地产

现在有越来越多的“离谱”租赁房源渗透到多伦多的租赁市场，在Facebook Marketplace和Kijiji等平台上找到经济实惠的住宿可能会令人沮丧和畏惧。 图源：BlogTO/Facebook Marketplace 一些房东利用城市的住房危机，将非常规地方改造成临时居住区，包括楼梯顶部、厨房，甚至壁橱，这种情况并不罕见。   最近在Facebook Marketplace上发布的一份清单显示，多伦多市中心的一间合租房间售价为$750元。 但是请注意，你必须与另一位“床友”睡在一张双层床上。 “您正在多伦多市中心寻找绝佳的居住空间吗？” 出租列表上写着。“房间宽敞，布置精美，配有一张双层床。您可以享受双层床床的上层。它会为您创造一个舒适的私人区域。” 图源：BlogTO/Facebook Marketplace 该房源配有一间浴室和洗衣房。 距酿酒厂区仅一步之遥， 图源：BlogTO/Facebook Marketplace “与友好和负责任的室友一起享受和谐的生活，”出租列表上继续说道。“租房的人应该注意他人的隐私，不应该干涉他人生活并保持周围环境整洁。” 虽然该房源附近确实有很多便利设施，但租户必须在租金之外支付额外的WiFi费用，并且可以选择自带床垫或额外支付$150元一张。 图源：X 这并不是我们第一次在城市的出租房列表中看到双层床。早在2022年，另一位房东就在一间没有窗户的公寓中刊登了一张两张双层床的广告，每月租金高达$1,200元。

12月5日，加拿大副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下和住房、基础设施与社区部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下宣布，自 2023 年 4 月 1 日以来，已有 30 多万加拿大人开设了免税首套住房储蓄账户，这使他们更有能力储蓄首付款。   免税首套住房储蓄账户允许加拿大人每年为其首套住房支付最高 8000 加元（终身最高限额为40000加元）。为帮助加拿大人实现其储蓄目标，免税首套住房储蓄账户的供款可在年度所得税申报表中减税，就像注册退休储蓄计划（RRSP）一样。此外，与免税储蓄账户（TFSA）一样，用于购买第一套住房的取款（包括供款的任何投资收入）也无需纳税。入账免税，出账免税。 为了最大限度地提高 2023 年的报税扣除额，免税首套住房储蓄账户的供款必须在 2023 年 12 月31 日前支付。缴款也可以结转到以后的纳税年度扣除。 为了更快地建造更多房屋，副总理和住房部长还宣布，已拨款 7100 万加元，用于帮助魁北克省、不列颠哥伦比亚省、安大略省和新不伦瑞克省建造和维修 1600 多所合作建房，包括通过经济适用房基金。这包括： • 魁北克省 1004 处住宅；• 不列颠哥伦比亚省 422 处住宅；• 安大略省 132 处住宅;• 新不伦瑞克省 102 处住宅。 11 月 21 日出台的《2023 年秋季经济报告》推进了政府的经济计划，通过新的投资来更快、更多地建造房屋，包括合作建房。其中包括向经济适用房基金追加 10 亿加元，该基金将支持非营利组织、合作组织和公共住房提供商在 2028 年前新建 7000 多套住房。秋季经济报告还包括向公寓建设贷款计划增资 150 亿加元，这将支持在加拿大各地增建 3 万多所新住宅。 引述 “我们经济计划的一个重点是让加拿大人更负担得起住房。新的免税首套住房储蓄账户是我们计划的重要组成部分--它每天都在让更多加拿大人获得自己的房产。” - 副总理兼财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）阁下 “我们正与各级政府和加拿大各地的社区合作，帮助以加拿大人实际负担得起的价格建造他们需要的房屋。通过在全加拿大开放 1600 多套合作住宅，我们正在帮助加拿大人安居乐业，并通过《秋季经济报告》进一步投资合作住宅，在此基础上进行更广泛的延展。 -住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）阁下 事实简要 • 自 2015 年以来，联邦年均住房投资与上届政府相比增长了一倍多。今年，联邦住房投资比 2013-14 年增加了 90 亿加元。 • 加拿大的经济计划，包括最近在《2023 年秋季经济报告》中的投资，正在以更快的速度建造更多的住房。这包括： o 通过经济适用房基金提供 140 多亿加元，用于新建 6 万套经济适用房和维修 24万套住房；o 通过 "公寓贷款建设计划"（Apartment Loan Construction Program）提供 400 多亿加元的低成本融资，在 2031-32 年之前新建 101000 多套出租房；o 40 亿加元的 "住房加速基金"（Housing Accelerator Fund），该基金利用联邦资金鼓励各市通过消除禁止性分区障碍和激励建设来进行变革，预计将超过其在全加拿大至少新建 10 万套住房的目标；o 通过 "快速住房计划"（Rapid Housing Initiative）拨款 40 亿加元，该计划正在为无家可归者或急切住房需求者建造 12000 多套经济适用房；o 通过 "联邦土地倡议"（Federal Lands Initiative）提供 2 亿多加元，通过将多余的联邦土地和建筑低价或免费提供给住房提供者，建造 4500 所新住房；o 通过 "经济适用房创新基金 "提供超过 7.5 亿加元，用于支持加拿大下一代住房的创新解决方案：以及o 67 亿加元用于为保护区域的原住民、因努伊特人、梅蒂斯人以及原住民自治和现代条约社区提供住房。 • 下面举例说明免税首套住房储蓄账户如何帮助加拿大人储蓄首套首付： 奥利维亚和阿米拉正在安大略省寻找第一套住房。她们每人每年在免税首次置业储蓄账户中最多存入 8000 加元，报税时可从收入中扣除。他们两人的收入都在 7 万至 10 万加元之间，这意味着他们的免税首次置业储蓄账户每存入 100 加元，就能节省 20.5 加元的联邦税，每年可获得 1640 加元的联邦退税。 经过五年的储蓄，奥利维亚和阿米拉总共拥有 90000 加元（包括 10000 加元的投资收益），可以免税提取，用于支付首套住房的首付款。在五年的时间里，他们将总共享受到 18450 加元的联邦税收减免，以及近 8000 加元的省级税收减免。 他们用免税首套住房储蓄账户作为 15% 的首付款，获得了按揭贷款资格，并以 60万加元的价格购买了自己的首套住房。 奥利维亚和阿米拉在购买第一套住房后报税时，将通过首次购房者税收抵免（First-Time Home Buyers' Tax Credit）额外获得 1500 加元的联邦税收减免。 相关链接 • 2023 Fall Economic Statement• Backgrounder: Canada’s Housing Action Plan• October 31， 2023: New Tax-Free First Home Savings Account now helping over 250，000 Canadians save for their first home• October 5， 2023: New tax-free First Home Savings Account already helping over 150，000 Canadians save for their first home• Tax-Free First Home Savings Account

当你还不起房贷的时候，首先想到的是什么？出租自己家的一部分！ 如果有后巷屋、地下室套间或者一楼套间那再好不过，自己和租客不用同处一室，相互都有隐私。 如果没有，怎么办？出租自己家一间卧室，和陌生人长期同住？ 曾经这绝对不是大部分大温房主会考虑的事，但在高利息、高生活压力面前，越来越多的房主在向生活妥协。   《温哥华太阳报》的这一则居民访谈，很有代表性：安娜在新西敏有一套较大的公寓，没有单独的出租空间，原本并不想租一间卧室给别人，但在贷款压力面前，只能说服自己去找租客。   “我尝试和有意向来租房的人交谈，更好了解彼此，我必须确保租客和我自己的生活习惯相似、性格相似，有足够高的匹配度才行”，39岁的安娜表示。“我不喜欢喧闹的环境，因此我对租客的第一要求是 —— 不要带人来聚会，会打扰到我自己的生活。”和租客同处一室，这确实比把单独的套间租给租客要更复杂。每天见面、每天共享厨房，这需要彼此做出妥协、让步。而且，虽然刚见面的时候觉得很投缘，但谁能确保长期同住不会有矛盾？ 安娜给单间卧室的定价是每月$1150，如果租赁一套面积较大的一卧室公寓，在新西敏的价格也会在$2000以上，对租客来说还是省很多钱的，对房主来说，每年多出1万多收入很可观。一开始，安娜和租客相处很融洽，但很快她们就发现了问题：安娜是酒店宴会服务员，有时要很早上班，有时要深夜才下班。在下班到家时，开门和洗漱的声音会弄醒已经熟睡的租客。 不过安娜和租客对此看的都比较开，至少到目前为止看的比较开：“大家不可能所有步调都一致，我们会尝试尊重彼此、尝试解决这些小问题。”温哥华单间租金最高，但仍可负担Rentals.ca数据显示，温哥华的单间租金全国最高，为$1454每月，BC省全省平均为$1176。虽然数据比去年上涨了20%左右，但和普通公寓动辄2200、2400、2500相比，差价还是很大。 尤其考虑到初入职场的年轻人，月薪不过三四千，拿出70%的月薪租房，和拿出40%的月薪租房，生活品质是截然不同的。多伦多的单间租金紧随其后，每月$1312，其他城市便宜很多，比如蒙特利尔只要873、埃德蒙顿只要737。 虽然和常规租房相比，这种共享租房、租单间的挂牌数量仍然比较少，但在Rentals.ca数据产品经理David Aizikov看来，趋势已经形成，只会越来越流行。Airbnb的新规，也让长租单间挂牌量提升，因为很多房主发现自己不符合Airbnb的资格，因此只能设法长租。唯一值得担忧的是：如果这类单间租金仍然以如此高的涨幅上涨，再过几年，会不会连这类房型也让租客负担不起了？那留给租客的选择空间真的少之又少了。房主退让一步，能让租客前进一步这种趋势，得到了各方的认可，比如租房网站Rentals.ca表示：“房主退让一步，能让租客前进一步，双赢。” 房主不再追求不被打扰的生活，愿意为了缓解生活的压力接纳租客，而租客可以不用再望着高高在上的租金价格兴叹，可以用合理的价格与房主分享房屋。Rentals.ca的最新报告显示：2023年10月，BC、阿尔伯塔、安大略、魁北克的合租住宿广告挂牌量，比去年同期增加了42% —— 这个数据，各级政府看了也会欣慰。相比于把和自己“天天见”的房间做Airbnb，更多房主更愿意找一个投缘的人长租。因为做Airbnb虽然收益更高，但却要不停和不同的陌生人同住，不仅不踏实，还有安全隐患，后者则可以实现从陌生人到朋友的转变。 尤其是年轻人很适应这样的生活，比如父母给孩子买了一套公寓，孩子自己工作还贷，觉得压力大，那么可以租给自己的大学同学或者好友，不仅有钱赚，还能让生活更有乐趣、不孤单。是个好方案，但不能解决住房危机这种趋势流行后，能为解决住房危机提供强大推动力吗？Rentals.ca数据产品经理David Aizikov并不看好： “仍然只有少部分房主愿意牺牲自己的空间，仍然只有少部分租户愿意和房主同住。趋势会持续，但不会成为大部分人、绝大部分人的选择。”David Aizikov认为，这种趋势只能被年轻人接受，一旦拖家带口，有孩子，那么就算房贷压力再大也不可能把一间卧室租给外人。相比于家庭，单身年轻人的比例毕竟更低。温哥华丰富住房公司总监Stewart Smith也认为：这只能是应急的短期措施，长期来看，必须要有足够多的专门出租房屋建成，政府和建商需要把责任扛在肩上，而不是让民众做“牺牲”。 SFU城市项目主任Andy Yan则表示：“这是一种致密化的居住，可以提倡，但不该成为主流的做法。”作为房主的你，会考虑这种“共享住宿”的方式吗？

