地产

BC省政府周三将推出立法，修正“过时的分区规则”，并将在全省范围内提供更多小型住房单元，如联排别墅、三层别墅和后巷屋。 省府表示，BC省社区的历史分区规则导致大多数新住房都以公寓或单户住宅的形式建造，“这对许多人来说是遥不可及的”。 据称分区上跨度太大导致选择有限，导致介于两者之间的住房类型缺乏选择,即“中间缺失”，此外分区障碍和法规也减缓了急需的住房开发项目的交付速度。     省长尹大卫表示：“任何在自己喜欢的社区寻找居住地的人都知道这有多困难，而过时的分区规则让这变得更加困难”，"主要建造高层公寓楼或单户住宅，意味着 BC 省没有建造足够的小型多单元住宅，这些住宅无法适应现有社区，也无法为人们提供更多触手可及的住房选择。这就是为什么我们正在采取行动解决分区问题并更快地为人们提供更多住房"。 住房厅长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 表示：“住房危机使得寻找更多空间的成长型家庭、想要缩小规模的老年人以及无法找到满足其需求和预算的住房的首次购房者变得更加困难” ，“这项立法增强了我们社区的活力，同时建造了有助于我们解决住房危机的住房类型”。 拟议的立法和即将出台的法规将允许 BC 省所有社区拥有一套二级套房或一套后巷屋（附属住宅单元） 在人口超过5千的城市，新立法还要求城市法规允许： 目前划为单户或复式用途的地块允许三到四个单元，具体取决于地块大小； 目前划定为单户或复式用途且靠近交通频繁的公交站的较大地块允许建造六个单元； 立法所涵盖的城市可以允许增加密度，但不能制定允许比省立法更少的单位的章程。 该省表示，新的变化还将逐步取消针对“符合官方社区计划”的住房项目重新分区申请的一次性公开听证会。 初步分析表明，未来 10 年内，BC 省可能会出现超过 130,000 套新建小型多单元住宅。 据称其他司法管辖区利用类似政策更快地交付更多小型多单元住宅，取得了巨大成功。新西兰奥克兰在 2016 年也做出了类似的改变。研究表明，这些行动导致五年内新增了 20,000 多套新住宅。

日前一名男子向BC省小额法庭申诉说，他的地产经纪之前说好，如果他愿意购买一处房产，就支付他3000加元，但对方事后不承认。法庭近日对此案作出了裁决。   图源：CTV   据CTV报道，BC省民事解决仲裁庭成员Peter Mennie在周一于网上发布了这一决定。 该案原告Shailesh Patel对他的房产经纪人Gaurav Maini索赔，仲裁庭在决定中对此案作出的总结如下： “Patel先生说Maini先生承诺过，如果他购买一处房产，将支付给他3000加元。按照Patel先生的描述，他购买了这处房产，然而Maini并没有支付给他这3000加元。而Maini先生说他从未做过这样的承诺。Maini表示这是一个误会，之前谈的这3000加元实际上是卖家提出的降低房价优惠。” 决定书没有说明这处房产位于BC省哪个地方，但提到Patel于2022年4月底成了这所房屋的业主。 在买房前，Patel通过Maini先生给出了一项需要验房的offer。当检查出房子有“许多需要修复的问题”时，Patel和Maini希望卖方可以有所降价。 而原被告双方之间的争议就是由此产生的。Patel告诉仲裁庭，他对卖方提出的减价3000加元不满意，然后Maini打电话给他说，如果他愿意接收卖家提出的减价条件，可以支付给他3000加元。Patel给法庭提交了一条他发给Maini的短信作为证据，来说明当时他不接受3000加元降价条件的立场。 “Maini先生的说法是，他从未承诺支付给Patel先生3000加元来购买这处房产，”决定书中写道。 “他说Patel先生误解了他们的对话，错误地认为是Maini将支付给他3000加元，而实际上这是卖方同意的将房价降低3000加元的条件。” Maini递交的证据显示，他起草了一份补充协议，说明购买价格降低了3,000加元，而Patel签署了该协议并继续购买。 尽管Patel提供了文件显示，Maini打算支付他3,000加元的推介费，以换取他不采取法律行动，但冲裁员发现这个提议受到“和解特权”的保护。 仲裁员的决定中写道，“和解特权的存在是为了鼓励双方和解，允许人们在谈判中作出承认，而不必担心这些承认会在像小额诉讼法庭争议这样的民事诉讼中被用作证据。” “因此我对这些文件不予考虑，” 仲裁员表示。   图源：CTV   相反，仲裁员表示，他考虑了当时的情况和各方对发生的事情的不同陈述，并得出最有可能的解释是Patel误解了Maini告诉他有关卖方降价3,000加元的内容。 仲裁员认为，Patel犯了“单方面错误”，“我认为Patel先生不能基于错误法获得诉讼成功。” “没有证据表明Maini先生在Patel先生购买财产时知道Patel先生的错误。我也不能得出结论，即Maini先生应该知道Patel先生的错误。在150万加房产交易的背景下，一个合理的人不会认为Patel先生只会接受3,000加元支付款。” 在得出这个结论后，仲裁员驳回了诉讼。

如果你的房子未来18个月面临抵押贷款续约，请仔细阅读下文。 据《温哥华太阳报》报道，房地产公司 Royal LePage 发布的 Nanos 民意调查显示，到 2025 年 4 月，加拿大超过 1000 万笔抵押贷款中的 30% 需要更新。 加拿大皇家银行的一份报告支持了这一点，该报告显示60%的抵押贷款将在未来三年内到期。 Nanos 民意调查显示，75%即将续贷的抵押贷款人担心每月还款额的上涨，他们是在加拿大央行基准利率低于2%的情况下申请抵押贷款的，现在是5%。 Spring Financial 表示，这种不断扩大的困境将对 BC 省造成特别严重的打击，因为这里的房价和抵押贷款债务负担高于加拿大其他地区。 以下是有关新利率和抵押贷款续签的一些具体信息： 高利率怎么来的？ 加拿大曾有过高利率时期，但在过去十年中，隔夜利率（银行用来确定抵押贷款利率的利率）曾连续多年低至 0.25%。 加拿大央行从 2022 年 4 月开始提高利率，从 0.25% 提高到 0.5%，到当年年底，利率为 4.25%。这是为了帮助抑制物价上涨，并缓和大流行后过度膨胀的经济。 随着通货膨胀率的下降，自7月以来，该利率一直为5%。 每个月多还多少钱？ 让我们比较一下 25 万元、50万元和100万元的抵押贷款，固定期限为五年，利率分别为2% 和 5%的，摊销期为30年。 在这些情况下，5%的抵押贷款每月多支付 44.5%。 25 万元抵押贷款，月供从923元增加到 1334元；50万元抵押贷款，月供从1846元增加到2668元；100万元抵押贷款，月供从3692元增加到5337元。 不管怎么算，几乎所有需要重新抵押贷款的加拿大人都要为此多掏一大笔钱。 有多少人受影响？ 据加拿大政府称，35.5%的加拿大成年人有抵押贷款，只有三分之一的抵押贷款持有者表示他们可以毫无困难地履行财务承诺。这部分群体大约有1120万人。 CMHC 最新的住宅抵押贷款行业报告显示抵押贷款增长放缓，而非银行贷款机构抵押贷款增长加速。新的抵押贷款持有人正在寻求短期固定利率抵押贷款。 不列颠哥伦比亚省133万套自住房屋中近 60% 附有抵押贷款。 该如何续约？ 首先，当您的抵押贷款到期更新时，希望加拿大央行没有进一步提高隔夜利率，甚至可能已经下降。加拿大的许多经济学家预测到 2025 年将不会再加息，而会降息，但这只是猜测。 加拿大皇家银行资本市场分析师达科·米赫利奇 (Darko Mihelic) 表示，贷款机构正在与客户合作，让他们立即增加每月还款额、一次性付款、延长贷款期限或从可变利率抵押贷款转向固定利率贷款。 另一种选择是，当需要续约时，延长摊销期限。通过延长还清抵押贷款的时间，每月还款额会减少。 BC省有何不同？ 根据加拿大统计局（StatsCan）10月4日发布的BC省住房指标报告，BC省共有1,988,210个家庭。 其中，1,327,885 户为业主自住，其中 57.5% 的家庭有抵押贷款。 因此，在未来 18 个月内，将有229197份抵押贷款需要续期。 道明银行经济学家莱斯利-普雷斯顿（Leslie Preston）说，BC省每个家庭的总体债务高于加拿大其他地区。 "BC省确实有大量国际资金流入市场，因此并非所有的房价都显示为债务。该省的经济表现相对较好，与其他省份相比一直处于领先地位。BC省的人口增长也比很多其他省份强劲。” 因此，BC省的房贷持有者平均每月的房贷支出会更高，因为房屋价格比加拿大其他地区高很多。

