地产

在美国买卖地产和房产，你永远不知道你的买家看中了什么。 在美国，拥有一处房产并不是财富的象征，很可能是负担的开始，你要为它缴纳房产税、保险费、高额的人工维修费用等等。   受新冠肺炎疫情影响，美国经济受到了严重的打击，但住宅房地产市场却是一个例外，在房地产经纪人和投资者黄永明看来，这是因为美国的土地买卖方式众多，每个人对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。 三年前，黄永明赴美生活，在得克萨斯考取了房地产经纪人的执照，在他的观察中，由于美国主要实行土地私有制，土地买卖的方式和中国截然不同，购买土地的理由也千差万别。 在他的客户中，有人买地自住，趁年轻买下自己喜欢的一片地，留到以后退休时居住；有人买地狩猎，有人买地是为了挖掘地下的宝藏……你永远不知道买家看中的是这片土地上的什么价值。 全现在采访了黄永明，请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场，以下是黄永明的自述： 我是一个狂热的美剧爱好者，2015年，美剧在中国的播出要先审后播，推迟6个月才能够播放。当时我就想，这怎么行，我要直接去美国看。 两年后，我从北京飞往休斯敦，没有一个亲戚朋友，我意识到这是一个在陌生社会重新开始的机会，怎么在陌生的制度里生存下来，并建立起你的财务安全？忽然觉得很有意思，它可能比美剧还要精彩。 我的职业是房地产投资，在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照，生活在休斯顿。在这边注册了两家公司，一家是房地产投资，另外一家公司做投资培训。 提到房地产投资，人们的第一反应甚至说唯一的反应就是买了房，然后等它升值。但是美国的方式就很不一样。因为美国70%的土地私有，买卖方式和中国千差万别。更重要的是，我并不需要特别雄厚的资本就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地，仅仅是用来拴你家里的几匹马。 我主要做的是tax lien（房产税留置权）的投资，这跟美国的房产税制度有关。在美国，个人或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税根据土地的位置和大小各有不同，常常有人因为各种各样的原因，没办法或不愿意交出这笔钱。那么政府就会标记拖欠税务的房产，将房屋的tax lien（房产税留置权）拍卖出去。 欠税的原因有很多。比如个人债务过高，交不出这笔钱。美国的家庭负债率很高，去年底达到了每月平均家庭负债14.5万美元。   美国家庭债务变化情况 图源：路透社 但更多的情况并不是由缺钱导致的，通信上的原因也很常见，但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少税，什么时间该交了。如果信件在送达的过程当中出了问题，业主不管是公司还是个人，因为各种原因没收到信，可能就耽误了税务缴纳。 曾经有一家连锁药店的大型停车场因为欠税被拍卖了，这家公司面临的处境就很尴尬。在美国，大型的药店没有停车场是开不下去的，于是他必须花更多的钱把停车场租回来，后来他们公司去寻找未缴税的原因，才发现是通信地址导致的误会，但没有任何其它的办法。 美国市场是合同至上的。我们还经常遇到的情况是，这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了，继承人不愿意去交这个税，或者是没有能力去交税，或者是他们不知道他们自己继承了这块地。 有一次，我们拍到了一块由公司持有的地，这个公司的两个合伙人都过世了，但是在他们过世之前没有把公司解散。就造成了这个地仍然是由公司持有的，又没有实际的管理人有权缴纳房产税。只好等到期拍卖。 还有的情况是业主年纪大了，忘记按时缴税，或者离婚后夫妻双方搬离原住地，又没人想起给一起住过的房子缴税，房子的留置权就被政府拍卖了。 我们做的事情就是作为投资者参与拍卖，但你拍得的所有权并不是房屋的直接产权，而是债务的所有权。tax lien被拍卖后，业主可以在一定时间内赎回，不同的州对赎回的规定不一样，大约是6个月到3年不等。那么我从中可以获得一定的利息。但是超过了规定可以赎回的时间，业主还是没能将它赎回，那么我就可以非常低的成本拿到房屋的产权。通过这种方式，我们通常能以市场价的5%~25%拿到一处房产或地产的产权，再以市场价或者略低于市场价的价格卖给合适的买方。 那我怎么去找要买方呢？最重要也是最简单的一种方式就是发电子邮件，我们会直接给这些给一个区域的业主大量寄信，告诉他们说我们有什么样的土地或房产，业主姓名和通信地址属于公开信息，你可以完全合法的手段去获取。 美国对于土地的需求五花八门，最多的一类就是建筑商，其次是用来自住。2020年11月一栋待售的美国房屋。 许多人会在自己年轻的时候，在某个喜欢的地方买下一块地，等到退休的时候在上面建房居住。通常他们看中的，都是一些远离城市的空地。 加上很多年轻人住在很拥挤的大都市里，比如洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等等这些地方，一家人住在很小的公寓里，他们通常都会有一个搬家的梦想，要到什么地方去买块大一点的地，在上面盖自己的房子。 还有一种是批发出售，全球知名富豪比尔盖茨（Bill Gates）在美国各州收购农田，至今总共面积已达242000英亩，是美国最大的私人农业用地所有者。在美国，土地本身也是家族财富传承的手段。房子是有寿命的，但是土地谁也破坏不了，所以可以一代代传承下去。   美国一处农场 图源：AFP 在美国，另一个热门的房地产业务是买卖自助仓储用地，自助仓储在中国暂时没有很大的市场，但是它在美国的数量比麦当劳的门店的数量都要多。因为美国人购买和存放的东西特别多，家里面根本放不下，尤其是在一个消费社会，人们买的东西越来越多，电子产品更新换代越来越快，一个手机买回家没多久就感觉旧了。 由于土地所有者拥有地下的一切财富。在美国买卖地产和房产，你永远不知道你的买家在想什么，再加上美国是一个移民国家，人们的文化千差万别，价值观千差万别。 我记得有个同事在亚利桑那州拍下了一块20英亩的地，这块地上有一条季节性的河流经过。到了特定的季节会河水泛滥，所以这块土地没有住宅价值，因此价格也特别低，800美元就买到了。 当这块地挂牌出售的时候，一位卖家以9600的美金拍下了。我们反复跟买家确认，真的要买吗？对方才说，自己是来寻宝的，根据他的研究，在这条季节性河流附近有宝石。后来和这个买家断了联系，也不知道他现在淘到了宝石没有。 除了土地的快速翻卖带来的投资收入，我还在慢慢建立自己的被动收入。在美国的话，钱放在银行账户放在银行里面是亏的，所以大家的钱都放在退休投资账户，或者是基金、股票、债券、房地产等等。我的方式是做房地产的卖方融资，比如，我手里有一块地，你想买，但是你因为各种原因贷不到款，那么就可以签订一个分期付款的合同。比方说这块地卖8万美元，你付我20%的首付，剩下的64,000，分10期还给我。这样我既是卖家，也承担了银行的功能。 最后的投资回报就是，我以25,000左右低价购买了这块地，我以80,000的价格卖给需要的人，对方付我16,000，然后再付我一年的月供，成本就已经收回来了。顺利的话，到明年，我的被动收入就可以支撑我在美国的生活了。 刚到美国的时候，我从事的是自己的老本行，出版和编辑，但我很快就注意到了房地产，因为它和我们的房地产制度截然不同。在美国，如果你买房是自己住房需要，是一种纯支出的行为，是有很多的成本的。比如房产税、房屋保险费、高额的人工维修费用、水电费用等等。每个月固定有至少几百美元的支出。 很多美国人就会选择把房子租出去一部分来覆盖自住的成本。所以很多人说在北京买一套房子的价格可以在美国住别墅了，尽管确实如此，但这样的生活很难维持，因为房子越大，房产税也越重，养护成本也很高，每个月浇草地就得600美元。 另外一方面，房地产它确实也是在美国去建立财富，获得被动收入的方式之一。 为了成功转行，每一天我都会让自己至少解决一个问题，在本子上记下来，在美国三年多，我基本上除了吃饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。我攒下了几个本子，我把那个本子叫做365天的胜利。 尽管大多数时候，我都在家工作，没有太多的娱乐和社交，但我没有特别多的负面情绪，有的时候只是念头一闪，觉得还挺累的，但是这个念头可能也就是一闪就过去了，然后又重新投入工作中。 我感觉自己就在一个真实版的大富翁游戏里，尽管没有什么奇迹发生，让我一夜暴富，但走的每一步都获得了一点回报。