卑诗省一个房屋卖家因未能驱逐拒绝离开的地下室租客，被命令须向买家支付5,000多元。 据卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)在周一（4日）发布一份裁决书，买方阿里（Ahmed Ali）将卖方SL Trading Ltd.告至卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)，指控该公司未能履行买卖合约(CPS)规定的义务。 // 民事解决法庭裁判员曼尼(Peter Mennie)在裁决中指，阿里已经提供「衡量可能性」(balance of probabilities)证明了他的指控，命令SL Trading向他支付总计5,448.14元的损害赔偿、利息和CRT费用。 阿里表示，他向SL Trading购买了一套房屋，并声称该公司未能提供空置房产、拒绝清除该物业的垃圾，并且电器丢失或无法使用。 曼尼在裁决中转载CPS的相关部分包括，阿里将于2021年8月31日获得该房屋的「空置所有权」，SL Trading将确保所有电器（包括4个炉灶、4台冰箱、两台洗衣机和两台烘干机）都将在交房时处于正常工作状态，SL Trading将清除该房产内外的所有垃圾，并向该房产的租户发出驱逐通知。 裁决书没有具体说明该物业位于卑诗省的甚么地方。 SL Trading告诉CRT，它已于2021年5月23日向租户发出通知，建议他们在8月15日之前搬出该房产。该公司表示，没有收到地下室租户提出任何异议，因此相信那个人会搬出去。 但该地下室的租户并没有搬出去。阿里在接管房屋的第二天，就开始透过据卑诗省的《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)规定驱逐租户，该程序于2021年11月30日结束。 虽然SL Trading辩称阿里在购买房屋时已承担了租赁权，但曼尼不同意该说法。 曼尼裁决中写道：「证据中的电子邮件清楚地表明，阿里先生和他的房地产经纪人多次要求SL Trading确认地下室租户会在占有日期之前离开。」 「当这种情况没有发生时，阿里的律师通知SL Trading，阿里将在争议下完成购买，并且不影响他起诉要求损害赔偿的权利。阿里坚持将房屋空置的合约，不同意承担租赁或放弃其根据协议规定的权利。」 阿里声称支付了2,229.59元聘请律师以及完成住宅租务处（Residential Tenancy Branch，简称RTB）流程相关的费用。曼尼同意这些费用已经得到证实，并将其判给阿里作为补偿。 根据CRT的裁决，阿里成功将地下室租户驱逐出房屋后，发现该租户使用的洗衣机和冰箱无法使用，炉灶也不见了。 曼尼驳回SL Trading辩称，这些问题是被驱逐租户的责任，并指出CPS中有一项具体条款，要求公司在阿里接管时这些设施处于可用状态。 阿里向法庭提供了一张发票，显示他支付了1,750元为该单位购买了「二手炉灶、冰箱和洗衣机」，而曼尼判给了他这笔金额的损害赔偿。 同样，阿里索赔1,380元，用于清除「房屋后面、甲板下和地下室套房中留下的大量垃圾」，也获法庭认可。 虽然阿里证明的损害赔偿总额达到5,539.59元。由于CRT的小额索赔管辖权将赔偿金额限制为5,000元或更少，最终只能得到5,000元。 不过，此限制不适用于CRT申请费的利息或报销。加上273.14元的利息和175元的费用，SL Trading须在裁决后30天内，向阿里支付的总额为5,448.14元。 图：星报资料图片  

12月3日，加拿大Global News报道称，加拿大银行的短期房贷利率将很快下跌！ 报道指出，加拿大央行制定基准利率定了房贷利率的下限，但市场中真实的房贷利率其实由债券收益率决定。 所以，即便周三央行不降息，但由于债券收益大幅走低，预计加拿大固定期限房贷利率将很快全面回调。 贷款网站Ratehub表示，加拿大人以固定利率续签或签新约时，将发现自己可以节省开支。 该网站负责人解释说，浮动利率的涨跌与央行基准利率是一致的，但固定利率通常使用债券市场作为基准。 债券是一种传统上保守的投资工具，在特定时间范围内具有固定的收益率。虽然债券供应是影响价格的因素之一，但其收益率也与通胀和加拿大央行的政策利率密切相关，当价格压力和借贷成本下降或预期下降时，债券收益率通常会下降。 莱尔德表示，银行和其他贷款机构也使用债券收益率作为固定利率的基础，通常会在债券收益率增加一到两个百分点。 今年9月底10月的初秋季节的时候，在基准美国国债的带动下，全球债券收益率飙升。 其中加拿大政府五年期债券收益率（代表最受欢迎的五年期固定抵押贷款）在10月升至4.42%的高点。 但截至11月30日，加拿大五年期国债收益率大幅降至3.64%。理论上5年期固定期限贷款利率可以下降同等幅度。 为何说是理论上，因为债券收益率上升时，银行贷款机构通常会第一时间提高贷款固定利率，二当债券市场下跌时，银行通常会较慢地、迟迟不愿意降低其固定利率。 目前，市场中最悲观的RBC等机构认为2024 年下半年加拿大才会迎来首次降息。而TD 和CIBC则认为加拿大央行将在2024年春季开始降息。 此外，加拿大统计局的数据显示，加拿大潜在购房者继续按兵不动，房价预计将进一步下跌。 加拿大皇家银行经济学家Claire Fan表示，有迹象表明加拿大消费者正在控制支出，加上劳动力市场摇摇欲坠，表明未来几个月通胀将继续放缓。 National Bank经济学家Daren King则预测，由于市场面临当前相对较高的利率水平和不太有利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 目前，加拿大Teranet-National Bank 综合房价基准指数（HPI）在连续五个月上涨后，10月份开始转向，当月下跌了 0.4%。由于该HPI 基准房价是在土地登记处记录价格后对其进行跟踪，这意味着该房价指数落后于当地房产局的数字。 此外，经季节调整后10月加拿大房屋成交量较9月下降5.6%。这也是自 2022年6月以来销售最大幅度的放缓。 TD经济学家Rishi Sondhi则表示，加拿大房价的下滑幅度将超出此前的预期。预计从2023年第三季度开始到2024年年初，加拿大平均房价将下降 10%。 而以城市论，多伦多是本轮降价的重灾区。温哥华也将下跌，但会保持稳健。 预测也只是预测，温哥华的房价很难用大数据和个案进行判断。他对客户的建议是，需要买就买，需要卖就卖，不用刻意等市场调整。

       7天前一个平平无奇的夜晚，在北京工作了多年之久的房产中介阿沙（化名）照例一边打开外卖，一边打开B站，准备找一个有意思的“电子榨菜”下饭。      阿沙的手指在一个视频上停住了。“那是一对年轻夫妻分享在北京买房感受的视频，标题有几个字可以说是‘戳’中了我的眼睛，‘谁买谁后悔’。”阿沙对记者说。         一时间，阿沙明白了，自己多年的职业生涯或将跟随房地产这个行业而迎来一场全新的变化，但变化的方向究竟是哪里，阿沙也不知道。        阿沙对记者说：“之前网上也有很多买房攻略，多数是房产中介或者那种房产大v做的，本质上就是对一些楼盘进行推荐。现在不一样了，很多购房者亲身在网络上分享自己的购房经验，表示当下并非在北京购房的好时机。刚刚我说的那个视频，观看量非常高，光点赞量就超过4万。”  阿沙直言，一些在近几年上车北京楼市的网友甚至会用“避雷北京买房”这样的字眼来对在观望楼市的人敲响“警钟”。记者在翻阅了一些购房者类似“拔草北京楼市”的帖子或视频后发现，他们大多于北京房价高点时买入，且背负了较高比例的贷款，而随着房地产行业动荡以及房价下跌，他们在继续持有房产还是及时出手这一点上开始犹豫。        这意味着什么？“这说明房地产的‘信息茧房’正在逐渐被打破。”阿沙用了传播学上的一个名词来说明这一现象背后的意义，“现在提到房地产，大家都会加一句‘房地产现在不行了’。”        不过，从数据上来看，北京楼市的成交量依然还算“乐观”。北京市住建委发布的数据显示，今年11月份，北京二手房的网签量为12545套，环比上涨17.89%，同比上涨16.7%。和10月份相比，北京二手房成交量有所回升。       值得关注的是，二手房网签量有一定的滞后性。业内有观点认为，受到国庆假期的影响，部分二手房网签延后，导致11月份的网签数据略有虚高。机构则普遍认为，“回落”依旧是大多数城市楼市的主要特点。        中指研究院的统计结果显示，11月份，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降则是约14%，降幅较10月份有所扩大，北京的新房表现亦是如此。        房价半年跌去百万元        北京的房子正成为压在林啦（化名）身上的一块大石头。“早知道当时不这么着急买就好了，当时做这个决定可能太草率。”林啦对记者说。        2022年年中，林啦花费了820多万元购入了四环的一套房源。“第一套房子，贷款了50%。当时买这套房子的原因也是因为地段不错，交通也方便，看中之后就下手了。那个时候北京楼市也开始下行了，不过很多人说出了放松政策后一定会涨价，所以当时就没犹豫。”林啦对记者说。        林啦表示，房子办完手续之后他便加入了小区的业主群。“现在大数据厉害，10月份我刷手机，发现有同小区的业主要出售自己的房子，户型和我去年买的一样，报价直接就比我房子低80万元。”林啦对记者说。        正在经历房地产周期的并非林啦自己。记者从多位置业顾问和购房者处了解到，同样小区、同户型的房源成交价在半年内跌去百万元的绝非少数。今年6月底，万科星园成交了一套157平米的三居室，成交价为1328万元。但今年10月底，同样户型的房源成交价则是跌到了1080万元，4个月跌去了200余万元。        “二手房每平米跌去了1万元至2万元，现在都是这个样子。”朝阳区的一位房产中介明格（化名）向记者表示。         承压的新房市场         9月1日，北京发文表示，执行首套房贷款认房不认贷政策。一时间，北京楼市沸腾。但是，究竟情绪高涨的是想要买房的人，还是想要卖房的人？        “那天晚上，我的客户群里，很多人都说，终于可以解套了。”明格对记者说。从当前的市场表现来看，想要借助认房不认贷新政出手房产的人不在少数。明格称，目前，北京二手房的挂牌量已经为 17 万套，到了历史高点。        认房不认贷对于有改善性需求的购房者而言是卖老房换新房的好跳板。但由于房地产市场生变，卖家在挂牌自己的二手房之后，发现“接盘人”少了。受困于此，成交周期变长，如果不得不卖的话，挂牌价下跌成为了卖家的必经之路，也有很多卖家偃旗息鼓，下架房源，不再出售。        “买家人家开口就是要往下降100万元，然后再接着谈价格。”明格表示，在北京的房地产市场上，买家已经占据了绝对的话语权。《华夏时报》记者从房产交易人员处拿到的一份成交明细表显示，北京二手房成交价格比挂牌价低100万元甚至200万元已经是常事。        以德胜门周边的学区房为例，11月份德胜门成交的二手房价格多数比挂牌价低接近100万元。“我现在都跟客户说，肯定买家的价格是不及你的心理预期。但是，当下最重要的是赶快出手，价格只要差不多就赶紧卖。”明格说。        随后，明格又强调了一遍：“可能很多卖家都接受不了这句话，但是后面房价的走势大概率还是会下降，特别是老破小，就算是学区房后面的市场也会越来越小。”        麦田房产方面同样对记者表示，和10月份相比，11月份北京二手房挂牌价（麦田覆盖楼盘）和上月相比下降0.3%，二手房的议价空间和上月相比也有所扩大。根据麦田房产发布的统计数据，11月份北京二手房议价空间和上月相比扩大了0.5个百分点，议价空间达到年内最高。        值得关注的是，二手房挂牌量激增使得买家的选择空间变大，部分希望卖旧买新的卖家则因为成交不畅导致迟迟不能购入新房。《华夏时报》记者注意到，在这一背景下，北京新房市场出现了一个新现象。       “没事，您房子还没卖出去没关系的。您的房子可以慢慢卖，您来我们这里看房子，看中之后就算房子还没卖出去，钱还不能周转，您可以先给我们交10%的房款锁定房源。您那边的房子卖出去之后再交剩下的钱，我们可以把房子给您留到明年三四月份都没问题的。”记者以购房者的身份致电北京一新房项目，其置业顾问对记者表示。        记者随后问道：“如果我的房子到约定的时间点还没卖出去呢？”上述置业顾问说：“我们可以把您在我们这里缴纳的房款全数退给您。但还是跟您说一下我的意见，适度降低自己心理预期，尽快出手最好。”

