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卑诗省新立法出炉！单户型住宅最多可「裂变」成6户

卑诗省政府周三（1日）出台新立法，旨在透过鼓励小型和多单元住宅的发展，缓解住房危机。据加通社报道，卑诗新法将要求地方政府更新土地用途规划附例（Zoning Bylaw），以允许在通常用于单户独立住宅的土地上建造多户型建筑。 // 各城市将允许在面积不超过280平方米的地块上兴建至少3个单元，而在更大的地块上至少4个单元，在靠近公共交通服务站点的较大地块上则允许至少6个单元。这些变化将适用于城市边缘以及人口超过5,000人的城市。该法律还要求在全省范围内划为单户或双拼屋（Duplex）社区的地块上，至少允许加盖「第二套间」(secondary suite)或后巷屋。卑诗省长尹大卫(David Eby)发表声明称，「过时的土地规划附例」令省民在自己生活的社区中找到居住的地方变得更加困难。「建造高层柏文或单户住宅为主，意味着卑诗省未能建造足够的小型多单元住宅，来适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。」省府表示，预计各地方政府将在明年6月底前更新附例，以适应新的分土地规划要求。省府还表示，将发放5,100万元以及一份政策手册，以支持政策变更的实施。省府补充说，温哥华、维多利亚、基隆拿（Kelowna）和金伯利（Kimberley）已推出了类似政策。据省府初步分析，由于这些政策改变，预计全省未来10年内可能会出现超过13万套新建小型住宅，不过声明同时强调，模型无法解释不可预见或住房和房地产市场的变化。周三的立法，是在即将推出省级试点项目之前推出的，该项目为房主提供高达40,000元的可宽免贷款，用于建造「第二套间」并以低于市场价格的价格出租。图：加通社

1年前
少见！这两类楼花买家纷纷选择放弃巨额定金高达数十万

如今房地产的楼花行业继续面临困境，由于购房者无法完成交易，他们选择放弃了大额定金，其中一些价值高达32万加元。 Toronto Star一篇报道指出，行业专家表示，这是一个新现象，特别是在大多伦多城郊地区的低层住宅市场，这些房屋在疫情期间迅速上涨，现在价格大幅下降。随着交房日期临近，购房者由于评估价值不足或无法符合抵押贷款条件而无法完成交房。根据大多伦多地地产局最新公布的数据，大多地区的房屋销量也出现了突然下降。周四上午公布的最新数据显示，10月份的销售量较去年同期下降了6%。房产的平均价格也在持续下跌，从5月份的119万5469加元降至10月份的112万5928加元。一些放弃交房的买家是最终用户，还有一些正试图转让公寓楼花的合同权利和义务给另一位购房者。 “这种情况虽然不寻常，但在当前的房地产环境下是可以预料的，” RARE房地产公司的经济研究主管Daniel Foch表示。“人们放弃如此巨额的定金还是相当罕见的，但这种情况越来越普遍。这只是个开始。” 特别是那些在2021年年底或2022年初购买低层住宅的购房者，当时房价“飞涨”，利率“极低”，但现在又必须在利率环境发生巨大变化的情况下完成交易。如今的情况是，房价正在下降，而人们必须以9%的利率来贷款。 “独立屋或半独立屋需要六个月到一年的时间才能建成，这就是为什么我们现在看到更多的人放弃低层住宅的定金，” Foch表示。他还补充说，对于在2021年或2022年购买公寓楼花的人来说，他们可能要等到2025年或2026年才会交房，这就是为什么没有那么多人放弃对公寓的定金。通常定金是最终购买价格的20%，买房者要在项目动工前交给开发商，房地产法律事务所Legalclosing.ca的律师Mark Morris表示。如果买方在房子建成后不完成交易，并支付剩余的房价，建筑商可以没收定金并起诉追究损害赔偿。而且这种情况下，如果开发商以比原购买者购买价格低得多的价格重新销售房产，"他们可以回来要求原购买者支付差价"，他补充说。专家们注意到，买家放弃的定金高达数十万加元。据一个Facebook群组讨论中，一些定金高达32万加元。在多伦多和Barrie之间区域的城市，如King City和East Gwillimbury，其独立屋的房产价值跌幅最大，Morris说道。根据大多伦多地区房产局的数据，2022年2月份的房价高峰期间，King City的平均房价为320万加元，到2023年9月下降至200万，跌了近40%。 "我们看到这种情况最多发生在距离多伦多一两个小时的城市，人们为一套房产支付了100万加元，而现在估价只有60万，" 他补充表示。"他们宁愿面对建筑商的怒火并选择放弃，也不愿完成交易。" Royal LePage's REC Canada的管理合伙人Simeon Papailias表示，沿着400系列高速公路主干道周围的城市正面临困境，因为房屋价值当时在短期内大幅增长，他认为这种增长是不可持续的。 Papailias指出，约有5%至10%的人放弃了他们在低层住宅领域的定金，这是"非常高"和"不寻常"的。他还补充说，约有2%的人放弃了他们在公寓领域的定金。然而，他说，选择放弃定金的人"实际上只是市场的一角"。虽然比例仍然很低，但Foch认为，低层楼花的活动预示着未来可能出现更大的问题。 "这是一个不断发展的故事，“ 他说道。“这将在未来几年变得非常普遍。特别是在疫情高峰期购买公寓的人开始把这些房源上市之后，这将对贷款人和建筑商构成风险。"