最近，一对澳洲夫妇Melinda和Robert Patterson投资900万澳元，购置了一间位于黄金海岸富人区的豪宅。 豪宅位于：37 Knightsbridge Parade West，Paradise Point。 要知道这个社区的房价基本都是450万澳元上下，绝对的富人区。 成功买下这栋房子后，两人便决定要好好打造一个属于自己的理想之家。 那什么样的房屋才是理想之家呢？ Patterson夫妇认为，理想之家里一定要有游泳池和娱乐设施，足不出户就能享受生活。 此外，理想之家里的房间一定要多，而且楼层一定要高。 按照他们的想法，建筑师设计出了一栋四层高的豪宅示意图，见下图。 （豪宅最终设计图：中间棕色的房屋） 看上去是不是很不错？ 这栋豪宅一共有四层楼高，而且顶楼还设置了一个露天游泳池和一些娱乐设施，满足了Patterson夫妇的全部需求。 看了设计图后，Patterson夫妇感到非常满意，尤其是对这四层楼的高度。 眼看设计图没什么太大问题，他们便示意建筑团队开始施工。 可是，这栋四层豪宅施工刚进行到一半的时候，就突然被当地市议会叫停了。 被叫停的原因不是别的，正是因为这四层楼的高度引起了民怨。 据了解，一共有超过60名邻居向市议会进行投诉，看来民怨颇深啊。 大家投诉的内容全都是：由于这栋楼的高度高出周边房屋不少，这让周围的居民很担心，如果这栋四层高的房屋建成了，它将给大家带来一种“住在监狱里“的感觉。 仔细看看这栋房屋的设计图，确实能发现这栋房屋和周围环境有些格格不入。 接到这么多居民的投诉后，当地市议会决定对这栋豪宅进行调查。 一经调查，市议会发现这栋豪宅确实违反了建筑物的高度限制。 于是，市议会通知Patterson夫妇必须在1月停止施工。 （豪宅所在的社区） Patterson夫妇接到通知后，对里面的指责内容感到非常愤怒。 他们觉得这件事发生的莫名其妙，自己什么事都没做错，不仅要被邻居这么指责，而且自己刚买的房子都不能正常施工。 气不过的两人便决定把这事闹上昆州环境规划法庭，想要抗辩到底。 当地市议会表示，Patterson夫妇可以继续施工，但必须要把屋顶的顶棚和游泳池拆除，因为那些东西属于违章建筑。 对于这个建议，Patterson夫妇通过律师表达了他们的看法：一来，这栋房子不会对周围邻居产生任何负面影响，没有侵犯隐私一说。 二来，这栋房子只比周围房屋高出了一米，整栋房屋的高度并没有违反建筑高度限制。 呃...现在真的是公说公有理，婆说婆有理了。 （豪宅现状） 这场官司预计于今年年底开庭审理。 在官司开庭审理前的这段时间，豪宅只能被迫处于停工状态。 他们还没住进去，邻里关系就闹成这样，以后要是住进去，怕不是会生出更多的事。 真不知道Patterson夫妇什么时候能住上自己的理想之家了...

据赫芬顿邮报报道，满银的一份新报告强调了加拿大经济对住房市场依赖程度的严重性。 满银首席经济学家道格拉斯·波特发现，加拿大住宅房地产行业并未受到全球疫情的影响，其发展势头强劲，目前占该国经济产出的9%。波特指出，这远高于6%左右的历史平均水平，是美国住房市场占经济份额的两倍。 那么，加拿大是否存在大规模过度建造房屋？显然不是。波特发现，房地产在经济中的比重如此之大，主要原因是人们买房的支出比其他地方多得多。 波特发现，事实上，考虑到购买力和汇率因素，加拿大的房价比美国高出46%。波特列举了许多可能造成这种巨大差距的原因，包括加拿大人口增长较快，房贷利率略低，以及更多的人口集中在最大、最昂贵的城市。 但这些似乎都不能让人满意，于是他选择了另一种解释。他写道：“一个更为根本的答案可能是，权衡之下，加拿大人做出了一个集体选择，即将更多资源用于住房。” 换句话说，人们为住房支付更多的钱是出自意愿——因为这对人们来说是值得的。如果情况果真如此，那可能与这样一个事实有关：长期以来，房地产在加拿大一直被证明是一项成功的投资。 在避免了2008年的美国房市萧条之后，许多加拿大人开始认为加拿大的房市是万无一失的——在这个不断提高移民水平的国家，这是一项稳赚不赔的长期投资。 事实上，即使在加拿大进入封锁状态之际，在彭博-纳诺斯消费者信心指数中，人们对房市的信心却飙升至历史最高水平。这可能与2020年期间房屋平均转售价格大涨17%，达到60.728万美元（约合人民币393万元）的历史最高水平有关。如果几十年来最严重的经济冲击都无法阻止房市，那还有什么能阻止呢？ 波特并不认为加拿大对住房的痴迷一定是件坏事，只是消费者的一种选择。 他问道，“谁来判断这种类型的消费比其他形式的消费好还是坏？”不过，他指出，这种消费方式带有一个很大的记号：债务。在房价飞涨的情况下，加拿大人已经成为发达国家负债最多的人群之一。 波特预测：“当疫情最终消退，经济问题成为头号关注焦点时，人们将重新关注这个根本问题。”

加拿大有一名古董收藏家日前用1万美元买下了一名已故钢琴老师的遗物，没想到被亲友嘲笑为“垃圾屋”的内部却处处充满惊喜。已故屋主留下了不少珍宝，这位收藏家经过整理后拍卖大赚40万美元，让原先看衰的亲友都跌破眼镜。 据报道，加拿大古董收藏家亚历克斯阿奇博尔德（Alex Archbold）与妻子经营一家古董店，经常会去回收场寻宝，同时他们也经营了一个Youtube频道。有一次交易中认识了钢琴老师贝蒂拉克（Bette－Joan Rac），之后2人只要在咖啡厅遇到都会寒暄几句。他形容拉克就像一朵鲜艳的花朵，总是穿着五颜六色的衣服，时常带着灿烂的笑容。 去年12月，拉克病故后，她的亲友决定将她身后留下一栋房子卖掉。阿奇博尔德得知消息后，决定花1万美元买下拉克留下来的房子，他知道拉克留下了一架钢琴。 他本来想说能找到等同于1万美金的价值物品，但听到别人说拉克夫人的收入不高，没有多少钱，于是他不抱太大期望，购买的原因也是认为能替Youtube频道带来一些流量。 阿奇博尔德进门后才发现对方有囤积癖，屋内到处都塞满各种积满灰尘的餐具、书籍、罐头等杂物，几乎没有可以坐下来的空间，亲友们听说了这件事，都忍不住调侃阿奇博尔德花大钱买一个“垃圾屋”。 尽管如此，阿奇博尔德还是花时间好好打扫了拉克的屋子，整理的过程中，他才发现原来拉克囤积的不是只有杂物，还有古董相机、珠宝、银币，一个装满金项链及戒指的袋子，重达2公斤的银条，在拉克的地下室，更堆满皮草大衣和精品服饰。这让阿奇博尔德相当惊讶，他惊呼拉克原来是一名大富翁，她家里的收藏甚至比古董猎人还要多。而这些惊人的发现也让阿奇博尔德的亲友看傻了眼。 阿奇博尔德仅保留最初引起他兴趣的那架钢琴，不能卖的家具和衣服则捐给慈善机构，其余屋内发现的所有珍宝经过整理后进行了3次拍卖后，总共收益为40万美元。他也开心说：“我们投资了1万美元，最后卖出40万美元，这是我至今做过最好的投资了。”

