地产

一套房子卖了5年是什么体验？ 2024年6月7日，加拿大媒体Daily Hive报道了这栋温西豪宅卖家经过5年不懈努力，最终以低于2019年最初挂牌价72.8万的结果惨淡收场。 早知道5年的坚持意味着比最初挂牌价少卖大几十万，卖家还不如早早把房子割了，既省去5年养房成本，又能尽早享受加息带来的红利，还能多收回些资金。 报道称，这栋豪宅位于著名的温哥华Dunbar社区，建于2015 年，设有五间卧室和六间浴室。这座宽敞的住宅面积为5317平方英尺，还配有一些豪华设施，例如大型媒体室。这座定制住宅坐落在绿树成荫的街道上，包括一间后巷屋。 2019年1月15日首次挂牌价格为698万加元。当时还没有疫情爆发，也是上一轮地产行情的高点，卖家有比较高的预期也是可以理解的。 但这个价格即便在当时也无人问津，而卖家也是坚持不打折，就以这个价格硬刚到2019年9月10日，直到2019年9月11日才把挂牌价格降低到688万加元。 很多时候，钢铁意志和一头倔驴的区别主要在于结果。 2029年10月，卖家或许是换了销售思路，决定低开高抢，直接把挂牌降到598万，如果这个价格是真实的心理价格，也许很快就成交了。但实际上，低开并没有导致抢offer的场面，2020年1月，卖家的努力暂告一段落。 直到2021年6月，卖家卷土重来，而此时疫情已经没有最初的恐怖，房价开始复苏，卖家这一次选择的挂牌价格是699万。只能说记吃不记打，还想大捞一笔。 而这个价格一直坚持到2022年5月，足足挂了一年没能成交，可见卖家的初心的确够硬。 2022年5月，卖家终于变得灵活了一点，挂牌价格降到686万，但这还远远不够，坚持到2022年9月18日，再次调低挂牌价格到620万。 这一次算是比较可观了，但仍然很难成交，一直到2024年5月，最终以626万成交，比2019年首次挂牌低了72万多。 5年的坚持，换来72万的折扣，还有5年的养房成本和错失的高利率投资回报。 这位卖家凭自己倔强的实力亏了上百万加元。这个故事其实不是个案，同样的业主，特别是豪宅业主并不在少数。 Daily Hive也指出，这套豪宅的政府估价最高时曾达到631.3万加元，所以这套房子最终能以626万成交，其实还是很幸运的。如果不是运气好，这位卖家再等5年都不是不可能。 报道没有解释为什么该房屋被挂牌多次，但也许卖家单纯的有钱任性。 以成交价计算，该房屋在降息后如果首付20%，买家贷款25年，月供高达近3万加元。 其实小编也不知道买这种豪宅的人是不是还需要贷款？ 温西Dunbar区的豪宅还算是豪宅中流通性比较好的，一些地点不那么稀缺的豪宅现在完全没有流动性，按照公允的市场估值挂牌连看房的人都寥寥无几，想卖只能打个狠折。 降息对房价是利好，但大家先不要太乐观。

一栋位于温哥华西 35 大道的房屋去年出售，买卖者都是华人，新屋主花了 390 万元买下豪宅，但旧屋主却迟迟住在里面，而且旧屋主刚赢了诉讼，阻止新屋主一段时间内不能驱赶他们。 CTV 报道，卑诗省最高法院法官 Kevin D. Loo 的判决书上称，刘凤霞和冯连斌 (Feng Xia Liu & Lian Bin Feng, 音译) 本是西 36 大道一套房屋的业主，去年 4 月，他们与王善光和张华云 (Shan Guang Wang & Hua Yun Zhang) 签订了买卖合同，以 390 万元的价格出售该房产。 成交前，买家和卖家签订了一份住宅租赁协议，允许刘和冯继续住在该房屋中直至 9 月底。 租赁协议的日期为 2023 年 5 月 1 日，要求刘和冯每月支付 5,500 元的租金，并要求他们维护房产并继续支付水电费。 