1个月前
Langara YMCA改建计划获批,含新游泳池吗?
温哥华市议会批准以第一民族为主导的Langara家庭YMCA重建项目,其中包含住房,但未设泳池
周二晚上,穆斯克温第一民族、当地开发商Townline Homes以及大温哥华YMCA组成的联合合作伙伴关系,在公开听证会上获得批准,计划重建位于南温哥华的Langara家庭YMCA设施。
位于西49街282号的重划用地申请获得批准,地块毗邻Langara学院,并靠近天车Langara-49街站。这项重建项目将1978年建成的社区及休闲中心改造成一个重大的综合用途项目,包含两栋高层塔楼,提供大量新住房。
新项目包括建设一座高407英尺的37层公寓大楼和一座高252英尺的22层专用租赁住房塔。
尽管该项目最终获得批准,温哥华市议会对YMCA决定不更换其社区及休闲设施的做法表示批评。目前现有的44,000平方英尺的Langara家庭YMCA包括游泳池、体育馆、健身房和多功能室。
作为替代方案,根据批准的新32,000平方英尺的YMCA设施将整合到综合开发中,提供一个社区健康中心,重点解决慢性疾病、青少年心理健康、新移民及就业问题,而不再专注常规的健身、休闲及休闲活动。
这座新的两层YMCA设施将设有三个多功能室、三个会议室、一间健身房以及一个面向49名儿童的7,700平方英尺的托儿设施。此外,该设施位于设有88个社会住房单元的八层楼建筑的下层。
取消的2018年概念,含新的水上中心:
温哥华Langara家庭YMCA
批准的2024年概念,无水上中心:
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
“YMCA面临非常艰难的决定”
当市议会在公共听证会上询问YMCA为何不提供新的替代及扩展的休闲设施和水上中心时,大温哥华YMCA的总裁兼首席执行官Heidi Worthington表示:“我们非常理解大家的失望。”
她指出:“这对YMCA来说是一个非常艰难的决定,我们在权衡社区所需服务和我们的财力之间做出了选择。我们选择了扩大我们提供的社区服务,以更好地支持社会和经济服务,而不仅仅是提供健身休闲。”
在进一步被质询时,Worthington表示,建设和运营水上中心的成本在疫情后变得“令人震惊”。
她还提到,由于旧设施的高运营和维护成本,Langara家庭YMCA的现有游泳池在过去两年内未曾开放。
此次批准的重划申请与YMCA2018年最初的综合用途重建提案形成鲜明对比,当时提议显著改善和扩展休闲用途,涵盖11层建筑的前两层超过60,000平方英尺。
这一原始的2018年方案包括六条泳道的25米专业游泳池、温水游泳池、热水池,以及12,300平方英尺的健身房、体育馆、室内步道、多功能室、家庭中心和可容纳75个孩子的9,000平方英尺托儿设施。之前设想的新11层建筑的上层将包含71个YMCA拥有的可负担租赁住房单位。此外,与开发商的合作下,还将在现场建设一座高20层、含157个公寓的塔楼,以为新YMCA设施提供资金。
取消的2018年概念,含新的水上中心:
温哥华Langara家庭YMCA
批准的2024年概念,无水上中心:
2024年温哥华Langara家庭YMCA
根据温哥华市的坎比走廊计划,Langara家庭YMCA的地块被视为“独特地块”,在较大物业的情况下可以考虑更高的密度和额外的公共利益。该YMCA地块的区域规划强调引入新设施和住房——包括明确提到的公寓和租赁住房——以支持长期以来的YMCA设施的更新。
坎比走廊计划还规定,要考虑“在市政府与YMCA之间建立合作伙伴关系,以便公众可以使用新的YMCA水上设施。”
大温哥华地区最近有一些这样的合作伙伴关系的例子。在2023年,YMCA在康策特物业旗下的新建高密度综合住宅开发项目内开设了新Bettie Allard YMCA设施,毗邻SkyTrain Burquitlam站。价值1.01亿美元的Bettie Allard YMCA是与科奎特兰市的50-50所有权合作,由市政府提供5700万美元(主要来自开发费用),YMCA提供3800万美元。
此外,YMCA负责整个三层、55,000平方英尺的Bettie Allard设施的运营和维护成本,该设施设有水上中心、体育馆、步道、健身房和工作室、家庭中心及其他社区空间。
然而,与萨里市的类似伙伴关系在2020年因建筑成本上升至7500万美元而告吹。萨里市曾与YMCA合作建设新的萨里城市中心YMCA——一个60,000平方英尺的设施,包括水上中心、健身中心、体育馆、多功能室和家庭发展中心。
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
游泳池短缺日益严重
在公共听证会上被问及时,Worthington表示,与温哥华公园管理局的合作讨论没有成功。她还提到曾有人认为“该地区有其他水上设施能够更好地满足这些需求,而不是在Langara的位置进行投资。”
2017年,《每日蜂巢城市化》也报道YMCA决定取消与温哥华海岸卫生局(VCH)在Onni Group附近的Cambie Gardens(皮尔森狗木)开发项目中建设新水上中心的合作。这一计划原本是共享资源和基础设施,以创造一个更大的池塘,提供更多设施,以取代VCH的小型Stan Stronge泳池,该泳池需要医生的推荐才能使用。这导致了2018年创建了Langara家庭YMCA重建的新水上中心概念。
