，意味着压力测试利率接近8%。 Brown表示："尽管非银行贷款机构今年稍早介入帮助这些借款人，但现在他们可能不太愿意这么做，因为房价下跌正在进一步侵蚀借款人的资产，且经济已进入衰退。"  与此同时，购房者却在观望。当地房地产委员会上周公布的10月份初步结果显示，随着需求降温，全国各地的房屋销售正在走弱。 National Bank of Canada的经济学家表示，加拿大最大市场多伦多的房屋销售目前下跌的状况，已经是加拿大过去两次经济衰退时期的水平。 加拿大皇家银行的经济学家说，安大略省和卑诗省的房价也开始走软。多伦多的MLS房价指数在过去三个月中逐月下降，而温哥华和Fraser Valley的10月份房价指数自3月份以来首次下降。 加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue和Rachel Battaglia表示：“我们预计这些趋势将持续到今年余下时间。” “我们认为，尽管有更多的选择，但加拿大许多地区的买家仍将保持官网。高利率、持续的负担能力问题和迫在眉睫的经济衰退将构成主要障碍。”

对很多人来说，在温哥华购买房产可能太昂贵了，但有一家公司正在寻找创造性的方法让更多家庭拥有房屋。 Joann Knelsen是CoHo BC的房地产经纪人兼牵线人，专门负责为合作购房者配对。                                                            图源：citynews 她说：“现在独立屋的价格已经达到了200万加币。很少有人能想得到拥有一栋房子，但如果把这个费用分摊给两家人，就可以做到。” 大温哥华地产局的一份报告显示，今年10月的住宅销售量比过去10年的季节平均水平低了近30%。Knelsen表示，销售放缓可能是高利率和房价上涨的结果。 上周六，Knelsen带着对合作购房感兴趣的陌生人参观了一些房产，以确定他们是否对共同拥有的房产和潜在合伙人有进一步意愿。 她说：“更多的群体意味着更强大的购买力，这将帮助你买到一栋房子。如果有人没有足够的首付款但具有良好的信用记录，反之亦然，购房的可负担性将帮助你迈出下一步。” CoHo BC表示，共同所有权的理想房产包括带后巷屋的房屋和“温哥华特色房”，通常有两个合法套房，每户都配有独立入口、厨房和洗衣设施。 Knelsen表示，作为一名牵线人，她收到的最常见问题是“合作购房是否可行”？ 她说：“我们已经进行了测试和尝试，并且取得了成功。我们曾经让陌生人合作。如果你看看任何公寓楼或公寓大楼，那里住着多个陌生人，这与之类似，只是规模较小。” Elizabeth Wilcox是她家的合作购房者，她已经在她的1400平方英尺的房子里住了一年多了。在合作购房之前，她和家人住在一套卧室的公寓里。她表示，如果没有合作购房，购买房屋将是不可能的。 Wilcox说：“对于孩子来说，这太棒了。”她说：“我实现了‘让我们买个蹦床’的梦想。” 现在，她的两个孩子有了前院和后院，还有一个娱乐室，他们喜欢在那里建造枕头堡垒。Wilcox说，她很高兴不再担心有公寓其他住户的噪音投诉了。

加拿大央行表示，最近加息导致的房价下跌没有像预期的幅度那么大，这在很大程度上要归因于“结构性”供应不足。但接受Global News采访的经济学家表示，房地产市场的调整可能还没有结束，还会有更大幅度的下跌。 图源：Global News 加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers在第二次连续维持利率不变后，于周三讨论了央行对房地产市场的看法。 她表示，迄今为止，房地产市场对加息的反应比历史模式所预示的更具弹性。 Rogers解释说，房屋购买是经济中对利率变化反应最敏感的部分之一，因为它们通常是使用贷款购买的大宗物品。 她提到：随着利率下降，房价会上涨一点，而随着利率的回升，房价也会下跌，这是历史上的正常现象。 她说：我们目前没有看到相同的动态。 在加拿大央行紧缩周期的初期，房价确实出现了显著下跌。 根据加拿大房地产协会的数据，自从加拿大央行开始于2022年3月加息，到2023年1月宣布“有条件暂停”加息以来，加拿大的房屋综合基准价格下跌了18%。 在那之后，房价在春季反弹后再次上涨了8%，然后在全国范围内观察到了相对较慢的综合价格下跌。 Capital Economics的副首席北美经济学家Stephen Brown告诉Global News，在加拿大央行的紧缩周期的第一阶段，房地产市场的调整“基本上”符合预期。 他谈到春季的回升时表示：真正令人惊讶的是那次复苏。 