正如判决中所引用的，买卖合约承认了租赁协议，并指出「卖方无需支付保证金」，但买方将「扣留」购买价格中的 10 万元，直到租赁结束前。 「自 2023 年 9 月 30 日租赁协议规定的固定期限结束以来，请愿人采取的立场是，他们有权继续以按月租赁的方式居住在该房产中，并且可用 10 万元的抵押金 (holdback)中抵销租金。」 去年底双方对簿公堂。刘和冯控诉新屋主不当扣留保证金， 卑诗省租屋处 (RTB) 判定扣留金不是租房保证金 (deposit) ，试图让 RTB 命令王和张向他们支付保证金和其利息，外加「因不当扣留保证金而受到的法定处罚」。 今年 2 月，RTB 仲裁员得出结论认为，抵押金不是保证金，理由之一是买卖合约中的条款规定不需要此类保证金。这个判决有利于新屋主。 因此王和张于 3 月 1 日向租户发出 10 天的终止租约通知。 刘、冯针对该通知提起争议，再次向 RTB 寻求仲裁。 第二个 RTB 案件于 4 月审理，仲裁员得出的结论是，RTB 先前的裁决认为扣留不是保证金，这意味着租户确实拖欠了租金，仲裁员又发布了有利于王和张的判决，让新屋主可以驱赶租户。 不过刘和冯向卑诗法院提出上诉，暂停了驱赶令。 最终法官推翻了 RTB 决定，认为「称抵押金不是保证金的结论是有问题的」。 「我认为，10 万元的抵押金显然是保证金。很明显，抵押金的目的是为了确保租户对财产的义务。」 这个翻盘决定，代表刘和冯胜诉，他们可以继续租在此豪宅中，还赢了诉讼费。

多伦多一栋位于森林山（Forest Hill）豪宅区的独立屋，今春在挂牌12小时内就被抢高价售出。 《环球新闻》的一篇文章报道了这套房子售出的细节。 这栋八年历史的豪宅建筑商自己居住的，而卖房经纪透露，现在多伦多的房地产市场“好房子不愁卖”。因为好的地区、好的房子房源并不多，买家几乎没有很多选择。 这套位于北森林山22 Forest Ridge Dr. 的房屋，今年4月上市，正因为找准了市场利基，结果挂牌当天就以高于要价的价格出售的例子。 房子售房经纪Harvey Kalles Real Estate Ltd的 Andre Kutyan 和 Robert Greenberg表示，这个高档社区房源很少，而有一套潜在竞争房产之一恰好就在隔壁。这套几乎一模一样的房子，由同一个建筑商建造。 而自去年以来，这栋房子几次在市场上挂牌，要价在 580 万至 620 万之间。所以他们决定把价位定在比隔壁房子低得多。 地产经纪 Andre Kutyan 说，“当你看看北森林山高档社区时，你会发现市场上从来就没有什么房子出售，尤其是新房，” “如果 [邻居] 要重新进入市场，他们很可能会把价格降到 500 万左右，” 地产经纪Kutyan 说。“我们需要先发制人，抢先一步。” 这栋房子的定价很有策略性，挂牌价定在 $5,499,000 ，Kutyan让有潜在买家的同事知道了这个机会，并告知了他们可以进行预览参观。结果挂牌上市当天，就出现了2个报价。 “当我们进入 MLS 时，我已经有了动力，所以我可以在不到 12 小时内完成销售，而且价格高于要价，”Kuytan 说。 房屋的成交价比加价高出了近12万，以 $5,618,018 的价格售出，而且半天不到就成交。 主楼层有一间办公室和两个娱乐区，以及由 Falcon Kitchens 设计的餐厅和可就餐的厨房，可通往石头露台和院子。 “[我的客户] 不惜一切代价打造这套自己自居住的房子，”Kutyan 先生说。 “比如，Falcon Kitchens 是多伦多首屈一指的厨房公司之一。” 主卧室有 11 英尺高的天花板、更衣室、阳台。 这栋四居室的房子地面上有 4,524 平呎的起居空间，地税为 $22,273。 房子共有七间浴室。 地下室没算入面积，不过也超级大。地下室还有加热地板、内置扬声器和双车库入口。 后院也很宽敞。 大家觉得这房子值吗？  

