地产

根据Padmapper最近的一份报告，温哥华仍然是加拿大第二大租金最昂贵的城市，但11月价格下跌。 Padmapper显示，一居室的租金价格下跌0.5％至2,100加币，两间卧室的价格也下跌0.3％至3,150加币。 本拿比继续成为加拿大第三个最昂贵的城市，但其中一间卧室也有小幅下降，价格下跌0.6％至1,570加币。两间卧室略有增加，增长0.4％至2,260加币。 令人惊讶的是，Abbotsford在11月份是该国最大的单卧室租金增长率。 单卧室价格上涨5.6％，价格达到950加币，与温哥华相比仍然价格适中。两卧室房价也上涨1.9％至1,080加币。 11月，大温哥华房地产市场整体放缓。 根据大温哥华房地产委员会（REBGV）的数据，该地区2018年11月的房屋销售较2017年同期减少42.5％，较2018年10月减少18.2％。 REBGV总裁Phil Moore表示，这是由于潜在的购房者在2018年采取观望态度。 （温哥华天空Don编译）  

预计明年加拿大的房地产价格会“适度”上涨。 根据RE / MAX 2019住房市场展望，预计全国平均销售价格将上涨1.7％。 新的展望报告称，在2017年许多市场经历的平均销售价格出现前所未有的增长之后，全国房地产市场在2018年稳定下来。 “然而，2018年平均销售价格上涨仍有一些异常值，特别是在主要城市中心以外的地区，”展望报告称。 这些地区包括Chilliwack，BC（+ 13％），Windsor，ON（+ 13％）和伦敦，ON（+ 17％）。 那么从一个海岸到另一个海岸的市场是什么样的呢？ BC省根据RE / MAX的数据，减少外国买家活动为大温哥华公寓市场的本地买家提供了更多机会。 虽然所有物业的平均住宅销售价格上涨2％，从2017年的1,030,829加币增加至2018年的1,049,362加币，但销售数量下降了30％。 这一低吸收率预计将使2019年的平均住宅销售价格下降3％，这对买家来说是个好消息。 “BC省主要市场的销售下降部分归因于加拿大人在该地区获得负担得起的抵押贷款的难度增加，”加拿大西部地区执行副总裁Elton Ash表示。 “今年推出抵押贷款压力测试所带来的情况，以及不断提高的利率，意味着更多的加拿大人将被定价在市场之外。” 安大略省在多伦多，利率上升和抵押贷款压力测试是影响过去一年市场活动的两个主要因素，平均销售价格从2017年的822,572加币下降4％至2018年的789,181加币，单位销售额下降16％。 单一独立市场缺乏负担能力将使买家难以接受，但另一方面，转售产权公寓市场现在占住宅总销售额的近37％，其相对负担能力推动了增长。 预计2019年平均住宅销售价格将上涨2％，高于全国平均水平。 “由于压力测试和利率上升，我们看到安大略省传统上负担得起的地区有更多买家无法进入市场，”安大略省 - 大西洋加拿大公司RE / MAX执行副总裁兼区域总监Christopher Alexander说。 “对于首次购房者和单身千禧一代来说尤其如此，就像布兰普顿，金斯敦和达勒姆等城市一样。”   （温哥华天空Don编译）

中国人又一次在澳洲豪宅市场上活跃，但这次却是为了卖掉悉尼的房子，甚至不惜亏钱抛售。 据《Domain》网站报道，中国问题专家指出，中国大陆的经济和政治环境促使许多投资者撤出了悉尼的住宅市场，但本地中介表示，新州政府最近出台的土地税以及对房地产市场进一步下滑的担忧，加剧了中国买家的抛售潮。 居外网首席执行官Carrie Law说：“富有的中国大陆人对海外房地产投资一向谨慎，在当前的政治环境下，他们变得更加谨慎。” 精品房产咨询公司Basis Point的创始人David Chin表示，中国经济的低迷促使一些中国巨头需要筹集现金来支持他们的业务，“不管怎样，他们都将在2019年即将到来之前出售他们昂贵的度假屋”。 本周早些时候，中国超市业亿万富翁张轩松（Zhang  Xuansong，音译）的妻子黄巧蓉（Huang  Qiaorong，音译），出售了她在2015年末以3600万澳元的价格购买的Vaucluse豪宅。LJ Hocker Double  Bay的Bill Malouf和The Agency的Ben  Collier拒绝透露销售价格，但消息来源称，该房产以近4000万澳元的价格卖给了一个当地家庭。 这栋由Luigi Rosselli设计的豪宅，最近几年被黄的伙伴、京东联合创始人刘强东租下，而刘强东的妻子章泽天（奶茶妹）也在出售她在悉尼CBD的顶层公寓。 报道称，奶茶妹在2015年以1620万澳元买下了位于Stamford Residence的顶层公寓，现在正以1500万澳元的价格寻找买家。 总部位于上海的航运巨头黄善年（Shannian Huang，音译），也在出售他俯瞰海德公园的顶层豪华公寓。黄在2013年以1700万澳元的价格，为他的儿子Hugh Huang买下了这套房产，现在以2600万澳元的价格重新挂牌上市。 消息人士称，Hugh Huang也在讨论出售他在Piper Point的海滨房产，他于2013年以1435万澳元从悉尼FC主席Scott Barlow手中购得该房产。 被称为中国盖茨比的商人Sam Guo，在9月以1800万澳元的价格，将其位于Hunters Hill的历史豪宅Windermere推出市场，但最近已经将价格降至1500万至1600万澳元。 房地产大亨、上海连合房地产（Shanghai United）的卫平（Ping Wei，音译），去年曾以1.4亿澳元收购了悉尼Double Bay洲际酒店，本月早些时候则出售了他在Longueville的豪宅。 不过，Malouf表示，仍有针对中国买家的高端销售，仅在最近几周，Vaucluse就有3次销售额超过2000万澳元的交易，但这类住宅的预算与几年前相比已经缩水。他说：“如果他们的预算支出超过4000万澳元，现在更有可能2000万澳元就买到了。”

