地产

标普全球评级在昨日发布文章题为：《中国房地产业观察：房市降温，领先地产开发商将抢占更多市场份额》。   虽然中国政府采取措施为住房销售市场降温，但今年前十个月住宅地产销售货值仍增长10%，大型房地产企业销售业绩创下新高。然而近几个月来，房地产销量增长出现放缓。十月通常是房地产市场的销售旺季，今年却出现了负增长。   “我们认为，中国房地产市场最终还是迎来了减速”，标普全球评级分析师邹宇轩表示。“我们预测2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%，主要缘于销售面积下降”。   我们预计，虽然地产价格在部分房市过热的三四线城市可能会下滑，但一二线城市的地产价格预计将相对保持稳定。   政府的房地产市场降温措施虽然还未达到降价的目的，但却使销售面积出现下降。今年以来，迫于政府的价格调控措施，地产开发商新项目的销售部署部分有所延迟，一二线城市的地产销售面积出现下降。   “我们认为房地产行业在市场调整时期可能会加剧分化，大型房地产企业通过收购规模较小、实力较弱的地产企业的方式使其利润得到巩固”，邹宇轩表示。   我们授予评级的中国房地产开发商的销售业绩预计将好于市场整体水平。此外，我们也预期大型房地产开发商将有机会通过收购那些在融资和市场调整中处于劣势的小型地产公司来扩大规模。   行业上升周期带来的丰厚利润使大型地产开发商的流动性得到增强。因此，我们预计，尽管2018年市场状况弱化，但受评中国房地产企业的信用水平将保持稳定。不过，开发商对信托融资的依赖加剧将使其更容易受到信贷环境收紧的影响。   我们认为，2018年房地产企业面临的主要风险为日益上升的再融资需求。再融资需求将在2018年迎来峰值，2019年和2020年也不太可能下降。我们预计政府仍将批准用于重要债务再融资的债券发行，因此房地产行业债券规模将继续增加，但同时融资成本也将有可能显著升高。   只有评级委员会可以决定评级行动，本报告并不构成评级行动。

　　大温目前为全加楼价最难负担的都会区。（档案图片） 　　一项地产报告指出，大温楼价虽然不断创下历史高位纪录，不过，若只是看大温楼价负担情况，却还不是历史上最恶劣。报告指大温目前按揭支出占收入的79.87%，与1981年时，大温供楼支出占收入的97.64%相比，仍然相差18.2%，使得目前大温楼价难负担情况只能算是1990年以来最难负担。 　　地产网站Better Dwelling的报告说，全加中间收入的家庭在过去10年面临房屋负担持续恶化的问题，今年第3季全加有按揭的家庭，按揭支出占去收入的47.17%，而全加房屋负担最恶劣的情况是在1981年，当时全加中间收入按揭支出占收入比例高达71.34%。 　　报告指出，大温目前为全加楼价最难负担的都会区，今年第3季大温按揭支出占家庭收入79.87%，比例冠于全加各城市。不过，大温楼价负担情况还不是历史上最恶劣，若与1981年的97.64%相比，仍然相差18.2%。 　　在多伦多，史上房价最难负担是出现在1990年。 　　报告指，多伦多今年第3季按揭支出占收入比例为71.76%，比1990年的第2季历史新高，还少14.41%。 　　在满地可的楼价方面，报告说，虽然满地可的楼价现在正处于疯涨时期，但满地可的楼价却接近史上最容易负担。 　　报告指出，目前满地可的业主只需使用收入的28.79%，即可以负担每月按揭，这是去年第1季以来的新高，但却比史上最高1981年时的52.16%低许多，几乎是其一半左右的数字。 　　报告说，楼价最难负担出现的时间，通常是在加拿大经济大萧条之后，例如1980年代的前几年，1990年代的前几年以及2006年，此时家庭债台高筑，经济上捉襟见肘，通常是出现楼价最难负担的时期。

　　■卑诗地产议会纪律委员会对一个华裔地产代理作出处罚。资料图片 　　一个华裔地产代理因为涉双重代理身分及没有披露佣金分配资料给买家，遭卑诗地产议会（Real Estate Council of British Columbia，RECBC）纪律委员会处分，包括被合共罚款4,500元及要接受培训课程。 　　经过调查，RECBC纪律委员会在本月中裁定，华裔地产代理张宇佐（Yuzuo Steve Zhang，译音）违反《地产服务法》（Real Estate Act）规例，对张宇佐作出5项处分，分别作出谴责、在90天内支付纪律处分罚款3,000元、要在RECBC定出的时限内自费修读“地产交易服务纠正教育课程”（Real Estate Trading Services Remedial Education Courses）、要在3个月内向RECBC呈交一份声明，显示自己已从事件中汲取教训，以及在60天内要支付1,500元作为该议会执行费。倘若张宇佐未能遵守上述处分，RECBC可能在不再另行通知下，暂停甚至取消张宇佐的牌照。 　　张宇佐自2011年3月29日以来，一直是持牌地产代理，而在涉及此宗事件时，张宇佐在以New Coast Realty经营的Pacific Platinum Real Estate Services Inc.内任职地产代理。2015年6月28日，地产代理W.Y.代表其客户把位于素里一间住宅物业挂牌，价钱为129.9万元。同年8月25日，W.Y.把该物业叫价改为888,888元，并加上2万元作为买家地产代理花红。卖家签署了第二份挂牌协议，又在买家代理可以得到2万元花红一栏加签。 　　未列出卖家团队名单 　　在2015年7月15日，张宇佐与W.Y.签了一份团队成员协议，成为W.Y.团队的成员之一。同年9月11日，张宇佐代表买家准备物业买卖合约。该合约显示，W.Y.及张宇佐分别是卖家的指定地产代理及买家的指定地产代理。可是张宇佐未有在合约里列出W.Y.团队的所有成员名单。同日，买家与卖家达成受限双重代理协议，确认W.Y.与张宇佐为买家与卖家的受限双重代理。同时，买家签署了一份物业资料表，确认该物业一旦成功出售，头10万元的销售佣金为3.2%，余款佣金1.15%，另加花红。 　　在2016年8月30日，张宇佐在回复RECBC时表示，当他最初书写买家出价（offer）时，忘记作为受限双重代理，要向买家披露全部佣金细节。经提醒后，张宇佐于2015年11月27日准备新一份披露佣金文件，并交给买家签署，包括2万元花红。 　　该物业在2015年12月10日完成交易。翌年3月31日，RECBC收到卖家儿子的投诉。RECBC展开聆讯，其后张宇佐承认在该物业挂牌销售过程中，作为买家地产代理及W.Y.团队成员，出现专业失当，同时未有向买家披露佣金分配资料。 　　此外，由明年3月15日起，卑诗省全面禁止双重代理及地产经纪必须披露佣金分配情况。

　　住在人口密度高的城市，对健康到底好不好?如果从社交活动增多，与多走路少开车的角度来看，住在都市中，反而会带来健康，且能给政府节省庞大的医疗开支…… 　　这几年因为迁入大温──尤其是温哥华市、本拿比、列治文……的人口越来越多，大温都会局(Metro Vancouver)预测，大温地区人口在未来25年将增加100万，将由231万升至340万人，这么多的人口，只能用更高的大楼来容纳。然而，大楼带来人口密度以及健康问题，势必也会成为人们关心的焦点。 　　虽然曾有研究指，在高密度的城市中居住，有可能会引起心脏病、躁郁症……，理论的立基点是在，车辆沿着繁忙的走廊行驶，如高速公路和主要干线(如温市的甘比街)，所产生的废气污染与噪音，会对附近居住区的居民健康产生危害。 　　但最近的一份研究，却提出了另一个思考点。这份研究是由英国牛津大学(University of Oxford)与香港大学联合制作，报告指出，市区居民通常住在紧密的城市屋或公寓住宅内，较居住在郊区的居民更有活力、并融入社交生活。 　　其立论点是在，人口稠密区带来更多的社交活动与步行，有助身心健康。 　　双脚和大众运输 　　成主要交通工具 　　换言之，虽然城市看起来有压力，紧张和潜在的危险，但肯定也有积极的一面：它们把工作，生活和社交紧密地联系在一起，减少汽车和汽车旅行，让双脚和公共运输系统成了主要的交通工具。 　　再加上社交方便、通信系统发达、找志同道合的朋友，甚至探亲访友也都很方便，自然能让生活过得充实。所以，住在城市中虽然会有些压力，但如果城市的设计是正确的话，那么生活在城市中的行为，因为会带来更多的快乐，对你的健康实际上是相当有利的。 　　这份报告研究了50万个住在英国22个大都市的居民，包括伦敦、苏格兰最大城格拉斯哥(Glasgow)和威尔斯首府卡地夫(Cardiff)，年龄在37岁到73岁之间，样本相当丰富，它发现最健康的民众多住在每公顷32栋房屋的稠密区。 　　报告还显示在受调查的22座英国城市里，住在高楼大厦的人们较不易患有肥胖疾病，且较居住在郊区的民众更常运动。 　　报告研究者、也是香港大学助理教授的萨卡尔(Chinmoy Sarkar)表示：“随着都市越来越多、越紧密，更容易步行到达各地点;在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。” 　　萨卡尔在香港，香港的公共运输四通八达，很适合用来呼应他的话：在稠密的居住区中，建筑物的设计也更完善、更引人入胜，人们越来越不依赖车子，反而更多使用大众运输工具。 　　萨卡尔说，政策与都市计划应该要灵活，而不是只凭藉过往的印象认知。 　　住得太远得开车 　　久而久之越肥胖 　　研究报告还指出，郊区住家的密集度大约是每公顷18栋房屋(约是都市的一半)，房屋之间都间隔遥远，并且很多都建在高速公路旁，噪音不见得比城市的主干道更小，同时，当开车成了通勤的唯一选项，就越来越少运动、制造越来越多肥胖问题。 　　尽管这些郊区房屋都拥有独栋的庭院和偌大的活动空间，可能有益于身体活动，但仍不及市中心人口稠密区所带来的健康影响。 　　例如前面提到的“步行”，成为都市人最常用的交通方式之一，而紧密的社群关系也使社交互动和身体活动更为盛行。回看大温这边，也能找到例证，就以华人稠密的列治文，几个主要的社团会址多在列治文中心(RichmondCentre)一带，且离天车站不远，即可见一般。 　　另外，报告还注意到全身脂肪和肥胖水平之间的关系，这是一系列严重健康问题的重要指标和标志。 　　研究人员发现，每平方公里若不到1800个单位的住房密度，包括郊区的住房密度，就会增加约10%的肥胖机会。研究人员认为，低密度的发展鼓励久坐的行为，包括开车到商店和工作，少骑自行车和步行。 　　相反来看，居住在每公里1800个单位密度门槛以上的人群，其肥胖机率要低10%左右。这包括城市中心内部，人们更可能住在公寓楼和较小的城市屋，步行上班或走路去购物的地方变得很平常。 　　萨卡尔说，肥胖风险增加或减少10%听起来不是很多，“但是，如果你将这个数据放到整个城市或国家，就很严重了。” 　　他指出，城市对人们生活方式和健康，有着关键的影响，所有居住在城市中的人都无法避免。 　　萨卡尔提醒：“别以为社交多和靠双脚的交通方式，乃至减少肥胖，好像没什么，事实上，那些在都市居住的居民，以这样的生活方式所得到的健康，可能会给政府节省数十亿的医疗费用。” 　　研究支持建高楼 　　盼打造健康社区 　　研究结果指出，民众居住在高密度地区能获得较佳的身心健康，这项发现让萨卡尔与其他研究人员，呼吁地方政府翻转长期以来对市中心建高楼的反对观念，认为高楼大厦与城市屋都是能强化并鼓励社区凝聚力的方式。 　　萨卡尔向跨国媒体资讯“汤森路透基金会”(Thomson Reuters Foundation)表示，这项发现可推动兴建高楼都市住宅的益处，“如果我们能说服政策制定者这是个对公众健康有益的提案，就能打造一个健康的城市社区，长期下来也许就能看到市民的健康成果。” 　　萨卡尔进一步表示，“有了这些发现，我们就可以进一步为城市规划多功能、吸引人的社区型态，推广体育活动、社交互动，远离负面形象如污染或不安全的治安。”