赫拉瓦蒂 (Emi Herawati) 多年每天辛苦工作 12 小时，但最终被欺诈累犯遭骗了退休金，她因此难以再帮助印尼的家人，这让她很痛苦。让她陷入困境的竟是一个加拿大恶名昭彰的欺诈犯，但尽管 16 年前就被起诉，此人却一直逍遥法外。 《温哥华太阳报》报道，赫拉瓦蒂原在温哥华经营一家沙龙和水疗中心，在新冠疫情下，她关闭了商店并卖掉了房子来筹集退休金。 帮她出售房产的公证人德赛 (Jitendra Desai) 告诉她，他可以帮助她投资资金。 监管机构在持续调查中称，德赛随后为赫拉瓦蒂促成一笔交易，赫拉瓦蒂将出售其房屋所得的净收益（总计 20 万元）作为温哥华一处住宅房产的抵押贷款。 赫拉瓦蒂 (Herawati) 是一位 62 岁的寡妇，英语能力有限，被监管机构描述为「弱势群体」。德赛告诉赫拉瓦蒂，借款人是可靠的，但未告知抵押贷款总额超过了她贷款的房产价值。 赫拉瓦蒂说，文件显示借款人是苏林德（Surinder Gill），但联络人始终是苏林德的丈夫吉尔（Tarsem Singh Gill）。当时，她并不知道吉尔就是 16 年前被指控策划加拿大历史上最大房地产诈欺案的人。 当赫拉瓦蒂发现没有收到借出款项的利息时，她在 2023 年的几个月里向德赛提出了担忧。「他总是说，『我会处理好它，别担心。』」 最终，德赛去年 9 月安排吉尔、赫拉瓦蒂以及她的朋友布朗 (Mike Brown) 会面，布朗在整个过程中为她提供了帮助。当时，布朗已经研究了吉尔的背景，提到对他的刑事指控，但吉尔平静地回答：「他们多年来一直想抓我，我仍然屹立不摇。」布朗说。「当他这么说时，我想跳过桌子掐死他。」 吉尔的评论令人愤怒的，可悲的是，这是真的。 赫拉瓦蒂向警方报案。该文件被转发给温哥华警察局金融犯罪部门进行审查后，一名警官透过电子邮件向她表示同情，但敦促她联系民事律师。     事实上，温哥华警方早已对吉尔进行过调查。 2002 年，温哥华警方接获大规模诈欺警报后，展开了该部门史上最大规模的商业犯罪调查，吉尔和他的律师威里克 (Martin Wirick) 于 2008 年受到刑事指控。 16 年过去了，一事无成。 吉尔被指控策划了卑诗省最大的房地产骗局，也是加拿大历史上最大的法律欺诈案，吉尔 2013 年承认诈骗受害者 3100 万元后，威里克被取消律师资格，但 2014 年法官允许吉尔撤回认罪。 2014 年认罪被撤销意味着吉尔需要接受审判，但关于他的审判从未发生过，省检察机关无法提供审判可进行的时间表。 多年来，吉尔的律师多次出庭预审，下一次预审会议定于 7 月 9 日在温哥华法院举行。巧合的是，距离德赛的纪律听证会仅两星期，公证人监管机构指控德赛过去帮助吉尔诈骗他人。 。 讽刺的是，吉尔 20 年前的恶名并没有阻止他的生意。 文件显示，自吉尔撤回认罪以来的 10 年里，他继续在温哥华地区策划了数十起价值数百万元的房地产交易，这些交易已被卑诗省律师协会和公证人协会认定有可疑，疑似诈欺。吉尔还在民事法庭的一项诉讼中被控欺诈。这些指控尚未在法庭上得到证实。 德赛和与吉尔共事的一名律师最近因与他合作而受到监管机构的纪律处分，但吉尔本人并没有受到甚么影响。 对吉尔的审判原定于 2013 年 5 月进行，但在审判前几天，吉尔出人意料地认罪，没想到法院又推翻他的认罪。 