当地时间2017年9月6日，日本东京，行人经过一栋空房。东方IC  资料 原标题:房子比人多，日本开始免费送房：不限国籍 美媒称，日本面临非同寻常的房地产问题：房子比人多。日本农村到处是“鬼屋”。年轻人的离去将导致一些村镇消失，一些村庄为了生存下去，免费发放房子。 据美国有线电视新闻网12月5日报道，井田直子（音）和井田孝之（音）4年前得到了一栋房子，免费的。 这是一栋宽敞的两层楼住宅，坐落在东京都小镇奥多摩町一条蜿蜒的乡间公路旁的树林中。在搬进这栋房子之前，这对夫妇和他们的孩子（两个十几岁，一个5岁）都与直子的父母住在一起。 45岁的直子说：“我们不得不（对我们的新家）做很多修缮工作，但我们一直希望生活在农村，有一个大花园。” 报道称，免费的房子可能听起来像个骗局。但日本面临一个非同寻常的房地产问题：住房多于居住的人口。 根据日本政策论坛的数据，2013年，日本有6100万栋住宅，但只有5200万户家庭。而且这一情况看起来会变得更糟。 据日本国立社会保障和人口问题研究所预计，到2065年，日本人口将从目前的1.27亿减少到约8800万，这意味着需要住房的人将更少。随着年轻人离开农村到城市找工作，日本农村地区到处都是被废弃的“鬼屋”似的空房。 人们预测，到2040年，全日本将有近900个城镇和村庄不复存在——奥多摩町就是其中之一。在这种情况下，免费提供房产成为了一种生存努力。 为重振小镇而组建的政府机构——奥多摩町青年复兴局的一位官员说：“2014年，我们发现奥多摩町是东京都3个预计到2040年将消失的城镇之一。” 报道称，奥多摩町位于东京都人口稠密、霓虹灯满布的市中心以西两个小时火车车程的地方。 上世纪六十年代，该町人口曾超过1.3万，人们从事利润丰厚的木材生意。但在上世纪九十年代，随着进口放宽和木材需求下降，大多数年轻人都去了城市。如今，奥多摩町只有5200名居民。 2014年，奥多摩町设立了一个“空房库存计划”——将潜在买家与空置的房产和年长的房东相匹配。虽然空房库存计划现在在日本已经十分常见，但每个城镇都会确定自己的条件。 例如，奥多摩町会为空房的新居民提供房屋修缮补贴，并按每100平方米最多8820美元的价格鼓励空房业主放弃其闲置的房产。 但该町同时规定，获得修缮补贴和免费住房的人必须年龄在40岁以下，或者至少有一个18岁以下的子女与其共同生活，并且夫妇中的一方年龄在50岁以下。同时，申请人还必须承诺永久定居该町并投资改造二手房。 不过，在一个人们喜欢新建筑的国家，即使是免费赠送房屋也并不是一件容易的事。 报道称，二十世纪日本经历了两次主要的人口猛增：第一次是在第二次世界大战后，第二次是在八十年代经济爆发式增长期间。两次都造成了住房短缺，导致廉价的、大规模生产的住房迅速在人口稠密的城镇拔地而起。 据富士通研究所高级研究员米山秀隆（音）说，这些房子中有许多质量很差。因此，有约85%的人会选择购买新房。 奥多摩町的复兴官员新岛（音）迄今已为9栋空置房屋找到家庭。这些家庭来自包括纽约和中国在内的世界各地——空房计划并不局限于日本公民。 目前居住在东京市中心、有6个孩子的菲律宾/日本夫妇今林一家将于2019年初迁到奥多摩町。 今林夫人罗莎莉说：“对我们来说，东京太拥挤了，奥多摩町也属于东京都，但被大自然所环抱，这让我们很喜欢。” 不过，对大多数新来者而言，仅仅提供免费住房还不够。像奥多摩町这样人口减少的地区，如果想要繁荣起来，还需要一个可持续的经济发展计划，以及当地人与新来者之间的社区建设活动。

又到了年关，有些也不全是令人开心的事。 温哥华地税(property tax )又要增加5％，因为市府要实施雇主健康税(Employer Health Tax). 温哥华新市议会将于下周二审查该市2019年的预算，其中包括近上调5％的地税。 该市表示，相当大一部分增长是由于该省新的雇主健康税（EHT），旨在为消除MSP保费提供资金。 如果获得批准，中等公寓业主明年额外增加4.9%，即额外增加41元，独立屋额外增加108元，商业房屋增加193元。    温哥华市府表示，提高地税4.9％是考量了通货膨胀率（2.2％），2019 - 2022年资本计划中包含的新基础设施（1％）和支付EHT（1.7％）。 城市预算文件称:“这只是2019年市府成本的增加，2020年取消MSP保费后，该市财务还会受影响。” 温哥华市府于10月正式批准雇主健康税EHT，将于2019年1月1日生效，而MSP将在一年后,即2020年1月1日暂停收取。   地税不是温哥华市府预算中唯一上调的费用。 预算还提出综合公用事业费上涨8.7％，相当于独立屋每年额外增加119元，商业房屋每年额外增加115元。 娱乐费也预计会增加2％，而许可费可能上涨12％或更多。 总体而言，温哥华市提出的2019年运营预算为15.16亿元，另外还有3.71亿元的新资本支出,用于“解决老化的城市基础设施和设施”。 运营预算还包括770万元用于住房供应和可负担性的新支出，770万元用于“改善和维持”服务水平，540万元用于公共安全，370万元用于艺术和文化资金，320万元用于“提供安全和健康的工作空间”和公共场所。  总之，有房者也不轻松,都是等着挨刀!