现如今，温哥华现已成为加拿大第一个正式管制短期住宿房间的城市，但许多有意把自己住所空置房间短期出租的房主，对此类租金收入的税务问题仍然缺乏了解。   据悉，目前在温哥华市通过Airbnb短宿物业中介网站出租空置房间，以赚取外快的屋主，平均每年租金收入约6,500元，而这些收入必须向加拿大税务局(CRA)申报。   加拿大Airbnb发言人斯库利(Lindsey Scully)表示，该公司去年开始与加拿大税务局合作，协助Airbnb屋主了解他们的税务责任。   不久以后，温哥华市政府也将登记此类屋主并建立档案，而市府也已表明，加拿大税务局如果有需要，可以查核该档案的资料。   另一个问题是，经营短宿物业是否会影响一幢房屋的资本增值税豁免资格。目前，屋主出售自己长期居住的住所时，毋须缴交资本增值税。   据专家表示，一般而言，只把物业其中一个房间供短期出租，不会改变该幢房屋是屋主长期居住的定义。但如果供短期出租的房间和出租天数均增加，就可能改变这个定义。      

在全国楼市渐趋降温之际，初冬的南京却逆势火爆。上周，逾1.46万名购房人顶着寒风，拿着一张张几百万元的银行本票或存单，争抢南京市河西区域10个楼盘的3177套限价房。 经测算，此次购房验资总额逾378亿元。其中有一名购房者，竟然在5个楼盘登记了7个号，存入多家银行以备查验的资金至少在1260万元。 据了解，南京楼市的此次火爆，主要是由于限价，导致新房和二手房之间存在1万元左右的价差，从而吸引了众多的购房者。 不惜斥资上千万登记摇号 南京河西区域楼盘众多，由于政府严厉调控，一年没有开盘，市场关注度极高。为确保此次开盘平稳，开发商拟定了严格的销售方案，除限价外，购房登记的门槛被抬到有史以来最高。 方案显示，购房人报名登记摇号时，不仅要提供市房管部门开具的购房证明，还需提供个人名下的本票或定活两便存单，以备验资。统一摇号的10个楼盘中，验资金额最少的180万元，最高的430万元。 这并没有挡住蜂拥而至的购房人。按照方案，10个楼盘登记时间统一为11月15日上午8点至11月16日上午8点。但是，一些购房者11月14日深夜就赶来排队。 南京市公证处11月17日公布的数据显示，24小时内10个楼盘共接受了1.478万人登记摇号。记者据此测算，此次购房验资总额高达378亿多元。 粗略梳理登记摇号名单，记者发现一个人同时登记多个号的现象不少。更令人吃惊的是，有人在5个楼盘共登记了7个号。按照登记规则，其存入银行以备验资的资金至少在1260万元，最多要达1760万元。 对于这一现象，管理部门认为并不违规：一位市民如果其家庭名下无房产，是具有2个购房资格的；一个购房证明在多个楼盘登记摇号也是可以的，只要其资金足够。但登记后如果从银行将资金抽走，会立即取消其摇号资格。 根据网上公示的名单，此次共有100多名购房人因资金抽走、证明造假等问题被取消了摇号资格，其中一个楼盘600多人报名，审核后有60多人被取消摇号资格。 最低中签率只有8% 记者注意到，10家楼盘中和周边二手房价差越大的，报名摇号购房的人就越多，相应的中签率也非常低。 登记摇号人数最多的佳兆业城市广场，349套新房共吸引了4290人，中签率为8%。目前该楼盘周边的二手房价格普遍在每平方米4.5万元至5万元，而其此次开盘均价为每平方米3.5万元，价差在1万多元。同时，该楼盘周边还拥有南京外国语学校河西分校等名校。 与佳兆业城市广场一条马路之隔的五矿崇文金城，也遭到购房者的追捧，399套房子，2500人报名登记，中签率16%。“这两个楼盘一、二手房价格倒挂太多，不遭疯抢才怪！”许多购房者说。 相比之下，有的楼盘人气要差不少。保利天悦224套房子，报名摇号的只有244人，中签率高达92%。而之前被市场炒得火热的绿地华侨城海珀滨江，此次共推出555套房子，1303人报名摇号，中签率43%，出乎许多人预料。 首付款最高达846万元 此次楼盘开盘门槛之高，主要体现在资金上，除了报名摇号需要几百万元的验资，摇号中签的还需短时间内凑齐八成首付款。 记者查看了10个楼盘的开盘公告，首付款统一是总房款的80%，付清时间多数要求在3天之内，最长的不超过7天。最严格的是仁恒绿洲新岛，要求开盘当天付清八成首付款。 根据10个楼盘推出的不同面积户型，记者测算了一下，面积最小的房子八成首付款约在220万元，最高的达846万元，大多数房子的首付款在400万元左右。一次性支付几百万资金，对普通购房者来说是一个不小的压力。 为防止购房者临时变卦，有9个楼盘要求购房者认购当天需缴纳50万元至100万元不等的定金。如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金。 目前，10个楼盘的开盘选房和认购签约正在进行中。综合各方传来的信息，除极少数户型外，绝大多数房源销售已无悬念。 对于这次开盘的火爆，多位业内人士表示，在存在套利空间、供需失衡等多重因素叠加下，虽然提高了购房门槛，但仍然不乏投资客。在“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，如何从市场本身入手，对楼市进行系统性的引导和有的放矢的调控，尤其必要。  

　　奇化街(Keefer St.)105号地盘开发计划几番遭否决，奇化街239号的开发计划未有却步，将于下月接受审核，引来各方瞩目。 　　温市议会与发展许可证委员会(Development Permit Board)先后否决奇化街(Keefer St.)105号地皮建楼申请，引起社区与地产界重大反响之后，再有一个华埠地产开发计划呈交委员会审议，是否会遭遇同一命运，引起不少人关注。 　　奇化街239号的前身是在华埠经营多年的华埠超级市场。根据开发商提出的申请，该块地皮将改建为商住混合大楼，4至8楼将包含25个市价住宅单位，地面一层将用作零售，其上两层将用作写字楼。大楼以街道冠名，名字是Keefer Gardens，夹在缅街(Main St.)与歌雅街(Gore St.)之间。 　　发展商指出，单位内的设计将采用充满现代气息的简约主义。每一个套房将会安装互动系统，让居者可以遥控室内环境。每个单位面积由530平方尺至1200平方尺不等。 　　三楼平台将设有一个公共花园，供住宅与办公室业主共同享用。花园紧邻1500平方尺的共享设施，开发构思强调要为住客与写字楼用家构筑一个社群。 　　Keefer Gardens的开发计划原本在11月27日呈交发展许可证委员会审议，但改期至12月11日；如获通过，将在2月向市场推出，在2018年夏季动工。 　　据报道，该块地皮在2016年6月以635万元售出。