1年前
重磅！BC地产新规独立屋地可建多达6单元！

BC省政府周三将推出立法，修正“过时的分区规则”，并将在全省范围内提供更多小型住房单元，如联排别墅、三层别墅和后巷屋。省府表示，BC省社区的历史分区规则导致大多数新住房都以公寓或单户住宅的形式建造，“这对许多人来说是遥不可及的”。据称分区上跨度太大导致选择有限，导致介于两者之间的住房类型缺乏选择,即“中间缺失”，此外分区障碍和法规也减缓了急需的住房开发项目的交付速度。省长尹大卫表示：“任何在自己喜欢的社区寻找居住地的人都知道这有多困难，而过时的分区规则让这变得更加困难”，"主要建造高层公寓楼或单户住宅，意味着 BC 省没有建造足够的小型多单元住宅，这些住宅无法适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。这就是为什么我们正在采取行动解决分区问题并更快地为人们提供更多住房"。住房厅长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 表示：“住房危机使得寻找更多空间的成长型家庭、想要缩小规模的老年人以及无法找到满足其需求和预算的住房的首次购房者变得更加困难” ，“这项立法增强了我们社区的活力，同时建造了有助于我们解决住房危机的住房类型”。拟议的立法和即将出台的法规将允许 BC 省所有社区拥有一套二级套房或一套后巷屋（附属住宅单元）在人口超过5千的城市，新立法还要求城市法规允许：目前划为单户或复式用途的地块允许三到四个单元，具体取决于地块大小；目前划定为单户或复式用途且靠近交通频繁的公交站的较大地块允许建造六个单元；立法所涵盖的城市可以允许增加密度，但不能制定允许比省立法更少的单位的章程。该省表示，新的变化还将逐步取消针对“符合官方社区计划”的住房项目重新分区申请的一次性公开听证会。初步分析表明，未来 10 年内，BC 省可能会出现超过 130,000 套新建小型多单元住宅。据称其他司法管辖区利用类似政策更快地交付更多小型多单元住宅，取得了巨大成功。新西兰奥克兰在 2016 年也做出了类似的改变。研究表明，这些行动导致五年内新增了 20,000 多套新住宅。

1年前
BC男子花150万买房后状告地产经纪：说好另给折扣却不兑现

日前一名男子向BC省小额法庭申诉说，他的地产经纪之前说好，如果他愿意购买一处房产，就支付他3000加元，但对方事后不承认。法庭近日对此案作出了裁决。图源：CTV 据CTV报道，BC省民事解决仲裁庭成员Peter Mennie在周一于网上发布了这一决定。该案原告Shailesh Patel对他的房产经纪人Gaurav Maini索赔，仲裁庭在决定中对此案作出的总结如下： “Patel先生说Maini先生承诺过，如果他购买一处房产，将支付给他3000加元。按照Patel先生的描述，他购买了这处房产，然而Maini并没有支付给他这3000加元。而Maini先生说他从未做过这样的承诺。Maini表示这是一个误会，之前谈的这3000加元实际上是卖家提出的降低房价优惠。” 决定书没有说明这处房产位于BC省哪个地方，但提到Patel于2022年4月底成了这所房屋的业主。在买房前，Patel通过Maini先生给出了一项需要验房的offer。当检查出房子有“许多需要修复的问题”时，Patel和Maini希望卖方可以有所降价。而原被告双方之间的争议就是由此产生的。Patel告诉仲裁庭，他对卖方提出的减价3000加元不满意，然后Maini打电话给他说，如果他愿意接收卖家提出的减价条件，可以支付给他3000加元。Patel给法庭提交了一条他发给Maini的短信作为证据，来说明当时他不接受3000加元降价条件的立场。 “Maini先生的说法是，他从未承诺支付给Patel先生3000加元来购买这处房产，”决定书中写道。 “他说Patel先生误解了他们的对话，错误地认为是Maini将支付给他3000加元，而实际上这是卖方同意的将房价降低3000加元的条件。” Maini递交的证据显示，他起草了一份补充协议，说明购买价格降低了3,000加元，而Patel签署了该协议并继续购买。尽管Patel提供了文件显示，Maini打算支付他3,000加元的推介费，以换取他不采取法律行动，但冲裁员发现这个提议受到“和解特权”的保护。仲裁员的决定中写道，“和解特权的存在是为了鼓励双方和解，允许人们在谈判中作出承认，而不必担心这些承认会在像小额诉讼法庭争议这样的民事诉讼中被用作证据。” “因此我对这些文件不予考虑，” 仲裁员表示。图源：CTV 相反，仲裁员表示，他考虑了当时的情况和各方对发生的事情的不同陈述，并得出最有可能的解释是Patel误解了Maini告诉他有关卖方降价3,000加元的内容。仲裁员认为，Patel犯了“单方面错误”，“我认为Patel先生不能基于错误法获得诉讼成功。” “没有证据表明Maini先生在Patel先生购买财产时知道Patel先生的错误。我也不能得出结论，即Maini先生应该知道Patel先生的错误。在150万加房产交易的背景下，一个合理的人不会认为Patel先生只会接受3,000加元支付款。” 在得出这个结论后，仲裁员驳回了诉讼。