从加拿大央行的观点来看，房屋的“结构性供应不足”阻碍了更严重的房地产市场调整。 加拿大抵押贷款和住房公司曾表示，为了在2030年之前恢复市场的可负担性，加拿大需要增加约350万个住房单位。 Rogers在周三表示：除非我们解决供应问题，否则单靠利率本身不会帮助我们回到住房可负担性的情况。 加拿大皇家银行的经济学家Rachel Battaglia认为，尽管与不断上涨的利率成本相关联，但房价仍受到供应不足的支撑。 自6月以来，房价的最近下降出现了更多的地区变化，比2022年的下滑更为突出。Battaglia指出，加拿大最昂贵的住房市场在安省和卑诗省遭受了更大的打击，而阿尔伯塔省的一些城市，如卡尔加里，仍在继续增长。 她将阿尔伯塔的房地产市场的抵抗力归因于该省较低的债务占家庭收入的比例以及商品丰富的西部经济的相对强势。 她表示：目前的调整期似乎并不像上一次那样全面。他们认为随着未来几个月内利率上升对房主产生影响，房价还有进一步下跌的空间。 Battaglia告诉Global News：这样的调整将持续几个季度。 Brown预计较高的利率将继续对房屋转售产生拖累，从而使房价从今天的水平再下降约5%。 多伦多TD银行的经济学家Rishi Sondhi在一份周四发布的报告中也表达了与Brown相同的预测，预计到2024年第一季度结束时，平均房价将下跌5%，销售活动将下降10%，之后他预计销售将再次增加。

  据周四RATESDOTCA发布的新报告，多伦多市内的平均房价已超平均家庭收入水平的210%。 根据MLS的数据，多伦多的平均房价达到了惊人的1,163,700元。报告称，这比平均收入中位数为93,006 元的普通家庭所能承受的「最高投保购买」(375,000元)高出 778,700元，即 210%。 除了价格高昂，购房者还必须担心的另一个因素是贷款保险是否会承保一百万元以上的房屋。 报告显示，多伦多市内未保险抵押贷款房屋价格比平均家庭收入家庭所能负担的高出162%，温哥华更高出249%，加拿大各地平均也高出141%。 报告中说：「高通货膨胀和购买力减弱，再加上高房价和借贷成本，使许多加拿大人不知道是否能实现住房梦想。」 经济学家Aled ab Iorwerth表示，人口增长、收入增加和低利率吸引了许多专业人士来到加拿大的主要城市，包括多伦多，但现在增加住房供应方面进程相当缓慢。

加拿大总理杜鲁多近日公开表示，投资者和企业在安省的住房危机中扮演重要作用，并称是他们将住宅商品化，推高房价。 图源：Youtube/CP24 加拿大统计局最近的数据显示，截至2021年，安省43%的共管公寓和14%至21%的房屋由投资者所有。仅在大多伦多地区，投资者就拥有33%的共管公寓和9%至16%的住宅。 杜鲁多上周在宾顿宣布政府从40亿元的住房加速基金中为该市提供1.14亿元的资金。 在新闻发布会上被问及统计局的上述数据时，杜鲁多表示，投资者和企业购买公寓和房屋，通过吞噬急需的供应并在此过程中推高价格，导致了住房的“商品化”。 他说：“人们现在面临的住房危机有很多成因：经济增长、人口增长，社区发展，以及前任政府在很长一段时间内对住房的投资不足，这都需要我们现在以非常强劲的方式加快步伐。” 他说：“但我们确实知道，对很多人来说，一个挑战因素是住房的商品化，以及人们把住房作为投资工具，特别是企业把住房作为投资工具，而不是家庭把住房作为居所、生活和为未来创造财富的地方。” 据悉，住房负担能力已成为全国各地的严重问题，在多伦多及其周边地区尤为突出。 根据多伦多地区房地产局(TRREB)的数据，多伦多和大多伦多地区所有住宅类型的综合平均销售价格从2013年9月的533,797元，上涨到今年9月的1,119,428元，10年里上涨了110%。 统计局发现，截至2021年，投资者占安省所有业主的13.5%，其中2.9%的省内投资者和0.5%的省外投资者拥有三套或更多房产。在2021年人口普查中，安省有5,929,250套私人住宅，这意味着投资者拥有约800,450套房产。 伊陶碧谷Butler Mortgage的抵押贷款专家Ron Butler表示，2021年是投资者持有房产的高峰期，而持续到2022年初的持续低利率是罪魁祸首。 “直到2021年，(投资者参与)一直在不断增长。那是抵押贷款利率处于最低点的高峰年份。它们低得可笑。这确实对投资者有利，”Butler在接受采访时表示。 Butler称，加拿大央行在2022年初开始加息，这产生了吓跑投资者的预期效果。2022年3月至2023年7月期间，央行将其基准利率从0.25%上调至5%。 “今天我建议投资者在2023年不要购买(房产)。因为现在的利率不会让他们赚钱，”他说。 