为什么有时候租房子的时候，很多房东老是要看你很多的文件。那完全是为了避开那些“租霸老赖们”，不仅不交房租还搞破坏。 CBC近日曝光了一对老赖租客，桑德斯夫妇( Michael Shawn Saunders 和 Sherry Lynn Saunders )，这两人在一年内就欠下了三家人总共$20294.34的房租。还不算对每户人家造成的数万块损坏赔偿。 2017年的9月份，Jacobs一家把房子租给了桑德斯夫妇，因为桑德斯一家给他们看了三封推荐信，然后先交了一部分钱，称第一个月和最后一个月房租会吃一点给。 结果往往没想到，过了几个月后，就再也没收到房租了。 Jacobs表示，“2017年12月到2018年的2月，我们一份前都没有收到。”   Jacobs一家随后把问题上诉到安省房东与租客委员会(Landlord and Tenant Board)。今年4月份，委员会宣判桑德斯一家要在月末支付 $7841.84的租金，要不然就会被赶出去。   只不过Jacobs到现在仍未收到桑德斯的租金，Jacobs还称桑德斯给他们家造成了价值$15000的破坏。 除了Jacobs一家，还有另外三家人也被这对夫妇给坑了。 第二位受害者Krystal Dewey，称桑德斯夫妇今年4月-8月租了他们在Kitchener的房子。 桑德斯准备好了所有的文件，还给了一张支票。Dewey当时就和他们签了合约。 没想到桑德斯给了她一张空头支票，里面并没有这么多的钱。随后桑德斯一家以各种理由拖着不交房租。最后Dewey忍不了了，直接提出不用他们交首尾的房租，让他们滚蛋，结果遭到了桑德斯一家拒绝。 最后，Dewey通过房东与租客委员会和桑德斯一家签了一份调解协议，桑德斯一家被勒令支付剩下的$3855.5 房租。 Dewey的家里同样被他们弄得一团糟，里面都是垃圾和腐烂的肉。 他们搬出去之后，又从Kijiji上找到了另一家滑铁卢的房子。 Benny作为这个房子的主人，同样表示他们给的第一张支票跳票了。 Benny当时嚷着要赶他们走，结果桑德斯夫妇反过来叫嚣，“要把我们赶走没有那么容易，我知道所有的步骤。” Benny这才发现这是一对专业的老赖租客，他们从来就没有想过要付钱。。 今年10月份，同样通过房东与租客委员会，桑德斯一家需要支付Benny $9250 的房租。只是这笔罚金和之前一样，同样石沉大海。 目前桑德斯夫妇已经住进另一间在滑铁卢的房子。可想而知，这房子的物业管理人面临着同样的问题，收不到钱。 管理人表示，“我的客户两人都是拿着最低工资在工作的人，他们用一生积蓄买的房子，现在却和这些人耗上了。目前已经通过房东与租客委员会进行下一步工作。不知道要等到什么时候。” 把坏租客赶出去要花费很长时间 滑铁卢地区管理协会主席安Andrew Macallum说，等待听证会的结果很耗时间。 他表示，“当房东发出收不到钱的通告之后，还需要再等14天，如果租客还没交钱，房东必须通过LTB申请听证会。” 但是房东和租客委员会里的审判员很少，往往需要等好几个星期，甚至几个月才能举行听证会。 这也是为什么桑德斯这么自信，自己不会这么容易就被赶出去的原因。 之前，就有安省议员Ernie Hardeman提出，应该要建立一个系统，方便房东查找这些有黑历史的老赖租客。这样房东就能知道新的租客，是否曾在过去的三四年期有被告上过房东和租客委员会。 Macallum表示，房东要提高警惕，一旦发现有租金未正常缴纳，应立即填写“未缴费通知”(notice for non-payment),也称之为N4表。同时在租房的时候要更谨慎的查看租客背景。

12月6日，中国国家外汇管理局发布最新外汇违规案例的通报，报告了15起违规典型案件，其中一宗个人违规分拆逃汇案，涉案人利用173名境内个人的个人年度购汇额度，非法转移资金高达1200多万加元，约合6000万元人民币，用于买房。   外管局的通报称，“2017年11月至2018年4月，隋某为实现非法向境外转移资产目的，利用173名境内个人的个人年度购汇额度，将个人资金分拆购汇后汇往境外账户，用于购买境外房产等，非法转移资金合计1205.65万加元。”   由于转移的资金是加元，又是用于购买境外房产，很明显，这是在加拿大购买房产。 外管局认为这违反《个人外汇管理办法》第七条，构成逃汇行为。根据《外汇管理条例》第三十九条，处以罚款300.9万元人民币。对其实施“关注名单”管理，并纳入中国人民银行征信系统。 另一宗涉案人沈某逃汇金额204万加元，也是用于购买境外房产等。涉案人被处以罚款51万元人民币。 此次国家外汇管理局通报的外汇违规案例，共开出15张罚单，涉及4家银行、4家企业、7位个人。 4家违规的银行包括三大股份制银行和一家外资银行，分别为平安银行、光大银行、民生银行和东亚银行，被罚50万元到307万元不等。 4家企业均涉逃汇案，案件金额合计约1328万美元。在7位个人违规案例中，主要违规行为包括非法买卖外汇和分拆逃汇，涉案金额从几百万到几千万人民币不等。

卑诗省业主将会陆续收到2019年物业估价通知书。 经过近几年屋价持续攀升后，卑诗省部分业主明年将会发现其拥有物业的估价将会略见平稳，其 中大温区独立屋估值，更会较一年前回落最多一成。 卑诗物业估价处（BC Assessment）表示，业主将于明年1月初收到2019年物业估价通知书，有关估价主要是根据 2018年7月1日市场数据分析。

就在5年前也就是2013年，约克区烈治文山市议会正儿八经地通过一项议案，城市新建的房屋将不再出现华人忌讳的4号门牌，而原有的4号门牌也可通过附加如A或B等英文字母，让便屋主减少忌讳，或是尽可能避开晦气。 且不说市议员们慎重其事地开会来讨论甚至通过类似议案是否值得，是否有意义，但至少这个“文化因素”在房地产业确实是起到作用的。且不说华人，其实西人也有类似的忌讳，众所周知，他们就不喜欢“13”这个数字。 加通社今天的一篇文章中，就专门谈到这个问题。 在地产行业摸爬滚打近30年的温哥华经纪Tina Mak就承认，当她年轻的时候，对这些“4”或“13”的数字以及相关说法是嗤之以鼻，不屑一顾的。但在进入这个行当之后，才充分体会到这两个神奇数字的力量。 她说自己的从业经历给自己教训，这不是你喜不喜欢，或者信不信的问题，带“4”这个数字的物业就是不好卖，而位于“13”层的condo单位也是卖不动，或者说比其它楼层要花多得多的时间才可以卖出去，尽管这个楼层的户型设计及设施与其它楼层完全一样。 也许是出于这个原因，好多年内，温哥华新建的condo大厦不仅没有了第4层楼和第13层楼，而且连带影响到带“4”的楼层，甚至连14层，24层也在一些公寓大楼“缺失了”。 温哥华首席建筑官员Pat Ryan对加通社解释说，市府相关部门没有办法，考虑到发展商的陈情和苦衷，或者说在强大压力下，不得不审批了一幢又一幢完全没有4楼、13楼以及14楼和24楼等带“4”的condo或是公寓。 但万万没有想到的是，这给condo/公寓的业主及管理员带来麻烦。更糟的是，这给急救人员尤其是消防队灭火时带来非常大的困扰，灭火急救都是人命关天的事情，有时候救人一命往往就是几分钟甚至几秒钟的事情，但这个楼层编号的混乱给急救人员带来了困难。 正是由于这个原因，温哥华市府在2015年宣布，禁止在新的公寓和办公大楼开发中省略楼层的做法，也就是保持楼层层数及编号的完整性，新大楼要有4楼，13楼... Ryan表示，不过这个新的附例不涉及此前所建的condo/公寓，它们仍然保留原样，只是要求业主对有些楼层重点标记，或是重新标记，包括在楼梯口，在电梯甚至地板上做出醒目标记，比如将楼层号码用“亮灯”显示，以便提醒急救人员，特别是消防队。  

