地产

坐拥一座私人岛屿是不是很美？在卑诗的斯沃茨湾(Swartz Bay)附近有一处私人岛屿度假胜地正在挂牌出售，而且只需花费700万元，相当于一幢温哥华独立屋的价格。 据苏富比地产（Sotheby’s Realty）提供的信息显示，该房产位于皮姆岛(Pym Island)，占地6.2英亩，距离温哥华岛的独木舟湾码头(Canoe Cove Marina)仅10分钟船程。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 岛屿庄园拥有令人难以置信的2,700呎海岸，可欣赏周围岛屿、贝克山（Mount Baker）和奥林匹克山脉（Olympic Mountain）的壮丽景色。     岛上庄园有一幢豪宅，5个度假小屋、一间看门人住所、一个网球场和两艘快艇，可供自由进出。 苏富比将该地产描述为人间天堂，「保持了私人岛屿的所有私密感，但又至于孤立和缺乏服务。」 皮姆岛几乎没有机会与卑诗水电公司(BC Hydro)电网的完整电力及温哥华岛的备用水系统连接，但有自己的柴油发电机、两个大型淡水储水箱、覆盖全岛的灭火站，以及几座用于存放工具、车辆和柴火的附属建筑。 「这幢豪宅建于1980年，富丽堂皇的主屋设有四间卧室、四间浴室，还设有带书房和卫浴的男女主卧室、大型室内泳池、餐厅、带吧台的拱形天花板大型娱乐室、图书馆、玻璃天花板中庭、厨师厨房、带燃木烤箱的户外露台、游戏室、独立的宾客/管理员/佣人套房，以及可饱览顶级岛上及海上胜景的屋顶平台。」 度假小屋设备齐全，每间小屋均配有卫星电视和网络联机。 若想获得内心的平静和安宁的生活，这座价值700万元的岛屿房产可能正好符合所有期待。 图：苏富比  

◼ 卑诗省长尹大卫于温哥华说明第二阶段可负担住房计划现况。星岛记者黄忆欣摄 【星岛记者黄忆欣报道】卑诗省府、大温都会局(Metro Vancouver)及非营利住房开发商之间的协作项目，第二阶段(Phase 2)将在4个不同城市社区提供670个低于市场价格的租赁单位。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 卑诗省长尹大卫(David Eby)周四于温哥华费尔围(Fairview)社区经济适用房工地现场表示，该项协作计划是去年省府透过卑诗房屋局 (BC Housing) 、大温都会局，与大温都会房屋公司 (Metro Vancouver Housing) 携手推动的。 该项房屋行动计划是根据双方于2023年春季签订的一份谅解备忘录，目标是未来10年内，在大温都会局确定的优先地点兴建约2,000个可负担出租单位。 尹大卫在省房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)、环境厅长贺佐治(George Heyman) 、温市议员裴智励(Peter Meiszner)陪同下，向媒体宣布拟议开发项目之一的建筑计划细节。   省房屋厅长柯议伦(中)、温市议员裴智励(左)说明项目进度。星岛记者黄忆欣摄   第二阶段项目计划在预定在北温、温哥华市和高贵林市的两个地点进行，由省府提供2.26亿元资金，大温都会局提供市值逾3.67亿元的土地和资金。 尹大卫说：「省府承诺将尽力解决住房危机。我们会采取一切可以想象得到的途径，确保省民住房可负担且宜居。」 尹大卫列举近期省府出台多项针对增加经济适用房而制订的法规和政策，包括限制短租、在主要公交路线附近增加可负担出租单位，以及于公有土地兴建中产阶级住房等。他表示，省府承诺从2028年开始为第三阶段经济适用房计划提供资金，但地点尚未确定。   已有租客入住的Heather Place A，地点在天车站附近，交通方便。星岛记者黄忆欣摄   第一阶段可负担房屋建设由政府投资1.58亿元，其中包括目前正在新闻发布会现场兴建的Heather Place B项目，预计于2025年竣工，提供87套经济适用租赁单位。 房屋厅表示，大温都会房屋公司是卑诗省其中一个最大规模的非牟利房屋提供机构，拥有超过3,400个可负担出租单位，分布在49个不同地点，为近10,000个住客提供服务。   工作团队于后方兴建中的Heather Place B项目前合影。星岛记者黄忆欣摄  

可以说，没有停车位的独立屋或者半独立屋，绝对是硬伤，但想卖掉也是有办法的。   位于25 Berryman St.的一个四卧半独立屋，非常漂亮。   图源：theglobeandmail 这座建于一个多世纪前的三层维多利亚式房屋最近经过改造，配备了高端奢华设施，如双层凯撒石厨房岛和一个带有室内窗户的三层采光井，可通往二楼的主卧室和套间浴室。   图源：theglobeandmail 娱乐区位于主楼和地下室。主楼的客厅配有燃气壁炉。   餐厅有拱形法式门，通往朝南的露台，上面有一座凉亭和一个嵌入岛中的烧烤架。20×116英尺的地块后面还有一个火坑。   “以这个价格、地点和装修来说，这是一栋非常出色的房子。它位于最繁忙的社区之一，但却是一条非常安静、几乎秘密的街道。”   图源：theglobeandmail   但，这个房子有一个硬伤：没有停车位，所以一直没有成功售出。   有经纪也表示：“如果有一个停车位，这种房子我能卖出十套。”   2022年，这个房子以$5,450,000的价格挂牌出售，但没能收到任何报价。   2023年，房子重新挂牌出售时，经过六次调价，最终在年底定价$3,990,000。   图源：theglobeandmail   今年，第三位经纪人接手了这个任务。听说停车位不足是一个主要的障碍，她从一个邻居那里租了一个私人停车位，直到2026年，还有可选的延期到2029年。   “我给之前的挂牌经纪人打了电话，询问问题所在，因为这是一栋漂亮的房子，所以我们敲了每一扇门，去了每一栋楼，花了大约三天的时间找停车位。”   “买家们一直在积极寻找，但只对带停车位的地方感兴趣，还有其他人快要出价了，所以我们可能最终会有多个买家，情况完全扭转了。”   在挂牌一周内，最终以395万元的价格达成了交易。   图源：theglobeandmail  

5月20日，加拿大银行BMO发布报告称：72%的加拿大人在降息之前不会买房。 报告称，买家等降息基于两个原因： 1、买家需要更低的利率才能通过压力测试，借款人必须证明他们能够在比合同利率高出200个基点的利率下支付月供。 2、利率每下降一个百分点，购买力就会提高8%以上。按照加拿大的平均房价计算，最高购房预算将增加5万多元。 但是，降息对买家最重要的是心理暗示，一种房价开启上升通道的暗示。 事实上，大温这种与收入严重不符的房价不可能只靠刚需支撑，必然有大量的投资者和投机客混在其中。但投资也好投机也罢，都需要信心和信号。 降息将是大家的信心，也是冲锋的信号。 尽管加拿大地产问题专家和加拿大政府都相信增加住房供给会降低房价，但CMHC的数据显示 ，加拿大目前只能建造满足长期需求所需房屋的一半。 而建筑业工人每年涨薪幅度达到4.4%，这个增速是加拿大为数不多能跑赢通胀的行业。 也许有人认为一场经济危机会导致大温房价下跌，但BMO指出，大温房价只要跌了一些就会引来更多资本。所以经济衰退甚至危机会影响租房的人，但影响不到买房的人。 目前，加拿大房地产库存去化周期为4.22个月，是2020年3月以来的最高水平，但真正看跌加拿大房价的人并不多。 其实，在一定程度上，房价不涨就是跌！ BMO指出，房地产经纪、央行、地产公司都无法准确预测未来的房价走势，但有几个要点可以关注： 1、新移民的数量。 2、核心通胀率。 3、市政法规和建筑成本。 4、加拿大就业和收入水平。 5、金融市场的走势。 这五个要素综合在一起，可以更准确预测加拿大房价走势。 不过BMO在报告中乐观地指出，加拿大住房长期供需失衡、不断下降的抵押贷款利率、加拿大人对房子近乎宗教信仰式的追捧，都会继续刺激房价。所以，大多数市场不会看到房价大幅下跌。 而就在BMO报告发布的同时，Ratehub.ca发布的最新报告显示，2024年4月在温哥华购买房屋所需的最低年收入较3月有所下降。目前购房者只需年收入23.2万加元年收入就能购买一套普通住宅。对于那些梦想在温哥华拥有一套房产的人来说，这无疑是个好消息。 图自Daily Hive，2024年5月 Ratehub.ca对加拿大主要城市的房屋负担能力进行了详细分析，并计算了购置普通住宅所需的最低年收入。报告发现，温哥华、蒙特利尔和维多利亚的房屋负担能力均有所改善。 而好消息是，加拿大压力测试和平均抵押贷款利率开始下调调整。数据显示，2024年3月压力测试利率为7.62%，4月份降至7.50%。与此同时，抵押贷款利率从5.62%降至5.50%。 Ratehub.ca调查的13个城市中，有12个城市的利率下降，房屋价值上升。但BC省大温哥华地区和维多利亚地区的房价依然上涨。 所谓好消息坏消息都是一种情感判断，过去十年大温房价就没有被坏消息击倒过。23.2万的年收入即便是BC省长的薪水也做不到。 对普通人而言，靠自己的努力在大温买房遥不可及。或许这才是72%的人不买房的原因，而不是降息或者不降息。