图源：Graeme Frisque/Metroland graphic 多伦多和大多伦多地区9月份的房地产销量是1998年以来的最低水平，Butler认为这是因为更多投资者在场外观望。 对于大多伦多地区的多数人来说，房屋仍然是负担不起，首次购房者受到的影响最大。Butler认为，政府扭转商品化趋势的最佳方式是鼓励建造租赁住宅，联邦政府称这是住房加速器基金的主要目标之一。 杜鲁多呼吁三级政府加强合作，阻止住房商品化的进一步发展。“这是我们必须合作完成的工作。联邦、省级和市级政府都有责任。” 与此同时，反对党保守党和新民主党都把加拿大住房危机的责任直接归咎于自由党。 图源：twitter@PierrePoilievre 保守党反对党领袖博励治10月18日在X上发帖称：“杜鲁多创建住房加速基金一年半后，房屋开工率实际上下降了。 新民主党在一份新闻稿中表示：“在自由党执政期间，住房危机恶化了。他没能更好地支持更多社区住房建设，没能像他说的那样建好房子。”

加拿大各大城市的房屋价值正在下降，但与此同时，房屋的可负担性也在降低，而这一趋势在温哥华最为明显。 Ratehub在其最新住房报告中解释了这一不那么令人兴奋的现象，该报告显示，由于压力测试要求较高，与上月相比，购房者的家庭收入需要增加3900加元。 与此同时，温哥华的平均房价却下降了5100元。 这些数字凸显了较高的抵押贷款利率如何使借贷变得更加昂贵——即使房屋售价低于前几个月，购房者也需要拿出更多的现金购房。 Ratehub首席执行官兼CanWise抵押贷款公司总裁詹姆斯-莱尔德（James Laird）在一份声明中说："压力测试是有史以来最高的，超过了上个月设定的高水位。" 8月至9月的数据凸显了即使是轻微的利率上调对经济承受能力的影响有多大。 他补充说，房屋价格还需要进一步下降，才能抵消利率急剧上升对经济承受能力的影响。 在Ratehub调查的其他九个加拿大主要城市中，也出现了类似的趋势。所有城市的房价都有所下降，但申请抵押贷款所需的收入却有所上升。 以一下数据为例：加拿大五大银行提供的首付 20%、分期付款 25 年、每年 4000 加元物业税、每月 150 加元取暖费、五年固定利率的抵押贷款。 多伦多的房产通缩幅度最大，自上月以来平均下降了14000加元。但购房者仍需每年多赚 1800 加元才有资格购买。 从目前的情况来看，唯一能从房价略降中获益的人是那些可以现金购房的人——无需贷款融资。 利率上调对您找房或买房有什么影响？请在评论中告诉我们。

一边加息，另一边房价却创出历史新高，最近美国楼市就出现了这种怪现象。 近期，美国30年期房贷利率水平上升至7.7%左右的高位，但最新数据显示，今年7月，美国房价创下历史新高。 一般而言，房贷利率上升，购房者资金成本提高，会抑制购房行为，需求下滑并导致房价下跌。但今年以来美国楼市如此相反走势，让许多人直呼“看不懂”。美国楼市究竟怎么回事？ 美国房价创历史新高 近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比上涨0.6%，与去年同期相比增长1%。 标准普尔（S&P）道琼斯指数董事总经理Craig J.Lazzara表示，美国房价在2022年6月触顶后下跌，截至2023年1月份，美国房价7个月内下跌了5.0%。转折点发生在今年1月，美国房价开始再度上涨。截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创下历史新高。 Craig J.Lazzara透露，7月份，在20个美国样本城市中，有10个城市的房价达到了历史新高。 各大都市中，7月，芝加哥(+4.4%)、克利夫兰(+4.0%)和纽约(+3.8%)的房价同比涨幅最高。今年1-7月，美国全国房价综合指数累计上涨5.3%，远高于35年多来历年全年涨幅的中位数。 值得注意的是，美国当前正处于持续一年多的加息周期中，自2022年3月开启加息以来，美联储已加息了11次，累计加息525个基点。 加息导致国债收益率飙升，从而推高住房按揭贷款利率。美国抵押贷款银行家协会（MBA）近日公布的数据显示，截至10月6日当周，30年期定息抵押贷款的合约利率上升14个基点至7.67%，为连续第五周上升；其中大额的30年期定息抵押贷款利率升至7.7%。 7.7%的房贷利率意味着什么？以300万元人民币的贷款额计算（等额本息），30年期，购房者每月还款约2.1万元。而此前大量美国购房者按揭贷款利率不到3%。以3%的房贷利率来计算，同样300万元的贷款，30年期，每月还款仅需1.2万元左右。 美国房价为何走势反常？ 答案可能在供给不足上。 