地产

“永久租屋族”正在美国崛起，不但改变了储蓄模式，激发了新房地产开发案，周边产业也因此兴盛，从帮助租屋者翻修住房的承包商、到可轻松从甲屋移至乙屋的高档装潢等。 这些永久租屋者包括许多依传统来看应会购房置产的高收入者，但他们也决定从此不买房了。 华尔街日报22日报道，尽管联准会最近暗示将停止进一步升息，但利率持续居高不下，让许多人不再考虑付房贷的选项。 36岁的阿尔瓦雷斯(Brian Alvarez)是一家金融谘询公司执行长，他以每月租金3200元住在佛罗里达州坦帕市(Tampa)高级大厦，租金包括停车费和水电费。那里刚建成七个月，入住率就超过95%；他说：“以我想要的东西来看，这价格相对便宜。” 房地产投资商GID在全美各地30个房市拥有和管理5万套公寓单位；该公司表示，他们有将近四分之一住户收入超过20万元。GID执行长贝兹（Greg Bates）说：“以前这种收入通常会买房子而不是租房子，但现在这种情况愈来愈多”。 豪华租屋 租客迅速入住 非营利贸易组织全美多户住房理事会(National Multifamily Housing Council)分析，2022年有近103万人租房，比2007年增加15%。 事实上，全国各地豪华出租建筑都呈现租客迅速入住趋势。 房价太高，永久租屋族崛起，这个趋势正催生社区转型。(美联社) 据Integrated Public Use Microdata Series(IPUMS)编写的人口普查数据，2022年收入逾百万的租屋家庭数量为4453户，创历史新高；是2017年的四倍多，当年只有956户百万家庭租屋居住。 年收入逾20万元的租屋者数量，自2010年以来也增加了四倍。 十年前，全部都是单户出租房屋的新社区几乎不存在，但现在如雨后春笋从东岸到西岸涌现。愈来愈多出租房屋标榜适合儿童和宠物入住，允许租客对屋内空间进行广泛改造。 37岁的库奇(Alicia Couch)在兽医诊所工作，夫妻一家三口总收入12万2000元，虽然付得起乔治亚州道森维尔(Dawsonville)的购屋房贷和头期款，但他们选择住在每月租金2085元的四卧房连栋屋(townhouse)。 库奇说：“不是我们买不起，而是我们不想买；因为我们觉得不值得。”

加拿大一名华人房东因驱逐租客而被罚款 49200 元，但最终推翻了这一决定，原因是终止租约时的文书错误。 温哥华华人许先生在列治文Westminster Hwy路上的一套独立屋，2019 年 11 月 1 日，许先生将这套房子租给了珍妮丝·沃姆斯利 (Janice Walmsley) 和迈克尔·彭曼 (Michael Penman)夫妇，租期为两年，之后按月出租，租金为每月 $4100 加元。 2021 年 7 月，许先生向租户发出了“提前两个月终止租赁通知”，理由是房东使用财产。 在卑诗省，如果房东或亲人(父母、子女或配偶)要搬回来居住，房东可以合法驱逐房客。 官方驱逐通知要求房东在三个选项(父母、子女或配偶)之一旁边画一个圆圈，许先生当时只是简单地选了父母，结果闹出问题了。  在租户发现房东夫妇搬回去，而不是房东父母，于是告到了住宅租赁委员会(RTB)。 许告诉RTB，他的房地产经纪在填写标准化表格时标记了错误的圆圈，错误地表明是房东或其配偶。 另外，许先生父亲住在中国，预计将于 2021 年 10 月 21 日抵达温哥华。但是，父亲于 2021 年 9 月因胆结石发作入院。 由于身体状况不允许，医生建议许先生父亲避免乘飞机劳顿，于是，父亲到达加拿大的时间也被推迟到 2022 年 2 月，然后他才搬进了这处房产。 于是，当时搬进去自己房子居住的只是许先生夫妇，结果，被这对老外夫妇租客抓住这个细节不放。 然而，RTB 仲裁员最终发现这种差异是一个“致命缺陷”，并做出了有利于租户贾尼丝·卡罗尔·沃尔姆斯利和迈克尔·约翰·彭曼的裁决。 2023年2月，RTB勒令向租户49200加元，相当于 12 个月的租金。 回顾：华人房东气昏!父亲重病迟回加拿大，被判赔$5万给租客!只因经纪圈错一处 许先生当然不服，提出上诉。 徐认为仲裁员未能“解决真正的问题”并错误地简化了问题，因此向4月份 BC 省法院提出上诉。 今年8月份，BC省 最高法院法官沃德·布兰奇(Ward Branch)支持许先生，决定将案件发回 RTB 重新审议。 法官指出，仲裁员的决定“很大程度上是基于担心房东没有勾选通知中的正确方框”，并且“仅这一所谓的错误就足以为他提供补救措施。” 布兰奇法官说：“然而，我的结论是，仲裁员将这一错误指定为‘致命缺陷’本身就是一个‘致命缺陷’，足以证明法院的干预是合理的。” 布兰奇认为，仲裁员没有考虑是否可以援引《住宅租赁法》来允许房东许先生修改通知，从而“不正限制了他的自由裁量权”，从而犯了法律错误。 根据《住宅租赁法》第 68 条，如果 RTB 主管确信通知的接收者知道或应该知道通知中遗漏的信息，则可以修改相关通知，并且在这种情况下修改通知是合理的。 布兰奇补充说，仲裁员应该“至少考虑偏离表格是否会影响其实质内容”，因为批准此类表格属于 RTB 的酌情权。 法官的结论是，这两个错误足以推翻 RTB 的决定，但应将其发回重新考虑，以便 RTB 作为一个专业法庭，可以考虑案件提出的政策问题并对其他论点提供“更全面的审查”，例如入住时间和房东的“真实初衷”。 布兰奇法官特别建议 RTB 审查一下，准确告诉租户谁要搬进来的重要性，这样他们就可以对实际上搬进来的人进行听证。 最后，法官将案件发回 RTB 重新审议。

  卑诗房屋厅周三(20日)宣布，基隆拿(Kelowna)两个新临时住房项目的营运机构已经确定。同时曝光的照片显示，这些迷你小屋或许将成为日后替代性住房的建设蓝图。 据Global新闻报道，奥肯那根约翰霍华德协会(John J. Howard Society of Okanagan) 将运营克劳利大道(Crowley Ave.) 759号的微型住宅项目，转折点协作协会(Turning Points Collaborative Society) 则会管理位于97 N高速路2740号的开发案。 基隆拿市和卑诗省府于10月曾宣布计划建造120个住宿单位，帮助解决奥肯纳根日益严重的无家可归危机，而最后一个难题是决定由哪个组织来运作。 房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)在一份声明中表示：「我们知道迫切需要这些住房单位，因此我们迅速努力寻找经验丰富的运营机构，可以为弱势群体提供稳定生活所需的必要支持和服务。」 他说：「我们知道工作还远未完成，这就是为什么我们将继续采取紧急行动，加快这些房屋的建设，以便人们能够尽快入住。」 克劳利大道的微型住宅计划预计将于2024年2月完工让居民入住，97N高速路微型住宅计划预计于2024年3月完工。这些地点均位于基隆拿市拥有的土地上，基隆拿将以象征性的费用将其出租给卑诗省。 基隆拿市长戴亚斯 (Tom Dyas) 表示：「由于这里正值寒冬，我们期待这些地方尽快开放。」   建设临时住房的基地。Global视频截图 运营的协会将提供支援服务，例如住民的每日膳食、7天24小时服务的工作人员、技能培训，以及住房系统的支援。搬入这些房屋的个人将接受评估并获得适当的支持。公共洗手间和用餐区将与住房单位分开。 这两个项目旨在作为临时住房解决方案，为卑诗房屋局(BC Housing)提供时间继续与基隆拿市合作，建造新的永久性支持性住房。 克劳利大道住房专案将由60个60平方呎的单位组成。 戴亚斯在10月宣布时说：「这是我们能够快速满足眼前需求的最佳解决方案。它创造了一个很棒的环境。有非常温暖的区域，提供了一张床、梳妆台，和挂衣服的区域。」