许多人因为高利率在为房贷发愁，但也有早期买房的人已经幸运还清房贷。 Stephanie今年42岁，单身，今年9月就不用还房贷了，她现在想知道如何最好地分配自己每月剩余的钱。 图源：51记者拍摄 15年前，Stephanie在大多伦多地区买下自己的房子，唯一目标就是尽快拥有。为此，她放弃为退休存钱，支付更多的房贷月供，回报就是成为无债务的房主。现在，她的房子价格上涨了两倍，目前为95万元。 “我天生就爱存钱，”她说。“我的支出基本上与收入相当，还清房贷感觉像是一笔意外之财，但我不想把它当作意外之财来对待。” 过去五年，Stephanie一直在休残疾假，每月开支全靠3645元的残疾福利金。 “我不确定是否还能回去工作，”她说。“这笔钱不与通胀挂钩，在我领退休金之前一直保持不变。” 到2046年她65岁时，有资格获得每年21,000元的固定收益雇主退休金（DBEP），这笔退休金与通胀指数挂钩。 Stephanie生活节俭，每月在免税储蓄账户(TFSA)中投资400元，目前账户里有23,000元。她还每月向注册残疾人储蓄计划(RDSP)缴纳125元，目前账户里有83500元。她最大的支出是每月1198元的房贷月供。 她想知道，“还清房贷后，是否应该将TFSA供款增加到每月1000元？” 她已经向RDSP供款了最高额度，以获得政府3500元的补助金。 “或者可以每月向TFSA投资750元，剩下的250元用于日常生活？ “我的车开了12年了，得换辆车，但我想尽可能开得更久。” 她的目标是在60岁之前，在她的TFSA和RDSP中存下50万元，届时RDSP将开始强制提款。 她说：“我的投资一直基于4%至5%的回报率。” 随着利率和通胀上升，她想知道50万元的目标是否足以让她过上舒适的退休生活。 “我会有退休金，CPP和OAS，我还有房子。” 理想情况下，Stephanie希望尽可能久呆在家里。她已经重新装修了房子。 她说：“最终，我可能会把房子卖掉或反向抵押。在那之前，我怎样存钱，在房子和汽车需要修理的时候可以提款，同时又能为退休存钱呢？” 专家说 “Stephanie做的都是对的。她量入为出，还清所有债务，利用强大的储蓄账户，在她还有时间调整的时候，专注于规划未来，”渥太华Exponent投资管理公司的退休规划师Eliott Einarson说。 “她下一步最好是要求RDSP和TFSA提供商对她的投资和储蓄预测进行审查。这将使她对未来有一个清晰的认识，并帮助决定在还清房贷后如何处理额外的现金流。” Stephanie不应该把重点放在实现50万元储蓄目标，而是应该放在未来的需求上，并相应地分配她的钱，因为预期退休金和政府福利是有保障的，将满足她退休后的生活开支。 他说：“Stephanie目前每月的生活开支，不包括房贷和储蓄，总计1920元。” “以今天的货币值计算，满足她最基本需求的绝对最低目标是2000元，这可以成为她退休的起点。超出的收入会提高生活水平，并确保她能尽可能长时间地住在家里。” 65岁时Stephanie每月将有三笔可靠的收入来源：固定收益退休金(1750元)，CPP(1122元)和OAS(713元)，税后每月收入总计3144元，用于基本退休需求，以及任何额外的生活方式选择或与房子有关费用。 Einarson说，她的RDSP是一个很好的账户，可以帮助补充她从60岁开始的其他有保障收入。 他说：“许多加拿大残疾人没有利用RDSP，它可以帮助加速储蓄，提供数倍的政府匹配福利金。” TFSA也是一个强大的储蓄工具，一旦还清房贷，建议她将900元的现金流分配给TFSA。这将使她每月的供款增加到1300元，而且每月还有300元的额外资金用于日常生活。 “如果她在65岁之前每月向TFSA存入1300元，按照4%的适度回报率计算，她将拥有65万元。即使她需要在65岁之前买车或修理房屋，仍有可能接近TFSA中50万元的目标。” 除了TFSA，Stephanie还可以期待她的房屋净值继续上升，为她的未来增加另一层安全保障。

据环球邮报理财专家Rob Carrick报道，温哥华一个年收入25万元的四口之家因为面临房屋贷款续贷的巨大压力，不得不卖掉他们住了10年的大房，换住镇屋，以便缓解财务压力。 Jennifer Deane和她的丈夫卖掉了他们在北温哥华的2700平方英尺住宅。几天后，他们买下了一栋几乎全新的1920平方英尺镇屋。这并不是一个传统上以大换小的例子。Deane女士今年47岁，她的丈夫48岁，他们的两个女儿，一个14岁，一个18岁。他们决定搬家是为了有更大的财务灵活性，因为继续拥有大房已经成为一种经济负担，随着抵押贷款续约，压力只会变得更糟。“这是一种取舍，”经营一间领导力培训公司的Deane说，“这是以空间换独立。”加拿大正处于一波抵押贷款续期潮，高利率推高了贷款月供。全国各地的家庭都在问，我们怎么负担得起？一些人延长了分期付款以降低月供，一些人正在削减开支或者背债，还有一些人不得不出售房屋。Deane和她的丈夫Ronan幸运地保住了他们的家。他们只是不愿意付出现在的代价，尤其是在即将到来的抵押贷款续期后。这对夫妇的抵押贷款余额为60万元，五年的贷款期限即将结束，原本利率为2.2%。Deane估计，按照现在的抵押贷款利率5%至6%计算，她每月的还款额将增加800至1000元。卖掉他们10年前买的四居室房子，每个月可以省下不少。卖房所得加上一笔现金，他们就可以在新的三居室镇屋中过上无贷款的生活。而原本的贷款成本是每月3965元。此外，Deane估计还能节省电费、暖气、保险、地税和维护费用。即使考虑到新房每月710元的共管费用，新住房每月总共能节省4640元。Deane发现，即使她和丈夫拥有每年25万元总收入，他们的生活方式也很节俭，时不时要放弃点外卖和旅行等消费，以避免债务。“尽管收入相对较高，但问题是抵押贷款太高了。”Deane和丈夫考虑过找一份薪水更高的工作，但他们都对自己的事业和工作与生活的平衡感到满意。她在大约一年前萌生了换小房的想法，并在收听了有关实现经济独立的播客后更加坚定这一想法。这间镇屋距离原来的家不到两公里，而且在同一个学区。在说服了女儿们之后，接下来的工作就是向朋友和家人解释搬家的原因。“我的父母仍然住在他们的大房子里，他们很享受这种生活，”Deane说。“但我认为他们完全理解我们在做什么，因为抵押贷款。