温哥华一幢超过60年历史的豪宅将于稍后进行公开拍卖，并且在香港举行现场拍卖会，有关拍卖公司表示，是次拍卖活动主要是吸引来自中国的投资者。 登巴区独立屋底价367万 该幢总面积不足3,000平方呎的豪宅，最新估价约350万元。 国际豪宅拍卖公司Concierge Auctions将于12月14日(周五)起，通过其网站进行“12月份销售”（December Sale)，拍卖来自世界各地的18个豪宅物业，包括加国、美国及法国等，其中加国有两幢，分别位于温哥华及威斯勒（Whistler）。 是次拍卖将于12月14日展开，并于12月19日(香港时间12月20日)，以在香港举行现场拍卖会作结束。 即将公开拍卖的温市豪宅，底价367万元，位于登巴区(Dunbar)高羚活道(Collingwood Place)6137号路段，早于1955年建成，采用中世纪现代式设计，室内总面积2,900平方呎，为是次拍卖中面积最小的独立屋物业。房屋设有4个睡房、两套半卫生间，以及分为4层。 同时，这幢超过60年历史的豪宅，保留了大部分原有设计。根据2017年卑诗物业估价处(BC Assessment)资料显示，该个物业的估价为345.51万元，占绝大部分属于土地价值。 威斯勒大宅1,090万起拍 另一幢公开拍卖的加国豪宅，则位于威斯勒的尼塔径（Nita Lane）2016号路段，起价1,090万元，较早时在市场挂牌放售，先后叫价2,590万元及1,980万元，而2017年的物业估价则为1,340万元。该幢物业于2000年建成，室内总面积达6,520平方呎。 有关是次拍卖物业详细资料，公众可以登入Concierge Auctions拍卖公司网站https://www.conciergeauctions.com/collection/december-2018-china-portfolio浏览。

温哥华市政府计划明年投放7,800万元，发展可负担房屋。 预计2019年草拟财政预算中资本支出是5.68亿元，用来完成或推进一些正在进行及新的多年期资本项目，包括一些优先处理的重大投资，而7,800万元占资本开支大约14%。 可负担房屋是继食水和交通运输基建之后，第三大资本开支项目。 其中3,660万元买地建屋 市府在该份草拟财政预算中指出，作为一个增长和多元化城市，温哥华需要继续为居民增加可供选择及可负担的房屋。 市府续道，可负担房屋供应问题是温市目前面对的最大挑战。 在明年，市府打算用3,660万元购买土地，兴建社会房屋和可负担房屋，这是在7,800万元用在房屋之中最大的拨款。此外，市府将继续重新发展位于温市中心东端的Roddan Lodge与Evelyne Saller Centre，提供社会房屋，明年预算为1,000万元。除资本开支外，温哥华市府明年的运作财政预算是15亿元。该份预算案将于下周二(12月11日)提交市议会讨论。到本月18日，市议会将就预算案投票。

当多数不动产投资者还在关注多伦多与温哥华的楼市状况时，蒙特利尔及其周边地区的房屋销量正在攀升。在刚刚过去的11月份，蒙特利尔的房屋销量激增6%。 根据大蒙特利尔地产委员会（Greater Montreal Real Estate Board）的数据，在过去的一个月内，一共有3630居住住宅被出售。这一数据创造了历年11月销量的记录。分析称，销量的上涨可能与正在减少的房屋供应量有关联。 这也是蒙特利尔楼市连续第45个月销量上涨。在销售的房屋当中，Condo销量为1256套，比往年数据增长了10%，Condo公寓的中位数价格也增长了5%，达到$264,900。Single-family home销量增长3%，在11月的共有1930套成交，中位数价格为$334,000，Plexes11月销量达到436套，销量涨幅6%，中位数价格为$520,000。 显然，蒙特利尔的房屋销售速度正在加快，目前平均出售速度为80天。这比去年同期87天的数据缩短了7天。如果仔细分类，Single-family与Plexes的平均销售速度为72天，而Condo的平均销售速度为94天。