多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）说，一年前她从未想过自己会领导加拿大最大的城市。去年12月的这个时候，庄德利（John Tory）刚刚开始他的第三市长任期，他在2022年的市政选举中再次当选。 图源：CP24 两个月后，庄德利在承认与一名市政工作人员有不正当关系后辞职，于是展开了一场市长补选，去年夏天，邹至蕙胜出成为多伦多市长。 上任五个月后，邹至蕙周五接受了CP24的采访，回顾了她已经做了什么，以及明年想要完成什么，包括她是否计划提高房产税。 CP24：在过去的几个月里，你几乎一直在请求省，联邦政府提供急需的资金。很多时候，对于你来说预算是不够用，不得不做出让步。我在想Ontario Place的交易，你不得不放弃。你还在争取那笔资金，这让你很沮丧吗? 邹至蕙：没有。我上任的时候有15亿元的巨大缺口，一个大窟窿。所以我想，‘天哪，我不想再削减TTC了。’事实上，我投资了更多的TTC服务，雇佣了更多的人，因为我们的城市在发展。我们不能削减公共交通或任何类似的东西。所以，很难达成新的协议，把Gardiner和DVP交给省政府，我们已经尝试了几十年，终于完成了。 至于Ontario Place，我们没有给他们土地。我们没有给福特总理他需要的分区许可。他只是通过立法来做到这一点，他有权力这么做。 CP24：您是否觉得自己辜负了人们的期望，因为有人指望您为此而战呢？ 邹至蕙：如果你能战斗并取得胜利，那是好事。但是如果你知道你会输，我们就是没有能力去做到。我事先咨询了律师。我说：“我们能抵抗吗？他们有可能可以没收土地吗？”（他们说）“是的，他们可以。”“他们可以覆盖掉区域规划法吗？”（他们说）“是的，他们可以。”我想：“哦，好的。我们在法庭上能打多久？”（他们说）“一两天。”“我们会输？”（他们说）“是的，绝对会。”“我们能上诉吗？”（他们说）“是的，但你也会输，而且他们在上诉期间会做他们想做的事情。” 但以某种方式，我是一个非常务实的人。我希望这座城市能变得更好，因此你看到我们在建设住房方面获得了很多投资。我们有一个建设6.5万套租赁住房的总体规划，为人们提供租金控制。现在我们从联邦政府和省政府那里得到了资金，我们可以开始建设，建设，建设，这样人们在支付租金时就能过上更为经济实惠的生活。 CP24：这是个非常现实的问题。有人睡在人行道上。作为市长，这是不行的。当联邦政府被问及这个问题时，他们不置可否。作为这座城市的领袖，这会让你晚上失眠吗? 邹至蕙：这让我失眠，让我很难过，因为我在教堂里当着很多难民的面承诺，我会尽我所能确保有一个难民收容所计划。现在，这座城市正忙着开设一个冬季收容中心，即更好的生活中心。我们正在尽可能多地开设避难所。我们有住房补贴。我们把人们从避难所带回家。有些人还是有希望的，但是，因为难民的数量一直在增加，越来越多，现在有5000多名难民住在我们的避难所。我们不得不拒绝他们，因为我们的避难所已经满了。 所以，是的，这很痛苦，我昨天与总理（贾斯汀·杜鲁多）的交谈给了我一些希望。 他说他理解人民的困境。他明白他需要做点什么。我反问他，什么时候? CP24：一个你被问了很多次的问题。什么时候可以做到，要花多少钱? 邹至蕙：我知道。我会找到答案的。我们会找到答案的。普通的多伦多人大声说:“嘿，多伦多人，我们互相照顾得很好。”尤其是新来者，因为我们的城市是由新来者建造的。他们中的许多人生活在饱受战争蹂躏或有许多问题的国家。所以我们在这里，让我们更好地照顾彼此。我认为这个声音是如此响亮，如此持久，如此充满希望，我真的相信总理会听到。 【邹至蕙会提高房产税吗】 CP24：展望2024年，多伦多需要更多预算已经不是什么秘密了。你一直在谈论巨额赤字。这仍然是个问题。你在竞选过程中毫不畏惧地谈论提高房产税。你不会对一个数字做出承诺。你已经在办公室呆了很长时间了。你已经看过预算了。你会承诺一个增长数字吗？你能给多伦多人带来什么安慰和对来年的期待？ 邹至蕙：我们已经告诉那些投机者，如果你把一套房子空置，我们将向你收取更多费用。对于那些购买非常昂贵的房屋的人，无论是300万、500万、1000万还是2000万，我们都将向你收取更多费用。所以我们已经这样做了。我们已经制定了预算。人们告诉我们他们关心什么，会一直到一月份······ CP24：但是房产税会上涨吗？ 邹至蕙：预算委员会将听取更多社会的意见，并制定预算。我们刚刚听取了人们的意见。我们还需要制定预算，这就是正在发生的事情。 CP24：然而，根据你所看到的，人们现在生活很挣扎。现在出现了负担能力危机，所以人们在想，我应该为房产税的增加做好准备吗？作为市长，你能告诉他们什么? 邹至蕙：是的，我认为你应该做好准备，但不必担心。我们的预算委员会和市府工作人员致力于制定一份预算。您将在1月10日听到介绍。我不想干扰工作人员和预算委员会正在进行的工作。然后，我将在2月1日呈现我的预算，最终批准将在2月14日进行。因此，所有这些将在2月中旬解决。

大温都会局(Metro Vancouver)的数据显示，过去一年，大温区申请社会福利住房的排队人数激增，等候名单上有18,865个家庭，其中大部分是老年人和家庭。 加通社报道，大温都会局2023年12月的住房数据显示，自2022年以来，由21个市镇和其他行政区域组成的大温区，于卑诗房屋局(BC Housing)等候社会福利住房名单增加了27%。 // 报告称，自2002年以来，低空置率导致租金上涨了一倍多，过去5年，租金中位数即跃升30%。 大温都会局表示，卑诗房屋局的候补名单并不能满足所有地区的社会住宅需求，而且过去5年来，相对偏郊的城镇，社宅候补人数大幅增加，其中包括兰里的候补名单增加了113%，三角洲增加了108%，以及列治文增加82%。 大温都会局在新闻稿中表示，该数据「全面说明了大温区的房地产市场，以及受其影响的市民」。 (图：加通社) V02

  警方对发生在约克区两间药房的盗窃案进行调查，查获了价值逾4万元的赃物。 据CP24报道，警方说，他们了解到，从旺市和烈治文山的药房里失窃的一些物品在一间便利店里出售。警方遂于12月16日展开调查。 警方说，他们于周三对多伦多的两个地点执行了搜查令，查获了被盗货品。 警方说，货品中包括高级化妆品，卫生用品，包括维生素和止痛药在内的无需处方药物等。 两名嫌犯被逮捕。 52岁的多伦多居民Thi Hong Hanh Luu，和68岁的多伦多居民Tan Dung Nguyen，分别面临持有犯罪所得财物和走私犯罪所得财物等指控。 警方同时说，他们同时被控销售烈酒。他们被指在他们的店里转售瓶装酒。 警方说，调查仍在进行。

素里一位业主指控有人错误地将花园垃圾放入垃圾桶，遭卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，CRT)驳回。 据Vancouver Is Awesome报道，一位曾经住在物业一个单位内的屋主坎贝尔(Derek Campbell)声称，该物业没有充分阻止其承包商将庭院垃圾放入该物业的垃圾桶。 法庭副主席雷格尔（Eric Regehr）在周四（21日）的裁决中表示，坎贝尔寻求的内容「并不完全清楚」。 雷格尔在裁决中写道：「……本质上，他希望各分契业主采取措施阻止这种做法。」 物业则指，坎贝尔夸大了园林废物放入垃圾桶的频率。 该物业代表进一步表示，他们已提醒承包商不要这样做，而且该问题并未持续存在。并称，坎贝尔的主张毫无意义，因为他不再拥有物业。 坎贝尔说自己2021年8月就注意到垃圾桶里装满了树枝。 他给物业经理发了一封电邮，询问为甚么庭院垃圾被扔进垃圾桶，并补充说，2022年也发生过同样的事情。 雷格尔说：「他一直试图让各业主在这个问题上采取更积极的态度，但对有关方面的反应并不满意。」 尽管坎贝尔不再拥有该物业，但他表示问题仍在继续。 雷格尔说：「我认为他的意思是，除非我根据案情解决这场纠纷，否则物业将继续允许其承包商把庭院垃圾倒入垃圾桶。」 仲裁庭认为，即使所谓的庭院垃圾问题仍在持续，并可能在春季再度发生，但该问题仍然没有实际意义。 「我这么说是因为坎贝尔这是要求（法庭）对该物业未来的行为发出命令，」雷格尔说。 他承认，坎贝尔的论点基于环境。 「从这个意义上说，所有公民都对适当的废物处理感兴趣，」雷格尔说。「然而，CRT的角色不是监督物业公司遵守市府附例（Bylaw）。各市政府对此都有自己的附例执行程序，坎贝尔过去也曾参与。所以，这并不是我决定这场纠纷令人信服的理由。」 图：TIMES COLONIST  