安省宾顿一对夫妇说，他们被租客拖欠了超过2.2万元的租金，并且因为租客拒绝离开，无法进入自己唯一的房子。 “我们需要回到自己的房子，”Yvonne Folkes说，她描述了几个月来试图回家的挫败感。 图源：Global News Folkes和丈夫以每月约3200元的价格，把他们在宾顿的自住房半独立屋租给了Hermann Founiapte Dakono。一开始，她以为这是一个“好房客”，但是现在他拒绝搬走，并且突然停止支付租金和一些水电费。   她说，现在她与丈夫暂时与其他家庭成员住在附近的另一间房子里，房租用于支付他们每月的抵押贷款。 现在房客不付租金，这家人要动用他们的信贷额度来支付费用。 今年4月，Folkes在接受《环球新闻》采访时感叹说：“让人沮丧、太难了。”她聘请了一名律师助理，试图把房客赶出去。 “我们需要把他赶走，”她对房东和租客委员会（LTB）的一系列持续拖延感到沮丧。 图源：Global News 根据Folkes的说法，租客以Hermann Founiapte的名义签署了一份租赁协议，他坚持要求法庭以他的母语法语进行听证，但是他会说英语，并且只用英语与Folkes交流。 《环球新闻》试图在租客Founiapte的家中获得他的评论。当工作人员出现在前门时，房子里的人打电话给皮尔区警方，声称有人闯入。 几分钟后，两辆警车到达，警员向Founiapte问话，他最终出现在屋外车道上接受了采访。 当被问及为什么2023年10月以来一直不付房租时，Founiapte把责任归咎于房东Folkes。“她告诉我，她不想让我付钱，”他告诉记者，Folkes退还他的支票。 但是Founiapte继续与一位女性伴侣和一个孩子住了7个多月。 邻居和Folkes称，屋里还住着其他人，据邻居说，其中一些人有自己的钥匙。 Founiapte还说，他在汉密尔顿有一间房子在建，可以等到夏天房子建成时，他们会搬走。 Founiapte开一辆新款红色道奇皮卡，车停在车道上。他经营一家货运公司。 “不，不，不，我不害怕和你说话，”Founiapte告诉《环球新闻》记者。 当被问及他是否熟悉安省管理房东客关系的规则时，他说“当然，我必须知道。” 图源：Global News 《从租到毁》一书的作者Kevin Costain说，一些租客辜负了小房东的信任，许多小房东像Folkes一样把自己唯一的房子租出去了。“现在一年不付房租也可以不受惩罚。”系统中的官僚主义和积压对Folkes这样的房东来说是一个特别的挑战。 《环球新闻》记者问Folkes的房客，他是否会支付拖欠的租金和水电费。他说：“我们将上法庭，法官将决定我是否错了。我会一直待在这里，直到法院做出裁决。” 然后，Founiaipte爬上他的皮卡车去上班，而房东Folkes和丈夫在人行道上对他大喊“骗子”，而两名皮尔区警察提醒她，他们无能为力，并敦促这对夫妇保持和平。 “我们需要他们出去，我们需要房子，我们需要租金，”Folkes告诉警察。 听证会定于6月4日举行。

联邦副总理兼财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)周二(21日)表示，自由党政府将在众议院暑期前提出法案，以实施对资本利得税(capital gains tax)的拟议修改。 加拿大广播公司(CBC)报道，在2024新预算案中首次宣布，对所得超过25万元者，个人资本利得「包容率」(inclusion rate)从二分之一提高到三分之二。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 方慧兰说：「在未来几周内，我们将开始立法程序，以实施提高包容率的举措。」 宣布将提高个人资本利得包容率后，自由党政府将资本利得税改革与其预算实施法案分开，并承诺推出一项需要针对该项单独投票的法案。 这项变更在预算的税务附件中有详细说明，这意味着加拿大税务局(CRA)可以暂时强制执行此变更，直到立法通过。 总理杜鲁多上周四表示，该项税改将于6月25日生效。 联邦保守党党领博励治(Pierre Poilievre)上周被问到是否支持该项税改，他回答：「没有这增加的项目，他们已经从预算案中删除。」 方慧兰周二对博励治的回答提出质疑，称这位保守党党领「在被问及他对资本收益变化的立场时一直在改变」。 她补充说：「对加拿大人来说，坚持要求保守党就税收公平问题给出明确答案非常重要，我认为，根据我们得到的答案，加拿大人会知道保守党真正站在哪一边。」 博励治的发言人周二告诉CBC，由于法案尚未提交至众议院，他的立场自上周以来没有改变。 博励治新闻秘书斯卡姆斯基(Sebastian Skamski)在电邮中表示：「由于杜鲁多的无能，你所询问的法案尚不存在，因此我们不可能介入此事。」 斯卡姆斯基还表示，方慧兰正急促地制定这项政策。他说：「很明显，他们的无能只会让加拿大人付出更多的代价。」 方慧兰表示，这一税项增长将为国库带来高达190亿元的新入账。 个人资本利得的变化 资本收益是资产(投资房产、股票或共同基金)的成本与其总销售价格之间的差额。目前，只有50%的资本利得需要缴税。 一旦实施这些变化，纳税人个人赚取的前25万元资本利得中的50%将被征税。对于超过25万元的部分则有三分之二将被课税。 新预算案提议对公司和信托赚取的所有资本利得按三分之二的税率征税。 2024年预算维持现有的出售主要住宅资本利得豁免，并保留了现有对出售小型企业股票以及农渔业财产的终身资本利得税豁免。 根据联邦政府的数据，预计有2,850万加拿大人根本没有任何资本利得收入。预计有300万人赚取的资本利得低于25万元的年度门槛。 政府数据显示，只有0.13%的加拿大人(平均年收入约为140万元者)，预计将因这项变更而为其资本利得缴纳更多个人所得税。  

卑诗省一名房地产经纪人被指控违反销售合约出售有缺陷电器的房屋，因此面临法律诉讼。 在公开发布的裁决中，Sally 和 Steven Nicholls 在卑诗民事解决法庭纠纷中对 Kevin Huynh 提起法律诉讼。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 他们还称，入住时房子很脏，索赔 5,000 元用于更换电器和清洁房屋。 Huynh 在辩护中表示，申请人在没有检查的情况下购买了房屋，因此他不负责设备更换费用。基于合约条款，仲裁庭不同意。 Nicholls 夫妇于 2023 年 5 月 25 日购买了该房屋，当天交屋。 仲裁庭没有透露的买卖房屋价格中包括冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、百叶窗和窗帘以及钥匙。 合约还规定，「本合约中包含的任何设备或机械物品均已使用，且不受卖方保证，但在拥有时必须处于工作状态。」 尼可斯夫妇入住后发现冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机和烘干机无法使用，只能立即更换洗衣机和烘干机。 他们在法庭上索赔 5,000 元，但实际上支付了大约 7,000 元。 申请人拿到房子几天后拍摄的一段影片显示，冰箱里不断发出蜂鸣声。在影片中，Sally Nicholls 说：「冰箱很热，她无法调节温度。」 在另一个影片中，她展示了炉子无法点燃。 除了这些问题之外，烘干机不能烘干任何衣服，当他们尝试使用洗衣机时，洗衣机开始冒烟。 Huynh 表示一切实际上都在正常运转，但没有证据支持这一说法。 最终，仲裁庭站在了新房主一边，Huynh 地产经纪被勒令支付 5,317.37 元，即损害赔偿金加上仲裁庭费用共 5,000 元。  