　　还记得那个在今年8月份，将宅地以“白菜价”出售(500元一块)，只为吸引移民、振兴经济的安省中部小镇史密斯罗克福尔斯(Smooth Rock Falls)吗?一转眼，他们推出这个优惠政策已经两个多月了，到底有多少人愿意搬过去呢？ 　　延伸阅读：安省小镇宅地一折出售500元一块 只要你去住 　　据本地英文媒体CBC报道，史镇位于安省中部，多伦多以北700公里，本是一个以造纸业为支柱的工业小镇。在2006年，该镇的经济支柱，Tembec纸浆及造纸厂倒闭之后，镇民外流近40%，导致镇子陷入萧条。 　　为应付这一困局，史镇政府制定了20年的工业发展计划，还调低了税率，以刺激经济生产。该计划中还有一个非常重要的环节，就是以一折的价格出售17块宅地，以吸引居民。 　　史镇的地价本来就不贵，而一折的价格又是什么概念呢?举个例子：一块9洞高尔夫球场附近的土地，折扣价仅500块。 　　为了扩大影响，史镇还找到媒体CBC，大张旗鼓地作了一番宣传。 　　平心而论，尽管“白菜价”出售宅地非常吸引人，但是史镇实在太偏远了，引用一位本网网友的话，那是“茅屋见青天，十里无炊烟”的地儿。真的会有人愿意去那里住吗?很多人心存怀疑。 　　到今天，史镇推出这个优惠政策已经两个多月了，到底吸引了多少人呢?近日，CBC就此做了一个跟进采访。 　　该镇经理迪诺特(Luc Denault)表示，他们用“白菜价”出售宅地，竟引发国际影响。大量电话如潮水般涌来，一些问询者甚至来自中国和澳大利亚。与此同时，参观人士也接踵而至。 　　首批土地在一个星期之内就售罄。由于移民开始进入，私人开发商也适时进入市场，结果成功推动该镇的地产交易量大增。 　　迪诺特称，镇政府上下对这次的推广很满意，并决定在本月底前，再推出数十块土地低价发售。 　　第二批土地是住宅与商业混用用地，优惠政策同第一批一样。新物业主及店东可以获得税务优惠，并在申请建筑许可的环节节约最多2500元，而且还可以获得财务贷款。

      一对华人屋主6年前购入第一桑那斯(First Shaughnessy)的一栋百年老宅后申请将它推倒重建，但迟迟不获市府批出发展许可证，两人认为市府故意拖延到市议会在2015年通过附例将该区变成市内首个古迹保护区，遂入禀卑诗最高法院指市府违反诚信，要求赔偿。法官认同华人屋主的论点，判市府输官司。市府表示正考虑上诉。 　　根据CBC报道，提出诉讼的为胡姓及曹姓华人屋主，法官默里(Catherine Murray)上周发出的判决书认为，市府迟迟不决定两人重建Marguerite St. 3900号路段一间房屋的申请，是违反诚信。法官说，证据明显指出，因为该物业有传统价值，市府根本从来不准备批出发展许可证，而由于屋主提出重建申请时，市议会还未通过古迹保护区附例，故此根据当时的法例，市府那时唯一可以做的办法，就是将物业列为传统建筑物，并向业主提供因物业列为古迹而导致价值下跌的损失，提供补偿。法官说，市府没有在合理时间内完成对申请的审核，剥夺了屋主应获赔偿的权利。 　　牵涉官司的房子名叫"Walkem House"，建于1913年，由造船业钜子George Walkem兴建，以它的独特艺术风格而闻名。市议会在2015年通过附例，将第一桑那斯列为古迹保护区，该房子也在保护区范围内，而新附例禁止拆除1940年以前建成的房子。 　　不过，根据法庭文件，胡及曹夫妇是在2011年以465万元购下该房子，当时并无类似的保护条例。而两人在签署买屋合约前，还交带经纪确定房屋并未列为传统楼宇。房子当时颇为破烂，且在多年前被劏成五个部分出租。夫妇在买屋时已计划将房子推倒重建，让他们与三名子女可以住进去。 　　2012年3月，夫妇委托建筑师进行改建申请，同年5月，市府的传统规划分析师对该房子进行审核，建议将房子列为"B"级传统建筑。但市府职员并未要求市议会将其列入市府的传统建筑名单上；假如被列入名单的话，该屋就不能被拆除，而市府必须就物业价格下跌而对屋主作出补偿。 　　相反，市府职员用了两年时间，希望游说两人保持该屋，虽然屋主每次都非常肯定地说他们没有保留房屋的意图。到了2013年，市府前规划总监还向市议会申请，对该房子颁发120天的传统保护令，好让市府职员继续与屋主商讨保留房屋。法官的判决书说，屋主已经多次表明不愿保留现状的意愿，为何市府职员还要做到这一步，是令人费解的。 　　当120天过去后，重建申请结果仍是渺无音讯，夫妇终于放弃，并于2014年5月提出诉讼。市府后来承认，这类申请一般的审理时间为10至14个星期。 　　法官最后判市府败诉，市府必须对夫妇两人的经济损失作出赔偿，数额将容后处理。市府发表声明表示对判决失望，并称正考虑上诉。

　　无论你是，在出租住宅赚钱还是初到加拿大需要找房子租，都有可能遇到这样的那样的骗局。 　　之前CBC就报道了，在多伦多，33岁的职业赖账租客Mike Lemke在多伦多市中心高级公寓区Liberty Village耍弄房东再欺骗其他租客，所骗总金额高达数万元。其中单是给Mike Lemke交定金没有退还的数额就高达14150元。 　　这种骗房东又骗租客租赁骗局，不少人肯定担心，要是遇到这样的骗子该在怎么办? 　　房东应警惕的“地狱租客” 　　在安省，一些很熟悉住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的人，蓄意给房东制造麻烦及骗钱，他们被称为“地狱租客”。 　　他们通过假推荐信和信用记录，成功骗租房子，入住1个月后开始拖欠房租。房东向他追讨租金时，他要么躲避，要么态度恶劣。而且还在未经房东允许的情况下，将公寓内的一间房子在网站上打分组广告，骗取租客定金然后在租客约定搬入几天前，骗对方说房子没了，而且拒退定金。 　 　提前准备防 “地狱租客” 　　对于这类骗钱的租客，房东在驱逐其离开之前，应该给对方一封信，说明所欠租金，并写明还钱的限期，比如10至15天内。租客搬走后如果不肯还欠款，房东需要去小额法庭，也可以请讨债公司追款。 　　此外，房东在租客入住前应当了解租客的具体资料，工作财产相关信息，这样也可以在租房子前提前判断租客是否有能力偿还租金。 　　按安省法律规定，房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令，擅自驱逐租客是违法行为，租客可以立即报警。 　　房东需要有充足理由去申请驱逐租客。这些理由包括：租客欠租金、迟付租金、在所租物业内有违法行为、对房东或其他租户造成损害或严重问题、房东要拆毁建筑物或用作其他用途，等等。住宅租赁法内有详细的合法驱逐理由。 　　通常，驱逐程序的第一步，是房东给租客一个书面通知，说明想要租客离开的原因。在特殊情况下，房东可以不通知租客，房东与租客委员会可以在不举行聆讯的情况下，签发驱逐令。 　　驱逐令包括租客须要搬走的限期，不同的驱逐原因，限期不同。如果租客不接受相关的驱逐理由，也不想搬走的话，需要马上找法律帮助。 　　租客应警惕的“黑心房东” 　　在安省有些房东会打出虚假广告，去骗取不了解加拿大房屋的新移民，私自定下霸王条款，索要非法租房押金，诱导其误签合同且同意如此霸道苛刻的条件。 　　除了“黑心房东”还有警惕冒名顶替的“虚假房东” 　　之前有媒体报道，两名来自日本的两名国际留学生在租房时，在Front Street的同一公寓向同一男子交了数千加币。其中一名学生交了$5,600的租金，另一名学生交了$8,000的租金。 　　根据这两名学生的说法，此男子声称是公寓的房东，分别以不同的理由向两名学生让两人先交钱。交完钱后，然后就没有然后了... 　　据警方称，此类骗局，仅仅多伦多市这一个区域，就至少有26名受害人。 　　提前准备防 “黑心房东”和“虚假房东” 　　安省对于租客的法律规定还是较为完善的，你搬进房子之前你需要注意熟知《住宅租务法例》，如果你的业主没有遵守《住宅租务法例》定下的规则，例如没有进行维修或保养，或不尊重你的权利，你可以向租务裁判处作出申请，要求该处发出命令。 　　如果房东非法加租，或者你对你的租金或资助有疑虑，可以向社区法律援助中心求助。 　　此外，房东房东是不能随意驱逐租客。面对房东的无理驱逐你可以提起诉讼去质疑房东的驱逐行为， 一旦真的被驱逐，房东也必须给付租客一个月租金等额的补偿金。 　　尽管租客跟房东都很担心自身的权益，不过不用担心，安省即将修订住宅出租法，希望既能保护房东权益，又能保护租客权益。

安省北部斯穆思岩瀑布镇（Town of Smooth Rock Falls）为吸引人们移居当地以振兴经济，较早前推出廉价卖地奖励计划反应热烈，有部分查询更是来自中国。镇政府现决定于月底加推10多块土地，再以低价吸引外来人士定居及投资。 斯穆思岩瀑布镇位于添明斯市（Timmins）以北约100公里，当地政府今年8月首批推售的15块土地，提供高达90%回赠金额，以致部分土地价格低见500元。政府官员在计划公布后接获数以百计的查询，部分甚至来自中国和澳洲，同时吸引不少人到当地视察。首批土地在一周内售罄，私人发展商亦随即推出土地满足市场需求，结果成功推动地产交易量增加。 政府官员对售地计划大受欢迎感到满意，决定在月底出售第二批共10多块士地。首席行政主任迪诺特（Luc Denault）表示，第二批土地包括商业和住宅用途，同样为买家提供优惠。 迪诺特指买地掀起热潮的结果非常正面，为沉寂多时的斯穆思岩瀑布镇居民和企业带来希望和机会。 斯穆思岩瀑布镇经济过往倚赖当地一所制纸厂，但制纸厂在2006年倒闭后，镇民陆续搬出另觅机会，估计全镇人口由2006年的2,400人，跌至目前只剩余1,330人，全镇收入急跌40%。斯穆思岩瀑布镇政府为此推行20年计划，重点振兴工业，并由政府牵头吸引外来人定居及投资。      