最近一个华人房东在微信群里发的帖子引起共鸣。房东打算卖房，征得租客同意后开始挂牌，也终于找到买家并签了卖房合同。不料最后一刻租客反悔，不肯按约定搬家。房东不得不面对卖房违约的困境。 据华人房东吴先生介绍，疫情期间他位于多伦多市中心的公寓找到一个租客，是一个读大学的女学生，而女生的母亲愿意担保女儿，母女俩共同作为租客签了租约。这位母亲是一位老师，由稳定的工作，而女孩的父亲是一位成功的商人。 因为疫情期间租房市场惨淡，所以这套在多伦多大学附近的公寓租金每个月只有2100元，好在租客一直按时付租金，大家相安无事。 之后加拿大央行连续加息，贷款利率飙涨，导致房东面临入不敷出的困境。吴先生决定卖房。因为有租客，首先需要征得租客的同意和配合。   租客知道吴先生卖房打算后，并没有提额外要求，表示按吴先生提出日期同意搬家。在卖房过程中，租客也十分配合，遇有买家需要看房，只需提前通知，租客都会合作。   尽管市场不好，但由于房子的位置很好，吴先生很快找到买家。由于买家提出买房是自住，因此吴先生按法律规定提前70天通知租客在11月底搬家，发了N12表格，租客没有表示反对。 不过到了11月按约定该交房租的时候，吴先生提醒租客最后一个月的房租不需要交了，因为此前已经交了一个月的押金。但是租客依旧按合同约定交了租金。 吴先生预感到情况不妙，反复发信息与租客确认，但租客一直不回复。 转眼就到了11月底。就在吴先生满心欢喜准备房子交接的时候，忽然收到租客发来的信息，租客说：“我想听听法官会怎么说”。 吴先生一下子就懵了。一路走来租客都十分配合，没有提过任何要求，想不到最后一刻摆了吴先生一道。 吴先生马上给租客发消息，提出了自己的困难，并给出一个很好的补偿条件，但是租客依旧不接电话，不回信息。 眼看就要到卖房交接日期了，吴先生最后发信息给租客，直接问租客有什么条件，提出来大家商量。然而租客依旧是不接电话，不回信息。 吴先生至此已经明白，租客是铁了心要上法庭了。吴先生找到法律服务帮忙，得知现在房东租客法庭受理案件排期需要5到8个月，这还只是受理案件，至于何时审结不知道要拖到猴年马月了。 因为无法按时交房，现在吴先生可能要面对买家的违约起诉，幸亏当初签合约时保留了如果租客不搬家的解决条款，但即便如此也肯定会面对买家的挑战。 吴先生说，他的一位朋友为了赶走欠租的租客用了21个月的时间，损失惨重。而他所面对的租客情况不一样，因为租客至今没有拖欠一分钱房租，不知道这样的情况下法官会怎么判。难道租客不欠租房东就没有卖房的权利了吗？ 现在吴先生只希望安省房东和租客法庭能加快受理案件的速度，平衡一下房东和租客的权利，房东对自己的物业没有处理的权利实在是说不通。

11 月的低陆平原房地产数据公布，两个房地产局的数据透露了一些难得的现象：在大温哥华地区的购屋者，拥有自 2021 年以来最多的购屋选择。在菲沙河谷的购屋者，则相对清闲，因为买卖情况不活跃，市场非常缓速。 CityNews 报道，菲沙河谷房地产局 (FVREB) 说，随着假期的到来，市场继续降温，买家和卖家可能都在忙于其它优先事项。因此菲沙河谷房屋销售和挂牌量又进入一个缓慢的月份，FVREB 表示，这是「10 年来排名第二个交易最缓慢的 11 月」。 // 该委员会表示，11 月共记录了 891 笔交易，比 10 月下降了 8%。 FVREB 主席贝恩斯 (Narinder Bains) 表示：「预计这种以销售缓慢和新上市量下降为特征的模式将持续整个冬季，直到我们看到利率出现下降。」 FVREB 表示，11 月的活跃挂牌量也较 10 月下降了 5%，但整体挂牌量较 2022 年 11 月增加了 17%。 FVREB 执行长吉尔 (Baldev Gill) 表示：「由于季节性和高利率继续抑制销售活动，我们预计销售将在 2024 年初进一步放缓。然而，即使市场缓慢也能带来机会。」 FVREB 表示，上个月该地区单户独立屋的基准价格下降了近 1%，至 1,489,1000 元，比 2022 年 11 月增加了 6.2%。11 月该地区城市屋的基准价格为 837,200 元，公寓基准价格为 545,300 元。 FVREB 涵盖阿伯斯福、兰里、米逊、北三角洲、素里和白石等低陆平原社区。 此同时，大温哥华房地产局 (REBGV) 表示，鉴于该地区住房库存的增加，「大温哥华地区的购房者拥有自 2021 年以来最多的选择之一。」 REBGV 表示，11 月该地区有 3,369 套待售房产，自 2022 年 11 月以来增加了近 10%。 它补充说，上个月大温哥华地区的住宅销售量突破 1,700 套，比该地区 10 年季节性平均值低 33%。 REBGV 的董事利斯 (Andrew Lis) 表示：「过去几个月，我们一直在观察市场上活跃挂牌房屋数量的增加，这为买家提供了比过去几年更多的选择。与每年这个时候我们通常会看到的季节性销售放缓相结合，供应的增加正在为整个大温哥华地区的房地产市场创造平衡的条件。」 REBGV 涵盖鲍文岛、本拿比、高贵林、枫树岭、新西敏、北温哥华、皮特草原、高贵林港、满地宝、列治文、南三角洲、史夸米殊、阳光海岸、温哥华、西温哥华和威斯勒。 图：CityNews  

有地产业内人士指出，加拿大的住房市场已经变成投资者的游戏场。 业内专家指出，当前的住房危机可以追溯到几十年前，上世纪50年代到70年代政府主导柏文单位开发建设，到80年金融危机受限于财政困难逐步退出住房市场，以盈利为目的的私人投资逐渐垄断市场，这一点从柏文市场的结构变化可见。 市场研究公司Urbanation数据，多伦多过去20年共有968个柏文项目建成23.4万个单位，但其中只有83个项目2万个单位是以出租为目的的楼盘，绝大多数楼盘都是以出售盈利为目的。 Desjardins金融集团首席经济师Marc Desormaux说：“过去15年大约80%的预售柏文被投资者购得，因为这些楼花有丰厚的利润，而我们正错过介于高栋柏文与低层单个家庭户型之间的中间住房，这类住房既适度增加城市人口密度，又提供了适合不同需求的房型，解决住房危机。” 多伦多都市大学城市和地区规划学院助理教授李维斯(Nemoy Lewis)说，投资者主导房市可能带来更多的波动性，当利率上涨时，他们会把养房成本转嫁给租客，利用政策漏洞驱逐现有租客上涨租金。 联邦总理特鲁多今年10月表示：“普通加拿大人面对的挑战之一是住房商品化，我们看到这一事实，住房被一些人用作投资赚取利润，已失去居住属性，政府将推出新的税收措施严厉打击投机行为。” 李维斯建议打击房东变相驱逐租客行为，政府应推出租金控制政策保持租房可负担性。     Realosophy地产中介公司主席John Pasalis建议取缔短期出租和“幽灵旅馆”，打击投资者赚取短期高额利润，加剧住房市场紧张。 由于私人资本投资者的进入，使得房价大幅攀升。多伦多地区地产局(TRREB)数据，2010年多伦多地区的平均房价43万元，到2023年10月升至112万元，10年间上涨了160%。房价最高涨幅出现在疫情期间加拿大央行降低基准利率到0.25%历史最低点，使得投资者借贷购房更加容易。加拿大统计局数据，多伦多2016年至今，40%已建住房被投资者拥有，投资者还拥有56.7%的新建柏文单位，而2016年以前大多数已建柏文被非投资者购买。 安省租户支持中心(ACTO)律师马吉德(Dania Majid)则建议保险公司拒绝给那些拥有十几个房产的投资者承保，阻断他们炒房的资金渠道。在安省20%的住房被投资者垄断，其中多伦多新建柏文单位的57%被投资者拥有，预售柏文单位的80%被投资者购得。

房地产市场经历非常缓慢且充满压力的2023年之后，专家分析对加拿大各地房地产市场的预测。RE/MAX研究大多区来年的房屋销售量和价格，认为未来楼市对买家和卖家均有好消息。 就销售数量而言，明年销售量预计比今年市场同比增加，预计整体易手的房屋数量将增加约10.4%。就定价而言，预计房屋平均价格将下降约3%，跌至1,098,701元。 该公司指出，2022 年至 2023 年间，多伦多及其周边地区的房价已经下降 5.9%，销售额下降 13.5%，尽管大多伦多地区目前仍被视为卖方市场。 RE/MAX报告提到，大多区未来或转为买家或平衡市场，与全国其他地区不同，通货膨胀和利率环境对大多伦多地区的房主影响最大，预计这种情况将持续到 2024 年。 对于未来一年，该公司亦就公共交通和步行便利性方面列出宜居城市，多伦多仍然居榜首，同时提出万锦市和烈治文山市，两地的房屋价格均有所下降。 RE/MAX预计加拿大各地的平均售价将小幅上涨0.5%，全国多个地区的情况将会平衡，大多区将在一年中某些时候对买家。

在过去几年中，加拿大反向房屋贷款越来越受欢迎。最近的报告显示，反向房贷需求在2022年激增了约30%，发放金额连续两年突破10亿元。据估计，加拿大未偿还的反向房贷债务总额约为50亿元。 考虑到自COVID-19疫情以来所发生的一切，反向房贷在加拿大房地产市场和金融体系中占比增加的原因就不难理解了。 在这种经济环境下，通货膨胀达到顶峰，利率太高，加拿大退休金计划（CPP）支付不足。这就是为什么越来越多的加拿大人接受反向房贷，或者至少考虑用这种金融产品来维持生活水平。他们将自己的房屋视为一种可靠的方式为退休生活提供资金，而无需出售房屋。 什么是反向房贷？ 反向房贷是一种允许借款人从房屋净值中获得资金而无需出售住房的贷款。房主最多可以贷款当前房屋价值的 55%，但最终金额将取决于申请人的年龄、房产价值和贷方。当房主出售房子、搬出或借款人去世时，本金需要偿还。 通常，以下是获得反向房贷批准的资格要求：房主必须年满55岁；必须独立取得法律咨询并提供证据；反向房贷的房屋必须是房主的主要住所（每年至少居住6个月）；房主必须缴纳物业税并对房子进行维护。 那么，当房主需要用钱的时候，申请反向房贷是个好选择吗？ 加拿大反向房贷是一种允许借款人从房屋净值中获得资金而无需出售住房的贷款。（Shutterstock） 反向房贷的优缺点 大约100万加拿大老年人属于低收入群体。对于许多老年人来说，维持生计是件艰苦的事情，特别是在公共退休金计划与生活水平之间的差距不断扩大的情况下。 HomeEquity银行成长型业务和个人银行贷款副总裁杰克·李（Jackie Uy Ham Lee）告诉加拿大房贷趋势网站：“这种差距是存在的。”“低收入老年人必须缩小这一差距，方法可以包括住较小的房子、寻找其他财务解决方案或改变生活方式。因此，反向房贷产品对于老年人来说是一个很好的选择，我们认为这是其备受欢迎的部分原因。” 当然，在申请反向房贷之前，了解利用这种金融产品来维持房主的生活水平的好处和缺点至关重要。 以下是优点和缺点： 优点 第一个主要优势是房主可以获得资金来帮助抵消可能超出收入的支出，收入包括薪金和养老金。 反向房贷的另一个好处是不需要定期还款，可以随时全额偿还本金和利息，尤其是当房主没有任何继承人或家庭成员在其去世后继承财产时。 最终，当房主太老而无法工作却希望提高或维持生活质量时，反向房贷可以提供帮助。 缺点 反向房贷的期限长短至关重要，因为如果房主过早申请，可能会在期限结束后仍然健在。 与此同时，房主不向贷款方付款的时间越长，反向房贷积累的利息就越多。反向房贷的平均利率高达9%。 因为房主是以房屋净值为抵押借款，并且利息用复利计算，这将增加房主所承担的债务金额，这意味着其继承人可继承的财产将减少。 如果房主不缴纳物业税或其他必须缴纳的费用，可能会因丧失抵押品赎回权而失去房子。 总之，许多房主如今正在寻找利用住房所有权取得经济回报的方法。在经济放缓、生活成本上升以及市场未来不确定的情况下，反向房贷可能是确保房主在寒冷的冬季有食物果腹的众多方法之一。