刚刚，大温地产局REBGV发布了2021年1月的大温地产销售数据，温哥华地区的住房市场延续了去年年底的劲头，房屋销售超过了待售房屋的供应。1月份，大温总共卖出2389套房子，包括740套独立屋、454套城市屋和1,195套公寓。销量与去年同期相比暴增52.1%，比过去10年1月份的平均销量高出36.4%。 REBGV主席Colette Gerber表示：“房屋销售活动远高于1月平均水平，待售房屋供应无法跟上步伐，这导致购房者之间的竞争加剧，价格上涨。”  库存不足，推动价格上涨   1月份新上市4,480套房源，与2020年1月上市的3,872套住宅相比，这一数字增长了15.7%，比去年12月份的2409套增长了86%。目前在大温哥华地区MLS®系统上市的房屋总数为8,306套，与2020年1月（8,617套）相比减少了3.6％，与2020年12月（8,538套）相比减少了2.7％。 售挂比持续高位，房价上涨压力明显 2021年1月的总体售挂比比率为28.8%。独立屋本月售挂比是26.3%、城市屋37.6%、公寓27.8%。 老生常谈：售挂比超过20%，就说明这个市场很活跃。当房价比率持续下降至12％以下时，就会出现房价下跌的压力，而在几个月内连续超过20％时，房价往往会受到上涨的压力。 “过去六个月，大流行期间住房需求的转变，以及处于历史低位的利率，是推动市场需求的关键因素，一些人几年前设法进入这个市场，看到自己的房子升值了，现在他们正寻求在市场上升级，以适应他们不断变化的需求。”REBGV主席Colette Gerber分析说。 房价继续全面上涨 MLS®住宅价格指数表明，大温地产局区域所有住宅物业综合基准价目前为$1,056,600。与2020年1月和12月相比，这一增幅分别为5.5%和0.9%。 •2021年1月独立式住宅的销售量达到740套，比2020年1月的439套增加了68.6%。独立式住宅的基准价格为$1,576,800，这比2020年1月增长了10.8％，与2020年12月相比增长了1.4%。 •2021年1月公寓住宅销售量达到1,195套，比2020年1月的814套增加了46.8%。公寓住宅的基准价格为$680,800，这比2020年1月增长了2.2％，与2020年12月相比价格增长了0.6%。 •2021年1月联排屋销售量为454套，比2020年1月的318套增加了42.8%。基准价格为$815,800，这比2020年1月增长了4.3％，与2020年12月相比增长了0.2％。 菲沙河谷地区1月销量创纪录 比当月正常水平高72％ 菲沙河谷地产局（FVREB）今天也公布了上月数据。1月份，菲沙河谷总共卖出 1,718套房子，同比增长76%，比当月的正常水平高72％，也创造了有数据统计以来最高1月销量，比之前2016年1月的最高纪录1,138套，高出28%。 1月新增挂牌2,784套，较去年1月增加26％。本月活跃库存总量为4,210套，但仍比十年平均水平低30％。 2021年1月，在菲沙河谷出售单户独立屋的平均天数为35天，而2020年1月为60天。出售联排别墅的平均时间为28天，出售公寓的平均时间为37天，而去年1月分别为47天和49天。 1月份，该地区独立屋、公寓、联排别墅基准价格分别为$1,106,500、$439,800、$580,800，和去年同期相比，分别增长了15.2 %，4.4 %和7.2%。

陈立彤评论文章：我们前几天讲了美国的弃籍税，说是中国很多高净值人士在入籍美国之前没有做税务筹划，在弃籍时被迫向美国缴纳高额弃籍税。 今天我们讲另一个中国的高净值人士在美国大笔购买房产，但在撒手人寰之后其继承人被迫向美国缴纳天价遗产税的故事。不过，在讲这个故事之前，我们得把美国的遗产税的来龙去脉和大家表一表。 美国的遗产税 注：此处讨论对象为联邦的相关规定，因为美国有17个州是单独征收遗产税或继承税的，它们规定的税率和免征额度与联邦的规定有所不同。 在美国，当被继承人去世的时候， 1. 继承人得用被继承人的财产先行缴纳遗产税，再从缴纳了遗产税后剩下的财产中进行遗产的分配。 2. 被继承人过世后所有财产（包括房子、地、股票、共同基金、退休账户、银行账户、拥有的公司、有价值的收藏等）都要经过一个法庭认证程序（probate）计算个人生前的财产总值。 3. 美国遗产税采用累进计算，税率缴纳档次从18%到40%不等。 但是，在计算遗产税之前，被继承人所遗留的财产中有一个可以扣除的免征额度。在美国国税局（Internal Revenue Service）公布的2020年的官方遗产税和赠与税限额，即个人的遗产税和赠与税的免征额由2019年的1140万美元升至1158万美元。这意味着个人可以将1158万美元留给继承人，无需缴纳联邦遗产税或赠与税。另外，一对美国夫妇可合计免征额，即2316万美元。值得一提的是，每年的赠与税免征额维持不变，仍为1.5万美元。 但遗憾的是，这个高额免征额度（如2020年的1158万美元）只给美国人（含拿到绿卡的），非美国人的免征额度非常低，低到什么程度呢？只有6万美元！ 有这么一个中国富豪喜欢在海外购置房产，其中有不少就买在了美国，等他去世后，其继承人被迫交遗产税的时候才发现非美国公民的免税额度居然这么低——只有6万美元。 对比一下：以联邦遗产遗产税免税额度为例，一个美国人和一个中国人，在美国各有一套房产，房子的价值都是1000万美元，那么中国人就要按994万美元交遗产税，而美国人因为有1,158万美元的免税额度，压根不用交遗产税。 美国的富豪怎么避税的？ 面对如此高的遗产税率，美国富豪们怎么从未怨声载道？ 更令人匪夷所思的是，美国的富豪还经常跳出来反对降低遗产税。包括沃伦?巴菲特和比尔?盖茨等在内的120名顶级富豪曾经联名在纽约时报社论版以广告方式刊登其面书，请求美国国会保留遗产税。 难道真是精神境界各个超凡？ 才不！ 在这些表面的背后，巨富们规避遗产税的手段可谓五花八门、无所不用其极。 下面随便举两个案例吧。 案例一：川普家族 据《纽约时报》估算，川普的父母弗雷德和玛丽曾将超过10亿美元的财富转移给了子女，按照当时55%的遗产税率计算，这会产生至少5.5亿美元的税务。但在各种避税后，他们仅支付了5220万美元的税务。 川普家族最常用的避税方式就是利用家庭成员之间的交易，将收入和资产从一个家庭成员转移到另一个家庭成员。弗雷德将自己名下土地转让给子女挂名的公司后，在那之上建造公寓让他们获享利润。截至20世纪70年代，他已经通过这个办法转交了8栋大楼1032套公寓。 川普还设计稀释他父亲的股权来减少税务。他对父亲名下12家私营企业进行产权结构调整，使父母弗雷德和玛丽各占49.8%的股份，而他和其他兄弟姐妹瓜分剩余的0.4%。由于少数持股人享受美国国家税务局允许的估值折扣，川普成功将原本已经过低的估值再打了45%的折扣。 川普还建立空壳公司转移资金。川普家族在1992年建立了“奥康提楼宇物资及维修”公司，这家公司名义上是负责为弗雷德持有楼宇采购从锅炉到清洁用品等物资，但该公司实际上并未进行真正采购，只是通过在账目上虚增物资帮助弗雷德以“采购”之名往这家空壳公司转钱，然后再用注了水的发票向租户说明房租涨价是合理的。 案例二：巴菲特 据《路透社》报道，巴菲特曾将价值近34亿美元的股票捐给了5家信托基金，其中最大的一部分被捐给了比尔?盖茨夫妇的基金会，而剩下的钱则被捐给了他的妻子和三个孩子经营的慈善机构。 信托基金成立后，法律就能允许富豪们将捐赠的资产委托给第三方管理，而第三方则会依照富豪自己的意愿去保管、利用、分配富豪捐赠的那些资产。 例如，比尔?盖茨的基金2003年就以268亿美元的资本投资，获得了高达39亿美元的投资报酬，年化率达到了5%。 按美国的税务法规，这些被捐赠的钱还能让捐赠者在5年内享受到最高个人20%抵扣额度的税收优惠政策。 富豪们既是信托基金的捐献者，也是私营基金会的实际控制者，可以光明正大地以管理费的名义给家族成员发钱。 从上面两个案例中，我们不难看出，富豪们兜兜转转的一系列操作，就成功避开了大笔的遗产税。钱只是从左手换右手而已，还顺便收获了良好的名声和优惠税收政策，难怪巨富们对遗产税是这个态度！ 常见的规避、减免遗产税的方法 1. 运用信托为遗产规划工具进行资产保全、财产专业管理 2. 生前将应税财产转为免税财产，如购买保险和寿险 3. 选择价值低估时期的财产为身后财产 4. 设控股公司递延应课税赋 3. 移民和海外资产配置 例如：中国香港免征遗产税和资本增值税；新加坡免征资本增值税、澳大利亚免征遗产税 回到题述话题，中国人（非美国公民）在美国买房产或者做其他投资是不是铁定了要被薅羊毛——在死后被征高额遗产税呢？除了加入美国籍，有没有更好的办法呢？答案还是有的，且听下回分解。 作者为大成上海办公室高级合伙人