　　地产资讯网站Better Dwelling的报告指出，非居民物业转让数字，在今年4月之后每月增加，最新至9月份的统计指出，大温该月2046宗物业转让中，有305宗是涉及非居民的物业转让，约为半年前的3倍。 　 　未能真正反映外国买家数字 　　不过，报告认为，最近完成的非居民物业转让，有可能是非居民在数月或是几年前购买，可能无法反映最新非居民在大温购买物业情况。 　　统计显示，大温今年4月至9月非居民涉及的物业转让数字一直增加，从4月份物业转让总数达2094宗时，有105宗非居民物业转让，5月增加至199宗，6月增至217宗，7月232宗，8月255宗，9月达到305宗。 　　报告指出，通常想到"外国买家"，就会联想到那些不事生产，不居住在本地的"投机者"，他们居住在国外，透过经纪投资房地产。 　　但在大温地区，"外国买家"的数字除了不住在本地的外国人外，还包括移民、有工作签证的外国人等。 　　报告说，多数加拿大人对于移民或是在本地工作的外国劳工购买房屋，并无反感，因为移民或是外国劳工在本地工作，在本地缴税，对本地经济有贡献，例如安省就在外国买家成为永久居民时给予退税，曾在安省就读两年学校者亦可豁免外国买家税。 　　报告提到，大温或大多地区楼花大量在海外宣传并销售并不是什么秘密，许多人购买楼花在未完工前即转让合约，从中赚取数以万元的利润，而这些外国买家购买楼花的情况，由于他们从未真正进行田土登记，所以并不在省府对外国买家的统计当中。 　　报告说，4月至9月的统计显示，大温非居民转让房屋的数字每月呈现增加，但报告强调，过去两年柏文平均兴建所需的中间数为16个月，也因此最近出现的非居民转让物业，有可能是在16个月之前购买，数字虽然看起来较多，但并不反映目前最新的非居民购买情况。 　　报告指出，多数人认为外国买家是推动楼价上涨的主要因素，但实际上，外国买家只是楼市投机的一部分问题，本地买家担心楼价上涨加入购买，让市场涌入更多资金，投机者便有利可图。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)最近公布了自行压力测试结果，发现如果加拿大发生美国2008年一样的房价下跌，或短时间内房价下跌超过30%，则CMHC会亏损2.17亿，这与该公司的收益相比不值得一提。其他极端情况发生，包括加拿大局部发生大地震、或油价急挫乃至全球经济一体化出现逆转，都不足以影响该机构未来几年赚钱。 CMHC是加拿大联邦政府房屋机构，截止到2016年3月31日，该机构总保险额为5200亿，比2015年底减少了60亿，CMHC法定贷款保险的上限为6000亿。2016年第一季度该公司净收入为3亿1300万元，可谓独家买卖，利润丰厚。该机构预测在2017年至2022年间来自保险的净收益将达到73.4亿元，除非遇到美国式的楼市崩盘，房价大跌三成，5年期间估计会有2.17亿的总亏损。 假设在这5年间世界各国保护主义抬头、欧元区解体，那么来自保险的纯利会由73.4亿元大幅减少至只有1.18亿元，但不会亏本。 假设某一主要城市发生大地震，来自保险的纯利仍会超过65.7亿。 如果国际原油大跌，油价下跌到20元以下，来自保险的纯利可望达55.9亿。 CMHC风险总监Romy Bowers称上述极端情况发生的几率极低，就算发生也影响不大，CMHC有充足资本来应付。 按照贷款规定，如果首期付款低于20%，则必须向加拿大按揭及房屋公司或加拿大房屋贷款保险公司(Genworth Financial Canada)购买拖欠付款保险。费用通常为房屋贷款本金的0.5%至2.9%。 CMHC的统计数据显示，尽管加拿大人贷款压力一直在上升，但贷款拖欠率一直很低，目前全国拖欠率为0.34%，而多伦多、温哥华这样的贷款重镇贷款拖欠率更低。

　　■ 贺谨（右）在UDI午餐会上回答提问，左为麦克马林。 　　卑诗省长贺谨（John Horgan）周四出席城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）午餐会时表示，考虑把已在大温地区实施的15%海外买家物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），扩大至在全省范围推行的可行性，以打击把房屋当作商品炒卖的投机行为。不过，贺谨并未提出新政策或计划的详情，但呼吁联邦政府给予更多拨款，也提出各市镇应积极配合。 　　■ 逾500人出席UDI在温市中心举行的午餐会。 　　贺谨向以地产开发商及业界人士为主的逾500位与会者表示，省府重视及致力提高房屋供应，同时也打击把房屋当作商品而炒买炒卖的投机行为。 　　主张增加房屋供应量 　　贺谨指出，卑诗新民主党（NDP）上台执政已满100天，希望通过午餐会与各界人士分享新政府执政的理念。他说：“经常有人问我是否不满意目前少数政府的状况。某些程度是这样，不过目前的情况也有好处，就是我们必须聆听所有人的意见，尽量与各方合作。” 　　在贺谨出席的午餐会酒店外有一班示威者聚集，抗议省府照顾发展商建豪宅而忽略无家可归者及低收入人士的住屋需要。示威者要求省府立刻兴建10,000套临时组件屋，以解决无家可归者的需要。 　　贺谨和同时出席午餐会的卑诗市政事务及房屋厅长兼专责运输联网厅长罗品珍（Selina Robinson）都提及，会场外就有抗议省府房屋政策及廉租房屋不足的活动，显示房屋问题与卑诗经济及每个人都息息相关。 　　他又认为，加大房屋的供应量，可以解决可负担房屋不足问题；很多公司高层表示难以留住人才，因为他们抱怨难以在大温地区负担购买或租住房屋。不过，房屋供应是一个综合性的方案，需要联邦政府增加投资，各市镇也应拿出有效方案。 　　贺谨说：“楼市需求方面也很关键。当人们看到楼市价格的增幅已经远远超过本地经济的增幅，也远超人们薪金的增幅，我们就必须问为何会这样。人们目前形成的一个共识是，楼市投机推动了楼价的快速上行。” 　　不希望问题在另一地区出现 　　他指出，15%PTT在大温地区实施后，海外买家的注意力有向温哥华岛以及卑诗内陆转移的迹象。贺谨并未直接指出该税制会否在全省范围推广，不过他就指出省府不希望在一个地区解决的问题，但又在其他地区发生。 　　贺谨表示，把房屋当成商品而炒作的趋势必须制止。他说，省府致力提高房屋供应，打击炒买的投机行为，包括考虑在全省范围推广15%物业转让税。 　　UDI指出，贺谨是过去多年来，首位在UDI午餐会上发表演讲的现任省长。贺谨与罗品珍更接受由UDI主席麦克马林（Anne McMullin）主持的提问环节，回答现场人士问题。

汤臣集团2016年年报，其收入为41.74亿港元，同比增长52.41%，股东应占除税后综合溢利为8.76亿港元，同比增长约64%。汤臣集团表示，2016年度，汤臣一品为汤臣集团的首要溢利来源。 观点地产网：据11月16日市场消息，上海汤臣一品A栋35楼于10月31日网签，总价2.05亿，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，再破上海房价纪录。 地处上海市浦东新区花园石桥路28弄的世界顶尖豪宅汤臣一品。（图片来源：视觉中国） 汤臣集团（图片来源：视觉中国） 据公开资料显示，汤臣一品由汤臣集团有限公司开发的楼盘，位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米。 汤臣一品由四栋超高层豪宅与会所组成，最高楼层为44层，高度达153米。事实上，2005年至今，其销售的仅是A、C两栋，另两栋（D、B）一直处于出租（租金8-30万/月）或空置的状态。 浦东陆家嘴滨江中粮海景壹号、汤臣一品等豪宅。（图片来源：视觉中国） 据观点地产新媒体查阅汤臣集团2016年年报，其收入为41.74亿港元，同比增长52.41%，股东应占除税后综合溢利为8.76亿港元，同比增长约64%。 汤臣集团表示，2016年度，汤臣一品为汤臣集团的首要溢利来源。 汤臣一品A栋四十二楼，面积超过900平方米的360度观景汤臣一品范思哲样板房。（图片来源：视觉中国） 汤臣一品A栋四十二楼，面积超过900平方米的360度观景汤臣一品范思哲样板房。（图片来源：视觉中国）

摘要：到2017年8月底为止，如果包括还在签署合同的交易在内，中国人已经在美国商业地产项目投入了129亿美元，几乎达到2015年的140亿总额。 爱炒房，是包括中国人、韩国人、日本人等在内的所有亚洲人的投资嗜好！对于美国地产的热爱，亚洲人早已闻名全球了。那么，亚洲人爱在美国哪个城市的买房呢？ 网络图片1 商业地产经纪公司CBRE发布的最新报告显示，2017年前半年，亚洲人在美国房地产市场共投入140亿美元，占所有海外买房者的52%。其中，纽约“吸金力”最强，吸引了40.2亿美元的亚洲资金，排名第一；旧金山其次，为14亿美元；芝加哥第三，为13.4亿美元。 网络图片2 在美国，还有一个城市，同样吸引了大批亚洲人来购房置业，这就是亚特兰大！华裔人口就不多说了，从金融危机时期的区区五六万人，在短短几年时间内迅速翻番，猛增到了10万人以上。 韩裔人口的迅速增长在亚特兰大也不容忽视， 遍地的韩资超市H-mart ，绝对数量上已已超过了华人超市，更不必说数不胜数的韩国人餐馆。韩裔社区也在亚特兰大北部不断扩张，Cumming 和Buford 这两座新兴起的城市吸引了大批韩裔迁居于此。 网络图片3 另一个值得注意的是，迈阿密房地产市场吸引了来自亚洲的超过5亿美元资金，使得迈阿密成为亚洲人另一个喜爱的美国市场。 报告显示，今年上半年，亚洲人在迈阿密房地产市场共投入6.65亿美元，比去年同期增加了3400万美元。 CBRE的Still Hunter 在报告中写道：“近几年，由个人、中间人、机构主导的亚洲人对美国房地产尤为关注，而南佛罗里达越来越成为他们的目标市场。” 网络图片4 就地产项目来看，在所有房地产项目中，写字楼首当其冲，大约占43%，其次为酒店，占33%。 除了单纯收购房产外，亚洲人还展现出一些新的特点，比如越来越多选择与美国当地开发商合作，一起合作开发新项目。此外，购买房地产公司的股份，也成为亚洲人进入美国房地产行业的常见动作。 报告还提到，过去一年，来自亚洲国家的资金投入达到了史无前例的巨量，尤其是中国的资金投入持续增长，由于人民币持续贬值，美国房产成了“香饽饽”。 网络图片5 美国《华尔街日报》稍早前曾报道称，今年上半年，中国人完成的美国商业地产购买交易已达50亿美元，比去年同期上涨19%。而到今年8月底为止，如果包括还在签署合同的交易在内，中国人已经在美国商业地产项目投入了129亿美元，几乎达到2015年的140亿总额。