总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI)集团联合创始人兼集团CEO卡希夫•安萨里（Kashif Ansari）接受中新社国是直通车采访时表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”状态，买房的不多但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。 卡希夫•安萨里说，根据坊间多份报告，由于按揭利率升至历史高位，消费者负担过重，人们的买房意愿跌入历史低谷。今年以来，银行及金融机构由于自身经营压力，其放贷能力并未扩大，导致买家获得按揭的水平变低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae)9月份的月度购房调查也显示，消费者担心自己失业的比率虽占少数但有所增长。 来自美国房地产经纪公司Redfin的最新数据也显示出这种价升量跌的趋势。Redfin数据显示，2023年9月，美国房屋价格与去年同期相比上涨了2.2%，销售中位价为41.25万美元，但平均而言，售出房屋数量同比下降17.6%。 Redfin首席执行官Glenn Kelman近期表示，美国住宅销售量再糟糕不过了。“现在只有那些必须搬家的人才会搬家（换房）”。利率不断上升导致很多消费者在购房季开始时决定退出。在过去的四到五周内，20%到25%的房地产交易被取消。 美国楼市真实情况如何？ 中新社国是直通车采访了多位美国的房地产经纪人，不少经纪人对高利率下的楼市交易并不乐观。 位于波士顿的房产科技公司美吉居(Geo Home US)联合创始人杨晓雯对中新社国是直通车表示，目前人们大都是“非必要不卖房”。美国眼下的高利率，意味着大部分户主的房贷利率都低于当前利率。市场成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。 “我们观察到三个现象：一是经纪人接到的客户数迅速萎缩。和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。二是前几年，受益于千禧一代（出生于1982-2000年的人群）买房潮，出现了很多年轻的明星经纪人。不过，今年有baby boomer（出生于1946-1964年）客户的资深经纪人交易量下降较少。三是身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供，更低的生活质量。”杨晓雯说。 美国西海岸西雅图楼市的情况与波士顿相似。美国房地产经纪公司Compass西雅图柯克兰（Kirkland）分公司经纪人Becco Zou说，高利率对西雅图的房地产成交量影响还是很大的。按揭贷款利率已经从2.8%左右涨到最近的近8%。 Becco Zou表示，美国人家基本上每10年会换房，但想换房的客人现在只能暂时不动了，买房的客人也处于观望状态。现在市场上还在买卖房的客人大多数都是刚需客人。 “总体来说，如果是刚需自住而且长期持有的话，我觉得尽快买比较好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房，现在就会觉得亏了。说实话自从疫情开始，我觉得市场就变得难以预测了。”她坦言。 eXpRealty洛杉矶经纪人珍珠说：“最近我为一个客户买了房。他从2021起年要买房，看了两年，这期间按揭贷款利率也从2%左右涨到了7%”，而大洛杉矶区域的平均房价一年涨大约5万美元，两年涨了10万美元。两年前他看上的房子，现在同样的购房款已买不下来。但最近这位买家决定不再坐等了，咬咬牙付了首付。 美国房价还会持续上涨吗？ 卡希夫•安萨里也表示，市场认为居高的房价在未来一年并不会下跌。高按揭利率也让业主不愿卖房，大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率。他们如想改善居住条件，只能守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。数据也显示建筑商面临工人短缺、材料费上涨、和楼市冷落等困境而无意盖很多楼。 现在的7%高按揭利率，何时会回到如2019年那样“正常”的水平？卡希夫•安萨里指出，坊间大部分人认为短期内不太可能。美联储的信号是将在一段时间内维持高利息的新常态。 从居外IQI数据来看，卡希夫•安萨里透露，今年华人买房自住用途的居多，投资房减少。美国虽不再是中国买家的首选海外购房国，但仍居第3名。 中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏对中新社国是直通车表示，美国楼市大致上以18年为一个周期，目前美国楼市正处于一个繁荣周期的尾声，这也是美国楼市近期似乎涨势很快的原因。不过，他认为，这一周期在明后年可能要终结了，那时候美国房价可能会出现一轮大幅下跌。