位于列治文市中心Gilbert Road夹Elmbridge Way的一幢去年才落成的分契式住宅大厦，近半年来共有24个单位放售，占该厦单位总数量约10%。 在这24个单位中，10个已经成交，14个仍在放售中。 // 据《列治文新闻》(Richmond News) 报道，Dinnell地产集团的地产经纪丁内尔 (Chris Dinnell) 表示，这样的住宅通常很少卖盘，但现在却有很多。 他解释，查看过该厦的文件，认为建筑物本身并无问题，相信卖盘数量较多是因为近期高利率和政府新推出「加辣」的短期租赁条例。 他表示，很多单位可能是由投资者购买的，现在利率比16个月前高出5个百分点，有些业主可能无法支付按揭贷款。 新建成的住宅在市场上的卖盘数量增多，并且有更多的交投，显示购买了预售住宅的业主，正在出售手上的合约。 然而，在列市史蒂夫斯顿 (Steveston) 南区，情况大相径庭，市场上目前只有10个卖盘，而挂牌价都低于95万元。这区的房盘较抢手，尤其是一些售价较经济的「上车盘」。 丁内尔认为，买家正在持谨慎观望态度，有25%的买家正在等待房价下跌，另外25%则在等待息率下降，但他不认为现在已是买家市场。 他相信当局收紧了短期租赁条例，无助下调房租水平，甚至适得其反，因为业主在偿还房贷方面受压，只会更着力向租户开刀，务求收取更高的租金。 图：REW  

　　帮派地狱天使(Hell Angels)3间早前被充公的会所，将会在地产市场放售。 　　BC民事充公办公室就3年前地狱天使3间会所毋须充公的裁决提出上诉，于今年2月获BC上诉庭推翻原判，理由是这3间会所日后可能作犯罪用途。 　　该帮派不服并提出终极上诉，但加拿大最高法院拒绝受理，并批准BC省府出售这3个已被充公并更换门锁的物业。 　　这3间会所分别位于温哥华东区，Nanaimo及Kelowna，其中一间位于温东East Georgia街3598号，有3间睡房，也有地下室，估价为152万元。 　　过去17年来，BC省因地狱天使涉嫌犯罪而没收了1亿5500万元的现金、汽车、房屋甚至是无人机等，但该帮派从未被定罪。 　　虽然省府表示，民事充公是打击组织犯罪的一种方式，但公民自由倡导者说，这种方式并无实际刑事程序保护。

BC 省最近公布的短租房法规，将会更多的限定包括大温在内各地的短租的招租。这一决定引起很多房主的不满，但也有很多居民拍手称快，认为将会对本地的租赁市场进行规范。 网友深扒一位大温的短租房房东发现，其个人名下就有 162 套短租房的房源。 但也有网友指出，这只是一家房产管理公司的工作，而非个人房东。很多人只是物业经理。 作为贴文中所提及的“房东”，Jordan Deyrmenjian 接受媒体采访，并表示自己是很多大温地区的短租房的“房东”，但实际上他也是 Artin Properties 的创始人兼首席执行官。  他表示，自己所代理的这些房源并不都是自己的房产。 Deyrmenjian 表示自己完全理解人们对于短租房占领了长期租赁房屋房源的担忧，尤其是温哥华这样的高房租区域。 但他也指出，他所管理的房产为不同背景的人提供了庇护所和住房。 他所代理的很多短租平台的住房中，为那些处于紧急情况下的人提供住房，他的短租房租户中有：例如受山火、或冬季管道爆裂而无法回家的人、或是因为长期住院接受治疗、或是等候手术的患者、以及一些电影行业的专业人士等，他们在温哥华的短期住宿都需要住房。     Deyrmenjian 认同商业中的变化、以及需要适应新的法规，但他表示仍然会专注于满足需要带家具住房的客人的需求。 他认为，如果短租房的定义少于 90 天，那么将会产生很大的负面影响，尤其是对温哥华、维多利亚、素里和基洛纳等主要城市。 不过 BC 省住房部长拉维·卡隆 (Ravi Kahlon) 也在社交媒体中对这类多房源的短租房情况作出批评，他重申了 BC 省首先引入法规的原因，是为了让房屋可以居住，而不是成为投机或是获利的工具。     卡隆称，拥有多个挂牌房源的运营商正在将房屋从长期市场上撤走，以赚取巨额利润，而人们却要付出代价——这种情况不能再继续下去。该立法是全面的，旨在针对住房需求高的地区。 针对限定短租房的新法案，反对党 BC 联合党（BC United party）也提出了几项拟议修正案，包括增加对指定“重大活动住宿区”的限时豁免，以及针对医疗治病的患者短租房的豁免、和租赁时间的豁免等情况。 此外，BC United 还提出：使短期租赁业主除了拥有自己的主要住所外还可以拥有一套短期租赁住房。 如果新法案最终获批，短租房立法将在 2024 年开始全年分阶段实施。

最近，加拿大华裔移民圈有一则热议的新闻。温哥华一栋公寓楼（威尔逊大道 5978 号）的华人业主是加拿大永久居民，却被省政府判定需要缴纳$600万加元的海外买家税。 两人不服判决进行了上诉，但是卑诗省的最高法院本周裁定，省政府的裁决是正确的。 2018年，Mailin Chen和Yongjin Yong支付3000万加元购买了本拿比的一栋公寓楼。 加拿大永久居民通常免于缴纳海外买家税，该税于 2016 年首次针对大温哥华地区的房产征收，此后扩大到该省其他地区。 本案的不同之处在于购房背后复杂的所有权结构，其中包括一家在中国注册的公司。 在本周早些时候发布并在网上公布的一份判决书中，法官史蒂文–威尔逊（Steven Wilson）指出，此案与由同一卑诗省居民控制的另一家公司提起的另外两起案件有关，这两起案件涉及 “大致相同的问题“。 这两起案件的裁决尚未发布。     复杂的所有权结构 根据判决书，所有三起案件都涉及Mailin Chen和Yongjin Yong所拥有的公司。 威尔逊的判决附录中有一张图表，概述了这些公司的所有权结构，法官还对其进行了书面总结。 公司所有权结构的复杂性，是本案判定是否需要缴纳海外买家税的关键。 一家名为南京鼎业投资置业集团有限公司（Nanjing Dingye Investment Real Estate Group Co.）在中国注册成立，Chen拥有该公司的大部分股份，Yong持有该公司的其余股份。 南京鼎业是卑诗省一家名为 Global Dingye Capital Ltd. 的公司的唯一股东，该公司又是参与购买威尔逊大道 5978 号的两家编号为 B.C. 的公司的唯一股东，威尔逊大道 5978 号是本拿比的一栋四层公寓楼，共有 38 个单元。 其中一家编号为 1164708 B.C. Ltd. 的公司购买了该建筑，并将其托管给另一家编号为 1162509 B.C. Ltd. 的公司，该公司在整个裁决中被称为 “实际所有人“。 1164708 B.C. Ltd. 向法院提起诉讼，在裁决中被称为 “申请人“。 Global是南京公司在卑诗省拥有的公司，同时还拥有卑诗省另一家名为中华投资（加拿大）有限公司（Chunghwa Investment (Canada) Co. Ltd.）81.1%的股份，其余18.9%的股份由Chen直接拥有。 根据卑诗省评估局（BC Assessment）的数据，截至 2022 年 7 月 1 日，该房产价值超过 1400 万加元。 控制权的定义受到质疑 在威尔逊裁决的案件中，申请人认为卑诗省财政部错误地解释了外国买家税法中 “控制 “的定义。 威尔逊在裁决中总结了这一论点：“只能有一个人或实体行使最终控制权，而本案中的这个人就是Chen。” “由于Chen先生控制着南京公司的大部分股份，而南京公司控制着Global公司，Global公司又控制着申请人，因此不应缴纳额外的财产转让税“。 对此，卑诗省总检察长认为，是申请人误解了法规。 “不同的人或实体可以同时控制一家公司，由于南京公司是在中国注册成立的，因此 Global 公司及其子公司，包括请愿人在内，都是外国公司。” 在考虑这些论点时，威尔逊提到了该省的立法以及联邦《所得税法》，卑诗省法律正是从这两部法律中得出控制权的定义的。 判决指出，由于南京公司是一家外国公司，因此环球公司和申请人也是外国公司。 因此，威尔逊驳回了此案，这一裁决使申请人必须承担了 $600 万元的海外买家税。