澳洲地产出现了从未见过的繁荣，而中国买家的入驻却使得澳洲政府愈发担忧！澳媒称，过去2年中国投资者购买的大约4000间新房大部分都被空置，业主只是偶尔过来看看。 很多售价百万的房子变成了鬼房，杂草从生，引起了周围邻居的不满，严重的影响了社区的整体性。 尤其是悉尼、墨尔本的房市繁荣，吸引了越来越多的外国买家，他们付出数以百万计的高价买房之后却让房子空置甚至荒废，变成了一些郊区街道的“眼中钉”。 距离2018年，还有整整50天，随着明年一月的到来，澳洲又有一大波新政即将实施！ 其中和澳洲华人最为相关的，莫过于澳洲的房产新政！ 澳媒称，澳洲房主们只有短短几个月的时间出售或出租自己的房屋，因为随着2018年的到来，澳洲房产新政中的空置税，将要正式生效。 如果房主一年中在该房产居住的时间没有超过6个月，业主将要被要求向澳洲政府支付房产价值百分之一的房产空置税。 维州率先实施！ 据悉，在维州存在大量的空置房产，均属于投资房产，其中Yarra和泛墨尔本地区数量巨大！ 维州区域空置房产的数量超过5000所！ 届时伴随着明年的到来，新一批的审核抵达后，空置房产的数量还将会呈现指数型爆发! 维州州长DanielAndrews表示，土地作为澳洲重要的经济手段在房产买卖后依然还是政府创收的重要方式，即便你已经购买了房产，但是长时间没有实现其居住和使用的价值，就需要土地相关的部门“为其提供产值”。 澳媒将其理解为为澳洲政府“实现产值”，其中最主要的来自增加政府的财政预算。 据悉，房产空置税新政仅仅在维州就会至少带来4年8000万澳元的创收。 其中，澳媒特别指出，即便你将房产作为短租，空置时间较长，接近6个月也会被澳洲政府列为重点“观察对象”。 同时，在新州以公寓市场为主的房产市场也面临着尴尬的下跌局面！ 澳媒称，随着悉尼建筑业的下滑，每年面临超4城的开发审批率下跌，随着明年的到来，房租将会迅速上涨。 同时，理论上随着时间的推移，较高的租金和低水平的供给将提高公寓价格，但随着房产投资者要求更高的收益率和目前房产的颓势相对比，公寓的价格将迎来下跌。 澳洲房产专家RobertGottliebsen表示，悉尼二手公寓的价格已经得到了体现，目前公寓的价格已经出现了20%的下跌，新公寓的价格也面临同样的问题，跌幅超过了12%！ Robert Gottliebsen预测，随着澳洲各大银行未来政策的调整和澳洲房产政策未来个月内的调整，公寓的跌幅将会超过25%。

  　温哥华市中心一商业办公室大厦的预售成交价出乎意料之高，每呎卖2000元，这价钱比温市住宅柏文10月的平均呎价多近1000元。业界料本月成交的项目呎价刷新纪录。  　　据CBC报道指，发展商Bosa Development一幢有30层高的办公室商厦Waterfront Centre的放售单位，于本月较早前在一周内售罄，呎价高达2000元。 　　发展商行政副主席韦尔(Richard Weir)发声明，指该商厦单位能够以该价钱出售，是因为它的独特性。他指该幢AAA甲级办公室商厦，距离大温交通枢纽不远，又拥海滨景色和属世界级的建筑及设备，"该项目和对它的需求，在市场上确实独一无二。" 　　报道续指发展商的代表未有透露买家是谁，但提及有一买家置入其中一层的全部单位。 　　商业地产代理CBRE公司的高级副主席乌林德(Aaron Ulinder)表示，AAA商厦是市场中的顶尖货；以他所知最贴近的成交，是同区一办公室大楼的顶层单位，于2015年12月以呎价1328元成交。 　　乌林德形容上述预售商厦的价钱令人出乎意料。他指温市中心的办公室有高需求，优质写字楼的整体空置率在3%以下，能够容纳逾2万平方呎的租客，在市中心核心地段中是寥寥可数。 　　另一代理Colliers Canada指出，温哥华的商业单位平均呎价为830元；而大温地产局(REBGV)10月的数据显示，温哥华的住宅柏文单位，平均呎价也只是1023元。 　　上述预售商厦将建于格兰护街(Granville St.)320号落成，旁边是架空列车的海滨站(Waterfront　Station)，但发展商会持有大厦最高15层，作为出租用途，而大厦预料可在2021年落成。

　　省长贺谨致辞时多次向发展商释出善意。（伍皑婷摄） 　　省长贺谨昨日出席都市发展研究所(Urban Development Institute, 简称UDI)的午餐会并上台致辞，是多年来首次有卑诗省省长出席UDI举办的活动。贺谨在会上向在场的发展商代表释出善意，期望双方日后能充分合作解决房屋问题。同时，十多名市民在午餐会会场外示威，批评贺谨政府向发展商倾斜，要求省府加建社区房屋以及即时立法禁止业主强制迫迁。 　　UDI午餐会在温市中心举行，出席嘉宾包括多间发展商的代表，贺谨致辞时重点谈及房屋和运输发展，并不时向在场的发展商伸出橄榄枝，期望能进一步加深双方的合作关系。 　　贺谨说，增加房屋供应是解决本省楼市问题的其中一步，因此发展商的取态相当重要，若省和市政府能够配合，将可以加快解决问题的步伐，期望日后可以与发展商紧密合作，并承诺会聆听业界的意见。贺谨又指，对抗不会成事，相信团结才能成功。 　　贺谨指楼市需求是至关重要，但看到楼价上升速度远超本地经济及薪酬增长，民众会问因由为何，这难免使民众作出结论指投机推高价钱。他指，政府正研究将外国买家税扩充到大温以外，但未说明详情。他又指，各地区城市所面对的问题不同，需确保有一个全面的解决方法。 　　对于外界批评省新民主党政府上场至今仍然未推出措施打击楼市炒风，贺谨回应时指该问题并没有快速解决方法，强调省府要小心谨慎，避免推出措施后引发其他的问题，又指省财政厅长詹嘉路(Carole James)正仔细研究可行方法。贺谨又称新政府上台只有数个月，坦言不能像变魔术般，一下子便可将问题解决，但他相信发展商具创新思维，能够为本省带来改变。 　　贺谨又提到省府在预算案中已经预留金钱兴建更多社区房屋，又说上届政府遗留多达20亿元盈余，认为现届政府应好好善用这笔公帑，回应社会诉求，包括兴建可负担房屋。 　　同样受邀出席午餐会的省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)在台上致辞时表示本省正面临严重的房屋挑战，指家庭收入追不上房价，省民为了应付房屋开支，过着不出外用餐、不消费的生活模式，不利本省经济发展，强调在解决房屋问题上，发展商的角色十分重要。 　　对于贺谨在午餐会上多次向发展商释出善意，时事评论员董达成认为这是好事，但政府不应只盲目地说好话，应该就目前的房屋问题提出具体计划，给予发展商一些实质方向，同时省府的职员亦可以有更加清晰的指引去跟从，认为这才是实事求是。

“合肥近日要求将房地产项目夸大其词的户外广告全部清除，违规用词全部抠掉，就连线上宣传也没有放过，要求全部删除。”一位合肥房企管理层人士对记者说。 资料图 近期，多地掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。 记者获悉，近日住建部、国家发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。 此次价格检查的重点包括： 销售商品房未明码标价，未在交易场所醒目位置明码标价； 标示信息不全，没有按照规定内容明码标价； 未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价； 商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择； 通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易； 以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费； 捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格； 为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。 “这是首次进行跨省大检查。”中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，此次跨省检查是为了减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预。 康俊亮说，价格是反映房地产市场冷热程度的重要指标，此次价格检查的目的是为了保证价格反映的是市场真实状况，同时实现调控目的与价格的内在统一。 国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮日前表示，今年10月30日至11月30日，国家发改委等在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查。对检查中发现的问题，有关部门将依法做出严肃处理，并及时向社会通报。 资料图 值得注意的是，除价格检查外，同时开启的还有住宅用地出让合同执行情况检查。按照国土资源部工作部署，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。 据悉，70个大中城市和热点城市苏州市，以及2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市，均为此次重点检查范围。检查内容则是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。据统计，2016年以来，仅合肥市区就有44家纯新盘尚未入市，其中拿地时间最长的已超一年半。 康俊亮表示，此次检查是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 资料图 据了解，当前，多地正开启大规模的违规检查，武汉、成都等地都启动了有史以来最大范围的检查。 日前，成都市房管局市场处对房企集中进行了约谈。据悉，被约谈房企所涉项目多出现“可售”房源较多、多房源长期处于“定购”状态、近期出现较多注销拟订合同等问题。 “上述现象多是房企变相捂盘惜售。”有关人士表示，成都市房管局市场处要求房地产开发企业必须严格遵守通过商品房网签系统联机打印商品房买卖合同的规定，即时网签，并加强内部教育和管理，不得变相捂盘惜售，不得捆绑销售，不得协助虚假购房资格，不得参与或为炒卖房源提供支持，努力遏制投机炒房行为。 武汉方面，近期也集中查处了10家房地产开发企业。通报显示，北大资源·山水年华（龙山郡二期）项目存在以虚假优惠的方式对外进行销售，未取得预售许可向买受人收取预订款性质费用。武汉泛海城市广场开发投资有限公司开发的“泛海城市广场二期”项目，未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。同时，武汉联投同城时代置业、武汉奥山世纪、武汉藏龙酒店、武汉聚诚再创置业和武汉天合锦程五家房地产开发企业，存在着发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等违规行为。 “上述违规行为均被列入房企不良信用信息记录，并扣减信用分。”武汉房管局相关人士介绍，为规范房地产市场秩序，武汉于2016年建立房企信用档案和信用信息公示平台，将房企违法违规销售行为记入信用档案。每家信用基础分100分，累计扣减后得分低于60分，或一年内同类违法违规三次以上，纳入“警示名单”重点监管，并作为降低或注销资质的依据。 “坚持房子是用来住的 不是用来炒的