加拿大地产公司Royal LePage表示，加拿大今年剩余时间房价应保持相对稳定，由于经济放缓和借贷利率高企，该公司下调了年终预测，由此前预测年底上涨8.5%下调至同比增长7%。     Royal LePage周四公布的最新房价调查显示，今年第三季度加拿大房屋总价较去年同期上涨3.6%，至802,900加元，但比上季度下降0.8%。 Royal LePage此前预测今年总价将比2022年底上涨8.5%，但由于第三季度的交易低于预期，目前将这一预测下调至同比增长7%。 大多伦多和温哥华地区的房价较上季度分别下降了2.8%和1.8%，由此带动了全国房价的小幅下降。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，尽管加拿大人已经适应了借贷利率的上升，但加拿大央行提高通胀目标导致的利率上升继续对房地产市场产生影响。 Soper在声明中表示：一旦利率开始下降，哪怕只是小幅下降，我们预计买家将大量重返市场，房价将再次开始持续上涨。 报告称，尽管销售活动放缓，但强劲的就业有助于防止房价下跌。 在全国范围内，Royal LePage下调了大多伦多地区、Edmonton和Regina的年终预测，同时维持了之前对大温哥华和蒙特利尔地区以及哈利法克斯、渥太华和温尼伯的预测。  只有卡尔加里的价格涨幅预计将高于之前的预测，与全国趋势相反。该公司目前预测，今年年底卡尔加里的房价将比2022年底上涨9.5%。卡尔加里房价较上季度上涨1.8%，是迄今为止全国主要市场的最大涨幅。 Royal LePage表示，由于需求继续超过供应，九月份是卡尔加里市场销售活动连续第九个月增加。 在阿尔伯塔省政府成功吸引加拿大其他地区工人的广告活动后，该市的跨省移民激增，该省的房价低于多伦多和温哥华等大城市。 Soper表示，住房供应不足仍然是控制房价的最大障碍。 他说，经济活动放缓导致许多地区的库存水平小幅上升，但加拿大可供出售的房屋数量仍远低于抑制房价上涨所需的水平。 他对联邦政府最近宣布将从新的专用租赁建筑中取消商品及服务税表示赞赏，称这是“朝着正确方向迈出的一步”。 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)估计，到2030年，加拿大将需要额外350万套新房才能恢复负担能力。

9月份，由于新上市的房屋数量激增，需求疲软，加拿大大多数主要市场的房屋销售都走弱。现在，随着全球债券市场的崩溃，抵押贷款利率也在上升。 凯投宏观（Capital Economics）副首席北美经济学家Stephen Brown表示，加拿大政府债券收益率近日升至金融危机以来的最高水平，这种上升可能会对房地产市场造成影响，从而对经济构成巨大风险。 上周，五年期债券收益率升至4.4%。Brown表示，由于债券收益率是固定抵押贷款利率的领先指标，这一增长意味着最低的五年期固定利率可能升至6.25%。 自4月份以来，这一利率已经上升了150个基点。Brown表示，这相当于将负担能力降低了约13%。 不断上升的抵押贷款利率将导致更多买家观望离场。而在此之前，房价前景已经比Capital经济学家预期的更加糟糕。 Brown指出，上周发布的当地房地产委员会数据显示，九月份新增房源激增，但买家数量较少，导致加拿大主要城市的平均销售与新增房源比率低于2022年的谷底水平，当时房价正在下跌。 Capital目前对加拿大房地产市场的预测是，未来六个月房价将停滞不前，Brown表示："但鉴于最近的事态发展，现在看来房价更有可能下跌。"  多伦多道明银行（Toronto-Dominion Bank）的经济学家还认为，由于债券收益率上升，房地产市场将出现比他们6月份预期的“更为明显和持续的低迷”。 他们目前预计今年最后一个季度和2024年房屋销售和价格将下跌。据多伦多-道明银行经济学家Rishi Sondhi表示，在明年第一季度，他们预计销售和价格将分别比2023年第二季度下降8%和6%。 如果加拿大债券收益率在今年年底开始下降，随着经济放缓和市场对加拿大央行降息的预期增加，购房者可能会在抵押贷款方面得到一些缓解。 但房地产市场的复苏将不会迅速发生。 Sondhi表示：“我们怀疑，加拿大房屋销售将需要到2025年才能持续超过疫情前的水平。”