多伦多政府福利房（也称廉租屋）申请难，即使按照政府官方的说法，申请一套单人房要等至少7年，若申请一居室或两居室，那么申请者要做好10年以上的心理准备。 这还是官方说法，实际上很多人等了不止这么长时间。比如多伦多市民史密斯（Dave Smith）今年1月份终于等到好消息，第一次得到了一套单人房的offer。他对《多伦多星报》表示，盼星星盼月亮，他终于等到了，实际上他记得自己是在2001年申请的。也就是说，这一等就是20年！ 《星报》报道说，多伦多廉租屋申请者名单不断加长，截至今年1月已经增加到81,000，而申请过程如此漫长。鉴于这一状况，多伦多市府正考虑对申请政策作出较大改变，以加快申请进程，缩短申请者的轮候时间。 （Global News） 根据《星报》得到的消息，市府官员表示，多伦多计划推出一个新的数字化系统，以处理其廉租屋轮候名单。 首先，在新系统之下，每个申请人都有自己的户头，并在网上对相关文件进行更新。申请人被要求每年在网上至少确认其申请一次。 目前的情况下，如果申请人没有主动确认自己的申请，政府机构会以手动方式，也即写信通知申请人。新系统启用之后会以电子方式提醒申请人，而这一手动流程将被取消。 其次，市府希望新系统能够更快地让空置单元有人住进去，因为在疫情之下多伦多廉租房的空置率一直在稳步上升。为了提高效率，新系统不再让申请人完全被动地等待offer，而是鼓励排名在前的申请人主动选择。按照市府官员的说法，这意味着申请流程从传统的等待系统，过渡到基于申请者选择的系统（choice-based system）。 第三，也许是政策改变最大的方面，就是将采用省级强制性只提供一次offer的规则（one-offer rule）。按照该项规则，申请者在获得一次offer之后如果不满意予以拒绝，则会失去排队资格。 政府廉租屋不仅申请难，而且申请流程效率低下一直饱受批评。多伦多总审计长在2019年的审计报告中指出，只有13％的廉租屋offer被申请者接受。情况各种各样，有的是发出offer之后，根本无法联系到合乎资格的申请人；再是申请人因某些原因不满意而拒绝offer。因为按照现行政策，申请者有三次机会获得offer，拒绝第一个或第二个offer，还有第三个offer，正是这个心态，导致申请人“这山望着那山高”，一次又一次拒绝一般人等都等不到的offer。 多伦多总审计长发现，仅在2018年，这些问题不仅使多伦多市损失了700万元，而且原本要租出去的单位仍然空置在那儿，造成了极大的资源浪费与不平等。 安省麦克马斯特大学（McMaster University）政府福利房方面的专家邓恩（Jim Dunn）教授评论说，一次性提供系统的一个关键问题是，申请者可能仅出于失去排队位置的担心而接受offer，“这样就有点强迫的意味，迫使人们不得不接受他们实际上并不想要的廉租屋。” 不过，多伦多市府希望基于选择的住房提供模式能够缓解这一问题。有市府官员表示，空出的单元将至少上市两周，然后根据时间顺序和优先级，提供给那些表示有兴趣，而且排在最前面的人。 《星报》称，多伦多市府新系统的一些细节尚待完善，其中包括申请者排名有多高，才有获得选择上市廉租屋的机会等等。 相关信息请见本网此前相关报道：几万人排队：多伦多廉租屋居然有那么多空置？  

由地产资讯网站Point2Homes的统计数据显示，从家庭所需还贷的数额与家庭收入的比率来看，全国主要城市的房屋贷款压力在过去10年间明显加剧 。而可负担性最差的城市，除了安省的小部分区域之外，其余都集中在卑诗省，其中房贷压力最大的是本拿比。 从2020年的数据来看，房贷压力与家庭收入的比率中，最糟糕城市基本上都集中在卑诗和安省。其中比率最高，也就是家庭所面临房贷压力最大的是本拿比，数字为44.7%；其次是列治文的44%；而温哥华位列第四为41.6%。 温哥华位列第四 此外，大温地区的兰里和素里也分别以40.5%和32.2%，列入房贷负担最重的16个城市。 该统计还指，去年本拿比的房屋均价为104.85万，家庭年收入是10.04万。虽然本拿比不是房价最高的城市，但对比家庭收入的比例而言，则是背负房贷最重的。 以素里为例，房屋均价只有86.55万，而家庭平均收入在11.51万，使得房贷与收入比例为32.2%，相对而言负担不那么重。 该项调查是针对全国人口较多的50个大城市进行的统计，收入与房价之间的差距在过去10年内大幅增加，使得加拿大的房子变得越来越不可负担。 报告指出，超过收入30%用于还房贷，对家庭而言就不是可负担水平。全国38个城市由于房价和收入的差距日益增加，令贷款承担能力越来越差。收入不仅不能跟上物价，尤其是房价的增长步伐，而且在部分城市，工资增长远远落后于房价增长。