1年前
抵押贷款利率2%签约的那批人每月要多还多少钱？

如果你的房子未来18个月面临抵押贷款续约，请仔细阅读下文。据《温哥华太阳报》报道，房地产公司 Royal LePage 发布的 Nanos 民意调查显示，到 2025 年 4 月，加拿大超过 1000 万笔抵押贷款中的 30% 需要更新。加拿大皇家银行的一份报告支持了这一点，该报告显示60%的抵押贷款将在未来三年内到期。 Nanos 民意调查显示，75%即将续贷的抵押贷款人担心每月还款额的上涨，他们是在加拿大央行基准利率低于2%的情况下申请抵押贷款的，现在是5%。 Spring Financial 表示，这种不断扩大的困境将对 BC 省造成特别严重的打击，因为这里的房价和抵押贷款债务负担高于加拿大其他地区。以下是有关新利率和抵押贷款续签的一些具体信息：高利率怎么来的？加拿大曾有过高利率时期，但在过去十年中，隔夜利率（银行用来确定抵押贷款利率的利率）曾连续多年低至 0.25%。加拿大央行从 2022 年 4 月开始提高利率，从 0.25% 提高到 0.5%，到当年年底，利率为 4.25%。这是为了帮助抑制物价上涨，并缓和大流行后过度膨胀的经济。随着通货膨胀率的下降，自7月以来，该利率一直为5%。每个月多还多少钱？让我们比较一下 25 万元、50万元和100万元的抵押贷款，固定期限为五年，利率分别为2% 和 5%的，摊销期为30年。在这些情况下，5%的抵押贷款每月多支付 44.5%。 25 万元抵押贷款，月供从923元增加到 1334元；50万元抵押贷款，月供从1846元增加到2668元；100万元抵押贷款，月供从3692元增加到5337元。不管怎么算，几乎所有需要重新抵押贷款的加拿大人都要为此多掏一大笔钱。有多少人受影响？据加拿大政府称，35.5%的加拿大成年人有抵押贷款，只有三分之一的抵押贷款持有者表示他们可以毫无困难地履行财务承诺。这部分群体大约有1120万人。 CMHC 最新的住宅抵押贷款行业报告显示抵押贷款增长放缓，而非银行贷款机构抵押贷款增长加速。新的抵押贷款持有人正在寻求短期固定利率抵押贷款。不列颠哥伦比亚省133万套自住房屋中近 60% 附有抵押贷款。该如何续约？首先，当您的抵押贷款到期更新时，希望加拿大央行没有进一步提高隔夜利率，甚至可能已经下降。加拿大的许多经济学家预测到 2025 年将不会再加息，而会降息，但这只是猜测。加拿大皇家银行资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，贷款机构正在与客户合作，让他们立即增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从可变利率抵押贷款转向固定利率贷款。另一种选择是，当需要续约时，延长摊销期限。通过延长还清抵押贷款的时间，每月还款额会减少。 BC省有何不同？根据加拿大统计局（StatsCan）10月4日发布的BC省住房指标报告，BC省共有1,988,210个家庭。其中，1,327,885 户为业主自住，其中 57.5% 的家庭有抵押贷款。因此，在未来 18 个月内，将有229197份抵押贷款需要续期。道明银行经济学家莱斯利-普雷斯顿（Leslie Preston）说，BC省每个家庭的总体债务高于加拿大其他地区。 "BC省确实有大量国际资金流入市场，因此并非所有的房价都显示为债务。该省的经济表现相对较好，与其他省份相比一直处于领先地位。BC省的人口增长也比很多其他省份强劲。” 因此，BC省的房贷持有者平均每月的房贷支出会更高，因为房屋价格比加拿大其他地区高很多。

1年前