加拿大央行（Bank of Canada）一位前官员说，如果中期利率保持在高位，加拿大目前的房价就不合理。他的话凸显了加拿大最重要的行业之一面临的风险。 图源：bankofcanada 前央行副行长，同时也在央行利率决策委员会任职了四年的Paul Beaudry表示，房地产市场前景仍然高度依赖于政策利率，同时也受长期固定利率的影响。他在BNN彭博电视台上表示，如果长期固定利率不下降，"那么支撑这些估值就会变得更加困难。" 8月份，加拿大房屋的基准价格为757,600加元（554,600美元），五年来上涨了40%，安大略省和魁北克省的大部分地区的价格涨幅要大得多。与美国房主不同，加拿大房主没有30年的利率锁定选项。大多数借款人的利率是五年或更短的固定利率，或者他们的浮动利率抵押贷款随着加拿大银行的利率上下浮动。 这使得许多家庭在过去18个月利率飙升后捉襟见肘。自3月份触及2023年低点以来，五年期加拿大政府债券收益率已上升近150个基点，给抵押贷款利率带来了巨大的上行压力。加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）的经济学家上周写道，温哥华、多伦多、蒙特利尔和其他城市的总体购房成本“仍接近历史最糟糕的水平”。 今年7月离开央行的Beaudry说，他的前同事们将继续担心核心通胀指标，直到它们接近2%的目标。他说：“如果利率不降下来，那真的会带来一种危险，即加拿大央行可能需要进一步收紧货币政策。”

加拿大爆发住房危机以来，那些被闲置，数年甚至数十年无人居住的房产被指责是原因之一。在温哥华列治文市的一个社区，就有一座豪宅已经施工将近20年了，但一直无人居住荒废至今。 图源：Google Maps截图 这座多层楼独立屋，部分仍然被包裹在防护物之下，窗户被防水布覆盖。地址为4171 Dallyn Rd.，距离Cambie和No. 5 roads不远。 从2022年6月的Google街景照片，与上周拍摄的最新照片的对比可以看出，至少有一年时间，两辆白色卡车似乎一直停在有围栏的房子前。 城市记录显示，这个占地9500平方英尺的房产目前总价值为2,330,000元，税金为6,781.37元。 列治文市发言人Clay Adams说，自2004年以来，这个房产一直在缓慢的装修。 他说：“最后一次市政检查是在六个多月前，所以现在轮到房产所有者列出下一步的建设计划了。” 图源：RichmoodNews 财产搜索显示，该物业在2000年12月以现金方式出售，价格为23万元，目前显示有两名房主，他们住在BC省的Delta。 Adams证实，由于过去六个月内未对这座房产进行重要工作，它的建筑许可已经失效，如果业主希望继续建设，他们将不得不重新申请许可。 他补充说，为什么物业没有“按时”完成可能有很多原因是跟城市无关的，包括财务问题、个人健康和家庭纠纷等。 然而，城市鼓励房主“尽力完成项目，而不是半途而废”，并与法规团队合作，确保4171 Dallyn Road等地的场地保持清洁，符合城市法规。 Adams说：“我们尽量提供尽可能多的支持，同时也认识到对邻近社区的影响。” 上周，新闻报道了另一座似乎被抛弃的在建房产。 位于7931 Sunnymede Cres.的价值390万元豪宅，市政四个月前最后一次检查过。 如果未来两个月内不进行建设，它可能也会失去建筑许可。

加拿大总理特鲁多今天在出席联合国大会后、返回加拿大之前，接受了《纽约时报》记者采访，公开发话表示：“通货膨胀正在下降，我们认为明年中旬利率可能会开始下降。” 特鲁多的这一说法与路透社最近的民意调查结果基本一致。 明年中旬开始降息 随着加拿大央行为抑制通胀而创纪录地持续加息，加拿大人的生活也发生了翻天覆地的变化，无数普通人每天疲于奔命，辛苦地维持生活、应对成本危机。从民意调查来看，特鲁多的支持率开始明显出现下降。   当下，尽管通货膨胀的数字已经从峰值回落，但8月份的消费者物价指数（CPI）升至4%，高于央行2%的目标。加拿大央行行长麦克勒姆（Tiff Macklem）依旧坚持表示——利率可能还不够高！   在8月24日至30日期间对34名经济学家进行的一项调查显示，有24名经济学家预计，加拿大央行将把政策利率维持在5%的当前水平或更高，这样的利率水平至少会坚持到2024年3月底。 同时还预测明年6月底前将开始降息，这和美联储的预期基本一致。 特鲁多说：“我们知道情况会开始好转，通货膨胀正在下降，明年中旬利率可能会开始下降。” “人们对政府不满，是因为事情进展得不太顺利，人们感到担忧。所以，是的，这是一个艰难的时期。” 但今天特鲁多在采访中的表态发出后，总理办公室却拒绝对他的言论发表评论。 