　　一对素里夫妇违反该市的建筑附例，被卑诗最高法院(BC Supreme Court)下令拆除他们主屋的扩建部分以及后巷屋。 　　据Surrey Now-Leader报道，素里市向法院提起针对辛格·西杜(Jagmohan Singh Sidhu)和考尔·西杜(Gagandeep Kaur Sidhu)的请愿书，要求拆除他们位于148街8373号的建筑物。 　　此案由二埠(New Westminster)卑诗最高法院法官卡斯利(John Gibb-Carsley)负责审理。 　　法官在周二(24日)的判决中阐述理由，“具体来说，市政府认为这些建筑物的面积大大超过了附例允许的范围，其在该地产上的位置违反了邻近红线的退缩要求，而且这些建筑物的建造没有任何建筑许可证或必要的检查。” 　　素里市多年来一直致力于打击非法建筑，去年，该市对阻碍检查、未经许可施工、未经许可占用，以及无视停工令等违规行为的罚款从500元增加了一倍，达到1.000元。非法建筑不仅会妨碍邻居视野，还会给靠近的人带来危险。 　　自2018年以来，素里的公众投诉不断增加，但问题绝不仅限于该市，加拿大高达四分之一的地下经济与非法和未经许可的建造有关。   　　     卡斯利指，在最近的这宗案件中，西杜承认这些建筑“在建造方式、规模和地产上的位置都违反了城市附例”。 　　“然而，这对夫妇认为，鉴于卑诗省低陆平原的住房危机，下令拆除建筑物是浪费和过于严厉的补救措施。他们要求有机会追溯性地将违规行为合法化，以便这些建筑物可以继续出租给租户。” 　　但法官最终裁定，这些建筑“公然违反”了素里市附例，必须拆除。 　　法官驳回这对夫妇要求允许他们追溯合法化的要求，因为他们建造过程的每一步都没有获得许可和检查，结构的尺寸和位置都是非法的。“即使有潜在的补救措施使这些结构符合规定(我认为没有)，法院也不得纵容非法活动。” 　　法官在判决理由中指出，西杜承认他们在没有先获得出租单位入住许可证的情况下收取租金。 　　这对夫妇被指“公然且故意的”赌他们可以在没有获得许可的情况下，扩建该房产上的建筑物并建造出租单位，并且不会被市政府抓获。但“他们输掉了这个赌注”。 　　卡斯利命令这对夫妇根据《建筑附例》申请许可证，并在收到许可证后60天内拆除建筑物。

如果您想以低于温哥华数百万元的价格买到一套两居室的房子，那么BC省周边的许多城市可能更适合您的预算。 即便你花50万元的预算在温哥华也能拥有一套公寓，但选择有限，而且面积小配套设施不多。 但是移步到BC省2万人口的中小城市，每个地方都有50万的房源！ 以下是daily hive挑出的5处房源，均在BC省一些非大温哥华地区主要城市，包括联排别墅和独立屋，售价低于 50万加元。 看看你怎么选？ 坎卢普斯 Anny Kosovic/RE/MAX Performance Realty 54-1605 Summit Drive 要价：479,900元 四卧室、两浴室联排别墅 1,332 平方英尺 基洛纳 桑德拉·里奇·豪/Sage Executive Group Real Estate 555-1255 Raymer Avenue 要价：469,900 元 两间卧室，两间浴室 1,230 平方英尺 考特尼 Christina Berry/Royal LePage – 科莫克斯/Valley (CV) 1-1855 Willemar Avenue 要价：459,000元 两间卧室和两间浴室 1,230 平方英尺 彭蒂克顿 Ale Morales/Royal Lepage 地点 西 15-3096 South Main Street 要价：425,000元 两间卧室和两间浴室 1,080 平方英尺 邓肯 Ron Neal/RE/MAX Generation – 尼尔地产集团 41-111 Mckinstry Road 要价：499,000 元 两间卧室和两间浴室 1,166 平方英尺 您会考虑搬入BC 省这些两居室的房子吗？

BC高级法院本周做出最新裁决，一家中国公司在大温本拿比所购的公寓楼必须补缴600多万加币的外国买家税。 按照该公司买入价格3000万加币、外加600多万加币的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值来说，已经亏了1200多万。 法庭文件显示，这座位于本拿比Wilson大道5987号的公寓楼地处Metrotown热门商圈，买家在2018年8月以3000万加元价格买入。 当时，买家支付了141.8万加元的财产转让税，但并没有支付外国买家税。 BC省规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。 2020年12月，BC省财政厅裁定这个买家应当追加房产价格20%，累计600万加元，作为“外国买家税”支付给省府。 对于财政厅的决定，买家表示反对，并认为他们在购买时所做的评估才是正确的，他们认为自己不属于“外国买家。” 法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，购买这幢公寓的买家是公司，虽然公司在BC，但为这家公司实际控股的是一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 裁决书显示，发起上诉的数字编号公司是另一家BC数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC省的公司，但也同时被BC省的另一家公司GD所拥有，但这家GD公司的实际所有者，就是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD的大股东C先生也是地道中国人，拥有加拿大永久居民身份。 买家认为：不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”，因此该公司的实际所有者不是南京，而是加拿大的永久居民C先生。 买家还表示，C先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD又控制着BC的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 法官威尔逊并不支持这个观点。 同时指出：南京的公司是一家外国公司、而GD和提起诉讼的数字编号公司都也是被外国公司所拥有，因此这座楼的实际买家就应该被界定为“外国买家”。 威尔逊最终驳回了上诉。 据悉，本案的这座公寓楼总共4层高，建成于1967 年，算是比较老的公寓楼了，共38套公寓房屋。 按照BC省评估局的最新数据显示，截止2022年7月1日，这座公寓楼的价值为2322.4万加元，其中0.6英亩的土地面积价值占据了绝对主要部分，共计2312.7 万元，老公寓建筑本身的价值已经不足10万加元。 买家当时的买入价格为3000万加元、如今再算上600多万加元的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达3600多万加元，相比当前的政府估值，前后五年时间已经累计亏损1200多万加元。 这笔钱对咱们普通打工人来说无异于天文数字。 但不容忽视的是，这座建筑地处大温最热门的Metrotown核心区域，未来应该 还有很大的升值空间。

根据 BC 省高级法院本周做出的裁决，一家有中国背景的编号公司在本拿比所购的公寓楼应当补缴 $600 多万的外国买家税。 根据法庭文件，这座位于本拿比 Wilson 大道 5987 号的公寓楼地处铁道镇热门商圈，是一家数字编号公司在 2018 年 8 月以 3000 万加元的价格买入的。 当时，该公司支付了 141. 8 万加元的财产转让税，但没有支付外国买家税。 根据 BC 省府的规定，如果买家是“外国实体”或“应税受托人”则应当支付外国买家税。2020 年 12 月，BC 省财政厅裁定这家由外国公司控股的公司应当追加房产价格 20% 的 600 万加元作为外国买家税支付给省府。   对于财政厅的决定，该公司表示反对，并认为当时购买时的评估是正确的，这家在 BC 省成立的数字编号公司不属于外国买家。随后该公司向 BC 省最高法院提起上诉。   但法官史蒂文·威尔逊 (Steven Wilson)裁决认为，这家公司的实际控股为一家在中国南京成立的公司，因此该公司应当属于“外国买家”。 法院裁决书中称，发起上诉的数字编号公司是另一家 BC 省数字编号公司的托管财产，这两家公司都是 BC 公司。这两家公司同时被 BC 省的另一家公司 GD 所有。但这家 GD 公司的所有者是一家在中国南京成立的房产投资公司。 与此同时，GD 的大股东是一位加拿大的永久居民 C 姓先生。 发起上诉的编号公司称，不能因为其注册地在中国南京，就将其视为外国公司。它认为，对《所得税法》的正确解释是“只能由一个人或一个实体行使最终控制权”因此，该公司的实际所有者不是南京，而是永久居民 C 先生。 该公司认为 C 先生是南京公司的大股东、而这家南京公司控制着 GD、GD 又控制着 BC 的这两家数字公司，因此这家公司不应当属于外国买家。 但法官威尔逊驳回了这一观点，他指出，南京的公司是一家外国公司、而 GD 和提起诉讼的数字编号公司都是外国公司，因此这座楼的买家应该被界定为外国买家，最终驳回了上诉。 按照 BC 省评估局的最新数据，截止到 2022 年 7 月 1 日，这座公寓楼的价值为 2322.4 万加元，其中 0.6 英亩的土地面积价值 2312.7 万元，建筑物本身建成于 1967 年，价值不足 10 万元。 这座 4 层高的公寓楼共有 38 套公寓房屋。 按照该公司买入价格 3000 万、外加 600 多万的外国买家税，整个建筑的投入成本已经高达 3600 多万加元，相比当前的政府估值来说已经亏了 1200 多万。