一个位于大多伦多地区的房地产开发商近日因为在没有适当的许可证和注册的情况下，向居民出售房屋，而面临一些严厉的处罚。 据blogTO报道，在2021年被任命监管开发商运作的Home Construction Regulatory Authority（HCRA）公司正在要求万锦市的Ideal（BC）Developments开发商支付总额为15万加元，给从该公司买房的家庭。HCRA在本周一份新闻稿中指出，“该公司从未在安省拥有建造或销售新房屋的许可证。” “它从不知情的购房者那里，非法收取了成千上万的新房销售押金，”该机构补充说，Ideal公司还未能在搜查令期间提供证据，这将使其还要另付18,750加元的罚款，以及15,625加元的非法销售罚款。 此外，与违规品牌相关的同一旗下的两家子公司——Ideal（MM）Developments Inc.和Ideal（WC）Developments Inc.将不被允许更新其现有许可证。 根据裁决，Ideal作为一个整体“将不能再从事建造或销售房屋的活动”，除了在他们的本部——万锦市完成已经（合法）进行的一个项目。 该公司面临10项在没有许可证的情况下，于列治文山的Bostwick Crescent出售房屋的指控，并且没有向Tarion Warranty Corporation注册，这违反了安省的新房建筑许可法。 图源：hcraontario.ca 据storeys.com报道，这些物业于2020年9月至2021年12月期间以119.9990万加元至129.9990万加元的价格出售。地图显示，这个公寓楼花项目位于Yonge和King Rd附近。 图源：googlemap 2020年，另一家子公司Ideal（JS）将卖给楼花项目的土地转让给一个编号的安省公司，没有告知原先的购房者新买家有权取消他们的购买和销售协议。 HCRA会将150,000万元平均分给已经支付了押金的受影响买家，尽管报告显示，还有许多其他购房者在Ideal现已取消的社区中买了房，且共同损失了数百万资金。 裁决表示，“这一结果强化了我们的信息，即任何建造和销售新房的人必须从HCRA获得有效的许可证。这是法律。” “尽管这一赔偿不能弥补购房者因失去押金而遭受的损失，但我们希望这有助于减轻他们的一些经济损失。”

             图：列治文市政府官网图   列治文市议会已通过 2024 年运营及资本预算，由于营运预算的增加，将对地税增加5.62%。但列市政府称，该增幅是大温地区各城市最低之一。 据列治文市政府官网周一（18日）公布，由于营运预算提高，2024年列市地税将增5.62%。以列治文平均物业估价1,270,000元计算，相等于2024年平均额外缴纳116元的地税。 市政府又指，资本预算为2.19亿元，主要包括用于市政府工场更换首阶段，这对城市运营、应急响应和基础设施维护至关重要，另外还有防洪排水改善工程、道路维护及优化交通系统，以及省级公园实施等。

共管大楼业主的烦恼    十年前卖掉了心爱的房子，购入两个连接起来的居住单元，位于交通方便及地点适中的一座小型共管大楼的最高层，有舒适的活动空间，光线充足，以为从此便可以安枕无忧，一劳永逸地解决了余生的居住问题。   当时的决定是经过深思熟虑的：房子售价比公寓的买价高，省下来的钱可用来购买每个月都有固定收入的“年金”，数额比每个月支出的大厦管理费高出三份之一。 但等到今天才知道这个想法过于乐观，通货膨胀在十年之间将管理费推到接近“年金”收入的水平，再加上大厦失控的保养及维修费，已经变得入不敷出，要动用其他储蓄来填补。 我们的共管公寓大楼，由五人组成的管理团队，负责监管向外雇用的经理及其他雇员的日常工作，包括清洁、保安及园艺。他们由业主投票选出，任期为三年，可以连任，直到有人填补或自动退出为止。当空缺出现时，业主可以提名自己或其他业主为候选人。 但一般人都不热心担任这份工作，所以没有竞争对手，候选人就往往会自动当选。管理团队成员的素质可想而知。由他们去决定一些庞大的维修工程，出错的机会非常高，居住成本因此一直增加，更有可能失控。 我们的共管公寓大楼，就正在面对这个问题。如果我们继续在这里居住下去，可能会将所有储蓄花尽，所以不能坐视不理，必须进行风险管理。 首先开始“断、舍、离”的行动，将不再需要的东西送出，将仍然有价值的收藏品交给拍卖行公开拍卖。双管齐下，为下一次搬迁作出准备。家当愈少，搬起家来就变得容易很多。 大厦业主除了享有居住权之外，必须担管理费及维修费，不能拖欠。欠下管理费的业主，在出售物业之前必须妥善处理，否则无法将业权转让，买家对有金钱纠纷的物业也不会感到兴趣。 管理费素来是影响售价的重要因素，可能比按揭利率更为买主重视。这些因素在当年都没有考虑过，所以引发了今天的烦恼。 目前按揭贷款的利息上涨了很多，已经超越很多买家负担得起的能力。这个因素大大影响房地产的售价，在可预见的未来也不会有什么改变。将住房卖出，在当前绝对不是一个适当的时机，我们和几个售楼经纪接触过，得出差不多的结论，因此按兵不动。 由业主变为租客虽然也是一个变通办法之一，但租金按年上升，如果得不到租客权益的法律保障，面对的风险也不小，而且逐客令会随时出现。年过八十的我们，很难去应付搬迁的压力，所以采取以不变应万变的最佳策略。 作者：黄启樟

在加拿大，主要住所出售后免征资本利得税，但最近一些年有人利用这个税收优惠来炒卖房产，引起了加拿大税务局的关注。从实际情况来看，并非所有的自住房出售后的增值部分都不征税。 近日，加拿大税务基金会主席和加拿大遗产从业者协会主席Kim Moody，在Financial Post分享了自己亲历的故事，警示大家不要想当然理解“个人主要住所豁免”的概念。     个人主要住所豁免的税务专业名称为Principal Residence Exemption (PRE)。PRE 消除了出售符合条件的房产所带来的所有或部分资本利得税。例如， 你买了一套房子，而且从你拥有这套房子时起到你出售该房子， 它一直都是你的主要住所， 那么， 你从该房子增值中所获得的所有资本利得(Capital Gain)就不需要缴税。 在温哥华或者多伦多这样的大城市，即使是千万豪宅，如果是主要住所也可免税——因为对主要住所申报的免税金额没有上限，取决于财产处置所获得的实际收益金额。     加拿大资本利得的纳税比例从这个税种出现以来发生了一些变化。1972年伊始，加拿大联邦政府开始对资本利得征税，当时要求50%的资本利得应计入收入。 在1980年代末上升到2/3，1990年代初进一步增加到3/4，然后在2000年代初又降至50%，此后一直保持不变。 为了鼓励居民拥有自己的住房，且不对加拿大人最重要的金融资产征税，主要住所豁免也于1972年引入。它基本上免除了由纳税人主要住所及其相邻土地产生的任何资本利得的税收。 同样，自那时以来，豁免条款有些微调，但其基本架构基本保持不变。然而，这仍然是加拿大所得税法中最被误解的税务条款之一，具有许多误传和错误理解。 在1980年代末，Moody父母的一些朋友在阿尔伯塔省迅速买房卖房。那个时代阿省正好处在国家能源计划灾难后房价的缓慢恢复期，他们会很短时间（短则几天）搬进新家，然后挂出原本的家并出售。 在3年的时间里，他们搬进并出售了11个不同的房产。他们相信每个房屋卖出后所获得的利润都是免税的，因为有主要住所豁免。那时，加拿大税务局的政策是不需要在纳税人的纳税申报表上报告任何主要住所处置的收益。因此，这些朋友从未申报过这11次主要住所出售的情况。 那么，他们的收益真的能免税的吗？Moody分析了加拿大法律中对“主要住所”的定义，包括下面一些要素。 这个财产必须由您拥有，并且由您、您的配偶/同居伴侣或在某些情况下的其他亲属“通常居住”（ordinarily inhabited）。 对于“通常居住”是什么意思，有很多误解，但反正不是父母朋友们这种住一两天的情况。 其次，这个财产必须是“资本财产”（capital property），而不是财务报表上的流转“库存”（inventory）。 这意味着它必须是长期持有的财产，而不是为了炒房而购买的。这就是为什么炒房者不符合主要住所豁免的条件——他们处置的财产不是资本财产（capital property）。朋友们的财产显然是库存，因此不符合主要住所豁免的条件。     自1981年以来，已婚/同居伴侣必须共同符合主要住所豁免的条件。在此之前，每个纳税人都可以申请主要住所豁免。这在朋友们的情况中并不是问题。 房屋所在的土地面积不得超过半公顷，除非这对财产的使用和享受是必要的。长长的车道、网球场等并不被视为“必要”。 通常情况下，法院会查看市府的最小分割地块大小，这些最小分割地块大小被称为“必要”。父母朋友们的例子里不存在这类问题，因为他们购买和出售的是土地面积远小于半公顷的城市住宅。     总结一下，朋友们所处置的11个财产以及由此产生的利润不符合主要住所豁免的条件，因为简单的事实是，他们处置的每个财产都是“库存“而不是资本财产。 由于加拿大税务局（CRA）不要求报告主要住所豁免的处置情况，他们很难发现我家朋友先前的错误“避税”。直到2016年，这一情况才发生了变化，CRA开始要求纳税人申报主要住所的处置和豁免情况。 现在，再也没有人能像父母朋友们那样在不经审查的情况下得到11次主要住所豁免了。 信息来源：Financial Post