  央行行长隔空回应CMHC：加拿大房市没有泡沫 联邦房屋监管机构加拿大按揭与住房公司（CMHC）上周发出警告，该机构进行的最新风险评估显示，当加拿大经济从大流行中逐渐恢复时，可能导致失业率高达25％，进而导致房价下跌近50％。CMHC话音刚刚落地，加拿大央行行长麦克莱姆立即作出回应，称他不担心加拿大房市火爆，明确表示低利率以及加拿大人对更大空间的需求，而非炒房或投机是价格上涨的原因。 据加拿大《金融邮报》报道，央行行长在接受彭博新闻社（Bloomberg）采访时表示，宽松的货币政策，疫情之下在家工作以及对更大空间的喜好是导致加拿大房市，尤其对单户住宅需求如此强劲的主要原因。 麦克莱姆行长通过视频对彭博社表示，“疫情之下很多人都在家工作，他们不需要上下班。而且不少人仍然认为，即使在疫情过后，许多企业或公司也不要求雇员上班，因此与比过去相比，人们将在家办公的灵活性也更大。” 麦克莱姆行长说，他并不担心加拿大的房地产市场会失控。他说这让他想起了2017年，当时多伦多等大城市的房价有些失控，引发了业内外对炒房的担忧并不断发出警告，迫使联邦和省级政府采取措施强使房地产市场降温。麦克莱姆行长坦言：“到目前为止，我们还没有看到房地产市场出现的那种让我们真正担心的过热状况。现在的情况看起来并不像2017年。” 他还表示，去年，尤其是疫情开始以来市场的繁荣并不像3年多前，主要集中在房价较高的大都市区，而是全国市场普遍兴旺。麦克莱姆行长说，“因此我认为，这本身就意味着，市场活跃及房价升高更多是受到基本需求的驱动，而不是炒房所引起的结果” 。 尽管疫情对经济尤其劳动力市场冲击甚大，但房地产在2020年依然红火。去年12月，前所未有的住房需求和有史以来最紧张的房屋供应，将全国房价推至创纪录水平，其中一些房价涨幅最大的地区，往往是距主要城市中心几个小时车程的郊区甚至乡村地区。实际上，加拿大央行一直在关注并研究房价上涨的证据，因为人们往往押注于房产投资的未来收益，即所谓的外推价格预期。但是到目前为止，尚未找到任何类似的证据。 麦克莱姆行长说：“当人们购买房屋时，我们开始担心的唯一原因就是他们认为价格只会上涨。这些是我们在低端市场上正在观察的东西。”他说央行也没有发现有任何证据表明，低利率正在造成某种金融系统漏洞，尽管他们正密切监视局势，但它们需要改变政策。他还表示：“我们意识到这里存在一些风险。我们必须对此保持警惕，避免问题积累，漏洞变大。” 银行家们往往会担忧这种房价涨势，他们担心低利率可能会助长泡沫。在上周三（1月20日），央行把隔夜利率维持在0.25%，并重申将维持低借贷成本，直到2023年疫情造成的损害完全修复。央行维持利率不变的决定所附的货币政策报告中指出，较低的融资成本可能意味着2021年单户住宅的需求将继续超过供应。 加通社上周报道说，CMHC的风险评估显示，当加拿大经济从大流行中逐渐恢复时，可能导致失业率高达25％，进而导致房价下跌近50％。CMHC将加拿大的经济恢复描述为W型：即经济复苏是从衰退之后开始迅速反弹，但随后又很快陷入了另一轮低迷期，然后又再次复苏，看起来就像英文字母“W”一样。而在一个不是W型，而是U型的经济复苏过程中，衰退将会逐渐改善，最高失业率接近15％，房价将下跌近34％。但CMHC强调，上述这些情景并不是预测或预报，更无意向加拿大人表明未来会真正发生什么。但是无论如何，这样的风险评估都有助于降低未来的风险。   5.    今天开始！加拿大人入境美国须提供新冠阴性报告 从今天（1月26日）起，加拿大人前往美国，必须提供新冠检测阴性报告才可获批入境。新规定下，所有2岁以上的加拿大人，在登机前，必须提供阴性检测报告；而进行的样本检测，必须在登机前3天内进行，并须向航空公司提交书面或电子报告证明。 根据美国疾病控制与预防中心（CDC）的说法，前往美国的旅客，可能要提供医疗保健机构的官方文件，证明旅客在旅游前的90天内，身体完全康复。至于进入美国后须进行的强制隔离期，是根据各州的规定。美国疾病控制与预防中心表示，任何入境美国的旅客，会进行体温检查及被要求戴上口罩。    

随著美国前总统川普卸任，女儿伊凡卡夫妇在离开华府后，外传将前往佛州迈阿密，并在当地租下奢华海景公寓，签约期至少一年。消息指出，该处正是当地知名豪华公寓The Arte，月租平均4万美元，售价介于700万美元至1500万美元之间。 综合CNN、Business Insider报导，伊凡卡与丈夫库许纳（Jared Kushner）原先住在华盛顿特区卡洛拉马 （Kalorama）高档社区，但最后一辆搬家货车已于21日离开，预计前往迈阿密。知情人士透露，2人打算把2020年12月以3200万美元买下的印地安溪岛（Indian Creek Island）住处打造为永久的家，而在这之前，会先住在The Arte海景公寓。 拥有「精品公寓」封号的The Arte以三角形形状闻名，位在迈阿密海滩北部小镇瑟夫赛德（Surfside），人口不到6000人；依据官网介绍，建筑设施包括一个近23公尺的室内泳池、屋顶网球场等。 据悉，该处可供租用的公寓房型只有3套，分别是未附家具的4卧公寓（月租3万9900美元）、附家具的3卧公寓（月租4万美元）及附家具的4卧公寓（月租6万美元）。华尔街日报指出，伊凡卡砸重金租下的公寓坪数大，且并未附上家具。 现已知The Arte公寓距离2人的印地安溪岛住处只有5分钟车程。当地房仲业者普伊赫（Dora Puig）表示，印地安溪岛是迈阿密当地最私密也相当受欢迎的高级社区之一，除了四周被美丽水景环绕，还有24小时私人武装保全驻守，受到许多追求隐私保障的高资产人士追捧。