　　据Daily Hive报道，BC省立法机构正在考虑修订BC省执政党新民主党(BC NDP)一周前出台的短租限制政策。 　　几项拟议修正案由反对党BC联合党(BC United，即前BC自由党)提出，包括增加对指定“重大活动的住宿区”(major event accommodation area)的豁免，其中几乎肯定包括温哥华市中心——温哥华会议中心(Vancouver Convention Centre)、BC省体育场(BC Place Stadium)和罗杰斯竞技场(Rogers Arena)的所在地。 　　BC联合党表示，该修正案将为该省重大活动的所在地提供限时的豁免，例如2026年温哥华共同主办FIFA世界杯时。 　　这是为了避免非法黑市租房激增，并保留较为实惠的经济旅行住宿。根据联合党的提议，政府应该“通过法规来确定地理位置和时间限制”。     “重大活动的住宅区”的定义采用了BC新民主党在去年10月底提出“重大活动市政和地区税(Major Events Municipal and Regional District Tax，简称Major Events MRDT)”时使用的相同概念。   　　重大活动MRDT实际上是一项额外的酒店房间税，旨在贴补市政和地区政府在支持旅游业时产生的直接成本。这项税款政策目前已经在温哥华市内生效，税率为5.5%。   　　       通过平台如Airbnb和Vrbo，温哥华市中心拥有BC省迄今为止最大规模的短租，游客对过夜住宿的需求最大。 　　与此同时，BC省新民主党提议的立法旨在限制BC省最大社区的短租供应。在这些社区，住房价格和供应问题最为严重。 　　一周前，BC省出台政策打击了专门用于短租的投资房，要求只有当业主自己住在房源的时候才可以出租套间。 　　        省府称，目前BC省有约28000个短租房源，较2022年增加了20%。此外，各种研究显示，已有超过1.6万个“整套住房”从长租住房市场撤出。 　　与此同时，过去十年短租“抢夺了”大部分原本应由酒店接待的客源。 　　但这也是多方面原因的结果，尤其在温哥华，酒店在疫情期间被重新开发或改建为快速住房，空缺的酒店房间由短租平台的住房弥补，但现在疫情已经结束。 　　温哥华地区旅游局Destination Vancouver估计，在未来几十年内需要增加2万间新的酒店客房，其中包括温哥华的1万间。 　　该机构在今年早些(提出短租法规之前)做出的发布了一项研究，估计2026年旅游旺季将出现季节性的酒店客房短缺。 　　旅游官员警告说，过夜住宿供应的减少将导致酒店房价飙升，削弱温哥华重大活动如音乐会、会议和体育赛事的竞争能力。 　　有人也担心，短租法规将减少来大温“寻医”的患者更为经济的住宿选择，毕竟大温设有许多省级的医疗设施，包括癌症治疗设施。 　　BC联合党提出的拟议修正案还包括请求“与医疗程序相关的住宿”的豁免，并将短租的定义调整为不超过连续的30天，而不是BC省新民主党提出的不超过连续的90天。 　　此外，BC联合党提出的修正案将允许短租业主除了他们自己的主要住所外，再拥有一个短租房源。 　　拟议修正案如果获得批准，新法案将在2024年全面实施。

据CityNews近日报道，据itel Insights的创始人和首席分析师Dane Eitel的统计，对于价格超过$600万元的房产，大温地区在1月底有346个房源，现在这一数字已经上升到409个。 他表示：“房源数量显然开始上升到更高的水平。如果我们回顾一下2022年的高峰时期，去年6月有449个活跃的房源。因此，对于$600万元及以上的独立屋来说，当前活跃房源数量几乎接近历史最高水平。”根据Zealty的数据，截至10月12日，温西有270套$500万以上的房子在售。 Eitel说，在去年的活跃房源高峰期，该地区平均每月售出15到19套价值超过$600万元的房产。但是到了今年9月，这个数字几乎下降了50%，仅有8套售出。 “这几年，特别是自2020年初疫情爆发以来，市场的狂热程度达到了历史最高水平，现在已经明显下降了，”他补充道。“从市场平均水平来看，如果把市场中的所有因素考虑在内，那么8月份的平均销售价格为$234.5万元，而上个月则减少了$16.4万元，降至$218万元。” Eitel解释说，豪宅市场与整体住房市场有些不同，他指出因无法及时偿还房贷而被迫出售的情况并不常见。 然而，由于利率大幅上升，他表示豪宅市场也受影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格出售。 “还有一些过度开发的建筑商，无法获得他们在几年前项目开始时期预期的利润，”他说。Eitel预计这一趋势将继续下去。“ 销量减少，库存增多，这确实是市场走向，这个趋势很可能会在2023年剩下的时间里以及2024年初继续发展下去。” 据City News 的报道，温西West Point Grey社区的一处独立屋在市场上已挂牌超过了12个月。这套房子在Drummond车道，紧邻Spanish Banks，占地超过1英亩，最初于2022年挂牌，当时挂牌价为$2100万元，现在挂牌价为$1880万元，直降$220万。 同时，在Shaughnessy地区，一处独立屋上市挂牌还不到80天，已经降了15%还多。据地产经纪称，这座位于Balfour Avenue的房屋在10年前曾花了$300万翻修。最初的挂牌价为$1533万元，最新挂牌价为$1298万元，直降$235万。 Shaughnessy地区还有一套独立屋已经挂牌超过3个月，位于西26街，最初于7月挂牌，挂牌价超过$820万元，现在挂牌价为$790万元。 Eitel还表示，卖家的压力越来越大，尤其是对于那些采用浮动利率房贷的人。但Eitel解释说，直到2025年左右，大温地区才会真正感受到较高利率的影响，因为在2020年疫情初期买房的人采用的5年期房贷那时要续约。 与此同时，BC房地产协会发布的9月份数据表明全省楼市正进入疲软。BC房地产协会首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“BC省的住房销售显然受到了加拿大央行最近利率收紧政策的影响。由于借款成本高，房屋销售再次低于平均水平。”

有一个问题：BC省这些新建公寓项目的买家中，有多少是用来投资的？ 10月21日，加拿大媒体给出了答案，在BC省，49.3%的新建公寓是被投资（机）者抢走的。 不夸张地说，房地产投机已经成为加拿大的一项全民运动！ 如果49.3%的新建公寓是被投资者买走的，那继续讨论刚需和新移民对房地产市场的影响就没有意义了。因为大量的房子都不在真正的使用者手里。 公寓变成了金融衍生品。在加拿大很多区域，加元堪称以“房地产“为锚的“房本位”货币。 但令人惊讶的是，BC省居然不是加拿大最热的公寓投资区域。NB省、安省的投资者比例都超过了50%。 其中安省投资者占比高达57.3%，NB省投资者占比高达58.8%。BC省甚至没有达到加拿大的平均水平。 所以BC省地产投资过热并不是孤立现象，而是加拿大目前社会经济的真实写照。 炒房本不是坏事，但全民炒房肯定不是好事。 加拿大住房统计署（CHSP）表示，最新数据调查这加剧了人们对住房金融化和产权集中化的担忧。 前者意味着金融风险，后者意味着贫富差距拉大。而这种向不好方向的转变是整个加拿大都能看到的。 加拿大统计局则表示，住房金融化和产权集中化两个问题都会导致市场效率低下，不仅给公众带来困难，而且在经济衰退时也会增加脆弱性。 通常来说，金融化是指住房被视为一种商品进行交易，而不是满足需求。 虽然，资本主义的一切在某种程度上都有商品化，但金融化程度越深，资产与其使用的联系就越少。 就住房而言，如果过分商品化、金融化，这可能会开始将房屋作为与任何价值无关的投机性物业进行交易，而不是由房东收取租金收益。这可能导致租金不再与收入挂钩，从而导致更大的社会负债，更大的社会负债往往会产生更大的经济不平等。 某种意义上，房子已经成了加拿大最重要的金融衍生品。你对一个加拿大人的财富情况完全可以根据他在什么地方拥有几套房子来判断。 当基于金融化进行交易的投资者比例越大，市场就越扭曲。 根据经济学原理，市场扭曲到一定程度就要复原，而复原的过程就是去泡沫化也就是金融危机。 报告显示，2016年是投资和自住的分界线，2016年之前，大部分新建住房的买家是自住。2016年之后，大部分买家是投资。 现在，BC省政府已经开始限制AirBNB，按照最新规则，理论上所有公寓都不太适合继续做短租了。 当然，聪明的房东也会找到破解之道。所以，BC省政府很可能在未来出台措施，限制开发商将住房出售给投资者。比如要求购买者中必须有一定比例的首次置业者。 尽管有行政干预经济的嫌疑，但未尝不是一种纠偏机制。 在BC省政府的政策面，针对房地产市场的监管还会有新措施出台，投资者可以慢下脚步等石头落地。

温哥华租用住房供不应求，要找地点优越而价钱相宜的居所，更是谈何容易。有业主把露台与客厅之间的空间，间隔成睡房，以月租1,000元公开招租，引起网民热烈讨论。 昨天（21日）在脸书市场（Facebook Marketplace）上，有人刊登一则招租广告，地处温哥华市中心，招租的「房间」其实是位于后门廊和露台之间的狭小空间，地方仅足以放下一张睡床。 // 从图片所见，靠床左方的墙就是通往露台的一扇玻璃门，露台面积看来还要比招租的房间大得多。另一面是通往客厅的玻璃门，房间的第三面墙是另一扇门。这改建的睡房可说是一个门缝的空间。 广告内容指，租金包括了使用单位内其它设施的权利，例如厨房、洗衣房和露台等，单位内有另一人居住。 尽管租客获得的私人空间有限，但广告强调了地点便利，位于固兰湖街（Granville Street）夹邓斯缪尔街（Dunsmuir Street），购物、餐饮和公共交通仅在数步之遥。11月1日可以入伙。 放租者还称，偌大的「后院」有「很多自然景观」，但图片显示那是一个相对封闭的区域，有混凝土板和一些灌木丛。 不少网民都对这单位评头品足，有分享这租盘的人说：「究竟可以去到几尽？认真说，我已到了崩溃临界点！」 有网民打趣回应：「我正考虑在市中心一个月租600元的衣柜，可以容下一个人，我单身且是同志，完全合适。」 单位内设有暖气，但有人认真地说，住进这房间看来会很冷。 图：Facebook Marketplace        