本拿比11户大多为新来乍到的新移民租客，得知房东夫妇实际上是非法转租别人的房屋后，顿时感到措手不及。 据CityNews报道，本拿比房客内智海（Marko Nezhyhai）9月他从乌克兰抵达大温时，收到了一份虚假的租赁协议，他最近才发现，自己与住在同一幢房子里的其它10名房客都成为了租赁骗局的受害者。 // 内智海表示，一对夫妇冒充屋主，但后来他得知他们只是房客。 「我真的很紧张，因为我被她陷入了这个欺骗之网，」内智海说。 洋名维多利亚的王姓(Ong，译音)女租客表示，她从新加坡搬到加拿大后，于11月签署了居住在该房屋的租约。 「我几乎不知道她在撒谎，所有这些房子都是租来的……每一间房屋都是非法转租，」她说。 面临这些指控的夫妇，在回覆CityNews的电邮中，对他们假装是房东一事未予回应，而是说：「我们与他们合住我们的家。」 该房屋的物业经理证实与这对夫妇签订了初步租赁协议，夫妇俩声称是为自己和家人租用该房子的。 物业经理也证实，这对夫妇非法将房屋转租给11名租户，并自称是房东。为此，他发出驱逐通知，因为这违反了实质条款，双方终止租约的协议已于月底（11月）提交。 这位经理表示，该房屋的实际月租金为6,500元，但房客们表示，他们总共支付了超过11,000元，并声称这对夫妇将把差额收入囊中。 大多数租户都是加拿大新移民，他们表示这次经历对他们在加拿大的新生活来说，是一次可怕的经历。 王女士表示，她于今年9月来到加拿大，没有朋友、家人或网络，也没有人可以寻求建议，「我真的感到很无助。」 本拿比皇家骑警（RCMP）表示，这是一宗未经授权的转租案例，他们称这种行为属于《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）的范畴，不属于刑事犯罪。 这对夫妇已向住宅租务审裁处（Residential Tenancy Branch, RTB）申请解决争议，但审裁处出于「私隐原因」无法透露更多有关情况的细节，但就表示，仲裁员将「解决租户提出的任何问题」。 物业经理表示，房主不希望任何人无家可归，可能会延长与那些需要找地方住的人新签订的临时租约。但从长远来看，租户下一步将在哪里安家，仍是未知数。 内智海最后表示：「我认为让我们的社区了解有很多骗子试图骗取你的钱是很重要的。」 图：CityNews

完全由女性团队开发、设计、建造的北美首座女性经济适用房项目，周五(1日)于温哥华市西11街(W 13 Ave) 550号举行破土仪式，从现场揭露蓝图可见其流线型深具美感的当代建筑设计，令出席动工仪式的女性们振奋且欢呼不断。 该案是温哥华国际职业妇女福利互助会(Soroptimist International，另称「兰馨交流协会」)主导的重建项目，将为职业妇女、女性长者和女性主导的家庭，带来135个经济住房单位，预定2026年完工。建筑基地位于温哥华市政府天车站附近，也是温市百老汇计划的一部分，目标是提供通勤便利的经济适用房。 职业妇女会董事布斯纳多(Carla Busnardo)表示，由于性别暴力、薪资差距、低薪比例过高等问题，女性在寻求个人安全、可负担住房时面临严峻的挑战。该会企划已久，与开发商Purpose Driven Development合作催生出这座「女性为女性」打造的无障碍住房。   北美首见女性为女性打造的经济适用房未来外观。受访者提供   这座13层楼高的建筑旨在为人生各个阶段的女性提供支持，将包括室内和室外聚会空间、屋顶露台、共同工作空间以及用于教育课程、瑜伽和一系列活动的灵活空间等便利设施，并兼顾包容性，每层楼均设有无障碍套房，适合残疾人士使用。这一发展的最终目标是创造一个安全可靠的社区，让妇女能够互相支持。   完全由女性团队设计的女性专用住宅拥有灵活的户外聚会空间。受访者提供   该项目的基金和融资来自三级政府的支持，并获得卑诗房屋局(BC Housing)、加拿大按揭及房屋公司(CMHC)合作执行。该团队更获得温市政府2021年推出混合收入住房的重新分区核准。 布斯纳多表示，该会致力于透过为女性提供教育和培训机会来改善她们的生活，以实现经济赋权。她说：「住房和福祉之间的联系是众所周知的，职业妇女福利互助会正在通过提供更实惠的住房，进一步帮助女性发挥最佳水平。我们正在建造的创新项目，以女性名义持有租约来赋予女性经济权，并支持稳定和家庭实现财务独立。」   国会议员Taleeb Noormohamed(中)参加破土仪式，被领导项目的女性围绕，右一为职业妇女会布斯纳多。星岛记者黄忆欣摄   Purpose Driven执行长兼创办人格雷拉(Carla Guerrera)分享道：「我们很自豪能够成为这项卓越计划的开发领导者，透过由女性为女性设计、开发的经济适用住宅来缩小男女住房需求的明显差距，这个项目展示了杰出女性专业人士的领导力。」 这些房屋是卑诗省190亿加元住房投资的一部分。自2017年以来，该省已为省民打造或正在兴建超过77,000个住房单位，其中近8,000间位于温哥华。  

房地产市场持续低迷引起不少加拿大业界关注，最近加拿大帝国商业银行 CIBC 的报告指出，加拿大房地产市场正处于衰退期，面临 1991 年经济衰退以来最大的挑战，进入没有买家的买方市场。 报告指出，疫情大流行期间，房市热度高涨，2021 年初，全国房屋单位销量达到 64,000 套的峰值，但如今相比最高峰值已经下降了 45%。 根据加拿大房地产协会的数据，10 月的销售量相比大流行前十年平均水平还要低 12%。 如果按照人口的平均情况来统计，则更糟糕，除了早期的大流行封锁特殊时期外，当前加拿大人均房屋销售量急速下跌，选择已经低于 2008 年经济衰退时期的水平。   分析称，虽然多伦多和温哥华等规模较大、估值过高、房价负担性差的中心地区最常见市场持续下降的情况，但即使再人口激增的低房价区域，市场也正在经历这种情况。   例如，负担性较好的草原省和大西洋地区，在过去 3 个月年化销售额也在下降。只有圣约翰和哈利法克斯单位销量仍高于大流行前。 令 CIBC 感到更加悲观的是，预计下降趋势还将进一步恶化。尽管加拿大央行不太可能再次加息，但其专家预计房市将不会像在 2023 年 1 月加息暂停后看到的那样再次快速复苏。 供应不足也无法保护房价不跌 当前全国基准房价较 2022 年初的峰值下降了 11%，但相比疫情前的水平仍高出 38%。 在大流行低利率期间，独立屋住宅价格快速上涨，比大流行前的水平高出 42%，而公寓价格也已经上涨 30%。从 2022 年初到今年年初，新上市房屋数量极少（下降了 31% 或更多），从而维持了高价。 然而，现在情况已经有所不同。最近新挂牌上市数量有所增加，较今年 3 月供应最低水平时期（不包括大流行封锁期）增加了 31%。但供应的增加其中部分原因是，由于抵押贷款付款增加和其他日益严重的财务问题，越来越多的业主无奈挂牌出售房产。 没有买家的买方市场 这种影响是全国范围的，市场从卖方领域转向买方领域的平衡状态。目前多伦多已经提前进入了买方市场，温哥华也正在紧随其后。草原省和大西洋地区仍然接近卖家状况，但正在走软。 换句话说，由于负担能力问题持续存在，尽管条件对买家有利，但市场中并没有如期出现足够多的买家，因此不会看到需求的增长。

加拿大爱民顿一名男子在入住温哥华市中心一套柏文的Airbnb期间，不小心触发火警启动大楼洒水装置造成损失，但物业的保险公司无权向他要求赔偿。 据CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）法官科瓦尔（Simon R. Coval）在周一（27日）发布的一项裁决中做出上述结论。 此案起因于沙佩特（John Schappert）于2019年4月，入住位于温哥华市中心阿尔伯尼街（Alberni Street）1060号的「Carlyle」大厦1406单位，该柏文有21层、147个单位。 据卑诗物业估价处（BC Assessment）评估显示，该单位拥有一间卧室、一间浴室、651平方呎的居住空间，截至2022年7月1日的评估价值为629,000元。 沙佩特和他的伴侣居住该单位期间做饭时，因热油明火触发了大楼的洒水灭火系统，导致物业拥有的公共财产遭受水灾损失，Airbnb向沙佩特收取了499元的保证金。 物业为公共财产支付的维修费用获得保险理赔。然后，该物业代表保险公司起诉沙佩特，要求收回这些费用，并指控沙佩特的疏忽导致了损失。 通常，涉及分契法人公司争议都是交由卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）处理，审裁处接收书面资料并以数字方式做出裁决，往往比普通法院审理速度更快。 但在本案中，原告和被告均要求卑诗最高法院（BC Supreme Court）受理此事，法官科瓦尔认为该案所涉及的问题「在法律上很复杂」并且「足够重要」，值得举行现场听证会。 根据裁决，沙佩特反对分契物业及其保险公司向他追偿费用，并为此提出两个论点。 其一，他认为自己应该被算作分契保险单所涵盖的被保险人之一，因此受普通法「无代位求偿规则」的约束，该规则禁止保险公司向其受保人追偿成本。 科瓦尔的决定写道：「禁止对一名被保险人进行代位求偿的最基本原因是，保险公司已经签订合同，替被保险人承担风险，」并引用了另一项解释无代位求偿规则的裁决。 沙佩特认为自己应该有资格成为被保险人之一，而分契物业公司则不认同。 科瓦尔站在沙佩特一边，指出分契保险单包括三类「指定被保险人」：公司本身、分契地段的所有者和租户以及「通常占用分契地段的人」。 根据该决定，「Carlyle」的业主在2018年出台了一项附则，允许将大楼内的10个单位用于「全日制短期出租」，这意味着它们必须至少每60天出租一次，并要求柏文业主申请列入10个短租名单的权利。 1406单元在2019年4月正是柏文专用短租单位之一，因而当时「有短租者占用这10个专用短租单位是正常现象」。 结论是，由于短期租户被授权占用指定单位（例如1406）并且「通常这样做」，因此沙佩特和其它短期租户符合物业政策下「通常占用分契地段的人」，拥有保险资格。 虽然保险公司辩称，即使沙佩特被认定为被保险人，它也应该能够向他追偿费用，但科瓦尔不同意，认为保单中没有任何明确的措辞允许处于沙佩特的情况下可以代位索赔。 法官的决定解决了沙佩特的第二项辩护理由，即他应该受益于分契公司章程中的一项条款，该条款免除了公司保险所涵盖的损害赔偿责任。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且代位求偿权被禁止，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 在这个问题上，法官站在了物业公司一边，认为尽管沙佩特作为居住者有保险并且被禁止代位求偿权，但他不能利用物业公司章程规定的仅适用于业主的权利。 科瓦尔的决定写道，「根据该条款的明确措辞，豁免仅适用于『所有者』」。 它还指出，沙佩特在入住「Carlyle」之前签署了一份「表格K」文件，要求他遵守分契物业章程和规则，「但没有暗示他可以受益于其中的任何权利」。 判决中写道：「（该表格）还要求他承担分契物业因纠正违反章程而产生的任何费用，其中包括他违反第4.2条不对共同财产造成损害的义务。」 沙佩特对共同财产造成的损失最终并没有在本案中发挥作用，因为物业没有对保险公司未承保的任何费用提出索赔，法院认为保险公司不得对其支付的费用向沙佩特提出代位索赔。 物业公司对沙佩特的索赔遭驳回。 图：网上图片