伴随着抵押贷款居高不下带来的压力，很多加拿大的房主都迫于无奈急着脱手出售房屋。加拿大房地产协会 (CREA)的数据显示，11 月全国房价进一步下跌，出现了 2008 年以来最大的卖家抛售潮。 分析指出，销售疲软和库存上升继续对价值造成下行压力。在以往相对冷清的冬季时间，很多业主急于出售房产，推动了自 2008 年大衰退以来最疲软的市场。 自从首次加息于 2022 年 3 月宣布以来，10 次加息基准利率达到顶峰。上个月，典型房屋价格比历史高点已经下降 16%。 现在房价与去年基本持平，但比两年前已经下降了 3.8%。按照目前的速度，只需再过一个月，价格就能恢复到 2021 年 8 月的水平。 房市经历了 2008 年以来最为疲软的 11 月。 需求下降和卖家突然涌入大量库存，MLS 系统 11 月份房销售量下降 0.9%，至 29,900 套。相比之下，供应方同期新增上市量 54,100 套，增长 10.5%。买家需求正在消失，而卖家供应却急剧增加。 分析指出，2008 年 11 月正是大衰退的顶峰。而今年 11 月的售出与新上市比率（SNLR）下降至57.1%，尽管从技术上讲，这个市场仍然是平衡的，但在每年的这个时候仍然不寻常。因此，接下来几个月的表现仍然值得关注。 同时，安省的交易数据分析显示，如今市场中“超低出价”的趋势正在买家中兴起。房地产交易过程中买家往往给出比开价更低许多的价格，让卖家感到难以接受。 一家数字房地产公司 WAHI 一直在分析安省大部分地区的数据，并表示价格和销量都已下降，许多地区现在出现了一些低出价的情况。 Wahi 分析了安省大多伦多地区以外的10个城市的数据，包括汉密尔顿、渥太华、伦敦、巴里和滑铁卢地区的三个城市，（基奇纳是唯一没有被纳入调查的城市）平均而言，整体市场都受到出价过低的影响。 圣凯瑟琳斯、伦敦、巴里和圭尔夫的出价过低现象最多，一般低于要价的 3%。 Wahi 将渥太华划分为几个区，这家房地产公司发现，上个月销售量至少达到 64 个街区中，97% 的街区都处于出价过低的区域。不过，虽然存在出价过低的情况，但这并不意味着所有卖家如果不急于出售就愿意降价。 虽然许多地区的房价都在下跌，但对于那些想要出售房产的人来说，承受投资损失并不容易。卖家往往愿意以历史高价出售，但市场条件已经不允许。 Katchen 表示，安省许多地区的价格也呈下降趋势，尽管不同地区的下降速度不同。值得注意的是，大多伦多地区实际上将价格控制得更好一些，相比之下更抗跌。   多伦多大区的房屋中位价仅下降了 5%，而基奇纳-滑铁卢地区的房屋中位价下降了 7.8%，渥太华则下降了 10%。 Katchen 指出，如今的趋势与疫情大流行期间相反，当时很多人逃离市中心选择到郊区买更大的房子、更宽敞的空间，如今那些离开的人又正在重返多伦多市区。 不过这些都无法阻止房价下跌的事实。 该公司的数据与 CREA 的基本一致，发布的 11月度报告指出，房价下跌主要发生在安大略省。不过这也使得很多卖家正在撤离市场，与买家一样开始观望。   市场中更多的观望和等待，预计将在明年春季重新爆发。  

进入2024年，加拿大各地的房价预计将继续攀升，并且可能大幅上涨。 根据Royal LePage周四发布的报告，预计明年年底加拿大房产价格将上涨5.5%—与2023年的价格相比。 2024年全国平均住宅价格将为843,684加元。 预计明年全国所有主要市场的房价都会上涨。 大温哥华地区的平均房价预计将领先全国，标准房产的价格估计为1,281,732加元。但增幅将远低于加拿大大多数其他城市，预计同比增幅为3%。 同样，在大多伦多地区，房屋成本预计将飙升至全国平均水平以上，达到1,198,012加元，比目前高出6%。 然而，卡尔加里将出现最高的同比增幅，预计同比增幅为8%，比全国预测平均水平高出2.5%。 埃德蒙顿仍然是全国最实惠的房屋市场之一，到明年年底，经典房屋的价格预计将达到443,248加元。这一数字仍比2023年底增加了4%。 Royal LePage表示，价格的稳步上涨可归因于多种因素。 “市场需要时间来调整。我们预计2024年房屋销售交易将达到标准水平，并且随着时间的推移，房价将会升值，”Royal LePage首席执行官在一份声明中表示。 加拿大大部分主要房地产市场的销售活动一直在下降，而库存水平却逐渐上升。 此外，一些地区的交易量下降了20%至30%，而且由于潜在买家继续坚持等待较低的利率，导致需求下降，房价在此期间仅小幅下降。 “过去四年来，加拿大的房地产市场一直在坐过山车。2020年初，全球疫情导致市场活动短暂陷入停顿，随后，随着加拿大人在充满不确定性的世界中寻求安全和更大的家中居住空间，需求迅速普遍飙升，价格上涨。” “展望未来，我们认为2024年是国民经济的重要转折点大多数加拿大人承认超低利率时代已经一去不复返了。” Royal LePage的预测是基于加拿大央行已结束加息行动且关键贷款利率将在2024年上半年稳定在5%的预测。 他们表示，预计央行将在明年夏末或秋季开始小幅降息，几家主要金融机构已经开始对固定利率抵押贷款提供折扣。

布兰普顿（Brampton）的一位房东表示，到目前为止，他至少损失了 3 万元，因为他的一处房产的租户拒绝支付租金或搬出。 IT经理拉詹·坎瓦尔 (Rajan Kanwar) 表示，从5 月份开始，他一直在努力让租户搬出，并挽回部分损失，但安省房东和租户委员会的拖延让他负债累累，精神也疲惫不堪。 // “这令人不安，令人悲伤。多种情绪混杂。” 坎瓦尔告诉CBCnews “我想要回我的财产。” 坎瓦尔说，自 5 月份以来，租户几乎没有支付租金，因此他必须支付每月 9,500元的房产抵押贷款。这还不包括他自己家庭住宅每月 7,500 元的抵押贷款。 他说，他所欠的金额包括未付的租金和水电费。 该租户拒绝接受 CBC 多伦多频道采访。他的法律代表尚未回应置评请求。 坎瓦尔表示，自去年 6 月以来，他已向 LTB 提交了两份申请。 一份名为 N11 的申请以租户同意离开为由，要求发出驱逐令。 LTB 上个月做出了裁决，将租户的搬离日期定为 2024 年 2 月。但 Kanwar 表示，租户本来同意搬，但后来又改变了主意。 另一项申请是因不付租金而发出驱逐令，尽管他七个月前就提出了该申请，但尚未得到审理。第二个申请称为 N4，将命令租户偿还 Kanwar。 坎瓦尔表示，他没有理由相信 LTB 的命令会得到尊重，或者他会收到任何拖欠的租金。 LTB 在给 CBC Toronto 的一份声明中表示，它根据 N11 申请下令驱逐该租户。但它尚未回应对第二项申请发表评论的请求。 Kanwar 的问题始于 2021 年 12 月，当时他以每月 4,500元的价格出租了布兰普顿 Scotchmere Crescent 的四居室独立屋。 他说，一开始一切都很好。租户在合理的时间内支付了租金和水电费。但后来，租金支付变得断断续续。租户还开始拖欠一些公用事业付款，这意味着坎瓦尔必须支付这些费用。 最后，在 2023 年 5 月，房客向 Kanwar 解释说，他再也付不起房子租金了。据坎瓦尔说，从那时起他充其量支付部分租金。  坎瓦尔说，租户签署了 N11 申请，同意在几个月内自愿搬出。与此同时，Kanwar 以未支付租金为由提交了 N4 申请。 租户后来告诉 LTB，他没有签署 N11 表格，而且他的签名是伪造的。 董事会做出了对坎瓦尔有利的裁决，并命令该租户在明年二月底之前搬出。 但 Kanwar 表示，N4 听证会被推迟，因为租户的法律代表带着 400 页的文件出席听证会，数量太多，裁决员无法立即处理。尚未确定新的日期。 LTB 尚未回应 CBC 的更新请求。 在听证会举行之前，没有任何关于租金支付的消息。 专门处理房东与租客问题的律师助理伊莱恩·佩奇 (Elaine Page) 表示，这个问题越来越多。 “房东们变得非常沮丧，”她说。 “进入安省房东和租户委员会审理需要花费数月的时间。” 佩奇建议，遇到坎瓦尔这样的情况的房东应该与房客坐下来坦诚相待。她说，如果租户了解自己给房东带来的经济负担，他们有时会同意自愿离开。如果做不到这一点，她建议房东寻求法律建议。 “我们有很多自我代表的房东，他们犯了很多错误，导致案件被驳回了，”佩奇说。 “我知道人们不想花钱寻求法律咨询，但这是值得花的钱。” 与此同时，坎瓦尔说他已经崩溃了。 “我只是想让他们偿还欠我的钱，”他说。 但佩奇表示，即使LTB最终下令还款，实际发生的可能性也“微乎其微”。 该委员会的最新数据显示，2023 年 5 月积压的案件数量为 53,000 件，高于2021 年3月的约 35,000 件。上个月，该委员会告诉 CBC，自从安省监察员5 月份发布了调查，称其运作失调以来，委员会的它已对其系统进行了改进。