许多加拿大业主的按揭贷款即将续期，他们的月供面临着「高息冲击」，这让他们面临着一个关键的选择：是续期还是重新贷款。 “LowestRates.ca的房贷专家Leah Zlatkin说：「在过去的五年，他们已经习惯了每月支付2000加元，而现在，他们的月供突然要增加到4000加元。」 正如Zlatkin所说，在加拿大央行迅速提高关键利率之后，大多数按揭贷款持有者的月供将会增加。 再融资是指完全解除当前的合同，重新签订一份新的合同。对于那些希望获得房屋净值、合并债务或转换贷款人以获得更优惠利率的人来说，这是一个有用的选择。它还允许借款人延长摊还期，即完全还清抵押贷款的时间。 Zlatkin说：「对于那些钱包比较紧张的人来说，再融资是为了将摊还期延长，以减轻还款负担。」 Zlatkin 说道：「从长远来看，结果可能是支付的总利息更多，但每月的费用却更低，因为还款时间被拉长了。」 加拿大银行的研究显示，截至 6 月 30 日，近一半的加拿大按揭贷款的摊还期超过了 25 年。这一比例从 2020 年夏季的 32% 稳步攀升。 如果借款人的抵押贷款利率已经飙升到每月还款额只能勉强支付利息部分，或者连利息部分都无法支付，那么如果他们有幸手头有一些闲钱，可以考虑一次性付款。 "加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）客户战略高级总监尼克-帕鲁奇（Nick Palucci）说："有很多客户将手中的一些存款变现，用于偿还房贷。 那些正在寻找比贷款机构提供的利率更优惠利率的人可以寻求抵押贷款经纪人的帮助。 Zlatkin认为，「只要你能得到一个有利的利率」，续贷是比较典型的途径，也是合理的。」 「你的银行会给你最优惠的利率。他们不一定会给你市场上最好的利率，」Zlatkin兹拉补充说，讨价还价最好留给专业人士。「从现实情况来看，只有当你有别人的出价时，贷款人才会跟你讨价还价」。 选择再融资的业主应注意，再融资可能会产生法律和评估费用，而在抵押贷款期限结束前进行再融资则会产生罚金。 他们应该知道，再融资还意味着他们必须通过联邦政府的按揭贷款压力测试，证明即使利率上调两个百分点，他们仍能负担得起贷款。 (图：加通社)

劳里·汤普森承认，她需要快速出售位于安大略省史密斯维尔的联排别墅。 新冠疫情对她的财务状况造成了严重影响，她工作的酒吧两次关门，而利率不断上升，导致每月 2,000元的抵押贷款在去年1月几乎翻倍！ 汤普森面临丧失抵押品赎回权。 她告诉cbc new/Go public，“我很绝望。” 图自cbc 汤普森在她家附近看到了一种海报——公司提供快速现金购买房屋的服务。 她在邮件中收到了一份手写传单，宣传无麻烦的现金销售——无需装修、开放日或房地产经纪人佣金。  她上网搜索这种业务，发现了一家好评如潮、承诺诱人的公司，名为诚实购房者公司 (HHBI)，总部位于附近的汉密尔顿。 该网站还承诺了其他优势——卖家口袋里有“更多现金”、快速交割日期、无房地产经纪人费用，并且声称房主有时当天就能收到支票！ 诚实购房者网站承诺快速“现金到手”，但没有澄清卖家预先获得的现金只是押金，而不是房屋的全部售价。 （诚​​实购房者.ca） 汤普森知道这个选择意味着她不会卖出高价，但为了尽快卖掉房子是值得的。  “如果公司在72小时内向你付款，你就无法获得公平的价格。” “但我不想让它在市场上停留三到四个月。” 去年1月，当HHBI 业主迈克·周 (Mike Chow) 来到汤普森的联排别墅参观时，她告诉他，她的工作一直不稳定，抵押贷款机构希望她立即还清债务，而且几个月前，她的伴侣意外去世心脏病发作。 周出示了一份合同，报价为 575,000 元。汤普森说，当快速通读时，周鼓励她当场签名。  整个交易过程持续了大约半个小时。 汤普森表示，这可能让她损失数万元，甚至更多。 Go Public在互联网搜索发现，加拿大所有省份和地区都有提供现金报价的购房公司。他们提出了类似的主张——为那些在家庭中遭受过死亡、面临丧失抵押品赎回权、离婚或不断增加债务的人提供紧急支持。 房地产市场分析师本·拉比杜克斯(Ben Rabidoux)表示，“这显然是趁火打劫。” 拉比杜克斯、律师和房地产专家Go Public在接受采访时都表示担心，房主往往不明白“现金换房”交易的实际含义，他们都表示这些合同往往具有误导性和不道德。  周拒绝接受采访，但在电话中表示他坚持这笔交易。他说："我们并不是向她出了价，但却没有成交。 与房地产经纪人不同，现金买房公司不受监管，也没有为客户最佳利益行事的专业责任。  汤普森即将了解到，以协商价格快速出售的承诺不会兑现。 一顿神操作 汤普森合同是与 HHBI 签订的，所以她认为周就是买家。 "我以为我把房子卖给他了，就在那里，"汤普森说。"成交。" 但周根本没有买汤普森的房子。他获得了授权，可以在3月31日成交日之前，也就是两个半月之后，以可能更高的价格将房子卖给其他人。 这就是所谓的 "转让 "合同--房子可以在过户日期之前卖给另一个买家。 在安大略省乃至全国，所有住宅房地产合同都可以转让给另一位买家，除非有条款明确规定不允许这样做。 拉比杜说："这里的游戏规则非常清楚。"他们只是要重新推销你的房子......试图以更高的价格卖到其他地方。 任何销售利润都会进入公司的口袋，而不是卖家的口袋--这与有执照的房地产中介不同，后者收取佣金，但将佣金之外的利润留给卖家。 汤普森（Thompson）说，她对合同可以转让给另一个买主的事实感到很奇怪，因为没有任何文字说明可以这样做。 拉比杜说，有些合同对以现金支付房款的公司更加有利。其中有一条规定，如果在成交日期前没有买家出价，公司可以完全退出交易。 拉比杜克斯说："在我见过的大多数[以房换现金]合同中，买方都有很大的回旋余地来解除合同。"这就是稳赚的操作。一种零风险的商业模式。 曲折的交易 汤普森知道 575,000元低于市场价值，但她表示，她认为快速获得现金是值得的，而且无需经历大量开放日的麻烦。 然而第二天，周取消了合同，并重新协商了 55 万元的价格。 汤普森犹豫不决，她再次感到签字的压力。 周解释说，汤普森只会收到押7,600元，而不是全额的550,000元。其余的将在交易完成后支付。 汤普森说，他承诺这会很快，不到一周，因为他有一个感兴趣的买家。 在与 Go Public 的电话中，周承认他声称有买家，但后来在一封电子邮件中表示，没有人“可以证明”这一点。  他把她的联排别墅挂在了 MLS 上，还派了清洁工和摄影师，但汤普森说，她认为这只是一种形式，以防所谓的买家落空。 相反，经纪人预订了数十次看房——汤普森认为现金购房交易可以避免这种情况。 在给 Go Public 的一封电子邮件中，周说他向汤普森解释了整个过程，但不清楚她为什么感到困惑。 三周后，周将房子卖给了新买家，买家支付了 61万元——比汤普森的合同多了 6 万元，他将利润收入囊中。 周的配偶是 Marie Tsai，在 HHBI 的网站上，她是公司的办公室经理、财务主管和簿记员。原来，她也是一名有执照的房地产经纪人，并将汤普森的房产挂牌出售--因此赚取了佣金。 汤普森向 RECO 投诉，RECO 最终处罚了Tsai，因为她没有披露自己在交易中的个人收益。她被要求自费完成一门概述经纪人义务的课程。 周在电话中说，他的妻子是一名房地产经纪人 "无关紧要"。 Tsai没有回复 Go Public 的电子邮件。

目前美国首购族要买下一户住宅非常吃力，但成为房主之后却更加辛苦。 据CBRE房地产服务公司分析，每位新公寓房主平均每个月要支付的房贷利息，比平均租金要高出52%，创新高。 CBRE研究主管Matt Vance指出，理论上买房的利息成本应该与房租大致相当。从1996年到2003年中这段期间，两者的确相差不多。 但金融海啸之后由于利率降到近零，加上住宅供给激增，因此在2010年代平均买房利息成本比房租低约12%。 目前买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，30年期房贷利率接近8%，加上房价高涨所致。 举例而言，目前以43万美元买下一户住宅，自备款为10%，则每个月须偿还贷款约3,200美元，比三年前买房的还款额高出60%，同期间房租则上涨22%。 房价上涨，使首购族很难负担得起10%的自备款，更别说不断上升的房贷成本。 第一美国金融公司经济学者库西表示，住宅的“影子需求”相当庞大，许多首购族都在为房价与薪资精打细算，暂时还在场边观望。 目前在美国买房的成本远远高于房租，是因为利率急升，加上房价高涨所致。 美联社 许多在低利率时期购屋者，都已经锁住了低房贷利率。目前还未还清的房贷中，有80%的利率都低于5%，这使房主有本钱待价而沽，导致住宅供给吃紧。 表面上看，现况对这些房主显然有利，但他们也付出一些代价，包括很难搬迁；而且由于新房贷利率偏高，使屋主很难趁著高房价的机会，换一户较小的房子来住。 理论上屋主可以提高房租，来弥补高房贷的负担，但由于租屋市场并不太紧俏，尤其是新建公寓反而供给过剩，抑制房租涨幅。 而且租屋需求也转弱，因为在疫情期间想要搬迁的民众，在过去两年间都已经完成搬迁。房贷机构房利美（Fannie Mae）预估，2024全美集合式住宅的空屋率将达6.25%，比15年来平均水准5.8%还高。