加拿大道明银行（TD Bank）经济学家预计，加拿大房价的下滑幅度将超出先前的预期，多出一倍，其中新房源激增是罪魁祸首之一。  TD经济学家桑西(Rishi Sondhi)目前预测，从2023年第三季到明年初，全国平均房价将下降10%。 这标志着该降幅远超道明银行9月的预测，该行当时预测同期房价将下跌约5%。 桑西表示，正如TD所预期的那样，在过去的两次政策制定会议上，加拿大央行将基准利率稳定在5%。 此次修正主要基于支撑按揭利率的债券殖利率在9月和10月攀升数据。 借款人想要获得利率高于6%的按揭资格，需要通过利率高于8%的“压力测试”。 另一个罪魁祸首是涌入安省和卑诗省房地产市场的新房源激增。   图：资料图片 桑西指，在安省，10月份销量与新挂牌房屋比率从5月的63%骤降至39%。“条件非常支持买家，”这位经济学家表示。 据悉，安省新上市卖盘数量异常高企的原因之一，似乎是多伦多和汉密尔顿的一些公寓投资者正在退出市场。待售公寓单位攀升表明，杠杆过高的投资者不愿再持有自己的房产。 与此同时，整个市场的潜在买家都在观望，以防价格进一步下跌。 “如果你可以等待并获得更好的价格，为甚么现在还要购买？”桑迪指出。 但即使全国房价平均下降10%，仍比新冠大流行之前高出15%。 不过，桑迪警告说，经济成长疲软或利率高于预期可能会令预测进一步恶化。 他表示，虽然失业率已从去年创下的历史低点上升，但就业市场继续混乱，并补充，消费者更担心前景，因而支出将会放缓。 从好的方面来看，强劲的人口增长应该会提振住房需求，并且未来几个月上市的房源数量可能会比TD目前预测的要少，这反过来又会导致下降幅度有所缩窄。 在2023年即将结束之际，桑迪并不认为情况会发生任何戏剧性的变化。 根据加拿大统计局的最新数据，消费者似乎已经失去动力。与去年同期相比，10月通膨率降至3.1%，较9月3.8%的年增率有所放缓。 加拿大皇家银行经济学家范恩(Claire Fan)表示，有迹象显示消费者正在控制支出，加上劳动市场摇摇欲坠，显示未来几个月通膨将继续放缓。 她称加拿大央行不会认为有再次升息的必要，但会在2024年下半年谨慎转向降息。 加拿大国家银行（National Bank of Canada）经济学家金恩(Daren King)预测，由于市场面临当前相对较高的利率水准和不利的经济背景等挑战，房价将继续下滑。 金恩指出，Teranet-National Bank综合指数在连续5个月上涨后，10月下跌了0.4%。 经过季节调整后，构成该指数的11个大都会市场中有7个处于正值区域。降幅最大的是多伦多，下降了1.6%，爱民顿、温哥华和渥太华-加蒂诺也出现负值。 房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)在土地登记处记录价格后，对其进行跟踪，这意味着该数字落后于地产局的数字。

雪绒花村 (Edelweiss Village) 位于 BC 省与阿尔伯塔省交界处的 Golden 区域，占地 50 英亩，是一个由 6 座小屋组成村落。最近被来自阿省的房产投资公司看中入手。     阿省房产公司 Montayne 的合伙人兼房地产经纪人 Devin Stephens 表示，他们看中的是 Golden 近期投资激增，包括扩建横贯加拿大高速公路，以及景点和酒店公司 Pursuit 推出的两个新旅游项目 Golden Skybridge 和 Railrider Mountain Coaster 等，都将为落基山脉这个两省交界地区的发展带来更多的潜力。 然而，Golden 整体的发展相对滞后。但雪绒花村不仅是一个绝佳的投资机会，还将成为旅游业和文化遗产保护的重要典范。 据介绍，这 6 座瑞士风格的小木屋都已有 100 多年的历史，也别成为当地的“瑞士村”，最早建于 1910-1912 年间，太平洋铁路修建时期。 当时，加拿大太平洋铁路公司 CPR 修建雪绒花村，为该公司雇佣的瑞士登山向导提供住房，以引导旅客安全，促进当地的旅游业。这些导游受 CPR 雇佣，带领富有的游客穿越山口，包括班夫、路易斯湖和罗杰斯山口的热门景点。 后来整个村落在 1959 年被一位瑞士导游 Walter Feuz 购买，之后这个村子一直由 Feuz 及其家族所持有并维护。但对于 Feuz 家族来说，他们更希望找到一个买家可以继续看护雪绒花村，并让这里发挥作用。 2021 年夏季，这里以 230 万的价格整村出售挂牌，最终由来自阿省的几个合伙人看中并买下来。对于卖家来说，这些人是最合适的人选。虽然这些房产的最终售价没有公布，不过以挂牌约两年时间后终于易手，恐怕价格不会更高。 Montayne 收购这些小木屋后就开始了修复工作。 该公司合伙人 Colby Genoway 表示，虽然小木屋的状况保持良好尚可，但建筑物如果投入使用仍需要进行大规模维修，因为一些木制品已经腐烂。一百多年历史的建筑，不能只靠维护，还需要进行再投资。 尽管 Montayne 对雪绒花村的具体计划仍在制定中，但该团队的愿景包含了该地点的文化意义，将雪绒花的历史与现代设施融为一体，为当地人和游客创造独特而有趣的体验，希望将其打造成既能教育游客又能让游客拥抱丰富的山区文化和加拿大遗产的东西。 由于雪绒花村位于 Golden 城镇以外，属于 Columbia-Shuswap 地区，当地没有适当的建筑遗产立法来保护这些住房，因此最近一个基金会正在努力为该地区建设一个社区遗产登记册，希望为将该村落指定为文化遗产保护区铺平道路。

2019年，一个开发商取消了位于BC省列治文市一处公寓楼花的开发合同。近日数十名楼花公寓买家之一的原告在BC省最高法院作证称，因为公寓建设被取消，她无法像计划的那样花更多时间照顾她的母亲和阿姨。 图源：dailyhive/AndersonSquareHoldings   据richmond-news报道，曾女士（音译）是对Anderson Square Holdings Ltd.公司及其董事Keung Sun Sunny Ho和Jia An Jeremy Liang提起违约诉讼的37名原告之一。 曾女士是这项在温哥华进行的19天庭审中的第一位证人。她作证称，她同意在2018年12月支付押金，购买了位于列治文市中心8151 Anderson Road上一栋15层高楼“Alfa”中的价值55.2万加元的公寓单位。 作为一名注册护士，曾女士说，一次她在和母亲吃饭过后发现了这个项目的销售中心。她发现价格和地理位置都很理想，离母亲和阿姨的住处很近，周边还有公园可以遛狗。 “由于我的工作，我的时间表非常混乱，需要非常大的体力，而且我的工作时间很长，我需要一个可以让我放松和保持安宁的地方，” 曾女士在法庭上说。“这是我在那个地区所找到的为数不多的价格合适的地方。我看过的其他地方不是面积较小，就是没有开放式设计概念。而且通常价格上还要贵15万加元，还不是全新的。” 图源：vancouver.skyrisecities.com 但是，到了2019年7月，开发商突然取消了合同，声称因为面临着超过控制范围的“严重且重大情况”，如果继续开发楼盘变不再具有商业价值。 在2019年被通知合同取消后，曾女士咨询了她的房地产经纪人和一名律师。最终她在Delta地区购买了房产，这意味着她必须忍受Massey Tunnel的交通堵塞和更高的燃油成本来上下班和看望母亲和阿姨。 “我失去了很多睡眠时间，但最终不得不改变所有计划，我需要找到一个地方。所以我最终在2020年5月于Delta地区购买了新房，并在2020年8月搬了进去，”曾女士在作证说。 图源：richmond-news Wes McMillan是原告的律师，他告诉法庭，Anderson Square在2016年和2017年曾努力从加拿大西部银行、Laurentian Bank银行、中国工商银行和G＆F金融公司获得融资，但McMillan说，从上述贷款人那里寻求融资的努力在2018年1月前才停止。 到Andersen Square决定终止合同时，已通过公司董事Liang先生的父亲所有的公司那里获得了4000万至5000万加元，McMillan指出。 “简单来说，证据将表明，被告解释的终止预售合同的原因往好了说是误导，如果往坏了说，是完全不实的，”McMillan说道。 他还表示，被告以不断上升的建筑成本作为终止合同的依据，但根据一份3780万加元的固定价格合同显示，它已向Scott Construction公司支付了1660万加元。 “证据将表明，融资并不是一个问题，”McMillan说。 而在另一桩诉讼中，Scott Construction公司正要求Anderson Square支付460万加元。 在2022年5月时，这些买家原告们曾试图寻求法庭禁令，允许Anderson Square完成建设并出售项目，还要在案件最终判决后30天内禁止分配利润。 在那个案件中，法庭了解到，这些楼花购房者在2021年8月收到了总计194.4万加元的定金退款。但买家起诉声称开发商故意拖延项目以退出预售合同。最终这项起诉被BC省法院驳回，法院认为原告诉讼缺乏支持证据。  

温哥华的房价贵，主要源于土地价格太高！ 最近，daily hive报道中提到一栋50年代的独立屋，挂牌价近千万，仅有百分之十一是房产价值。   据报道，这是令人震惊的案例：Shaughnessy 的一套房屋挂牌价为 9,98万元，尽管BC 评估显示该房屋的实际价值为 9万9千200元。 最新评估显示该土地价值 871万2千元。 由于该房产已被列为可开发项目，出售价格比评估值高出 116万8800元。 报道称，Shaughnessy的这套住宅，是上个月上市出售的最昂贵的房屋之一。 该房由萨顿集团西海岸房地产公司代理，信息中注明：该房产等待您的装修和重建。 挂牌上写着：“First Shaughnessy区仅剩的1940年后可以拆除并重新开发的建筑之一。” 还说，可以在这个地点建造一座大约12,000 平方英尺的豪宅，这可能会让一些支持最近被否决的增加肖内西密度的动议的人感到恼火。 然而，该住宅所在的 First Shaughnessy 被排除在重建规划之外。 室内照片显示，房屋的设有五间卧室、四间浴室和 4,242 平方英尺的空间，留下大量剩余土地，包括超大后院。 图自daily hive 尽管挂牌房源的优势是有开发机会，但房源信息显示，该住宅仍然非常适合居住，靠近学校，距离 UBC 也很近。 房源信息最后说，这套房子是在 "温哥华最独特的地区 "拥有房产的千载难逢的机会，可以在Shaughnessy拥有温哥华“地王”。  