近日，一对来自爱德华王子岛PEI的加拿大夫妇意外发现，他们发布在网上的卖房listing居然成了某些"有心人"的"骗钱工具"。 CBC新闻报道，Bryan和Kim Burt居住在PEI的首府Charlottetown，前不久，夫妻两商量着将家里一套位于Enman Crescent的空置房出售。 将售房的具体事宜委托给房产经纪后，秉承"疑人不用、用人不疑"态度的Bryan和Kim期间并没有过多干涉。 可没过多久，房产经纪就向二人"汇报"，称他虽然接到很多咨询房屋的电话，但是绝大多数人都是想要租房，对买房真正有兴趣的人很少。 最开始，夫妻两人也觉得发生这样的事有些奇怪，可也未作多想，"或许只是拨错号码了。" "可能有的人在看了listing之后觉得房子不错、就抱着试一试的想法打电话来问问吧。" 不过很快Bryan和Kim就意识到她们的想法有多"天真"了。 一位定期给这对夫妻住宅运送燃油的师傅告诉二人，他女儿最近准备租房，没想却在网站上看到了Bryan家的租房广告，而且广告上显示的租金十分诱人：3卧室+2浴室独栋，一个月只要$1,200加元！ "这价格美好地不像真的。" 果不其然，只看一眼地址，师傅就发现了问题，他感到很惊讶，因为前两天刚给夫妻两送过货的他，从未听说他们有要租房的打算呀，"明明是要卖房"。 为了保险起见，师傅还特意打电话又向Bryan和Kim二人确认。而直到此时，Bryan和妻子才意识到很有可能有人在利用他们的l售房isting行骗。 上网一搜索，Craigslist网站上竟然真的有他们家的租房广告，而且上面显示的屋主是Sabrina和John。 夫妻两赶忙联系Craigslist，要求尽快移除该则虚假广告。然而不愿见到的事还是发生了... ... 广告移除后没几天，有一名女子直接拖着行李箱上门，看着前院里"待售"的 标牌，女子傻眼了。 她照着标牌上的电话、联系了Bryan和Kim的房产经纪，询问这到底是怎么一回事，明明她已经把钱转给了"房主"Sabrina和John，怎么突然间房屋又要出售了？ 显然，这是一起骗局。据悉，当地警方已介入调查，警官Dean Field透露，类似骗局在PEI常有发生。 "避免骗局的最直接办法就是，拒绝给未见过面的人转账。如果对方称不能实地看房，很大几率就是骗子。" 买房、租房向来坑坑绕绕多，希望大家都能多留个心眼吧！

烈治文山市一栋共管公寓楼的业主近日发现，今年的公寓管理费暴涨了9%，让人难以接受。 Mehrzad Namdari烈治文山Yonge Street和Weldrick Road一栋公寓楼的业主。 接到管理费上涨的通知时，他感到震惊，因为公寓楼里的娱乐设备自从疫情爆发以来一直关闭。 “我认为楼里的娱乐设施都关闭了，管理部门应该省了一大笔钱。” 图源：iVRTours.com Mehrzad与妻子和女儿于2016年搬入1100尺的公寓单位，管理费从$764元，涨到现在的$910元。 他说，“不单单是我住的这栋楼，所有的公寓楼业主都有这个问题。” 据报道，安省审计总长Bonnie Lysyk在2020年的年报中指出，安省各地有关公寓楼业主不满公寓管理委员会和管理公司的投诉越来越多。 审计总长说，在63个接受调查的公寓委员会中，有47个（73%）在公寓楼注册后的2年内就大幅上涨公寓管理费。 Namdari向安省规范监管局（Condominium Management Regulatory Authority of Ontario 简称CMRAO)求助，被告知这个监管局无权对公寓业主委员会做出的管理费决定提出异议。 根据《共管公寓法》（Condominium Act），公寓管理费上涨没有任何限制。 也就是说，公寓委员会可以每年涨管理费，投诉也没用。 安省地产网站Zolo的负责人Romana King表示，业主是可以发声的，但是需要有更多的人支持。 他说，公寓委员会代表所有业主管理公寓公司，提出涨管理费的建议时，业主们可以联合起来投票反对，比如以通胀为依据，并要求文件证明涨费是合理的。 地产业人士指出，2021年许多公寓业主都面临管理费上涨的问题。 与大家想象的相反，大流行已经导致公寓管理成本上升，比如一些维护工作需要更多时间，额外的措施和劳动力成本。业主们需要了解管理费上涨到底涨在哪里。 新建公寓的住户情况更糟。审计总长在报告中指出，开发商最早的管理费报价都会较低，目的是管理买家交易。一旦公寓管理公司从开发商接手公寓楼，就要计入实际的成本，会很快大幅提高管理费。 在卑诗省和阿省不同，政府可以指定一名检查员或调查人员调查开发商的任何潜在不当行为，但是安省政府没有这一权力。这导致公寓业主在很多问题上无法得到保护。 相关链接：https://www.yorkregion.com/news-story/10306293-richmond-hill-homeowner-raises-concerns-about-lack-of-oversight-for-condo-fees-after-9-per-cent-hike/  

微软创始人、亿万富翁比尔·盖茨被曝在美国18个州买下24.2万英亩农业用地，成为美国最大的私人农田所有者。据悉，盖茨净资产高达1210亿美元，是世界第四大富豪，目前不清楚他为何如此大手笔投资农田。 　　盖茨被曝在美国18个州买下24.2万英亩农业用地，但盖茨并不只是投资农田，他总共在19个州拥有268984英亩的各类土地。 　　据报道，盖茨收购的农业用地有直接持有的，也有通过个人投资实体Cascade Investments持有的。盖茨最大的农田包括路易斯安那州的69071英亩、阿肯色州的47927英亩、亚利桑那州的25750英亩、内布拉斯加州的20588英亩和华盛顿州的16097英亩。 　　据悉，盖茨和妻子梅琳达于1994年曾聘请迈克尔·拉森帮助他们实现房产投资组合的多元化。作为Cascade首席投资官，拉森在2014年时曾表示，公司在加州、伊利诺伊州、爱荷华州、路易斯安那州和其他州拥有至少10万英亩农田，相当于纽约曼哈顿面积的7倍。 　　2018年，盖茨在家乡华盛顿州购买了约1.6万英亩土地，其中包括2010年以近1.71亿美元的价格从一家保险公司购买的马天山地区一块1.45万英亩土地，这是当年美国售价最高的土地。 　　Cascad公司除了称公司“非常支持可持续发展的农业”之外，并没有详细说明农业土地的购买情况。 　　华盛顿州立大学名誉教授Alan Busacca博士表示，该地区肥沃的土地被用来种植苹果、樱桃、胡萝卜、旱地和灌溉小麦等。 　　亚利桑那州凤凰城外的一个待开发的郊区，这里将成为所谓“智慧城市”。 　　据报道，盖茨并不只是投资农田，他总共在19个州拥有268984英亩的各类土地，包括亚利桑那州凤凰城外的一个待开发的郊区，这里将成为所谓“智慧城市”。 　　自2017年以来，他持有凤凰城西侧24800英亩土地的重要股份。10号州际公路旁名为“贝尔蒙特”的区域，有8万套住宅的空间，以及4000多英亩的学校、办公室和商店，此外还有3400英亩的开放空间。 　　据悉，该地区全面开发后，可容纳20万居民，规模与凤凰城郊区坦佩相似。 　　去年，Cascade投资公司在亚利桑那州进行了第二项重大投资，以2500万美元收购了位于Buckeye的名为Spurlock Ranch的2800多英亩土地，该地可建成8500套住宅。 　　比尔及梅琳达·盖茨基金会与Cascade公司或其投资没有直接关系，但它也有一个农业计划。盖茨“农业一号计划”是在大圣路易斯地区成立的，其使命是帮助“小农户适应气候变化，使中低收入国家的粮食生产更加高产、有弹性和可持续发展”。 　　2008年，基金会宣布拨款3.06亿美元，旨在提高非洲以及发展中世界其他地区数百万小农的产量和收入，使他们能够摆脱饥饿和贫困。 　　据悉，在农田投资方面，排在盖茨后面的是“美好公司”的联合创始人斯图尔特和林达·雷斯尼克，他们拥有19万英亩的土地。 　　虽然拥有大量农业用地，但如果考虑到所有类型土地的所有者，而不仅仅是农业用地，盖茨仍然没有跻身美国私人土地所有者总排名前100名。 　　据悉，总体土地持有量最大的是美国商人约翰·马龙（John Malone），他是自由媒体的董事长，拥有220万英亩土地。