温哥华快乐山(Mount Pleasant)可是许多买家心中的优质社区。当地一栋独立屋近日挂牌出售，但与别不同的是，卖家为潜在买家提供了“买房送吃的”的有趣体验… 挂牌的房子位于东第十大道（East 10th Avenue）735号，待售招牌上有意思低写着 “这栋房子附赠四升枫糖浆”！ 图自：X 2024年5月19日 话说看房网Zillow上的信息并没有显示这处房产上有任何枫树，所以我们只能假设枫糖浆是送给买家的一次性礼物，而不是房子原本附带的天然“福利”。 从外观上看，这栋独立屋住宅被漆成蓝色，坐落在百老汇夹菲莎街附近一条绿树成荫的街道上。房子内有四间卧室，两间浴室，还有一个前后院。客厅和部分卧室以硬木地板为特色，不过楼上和地下室似乎是介于地毯和未完工的状态。 图自：Zillow 2024年5月19日 这套房子以190万刀的价格挂牌出售，价格算适中。至于卖家竟卖房送礼，颇有为吸引买家的目的。快乐山多年的买家市场要扭转了！？我们拭目以待。

在加国住在半独立屋（Semi-detached）的业主如果想对自己房子进行改造，一定要和跟你共享一面墙的邻居进行沟通。要是不幸遇到一个难缠的邻居，那可是噩梦般的经历了。 居住在多伦多半独立屋的两家人，就因此对簿公堂。半独立屋（Semi-detached）就是一半独立的房屋，一般是相邻的两家有一面共用一堵墙。当退休人员凯西和帕特·巴顿开始翻修他们在多伦多海滩的家时，他们先向邻居打招呼，希望避免施工冲突。但是目前邻里关系已经恶化。亚历克斯·希夫林和塔塔·希夫林位于韦弗利路 (Waverley Road) 的房子，与巴顿夫妇的房子被一堵共用的墙隔开，希夫林夫妇最初支持该项目，这项目于 2022-23 年获得多伦多市政府批准。但去年秋天施工开始后，希夫林夫妇将邻居告上了法庭，称这超出了他们认为同意的范围，危及了他们自己出售房屋的计划和安全感。巴顿夫妇提出争议，但是该项目也因违反许可证而受到打击。这场冲突目前正在法庭上审理，这对在邻近邻居的地方进行大规模翻修可能存在的潜在陷阱提出了警示。一位未参与此案的房地产律师表示，她在多伦多房地产市场上看到了更多的邻里分歧。“由于多伦多的房价很高，人们选择翻新房屋，而不是买卖新房，”坦尼娅·沃克说。“或者人们有时会搬迁然后进行大量工作，这可能会导致与邻居的紧张关系。”邻居最初同意计划市政府记录显示，翻修工程包括对巴顿夫妇现有的单层住宅进行改造，增建二层和后部扩建、一个新的前廊和一个带地下室的新底层露台。亚历克斯说，在巴顿一家同意随时向他们通报情况并解决他三个年幼的孩子的安全问题（包括在施工期间封锁通道）后，他提供了一封支持信和一封同意许可信。多伦多和东约克调整委员会于 2022 年 8 月批准了巴顿夫妇的计划，七个月后该市颁发了建筑许可证。塔塔说，2023 年 10 月的一天，当她回到家时，发现邻居的大部分房子都被拆掉了，她感到非常震惊。“现在的施工和当初跟我们说的完全不一样，”亚历克斯说。“翻修和加建变成了拆除和挖掘。”希夫林夫妇表示，邻居的翻修工程导致他们 120 年历史的木屋内的墙壁和天花板出现裂缝，未经他们许可的挖掘工程侵占了他们的房产范围，松鼠和浣熊通过施工过程中留下的洞进入了内部屋顶空间。他们雇了一名结构工程师进行目视检查，发现房屋内部存在三处主要裂缝，并表明这些裂缝可能是在施工过程中发生的。   “孩子们不敢睡在自己的卧室里，因为浣熊会把松鼠撕成碎片，”塔塔说。巴顿夫妇表示，他们获得的许可证允许他们部分拆除现有房屋，并在邻居的房产上挖掘 2.5 英尺，以建造一堵新的隔离墙。这对夫妇对希夫林夫妇关于项目范围发生变化的说法提出异议，并补充说邻居们收到了公告，所有相关文件都可以在市政府网站上找到。“我们在 2020 年 9 月给他们的图纸从未改变。一些内墙发生了一点移动，但自 2022 年以来就没有改动过。”凯西·巴顿在接受采访时说。然而，施工过程并非没有失误：巴顿夫妇承认，他们在 10 月初拆除剩余两堵墙超出了他们的许可范围。巴顿一家提供的市政结构工程公司一封信中指出，由于水和白蚁的破坏，墙壁“不适合为上面的地板提供结构支撑”，并建议更换它们。凯西·巴顿说，他们立即拆除了墙壁，以防止它们在感恩节长周末倒塌，他们通知了负责监督这项工作的城市督察。“这些墙被拆除是为了保证人们的安全，”她说。巴顿说，她的工程师在周末后申请了更新的建筑许可证，该市府在收到投诉后于 10 月 20 日发布了“遵守命令”，并指出“现有外墙的 50% 以上被拆除”违反现有许可证。施工被勒令停止，直至获得适当的许可证。 冲突进入法庭程序，施工恢复 该市府于三月份颁发了新的许可证，建筑工程现已恢复。市政府发言人在一封电子邮件中表示，巴顿的最初许可证允许拆除和挖掘，并指出从最初的许可证到最近的许可证，唯一重大的设计变化是拆除了超过 50% 的现有墙壁，这导致该项目被视为“新住宅”，而不是现有住宅的扩建。 同月，希夫林夫妇向安大略省高等法院提交了一份索赔声明，寻求 20 万元的损失赔偿。他们声称拆除和挖掘工作是疏忽大意，没有经过他们的同意或必要的许可，他们还认为巴顿夫妇在未经许可的情况下挖掘了他们后院的一部分，这是非法侵入。所有指控均未在法庭上得到证实。巴顿夫妇尚未提交答辩书，但表示他们打算提供证据来反驳希夫林夫妇在回应中的说法。 凯西·巴顿说“从来不存在安全问题”，他们优先考虑希夫林孩子们的安全。“直到十月份我们都非常友好，”她说。 “在每一步中我们实际上都进行了过度咨询，因为我们不是建设者……而且我们也不会假装是。” 市政府发言人表示，建筑部门鼓励许可证持有者与邻居讨论施工事宜，并在合理期限内补救损害，并指出市政府的干预权力有限。财产律师沃克表示，她建议客户通过调解或与法官举行和解会议来解决邻里纠纷，而不是上庭审判。沃克说：“无论你在法庭上败诉或胜诉，与邻居以后相处会变得更加困难。”REF: https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/semi-detached-home...