大温一名华人男子在几年前豪砸近千万加币，购买了市场上最昂贵的、号称“大温地标建筑”的、即将完工的共管公寓楼花。 但时隔数年，他竟然提起在BC最高法院提起的这起诉讼，要求取消购房合同并拿回自己的首付款。 这名华人男子指控开发商及其代理商“缺乏透明度和公平交易”。 房地产专家称：买家提起的这起诉讼，标志着公寓市场正在经历不确定时期，未来可能出现更多的类似纠纷。   更有业内人士直言——“购买楼花，不适合胆小的人。”   当然这样的评论也被网友解读出“嘲讽”的意味，似乎是“凶猛大鳄咬不到人，还讥讽别人是胆小鬼。” 事情的来龙去脉到底如何，咱们可以一起来梳理一下：公寓买家是大温居民Tony Yee，他也是一位成功的商人。 Yee表示，自己在2017年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值950万加元，这是一个在温哥华市中心建造的一栋43层的公寓项目，名为Alberni，由日本知名设计师隈研吾（Kengo Kuma）设计，被告则是Alberni项目背后的开发商公司。 此外还有消息表明，这幢Alberni大厦还是温哥华大型房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。 诉讼文件中详细记录了双方从2017年购买开始，一直到上个月决定退出期间的全部通信交流——2017年Yee开始与Westbank的全球销售总监Marko Radovic讨论将两套公寓打通，合并成一套更大的住宅，还记录着2021年Radovic曾建议Yee可以用已经支付的押金购买一个更大的单元，Yee由此放弃了合并两个较小单元的计划。 Radovic更告诉买家，随着项目完工的临近，“其他预售买家的违约，将会有更多的户型单元可供选择。” 法庭文件还引用了一封2023年9月的电子邮件：Radovic向Yee介绍过三套原买家违约的房子，他们的价格在840万到1390万之间的公寓，也向Yee表示“我可以把定金的优惠转给你”。 法庭文件中引用的电子邮件显示，这些Alberni公寓每平方英尺的价格在3475元到4160元之间，温哥华的房地产经纪人称这个数字“高得离谱”。 Yee告诉Radovic自己确实有兴趣购买一个更大的户型，但这需要等待他把亚洲的房产出售掉才能进行，因为当时的资金并不足够。 Radovic则给Yee带来了一个“好消息”：“他个人可以提供85万加元作为调整声明的贷款，以帮助其弥补资金不足。”而开发商则可以提供260万的抵押贷款，为期6个月，利率9%。 Yee表示，自己当时就告诉了Radovic“对Westbank的贷款不感兴趣，但愿意接受Radovic的85万的贷款。” 随后，他们在9月20日签署了一份购买合同，并将合同送给开发商，期望在一两天内收到完成的合同。但诉讼显示：“尽管原告多次提出要求”，签署的合同还是一直拖到一个月后的10月20日才被归还，那几周Yee“越来越担心”。 10月25日，Yee通知开发商和他们的律师，他要行使买家权利：7天内可以取消合同交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。 也就是说，Yee决定不再购买这个楼盘的房子，并希望能拿回自己的首付款，毕竟目前房价一直在降，未来更是形势不明。 一名Westbank的代表在电邮中写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。” Radovic则尚未作出任何回复。 Yee提起诉讼的律师Bryan Baynham目前拒绝讨论案情。 但他表示，他所了解到的案件细节与他所听到的温哥华公寓市场现状的两件事相符： 1、预售买家因为无法或不愿完成购买而放弃定金； 2、开发商提出了新的优惠措施来完成交易。 “开发商试图找到一些有创意的方法来提高销量，但他们不想降低价格，否则将对他们的待售房源产生毁灭性的影响。” “如果他们降价……那么所有还没卖出去的房子价格都会普遍下降，他们自然不希望有任何迹象表明市场正在下跌。” “他们会提供一些折扣，比如在这个案例中，这些折扣出现在价格调整表格上，这是一种规避方法。因此你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整表格上，房价已经进行了调整。” 据悉，调整表格是一份标准文件，列出各种贷款方和借贷方，以计算买方应付的余额，但这份文件是绝对不会公开的。 开发商倒贴贷款 Baynham估计，他已经处理了数百起涉及共管公寓的法律纠纷。 但近年来的购房合同越来越严格，购房者几乎没有办法从开发商那里要回定金。更主要的是现在的利率更高，完工后要交的税也更多，市场状况也与五六年前预售买家签订合同时大不相同。 多伦多Woodgate Financial的高级合伙人Jason Pereira说，就像这起案件中存在的情况那样，开发商向公寓买家提供抵押贷款“并不罕见”，“当他们需要出售房源时就会这么做，安省也有一堆开发项目遇到销售的麻烦，所以他们提供一两年的零利率抵押贷款。我相信他们根本不想这么做，但现实情况是，他们需要去库存就得这样做。” BC公证人协会的总法律顾问Ron Usher则说，这起案件触及了很普遍的一个问题，“就是购买楼花，并不适合胆小的人。” 无论他的这句话是不是有“嘲讽”的意味，但事实的确就是，只要是投资就有风险，大家必须谨慎选择。 温哥华房地产公司Rennie and Associates Realty的房地产经纪人Cameron Davis也对目前的市场并不乐观，坦言很快会有更多涉及其他共管公寓项目的诉讼，“更多的痛苦即将到来。” Davis说：“我在温哥华之家（Vancouver House，位于市中心的共管公寓大楼）有一个客户，他付了差不多100万的定金，对于买家来说，比起实际买下一套价值远低于买入价的公寓，然后再慢慢归还贷款费用，放弃定金实际上对他们的伤害要小得多。”

列治文市议会将于下周一（4日）的财务会议上，审议2024年地税（Property Tax）加幅，市政府提交的建议加幅为5.62%。 如果获得通过，这表示每户住宅物业平均将要多付116元。 市府要求加地税，以应付多项开支的增加，包括增加890万元，以维持相同水平的常规服务；另外需将1％的款项拨入储备金；以及350万元来自省及联邦政府一些开支的增加，例如紧急通讯中心（E-Comm）、卑诗工作安全局（WorkSafeBC）及加拿大退休金计划（Canada Pension Plan）。 市府还建议动用「利率稳定基金」（rate stabilization fund）中的160万元，这是一项专为抵消加税而设的储备金。 市府开支方面，增幅较高的是皇家骑警，预计开支将增加超过300万元，使2024年的警务预算达到7,600万元。消防局预计将增加约50万元开支，来年预算为4,900万元。 如果预算获得批准，市府的全年总收入，将从2023年的3.91亿元增至2024年的4.18亿元。 温哥华及本拿比近日也公布了明年地税的建议加幅，分别为7.6%及4.5%。 图：列治文市政府

据《温哥华太阳报》报道，温哥华一名男子数年前豪砸近千万购买目前温哥华最昂贵，也即将完工的共管公寓楼花。但最近他提起诉讼，要求取消购房合同并拿回自己的首付款。买家指控开发商及其代理商“缺乏透明度和公平交易”。 图自/温哥华太阳报 房地产专家和原告律师说，这些指控（没有一项在法庭上得到证实），反映了目前购买公寓楼花买家和开发商面临的一些挑战，因为他们依赖这些楼花销售来为他们的项目提供资金。 在卑诗省最高法院提起的诉讼中，该公寓买家被确认为卑诗省居民兼商人Tony Yee。他表示，他在2017年通过预售公寓合同购买了两套公寓，总价值950万元。这是一个在温哥华市中心建造中的一栋43层的公寓项目，名为Alberni。由隈研吾（Kengo Kuma，日本知名设计师）设计。被告是Alberni项目背后的开发商公司。 Alberni大厦由日本著名建筑师隈研吾设计，是温哥华大型房地产公司Westbank Corp.和Peterson Group的合作项目。 诉讼称，2017年，Yee开始与Westbank的全球销售总监Marko Radovic讨论将两套公寓打通，合并成一套更大的住宅。该诉讼详细说明了Radovic和Yee在2017年预售期间，以及直到上个月Yee决定退出期间的通信交流。 根据诉讼，在2021年，Radovic曾建议Yee可以用已经支付的押金购买一个更大的单元，所以Yee放弃了合并两个较小单元的计划。他更告诉买家，随着项目完工的临近，“其他预售买家的违约，将会有更多的户型单元可供选择。” 法庭文件引用了一封2023年9月的电子邮件，据称Radovic向Yee介绍过三套原买家违约的房子，他们的价格在840万到1390万之间的公寓，也向Yee表示“我可以把定金的优惠转给你”。 法庭文件中引用的电子邮件显示，这些Alberni公寓每平方英尺的价格在3475元到4160元之间，温哥华的房地产经纪人称这个数字“高得离谱”。 公寓有日本设计师隈研吾操刀 图自/温哥华太阳报 Yee告诉Radovic他有兴趣购买一个更大的户型，但需要等待他把亚洲的房产先出售。诉讼称，Radovic告诉Yee“他个人可以提供85万作为调整声明的贷款，以帮助其弥补资金不足”，而开发商可以提供260万的抵押贷款，为期6个月，只付9%的利息。 Yee的声明称，他告诉Radovic“对Westbank的贷款不感兴趣，但他会接受Radovic的85万的贷款”，然后他在9月20日签署了一份购买合同，并将其发送给开发商，期望在一两天内收到完成的合同。 但诉讼称，“尽管原告多次提出要求”，签署的合同直到10月20日才被归还，在那几周内，Yee“越来越担心”。 10月25日，Yee通知开发商和他们的律师，他要求行买家权利：7天内可以取消合同交易，因为诉讼称开发商“缺乏透明度和公平交易”。 在一份电子邮件声明中，一名Westbank的代表写道：“我们将在适当的时候对这些指控做出回应。” 给Radovic的电子邮件没有得到回复。 Yee提起诉讼的律师Bryan Baynham拒绝讨论此案的案情。但他表示，案件的细节与他所听到的温哥华公寓市场现状的两件事相符：预售买家因为无法或不愿完成购买而放弃定金；开发商提出了新的优惠措施来完成交易。 “开发商试图找到一些有创意的方法来提高销量，但他们不想降低价格，否则将对他们的待售房源产生毁灭性的影响。” “如果他们降价······所有剩余的单位的价格都会普遍下降。他们不希望有任何迹象表明市场正在下跌。” “他们会提供一些折扣，比如在这个案例中，这些折扣出现在价格调整表格上，这是一种规避方法。因此，你永远不会看到价格下跌，但你会看到在调整表格上，房价已经进行了调整。” 调整表格是一份标准文件，列出各种贷款方和借贷方，以计算买方应付的余额。这份文件不是公开的。 Baynham说，曾经有一段时间，开发商可能会提供他们所谓的“家具补贴”或“装修补贴”。“他们只会说，我们会给你家具补贴，这只会在收房时出现。现在他们变得更大了，这就是证据。” 据Baynham估计，他已经处理了数百起涉及共管公寓的法律纠纷。他说，2007年经济衰退后，许多预售房买家都试图退出交易。但他说，近年来的合同紧缩得多，购房者几乎没有办法从开发商那里收回定金。 如今，利率更高了，完工后要交的税也多了，市场状况也与五六年前预售买家签订合同时大不相同。 Baynham说，在从事这类房地产事务的温哥华律师中，人们普遍认为，现在“很多人都在重新考虑是否要买房，因为他们的定金已经没了，而且房价已经跌了那么多。” 温哥华房地产公司Rennie and Associates Realty的房地产经纪人Cameron Davis预计，很快会有更多涉及其他共管公寓项目的诉讼。 他说：“由于市场状况，开发商也开始观望，不会向市场推出新产品，而买家将寻求退出多年前达成的交易。”“更多的痛苦即将到来。” Davis说：“我在温哥华之家（Vancouver House，位于市中心的共管公寓大楼）有一个客户，他付了差不多100万的定金。”“对于买家来说，比起实际买下一套价值远低于买入价的公寓，然后再慢慢归还贷款费用，放弃定金实际上对他们的伤害要小得多。” 多伦多Woodgate Financial的高级合伙人Jason Pereira说，像索赔案例中所描述的那样，开发商向公寓买家提供抵押贷款“并非完全罕见”。 “当他们需要推进项目时就会这么做。在安大略省，有一堆开发项目遇到推进进度的麻烦，所以他们提供一两年的零利率抵押贷款。我确信他们不想这么做，但现实情况是，他们需要去库存。” 卑诗省公证人协会的总法律顾问Ron Usher说，索赔中概述的特殊情况不寻常，但它触及了很普遍的一个问题。 Usher说：“这是一个很好的提醒，购买楼花——不适合胆小的人。”