太多华人有在列治文或者本拿比找钱庄换汇的经历。有的几千上万加元有的十万百万加元，不同的金额有不同的佣金，这一切在加拿大看起来好像是合法的。 但是！ 刚刚发生的真实案例提醒我们，就算你通过加拿大的钱庄顺利将资金从中国转入加拿大，甚至已经买房置业，但在之后的某日，你和家人安睡的大宅也有可能成为被充公的贼赃。 日前，BC省高级法院审结了一起“华人洗钱案”，当事人C先生的所有诉讼请求被驳回，维持之前的法庭判决，C先生两栋总估值近300万加元的房产被政府充公，另有6.7万加元现金被没收。 而这一切缘起于2015年大温轰动一时的银通国际（Silver International）地下钱庄交易案。 2015年7月，加拿大皇家骑警通过线人得到消息，位于BC省列治文市的银通国际（Silver International）披着合法外衣经营洗钱生意。 在掌握更多线索后，2015年10月15日，警方组织了“电子海盗（E-Pirate）”行动，一通电光火石的操作后，扣押了132台电脑和手机以及30TB的电子数据。 在整理证据中发现： 1、列治文的River Rock赌场，在1个月内接受了大约1350万元的现金，都是20元面值的纸币，与该钱庄有直接关联。 2、40个与亚洲团伙关联的经营可卡因、海洛因和甲基苯丙胺的组织是该钱庄的客户 警方在当时的公告中指出，从加拿大一端，每10万加元现金进入银通国际几分钟后，就能成为中国某个银行账户上等值9.5万加元的存款。而少了的5千加元就是钱庄的佣金。 反之，如果有中国客户需要在River Rock赌场豪赌一场，他们只需把等值10万加元的现金存入某个中国账户，然后就能拿到9.5万现金成为赌场的豪客。 银通国际投资公司每天的涉进账高达150万元，并将资金分散存入约600个中国银行户口。又使用温哥华毒贩得来的现金以及赌场高利贷的金钱，资助华裔豪客在BC赌场进行大金额的博弈。 提起诉讼的材料显示，银通国际仅在1年内就从加拿大汇出3亿多加元，从海外汇入加拿大2.2亿多加元。 按照5.2亿的营业额计算，佣金高达2600万加元。 当时加拿大皇家骑警非常兴奋，认为这条大鱼落网将改变BC省洗钱市场的现状。 但是很快剧情出现神反转。 2018年11月，由于检察官的失误，在提交证据供被告律师质证的时候出现误操作，把卧底线人的身份暴露了，而涉及5亿加元的反洗钱诉讼足以令线人有生命危险。 而加拿大法律程序要求检控官与皇家骑警必须把保护线人的性命放在第一位。 据Global News报道，最终在开庭前加拿大联邦政府检控部门决定放弃诉讼。 这使得银通国际和两名实际控制人得以脱罪。 尽管后期还有罚没部分财产等民事诉讼，但已经无关大局。 而C先生就是当年银通国际案中的一名客户。 根据皇家骑警的调查，C先生把国内等值500多万加元的资产在2015年分批转移至BC省，用于购置房产和生活所需。 既然是银通国际的客户，警方自然认为C先生转的就是黑钱。皇家骑警联合BC省民事财产充公机构突击了陈海鹏在列治文市的两处房产，没收了6.7万加币的现金，同时将两处总价近300万加元的房产充公。 警方的调查还显示，C先生在2006至2015近十年间的工资收入与其名下的房产价值明显不符。换句话说C先生解释不了资金的合法来源。随后，C先生伪造工作证明，为贷款做伪证的证据也浮出水面。 最终警方认定，C先生及其家人参与大温地区的毒品洗钱交易。但在2015年财产被充公后，C先生坚持认为自己只是通过钱庄把自己在国内的钱汇到加拿大，没有参与毒品洗钱交易。而两者的性质和处罚结果截然不同。 2015年至今C先生坚持上诉，直到日前BC省高等法院驳回C先生的全部诉讼请求。 有法律人士指出，C先生或许只是借助钱庄通道规避国内外汇监管的普通客户，但他很不幸踩雷银通国际。因为C先生所说的转账并不是真的转账，而是他把在国内的人民币转到国内的指定账户，而钱庄直接向C先生支付现金。 这种两边对敲的手法是中国定义的”地下钱庄“最常见的交易手法，但在任何国家这种交易都不能得到法律保护。 所以C先生上诉成功的可能性非常小，除非找到了执法程序的漏洞，否则事实本身不能翻案。 黄三水说，几千加元现金交给钱庄，几乎瞬间支付宝就提示对应的人民币到账，这本质上与C先生的操作并无二致，但加拿大警方能力再强也不能调查每一笔交易，因为成本核算都不值得。 所以小额资金通过钱庄汇来汇去就算是灰色地带，民不举官不究，但如果是大额资金就要明白一点，无论在中国还是加拿大这都是违法行为，最坏的结果就是被全部罚没。 所以大温华人还是要牢记风险，不要参与违法乱纪的事情。

据Vancouver Sun 报道，房地产经纪Mayur Arora刚刚卖出了在素里的一栋独立屋，售出价格为141.5万加元，房屋的挂牌价为130万加元。Arora表示在短短两天的时间里收到47位感兴趣买家的信息。 Arora表示，由于银行低利率而增加的借贷能力使更多的买家能够购买更大的房产。 大温独立屋供应不足导致价格上涨 温哥华房地产经纪人Steve Saretsky表示，大温哥华地区12月份独立屋销售量同比增长70％，至1,034个，与2015年12月创纪录的1,131个新高相比，当时房价是以前所未有的速度上涨。 图源：CBC 独立屋的“价格的最佳预测指标”是“存货月数”。当存货月数低于4个月时，价格就会上涨，现在存货月数只有2.7个月。 分析师和房地产经纪人Dane Eitel表示，需要注意的一个重要点是，2015年，大温哥华地区的独立住宅库存为57,308套，但销量为17,372套。到2020年，库存量为50,225套房屋，但销售量仅为10,832套，与15年平均水平12,748套相比下降了15％。 在2005年至2019年之间，年度总库存平均值为70，082。因此，在2015年，库存数量比15年平均值降低了18％，但在2020年，则降低了28％。 图源：CBC Eitel说，这意味着2020年房房价值的增长与主要是因为房屋库存稀缺。即使经济复苏的速度不及房地产市场预期的那样快，一旦房价回升至2016年的水平，这种差异也很重要。 Eitel表示，如果由于历史低位的低库存导致价格继续上涨，那么独立屋可能会被迫挂牌上市并获利。 加拿大人看好房价上涨 根据一项电话民意调查显示，加拿大人普遍看好房地产价格上涨，这有助于唤起消费者的信心。 Nanos Research每周都会对250名加拿大人进行调查，以了解他们对个人理财，工作保障以及对经济和房地产价格的看法。约有52％的受访者认为未来6个月房价将上涨。这是自2008年以来的最高水平。 图源：CNN 加拿大对房地产市场的乐观看法回到新冠疫情前的水平，即使加拿大面临第二波疫情的封锁阶段。一旦封锁限制解除，预示房地产市场将快速反弹。 创纪录的低利率和对更宽敞住房的强烈需求将加拿大部些地方房价在2020年底推至创纪录水平。多伦多房地产委员会最新报告称，多伦多的房屋平均售价达到了93万加元。2020年是有记录以来的最高水平，比2019年增长了13.5％。 图源：大温地产局 据报告显示，12月份大温地区所有住宅物业的综合基准价格在为104.74万元，与2019年12月相比增长了5.4%。12月大温独立屋的基准价格为155.46万元，公寓为67.65万元，而城镇屋的平均价格达到81.39万元。 在新冠疫苗推出后，加拿大人对经济前景变得越来越乐观。这也会推动房地产市场的繁荣。