《温哥华太阳报》专栏作家贝恩斯 (David Baines) 十多年来追踪此案，已退休的他表示，吉尔长期以来一直能够逃避审判，这显示「我们司法系统很令人悲哀」。「这是一起可怕的金融诈欺案，造成许多受害者死亡。」 「在整个过程中，吉尔多次更换律师，这导致了一系列的延误，然后法院推翻了他的认罪。十多年后的今天，我们却没有任何尝试，也没有任何结果。官方和司法部门也许能够为这些过度的拖延合理化，但最终它们只是个人和机构无能、令人痛心的借口。」 吉尔和他的律师没有回覆温哥华太阳报的电话或电子邮件。 2002年吉尔宣布破产，负债 5,000 万元。加拿大破产监管办公室的记录显示，迄今为止吉尔从未解除破产。 专家称，加拿大法律有漏洞，应该对仍处于破产状态的人限制其某些类型的商业活动。 网络图片  

北温一名房东以女儿打算搬来住为由驱逐房客，但近一年后仍没有人搬进来，卑诗最高法院（BC Supreme Court）最近裁定，房东必须向前租户支付46,000元驱逐费。 加通社报道，卑诗最高法院作出裁决，勒令北温哥华一名房东必须向他的前房客支付超过46,000元赔偿金，因为他未能履行其所陈述的驱逐理由。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 据6月6日发布的裁决，租客泰勒（William Taylor）自2019年11月起一直租住位于Leovista Avenue的房子，房东Ali Shigani（应该是新房东）于2022年7月购买该房产时，起初告诉泰勒打算拆除房子重建，但后来改变了主意，称他的女儿因健康问题而苦苦挣扎，在进行一些整修后将会搬进房子，其后，Shigani称自己也将搬入。 泰勒于当年11月搬出，并收到了一个月的租金作为补偿。但是在泰勒搬出后，「注意到房东和他的女儿都没有搬进这所房子，而且正在进行更大规模的翻修工程。」 《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)规定，「如果房东或其近亲打算善意地占用租赁单位」，可以驱逐租户，但如果他们不遵守规定，租赁住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）的仲裁员，就有权命令房东向租户支付相当于12个月租金的费用。 就泰勒而言，这笔金额为46,384元。 此案仲裁员站在泰勒一边，认为终止租约是一件非常严重的事情，如果房东是因为要使用房产而终止租约，就不能优柔寡断。房东的通知指出，自己将搬进出租屋，然而，「我发现房东没有诚意，自己的一个或多个孩子也无意搬进出租单位，只是为了其它目的而装修。」 但Shigani不服RTB的裁决，入禀卑诗最高法院提出司法覆核。 Shigani辩称，仲裁员没有充分考虑到他情有可原，他称最初发出通知是为了女儿的稳定和健康，打算让她搬进家里。然而，在驱逐通知发出后，她的病情恶化了，家人因此没有遵照执行。 法官苏克斯托夫（Sandra Sukstorf）同意仲裁员的推理确实存在错误，具体来说，她混淆了法律要求驱逐本身应是善意的，以及要求房东落实所陈述的驱逐原因。 但苏克斯托夫仍然认为，仲裁员鉴于有关证据最终做出了合理的决定。 她指出，仲裁员也承认房东女儿的健康状况确实恶化，但「记录中似乎没有任何证据可以解释，为什么房东不能搬进这处房产。」房东被指向仲裁员提供的证据有些矛盾。 苏克斯托夫承认，罚款的数额并没有根据个人情况浮动，而补偿12个月的租金对于在裁决中处于不利的一方来说，「可能显得不公平。」 「虽然我对房东的处境表示同情，但立法……相对严格，而且本来就是如此，」她写道。 图：网上图片