76岁老人因利率上涨而卖掉了自己的房子。现在，他找不到负担得起房租的地方住。 距离约翰·卡夫林 (John Cufflin) 必须搬出拥有三十年之久的房子还有一周多的时间，而卡尔加里难以找到他能负担得起的租金，这意味着这位 76 岁的老人目前无处可去。 他将自己的处境归咎于加拿大央行最近的一系列加息。 “以前，我每月花在还贷上的钱约为 1,000 元。去年，这个数字已攀升至每月 2,600 元，”通过政府支持每月收入2,200 元的卡夫林说。 “对于只有单一收入的人来说，这太令人望而却步了。所以这让我不得不考虑卖掉房屋。” 在他做出决定后一个月内，房子就被卖掉了。现在，他面临着一项更加艰巨的工作。在一个租金增长最快、出租房空置率不断下降的城市里，在数以万计的新艾伯塔人中找到一个居住的地方。 “目前非常困难……我需要根据我的收入找负担得起的房子。” 这位狂热的古董收藏家正在考虑搬去与室友同住，甚至想在76 岁时重返职场，希望有一天能再次买得起自己的房子。“如果我能够找到一份销售新房或房地产的工作，那将是我的长期目标。” 那些致力于帮助老年人找到住房的人表示，卡夫林并不是唯一一个这样做的人。他们表示，加息在全国范围内造成了一个日益严重的问题，导致一些老年人在全国经济适用住房危机中争先恐后地寻找栖身之所。 全国老年人权益倡导组织 CanAge 的首席执行官劳拉·坦布林·瓦茨 (Laura Tamblyn Watts) 表示，像卡夫林这样的故事已经变得司空见惯。 “随着通胀飙升和利率的波动，那些原本认为自己有足够钱的人不再这么想了。”坦布林·瓦茨说。 这是一把双刃剑。虽然一些老年人被迫出售房屋，但管理房产的成本也变得越来越高，这通常意味着房东提高租户的租金。 “很多很多老年人发现自己没有足够的住房和庇护所，因为他们以前拥有自己的房子。而这种情况在艾伯塔省以前从未发生过。” 但她说，这种情况不仅仅是艾伯塔省。 “其他压力较大的地点，如温哥华、多伦多、蒙特利尔，以及哈利法克斯，也越来越多面临着同样的问题。” 她说这种情况也发生在加拿大各地的农村社区。 “越来越多的老年人将发现自己从有家变成无家可归。” Unison for Generations 50+ 的首席执行官 Larry Mathieson 负责运营卡尔加里的 Kerby 中心，他一直在关注这一切的发展。  他说，他每天都会看到越来越多的老年人陷入“严峻的财务状况”，其中一些人因为无法按时获得负担得起的住房而无家可归。 食品银行的需求也出现了爆炸式增长。现在，超过 200 名老年人每周两次排队领取免费食物。 马蒂森说：“住房短缺和住房危机正在影响这些类别的所有老年人。” 他说，今年到目前为止，已有 1,044 人前往 Kerby 中心寻求住房帮助。这比去年全年的 852 人寻求帮助增加了 23%。 马蒂森表示，即使他们寻求支持，也可能要等待很长时间。 “与我们合作的大多数组织都拥有低成本的老年人住房，有六到八个月的等待名单。” Silvera for Seniors 是卡尔加里最大的经济适用老年人住房提供商之一，目前等候名单上有 599 人。 不寻常的住房解决方案 马蒂森说，为了应对这种情况，一些老年人正在依靠不寻常的解决方案。 他说，比如“老年人在地下室租一间卧室或类似的东西，或者沙发过夜”。 在加国的一些地区，一些老年人与国际学生住在一起，他们往往也很难找到住房。或者与其他年长的朋友合住一个家。 CanAge 的 Laura Tamblyn Watts 表示，这种创造力是必要的，但随着加拿大人口迅速老龄化，是时候采取长期解决方案了，比如在国家住房战略中更多地关注老年人住房，并让新开发项目更容易获得。 坦布林·瓦茨说：“我们需要大量投资，不仅是在住房和负担能力方面，而且是在让人们留在家中的服务方面。” “我们需要确保人们能够就地养老，在家中养老。”（ 图pixabay）

外表靓丽，内里邋遢！泰国早前有房东在网上抱怨，将物业租给一名年轻靓女演员后，因多个月没收到租，对方又失联。上门发现自己的物业未开门已传出恶臭，打开门一看，屋内所有空间也变垃圾山，最终需要花10万泰铢找多名清洁工，清走数十袋垃圾，但屋内家俱装修已经全毁。 在泰国同志界颇有人气的男模Artter Ratcha，早前在网上发文及放上短片，表示自己一个单位，以月租金1.2万泰铢，租给一名约20岁的靓女，但9月时，该女租客却已欠租多月，Artter Ratcha于是在10月时上门找人。   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图 //   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha是一名泰国同志男模。FB   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图 //   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   单位大门锁变得残旧不堪。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，情况恐怖。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图 //   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位被女租客堆满垃圾，部份更长出蛆虫。影片截图   Artter Ratcha单位需要聘请多名专业清洁工协助清理。影片截图   全屋家俱也破损需要更换。影片截图   Artter Ratcha透露，恐怖女租客是一名泰国女演员。影片截图   未开大门已闻恶臭 不过，Artter Ratcha到了自己单位门外，已心知不妙，因为大门尚未打开，已传出阵阵恶臭。当Artter Ratcha鼓起勇气开门，一看到物业情况仍欠些吓至昏倒。   从Artter Ratcha上载的短片显示，该个两房单位，由大门开始全部堆满了垃圾，屋内堆满了包括吃剩的饭盒、饮料瓶等各种垃圾，飘出恶臭甚至长满蛆虫，人根本难以进出。   清洁队4小时丢数十袋垃圾 房东最终要聘请多名清洁员清理。她们虽然已穿戴好手套口罩和着上水鞋，但仍被恶臭弄至差点呕吐。清洁队最终在屋内清出数十袋垃圾。而屋内的沙发、电视、床铺等全部被弄得污渍满布和损坏，需全部丢弃。     Artter Ratcha表示，清洁团队花了4个小时，丢掉屋内大部份垃圾，加上房子之后需要重新整理，估计至少要花费10万泰铢。   他声言会对女房客提告求偿，同时也提醒「房客外表光鲜亮丽，不代表房间就会保持乾净。」Artter Ratcha还在社交平台透露，该名恐怖女租客，原来是一名女演员，曾参演当地多出电视剧。

据daily hive报道，太阳马戏团的创始人居伊-拉里伯特（Guy Laliberté）将他的精致豪宅推向了房地产市场。 这座有八间卧室的豪宅位于蒙特利尔奥特雷蒙特区，是这位出生于魁北克的商人于 2006 年以 250 万元的价格购得。 2007 年至 2009 年间，这位亿万富翁对这座始建于1930年的建筑进行了数次大规模翻新和扩建。 这座豪宅于10月初在 REALTOR.ca 网站上挂牌，挂牌价为 1388 万元。 它坐落在皇家山西北侧一块 15,660 平方英尺的土地上，从其外部的石材外墙、石板屋顶和木质窗户上很容易辨认出来。 这座豪宅共五层，拥有50个房间、六间浴室、一个五车位车库、一条铺设好的车道和 10,134 平方英尺的室内居住面积。 如果你手头没有 277.6 万元的首付款，不妨到这位太阳马戏团创始人的家看看，感受一下富豪的奢华生活。 以上图自/REALTOR.ca