　　安省地产议会本月初对一间房地产公司信托帐户发出冻结令的消息惹来关注 　　日前安省地产议会对一间房地产公司信托帐户发出冻结令的消息，迅速被各大媒体报道，也引起正在房地产市场中的人警觉。地产经纪公司的信托户口是否安全，一旦出现问题，作为消费者能够得到怎样保障和补偿，成为人们关心的问题。本报记者采访了解到，安省对房地产信托帐户有着严格的规管，RECO每年对3,600多家房地产经纪公司进行上千次检查，近年来也有一些华人地产经纪公司，因没妥善处理信托帐户资金而在RECO的惩处名单榜上有名。 　　本月初，安省地产议会(Real Estate Council of Ontario，RECO)针对多伦多北约克一家名为RE/MAX Right Choice地产公司有大额存款去向未明，而发出了一条信托帐户冻结通告。RECO称这是在6年内首次发出冻结令，因发现其订金信托户口(trust account)出现异常财务情况，为了保护消费者的订金存款、防止资金被地产公司从帐户中提取滥用而造成更大的伤害，RECO决定发出冻结令，并敦促所有通过这家经纪公司进行物业买卖的人士尽快与RECO联系。 　　在安省，购买房屋的订金大约为售价的5%左右，买家在提交offer的同时或其后不久支付这笔款项，由买方经纪公司将订金存入公司信托帐户，直到交割日支付给卖家。RECO高级传讯顾问Daniel Roukema接受《都市地产》记者访问时表示，资金只能在特定情况下从信托帐户中提取。当一项房地产交易完成时，地产经纪公司可以从信托帐户的存款中扣除佣金，余款交给卖方。如果交易没有完成，只有在买卖双方书面同意释放资金的情况下，或者有法院命令，才能拿出押金。经纪公司不得为任何其他目的从信托帐户中取出订金。   　　有严格法规保护消费者 　　Daniel Roukema表示，RECO有严格的法规来保护消费者，确保他们的订金会得到妥善处理。在RECO的规管经验中，通常“信托帐户处理不当”(mishandling trust accounts)的做法一直是RECO严厉追查的违规行为。“信托帐户处理不当是非常严重的犯罪行为，RECO对此一直非常重视。任何不遵守规定的地产经纪公司都会被视为信托帐户不当处理，并将被RECO非常认真地对待。” 　　虽然此次涉事的北约克地产经纪公司内并没有任何华裔员工，但近年来也有一些华人地产经纪公司，因没妥善处理信托帐户资金而在RECO的惩处名单榜上有名。在RECO针对地产经纪公司信托帐户的常规检查中，这些公司受到惩处的原因包括：未在收到款项的5个工作日内将资金存入信托帐户、未经授权从房地产信托帐户中拨款、没有妥善保管信托帐户收支报告的帐簿、没有在指定地点保存记录等。

根据《列治文新闻》报纸报道，在列治文地区，从4月1日至今所有住宅房买卖交易中，涉及外国买家的交易约占8%，成为卑诗省各个地区中国外买家最高比率的地方。相交温哥华，海外买家仅占温哥华市同期房地产交易的3.4%。至于在今年整个大温区的房地产买卖中，涉及海外买家的则占约3.3%。   据统计，列治文市今年涉及海外买家的地产交易有318宗，在温哥华有259宗。   而今年1月至9月间，仅列治文的海外买家支付的海外买家税总额就约达3620万元，这意味着总购房资金约有2.41亿元。相较去年，在省政府实施征收15%的海外买家税之前（8月），外国买家占列治文房产交易的比例约高达24.7%。   征收海外购置税后，除了成交比例减少之外，海外买家购入的房屋平均价格也有下调，主要是因为这类买家目前已转向以多户房屋作为主要投资对象。   据统计显示，自2016年10月以来，列治文所有住宅类别价格整体攀升了10.8%，其中独立屋相对地平稳，升幅仅2.3%，平均价格为169万元，但城市屋和公寓则有较明显的升势，分别上升了12.6%及26.3%。   至于成交方面，列市独立屋的销售量比一年前减少了25%，而公寓及城市屋类别，则维持稳定。

加拿大两个最昂贵的房地产市场走向在过去一年中背道而驰，使得全国平均销售量出现了相对稳定的表现，掩盖了明显的地区差异。 根据加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）周三公布的统计数据，大多伦多地区10月份的房屋销售与去年同期相比下降了27％，而大温哥华房屋销售在10月份同比上涨了35％。 这两个城市之间的销售差距相抵，使得10月份的房屋销售在全国范围内下降了4.3％，这是连续第七个月全国销售下滑。 CREA表示：“加拿大所有地方房地产市场的一半以上出现销售下滑，以GTA和附近城市为主。” CREA表示，除了多伦多周边多个城市的销售大幅下滑之外，10月份维多利亚、卡尔加里和温尼伯的房屋销售也同比下滑了10％以上。 CREA表示，在全国范围内，10月份的价格也几乎没有变化，合计14个主要房地产市场只比9月份下降0.04％。 然而，按照MLS房价指数的基准价格，10月份大温哥华的房屋价格比9月份上涨了0.48％，而大多伦多房屋价格与9月份相比下跌了0.4％。 2016年8月，新的外国买家纳税政策引入后，温哥华房价下滑，但在2017年初恢复并继续攀升。在安大略省政府4月宣布了一系列的改革措施来冷却过热的住房市场后，5月份多伦多地区房价开始大幅下跌，9月份开始才有小幅回升。 CREA表示，10月全国房价同比涨幅为9.7％，这是自3月份以来同比涨幅最小的一次。 蒙特利尔银行首席经济学家Douglas Porter表示，四月份宣布的楼市新政所涵盖的多伦多周边城市与去年同期相比，十月份的住房销售平均下降了近24％，而安大略省其他地区的销售额下降幅度则小得多，仅下降5％。 根据MLS基准价格计算，多伦多房价比4月份的高峰期下降了8％。Porter先生说，独立屋价格自4月份以来下跌了10.7％，并且仍在下降，而公寓价格“已经完全稳定”。 全国来看，Porter先生表示，他预计2018年房屋总销售量将下降3％，2017年的下降幅度是5％左右。MLS房价指数将在明年上涨1％-2％，今年的涨幅约为14%。 加拿大丰业银行经济学家Adrienne Warren表示，由于多伦多和大金马蹄地区房地长市场回暖，接近年底全国房屋销售正显示复苏迹象。 十月份，大多伦多地区的按季节调整销售环比9月上涨了2.5％。尼亚加拉地区的销售增长了9％，汉密尔顿-伯灵顿地区的销售增长了6.6％。 Warren女士表示，多伦多地区的卖家对自己的房屋上市越来越有信心，销售额与房源上涨之间更加平衡也有助稳定该地区的房价。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示，今年秋天销售势头开始复苏，但随着1月1日更严格的按揭压力测试新规生效，销售会再次放缓。 Klump先生在一份声明中表示：“一旦最近宣布的压力测试从元旦开始生效，这种势头能否继续下去还有待观察。压力测试旨在削减抵押贷款债务的增长，如果措施按预期发挥作用，加拿大的经济增长速度可能比目前预期的缓慢。”