自9月惨淡的交易状况以来，10月份大温哥华房屋销售原本预测可能略有上升，但大温哥华房地产委员会的最新统计数据显示，11月交易再次下降。 11月份该地区的住宅销售量为1,608套，较2017年11月的2,795套销售下降42.5％，自10月以来的一个月下降18.2％。 该总量也比近10年11月房屋销售的平均值低34.7％，使其成为自2008年上一次经济衰退以来最低的11月。 随着市场的冷却，许多潜在的卖家都坐在一边围观。 11月新上市的房屋数量与2017年11月相比下降了15.8％，与2018年10月相比下降了29％，新上市仅为3,461个。 由于上个月的销售增长缓慢，截至11月底的待售房屋总数为12,307套，比2017年11月增加40.7％，比2018年10月减少5.2％。 大温哥华地区现在正处于一个平衡的市场中。对于所有房地产类型，2018年11月的销售与活跃房源比率为13.1％（市场平均在一段时间内持续12％至20％）。按房产类型划分，独立式住宅（牢固地位于买方市场）的比例为8.9％，联排别墅为14.7％，公寓（市场平均）为17.6％。与10月的比率相比，公寓房暂时悄悄回到卖方的市场领域。 独立式住宅依然价格下跌最猛烈。 11月份单户住宅销售量为516套，较2017年11月的841套独立销售额减少38.6％。该地区独立住宅的基准价格为1,500,100元，与去年同期相比有所下降。自2018年10月以来下降6.5％和1.6％。 独立行业价格跌幅最大的地区仍然是西温哥华，单户基准价格同比下跌13％，而温哥华西部则下跌10.3％。而枫树岭，皮特梅多斯，阳光海岸和博文岛的房价仍然高于一年前的水平 - 阳光海岸的房价一路走高，涨幅达3％。 温哥华西部和北温哥华的公寓是价格下滑的两个区域，分别下降3.6％和0.2％。新威斯敏斯特公寓价格仍然走强，与去年同月相比上涨10.8％。   （温哥华天空Frank编译）

近年来，由于房价无上限增长，为了控制失控的房市，加拿大政府采取了一系列措施来冷却房市。对此，建筑商表示，虽然一系列措施确实已经起到了冷却房市的目的，但是不断地加息，已经有点太过了。 尽管抵押贷款压力测试立法(B-20)适用于所有新抵押贷款申请人的时间还不到一年，但是建筑行业各领导人表示，已经是时候减少或废除该法规了。 众所周知，此项压力测试要求所有新贷款申请人，必须符合加拿大银行公布利率(目前为5.34%)或实际合约还款利率加2%的按揭贷款资格，两者以较高者为准。这意味着大部分新购房者的购买力降低了20%，因为他们只能通过压力测试获得较低的抵押贷款。 这项严格的新规在很大程度上与当前房地产市场的放缓有关。此外，随着利率不断上升，抵押贷款申请人的压力测试率也在上升，这就意味着他们的购买力将会进一步减弱。建筑行业领导人表示，B-20法案已经实现了其原来的目标，现在需要放宽实行标准或废除法案，以保持市场平衡。 加拿大Mattamy Homes首席执行官Brad Carr在采访中表示，“我们将继续游说国会撤回B-20法案，这项法案已经取得针对性结果了，但现在有点矫枉过正”。 Brad Carr指出，加息目前正在取代压力测试的作用。“他们在做自己的本职工作，而且是以2%的利差。我们当然希望政府要么取消它，要么至少限制它”。Mattamy Homes的建议是将压力测试减少到比申请人的合同利率高1.55或1%。 加拿大住宅建筑商协会通讯主任David Foster表示，联邦政府应该更进一步，干脆废除压力测试，“目前这种情况下，最理想的情况是将新的压力测试废除，只用撤销就好了。像卡城等房市，由于受到这种打击，已经很疲软了”。 Foster认为，压力测试主要影响的是首次购房者，使他们更难获得房屋所有权，而且此项法案实行的时间越长，这些人的权利就会被剥夺得越多。  

据加通社报道，加拿大按揭和房屋公司（CMHC）受房地产市场降温的影响，第三季度盈利比去年同期下跌。 (SEAN KILPATRICK / THE CANADIAN PRESS) CMHC是加拿大最大的房屋按揭贷款保险商，是加拿大政府拥有的国有公司。截止9月30日的第三季度，该公司盈利为3.87亿加元，低于去年同期的4.67亿。第三季度收入总额10.5亿元，去年同期为12.6亿。 CMHC为加拿大买房者提供按揭贷款违约保险，也为多单位住宅开发项目提供贷款，以及由住宅物业担保的贷款组合。 该公司预计，由于按揭审批严格，利率上升，以及经济增速放缓，房地产市场的需求减少，近期该公司的盈利将继续受到影响。 CMHC的统计显示，2018年前三个季度，向CMHC投保的买房者平均买房价格约为27.6万加元，首付约为7.7%。 几乎所有投保的买房者都选择了25年还贷期。31%的买房者选择浮动按揭利率。 呼吁放宽按揭限制 受到房市降温影响的不仅是这间国有公司，加拿大房屋建筑商们目前正在向联邦政府发出呼吁，要求放宽按揭贷款限制。 （Mattamy Homes） 据多伦多星报报道，北美最大房屋建筑公司Mattamy Homes Ltd.的高官表示，按揭限制已经让房市实际了理想的软着陆，目前利率上升情况下，已经不再需要。 加拿大房屋建筑商协会则表示，按揭限制冲击千禧一代，卡尔加里等本已低迷的市场尤其受到重创。 新的按揭限制于今年1月起实施，要求对首付超过20%、不需要购买按揭保险的买房者进行收入压力测试，证明有能力以贷款合约利率加2%的利率还款。 (Global News) 这项所谓B-20新规对购买按揭保险的买房者早已生效。今年4月，多伦多地区平均房价按年急降12%，之后稳定下来。 Mattamy Homes总裁Brad Carr接受彭博新闻采访时表示，会继续游说要求政府收回B-20政策。