巨额房产交易惹官司了！买卖双方都是华人。而且这次的交易纠纷涉及2400万，地点在列治文中心对面。 用中文签2400万合同没请律师 用中文签预售2400万房产预购合同，没有法律专业知识的家庭成员翻译了巨额合同，预售列治文中心附近零售空间。人员变动后的卖家不认这个合同，取消了交易，引发了这场官司。据报道，一家据称购买了位于大温的列治文中心附近，价值2400万元的商业写字楼的投资公司，因为交易被取消，起诉开发商，开发商上诉上周被法院驳回。 Yi Teng Investment Inc.在2018年向卑诗省最高法院提起了诉讼，控告Keltic（Brighouse）Development Ltd。Keltic公司对Yi Teng在2022年对诉讼的修订提起的上诉，上周被法院驳回。 图源：Richmood News/Vikki Hui 法院驳回开发商上诉 根据修订后的诉状，Yi Teng于2016年5月与当时名为YYH Development的Keltic公司签订了一份合同，预售了位于Brighouse车站旁边新开发区内的定制办公和零售空间。办公空间总面积为40,000平方英尺，分别位于南边和北边，每面有两层楼。Keltic公司由两家公司——Yinghe Investment（Canada）Ltd.和Oriental Yuhong（Canada）Investment Holdings Ltd.于2016年3月成立，目的是推进该项目的开发。该公司在2017年10月从YYH改名为Keltic。Yi Teng表示，该合同是用中文谈判和书写的，当时是Yinghe和Keltic的总经理兼执行董事Jiansheng Chen让他的儿子和儿媳准备了合同的英文版本。 他们两人都没有法律培训，也不是认证翻译人员。 诉状中写道：“没有律师参与其中。” 签约股东辞职 新董事说不知情 据Yi Teng称，Jiansheng Chen在2017年5月的一次股东争端后从Keltic辞职，并据称把与Yi Teng签订的中英文版本的合同都交给了Keltic的一位董事。后来，该Keltic董事于2017年11月联系了Yi Teng，声称Keltic“对该合同毫不知情”。据Yi Teng称，Keltic还在2018年告诉他们“不再认为公司受该合同约束，并且不打算继续进行销售”。   买家：毁约赔偿不够全部损失 Yi Teng主张Keltic未能提供初始楼层平面图供其考虑和提出修改请求，同时Keltic没有诚信行事，未能履行合同并完成销售。该公司还表示，由于在列治文的商业地产市场价格“大幅上涨”，而Keltic物业是该地区“最后剩余的商业发展地产”，因此Keltic违约赔偿并不“足够补救全部损失”。根据Yi Teng的说法，市场上没有相同规模的物业，而Keltic物业位于一个“理想的位置”。它的定制空间将在商业开发中具有“独特特色”，包括第一和第二楼的办公和零售空间。Yi Teng要求法院要么命令Keltic按其最佳能力履行合同并申请该物业的细分，要么赔偿其损失。该公司还于2018年在Keltic物业上注册了一份待定诉讼证书，该证书于2019年被法官撤销。 开发商否认拥有合同副本 与此相反，Keltic否认考虑或批准与Yi Teng所称的协议有关的任何事情，并表示该所谓的协议从未披露给Keltic的董事会。Keltic还否认拥有该协议的副本。在2018年对Yi Teng的诉讼的回应中，Keltic表示，所谓的协议条款“模棱两可，内部矛盾且商业上不合理”，而且Yi Teng知道或应该知道Jiansheng Chen没有权力与其谈判并签订该协议。Keltic还补充说，协议中描述的定制空间“不符合列治文市的法规”，与该开发项目不一致。Keltic还否认Yi Teng已支付了购房的5万元定金，反而辩称Yi Teng进行了一笔“从未披露”的付款。目前尚未确定庭审日期，而且所有指控在法庭上尚未得到证实。来源：Richmond News 加国无忧 到底谁有理法庭说了算但签合同这么大的事一定要请专业人士把关这对大家是一个提醒

就在爱子公主因费用太贵而取消留学的同时，远在美国的真子与她的“废柴驸马”小室圭迎来了全新生活。 他们搬进了价值2亿日元的纽约(专题)豪宅，房东还是一对来自中国的有钱夫妇。 据日媒报道，这幢豪宅位于纽约的郊区，风景怡人、拥有百年历史。 房子面积可达500平方米，约有两个网球场的大小。房子主体是一栋200平方米的两层独立建筑，附带一个面积约为300平方米的私家庭院。 房子共配备三间卧室，其中有两间还带独立卫浴。1楼是客厅、餐厅等公共空间，2楼是卧室、儿童房、工作室等私人空间。 附近的邻居透露，真子两口子估计是租房的，豪宅目前的业主是一对有钱的中国精英夫妇。 据悉，这对夫妇在三个月前就买下了这栋价值2亿日元的豪宅。夫妇二人都毕业于中国知名的高等学府，后来一起到美国留学、工作。 夫妇都是真正的精英名流，男业主在某世界级IT公司从事研究员工作，女业主如今是美国法律界的知名权威人士。有日媒推测，估计是女业主的职业关系，小室圭才能租到这栋别墅。 附近邻居则直言，是这对中国有钱夫妇喜欢真子两口子，才租给他们的。 “那对夫妇好像买到手还不到3个月，就迅速租给了真子他们。估计是他们对这对日本(专题)夫妇青睐有加吧。” 然而日本皇室却对此抱有疑问，宫内厅相关工作人员甚至推断：有人想要借此机会、利用日本皇室搞事情！ “对于真子和小室圭搬入豪宅生活，我们表示非常开心。但是刚买下2亿豪宅就这么轻易就租给别人了？我们怀疑这背后有人想利用日本皇室搞事情。” 日媒则推测：宫内厅此番怀疑并非空穴来风。不过“幕后黑手”并非是这对中国有钱夫妇，而是豪宅的上一任业主神秘人A。 小室圭与A的关系匪浅、甚有渊源。 当年小室圭在美国福特汉姆大学留学，A就在该大学的法学院管理层中担任要职。 当时A早已对小室圭与真子之间的轰烈爱情故事有所耳闻。 2017年，在真子公主与小室圭公开发表“婚约内厅会”的前后，A就去了日本。随后真子就提出要为爱远走美国，不惜一切都要与小室圭一起生活。 日媒怀疑，就是这个A在背后操控了这一切、指使小室圭让真子摆脱皇室的枷锁、和真子来纽约生活。 而宫内厅相关工作人员更是脑洞大开，他们怀疑：中国有钱夫妇只是工具人，他们是为了租给真子两口子才买下豪宅，原因就是为了掩人耳目。 真正推动此事的人就是始终藏在幕后的A。因为A容不得真子两口子一直在纽约过着清贫的生活。 小室圭一直都被日本人嘲讽为“废柴驸马”、“顶级凤凰男”。他自从和真子来到美国后，就开始发奋图强、准备纽约州的司法考试。然而他怒考了两次都没过，每次考砸了还要被日本人阴阳怪气嘲笑一波。 在这个阶段，他一直都在“罗文斯坦·桑德勒律师事务所”工作，这是曼哈顿最大的律所之一。他的岗位是“法务助手”，每年仅有600万日元的年收。 众所周知，纽约是全球物价最高的城市之一。年收仅有600万日元，日子自然不太好过。 那时真子和小室圭只能住在纽约曼哈顿的‘地狱厨房’地区的一室一厅，面积仅有40平方米左右。对于普通情侣而言，也足以生活。 不过，对于从小就养尊处优、生活在秋筱宫的真子公主而言，无疑是颇为逼仄。 与此同时，真子经常被目睹为了省钱就跑到平价超市、大卖场疯狂采购，穿的衣服来来去去也是那么几件，日子好像过得不算富足。 为了帮补家计、同时也出于自身的兴趣爱好，真子从2022年2月起，开始在美国大都会美术馆工作，主要负责策展。 虽然她并不是正式的劳务关系，但每天都努力工作赚钱。 此外，就连人身安全都成问题。在2022年，真子所居住的街区就发生了一起枪击事件。 当时，日本人隔三岔五就疯狂嘲讽真子和小室圭：恋爱脑的下场就是这样。为爱远走美国，现在连养家糊口都成问题。 然而小室圭这个“废柴驸马”却抓住了命运的转机。他终于在最后一次考试机会里，顺利通过纽约的司法考试，正式持牌上岗。 小室圭在去年10月通过了考试。当时一共有9609人参与考试，总通过率为66%。而像他这样、考砸两次最后顺利合格的人，仅为23%。 “废柴驸马”终于逆袭成功，小室圭正式注册为美国纽约州律师，工资也水涨船高。 作为新人律师的小室圭，得益于妻子带来的“皇室效应”，事业更是一帆风顺。 据媒体透露，本是职场新人的小室圭，工作总是接到手软，这是因为他自带“日本前皇室的丈夫”、“未来天皇的姐夫”、“妻子是当今日本天皇的侄女”的罕见头衔，这些头衔都代表着他的特殊身份。 小室圭被美国商界重视，是理所当然的事情，因为他是能够与日本皇室联系沟通的重要人物。 小室圭的“皇室头衔”，令他规避了职场上的裁员困境。 今年他所在律所裁掉了16名律师，而新人小室圭则幸存了下来。 不仅如此，他还能按照自己的意愿，顺利升职加薪。 在今年6月，他从原来的“企业法务部门”直接调到“国际贸易和国家安全保障部门”，这样的调动属实罕见。 在上个月他申请调到专业团队“G-BRIDGE”，这种人员调动，更是律所破例批准的。 这个团队可以理解为“各国政府代理律师”，作为政府的代表律师，负责与企业交涉，未来或者也会接到来自日本政府的委托工作。 如此一来，通过考试仅仅一年，小室圭的年收就从原来600万日元飙升到2500万日元甚至3000万日元（约20万美元）。 日媒保守估计，小室圭现在的年收远超3000万日元。因为在美国，作为商务律师，他是按时计算来算报酬的。每个顾客每小时就要支付1000美元给他，因此他收入非常可观。 因此，废柴驸马如今终于能给真子过上一些更好的生活。 毕竟在此前，他们还经常会为了找房子而四处奔波。之前他们看中了一套与纽约州相邻、位于新泽西(专题)州的高级公寓，不过最终还是选择租住在这套价值133万美元（2亿日元）的纽约豪宅中。 居住环境一下从40平方米跨越到500平方米，日媒推测，这是真子两口子为了生孩子才选中这个豪宅。 如今真子和小室圭结婚两年，两人将于本月双双迎来32岁生日。 小室圭在很早以前就提到过，比起工作，还是希望真子能够尽快生孩子，在家中相夫教子、做个传统的日本主妇。 为此，真子也辞掉做了大半年的大都市美术馆策展工作，专心备孕。 真子和小室圭搬进豪宅的信息一经传入日本，就引起轩然大波。比起祝福，日本人都在批评这两口子又在霍霍大家辛苦上交的血汗税金。 日本人直言，房子大了这么多，就意味着相关的安保费用会增加不少。日本人交的税金都不够他们花了。 事实上，此前就有日媒披露，在安保费用上，真子和小室圭一年就要花8亿日元… 即便他们身边并未安排24小时贴身警卫，但是日本政府有安排两位日本警察负责每天在二人住所附近巡视。这两位警察都是被派驻到日本驻美国领事馆的。 后来，日本政府甚至打算聘请美国当地安保公司负责保护夫妇二人。安保费用直接纳入日本外务省预算。据悉，安保费用每小时需要1万2千日元，再加上其他私宅常驻警备的话，每月就要7000万日元、一年就要超8亿日元… 日本人则质疑真子和小室圭究竟哪来这么多钱去租豪宅。 “就算是年收2000万，在美国的话要养活一个家庭其实不容易的。说实话，这个一开始只有600万日元年收的人突然能够租到价值2亿的豪宅，明明他连存款都拿不出来啊，都不知道是哪来的钱。” 日本人则表示，这钱估计就是从大家交的税金来的，并要求彻查日本政府和秋筱宫是否有挪用公款的嫌疑。 “他们哪来这么多钱啊？背后肯定有日本政府提供的不正当国费。因此请尽快彻查秋筱宫、外务省、宫内厅，以及对他的律所进行审计检查。为什么每次总是秋筱宫和小室夫妇引爆日本人的神经！” 日本人甚至十分生气，他们表示小室圭德不配位，过了考试突然就享受高待遇，实在是不合常理。 “考了三次纽约司法考试，才终于合格的人，突然就能享受高待遇，实在是很不可思议。这是真的吗？比起工作态度以及能力，似乎只靠头衔就能轻易获得成功？如果他是以自己坚持不懈的努力以及不断磨练出来的能力、出人头地的话，那我会觉得他很优秀。然而他这个人的职业生涯相当混乱，感觉就是在用头衔混日子。我认为很有必要调查一下日本政府，或者就是日本政府想要与日本皇室搞好关系才会这样做的。总之，要彻底调查政府和前赤坂是否有挪用公款来支持这个人发展他的事业。” “直到如今，他这个人完全没有任何好的学历。他没有从始至终去从事任何一份工。他虽然是考了三次才及格，但也获得了纽约的律师资格。在获得业绩之前，你们觉得年收3000万能负担得起2亿的豪宅吗？你们觉得在美国做律师就是那么容易吗？不管怎么想都觉得很奇怪啊，我觉得一般情况下都不可能。冷静想一想，还是觉得背后有股神秘势力在帮助他。” 其实不难理解为何日本网友为何如此愤怒，毕竟现任天皇的独生女居然因为留学太贵而放弃留学，而未来天皇的一家人却总是斥巨资大肆装修、高消费。 这种挥霍国民血汗税金、过着奢靡生活的做派，自然会招致反感。