法庭文件显示，这座位于不列颠哥伦比亚省里士满的房屋于 2019 年在业主不知情或未同意的情况下被出售。 （谷歌地图）   不列颠哥伦比亚省里士满市的一处空置房屋未经业主同意就被出售，导致相关房地产经纪人遭受超过 30 万加元的纪律处罚和费用。 根据不列颠哥伦比亚省金融服务管理局（BCFSA）的通知，参与2019年出售的太平洋长荣地产代理和管理经纪人并非诈骗的同谋，但“他们在交易的多个环节未能采取合理措施”。 BCFSA 表示，至少有两名男子参与了这起诈骗案。其中一人冒充房屋业主，并使用假驾驶执照获得经过公证的授权书，而第二人则冒充律师进行出售。 该案还引发了民事诉讼和刑事指控，法庭文件显示，四年后，拥有该房产的中国女商人仍在努力夺回房产。 BCFSA 本周发布的同意令显示，假冒卖家的代表Pacific Evergreen 经纪人Tracy Xiaomei Li和买家的代表David Chian Wei Yang均承认在此次销售中存在不当行为。 李被责令支付 10 万美元的罚款和 7,000 美元的执行费用，而杨将支付 5 万美元的罚款和 5,000 美元的执行费用。他们也将受到加强的监督。 前 BC 省抵押贷款专家因为客户制作虚假文件而被罚款 5 万美元 他们的主管、管理经纪人 Lok Chi Annie Fong和Lo-Ming Lee必须因不当行为分别支付 55,000 美元的罚款和费用，而经纪公司则被勒令支付 30,000 美元的罚款和费用。 BCFSA 合规与执行副总裁乔纳森·范德尔 (Jonathan Vandall) 表示：“处罚反映了被许可人未能履行其核心职责的严重程度，包括了解你的客户义务以及以合理的谨慎和技能诚实行事的责任。”在一份书面声明中说道。 “即使受到客户的压力，被许可人也必须履行其专业义务。那些忽视专业责任的人将面临纪律处分，特别是在消费者受到伤害的情况下。” BCFSA表示，李某没有仔细核实卖家的身份或授权书。监管机构表示，她还通过回溯披露文件和费用协议的日期来掩盖交易的时间表。 与此同时，据 BCFSA 称，杨没有采取适当的措施来调查交易的可疑情况，也没有向买家告知所有危险信号。 CBC 已联系太平洋长荣置评。 “伤害非居民业主的非法计划” 今年夏天，该房屋的原主人袁友提交了一份修改后的民事索赔通知，其中填写了有关她在科尔贝克路的房产据称发生的情况的许多细节。 Li、Yang和Pacific Evergreen均被列为被告，尽管索赔称自You于2020年首次提起诉讼以来，他们已以未公开的条款庭外和解。 你的指控指控参与此次出售的数名个人和企业存在欺诈、共谋、不当得利和疏忽行为。她要求不列颠哥伦比亚省最高法院法官宣布她是该房屋的登记所有者，并撤销授予当前所有者的所有权。 在索赔中，尤称自己是一名目前居住在中国的女商人。房产记录显示，她于 2004 年以 783,177 加元的价格购买了这套五卧室、六浴室的房屋。 诉讼称，诉讼中被列为被告的一群男子“制定了一项非法计划，通过欺诈性地剥夺不列颠哥伦比亚省的非居民财产所有者的财产来伤害他们。”   BC 金融服务管理局表示，参与 2019 年列治文房屋销售的房地产经纪人和经纪人“未能采取合理措施”来防止欺诈。 （乔纳森·海沃德/加拿大新闻社）   报告接着说，同谋者的目标是空置或只是定期有人居住的房屋，并且没有对可能使销售复杂化的所有权提出指控。你声称这些人会闯入他们指定的房屋，以确保里面没有人居住。 指控理查德·欧文·叶尔塔齐 (Richard Irvin Yeltatzie) 冒充她，并让公证人为基兰·保罗·叶尔塔齐 (Kieran Paul Yeltatzie) 签署了一份授权书，然后基兰·保罗·叶尔塔齐 (Kieran Paul Yeltatzie) 聘请了一名房地产经纪人来出售该房产。此次出售于 2019 年 11 月 29 日完成，售价为 170 万美元。 尤说，在出售时，房子已经出租，但租客也在中国。 去年，叶尔塔齐夫妇因此次出售而受到刑事指控。然而，法庭记录显示，本周对基兰·叶尔塔蒂兹的所有指控均被搁置。 理查德·叶尔塔齐 (Richard Yeltatzie) 因欺诈、冒充和使用伪造文件等罪名未能出庭，因此于四月份对他发出了逮捕令。 Yeltatzie 均未对 You 的民事索赔做出回应，并且已对他们两人作出缺席判决，损害赔偿将在未来进行评估。 房产记录显示，该房屋于 2020 年 2 月再次以 215 万加元的价格出售。修改后的主张表明，当前业主在能够以低于市场价值的价格购买该房产时应该感到怀疑。 2023 年的评估显示该房产的价值为 275 万美元。

今天（12月14日），加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）公布了最新的数据。 加拿大房地产市场在11月份进一步降温，仍处“寒冬”。卖家与买家一起观望，希望春季活动回暖。 与去年同期比较，今年11月全国地产销售下降了0.9%；   11月新屋挂牌数量按月减少1.8%；   CREA表示，新上市房屋数量已连续第二个月下降。 CREA表示，由于新屋挂牌数量的降幅大于销量减幅，销量与新屋挂牌数量的比率自今年4月以来首次上升，达到49.8%，高于10月份的49.4%。 11月全国房屋出售的平均价格为64万6134元，按年增长2%。CREA房价指数环比下降1.1%。 有迹象表明，一些房源在今年秋季急于挂牌上市没有卖出后，有许多卖家也撤销了挂牌，选择观望等待春天复苏。 CREA资深分析师Shaun Cathcart在报告中称：“虽然从8月左右就可以清楚看出，至少在明年春季之前，很多买家可能会再次离场观望，但仍有数量惊人的卖家选择在今秋试试运气。由于没有得到他们愿意接受的报价，看起来他们中的许多人现在也撤销了挂牌，要等到明年。鉴于近期有关降息的预期表明，春季市场可能比我们想象的更为活跃，这可能是一个不错的决定。” CREA主席Larry Cerqua则预计，未来几个月二手房市场不会出现任何有意义的升温。这一情况是积极的，表明市场正在逐渐稳定并达到平衡状态。 明年或重返高峰 地产公司Royal LePage14日发布的2024年市场调查预测显示，房价将在明年上半年逐步上涨。涨幅将在下半年进一步扩大，房价将受到加拿大央行在历史性的加息周期之后预期的利率下调的推动。 报告称：根据此预测，到明年年底，房价基本上将回升至在2022年第一季度达到的大流行期间的最高水平。 报告还预测，卡尔加里的综合房价将在2024年超过所有主要市场，增长8%，达到711,612加元。 Royal LePage首席执行官Phil Soper在一份新闻稿中表示：我们认为2024年是国家经济的一个重要转折点，因为大多数加拿大人承认超低利率时代已经一去不复返。我们相信，在加拿大央行稍作利率下调后，人们对于可以容忍的借贷利率成本的调整将主导我们的集体意识。 赶紧入市？ 房贷经纪人兼LowestRates.ca专家Leah Zlatkin对《金融邮报》表示，现在对于准备好入市的买家来说是一个购房的好时机。 Zlatkin预计，在12月房市低迷的情况下，买家可能真的可以“达成一笔好交易”。 她解释说，外界普遍预计，加拿大央行将在明年开始降息，如果降息发生，买家将重新涌入市场，竞争将加剧，房价势必被推高。浮动利率行情看好，买房是一笔大交易，如果降息，人们的房贷月供将有机会一路减少。 Zlatkin表示：“未来存在波动。”她认为，对于大多数买家来说，现在是入市的好时机。 不过，Zlatkin不建议首次购房者选择浮动利率，但对于经验丰富的投资者来说，这可能是一个选择。 她警告说，由于经济预计将陷入衰退，买家的工作和财务保障至关重要，“如果你担心（失去）工作，也许现在不是入市的合适时机”。 另外，人们必须按照自己的步调行事，根据可靠信息做出决策。如果认为加拿大央行不会如外界所料开始降息，那么最好推迟购房计划。