总的来说,坎比走廊计划也强调需要扩展和改善社区及休闲设施,以支持区域计划的密度政策,这将大幅增加该地区未来几十年的人口。此外,应注意到,当前在坎比走廊计划中批准的新开发项目,包括此次Langara家庭YMCA的重建,远超过最初在区域计划中的设想,但却没有相应的设施。
目前,最近的游泳池设施是2009年建成的希尔克雷斯特中心,使用量已经非常大。
公园管理局正在建设位于橡树街的Marpole社区中心,预算为9100万美元,预计将在2026年完成并投入运营。最初计划有一个1万平方英尺的户外水上中心,配备4500平方英尺的五条泳道的专业游泳池、2120平方英尺的休闲泳池和热水池,但该设施已被从当前项目中移除,改为作为未来阶段进行,前提是有额外的资金可用。
多年来,大温哥华犹太社区中心一直计划在其位于未来橡木岭公园购物中心西侧的位置建设一个全新、扩建的社区、文化和休闲设施。这将是一座新建的八层、245,000平方英尺的建筑,包括一个地下水上中心——替换和扩展现有的游泳设施——内设游泳池、治疗池及健康中心。该项目2020年的报道费用为1.55亿美元,预计在2024或2025年完成,但建设尚未开始。
2022年marpole-oakridge社区中心设计
大温哥华犹太社区中心950西41大街
大温哥华犹太社区中心新水上中心游泳池
此外,由于现有公共泳池设施的年龄与状况,以及由于新增人口和住宅密集化所导致的需求不断上升,温哥华的公共泳池设施正受到越来越多的关注。
特别是,对于Kitsilano户外游泳池和温哥华水上中心的更新需求引起了更高的关注,本月公园管理局工作人员提出的新的设施方案中,主要池体采用的是八条泳道的25米池,而非之前承诺的八条泳道的50米池,取而代之。本周二的公共反响声中,公园管理局的专员提出反对,并指示其工作人员重新考虑设计,将50米泳池纳入计划。
关于Langara家庭YMCA的重划申请,在周二的公共听证会上,市议会以7-0的投票结果批准该项目,ABC市议员Peter Meiszner对YMCA未能提供新的替代水上中心的决策表示弃权(技术上仍视为支持票)。
Meiszner在听证会上表示:“这实现了值得赞扬的和解目标,并在一个没有住房的交通导向区域增加了住房,这很棒。”
“但另一方面,我很难接受失去泳池对社区的影响。这座泳池和体育馆自1978年设立以来已经有47年。我们在城市这一地区的水上设施现状相当严重短缺,而现有的水上设施已满员……我无法接受这一社区成员健身设施的泳池会被取消,而且我觉得我对为什么无法达成这一目标的历史没有足够的信息。”
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
为了和解而取消的低于市场价格的租赁住房要求
该项目由穆斯克温资本公司主导,这是一家全资拥有的公司,负责管理穆斯克温第一民族的营利性企业与房地产资产。在讨论过程中,第一民族的领导人强调,这是他们首次作为主要申请人在提交给温哥华市的提案中担任主导角色。YMCA拥有该土地。
除了上述88个单元在八层YMCA建筑内之外,还将在37层塔楼内提供269个公寓式市场所有单元,在22层塔楼内设有308个安全的专用租赁住房。申请中提到穆斯克温第一民族将拥有这座22层的租赁住房塔。
通常,根据市政府的政策,城市要求至少20%的租赁住房以低于市场价格的租金出售。
然而,市政府工作人员表示,他们未能追求这一20%的低于市场价格的租赁住房要求,因为需要“经济和解,以帮助解决保留地上重大的住房需求,并为穆斯克温第一民族创造可持续的收入来源。”
总体而言,这三栋新建筑将共计提供665套住宅。
该项目还将在22层塔楼的底部提供约2,300平方英尺的零售/餐饮空间。
ABC市议员Mike Klassen表示:“我认为我们确实需要与我们的非营利组织和其他机构紧密合作,以应对随着城市发展而失去这些设施的需求,而这里正好是一个交通导向区域,省政府对此也非常重视。”
“[附近的]加拿大线的建设并没有强有力的密度规划,而当这个站点在完成后,会得到充分的利用,为这个开发项目的居民服务。”
2024年温哥华Langara家庭YMCA
温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
2024年温哥华Langara家庭YMCA
GEC Langara 6428-6438 Cambie Street 480-488 West 48th Avenue Vancouver
Langara家庭YMCA的重划申请于2024年9月初提交,并很快得到审查和批准。
该项目由Boniface Oleksiuk Politano建筑师设计,总建筑面积达到580,000平方英尺,建立的楼面面积比率(FAR)的密度是地块大小的6.66倍。相比之下,取消的2018年概念面积为308,000平方英尺,密度为3.5 FAR。
地下将设置三个停车层,提供500个车位和1200个安全的自行车停车位。