值得注意的是，本月早些时候，财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）为加拿大央行的独立性进行了辩护，此前她关于央行决定保持利率稳定 “对加拿大人来说是宽慰”的言论，引发了很多人的质疑，也让大家对央行独立性表示出了前所未有的担忧。 保守党领袖博励治（Pierre Poilievre）将通货膨胀和负担能力危机问题，归咎于特鲁多政府在大流行期间的巨额支出。 加拿大引爆经济衰退 就在特鲁多放话明年开始降息的同时，牛津经济学家发出课一份最新报告，更加让人感觉扎心，因为报告显示加拿大经济衰退终于来了…… 报告显示，高度负债的家庭和高估的房价是导致消费支出回落的主要因素，自进入2023年开始，尽管有强劲的移民潮、强劲的就业增长和剩余的受过大流行时期储蓄支持的消费热潮，但消费支出已经显著减缓。 目前报告预计衰退会在2022年第四季度到来，现在已经9月末了，真的是马上就要开始了啊！“我们怀疑今年初的经济强劲表现不会持续下去，最新数据表明，确实将迎来严重的经济滑坡。” 还显示，预计高度负债的家庭，将在去杠杆化和偿还债务方面削减支出，这应该会导致债务比率的本金部分走下坡路，“因此不断上升的利息成本，将占据较大的债务成本比例，考虑到可变利率抵押贷款持有人延长分期偿还的影响，这比我们目前的预测可能还要高。” 报告透露，由于债务服务成本、失业和可支配收入减少，家庭已经开始削减购买新汽车、家具、家电和服务的支出。 同时报告研究者认为，经济衰退应该始于2023年第二季度的国内生产总值（GDP）下降，预计将在2024年第一季度结束，GDP将从峰值下降1.5%。此外，失业率预计将从目前的5.5%上升到2024年中期的7.2%。 房地产市场继续萎靡 至于房地产市场，牛津经济学家预测“调整还远未结束。” 虽然自2023年2月以来，二手房屋价格有所上升，但随着经济衰退的继续，调整在夏季已经“全面展开”，预计将持续到2024年。 这期间由于就业和收入不稳定性，加上更高的抵押贷款利率和创纪录的不可负担性，都会进一步削弱房屋需求，导致房屋销售进一步下降，房价也必将随之走低——将在2024年中期前再下降5%至10%！ 这就直接导致了房价从2022年2月加拿大银行首次提高政策利率时，总体下降了20%至25%。 此外，新房建设也出现了放缓，随着经济衰退的继续，预计将进一步下降。 2023年的住房开工数将达到约22万套，而2024年将为20万套，远低于2021年和2022年年均27万套的水平。

尽管从城市规模来看，温哥华和卡尔加里差异不大，但从华人比例就能看出，温哥华的受欢迎程度要高很多。 在气候、饮食、日常活动等方面，温哥华都明显领先于卡尔加里，还有华人调侃道“卡尔加里除了班夫，什么也没。” 然而，房价的巨大差异，仍然让不少华人选择从温哥华搬去卡尔加里，毕竟100万的价格在温哥华只能买套公寓，在卡尔加里却能买到豪华独立屋。 因为房价更可负担而去卡尔加里，在2022年之前也许没错，但随着卡尔加里过去一年房价涨幅领跑全国，似乎连“房屋可负担”这最后的显著优势也消失了？ 近日在本地华人论坛上有一篇帖子名为：《从温哥华搬去卡尔加里的人，现在后悔了……》。 帖主表示：“在温哥华买不起租不起房的人，想在卡尔加里不错的地段买房租房，还是买不起租不起。” “如果为了便宜去卡尔加里郊外买房租房，那就更没有意义了，还不如留在温哥华远郊。”此言一出，引发了大家的热烈讨论，观点分成两派，一是“确实不值得”，二是“仍然很便宜”。 房价骤增40%，那又如何？ 追求房屋性价比，并且仍有打算移居卡尔加里的大温华人，算了一笔简单的账。 2021年在卡尔加里买一套好区独立屋需要100万，之后暴涨了40%，但也只需要140万。2021年在温哥华买一套好区独立屋需要300万，之后哪怕只涨10%，也要330万。就算接下来2年卡尔加里房价再暴涨40%，无非就是涨到196万，而温哥华再涨10%，仍然需要363万，差价还是快1倍！况且，卡尔加里房价不可能无休止暴涨。 所以能得出结论： 如果你真的想住大房子，却真的囊中羞涩，同时又想尽可能住在大城市，而不是草原省份、大西洋省份这些看起来更偏僻的地方，那除了卡尔加里还有谁？埃德蒙顿？埃德蒙顿的冬天你去试试…… 这个观点的反驳者，给出的理由也很明确：综合来看，卡尔加里的房价就只配是温哥华的30%~40%左右，一旦上升到50%~60%甚至70%，那性价比就相当低。还有，一些从温哥华搬去卡尔加里的人，不见得真的是去自住的，多半为了投资，目前是赚了不少，但继续持有的话，谁知道泡沫会不会破裂？ 卡尔加里整体环境，无法和温哥华相比？ 