今年1月，硅谷发生了一起震撼全球华人的血案。 年轻的谷歌工程师Liren Chen竟然用双手将新婚不久的妻子Yu赤手空拳活活打死，手段极其残忍！ 我们没等到案件的新进展，却刷到了卖房的消息——曾经是Chen和Yu共同居住的房子，今天挂牌上市！ 标价为212万美元。 这样的房子你敢买吗？ 据房产网站Redfin预计，房产估价为$2,23万，如今房主开价$212万出售，算得上是低价出售。 一年前，他们以$204.9万的价格购得这套房子，对于许多在硅谷奋斗的中国人来说，这是一个多么珍贵的人生里程碑，人生即将迈向新的阶段。 没想到，对于Yu来说，这个里程碑却成了她人生的终点。     这座房子坐落在圣克拉拉市中心，骑自行车几分钟就能到达苹果公司总部，地理位置非常好，房价几乎都在200万美元以上。     房子的面积为1811平方英尺（约168平方米），四室两卫，前院和后院加起来总共有6098平方英尺（约566平方米）。 房屋说明中写道：“请在报价前阅读并签署披露信息”。 根据我们此前的报道，2024年1月15日晚上，Chen和Yu还与友人在这个房子里聚餐，当晚友人察觉到chen有不对劲的地方，但还是离开。 第二天友人打电话给Chen和Yu，均无法接通，上门查看就发现Chen神情茫然地跪倒在客厅，于是赶紧报警。 这个房子就是Chen残忍杀妻的凶案现场， 法庭记录显示，警方进入家中并拘留Chen后，在卧室地板上发现了Yu的尸体，她的头部受到严重钝器伤害。 房间的地板、墙壁、门上都溅满了血迹。 4月19日是Chen首次认罪听证会，他身穿黄色囚服出现在法庭。 据在场记者报道，他看起来精神状态不错，但似乎头发少了一块，可能是头部受伤的原因。 当时，法官批准了他的请求，并将下次认罪听证会安排在6月7日上午9点。 有分析称，距离Chen迎来最终审判，可能还需要数年时间。 目前，Chen仍然关押在圣塔克拉拉县北主监狱（Main Jail）。 Chen被控二级谋杀罪以及三项加重惩罚，包括涉及严重暴力，重大人身伤害，而且表现出高度残忍、恶毒或冷酷无情；对弱势群体进行伤害，以及利用对方的信任实施犯罪等三大加重惩罚。 如果罪名成立，Chen面临终身监禁。 此外，关于死者Yu女士遗产的民事案件，也在当地时间2月13日向法庭递交，受理这起遗产纠纷案的是当地“遗嘱认证和精神健康法庭”。 对此，美国司法界人士分析，这起遗产纠纷，应该是针对两人生前所购买的房屋及相关遗产分配的争夺，而案件之所以由“遗嘱认证和精神健康法庭”受理，是根据美国司法程序： “一般来说，分配遗产前，首先是要确认遗嘱是否有效，因此需要确认立遗嘱人的精神状况是否正常，是否具有独立思考能力，因此才会把遗嘱认证与精神健康两件事归于同一个法庭。这是美国司法体系当中的一个常态化设置，并非代表本案涉及到了精神类疾病患者的情况。”   有分析人士称，此后免不了还要上演一场Chen与Yu家人关于房子和相关遗产分配的争夺战……  

据房地产网站Zealty称，一幢位于温哥华桑那斯社区(Shaughnessy)社区的房屋，于2022年10月挂牌价为5,980,000元，但今年早些时候以低于评估价、4,100,000元的价格售出。 位于拉布纳姆街（Laburnum Street）5584号的宅邸是于今年3月售出的，最终售价4,100,000元，低于卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的最新估值4,807,000元。 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 据悉，该物业曾于2022年10月交由Homeland Realty以5,980,000元的价格挂牌，但在挂牌撤下前降至5,180,000元。同年9月，再以488万元的价格挂出，11月又以同样的价格撤下。 最终，它于2023年12月换了地产公司，由Macdonald Realty以4,849,000元的价格重新挂牌，然后降价至4,100,000元售出。 挂牌讯息称，这幢拥有103年历史的房子「曾经有更好的日子」。 该房产位于温哥华着名的桑那斯社区，面积4,031平方呎，内有4间卧室和4间浴室。自2015年以来，它曾在2017年达到峰值，当时的估价为5,473,000元。         从房屋的照片看，「曾经有更好的日子」似乎是一个恰当的描述。虽然它看起来状况相对良好，但与最近出售的另一幢桑那斯房屋不同，没有甚么真正的亮点，你可以感受到屋子的年代感。 该列表建议新屋主重建「你梦想中的家，或者可以在这里建造多套复式公寓。」 根据大温地产经纪协会（Greater Vancouver REALTORS，GVR）的数据，截至4月份，大温独立屋的基准价格达到2,040,000元。 2024年4月，GVR整体基准房价达120.6万元，较2023年4月上涨2.8%，较2024年3月上涨0.8%。 同时，根据GVR（前称大温地产局，REBGV)）的数据，大温地区活跃挂牌的房屋数量已达到近4年来的最高水平。 图：Zealty  

加拿大皇家银行(RBC)经济师Carrie Freestone表示，加拿大央行将比美联储更快、更积极地降息。她预测，到2025年第三季度，也就是未来一年，加拿大央行的关键贷款利率将下调总共两个百分点，而美联储的降息幅度仅为75个基点。 图源：Globe and Mail   据环球邮报报道，这位RBC的经济师谈到了加美利率差的问题。她强调，目前加拿大和美国的情况存在着真正的差异，即加拿大央行和美联储未来将走上不同的道路。 她称：“我们预计加拿大央行将在6月降息25个基点，但美联储将在12月进行首次降息。” “美国的通胀数据一直比加拿大强劲得多。过去几个月，我们看到，美国一篮子消费品中有更大比例的价格涨幅超过2%。我们将看到通胀出现实质性放缓，但这需要一段时间。我们还预计，在美联储认为可以采取行动之前，还会有几个月的劳动力市场走软。美联储可能要到12月才会有足够的证据表明他们可以继续降息。” 目前的预测是，今年美联储将在12月降息25个基点，明年第一季度和第二季度将分别降息25个基点。因此，预计的降息幅度只有75个基点，这与对加拿大央行的预期大相径庭。 图源：51记者拍摄 她说：“在加拿大，已经有足够的证据表明正朝着正确的方向发展。加拿大央行将在6月份降息25个基点。我们今年将降息100个基点。明年将降息100个基点。我们认为，到明年第三季度，利率将在3%的水平，这可能接近中性水平，具体取决于明年的宏观数据。” 很多人猜测加拿大央行是否要等到美联储降息后才会降息。Freestone表示，“这不是我们的预期，因为经济数据非常不同。在加拿大，1月份的增长当然很强劲，但看起来第一季度末不会像年初那样强劲。通胀正在下降。按三个月移动平均年率计算，加拿大央行青睐的指标CPI下调和中值均在目标区间内。” 考虑到这一点，RBC认为加拿大央行将在6月开始降息。如果央行等待的时间更长，那么可能会犯错。 利率差对加元汇率和通胀的影响 图源：51记者拍摄 Freestone说，经常被问到关于加元和加元的问题。 加元将会走弱，因为利率不同。RBC全球外汇策略团队已经修改了对加元的预测。此前预测今年年底的汇率是1加元兑76美分。现在预测是75美分，所以有点弱。之前认为到2025年底，1加元将值78美分，而现在预测75美分。 Freestone说，进口成本上升，但预计这不会加剧通胀。她指出，加拿大一半以上的消费支出是用于服务而不是商品。在商品领域，我们从许多国家进口，不仅仅是美国。美国只占消费品进口的35%左右。另外65%的消费品进口来自美国以外；20%的消费品来自中国。 总的来说，风险敞口比你想象的要小，因此不会导致加拿大出现更大范围的通胀压力。 Freestone认为，不确定因素是地缘政治冲突和能源价格上涨。这可能会给加拿大人带来通货膨胀。 降息对房地产市场的影响 图源：51记者拍摄 Freestone指出，加拿大人目前的负担能力非常弱，这一直在阻碍房屋销售。预计，一旦加拿大央行开始降息，销售活动将在年中回升。 她认为，由于负担不起，加拿大许多主要市场的房价出现下调。但价格调整可能基本上已经结束 。 今年，销售同比下降了1%。到2025年，预计销售会有反弹。随着降息和人们重返市场，预测销售增长3.1%。 房价方面，2023年下跌了11.1%。到2024年，预计价格将同比上涨9.2%，到2025年将同比上涨16.1%。