由于BC省房屋评估员忽略了在穿过地块前一条小溪上修建一座桥梁的成本，北素里两块地块的房屋评估价大幅下降。 根据BC省房屋评估上诉委员会PAAB 一个小组在上周发布的一项决定中，把北素里 141A 街两栋房产的评估价值总共减少了 1.364.000 元。和 2023 年最初评估的 2.615.000 元相比，整整减少了 50% 以上。 根据CTV的报道，上诉人 Deyab R. Gamal El Dean 向 PAAB 提起诉讼，寻求更大程度的减少地税，他认为这两栋房产(之前作为一个地块一起评估)的总价值应该仅为 397.074 元。 不过，小组主席 Dave Lee 驳回了 Gamal El Dean 关于这两栋房产仍应被视为一处房产的论点，指一栋横跨房产线的房屋，也是最初合并的原因，已于 2016 年被拆除。 Dave Lee 在决定称：”自从建筑物被拆除以来，评估员根据每块地块的自身优点对其进行了适当的评估。” 接着，决定也描述了在这两个地块上建造新建筑的难度，并解释了靠近每个地块前面的小溪阻碍了小溪和道路之间的任何开发。   “这些房产的后面有足够的土地可供开发，但首先必须通过一座从前面穿过小溪的桥梁，或在地块后部建造一条巷道来连接114大道以北。” 最后，上诉委员会做的决定如下： 上诉人Gamal El Dean 没有提交任何可比的近期销售数据来支持土地价值的降低，但他确实提供了 50 万至 70 万元的成本估算，用于在小溪上建造一座桥梁。该桥梁符合环境规则，并且足够坚固以支持一辆消防车。 决定称“据说修建巷道的成本高于这些估计，但没有提供任何数字”。 不过，省评估员对上诉人的估计提出异议，认为没有提供任何支持文件来证明桥梁的造价如此之高。 据根据“华盛顿州交通部用于桥梁设计的手册”提交的成本明细，确定每座桥梁的总成本为 682.000 元。 上诉委员会小组最后接受了这笔费用，指虽然并不理想，但 PAAB 在过去的决策中依赖于其他司法管辖区的手册。小组主席还指评估员也没有提交任何证据来支持替代桥梁建设成本。 评估员提供的是该地区可比销售额的清单。 上诉委员会小组选择了最近一次最相似的销售(售价为 1.551.000 元)作为每处房产的价值。然后，从每块地块中扣除该房产评估价值中专门用于建筑物的部分(30.000 元)，得出每块地块的土地价值为 1.521.000 元。 然后把每块土地的总价值进一步减少了 682.000 元，作为考虑建造一座桥梁以进入土地可开发部分的成本，最后，每块土地的价值降至839.000 元。 上诉委员会也拒绝了上诉人所用的“简单数学“得出的总估价应该为 397.074 元，即每块地块为 198.537 元的说法，并在决定中写道“评估和评估实践中没有基础。” 相信还是省了一半的地税钱!

尽管房地产市场最近表现低迷，但也有精明的投资者看到了机遇，最近加拿大财经邮报的报道中，行业专家表示：现在低迷的市场环境下，购房者可以获得更多超值优惠，现在可能是在加拿大买房的最好时机。 抵押贷款经纪人兼 Lowestrates.ca 专家 Leah Zlatkin 表示，在 12 月份市场低迷的情况下，购房者很可能可以用低廉便宜的价格买到好房子。 她说，一旦加拿大央行开始明确表示降息，那么被压抑的购房者将会重返市场，从而加剧竞争、并推高房屋价格。 Zlatkin 在接受财经邮报的采访时称，加拿大房市的未来充满了波动。对于许多消费者来说，现在就是购买的最好时机。 她说，由于预测利率最早可能在明年 4 月开始下降，因此，当前浮动抵押贷款再次变得更具吸引力。尽管浮动利率现在没有什么优势，但一旦央行开始降息，那么浮动利率也将最先感受到变化，对于现在的购房者来说，未来的利率可能会更加优惠。 不过，Zlatkin 表示，不建议无法承受太大风险的首次购房者使用浮动利率抵押贷款，但对于经验丰富的投资者来说，这可能是一个不错的选择。 她说，有很多精明的投资者对市场更加了解，并且愿意押注浮动利率未来继续下降。 不过，她警告说，由于经济预计将陷入衰退，购房者应该确保工作和财务安全。如果潜在购买者对于未来自己的工作担忧、那么现在不是进入市场的合适时机。 同时，她也指出，如果买家认为加拿大央行不会开始降低隔夜利率，那么最好推迟购房计划。 Zlatkin 说，毕竟过去看到过分析师也有判断出错的时候，因此买家应当按照自己的节奏来，确保自己做出最正确的决策。 作为加拿大最大的房地产市场，多伦多大区的房市最近几个月来表现低迷，房市销售缓慢、房价下降。预测指出，未来几个月该地区房价还将继续下降，对于当前入手来说，买家或许可以争取到更划算的价格。 但从长期来看，该地区的房市不会持续下降，新移民的不断涌入将会提振需求，因此从长期来看，仍然有持续增长的动力。

对于 BC 的很多投资房业主来说，把房屋托管给专业的管理公司，依靠 Airbnb 等短租房平台出租房屋赚取收益，自己无需与租客之间打交道、也不用担心遇上不良租客的问题，是一个相当省心、又收益不错的投资方式。 不过，伴随着 BC 省短租房新规即将生效，这种投资短租房业主的好日子也将到头。对于那些专门经营短租房生意的房产公司来说，也将面临巨大变化。 在维多利亚短租房管理公司 SpaceHost，创始人兼首席执行官 Nancy Paine 表示，自己的业务正在陷入困境，她和员工共同管理着 65 间短租房业务，过去 7 年的时间里她自认为一直站在短租房 Airbnb 的最前沿，为房屋的业主和旅客充当联络人，并确保房屋的后勤工作。 但是 Paine 说，这一切都将在明年春季结束，根据 BC 省府的新规，明年春季新的短租房法规将生效，政府将限制房主仅能使用自住房的一部分从事短租业务。 Paine 预测明年 1 月开始自己的业务量将大幅下滑，到 5 月 1 日，业务将基本全面停滞。 她计划明年 5 月 1 日就关闭自己的生意，她感到十分难过，还将被迫解雇 15 名员工。 根据媒体报道，像 Paine 这样的短租房物业经理在 BC 省遍布很多地方，这种商业模式的彻底消亡令他们感到悲伤，而房产经纪人表示，作为投资房的业主来说，很多投资短租房的业主将面临被迫出售、亏本卖房、或是无力还贷的风险。 对于限制短租房的支持者来说，这项政策是好的，具有积极意义的，能够给当地带来长期租赁房源的。 BC 省住房厅长 Ravi Kahlon 温哥华、维多利亚和基洛纳等地，曾经的短租房如今挂牌出售数量大增，表明这些政策正在发挥作用。他表示 Airbnb 的物业经理应该寻找新的工作。 当被记者问及是否同情那些被迫卖房、以及失业的短租房经理时，Kahlon 没有正面回答，而表示，BC 还有很多人因为没有足够的空间而无法找到地方居住。 不过对于 BC 省府这种对短租房一刀切的做法，Paine 指出，事实上并不是所有下架的短租房都适合长期租赁。 她指出位于维多利亚市中心一座 4 层楼的建筑 The Janion 公寓，是她很多客户的房源所在地。 这座公寓建成于 1891 年，1994 年英联邦运动会之前，该市由于缺乏酒店住宿而将这里设定为临时酒店分区。 该建筑 2017 年收到市政府短租房禁令的豁免权。然而，BC 省府的新规，则让这些曾经获得豁免的单位全都丧失豁免权，而不得作为短租房独立屋出租。 但事实上，大楼内很多非常小的单元并不适合作为长期住宅。Paine 表示，这里的住房可能需要晚上把床打开、白天再收起来变成一张桌子或者沙发，根本不适合长期居住生活。 此外，Paine 的一些客户已经明确表示，明年不打算再花 1500 元续费更新短租房牌照，一些业主打算转入长租市场，一些业主则打算自己偶尔占用房屋。 另一家短租公司物业经理 Orion Rodgers 经营着 30 多套房屋，他表示，自己将失去生意、他公司 7 名员工也将失业。 Rodgers 还是 BC 省产权协会的发言人，该协会代表约 2,500 名业主，他说该协会就是在 BC 省短租房新立法后开始成立的，但他们的成员大多都是普通的中产阶级。 他说，政府利用新立法的时间表操控业主，逼迫房主将房子转入长租或是出售，让很多人陷入困境。该组织已经致信市政当局和 BC 省住房厅，反应他们的观点和需求，但仍未得到回复。 在基洛纳，Amanda Van Der Lee 的公司 How to Host Property Management and Design 负责管理房产、提供室内设计建议并为短期租赁房东提供其他资源。 Lee 说，她的大多数客户在基洛纳购买公寓是为了进入房地产的投资市场，如果被迫将其转换为长期租赁，他们将没有现金流或出现负现金流。 如果房主的抵押贷款每月上涨 1,000 至 1,500 元，而无法获得每月的租金收入，这将迫使他们出售，而房产现在卖不出去。她认为，新法规迫使业主的权利被剥夺了。 不过 UBC 尚德商学院副教授 Tsur Somerville 认同，BC 短租房新法规会让一些人承受痛苦和损失，但他并不对他们有太多同情。 Somerville 表示，在业主投资这个单位时就应当知道，房地产存在风险，这是风险的一部分。没有人可以向投资者保证回报。 同时，省府也依旧对短租房表示强势态度。Kahlon 表示，到明年晚些时候，BC 省将对短期租赁房东进行完整登记，并要求他们确保数据正确。 Kahlon表示，违反规定的业主将面临每天最高 3000 元的罚款，违规公司也将受到惩罚。 总之，BC 短租房生意的好日子算是彻底到头了……