国运判断的价值 有几位地产大佬都曾叮嘱过我，投地产就是赌国运。 纵观各国历史，赌对国运的人，有曾被亏待过么？ 万科与恒大对国运的不同判断，自然也反应在了分道扬镳的股价走势上。 '白银'骑士- 万科 2014年，'恰好'就在上轮楼市下滑期的黑暗黎明前，郁亮看空自己所处的地产业，下注'白银时代'。 万科开始降杠杆，放缓拿地节奏，专注于一线城市，并转型寻找传统地产以外的新增长点。 '钻石三剑客' 同样是2014年，融创、恒大、碧桂园这三个激进的现实主义者用杠杆撬开了属于他们的'钻石时代'。 之后的三年，'三剑客'疯狂加杠杆扩张。以恒大为例，2013年总负债只有2688亿，到了2016年底，总负债已飙升到了11583亿。 纵观各国巨富的发家史，最常见的'三级火箭'难道不是：疯狂借钱，赌对国运，踩准行业么？ 面对'路线之争'，在刚开始时还可'百花齐放、百家争鸣' ; 但到了最后，市场才是检验观点的唯一标准。 住房价格在各城市轮番上涨 从幕后走向前台的权威 中国财政决策“工具箱”里的工具之丰富，回旋余地之大，执行能力之强，是西方国家无法企及的。 而这些工具的使用，西方科班的经济学体系通常无法理解，因此在海外市场常招来广泛批评，这也给了(某些)中国投资人专属的跨境'信息不对称'机会。 2014年下半年，在新的领导班子上任两年之际，内部障碍逐步清除，中财办开始从幕后走到台前，扮演财税中枢的角色。 那些财政工具和政治智慧，也到了该拿出来用的时候了。在接下来的两年里，中枢机构牵头发起的战役，让无数人的命运为之改变。 ‘钻石’玩家在豪赌什么？ 2014年下半年开始，央行进入了降息通道，率先开涨的是市场化程度最高的深圳，热钱很快蔓延到北京和上海。 2015年9月30号，央行降低首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%。 2016年2月，当周小川直接说“个人住房加杠杆，逻辑是对的，住房贷款应大力发展”时，市场早已从冰冻三尺，反转至烈火烹油。 到了16年底17年初，一二线房价被推高至'极限'，限购限卖令被频频触发。 被驱赶出来的热钱，与开闸放水的银行贷款、连同棚改安置货币化的资金，让三四线城市接棒起这轮前所未有的'涨价去库存'运动。 去年夏天，很多人望着一线城市一骑绝尘的房价，对二线城市还不屑不顾。现在，不仅二线也回不去，甚至连三线也买不到了。 超级繁荣周期 为什么把过去三年的房产市场称之为'超级繁荣周期'？ 因为它的持续时间已远长于了过去任何一个周期。 商品房销售有着明显的周期特征，给人的一个直观感受是：正增长时间要长于负增长时间。 中国房地产周期 由上图可知，之前三轮负增长的持续时间依次为：16个月，13个月，19个月。 而本轮上涨周期自2015年5月楼市销售由负转正，到今年10月份已持续了29个月的时间。 如果经济机器的运转不会偏离均值太远，这就意味着若在正的一面持续时间越长，在接下来负的一面也更有可能持续较长时间。 一个繁荣周期的结束 以最近的一次负增长为例。2012年到2014年，房地产经历了19个月的正增长，然后在负区间保持了一年多。 而此次正区间的持续时间太长，已连续增长了29个月。一旦由正转负的话，简单地拍下脑袋，房产市场的负增长不会短于一年。 中期来看，我们假定中国人口结构没有大的变化，对住房需求至少从总量来讲应该是稳定增长，不可能再出现大的爆发式需求。 那么，过去的29个月其实已消耗掉相当大的住房需求，无论是杠杆投机还是真实购买力。 将时间轴再拉长，可以清晰的看到商品住宅的销量增速一直维持着向下趋势。 犹如中国的GDP增长，从'常态'的10%+跌到8%，再到6.5%-7%的'新常态'。 这不难理解，毕竟中国人口的高增长时代已经结束，日趋老龄化的中国百姓不可能一辈子不停的买房。 商品住宅销量趋势 过去两年的楼市增速一直位于趋势线上方，直至近期跌破趋势线达到负区间。 现在市场的关注点已不在于楼市是否下滑，而是明年下滑多少的问题：上一轮楼市负增长是一年下滑6-7%，这次是否会超过这个水平，比如说到负10%以上？如果是的话，对市场有何影响？ 要解答这个问题，需先理解本轮'超级繁荣周期'的趋势本质。 '超级繁荣周期'的本质 先看表面。 此次牛市之所以能持续这么长的时间，首先是因为各线城市都依次经历了一轮销售高峰。 一线城市销量高峰在2015年，今年一线城市下滑最多，销售面积跌了25%。 二线城市的销售高峰是在2016年，它到今年销售面积已基本跌到零。 三四线城市是今年的主要增长点，到今年大概还有20%的销售增长。 全国地产销售在过去两年都是正的，其实是各城市分阶段轮涨的结果。 商品房销售在各城市轮涨特征 购买力推动： 再看内因。 三四线是现在整个房产销售的主力。 三四线居民的生活水平在近几年迅速提高，人均GDP已经达到了5千美元以上，可以把买房理解为消费升级的提现。 人的基本需求是衣食住行，当衣食都满足的情况下，要进一步提升自己的生活品质，自然会买房。 在牛市初期，三四线城市的房价/收入比并不高。 对于中国绝大部分城市，房价与家庭收入之比大概在7-8年的水平，应该说不算离谱。 国外当然更合理，房价收入比在5到6年，但是国内大城市的房价收入比基本上都在10年以上，像北上深杭这类一线城市甚至会接近30年。 所以说，近期三四线城市的旺盛购房力跟其原先房价不高且收入增长有关。 36个城市收入和房价 不过，经过这两年的上涨，绝大多数的城市，包括县城、城镇的房价都已创出历史新高。 下图是三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅（以这两个数据做个简单类比），在14-16年期间，居民可支配收入明显比房价增速更快。 因此，前两年的房价上涨可以理解为过去几年收入持续高增长，而房价相对不涨的购买力集中释放。 但是，到今年我们可以看到三线城市的房价增速实际上已经超过居民可支配收入的涨幅。 也就是说，对于三四线城市，它的房价与收入之比其实也在往上走，房价的上行空间已在过去两年里‘透支’。 三四线城市的房价涨幅和全国中位数的居民可支配收入涨幅 杠杆推动： 重点是外因。 除了真实购买力的增加，本轮地产牛市的最强劲推力来自于大幅攀升的居民房贷。 地产销量在本轮周期中每年上一个台阶。 但是，居民房贷增量与住房销售额的比值也是在持续的上升的。现在这个比值已经达到了60%左右，见下图。 这是一个总量的概念，我们可以看到居民总体上加杠杆非常猛。 但更重要的还有结构。 下图反映的是三线城市房产销售额的占比趋势。 在总体房贷增量与住房销售额之比持续增加的情况下，如果房产销售的主要推力来自于三线城市，那也暗示着三线城市的居民贷款杠杆也是往上走的。 三线城市房产销售额的占比趋势 在过去，大部分的杠杆房贷集中在一二线。 因为一二线城市的商品房总价比较高，若老百姓要全款买房或大额首付会很困难，所以会增加杠杆。 所以从比例上说，以往三四线城市的购房量上涨一般不会带动全国房贷的整体攀升。 而现在正好相反，三线城市的购房量和全国新增房贷的比例上涨是同步同向的。 这意味着，在今年一二线城市的房产销售已经下滑的情况下，持续增加的居民房贷并不主要投放在一二线城市，三四线城市也在大量动用银行贷款来买房。 也就是说，全国整体的居民杠杆比率，已经不仅是个总量问题，而是在各个城市都在依次攀升。 为何这个问题需要重视？ 三四线城市本身的房产总价原来是不高的。如果三线城市居民也在加杠杆买房，意味着全国居民对未来购买力的透支已经到了一个值得引起重视的程度，这是本轮房地产繁荣周期和以前不一样的特征。 居民债务总量和居民年收入的比值 上图是居民债务总量和居民年收入的比值，类似于我们分析上市企业时的债务/收入比。 我们可以用这个比值大致衡量潜在信用风险，这个比值在过去20个月的时间里快速攀升了20%+。 2008年那一轮房市触底反弹它也上升的很快，但那个时候比值还很低，且后面几年的升幅也比较平缓，直到近期才又开始加速向上。 到现在，居民总债务与居民总收入之比已经超过一倍了，这是个什么概念呢？ 国民年收入已低于总负债。 如果把我们的这个数和美国的数放在一起来看，也许会出乎许多人的意料，因为大多数人认为中国居民的资产负债表非常健康，中国老百姓非常喜欢存钱，不喜欢借钱去消费。 但实际上，中国老百姓的负债/收入比其实已经超过'爱透支'的美国居民。 在美国次贷危机前后，其居民债务总量与收入之比接近1.4倍，引发了全国性的违约风险。在接下来的10年，美国居民不断去杠杆，直至其债务与收入大致相等。 美国居民债务总量与收入之比 虽然现在中国居民的负债/收入比也超过了一倍，但不需要像'标题党'那样危言耸听，恐吓舆论说中国版的次贷危机即将出现。 毕竟，在美国次贷危机时，其居民负债/收入比中国当前还要更高，而且美国居民的储蓄率一直远低于中国老百姓。 在这想要表达的意思是，中国老百姓的债务水平和他的收入比值已经处在一个非常不低的水平，应该说高于大多数人的预期。 销量天花板 房地产销售很难在未来有10%每年的增长。 因为，如果要房地产销售面积每年增长5-10%，即使房价仅轻微上涨，则意味着每年房地产的销售额得至少达到10%以上的增幅。 这等于在要求，如果不想让居民债务比率进一步恶化，就需要让居民收入的年增长至少保持在10%以上。 但是，目前中国的名义人均GDP年增长也就10%，早已度过了经济发展初期时的爆发式增长阶段。 而且，居民的年收入里已有约30%用于购房。根据过去经验来讲，只要这个比例达到30%的水平就很难上去，住房的销售也很快会下来。因为不可能要求老百姓每年投入到房产市场上的收入比例无限上升，这是不现实的。 所以，从经济潜力来讲，房地产销售面积在未来能够有一个5%左右的增长其实就已经很好了，否则居民债务将恶化至危险边缘。 紧绷的贷款 银行也开始意识到向居民贷款的投放力度过大。今年接近60%的新增贷款都投到了居民部门，五年前，这个数字只有约30%。 过去几年，企业的投资活动因外部环境和政策原因放缓，总体上在不断收缩债务水平，融资意愿低。银行向企业部门投放大量贷款很困难，但又不得不想办法把钱贷出去。 于是，银行在居民部门上动脑筋，居民债务在过去几年快速增长（下图1），而其中的大部分都是房贷（下图2）。 今年，虽然居民部门的中长期贷款已经放缓，但短期贷款还在加速增长。短期贷款其实也有可能流到房地产市场，这就是现在大家说的消费贷的问题。 短期贷款都是消费贷款，就是说不需要拿房地产做抵押，或者不需要通过购房，就可以从银行拿到一个贷款额度，时间一般是一年左右，这些钱很多是为了临时的周转或者首付的问题。 现在首付比率提高了，原来是两成就可以，现在可能要三成甚至是四成。如果房价总价很高不少，居民的自有资金付不起首付，有大量消费贷资金暗流到了房地产市场。 但是，现在监管机构开始清查消费贷的问题，这一块贷款增速今后也会回落。 利率- 机会成本 住房按揭利率和理财收益率分别是购房者的融资成本和机会成本。 在近期的金融去杠杆环境下，这些利率水平是往上走的。 在利率上升的金融环境下，整个房地产的销售面积也会持续收缩（有一定时间滞后的负相关性，见下图）。 棚改货币化 当然，今年推动三四线房产销售大增的还有另一个重要原因，就是棚改和货币化。 棚户区改造每年都在做，但最近几年有所变化，增加了货币化的方式。所谓货币化就是官方用钱的方式来帮助三四线的老百姓去买房。 比如说，某个县城盖了大量新房，原来库存去不掉，现在鼓励居民去买，但买的时候需要把原有的地让出来，官方补贴一笔钱，通过货币化的方式来解决新房问题。 今年的商品房销售面积中，大概有20%是跟棚户区改造伴随的货币化安置有关的。 但谁出这个钱？ 这个钱主要来自于国家开发银行。国开行大概承担了整个棚户区改造资金的70%。 但大家都知道国开行现在的问题在哪里，今年的金融去杠杆导致债券收益率一直往上走。 中国十年期国债收益率又创新高，已接近4%。而国家开发银行发行的十年期债券收益率已超过4.7%。 因为国开行支持的都是政策性项目，贷款利率一般低于企业从银行拿到的商业贷款(目前大约在6%+)。现在国开行贷出去的整体贷款收益也就5%+，如果发债成本已超过了4.5%，意味着它的利差还不到1%，这还是不考虑当中成本的情况下。 随着发债成本越来越高，国开行现在的发债量已经在下降了。而且，因为国开行不吸纳存款，它所有的贷款投放都是通过发债获得的，随着发债募集到的资金减少，投放到项目中的资金量也自然会下降。 杠杆转移的故事 国家的一大特点，是逆周期性。 企业今年虽然赚了很多钱，利润很好，但是政府在讲供给侧改革。过去是说企业利润好了之后就要增加产能，增加投资，但现在政府不鼓励再做这些重复投资，所以企业的融资增速没有起来，政府的融资增速今年也下去了。 政府融资在过去两年增长最多，主要是搞建设。我们现在看基建投资还比较高，但其实那是滞后反映的，它源于过去两年的政府融资增长（毕竟先融钱，再建设），但现在政府融资也已开始回落。 国内现在三个部门当中，融资还在较快增长的就是老百姓。所以说，当前整个投资资金其实是非常依赖于老百姓的加杠杆的。 但问题是，到了明年，老百姓的融资增速也会往下走了。 就像过去企业拼命加杠杆的时候，政府拼命打压。现在居民的杠杆狂热被带起来之后，国家也会担心若这个东西不及早控制，未来有可能成为新的金融风险源。 也就是说，去杠杆进程将从企业部门延伸到居民部门。 库存转移给了老百姓 在整个房地产企业的开发资金中，来自销售回款的占比越来越高。这里面包括了两部分：一部分居民本身的首付资金，还有一部分居民通过银行获得贷款。 所以从表面上看，今年地产商的资金很宽裕（从恒大&融创自年初渐好的财务指标也可看出），但这些资金并不来自于企业借债，而是老百姓借债获得。 居民从银行借钱换来房子-> 地产商用库存房接过居民借来的钱-> 用来偿还自己的开发贷款-> 将过去3年加的杠杆止盈变现。 积极的一面 好消息是地产商的库存确实都去干净了。 经过这三年的房地产超级繁荣周期，无论是哪个地方的房产库存都已降到非常低的水平，在这么低的库存水平下地产商的投资很难出现大幅下滑，因为本身就没有太多可下降的空间。 因为本身就没有什么库存，要是商品房再销售一下，地产商没有库存还是需要增加一些投资的。但这个新增投资并不会非常好，只是说维持在一个比较低的增长。 (对于大宗商品的玩家来说，这才是明年一个更为核心的问题，篇幅所限，今天暂且不谈。) 由于负债和库存都转移给了老百姓，政府调控起来也能更放得开手脚。 因为库存很低，意味着这一次地产调控不会很快的放松。 触动利益往往比触及灵魂还难。房地产不仅是经济增长的重要发动机，还是地产财政的重要收入来源。房地产对经济贡献实在太大，如果考虑到家电、家具、水泥等与房地产相关的产业，占经济比重更大。 在过去，每次房地产调控到了深水区，触及经济增长和地产财政时，都选择了容易走的宽松大道：开闸放水。 而每一次放水，都被调控的闸门先积蓄着，一旦放开调控后，喷涌而出的流动性都会推动报复性上涨，如文首第二张图所示。 但这次也许不一样。 再仔细回看下先前几次地产收紧后的放松，尤其是2014年政府看到房地产转负以后，货币政策就开始放松，因为当时的库存处于非常高的水平，如果政府不放松，有可能引发系统性风险。 但由于现在库存和借贷都到了老百姓手里，开发商已没有什么库存，钱也收回来了没有太大资金压力，这个时候政府对于整个房地产下行的容忍度就会比以前要高。 我们这届政府在大会上提出了具体的目标，它的执行力和决心确实要比以往要大，一些曾经触动不了的'利益'和'灵魂'也可以开始动了。从供给侧改革的问题上大家就能看到，在政策初期那些依据过往经验对'红头文件'不屑一顾的期货大佬们，被拉爆仓的还少么？ 今天我们花了较长时间来梳理了一下房地产问题。因为它将是明年经济的一个主要的矛盾，同时也是本届政府在大会上的一个核心主题。 它将不同于以往历次的房地产周期性回落。因为这一轮'房产超级牛市'跟居民加杠杆有非常大的关系，老百姓加杠杆的力度比以往任何次都要来得猛，所以它的回落所带来的影响，也会比以前要更大，至少会带来融资和需求一个比较明显的下滑。 你以为的结论不会是我的结尾，这样就收尾了那该多没意思^_^ 1. 如果依据上述逻辑的话，外资投行也许又该开始担心恒大股价泡沫和中国楼市危机了。 但最近几年，外资行似乎越来越看不懂中国，老外眼里的中国经济观点要么常常偏离深度真相，要么常常持有数个月的时间差（于是与‘正确时机’正好完美错身）。 如果'市场是检验观点的唯一标准'，海外大V们在境外市场对中国的观点在过去两年里已沦为反向指标。而他们在经历过去两年的人民币空头挫败后，在今年楼市驱动的需求大增下反手热捧中国经济复苏（就像近期的LME年会，老外从之前的悲观到不行到乐观的不行。。。） 而当明年楼市真的走低后，海外'秃鹰'们是否又停留于表面数据，像之前那样过度看空中国？ 从我个人与国内外参与者的调研结果来看，目前大家对中国的需求判断似乎存在节奏上(时间)和程度上(空间)的巨大差异，这是深度投研者的盈利机会。 2. 回过头来看最对外资投行胃口、公司治理最早成熟的'白银骑士' - 万科。 在中国楼市最前线战斗三十年的万科，谭大师团队算是中国房地产最较真的研究团队之一。从2014年年初开始花8个月时间，他带领五六个清华北大高材生，做了全球房地产最宏大的一项量化研究。 三年多过去了，万科的这项研究成效几何，早已体现在了万科与恒大的巨大股价走势差（请回看封面图）。 再来看走接地气路线、用野战军农村包围城市的‘钻石三剑客’之一-- 恒大。 恒大的战略抉择作为吃瓜群众难看得透。但身为‘讲原则’、‘识大局’的国人，似乎应该明白： 许老板既然有觉悟从2010年就开始布局足球，迅速将一只中甲球队用重金砸成中超冠军；并在2012年联合皇马成立青少年足球学校，打出“振兴中国足球，培养足球明星”的口号；他也应该知道下一个五年会怎么做。比如说，在2017年赛季宣布俱乐部发展进行第二阶段，花重金挖来卡纳瓦罗，要求这位前'足球先生'带领恒大在2020年实现“全华班”。 能提前踩准'关键球迷'兴趣、且还有超强执行力的'许家军'，应该也能踏上下一个5年的国运。 3. 而至于恒大与万科今后的股价走势，这就犹如2014年初夏的那场'路线纷争'，取决于您所倚重的故事叙述：呈现事实的可视化数据or 面向未来的领导人视角。 若读者认为中国特色的周期风险是一个潜在机遇的话，还有一个思路：押注本轮房产牛市的领跑者‘恒大&融创’与错身牛市的行业龙头'万科'之间的股票价差收紧（请回看封面图）。 4. 完美错身于上一轮牛市的万科，虽然份额及股价涨幅在过去一段时间里大幅跑输同行，但现在反而有着更为良好的上升空间。 万科将同时受益于： 1). 强者恒强的市场格局。碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额将达到30%以上，中小地产商的生存空间将在之后低增长常态化的楼市中被大大挤压。 2). 有足够的财务空间于逆周期加杠杆。目前恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，而万科因为错过了上一轮楼市牛市，现在有着较大的加杠杆空间去拿地。 3). 聚焦于高质量增长、人口流入、财富集中的好城市、好地段。好城市的好房子，博傻一点说，似乎任何时候都可以买入，就像好股票不曾亏待过股东一样，世界上的好城市也很少亏待过房东。