加拿大税务局（CRA）在对卑诗省房地产进行的深入审计工作中，发现在2015至2023年间，共有13亿元的未缴税项，当中有近10亿元为未缴所得税，金额是安省的五倍多，但后者人口为卑诗省的三倍。 据Post Media报道，加拿大税务局合规项目部主管查伦（Jason Charron）表示，他们发现在本国一些大都会地区，出现了规模「不成比例 」的违规行为，尤以大温哥华被认定为最需要「特别关注」的地区。他说：「我们将继续专注于低陆平原地区，我们知道当地有不少违规行为。 」 googletag.cmd.push(function() { googletag.display('div-gpt-ad-1646067838557-0'); }); 税局近年大力加强对房地产的审计工作，无论对个人交易还是专业活动，都进行了仔细的审查；在2019年更成立了专责的房地产工作小组，集中加强对安省和卑诗省的审计工作，据此发出的重新评估通知书，涉及数十亿元的额外税款，并向违规者征收数亿元的罚款。 税局在对安省近八年的情况进行了评估后，认定房地产纳税人有14亿元未缴税款和罚款。卑诗省的人口仅为安省的三分之一，但同期发现的不合规税款金额几乎相同，都是大约13亿元。 税局的这些房地产审计工作，调查了涉及面甚广的不同活动和实体，从违规申报主要住所以求免税的卖家、未申报的资本收益、居于国外而在加国投资房产的人、以至为了隐瞒房产真正业主身份而进行的股份转让或设计公司架构等，此外还有审查建筑商和地产经纪的活动。 虽然在卑诗省和安省发现的未付税款和罚款总值接近，但两省出现的违规模式却明显不同。在安省房地产界中被发现的违规行为，大多与新屋未缴纳商品及服务税（GST）和消费税（HST）或与不当的退税申请有关。而在卑诗省，大多数违规都与所得税（Income Tax）有关，从2015至2023年，为数多达9.57亿元，是安省的五倍多，如按人口比例计，卑诗省情况较安省严重十多倍。 图：加通社  

BC省的住房危机日益严重，以至于该省五分之四的租房者如果不得不终止租约，就无法在其社区购买同等的公寓。 这是根据BC 省普通雇员工会委托研究公司进行的一项新的负担能力调查得出的结果。 调查发现，在接受调查的 BC 省租房者中，如果今天被驱逐，只有 17% 能够负担得起社区同等价格的单位。 更重要的是，有些人已经被迫搬出负担不起的住房。在接受调查的租房者中，27% 的人表示他们别无选择，只能离开所在地区，因为他们负担不起房租。 BCGEU 财务主管保罗·芬奇 (Paul Finch) 在一份新闻稿中表示：“如果短期内不对土地价格进行有意义的监管，租金和抵押贷款成本将继续造成，从护士到商人等技术工人的短缺，并进一步损害生活质量。” 他呼吁将土地价值上涨带来的增值部分重新投资于快速交通和工人的经济适用房。 BCGEU 主张对土地价值征收新税，并对租赁单位进行空置控制，以保持租户之间的价格稳定。 米明森/Shutterstock 该民意调查于4月29日至5月2日进行，调查了BC省的807名成年人。 4 月份，温哥华空置一居室公寓的平均租金徘徊在 2,600 元至 2,700 元之间，较疫情后一居室单位租金突破 3,000 元门槛时的高点略有下降。

一份新的报告称，4月份加拿大房屋的平均要价租金与一年前相比上涨了9.3%，月环比也出现了自1月份以来的首次小幅上涨。 Urbanation和Rentals.ca的报告分析了后者网络中的月度房源，称上个月所有类型房屋的平均要价租金为2188加元。 与前一个月8.8%的增幅相比，年增长率有所加快。要价租金月环比上涨0.3%。 报告显示，4月份加拿大一居室单位的平均要价租金为1915加元，比一年前上涨了11.6%；两居室单位的平均要价租金为2295加元，比2023年4月上涨了11%。 总体而言，4 月份专门建造的出租公寓要价租金比去年同期上涨了 13.1%，平均达到2,124加元。共管公寓的平均租金为2,331加元，上涨了3.8%。 4 月份，温哥华一居室单元的租金要价达到每月 2,646 元，较 3 月份上涨 0.5%，但较 2023 年 4 月下降5.1%。 虽然温哥华一居室的要价与上个月相比略有上涨，但两居室的租金成本略有下降。 根据Rentals.ca之前的报告，这是温哥华几个月来首次出现环比增长。 与去年相比，本拿比出现了相当大的增长，4 月份一居室的租金上涨了 9.6%，达到每月 2,553 元。 在4月份的报告中，北温哥华是加拿大租金最贵的地方，一居室单位的要价达到每月2,704加元。 在加拿大一居室单元的租金方面，大温哥华地区的两个城市名列前茅，本拿比紧随温哥华之后。 素里通常被誉为租金更便宜的地方，4 月份一居室单元的平均租金为 2,097 元。 在温哥华岛，维多利亚州一居室单位的平均要价为每月 2,113 元，环比上涨 0.1%，同比上涨 5.4%。 除安大略省的月租金和年租金分别下降 0.3% 和 0.7% 至平均 2,404 加元外，其他各省的月租金和年租金均有所上涨。

安省法庭近日就一起华人地产经纪向买家索赔佣金案作出判决，买家因违反合同，被判支付佣金22,797.75元和750元的诉讼费用。 图源：51记者拍摄   根据公开的法庭文件，买家Mani与地产经纪孙某早年曾在同一间银行工作。之后，孙某离开银行，成为地产经纪人。2021年，Mani联系孙某，请他帮助找房。 2021年5月3日，双方签署了一份“买方代理协议”，由于正值疫情，协议是通过DocuSign和Zoom会议在线签署的。协议的有效期是2021年5月3日至8月31日。 孙某作证说，在2021年4月24日到5月11日，他向Mani推荐了一套房产，但是Mani不满意该房屋的卫生间数量，双方在5月11日通过短信就这套房屋的情况进行了沟通。 之后，孙某就联系不上Mani，孙某持续跟进，但未收到回复。不过，孙某留言告知Mani，双方的《买方代表协议》仍然有效。 从2021年5月到2021年11月，孙某一直没有收到Mani的任何信息。孙某在给其他客户找房的时候偶然发现，当初的那套房子已经被Mani买下。 孙某经过查询发现，这个房子的购买日期是2021年7月30日，成交价是$807,000元。随后，孙某联系Mani，祝贺他买到了房子，但要求他支付佣金。 Mani拒绝支付佣金，于是双方对簿公堂。 图源：51记者拍摄 Mani作证说，他承认于2021年5月3日在Zoom会议期间签署了代理协议，他还阅读了协议，并问了一些问题。但Mani声称孙某告诉他，买方代表协议是一份“灵活的文件”，不会强制执行。Mani还说，他认为孙先生是他的朋友，尽管他自己读了合同条款，但在签合同时明白孙某不会执行合同。为此，孙某要求佣金，Mani觉得他被孙某出卖了。 Mani还说，在2021年5月，他收到孙某推荐的另一套房源信息，但是价格在他的预算之外，为此，他认为孙某没有为他的最大利益行事，而是为了销售提成让他加价。于是Mani认为他和孙某已经分道扬镳，但是没有书面证据证明这一点。 后来，Mani在同年5月16-17日约见了另一名房地产经纪人，并与他签署了一份新的买方代理协议。2021年7月30日，Mani通过新经纪买下了这套房屋。 图源：51记者拍摄 法官表示，被告Mani是一个成熟而聪明的人，能说多语种，是研究生专业人士，并在金融环境中使用英语工作。如果不想签订协议，可以随时拒绝，所以协议有效。 根据双方签署的协议，如果在协议生效期间，买方签订了购买房屋的协议，则买方同意经纪人有权获得售价2.5%的佣金。 至于Mani所描述的分道扬镳，与孙某的证词相矛盾。经纪人孙某在2021年5月3日之后不断尝试联系Mani，而所有短信和邮件都没有显示Mani明确表达过不想再受合同约束或是对孙某服务的不满。 而Mani买房的时间正处于双方的合同期内，所以Mani需要支付这笔佣金。 根据房屋的价格$807,000元，2.5%佣金为$20,175，按13%的HST征税，即$2,622.75，共计$22,797.75元。 此外被告Mani还需要支付$750的法庭费用。