有不少华人的观点是：不能只比房价，还要比收入和就业机会，就算你在卡尔加里买房节约了100万，但如果每年收入比温哥华低5万，那么过20年……目前，卡尔加里的经济仍然以石油天然气为主，虽然兼具金融、旅游、技术行业，但都不如蓬勃发展的温哥华。至于石油天然气，在新能源成为趋势的年代，走下坡路是迟早的。 别忘了，卡尔加里市中心的办公室空置率可是全国领先的！虽说温哥华算不上什么特别活跃的就业城市，但比卡尔加里还是好不少。除非你就是为了找一套大房子养老，别的不在乎，不需要工作，那倒是可以考虑卡尔加里。但话又说回来了：冬天的气候你能承受吗？花这钱，不如去BC内陆环境好的地方买套养老屋。 事实上，BC省基隆拿周边区域正好是卡尔加里人最爱投资置业的地方，这足以证明“卡尔加里只是房子大，并不表示整体生活环境好。”对于这个观点，反驳者的理由也很明确：卡尔加里和温哥华一样，是世界宜居城市的前10，还曾力压过温哥华，难道评委都是傻子吗？ 至少在宜居程度上来看，很多卡尔加里的支持者坚信：也许不如温哥华，但最多是略输一筹而已。 不要把卡尔加里的气候，贬的一无是处 最后要说的一点是：卡尔加里的气候的确比不上温哥华，但也不要贬的一无是处：卡尔加里的冬季虽然寒冷漫长，但真正零下30度左右的寒潮天气也不会超过一个月，而卡尔加里的夏季温暖，全年少雨。 温哥华在温度上虽然有优势，但漫长的雨季是无法回避的问题。对喜欢阳光且不怕冷的人来说，卡尔加里的气候未必就比温哥华差。同理，也不要把温哥华的高生活成本贬的一无是处，尤其在对比房价的时候，有人甚至拿温哥华西区的房价，去对比卡尔加里最便宜社区的房价……对比出来当然是天壤之别。在对比时，凡事都得理性一些。 综上，大家在评判温哥华和卡尔加里孰优孰劣的时候，绝对不能直接武断下结论，不能去因为一个显著的优点或是缺点，就轻易地给他们分高下，这对两座城市都不公平。至于从温哥华搬去卡尔加里会不会后悔，完全取决于你最在意的是什么。

有机构指出，尽管央行9月暂停了加息，但是加拿大的房地产市场不会再像今年春季那样出现反弹，而是会继续下调。 Desjardins表示，上周末，8月份全国房屋销售下降了4.1%，这是连续第二个月下降，也是自加拿大央行于2022年开始加息以来的最大降幅。 今春，当央行首次暂停加息时，房地产市场恢复生气，出乎经济师们的意料。到了6月和7月，央行恢复加息，迅速抑制了市场的反弹，但是本月加拿大央行再次暂停了加息。我们能期待看到房地产市场再次反弹吗？ 蒙特利尔银行(BMO)高级经济师Robert Kavcic表示，不要指望反弹了，因为这一次“房市的阻力比央行上次暂停加息时更强”。 他在报告中写道：“加拿大央行9月6日暂停加息将有助于缓解市场的心理压力，考虑到潜在人口的需求，市场不会完全被冲销，但有几个原因表明，这次暂停可能不会像春季那样带来同样的反弹。” 首先，卖家们正在重返市场，这是春季没有的。 Kavcic说，今年3月，新上市的房屋数量是2003年以来的最低水平，当时“房主不想或不必在低迷的市场中出售房屋。”现在新上市的房屋数量正在飙升至历史标准，8月份比去年同期增长5.5%，而且正在建设的房屋数量将会进入市场。 随着越来越多的房贷需要续期，出售的压力也会增加。加拿大央行已强调，当房贷以高得多的利率续期时，人们担忧家庭偿还债务的能力，一些家庭的还款增加了多达40%。 这一次，房贷利率短期内不会出现下降。 Kavcic说，今年春季，市场预计会出现经济衰退，并预计2023年下半年会降息。随着债券收益率下降，较短期的固定房贷利率降至5%以下。 现在收益率高企，而央行在9月份的强硬表态阻碍了市场反弹，使目前最低的房贷利率比春季最低的利率高出约100个基点。 然后是经济问题。 就业市场最近几个月走弱，失业率较去年低点上升0.6个百分点，职位空缺较上年同期减少23万个。 Kavcic说：“现在的就业市场还不算‘疲软’，工资增长依然强劲，但可能会出现一些波动。” 牛津经济研究院(Oxford Economics)认为，随着经济走向衰退，房地产市场的调整将持续到2024年。 牛津经济师Tony Stillo表示：“失业人数增加，收入不稳定加剧，再加上房贷利率上升，将削弱住房需求，可能导致更多房屋被迫出售。” 他表示，8月份平均房价经季节性调整环比下跌2.3%，过去3个月累计下跌5.2%，抹去了春季反弹的大部分增幅。 牛津预计，到明年年中，加拿大房价将再下跌5%至10%，从而使房价较2022年峰值的整体跌幅达到20%至25%。 加拿大皇家银行经济师们还预计，随着利率上升、负担能力挑战和“衰退”构成的三重障碍，楼市降温将持续到整个秋季。 皇家银行助理首席经济师obert Hogue表示：“任何实质性的复苏都必须等到2024年利率下降。”