　　温哥华市府公布房屋空置税(Empty Homes Tax)实施首年报告，报告指全市空屋有2,538间，市府计算出应收空置税收入达到3800万元，超越市府原来预期的3000万元，目前已缴空置税达2100万元。报告并公布各区空屋比例，其中温西桑那斯区的8%为全市最高。 　　温哥华市空置税率最高 　　明年BC省府投机及房屋空置税(Speculation and Vacancy Tax)即将实施，温市空屋必须同时缴交市府及省府两种税，以200万元空屋为例，两级政府空置税加起来就要缴高达3万元，但在列治文的空屋只需缴省的空置税1万元，情况说明同样是空屋，命运却大不同。温哥华市空置税报告指出，187,043间房屋当中，有178,120间有住人，5,385间已申请豁免，有2,538间是空屋。   　　温哥华市政府报告并列出各区空屋及豁免空置税的房屋(Vacant and Exempt Prpoperties)比例，其中空置税比例最高的是桑那斯区(Shaughnessy) 有8%;温哥华市中心西端(West End)有7%;渥列治区(Oakridge)6%。至于空置税比例最低的是温哥华市东南区的日落(Sunset)区。   　　温哥华市政府根据空屋情况计算出首年度应收到的空置税收入有3800万元，到目前为止，空屋业主已缴税2100万元，占应收总额55%。市府指出，空置税收入将用来支付一次性的实施成本750万元，以及第一年的营运成本250万元，总共是1000万元。依目前市府已收到2100万元为例，扣除实施及营运成本后，仍有1100万元进账。 　　明年空屋申报截止日期出炉 　　温哥华市政府说，今年秋天，市政府已对空置税收入当中的800万元作出规划建议，主要有417.5万将用在兴建合作房屋及非牟利房屋的计划，350万元用在改善低收入家庭居住计划，其余用在包括支持租客等计划上。 　　针对明年省府的投机及空置税也将实施，市府指出，温哥华市政府的空置税和省的空置税属于两种不同的税，在温哥华市的房屋同时适用这两种税，如果都不符合豁免规定，则在温哥华市的空屋需要缴温哥华市的空置税，也需缴交省府的空置税。 　　市府提醒，第二年的空置税申报已经开始，申报截止日期为2019年2月4日，与下次地税缴交的截止日相同，市民如果需要协助填写空置税的申报表，可到市府或是各温哥华市图书馆寻求协助。此外，也可拨打3-1-1的电话，市府也提供翻译服务。想知道更多温哥华市空置税详情，可上网至vancouver.ca/eht查询。

高贵林市府正考虑提高新建房屋的开发费，这意味着建造新房的成本也会随之相应上升。高贵林也有可能成为大温开发成为成本最高的城市。 高贵林正在提议全面增加开发成本费用（DCC），这些费用由市政当局收取，以补偿和新项目服务相关的费用。 高贵林公司财务和技术总经理米歇尔•亨特表示，为了抵消和公园收购和公用事业建设相关的土地和建筑成本的上涨，提高收费标准是必要的。 她指根据人口和市府认为增长的位置计算得费率。     如果城市采用DCC增加的建议，高贵林市开发独立屋的成本费用将成为大温最高的地区。 预计独立屋住宅的DCC增幅最大，大型（超过375平方米）的建议增长64％，小批量增加63％。如果采用新的费率，高贵林的费用成为该地区最昂贵的费用之一。 联排别墅的开发成本也将从每平方米123元上涨到每平方米178元（46％），而公寓的开发成本将从每平方米123元上涨到每平方米183元​​（48％）。商业地产的DCC上涨24％，工业上涨18％。 这些费用是省级授权的，由市政府收取，用于支付与新开发相关的费用。例如，随着新的多家庭项目的建立，需要资金来扩大城市的公园和绿色空间，以满足不断增长的人口需求。这笔钱还需要支付和新开发项目相关的公用设施。   这项费用于上周开始进行公众咨询，至12月7号截止。该市一直在与发展产业集团城市发展研究所（UDI）就变化进行磋商。  虽然开发商可能不满意对建造成本的上升，但市府人员表示大多数利益相关者都能理解。 高贵林市府已承诺每两年重新审查收费。    在和行业协商后，市政府工作人员将在新的一年向理事会提交调查结果。由于开发成本费根据“地方政府法”立法，新的加费费用必须得到省政府的批准。预计最终的章程将于春季向高贵林市议会提交。   

温哥华市政府计划加地税。资料图片   温哥华市政府周二发表新闻公告，建议明年加地税4.9%，高于今年的4.24%升幅。市府称，加地税主要是为应付基建、新推出的省府税项、通胀，以及薪金成本等开支。按计算，对于房价处于中位价的独立屋业主而言，明年将要额外支付108元地税。   市府的2019年预算草案，建议提升地税4.9%。市府解释，加幅中的1%用于支付基础设施更新工程；另外的1.7%增幅，用于支付省府新推出的雇主医疗税（Employer Health Tax）所引起的新增费用；2.2%加幅用于应付现有服务的通胀和薪金成本，以及为维持和改善服务提供新资金。   建议中的4.9%地税加幅，对于房价处于中位价的独立屋业主而言，明年将要额外支付108元的地税（根据物业估值180万元计算）；房价处于中位价的分契物业业主，要多付41元地税（根据物业估值70万元计算）；商业房产处于中位价的业主，则要多付193元（根据物业估值90万元计算）。   同时建议增公用设施费8.7% 市府称，与大温地区其他城镇相比，温市的地税增幅低于平均。   另一方面，市府职员亦建议增加公用设施费（utility fee）8.7%，以应付公用设施项目的支出上升。   市民可在温哥华市府网站，查阅完整的2019年预算草案。温市居民亦可于12月3日下午5时30分至7时，前往市政大楼听取预算案简报。   该份预算草案将于12月11日在市议会特别会议中提出，市议会将于12月18日对2019年预算草案进行表决。

　　加拿大房屋建筑协会称按揭压力测试影响千禧世代买家。（加新社） 　　联邦政府今年1月实施的按揭压力测试已令楼市趋于冷却，建筑商们目前正促请联邦政府放宽按揭规定，并指过于严格的按揭规定重创千禧世代买家，影响他们购买屋计划。   　　彭博报道指出，建筑商认为，联邦今年1月实施的压力测试，既然已达成冷却楼市的效果，尤其现在利率仍在上涨，目前并无需要再维持严格按揭要求。   　　报道指，加拿大房屋建筑协会(Canadian Home Builders' Association)就说，该按揭压力测试对于千禧世代买家，及对卡加利影响大。 　　联邦在今年1月引进的压力测试，对于即使已有20%的首期，且不需要按揭保险的申请人，也都必须按照合约所订的利率加多2%，测试其按揭负担能力。 　　报道说，压力测试的措施实施后，已影响全加各地的楼市，多伦多在4月的平均楼价即比前一年下跌12%，后来才逐渐回稳。 　　Mattamy Homes Canada的行政总裁卡尔(Brad Carr)指出，建筑商将会继续游说联邦要求放宽按揭规定。卡尔说，既然该措施已达到效果，就不应该再维持。 　　卡尔说，建筑商希望政府应该考虑取消那多加的2%，或对压力测试所使用的利率设限。多伦多Mattamy Homes行政总裁吉尔根(Peter Gilgan)则说，压力测试的基准应该调低至1.5%或是1%，如此比较合理。 　　CHBA的传讯总监弗斯特(David Foster)则指出，一些楼市像是卡加利，目前已经非常疲软，而主要就是受到联邦按揭压力测试的影响。弗斯特指出，有关措施对于年轻首次购屋的买家影响大，该按揭措施维持多久，该年龄层购买房屋的权利即被剥夺多久。 　　他指出，该压力测试迫使买家改买开放年期浮动利率的按揭，或是令他们走到未监管的借钱管道，有关风险均是由买家承担。