加拿大房地产价格在央行疫情期间降息后飙升，但自央行连续加息以来房价普遍降温。加拿大房地产协会(CREA)的数据显示，房价在2020年3月降息后大幅上涨，并在2022年利率开始正常化时达到顶峰。但是加拿大东部省份是一个很大的例外，当利率开始攀升时，这里只看到了最小的调整，因此保留了全国最泡沫增长的称号。 加拿大房地产价格大幅上涨 加拿大房价于2022年3月达到顶峰，典型房屋价格达到855,800加元，自2020年3月开始降息以来上涨了54.8%。此后，房价进行了调整，但价格仍比开始时高出32.0%，截至2024年3月基准价格为729,700元。 这两年的时间里房价就像坐过山车一样——两年前达到顶峰，然后在接下来的两年里大幅下跌。 数据显示，加拿大东部各省的房价增长普遍最为泡沫化。从2020年3月到各自的峰值，房价涨幅最高的是新斯科舍省(+71.7%)、新不伦瑞克省(+70.3%)和爱德华王子岛(+66.1%)。这些省份房价均在利率开始上涨后不久即达到顶峰，即2022年首次加息后的3个月内。 只有四个省份在房价增长高峰时跑赢全国，其中三个省份位于东海岸。还值得注意的是，在第一次加息后，贷款不会受到重大打击，因此这是由繁荣驱动的可能性非常高，就像它给安省的乡村带来的震动一样。 自降息以来加拿大东部房价保持泡沫增长 尽管几乎每个市场都已脱离高峰，但加拿大东部仍处于增长领先地位。超越历史高点，从2020年3月到2024年3月，这三个省份仍然保持着价格涨幅最高的称号，只是重新排序。 位居榜首的是新不伦瑞克省（+69.4%），其次是新斯科舍省（+60.4%）和爱德华王子岛（+59.3%）。最起码到现在为止，这几个省都没有观察到太大的价格调整。 加拿大两个最昂贵的市场在过去四年中经历了截然不同的情况。从2020年到峰值，安省(+64.4%)的表现优于全国平均水平。虽然BC省(+51.6%)在此期间的表现略有逊色，但它仍然是加拿大最昂贵的市场。 与加拿大东部省份不同，随着利率正常化，这些市场都出现了大幅回调。 截至2024年3月，安省（+35.2%）和BC省（+37.5%）的增长率较2020年大幅下降。而且值得注意的是，安省是迄今为止唯一一个修正率达到两位数的省份。 当大多数人想到泡沫增长时，他们会想到像BC省和安省这样昂贵的地方，而不是加拿大东部。很难说该地区的价格上涨是否合理，但它确实类似于专家所说的“泡沫传染”。

有地产发展商计划在列治文夜市(Richmond Night Market)的现址，开发一个占地达340万平方呎的大型项目，兴建酒店、娱乐场所、购物中心和商用设施，被视为列治文市目前正在审议中的最大发展项目之一。 这块地皮在夏季被用作举办夜市，目前被划为工业用地，发展商要求市议会将其更改为可建高厦的「河滨商业及机构区」，同时亦可兴建学校和机构。 据《列治文新闻》(Richmond News) 报道，市议会周一 (6日) 首读通过了更改土地用途附例的建议，下一步是于5月21日举行公听会。 市议会最近批准了列治文夜市可于未来三年内在该块地皮上继续经营。 提出开发申请的发展商 Jingon International Development公司的麦金尼 (Kevin McKinney) 表示，该公司已对如何安排夜市继续在这块地皮上营运制订了腹稿。 发展项目将分三期进行。麦金尼说：「因此，随着每个阶段的发展，这块地皮都会配合夜市，让其可以在原址经营。」 他补充说：「我们的终极愿景是让夜市继续成为这块地皮上重要的有生气画面。」 根据建议，市政府将可从这项目中获得捐献1,500万元，以作为「休闲设施储备基金」，并获提供接近7英亩的公共空间和堤坝设施。发展商还承诺将会兴建一座面积达3万平方呎的艺术文化场所，以及1.1万平方呎的社区安全大楼，这些设施将归市政府所有。 其他可供公众使用的空间包括一个面积1.6英亩的河滨「大阳台」和3英亩的开放空间。 麦金尼透露，已有一家酒店对计划中的第一期发展项目很感兴趣，稍后将作公布。他还说：「市场对这个项目很感兴趣。」 他表示，希望市府能于明年完成对这个发展项目的审批。

自 2023 年以来，温哥华市场上的一套房屋已挂牌出售，与上次销售相比，其价值明显下降。 这栋拥有 102 年历史的房屋位于温哥华巴克莱街 1511 号，自 2023 年 5 月起一直挂牌出售，当时挂牌价为 3,300,000 元。 今年三月份，该房产挂牌被终止。 截至 5 月 2 日，这栋温哥华房屋重新挂牌价格为 2,998,000 元，略高于最新评估价值2,882,300 元。 目前的要价比 2021 年的售价 3,185,000 元低了 187,000 元。 该房屋于 2015 年 10 月以 2,800,000 元的价格售出，略低于现在的挂牌价。 虽然这栋房子的外观看起来很普通，但从内部照片来看，这座房子的历史并没有超过一个世纪。 Re/Max Crest 房地产 根据 Re/Max Crest Realty 出售细节，房屋有过翻新，最近的一些装修包括全新的屋顶和更新的厨房。 Re/Max Crest 房地产 此房位于温哥华西区，拥有四间卧室、三间浴室和 2,542 平方英尺的空间，卖家称这是收购市中心优质房地产的“难得机会”。 对于买家来说两大卖点具有吸引力，一是“可以自由地将房产重新开发为多户住宅”，二是“未来巨大的潜在升值空间”。 销售清单还提供了一些有关重建房产的效果图。 Re/Max Crest 房地产 该住宅位于第二海滩、温哥华海堤、英吉利湾和市中心之间的中心位置。到太平洋中心购物中心走路只需20分钟。 对于想住在市中心的人来说，位置绝佳。 但是，最近该房源从一些房地产销售平台上删除，无法确定是否达成交易。 您认为这套房子比售价更值钱吗？    

据blogTO文章指出，近几个月来，多伦多的房地产市场一直动荡不安，相互矛盾的趋势和预测让潜在买家和卖家比以往任何时候都更加困惑和忧虑。 由于央行承诺今年晚些时候利率将会放松，并为市场带来更多的承受能力，房地产经纪人一直在向那些在持有房产的人保证，楼市活动将恢复到平常的狂热状态。 但是，事情继续朝着相反的方向发展。市场上的房源（特别是公寓）数量急剧增加，购买它们的人越来越少，而现在，尽管仍会出现一些抢offer的情况，但竞价战也有所减少。 根据房地产网站Wahi的一份新报告，大多伦多地区的“形势发生了逆转”，至少就竞价战现象而言是这样。 3月份，大多区43%社区的房屋平均售价高于挂牌价。但截至4月，这一数字已降至 39%，这是今年首次出现这项指标逐月下降的趋势。 Wahi在本周的报告中写道，“大多伦多地区房地产市场的竞价竞争出现了意外的下滑。” 他补充说，这在公寓市场上尤其明显，竞价不足地域的社区比例飙升至惊人的89%。 近期有数据显示，数十栋新公寓楼由于缺乏买家而被暂停，或者公寓销售量仅相当于上个月上市的新公寓数量的38.4%。 如今多伦多的公寓市场可以被归类为“买方市场”，有专家认为，这“感觉更像是一个冻结的市场”。 不过房子的价格仍未下降，这反过来又继续将许多买家拒之门外。 文章指出，也许当利率调整时，这种情况会发生变化。