一位新移民在加拿大购买了一套预售房产后却无法完成交接，这让他看到了楼花市场的阴暗面，以及购买预售房产可能会发生的事情。 据《环球邮报》特约作者Kerry Gold报道，从买家支付定金到交易完成，房地产市场可能会发生巨大变化，这就是Sudip Sehgall的遭遇。他在2021年12月从Qualico拥有的公司StreetSide Developments购买了南素里(South Surrey)一栋镇屋。Qualico是一家大型开发公司，在加西建设多个社区。 和许多初到加拿大的人一样，Sehgall认为买房比应付不断攀升的租金更安全。他在Boroughs购买的镇屋价格是81.99万元，另加税GST，定金10%。Sehgall支付了81990元的定金，约定完工日期是2023年7月31日，届时将支付余款和房产转让税。 Sehgall用自己的积蓄和在印度的父亲借贷支付了定金。他在新德里拥有一处房产，打算卖掉来支付剩余款项，他有两年的时间来完成这件事，所以很有信心。Sehgall经常去建筑工地检查镇屋的进度。“我不是投资者。我的收入非常有限，”他在接受采访时说，“这会是我的房子，销售中心的所有人都知道我非常喜欢它，每个月都会去好几次。我非常兴奋。” 然而，当他把自己在新德里的房产放售时，却卖不出去。Sehgall说，当地政府出台新规改变了空地上可以建造的建筑，这让投资者不那么感兴趣了。随着完工日期的临近，他开始感到恐慌，知道自己无法及时拿到钱。 他与StreetSide签订的合同中包括一项条款，即在开发商同意的情况下，他可以将预售合同转让给另一个买家。他注意到合同中的那句话上：“卖方不得无理拒绝同意转让。”虽然不能拥有自己的房子，他安慰自己，可以拿回定金。他说，他找到有兴趣的人想要接手这份合同。但是，当他联系开发商申请转让（assignment sale）时，令他震惊的是，开发商拒绝了。 开发商只允许交易延期，让他找到一个买家，把这个买家的名字加到房产的所有权上。开发商的销售总监建议他找一个朋友或亲戚来帮忙。Sehgall说，他在加拿大没有亲戚，也不知道谁想分享房产的所有权。由于无法在8月3日之前完成交易，Sehgall收到了开发商律师的信，信中说已经没收了81990元的定金。他说，这相当于他所有的积蓄和他欠老父亲的钱。如今，Sehgall因一次事故后残疾而住在素里(Surrey)的一间地下室套房里，他负担不起高昂的律师费。 当被要求置评时，StreetSide Developments的销售总监Tara Desmond说，他们鼓励Sehgall寻求律题的建议，并表示不宜对Sehgall的合同细节发表评论。  

总部位于温哥华的大名鼎鼎的地产开发商Westbank（西岸置业）爆雷了！ 据加拿大媒体《环球邮报》报道：Westbank在美国和加拿大的多个项目中因为拖欠承包商未付账款而被大量诉讼！ 图自环球邮报，2023年12月 报道称，Westbank的多个项目出现了停滞、拖欠的情况。而大家最关注的温哥华的楼花项目也面临延期交付的问题。 由于Westbank是贡献过很多地标项目的著名地产开发商，青睐该公司楼花的投资者大有人在，如果Westbank因为拖欠未付款项导致楼花延期甚至取消，又会在大温地产市场掀起滔天巨浪。 在过去的一年里，涉及Westbank的诉讼件数持续增加。背后折射的是地产行业特别困难的时期。 因为贷款成本和建筑成本同时飙升。超过20家Westbank的供应商或者建商正在通过起诉要钱。 Westbank对环球邮报的采访表示，不评论涉及持续谈判或诉讼的个别争端的详细情况，只是表示预计将达成解决方案。并补充说，由于全球疫情期间进行建设造成的延误，并不是仅限于其项目的独特情况。 Westbank发言人Ariele Peterson表示，整个行业面临着艰难的局面，但我们项目建设正在取得进展。 报道显示，过去三年里加拿大住宅建筑成本上涨了58%。而建筑商的借款成本则达到近20年来的最高水平。 预计，Westbank将被迫延期多伦多、西雅图、温哥华等城市豪华公寓项目的交付日期。 但重要的是，Westbank能不能从危机中全身而退？旗下的楼花项目会不会出现最坏情况？ 环球邮报在报道中强调，2023年加拿大很多开发商都遇到了严峻的财务问题，只是Westbank更严重。 报道显示，Westbank选择了建筑公司EllisDon Corp.作为其多伦多两个项目的承包商：一个位于金融区附近的19 Duncan St.的57层商住大楼，以及一个位于Mirvish Village的五幢建筑的公寓综合体，拥有890个租赁单元。 2022年，Westbank其总承包商的关系出现问题。 EllisDon是加拿大最大的建筑管理公司之一，在2023年6月对Westbank提起诉讼，称Mirvish Village的付款未到账。 同月，EllisDon提起并撤销了一项涉及Duncan的440万元的另外一项索赔。其他三家建筑公司在2023年9月和2023年10月分别就Mirvish site的未付账款对Westbank提起诉讼。 Westbank的执委Ian Duke在2023年11月的一次采访中表示：“这种过渡通常非常复杂，需要时间来解决。” 有业内人士对Westbank的境遇评论称，与承包商的关系恶化可能会在声誉、时间和金钱上付出昂贵的代价。 与许多其他开发商一样，Westbank在利率异常低的情况下推出了新项目。 比如在温哥华市区一座名为The Butterfly的57层豪华公寓大楼原计划于2023年完工，但是如今已到年底，房屋尚未交付。房地产观察人士估计它仍需一年的时间，记录显示该公寓单位尚无完成销售。 《环球邮报》检查了Westbank的贷款文件发现，2018年3月，Westbank从加拿大汇丰银行获得了3.127亿元的贷款，用于其温哥华公寓项目。根据公开文件，该贷款的利率为基准利率加一个百分点。在2018年，基准贷款利率为3.45%，这意味着贷款利率为4.45%。到2023年，该贷款的利率达到8.2%。截至11月没有迹象表明该贷款已被偿还。 Westbank还于2023年5月从RBC获得了8500万加元的贷款，用于温哥华西区的一项租赁项目。根据该项目上的贷款文件，该贷款的利率为该银行的基准利率加五个百分点，相当于12.2%的利率。 所以，压垮westbank的有可能是其他bank。