【如此过度营销，搞的是个什么鬼？！】中国妇女报11月30日微博消息：有微博网友爆料，某房企的南站新城这么选户型，你见过吗？对此，某房企发布声明，网络上关于此项目为该企业项目的恶意揣测均为不实信息，纯属造谣。 ”过度营销被声讨，房企声明称不是旗下项目”，表明公众与企业对于此类举动绝不姑息与坚决拒斥的态度与行动。不过，面对此类过度营销，面对视频，公众的疑问与愤怒还是在：这到底是个什么“鬼”？到底是哪家企业或机构在搞这样的鬼？可以明确的是：不管其主体是谁，这样“搞鬼”都是违背公序良俗和有关法规的。女性不能被沦为促销的工具和载体。阳光之下，决不允许如此踩踏红线的龌龊营销。就此，想对某些营销策划人员进一言：如果你的大脑容量有限，想不出好的创意，那至少你要记住一点：不要下流，不要涉黄！

MLA于11月28日发布报告称，在2018年10月，大温地区楼花上市量远超预期，共有2418“朵”楼花供买家选择，环比2018年9月上市量大涨251.45%，同比2017年10月上市量也有31.55%的涨幅。房地产咨询公司MLA Canada一直是英文媒体最喜欢采信的数据源。   MLA在解读上述数据时表示，楼花市场季节性较强，9月大温开发商尚处在市选观望期，10月集中上市也有情可原，所以251.45%的涨幅尽管看起来耸人听闻，但实际影响没有想象但大。反而是同比涨幅超过31%是不好的信号，这说明两个问题： 1、开发商比2017年更急于让新建项目上市。 2、大温新建公寓数量有实质性增长，供给端正在发生变化。   黄三水认为，如果把现房市场称为股市，则可以把楼花市场比喻为期指。楼花市场的波动通常代表市场对现房市场的远期判断。同时楼花市场有更高的杠杆比例，同样数量的资金可以交易更多数量的房屋单元。所以楼花市场有两个必须重视的属性：   1、助涨助跌。 2、积蓄风险。 黄三水说，2018年非常特殊，BC省政府调控楼市，加拿大央行收紧信贷，再加上大温各城市市选，所以并不能以常理推断大温楼花市场。但市选之后，楼花市场突然释放大量一手卖盘，说明预期并不乐观。 MLA还在报告中提到，10月一手楼花上市环比增速比预想的高出15.91%，但让人惊讶的是同比增速比过去几年都要高的多。MLA认为大温开发商正在提速开发，争取让自己的楼盘尽早上市发售，这也是市场预期不乐观的征兆。 新上市这么多，卖的又如何呢？ MLA发布的数据中也提到了这个问题，2017年10月，当月上市的一手楼花90.33%被抢购一空，当时的市场可谓一“花”难求。而2018年10月新上市的楼花只有41%当月被吸收。尽管这个数字环比9月还有7.89%的提升，但从年度比较来看， 楼花市场的热度可谓处垂直下降。 黄三水告诉小编，去年在本拿比热点区域有一位大买家拿下了整栋楼，黄三水认识大买家，靠人家赏了一点薄面才虎口捡剩饭得到了其中的一个单位。当时还觉得非常幸运，可一年后的今天就显得非常鸡肋了，如果急于出手肯定达不到预期的利润，甚至有可能白玩，但要是坚持心理价位很有可能炒楼花炒成房东。 黄三水说，把楼花捏成现房，对投资者而言通常意味着失败，这个圈子的游戏规则是快进快出，吃头啖汤。 MLA在报告中指出，现在的楼花市场是卖家买家平等的市场，楼花价格普涨大涨已经是过去时，现阶段投资楼花仍然有利可图，但好花才有人愿意争抢，烂花入手则有可能烂在手里。 MLA还在报告中预测，2018年11月大致有1897“朵”一手楼花上市，同比下降10.64%，他们的看法是很多应该在11月上市的楼花抢在10月上市了。所以2019年楼花市场的表现仍然不能乐观。 另外MLA还说2018年10月二手楼花市场交易量同比萎缩，但并未公布准确数据。 黄三水说，如果接盘侠开始变少，那么投机者都藏在哪里？没有泡沫的楼花市场看起来比加拿大的冬天还要冷。

　　大厦在21楼特别"中空"设计，另设户外空间。（网上图片） 发展商拟将格鲁吉亚大厦重建，建筑师灵感来自树木。（网上图片） 　　温哥华市中心格鲁吉亚大厦(Georgian Towers)曾经是市内一出租住宅大厦地标，现有发展商拟将它改建成49层，混合出租及出售柏文高楼。   　　格鲁吉亚大厦已有约60年历史，该幢21层高的出租柏文是温市最早期大厦之一，曾为住宅大楼的地标。据指，发展商Wesgroup及Yamamoto建筑师行拟重建格鲁吉亚大厦；它位于乔治亚西街(W. Georgia St.)夹尼克拉街(Nicola St.)。   　　新计划拟重建它为一幢49层高，料有162个供出租单位，设计由开放式至三睡房；另有187个供发售的柏文，设计由一睡房至三睡房。此外，地面一层会有约3000平方尺的零售地，楼上设有多项康乐设施。在21楼另设户外空间，包括可供住客户外烧烤的设施。大厦会建有300个地库停车位。 　　上述建筑师行提到其设计意念指，温市中心曾是一个被长青树林包围的地方，而建筑师在设计期间便从区内的杉树取得灵感，并有助他们考虑如何选址兴建一幢适当的建筑物。 　　该重建大厦是温市中心乔治亚西街1400号至1500号段多个住宅高厦项目之一，另有发展商亦有意或已获批在附近兴建商住大厦，并多以豪华柏文为主。 　　格鲁吉亚大厦重建计划仍待温市议会审批，发展商希望在明年秋季前通过，此后料可在2021年动工。

