血亏！多伦多一半公寓投资者亏钱 每月倒贴

根据5月29日发表的一份报告显示，去年2022年，大多伦多地区超过半数（52%）购买公寓楼花作为出租物业的投资者出现亏损。专家警告，楼花丰厚回报的辉煌岁月可能已经结束，预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。

市场研究公司 Urbanation 和 CIBC Capital Markets 联合发表的一份新报告称，更高的利率正在将大多伦多 GTA 地区的新建公寓市场推向一个临界点。

周一发布的这份《大多伦多2023年公寓投资报告》（2023 GTA Condo Investment Report）警告说，这可能会危及新公寓楼花的需求情况，并可能加剧该地区住房危机。

四分之三（75%）的公寓投资者需要将他们的公寓申请抵押贷款，然后通过收取租金来还房贷、地税、管理费以及其他杂费。

但是，去年2022，随着央行连番加息，这些公寓投资者已经将利润转为亏损。

在 2022 年，购买楼花公寓单元用作出租的杠杆公寓投资者中，只有 48% 现金流为正。

对于大多数（52%）投资者而言，新落成公寓单元所产生的租金低于抵押贷款成本、公寓管理费和财产税。

这些投资者每月都在亏损，平均每月亏 $223 加元。

报告称，踏入2023年，情况进一步恶化，今年第一季度平均亏损 $400 元。

报告指出，14% 的投资者每月血损 1,000 加元或更多，三分之一（33%）每月至少亏损 400 元。

CIBC 和 Urbanation 认为，这一趋势标志着一种“有意义的转变”，可能预示着投资者行为正在发生变化。

他们表示，随着过去几年越来越昂贵的楼花新公寓竣工，他们预计未来几年向负现金流的转变将会恶化。

他们补充说，利率下降和租金进一步上涨将减轻未来几年对投资者的影响，但不足以阻止他们的财务状况恶化。

由 Urbanation 总裁肖恩·希尔德布兰德（ Shaun Hildebrand ）和 CIBC World Markets 副首席经济学家本杰明·塔尔（ Benjamin Tal ）共同撰写的这份2023年GTA公寓投资报告称，未来情况会变得更糟。

在 2021 年底和 2022 年初以高价买入的公寓将竣工，这些公寓的投资者收楼的时候，房贷利率将在比当时买楼花的时候高出很多。

希尔德布兰德说：“丰厚回报和正现金流的辉煌岁月可能已经结束。”

“一方面，投资者活动减少在一定程度上意味着房价上行压力减少。但我认为更重要的是，这会减少房源供应，考虑到出租房屋的大量短缺，这是非常有问题的。”

大多伦多地区， 39% 的公寓Condo是由投资者持有并用作出租， 去年建造的公寓中，这个比例更加高达59%。

根据 2017 年的人口普查数据，这一数字在过去十年中增长了 20% 。

“这又回到了完全依靠夫妻投资者来推动租赁供应的问题上，”他说。“最终，在比以往任何时候都更需要出租房屋的时候，你会面临巨大的供应缺口。”

希尔德布兰德说，人们经常诋毁公寓投资者，但是，如果没有他们，租房市场供应会更加糟糕。

在 2018 年的一份报告中，Urbanation 和 CIBC 公布了大多伦多地区公寓投资者的概况，其中大部分是 40 至 60 岁的本地移民。只有约 10% 是国际买家。

上周二，加拿大统计局发表了一篇文章，称绝大多数房地产投资者居住在安大略省，其中大多数超过 55 岁，平均收入为 110,000 加元，其中移民所占比例较高。

Urbanation 和 CIBC的作者表示，今天报告是对投资者经济学的分析，而不是市场预测，他们确定了几个可以缓解公寓需求放缓的因素，这种放缓会阻碍新建住房的开发。

利率可能会下降，投资者可能会开始将首期超过 20% 的标准，而移民的涌入，以及供应不足，将进一步推高 GTA 本已天价的租金。

希尔德布兰德说，投资者已经被吸引到较小的单位和价格较低且现金流前景较好的多伦多郊区。

到 2022 年，一居室公寓占投资者持有单位的 55%。其中 56% 的一居室单位仍在盈利。 

但是，拥有一居室加书房（1房+Den）单元的投资者数量也不少，其中大多数每个月都在亏损。 

而没有睡房的Studio公寓虽然仅占投资单位的 4%，但其 57% 的现金流为正。

“正如我们发现的那样，依靠公寓投资者来推动 90% 的出租供应，这并不是在 GTA 开发出租房屋的好策略，”他说。

鉴于今年第一季度末有 101,000 套在建公寓，未来几年市场将保持充足供应。

“但这些行业的资本状况只会变得更糟，”希尔德布兰德说。“如果投资者现在不再买进，显然建筑开工将很快开始下降，而交付量将在几年后开始急剧下降。今天新建筑单元的投资动态将最终影响未来几年的住房供应。”

安省建筑业和土地开发协会（BUID） 2 月份发布的一份报告显示，多伦多地区在未来 10 年内需要约 300,000 个出租单元，但计划只建造 125,000 个，还缺少 175,000 个出租单元。