列治文很难找到适合的租房单位，且租金相当昂贵。 最近在网站上刊出的租房信息显示，有一房东提供一个小睡房空间，每月要 1,200 元，租客可以在城市屋中获得一间「舒适」的 200 平方英尺卧室，包括床头柜、书桌和衣柜。 // Craigslist 的说明显示，舒适房间的居住者还可以使用浴室、客厅、微波炉、洗衣机、烘干机和冰箱。 一些限制包括禁止吸烟、禁止携带宠物、禁止烹饪，并涉及背景和信用调查。还需要签一年的租约，租户还「必须」购买保险。 值得庆幸的是，房源信息显示房东「很容易相处，善于沟通」。 尽管租户只能吃微波炉晚餐、不能做饭，但房源信息显示，周边地区有许多便利设施，包括购物、餐饮和娱乐。 这个房屋租金不是特殊昂贵，因为根据大温哥华地区附近的一些出租房屋价格，基本都是这个价格，很多单身汉套房的租金也都在每月 1,200 元上下，但有的会包括一个简易电炉设备。

各位，想象一下，接下来十年，我们美丽的BC省将迎来250.000套新住房。这不是幻想，而是省长尹大卫(David Eby)刚刚提出的宏伟计划。 在今天的一个商业和政府领导人聚会上，尹大卫透露了一个雄心勃勃的路线图：全省范围内的大规模住房建设。这不仅仅是纸上谈兵，省政府动用了经济学家团队，通过对新西兰和华盛顿州的模型分析，确信这一目标完全可行。 小组预计，到2034年，BC省可建造21.6万至29.3万个净新住房单位。 变革起步：法案与地方政府的配合 你可能会问，这些房子从哪里来?答案就在最近通过的几项法案中。比如说，Bill 35法案限制了短期租赁，释放了更多长期租赁房源。 Bill 44和Bill 47法案则分别要求地方政府扩大住房存量，并在公共交通便利的区域创建超过100个住房开发区。  但这只是个开始。地方政府现在面临的挑战是更新他们的分区法规，以符合省政府的住房策略。具体来说，就是在靠近频繁公交服务的车站附近，允许建设更多单元的住宅。 专家的声音：理想与现实的差距 SFU大学的城市规划专家安迪·严(Andy Yan)对这个计划持开放态度，但也提出了自己的担忧。他关心的不仅仅是资金和基础设施的问题，还有更深层次的，比如租客可能会被迫搬离现有的交通枢纽周边，以及开发商在高利率和通货膨胀的大环境下是否愿意投资。     安迪的话提醒我们，虽然这个计划听起来很美，但要实现它，还有很长的路要走。 未来规划的具体时间表 不过，省政府已经为这一计划制定了详细的时间表。从今年12月7日起，就开始公布与Bill 35. 44和47法案相关的规定，以及过渡期的交通导向型发展区域和政策。接下来的几个月，地方政府将得到进一步的指导和支持，帮助他们更新社区规划和分区法规。 尹大卫的承诺与政治未来 在这场变革的背后，尹大卫的角色不可小觑。他不仅是这一系列住房计划的推动者，还是公众眼中的政治领导者。尽管有传闻称他可能提前举行选举，但尹大卫本人已经澄清，他会遵守2024年10月的固定选举日期。 总而言之，这个住房计划是对当前住房危机的一次大胆回应。虽然挑战重重，但它也展示了省政府对于改善民众居住条件的决心。这不仅是一个计划，更是一个希望，一个让BC省的每一个家庭都有一个稳定、舒适家园的希望。 让我们拭目以待，这个计划将如何变为现实，为我们的社区带来更多的变化和机遇。

作为全加拿大房租最贵的城市，温哥华的居民们承受着加拿大很多地方两到三倍的房租水平，而租赁市场的供应紧缺更是加剧了这种矛盾。 不过最近媒体报道了一个关于短租房的案例，房东将租客赶走、再把房子挂牌作为短租房，竟然完全合法！ 根据报道史密斯是一名在温哥华 Mount Pleasant 一个住宅中的租客之一，这座房屋共有 6 名租客分租。 史密斯是 2022 年从蒙特利尔搬到温哥华定居的，当时她和一名来自英国的室友共同以 2700 元的价格租下了这个建筑的中间层，楼上的顶层分别有两名租客、楼下的花园层也分别有两名租客。 但一段时间之后，房东就将这些租客全部赶走，理由是她的女儿们要回来住。 但让这些租客们感到不满的地方是，这些租客离开后，都在艰难的寻找新的房源，租金也日渐高涨。但他们却在 Airbnb 的短租房平台上看到曾经居住的套房，整个套房的每晚价格为 595 元。 这让史密斯感到了背叛！于是她找到租客保护机构投诉，但得知，这是完全合法的！ 这座房子的真正房东是 H 女士，她是一位卓有成就的房地产专业人士，是一家温哥华房地产经纪公司的管理合伙人兼总经理。她拥有这座价值 233.7 万加元的房屋。 H 将房屋分租给两个女儿，因此，在与租客签约时，双方签署的是转租合约，也就是房东的两个女儿作为“二房东”与租客们签约。 作为转租合约，双方约定，H 的女儿们要外出旅行 6 个月，之后回来这里生活居住，在女儿们回来之后，这些租客需要离开。 根据 BC 省租赁法，转租的租客不享有普通租户的权利，转租可以要求租客在限定的时间腾空房屋并离开。因此，作为转租的租客，这些人没有其他的选择，也无从投诉。 随后媒体就此事联系到房东 H 女士，她说这套房屋的确在 Airbnb 上挂牌，但从史密斯离开后尚未有任何短租房的租客，列表中的评论都来自 2020 年和之前。 H 补充说，这套房屋是自己的主要住所，两个女儿是房屋的长期租户。今年得知女儿要计划旅行后，曾经想过在airbnb 上短租自己的住房，但由于旅行计划发生变化，她们取消了计划。 另一个女儿的确在 Airbnb 上将房屋短租了 2.5 个月。 原则上，史密斯并没有被驱逐，只是在转租的契约到期后被要求离开。 作为“二房东”，H 的女儿们都将 Mount Pleasant 的这套住宅列为主要住所，因此根据 BC 省最新的短租法规，她们可以通过 Airbnb 出租该住宅。 因此，H 的女儿们将房屋在冬季面向长期租户出租，夏季在需求增加时作为 Airbnb 短租仍然是完全合法的。  

图：星岛资料图（非文中提及的柏文大厦）  卑诗省一名柏文业主被法庭勒令支付5,400元的赔偿，该罚款是由前租客违反大厦章程而累积所得。 法庭报告指出，柏文业主本尔密（Amrit Paal Burmy） 被物业公司告上法庭，控告要为前租客支付9,400元罚款，前租客的违规范围包括：威胁大楼经历，人肉搜查柏文委员会成员，破坏公共财产，在大堂地板扔垃圾、向墙上吐口水，以及将狗眼屎涂抹在电梯墙上。卑诗省小额索赔法庭审理此案，要求业主本尔密支付5,400的罚款。 法院成员雷格尔（Eric Regehr）指出，当时租客对某些指控提出异议，但在这场争端中，业主对任何指控都未提出确切的异议。他表示：「无论如何，大多数指控都是不可否认的，因为它们要么是书面通信，要么是监视录像捕捉到的行为。」然而，在一些最严重的指控方面，本尔密认为物业未能正确执行自己的章程，对此雷格尔表示同意。 根据该判决，物业亦报称租客发送骚扰的电子邮件、短讯和社交媒体帖子而要罚款3,200元，其中包括分享议会成员的个人联系信息和工作地点，并指控他们是种族主义者，对其进行人肉搜索。 该物业指控本尔密的租客违反了大楼附例第8.1条，禁止以对他人造成滋扰或危害的方式「使用物业地段或公共财产」。 本尔密成功地为此辩称，称电子邮件、讯息和社交媒体帖文不能违反该章程。因为此举不涉及建筑物的「使用」。雷格尔写道：「我毫不怀疑，租客的行为干扰了物业委员会成员管理物业和在家中感到安全的能力。但是，我不认为发送电子邮件和在社群媒体上发布内容属于物业管理地段的『使用』的一部分，即使在撰写邮件时租客在家。数码化通讯本质上是移动的，并且与任何特定位置无关。」 雷格尔还指出，如果这些罚款是根据该建筑的第45条章程实施的，他将维持这些罚款，该章程警告说，「对业主、居民、访客和承包商的不尊重行为是不会容忍。」 本尔密还因未适当通知租客而再次被罚款800元。 根据分契物业财产法，物业必须通知业主和租客涉嫌违反附例的情况，让他们有机会回应，然后以书面形式通知他们物业是否批准了罚款。 对于4项批准的200元罚款，仲裁庭发现，物业管理部门仅完成了最后一步的一半，即以书面通知业主，但未通知租客。「这些程序要求非常严格，没有任何余地，雷格尔写道：「如果物业没有完全遵守（SPA），则由此产生的任何罚款都是无效的。」 卑诗省政府有关分契物业租赁的指南虽然指出，分契物业可以向业主追缴租客的罚款，租客亦将欠业主相关的罚款。法庭最后裁定业主赔偿5,808.61元的罚款。