曾经被誉为“租房天堂”的加拿大几大城市之一 —— 蒙特利尔，如今已经优势不在。据统计，虽然蒙特利尔现在的公寓租金仍较低于温哥华和多伦多，但租房市场的竞争已经越来越激烈，这尤其对于低收入家庭来说，是个坏消息。 蒙特利尔长年来因公寓租金低廉且住起来宽敞舒适，被人们称为“租房者的天堂”。但CBC报道，据加拿大按揭与住房公司CMHC（Canada Mortgage and Housing Corporation）的最新报告显示，该城市的公寓空置率已经连续两年出现紧缩的现象。 2018年，蒙特利尔地区的公寓空置率跌至1.9%，前一年的空置率为2.8%。其中有两间卧室或三个卧室的公寓尤其短缺。 住房专家们认为，空屋率跌至3%以下，都是令人担忧的现象。 CMHC的经济学家Fracis Cortellino表示，现在人们的需求太强烈了。“虽然有更多的公寓出租，但空屋率却更低了。” 公寓空置率近两年都呈下降趋势（CBC） 报告显示，造成租房需求猛增的原因很大一部分是国际外来人员越来越多。这其中包括难民、留学生以及临时劳工。他们的到来让市场上对公寓租赁的需求增加。 同时，年轻的家庭因为承担不了买房的压力，而转为租房。 尽管去年租房市场上新增了7500间公寓，但空置的公寓越来越少。 不过，与加拿大另外两大城市温哥华和多伦多相比，蒙特利尔的公寓租金还算比较低。 今年十月，温哥华两居室公寓的平均租金创下新高，达到每个月$1,649。多伦多同类型公寓月租金为$1,467。 而蒙特利尔的两房公寓每个月租金仅为$802。 温哥华和多伦多公寓空置率分别为1%与1.1%。 近十年蒙特利尔各类公寓的平均月租增长趋势（CBC） 尽管眼下，蒙特利尔的公寓月租还算比较低廉，但专家指出，蒙特利尔未来的租房竞争会更加激烈，房源会越来越紧缺，尤其是低收入家庭很可能会被迫选择更小且不适宜居住的房子。

一位温哥华市议员呼吁市政府和省政府进一步扩大无家可归者的临时模块化住房计划。 在计划于12月4日举行的下一次会议之前，议员Jean Swanson提议动议建造另外600个模块化住宅 - 在首批600个已经批准并在很大程度上建造和租赁的单元之上。 这将使温哥华的模块化住宅总数增加到1,200个单位。 斯旺森希望市议会指示城市工作人员为600多个模块化单位寻找站点，并“任务”市长肯尼迪斯图尔特与省政府合作，以确保额外单位所需的资金。 她建议市政府可以利用省政府的“卑诗省家园”计划，该计划要求在2018年至2021年之间增加2.91亿加币的资本资金和2.16亿加币的无家可归者营业资金。 该省的前600个单位也完全由省政府资助，作为其BC省模块化住房计划的一部分。 她写道：“许多进入模块化家庭的人都认为他们已经赢得了彩票。”他补充说，“无家可归的人的预期寿命大约是有人居住的一半。” Swanson补充说，单人入住（SRO）单位“面临恶劣的条件，租金上涨，高档化和建筑物关闭”，居住在这些荒凉的住所的居民需要替代住房。 温哥华市内的第一个模块化住宅项目于2017年2月在主街和终点大道一角的城市地段开业。从那时起，600个计划单元中的400多个已经完工并租赁，其余单元 已获批准，预计将在未来几个月内完成。 模块化住房被认为是有效解决过渡期无家可归问题的关键工具，因为这种结构可以比传统建筑方法更快速地建造并且成本更低。这些单位是临时住宿，直到居民可以转移到新建的永久性单位。 这些两层或三层建筑只需要两到三个月的时间来建造，每个单元 - 大小约250平方英尺，包括一个小厨房和私人浴室 - 平均建造成本不到10万加币。 温哥华的第一批模块化住宅建筑位于整个城市的10个空置物业中。这些房产既可以是城市所有，也可以是私有，但可以永久重建。最大的物业，每个有98个单位，位于温哥华市中心的拉维尔公园610坎比街和希瑟街地区的5095希瑟街。 当永久重建的建筑开始时，模块化结构可以在另一个地点拆除和重新组装。   （温哥华天空Don编译）

加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）已经发布了大温哥华地区的年度租赁市场报告，它为租房者描绘了一幅非常严峻的画面。 该调查于2018年10月进行，为初级和专用租赁市场以及二级租赁市场提供数据和分析。 CMHC指出，主要租赁市场包括三个或更多单元的私人发起的，专门建造的租赁结构中的单元。 同时，二级租赁市场包括出租公寓。 虽然空置率仍然很低，但今年调查结果的最大变化是低陆平原地区的租金成本增加。 不列颠哥伦比亚省的加拿大全国平均租金涨幅最大。 部分原因是由于潜在的购房者无法购买入门级住宅，因此可以在较长时间内保留在出租房屋中。 温哥华的租金成本增加了5.5％。 现在租赁公寓的平均成本为1,385美元。 自去年的研究以来，邻近地区的平均价格也出现了上涨 - 基洛纳的平均租金上涨了9.4％，Abbotsford和Mission的平均租金上涨了8.2％，维多利亚州的平均租金上涨了7.6％。 该研究还提到，大温哥华地区公寓租金的平均涨幅增加了6.2％ - 超过了省允许的4.0％增幅。 在全国范围内，安大略省也出现了类似的价格跳跃。 彼得堡，奥沙瓦，渥太华，巴里和多伦多都将租金的平均成本增加了5.2％以上。 不列颠哥伦比亚省的空置率仍然很低，尽管比去年的研究略有增加 - 从1.3％增加到1.4％。 在该省内，温哥华（1％），阿伯茨福德和团（1％）以及维多利亚（1.2％）的空置率最低。 相比之下，加拿大的国家空置率为2.4％，低于2017年3.0％的空置率，低于10年平均值。   （温哥华天空Amy编译）