多伦多91层高的酒店和公寓塔楼项目「The One」已陷入困境，因公司未能按时偿还贷款，被迫设为破产管理。 开发商Sam Mizrahi在2015年宣布将打造一座新的地标性塔楼，引入了着名的英国建筑师Foster+Partners设计巨大的塔楼，成为加拿大最高的建筑物。           八年后塔楼仍未完工，现在已经被开发商收回，法院文件显示公司未能按时还款，因此已被设为破产管理。 10月18日，安省高级法院任命了Alvarez & Marsal Canada Inc.为管理者，管理Mizrahi Development Group及其相关公司的所有资产，包括位于多伦多Yonge和Bloor街西南角的公寓、酒店和零售塔楼的开发工程。 法院指出，项目已经累积了超过12.3亿元的债务（包括利息和费用），并已经到期，并应当全额支付。 根据法院文件，一家苹果专卖店也已退出了项目。这对「The One」来说是一个沉重打击，因为楼塔的复杂结构设计是为了吸引苹果公司，据估计，塔楼的预算已经超过了20亿元。 「The One」自2015年宣布推出以来，一直面临着各种挑战，包括建筑高度、许可问题，以及城市范围内的封锁期间的暂停施工。 施工始于2017年，工程复杂性使其速度比平均速度慢，目前完成不到预定高度的三分之一，预计最早将于2025年3月完成。 尽管面临重大问题，由于债务人承诺提供额外的3.15亿元款项，巨大的塔楼将继续施工。Mizrahi将作为总包承商参与项目，与施工顾问合作，协助日常运营，以完成施工。 项目的买家可能会对他们的投资感到担心，而接管方表示「尚未有机会查看任何现有的公寓销售协议」。 （图：dailyhive）

 近日，被称为“地狱租客”的一位哈佛女毕业生因欠租还被法官保护冲上了热搜！ 55 岁的被房东称为“地狱房客”哈佛毕业生伊丽莎白·赫希霍恩 (Elizabeth Hirschhorn) 在一家洛杉矶豪华Airbnb，拒绝支付 6 万美元的拖欠租金，已经免费住了 547 天。而她也要求房东赔偿她最初六个月支付的 2 万美元住宿费用，因为她所住之地是“非法出租”。 房东提出的驱逐要求也于今年7月被法官驳回。   不过，现在事情似乎有一个转机，法官承认初步裁决“错误”，Airbnb 擅自占地者伊丽莎白·赫希霍恩 (Elizabeth Hirschhorn) 最终有可能被逐出洛杉矶这个豪华出租单位。 法官乔治·伯德 (George Bird) 已定于 11 月 6 日举行听证会，以一劳永逸地解决 55 岁的赫希霍恩 (Hirschhorn) 是否可以留在牙医萨沙·约万诺维奇 (Sascha Jovanovic) 家中的问题。 这位女房客声称，61 岁的房东萨沙·约万诺维奇 (Sascha Jovanovic) 没有向市政府透露客房内安装淋浴，作为对房东发起的法律诉讼的证据。   61 岁的房东约万诺维奇正在努力把这名“专业擅自占地者”从他价值 350 万美元的布伦特伍德房产中驱逐出去，他的律师于本周一向圣莫尼卡法院提出动议，要求推翻法官伯德 7 月份的决定。 现在法官承认他最初的命令可能犯了错误。伯德法官表示：“本法院认为之前的裁决是错误的。” 房东的律师称法官推翻他的裁决并将案件送交审判是正确的，如果房东胜诉，将为驱逐租客赫希霍恩被铺平道路。 根据要求伯德法官撤销 7 月份裁决的书面动议，租客赫希霍恩“已逾期租约 547 天，并且已有 547 天没有支付任何租金”。 而女租客伊丽莎白·赫希霍恩则向房东约万诺维奇索要 10 万美元才能搬出。 据称这位哈佛毕业生于 2021 年 9 月作为 Airbnb 的客人，预付了 2 万美元，在约万诺维奇的出租单位住了六个月。她在 Linkedin 页面上将自己称为一名作家和电影制片人。   但自 2002 年以来，她几乎没有工作过。她的 IMDB 页面显示，她最后的作品是那一年为《奥斯本》五集的编剧。 在 7 月的法庭听证会上，伯德法官驳回了房东约万诺维奇要求把案件送交审判和驱逐程序的请求，裁定租客赫希霍恩有权被视为房客并拥有继续居住的合法权利，尽管房东称她自去年 4 月原定月份租约到期以来欠下 6 万美元的欠款，长达 18 个月的租金。 根据洛杉矶租赁法规，租客在短租中居住至少六个月后，有权享有租客权利，保护他们免遭驱逐而无需得到补偿。 房东的律师认为法官误解了租赁法，所以于本周向法官提出动议，要求推翻他之前的裁决。 由于这位哈佛毕业的女租客之前曾有过诉讼和租赁纠纷，律师还考虑根据民事敲诈勒索法对她提起新的诉讼。 对此，女房客赫希霍恩则以房东约万诺维奇未能获得其出租单位的入住证明，也未能获得宾馆淋浴的许可证提起反诉 ，要求返还她于2021 年 9 月通过 Airbnb 预先付款 20,000 美元的六个月租金。 《每日邮报》也报道称这名从事编剧的女房东是一名连续诉讼当事人，她于 2021 年 9 月搬进约万诺维奇家前不到两个月刚刚结束了之前的一场租赁纠纷。 当时她在加利福尼亚州奥克兰租了一座价值 260 万美元小屋中的一个房间，但拒绝搬出，理由是 Covid-19 规定，并指控房东普涉嫌向家中释放“有毒物质”。 与约万诺维奇的案例一样，赫希霍恩也拒绝支付租金并留在该房产中， 该案以和解告终。   之前的同事也称2002 年，赫希霍恩也在转租了一个房间后对房东提起过诉讼。