长期以来，大多数加拿大人都将房屋视作一项重要的投资、成为人生财务规划中最重要的一环。但最近房市持续低迷、房价的下降，让一些人开始转变观点。     根据彭博社和 Ratesdotca 的最新民调，关于房屋如何影响民众投资策略的调查中发现，人们对房屋进行良好长期投资的态度可能正在发生转变。 调查发现，60% 的受访者认为他们的房屋在他们的投资组合中发挥着重要作用。年轻人比年长的群体更有可能有这种感觉——18 岁至 34 岁的年轻人中，这一比例为 72%，而 35 岁及以上的年轻人中，这一比例为 57%。 只有 24% 的受访者表示，他们的房屋不是他们投资策略的一部分。 但从调查结果可以看出，加拿大人对“房屋是一项良好的长期投资品”的态度可能正在发生转变。 11% 的受访者表示，随着近期房地产市场的变化，他们不再认为自己的房屋是一项良好的长期投资。另有 23% 的人表示，他们对这一观点的看法已经减弱。 这些转变发生之际，加拿大大多数市场的房价一直在经历多年的价格下跌，这种下跌始于 2022 年 2 月房价见顶后。加拿大房地产协会的数据显示，加拿大房价去年下跌了 13.2%，这是自 2005 年开始保存数据以来的最大跌幅。 虽然 2021 年五年期固定抵押贷款利率降至 2% 以下，但央行加息已将抵押贷款利率提高至 5% 至 6%。对于那些拥有浮动利率抵押贷款的人来说，这意味着每月还款额大幅增加。 RATESDOTCA 今年早些时候的一份报告发现，截至今年 9 月，在 2021 年 7 月申请了 50 万元抵押贷款的浮动利率持有人，与购买固定利率抵押贷款的人相比，已经需要多支付 23,579 元的利息。 与此同时，房市的低迷也让建商感到悲观。     根据统计数字，10 月加拿大新房价格支出保持不变，但由于高利率的影响，房价指数环比下降。 统计显示，由于高利率打压市场，继 9 月下降 1% 和 8 月下降 0.9% 后，10 月全国新房价格下降 0.8%。 在纳入该指数统计的 27 个大都市区 CMA 中，有 18 个报告 10 月份价格相比去年同期也已经出现下跌。其中，渥太华降幅最大（4.4%），其次是维多利亚（3.4%）、萨斯卡通（3.3%）和埃德蒙顿（3.0%）。魁北克的房价同比上涨3.4%，卡尔加里的房价上涨2.6%，圣约翰的房价同比上涨1.2%。     鉴于当前和未来的销售状况，建筑商对未来仍持“悲观”态度，这将导致未来几个季度的住房供应大幅减少。 根据加拿大住宅建筑商协会（CHBA）最新的住房市场指数，2023 年第三季度，对独立屋住宅的信心下降至 33.9（满分 100），而多户住宅部分下降至 33.6。 相比 2022 年第一季度央行开始加息前，该指标位于 89 分高位来看，开发商的情绪变化凸显。 CHBA 表示，第三季度最新的信心指数反映了 6 月和 7 月加拿大央行进一步加息对当前和未来销售状况的影响。 该机构预测，建商在短期内增加开工的能力继续减弱，这将反映在未来几个月的房屋开工中。符合贷款条件的买家数量减少，会减少建筑商现有库存的销售，并使新建筑项目的开发更具挑战性，这些因素将直接降低建设者的积极性和建设能力。

其实我更担心的，是我们的认知，甚至配不上我们的苦难。 各位好，这两天，很多朋友在后台留言，让我聊聊亮亮和丽君这对“烂尾楼小夫妻”——根据最新消息，在郑州的买房梦破灭之火，他们已经决定离开这座城市，会老家去了。 我犹豫了很久不知道该如何下笔，我不是学经济的，他们买的融创期房为什么会爆雷分析不出所以然，也不是学法律的，对他们讨要还款被打的事件也所悉不详。所以对这对小夫妻这两年内在社交平台上发布视频——他们全过程直播了他们从买房前的兴奋、买房中的期待、听闻爆雷后的忐忑、还要硬撑着给开发商加油、以及最终愤怒、被打，然后失望离开的剧情，我除了报以同情之外，实在输出不了什么多余的更有价值的情绪。   不过我看这两天，网络上在对这对小夫妻铺天盖地的同情之后，也掀起了另一波回潮——很多人现在反过来觉得，这对小夫妻其实不值得那样同情，因为“他们的认知配得上他们的苦难”。 1 这句话的意思，细分起来又有两种。 第一种观点认为，这对小夫妻投资、乃至过日子的方式，都实在是太冒险了。有人找到他们拍视频时的自述和主动晒出来的工资单，这个家庭一度70%的工资收入，都已经用于了房贷还款，而且在这张单据当中你也可以看到，每月5100的房贷还款中，真正用于偿还本金的连总款的三分之一都不到，每月房贷还款的大头，是用于偿还利息。这就意味着在这两口子收入不涨的情况下，他们的家庭财务状况将长期得不到改善，而这样的还房贷日子一还就要还三十年。有网友的评论说的也确实靠谱——只要一人失业，他们的收支平衡就会立刻崩溃，两人同时失业，则会直接凉凉。 然而在如此大的经济压力下，两口子还在房子都没交的情况下选择生了个孩子，进一步增加了自己家庭财务负担。所以有人据此认为，如果说爆雷的那家房企是在“高杠杆运营”，那么其实这对小夫妻的过日子方式也堪称“高杠杆”，而既然选择了高杠杆，就得承受高风险。高杠杆过日子的小夫妻碰上了高杠杆盖房子房产商，也算棋逢对手了。 这种观点，在我看来，其实多少有点站着说话不要疼。没做过统计，不知这样说的网友是不是大多已经迈入中产，不太了解中下层人尤其是中下层年轻人所处的困境。 我看了一下，这对小夫妻的年纪大约比我小上几岁但不多。我们这一代人小时候流行的一句口号叫做“爱拼才会赢”，彼时中国正在经历经济高速发展期，21世纪头十年，愿意贷款买房、买期房的很多人后来的生活状况都得到了明显改善，甚至凭此实现了富裕。在这种环境下长大，形成“买房上车要趁早”“期房果断下手”这样的买房心态其实并没有什么大错。何况这对小夫妻刚刚结婚不久，新婚燕尔，总是希望自己的日子能越过越好的。对未来的生活满怀希望，这也是他们应有的权利。很多网友说他们早期的视频里“眼神里有光”欣赏的也就是他们这种“努力就能赢”“爱拼才会赢”的生活希望。 所以从这个道理上讲，我们应该理解这对小夫妻的“高杠杆”，结婚之后想有个家，这天经地义，两情相悦想生个娃，这不说符合为国生育什么大计方阵吧，也是人生的正常诉求。所以我觉得这对小夫妻，他们不仅房子是刚需、他们的生娃、想吃块肉等大多诉求，都是刚需。 而高杠杆合不合理这事儿，其实是要考虑刚需不刚需的——当你有了一个亿，你像某许姓老板一样贪心不足蛇吞象，依然想靠高杠杆赚更多的钱，这当然活该。可是如果一个穷人，兜里只有一百块钱，很多刚需都无法保证，你说他不用高杠杆撬动自己的人生，他有什么别的选择呢？ 严格意义上说，农民伯伯种地，“春种一粒粟、秋收万颗子”其实也算是一种“高杠杆”行为，因为天有不测风云风云，说不定哪天来个水旱洪涝，庄稼就全毁了。可你好意思指责农民“高杠杆”么？好意思说他们收成黄了“活该”么？你再没良心也不好意思，因为你知道他们种地只是为了养家糊口。 为了父母妻儿的生计，为了刚需，高杠杆并不可耻。 甚至严格意义上说，我们大多数人，其实都是在靠这样或那样的“高杠杆”的活着的——你如果是企业白领，你怎么知道你的公司不会经营不善呢？你自己做生意，你怎么知道明天你不会遭遇行业寒冬呢？甚至哪怕你银行里躺着几个亿，明天那家银行出问题怎么办？ 在一个社会走向完善之前，每个生活在这个社会中的人其人生或多或少都是一场高杠杆行为，我们都在河里，我们无权更无闲暇嘲笑这对小夫妻。 2 再说另一种观点。 有人说，他们不同情这对小夫妻，是因为他们的认知不行，这些“认知”包括，安倍遇刺的时候他们曾经在网上欢呼，澳洲大火的时候他们也在幸灾乐祸、疫情期间他们虽然已经成为了网红，却从来没有为同样遭遇不公的人发声……所以得出的结论，是他们不同情同样遭遇不幸、不公的人，那这样的人还值得同情么？“所有庆幸于自己为遭受苦难而保持沉默的人，在自己遭受苦难时也只配得上旁人的沉默。” 这样的观点，看起来似乎也很有说服力。我看了亮亮和丽君的视频也有一段时间了，说实话，我也并不怀疑，假如有一天，开发商或者当地政府出面兜底，给他们一个满意的赔偿方案，甚至直接帮他们圆了交房梦。他们会立刻删掉之前发牢骚、吐槽、埋怨的视频，说不定还会补发一条视频赞颂开发商的服务周到，号召大家都去买他家房子之类的。 的确，他们的发声其实为且只为他们自己，对超越自身之外的东西，他们是没有关心也没有坚持的，只要诉求被满足，让他们怎么说都行。 但我觉得因此就不同情他们的人，可能搞错了一个常识，这对小夫妻，虽然专升本读过大学，但却并不是也不想当知识分子或意见领袖。他们只是普通人，是升斗小民。普通人只关心自己利益，对高于自身的事务，诸如社会的公平正义、法治建设之类漠不关心，这虽非现代社会的应然，却是一种使然。一个社会中，不是每个人都有勇气和心力为事不关己的事务鼓与呼的。连孟子都说，“无恒产而有恒心者，惟士为能。若民，则无恒产，因无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。”一个自居为文化精英，或者公共言说者的人，如果还认为自己是“士”，那么在自己“有恒心”，呼吁社会的公正的同时，就应该理解“无恒产、无恒心”的民。 或者换用那句被说烂了的话，“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你说话的权利。”我们现在不谈什么说话，就仅谈权利本身——小夫妻与开发商之间的签订的那份契约，可没提什么亮亮和丽君必须做好一个“大写的公民”，必须同情其他受害者并为他们鼓与呼之类的。没有。买房子就跟你去菜市场买菜一样，是一种不考量人“三观”的商业行为。只要购买者能交上首付、按时还贷，得房就是他们应有的权利。 我也与很多人一样，的确不同意小夫妻的很多观点，但我觉得我们应该捍卫他们的这项权利。 权利这个东西，不是每个人必须先做道德完人才能拥有的。 同情这种理念，也不是他人必须赞成你的每一个观点你才应该施给他的。 而为“士”、为知识分子，我们更应当谨记，我们所签订的心灵契约，就是肯在别人不认同我们、甚至厌恶我们、嘲笑我们的时候，当他们遭难，我们依然愿意对其施以同情，依然愿意为他们的权利鼓与呼。 以这对小夫妻没有“恒心”、不同情其他人为由，剥夺他们的被同情权，这对“士”、对公民而言，实在是过于冷血了。能说出这种话的人，自己也是个“放僻邪移”的“民”，他没有资格瞧不起这对小夫妻。 3 实际上，就我对亮亮和丽君的观感而言，我觉得他们之所以能在网上引发如此大的关注，原因其实恰恰在于他们足够“普通”——学生时代学习很普通，努力半天才考上了专升本。毕业之后工作也很普通，每月几千的薪水，单位一旦效益不好马上降薪。结婚之后梦想也很普通，就想买个还贷三十年的刚需房，生个孩子把希望寄托给下一代。 而这样一对普通的小夫妻，却遭遇了不普通的房地产爆雷，陷入了生活的困窘。这让同样普通的受众产生了一种焦虑，担心普通的自己有一天会不会也会遭遇同样的危机。 而所谓“他们的认知配得上他们的苦难”的说法，在我看来，其实无非一些受众缓解这份焦虑感的一道防火墙——这对小夫妻“高杠杆”的买了期房？那我少贷一点买现房就是了！这对小夫妻生了孩子经济状况更加窘迫？那我不生孩子甚至不结婚就是了！这对小夫妻三观有问题，甚至疑似“小粉红”？那我三观正一点、见识开阔一点就是了…… 可是这些指责，就像指责走在大街上被骚扰的女性穿着暴露、学校里受欺负的孩子自己“欠打”一样，本质上是一种“受害者有罪论”，而受害者有罪论最大的危害，是割裂了公众这个群体，让一个社会事件本应对全社会带来的刺痛感被截断和麻醉了。所有人最终得到的结论，从改善机制，变为了自己活的精明一些、小心一些、甚至更自利一些。同情和反思在这种氛围中消弭，所剩的唯有精致的利己主义。 所以我反对“他们的认知配得上他们的苦难”这种说法，我觉得更应该担忧的，是我们的认知连我们的苦难都配不上——当然，这句话化用自陀思妥耶夫斯基的名言，陀翁在蹉跎一辈子之后，说“我只担心一件事，我怕我配不上我所经历的苦难”，我想一个人，一个社会，没经历过一场苦难、一起悲剧，就应当有所反思、有所改进，方能以励前行。所以苦难、错误与悲剧都并不可怕，可怕的是我们丧失了应有的同情，变的麻木，把每个个体的悲剧，真的只归咎于个体。 不要这样。 愿我们的认知能配得上我们的苦难。 如陀翁所言，能做到这一点，就已经很难得了。