近段时间以来，大多伦多地区的房地产市场处于相对停滞的时期，对于目前市场上大量仍然定价过高的房屋，几乎所有潜在买家都在观望，没有入场的机会。 图源：BlogTO 最新的市场趋势是，不断有开发商的建筑项目出现烂尾，因为买家的兴趣逐渐减少。现在情况更进一步，一些开发商似乎无法获得资金，来完成他们在经济景气好的时候，所制定的开发计划。 根据本地媒体BlogTO的报道，Ajax的一个社区就是最近的例子，它是最近进入破产管理的几个开发社区之一，因为背后的开发者已无法偿还不断增长的债务。 Ajax Meadows位于大多伦多地区的Rossland和Ravenscroft公路附近，以“时尚的设计和自然的吸引力”而自豪，是由DC&F Corp（在一家房地产控股公司名下）规划的镇屋综合社区。 这片土地总共计划建造27套住房，开发商试图在2024年初开始出售。大约两年前，该公司首次从一家贷款机构获得资金，由于错过了一些关键的还款期限，该公司目前欠这家贷款机构410多万元。 该开发项目上个月刚被接管，最初的申请指出，“Ajax Meadows对抵押物的价值有不切实际的高看，这种错误的（并且无法支持的）估值，可能会妨碍Ajax Meadows在短期内出售抵押物或者重新融资债务的任何尝试。” 现在，第三方接管人将负责清算空置的土地，以收回所欠的钱——这对那些正希望住在新社区的人来说是个坏消息。 Buyers in GTA project from embattled developer out of luck as it goes into receivership https://t.co/n6aKLIEEsQ — blogTO (@blogTO) May 1, 2024 就在上周，同样的情况也发生在Barrie一个建筑工地上，那里的房屋项目正在施工中，而许多买家已经投入了大量资金，其中许多人已经与开发商签订了购房合同，而该开发商却早已经入不敷出。

房地产交易经常因买/卖方退出交易或各种原因未达成一致而失败。房地产律师表示，为了避免对簿公堂，双方有机会避免矛盾和官司。 近日，Toronto Star仔细分析了一起发生在2020年的典型案例。当时一位卖家以$178万元的价格将他在多伦多的房产出售给了一对当时居住在国外的夫妇，起初这看起来是一笔无伤大雅的交易，但最终导致了诉讼和数千元的损失。 当时，卖家同意出售该房产，如果可以允许他回租一年。然而，几个月后，因为疫情的原因，买家夫妇不愿将房产租给卖家，于是卖家拒绝了交易。   然而，一份3月的法庭裁决称，买卖双方“没有就‘回租一年’达成任何正式协议”，所以卖家涉及违约。 而卖家反过来说，买家夫妇的$10万元定金迟了24小时，他曾对经纪指示过不要在规定的截止日期之后接受定金。 买家夫妇随后起诉卖家要求退还$10万元的定金，并要求赔偿违约损失。 法院裁定，由于卖家没有“立即对买家提出抗议”，或告诉他们销售协议“已经失效或无效”，夫妇有权要求返还他们的定金和约$2.7万元的费用。 但是他们的麻烦并没有结束。 在2022年，卖家起诉了这对夫妇、他自己的房地产经纪和其他人，要求赔偿自己$2.4亿的损失，以及$10万元的惩罚性损害赔偿，外加$10万元的定金。他的动议在3月被法官驳回。 一切都要有书面文件 在房地产交易中，购买和销售协议是最具约束力的文件。任何重要事项都应该加入到这个文件中。请律师起草并使其具有约束力。 在安省，房产买卖合同大约有3-4页（BC省则有6页），包括标准条款，但可以加附表以包含额外条款。 在上述案例，应该包括一个关于将房产租给业主一年的附表。 此外，房地产经纪使用的购买和销售协议中还有一个标准条款，称为书面协议条款（Agreement in Writing clause）。这个条款为买卖双方提供了确定性，即书面协议包含了双方约定的所有条款和条件，且书面协议之外没有其他条款。 在这个案例中，关键在于卖方试图依赖口头协议，但书面形式才有效。 必须遵守约定时间 房地产交易中的主导原则是：时间至关重要。如果一方依赖于合同，他们必须确保自己遵守合同中规定的所有必要时间节点。 在2020年的案例中，卖方的沟通很差。他们没有立即告诉买方定金需要迟交，而是在几周后，买家进行房屋检查并决定不再租房产后才提出。 避免情绪用事 房屋销售可能“充满了情绪”，买卖双方可能“坚持己见，无论对错”。在上述案例中，双方谈判不成剑拔弩张，如果找专业人士例如诉讼顾问，或许可以通过正确沟通减少精神健康、时间和经济上的损失。 如果人们在矛盾早期没有找法律顾问，可能会面临重大成本。购买和销售协议可能变成一份复杂的文件，最好有专家指导该过程。 在法律上，合同是客观的。如果早些明晰双方矛盾核心和自己身处的位置，可以防止诉讼。 信息来源：Toronto Star

在加拿大做房东，有时会面临莫须有的索赔。 虽然一晚睡不好不算什么事，但 BC省租客声称，由于邻居吵闹，他们已经有两年的睡不好了，要求房东减少上万元租金。 (网络)   根据V.I.A.的报道，在2023 年提起的一场诉讼中，BC省一个租客称隔壁邻居太吵，导致他们几个月睡不着觉，为此向住宅租赁部门 (RTB) 提出索赔，要求房东减少 10,500 元的租金。 该租约于2013年12月15日开始，每月租金为1,750元，租客向房东支付了 825 元的押金。 该租客称他们于 2020 年 11 月 24 日向房东发出了第一次噪音投诉。此后，他们开始记录噪音情况，“最常发生在午夜至凌晨 6 点之间”。 租客表示他们已向房东发送了超过 70 封电子邮件，“其中包括超过 45 个音频和视频文件，记录了两个单元之间的共用墙壁上听到的噪音，该墙壁之音没有管道”，这些声音包括撞击声、嘟嘟声和振动声。 租客称房东“基本上对他们的投诉不屑一顾”，并且没有立即采取行动。相反，他们表示房东于 2022 年 10 月开始调查，距第一次投诉时已过了近两年。而租客认为房东应该在一年前第一时间就开始调查“南边单元租户”的情况。 房东在法庭上表示他们对租户的投诉做出了回应，并“通过专业技术人员进行多次检查和调查，做出了合理的努力来解决噪音问题。” 双方向住宅租赁部门RTB提供电子邮件往来的时间表。在几条信息中，房东要求房客澄清他们是否仍然听到这些噪音、听起来是什么样的以及似乎来自哪里。房东采取了多项措施来追查噪音的来源，包括聘请检查人员检查单元和楼层的洗衣机、采访其他租户以及向邻近单元分发备忘录，提醒他们礼貌的生活期望。 RTB 认为房东已尽力 住宅租赁部门RTA 第 28 条规定，租户有权享受安静的生活，包括“免受无理骚扰的自由”。RTB表示，根据大量证据表明租客“两年来无法整夜入睡”，相信租客经历了“频繁且持续的干扰，影响了他们在公寓中的安静享受”。 但法庭也认为房东已经尝试纠正这个问题。 RTB 表示，房东在确定噪音来源后，采取了合理措施来纠正问题。 住宅租赁部门表示在审查了各方提交的材料后，发现从 2020 年 11 月到 2022 年 8 月，租客至少六次无意误导了房东，告诉房东噪音是或似乎是来自租客单位上方，向房东提供了有关噪音来源的错误信息，阻碍了房东确定噪音真正来源的努力。 尽管有两年左右的睡眠受到干扰，但租客要求赔偿被法庭驳回，并不允许重新申请。但是如果纠纷后噪音问题仍然存在，承租人可以重新向房东申请遵守租赁协议。 看来，BC房东太不容易了。