  长岛大颈社区，安静又清洁。 我叫周隽，今年40岁，在一家进出口贸易公司工作，一家四口居住在纽约长岛大颈（Great Neck）。回想几年前看房买房的经历，依然十分感慨大纽约区涨不停的房价，真是让工薪中产阶级越来越承受不起了。 我和太太是在金融危机开始后数年、美国经济百废待兴的时候开始看房的，最终将购屋地点确定在长岛纳苏郡，尤其青睐大颈一带。在地产经纪的带领下，看了十几栋价格可以承受的房子，先后相中了三个独立屋，并且付费请验屋师验了屋。可惜最终都无缘成为屋主，因为每次都有来自中国的买家横刀夺爱，出更高的价钱、而且全现金付款，把房子抢走了。我们这些需要贷款才能购屋的买家，在财大气粗的中国客面前，根本不是对手。 一气之下，我和太太决定暂时不买房子了。一晃又过了三年，才又打算购屋。这时候，美国经济开始复甦，长岛的房价已开始飞涨。我们再度看了十来栋房子，最终决定买下那处房屋的价格，如果放在两年前，少花10几万元就能拿下。这次买屋，几乎连价格都不敢砍，生怕又有中国买家杀出。 好在又过了几年，如今我家房子的市场价格，也上涨了不少。时不时有地产经纪登门，或是在邮箱放入名片，询问是否出售，弄得我们哭笑不得。