中国买房团又来了！真的又来了！带着大袋现金回来了！ 据悉，近期，中国买家在澳洲房市的表现极为抢眼，买房只买最贵的。 有人带着大袋现金来买房，一次购买两栋别墅或独立屋，9个月内豪掷了23亿澳币。 这不是买房，这是批发。大量购入豪宅的中国买家引发了澳洲民众的不满，对当地华人的好感度降低。 专家称，在澳洲经济回暖前，澳洲社会凝聚力不会升高。 最近，澳洲各个国际机场里，私人飞机的数量正在直线攀升， 在接机口，你能看到各种房产中介，捧着花、举着牌给他们的摇钱树接机。 一转眼，一大帮露着奢侈logo腰带、穿着修身西服套装的中国买家，提着大袋现金，与早早等候在接机口的中介握手相拥， 一个不得不接受的事实是，在澳大利亚房价持续上涨的阶段，在澳洲本地人入不敷出、买不起房的阶段， 中国买家又来了！ 仅仅9个月，中国买家就在澳洲房市里狂撒23亿澳币，把澳洲人都看傻了…… 图源：News 据《Daily Mail》报道，澳洲一位中介表示，出手阔绰、财大气粗、腰缠万贯的中国买家近期在澳洲疯狂买房，澳洲机场几乎都被他们的私人飞机占满了，而且，只挑最贵的买。 图源：Daily Mail 在这个时间点上，有人买房就不错了，居然还有一大批中国人专挑最贵的买……这还不给中介笑开花了。 最近，在各个房产拍卖会、房产售楼处，你都能看到一大批中国买家。 他们有的腰上挂一串钥匙；有的身上的奢侈品logo比前面那位的头发还多。 甚至还有人提着大袋现金在房产门口排队看房， 都快把一旁澳洲小伙的下巴惊掉了。 图源：SMH 作为房产中介和房产开发商的Alex Bragilevsky都被眼前的景象震惊了，没想到居然有人买房买得这么豪放，这么不羁！ 他表示，在他现在正在代理的房产的买家中，有90%的人都来自中国！ 他们乘坐私人飞机抵达墨尔本，随后在房价最昂贵的城区Toorak购买豪宅。 就在最近这半年内，光Alex一个人，就促成了高达1.35亿澳币的房产交易， “所有买家都是中国人。” 图源：Daily Mail 恐不恐怖？夸不夸张？当地澳洲人加在一起也可能买不够1.35亿啊，中国买家的实力可见一斑。 Alex还表示，中国买家基本都愿意支付高于要价的价格购买他们喜欢的豪宅，只要他们喜欢，钱基本不是问题！ “他们乘私人飞机来到墨尔本，我会开一辆好车在机场迎接他们。然后我们一起去看房地产。” 名校附近的“学区房”是中国买家的最爱，Alex称，“中国买家愿意花高价购买当地的独栋住宅”，只要附近有名校，方便孩子上学就行。 图源：Daily Mail 位于Ottawa Rd的一座20世纪30年代的豪宅就被中国买家张某拿下了，促成这笔交易的正是Alex Bragilevsky。 据悉，张某以2150万澳币的价格买下了这栋豪宅，折算一下，这可是花了将近1亿人民币啊，Alex估计抽成都能把手抽软。 图源：Daily Mail 不仅如此，Alex还将一栋价格为3350万澳币的豪宅成功卖给了中国一家服装公司的首席执行官——杜某。 该套豪宅位于Whernside Ave，这笔交易也创下了该街道最高成交价。 图源：Realestate Alex透露，中国买家买房极为爽快，从来不拖拖拉拉。 很多中国买家在看中心仪房屋后，会当场开支票或交定金购房，还有一些中国买家甚至直接背着大袋现金来买房，Alex称，大约有10-15位买家会用现金购买豪宅。 图源：Daily Mail 据澳洲国民银行（NAB）最新季度的《澳洲住宅物业》（Australian Residential Property）调查显示，海外买家似乎成为了现有经济状况下撑起澳洲房市的重要角色。 过去四个季度内，海外买家占有的份额持续上涨，目前占市场份额的10%，这已经成为5年来的最高水平了，比疫情前还要高！ 其中，中国买家占得份额最大，计算下来，他们平均每天花费800万澳元。 图源：Daily Mail 财政部的数据显示，从2022年1月到2023年3月，中国大陆买家是澳洲住宅房地产的最大投资来源。 在这区区9个月里，中国买家在澳洲房市中豪掷23亿澳币，计算可得，中国买家每天的投资为840万澳币，购买了1775套房产。 限制中国买家的从来都不是存款，而是房价，23亿够夸张了吧？那是因为这些房子就只能卖到23亿…… 中国买家的热情现在仍在继续，不少澳洲房产中介都表示，近期接到的中国买家咨询比往期高出许多。 有的中国买家甚至不会单独购买一套房，他们喜欢好事成双，直接购买联排独栋！ 澳洲人表示，这真是离了个大谱。   图源：Daily Mail 中国买家热情持续高涨，或有洗钱嫌疑 自2021年澳大利亚重新开放国境以来，海外买家的购房比例就在不断飙升。 上一季度，海外买家购房获批量比往期增加了40%，在前四名中，第4名是越南，第3名是中国台湾，第2名是中国香港，第1名，无须多言，中国大陆。 也就是说，第一二三名都被中国买家包揽了，越南买家虽然也有突出贡献，但在前三名面前只能瑟瑟发抖。 海外买家需求趋势图。图源：News 房地产门户网站Juwai IQI统计显示，澳大利亚成为了中国买房团的首选目标。 在今年第三季度，中国买家的房产咨询量上升了158%，这是连续第二个季度实现两位数及以上的增长。 Juwai发言人David Platter表示，来澳洲购买豪宅的多为中国的中上阶层，他们中的有些人甚至不会单买一套房屋，而是更愿意购买联排别墅， “自边境开放以来一直与许多中国人合作。据推测，随着航班数量的不断增加，我们也将看到购买量持续上涨。” “从中国人的角度来看，这些人属于中上阶层，很富有。他们正在以150万澳元、200万澳元、250万澳元甚至更高的价格购买联排别墅、独立屋和大公寓。” 澳洲中介Morrell & Koren的董事David Morrell表示，最近中国买家的购房力度“非常疯狂”。 “我们看到房产价格上涨了200万至300万澳元。相对于其他人群，我们的市场有过多的房产卖给了中国买家。” “Toorak发生的事情只是全国各地正在发生的事情的一个缩影。” 曾在澳洲财政部任职的Leith van Onselen表示，中国人喜欢来澳洲买房是有原因的，其中就包括，澳洲允许海外买家购买现房，以及澳洲的反洗钱力度非常薄弱。 Onselen表示，2009年，时任澳大利亚总理陆克文出台一项“短视”的政策，即，允许临时移民在澳购买现成住房。 这个决定引发了中国的临时移民热潮，尤其是中国留学生，在澳洲疯狂购买现房。 其次，澳洲的反洗钱（AML）法是世界上最薄弱的，这使得澳洲的住房成为洗钱的首选渠道。 又能买房，又容易洗钱，那你的房子能不好卖吗？ 全球反洗钱机构FATF曾向澳洲发出警告称，大量黑钱正通过澳洲房地产市场洗白，其中大部分来自中国。 在疫情爆发之前，FATF再度提醒澳洲，“怀疑有大量来路不明的钱从中国进入澳洲房地产市场。” 澳大利亚自己也知道自己的弱点，并且承认了自己反洗钱的力度不足，澳洲交易报告和分析中心表示，“通过房地产将黑钱洗白，在澳洲成为了一种行之有效的方法。” 据统计，在过去20年中，澳洲房市帮助洗白了数十亿澳币的不明资产，其中主要来源于中国买家。 那么，澳洲人是怎么看待中国买房团的呢？ 他们在被震惊之余，实际上是不怎么待见中国买家的。 如今，澳大利亚物价高涨，澳联储不断加息，澳洲人生活成本骤增，买得起房的占少数，供得起房的占更少数。 不断涌入的移民，尤其是中国买家，将澳洲本就在不断增长的房价进一步拉高，你说澳洲人能愿意吗？ 大批澳洲人觉移民太多，对中国人好感度下降 据《SMH》报道，在疫情爆发后，澳大利亚的社会和经济压力陡增，导致澳洲社会变得“四分五裂”，凝聚力大幅下降，因为人们开始担忧移民的涌入增大了自己的生活负担。 这真是找不到责怪的了…… 据统计，有33%的澳洲人认为，澳大利亚目前的移民太多了，搞得自己人民不聊生，同时，有41%的澳洲华人称，自己在最近经历过种族歧视。 一份名为Mapping Social Cohesion 2023的调查报告显示，在今年7月，对7500名澳洲人进行调查后发现，民众对生活成本和家庭收入的担忧加剧。 其中，认为澳洲目前移民数量过多的人占33%，在2021年和2022年，这个比例为31%和24%。 澳洲移民所经历的种族主义。图源：SMH 但大部分澳洲人还是愿意接纳移民的，51%的人认为，移民人数“大致合适”，大多数人希望不按种族来决定移民人数。 在这之中，又有87%的人认为，移民和澳洲本地人都一样，都可能成为优秀的人，75%的人认为，多元文化对澳洲只有好处，没有坏处。 即便如此，澳洲社会中依旧存在着些许偏见。 调查结果显示，91%的澳洲人对英国移民的态度谄媚，但只有69%的人对印度移民抱有好感。对中国人态度积极的民众比例更低，只有61%。 这就造成了许多澳洲华人在澳遭到了不公平待遇，由于最近中国买家持续进入澳洲房市，拉高房产价格，使得这种“不公平待遇”变得更常见了。 有41%的澳洲华人表示，他们在过去一年中遭受过种族歧视，一些澳洲人莫名其妙地对他们爆粗口、竖中指、翻白眼，或者出言讽刺，部分华人表示，自己压根不认识对方，和对方没有半点交集。 一名华人称，自己曾在火车站遭到一名澳洲人的莫名挑衅，而自己并没有作出回应，这名澳洲人在挑衅后，让他“回到自己的国家去”。 由非营利基金会资助、澳洲国立大学讲师James O'Donnell表示，澳洲移民近期的生活压力有所上升，并且具有持续性，“这对移民来说是一种持续的压力，正在削弱他们在澳洲的归属感和联系感。” O'Donnell还表示，经济困难是这些变化的一个关键因素，生活成本的上升导致许多澳人的“价值感”下降。 中国买房团最近在澳洲的表现非常抢眼，甚至组团带着现金去买房，而且还一买就买好几套！ 但这种现象使得澳洲本地人对华人的看法发生了改变，似乎有更多的澳洲人开始反感华人的存在。 然而，澳洲经济的不景气是由于过剩的生产力无法合理分配，以及劳动力市场的低迷，实际上和移民没有直接关系。