2021 房市开年红，1 月尚未过半，已可看出，独立屋仍延续刚过去的圣诞月，表现亮眼。即使差强人意的物业，上市后也会立刻受到众多买家关注;有低开高走抢单物业，周末预约看房的经纪过百，真正的僧多粥少。 疫情一波三折，变异病毒已经登陆，安省每天感染人数几乎失控，令人心忧。兵荒马乱的加拿大，唯有房市，病态般亢奋。 无论房市多火爆，市场上总有因年久失修，升级不当而滞销的物业;而那些装修和升级实惠且养眼的房，即便是在相对平静的市场下，也会脱颖而出，被买家抢走。 过去这些年里，无论带买家看房，还是为卖家售房，虽角度不同，但在物业装修，室内外升级上，有一些来自实践中的心得。 作为业主，平常的日子里，不卖房也可能会想着给自家物业做些必要升级，毕竟，个人生活质量才是头等大事。 想说的是，即使您在做升级装修的那一刻，完全没有要卖房的打算，也务必将未来 “可能会卖房 ” 纳入考虑。 如果完全按照个人喜好装修，而您还特立独行，品味非主流，装修自然无法顾及大众的接受程度，真到卖房那一天，应了那句：“好看的皮囊千篇一律，有趣的灵魂万里挑一 ” ，错过一万个买家，悔之不及。 哪些装修性价比高，回报率好，物超所值呢?今天就由外及里，提纲挈领的说说。 1. 外墙贴石。用人造石，抑或天然石，替代乙烯塑料板，尤其房前，进门，书写门牌号的门楣，房左右侧面拐角处，总之从正面一眼能看到的所有地方，贴石。门脸贴石头的房，看着非常上档次。 成本上，举例：铺设36 尺的门框，40 尺屋角，一条门楣，材料包括两层防水隔层，防腐板与固定，通常的开销大约是 $9500, 可收回 96% 成本，回报率高，且加快售房速度。 贴石头关乎房子的脸面，而侧面，后面等整体外墙，有时也需改观，且有很多不同方式。如果您家外墙非常老旧，破皮凹陷，断壁残桓的感觉，这就像挺好一个人，穿着乞丐服，怎么看都是穷相，那就最好换新墙面。 不想成本太大，可以换全新纤维水泥板，还想更便宜，那就用前边说的那种聚乙烯塑料板来换，同样面积，比纤维水泥板便宜大约 $3500。 纤维水泥板贴墙回报率 76%，塑料板墙面回报率 74%。 2. 换全新车库门。现代感强的全新车库门，成本回报率 95%，和外墙贴石不相伯仲。 更换一个全新四节车库门，承重转轮钢轨，如果可以使用原有大马力启动器，大约 $3500 上下，两个门 $ 7000 左右。好质量现代车库门，不但吸引羡慕眼光，也可能让潜在买家下单决定更快。 3. 换窗(材质是乙烯基塑料)。换窗不是小钱，一个标准独立屋，2000尺上下，如果您要那种隔热，挡寒高效节能窗，并且和原窗框搭配，整套屋换下来，大约要 $18000 到 $ 20000 ，大宅子换所有窗，几万加币也不稀奇。换窗回报率大约在 72 % 。 近几年接触的买家客人，都知道换窗很耗资，所以，一套换了节能新窗的物业，会让买家感觉自己额外节约很多钱，捡个大便宜。不过呢，是否换过窗，不是决定买卖成败的关键，所以，算是一个加分项吧。 4. 厨房微升级。厨房升级回报率不低，大约是 78%。为啥加个“微” ?因为厨房过分装修升级，被业界视为“过犹不及”，反而是减分项。我见过有厨房装修成专业大厨的水平，冷荤和热菜分开烹制，装修成本巨贵，但却真的只适合大厨来用。 厨房，卫生间以及全屋木地板，这些必要装修过去被提过多次，大家都知道回报很不错，厨房升级，是其中最出彩，最有必要的一项，哪怕别的不做，厨房至少也要微整容。普通厨房升级，包括但不局限：更换台面，橱柜翻新，柜子把手，全套厨房节能电器，地面瓷砖和墙壁粉刷。 哪些装修或升级，在物业重售时回报率最低，最不值得做呢? 1.  卧室合并。为了空间大，把两个小卧室合并成一个大卧室;或者，疫情下，家里没有专门办公室，主人需要居家办公，于是将卧室大改装，成为专门办公室。 少一个卧室，可不是小事儿，卖房时，因此掉价10% 完全有可能，除非您家空间超级大，且最少有 6 个以上卧室，将两小卧合并成一大卧，也许勉强可以，否则一定不要合并卧室。 如果您想多一个办公室出来，可以暂时把一个卧室开辟成办公地，但一定不要有大动作，要随时可以切换回卧室模式。 2.  贴壁纸。都知道，“ 己所不欲，勿施于人 ”的道理，更要知道，己所欲，也勿施于人。您贴的壁纸，全球范围内，也许只有您自己喜欢。粉刷墙壁用的油漆颜色都不能太出格，遑论壁纸? 您如果实在有壁纸情节，可以在卫生间，或者最小的一个卧室的某一面墙上过个瘾，仅此而已，不能再多。 3. 改装车库，或打掉储物柜，以求增加面积。 好多本地西人习惯将车停在外边车道上，车库本身作为储物间，或自己的木工房，这些无可厚非。但我曾不止一次看到，有些业主将车库的一面，或者一小部分，装修成室内一部分;或者，将楼上卧室的一个储物间打掉，让卧室看上去大些。 减少储物空间的做法，不明智。一定不要去破坏一个房间或空间的原始使用功能，买家也许更在意的是车库无法正常停车，或者，卧室里的衣物没地方放。 4. 建造太阳房，貌似增加使用面积，实则占据后院休闲空间。 如果您家后院足够大，而且纵深特别长，也许可以考虑把通往后院的一个房间接出去，改装成一个像样的客厅，或者，太阳房。否则，专家意见：不建议这样做!原因自然是，花钱不少，买家看到的可不是多个阳光房，而是失去了后院草地，用来烧烤和自己家狗和孩子玩耍的空间。、

恶魔在人间 近日，墨尔本一位退休的高级警探Rowland Legg在媒体上开设了一个自己的专栏。 Legg警官在退休前是墨尔本最具经验的刑侦探员之一，专攻谋杀案的侦破。 他在自己的专栏中介绍了一些自己曾经办过的大案，其中有一起至今来起来都叫人心有余悸： 墨尔本一对年轻的中国夫妻，竟然被自己招进门的留学生租客残忍杀害。 这起血案发生在2004年。 受害者名叫Yuqing Li和Ying Zhao，是一对时年31岁的年轻夫妻，来自中国。 Li先生和Zhao女士是在2002年来到的澳洲，2004年4月他们搬进了位于墨尔本西北Essendon区的一处公寓内。 结果没想到，才过了不到一个月就出事了。 2004年5月10日星期一晚，因为Zhao女士自5月7日起就再没去上班，所以Zhao女士的一位同事就来到了她的家里查看情况。 在一位隔壁领居的帮助下，二人打开了Li先生和Zhao女士的门。 但是眼前的一幕将二人彻底吓傻了。 整个屋子里都弥漫着血腥味，而Li先生和Zhao女士都倒在了血泊里。 警方赶到后对现场进行了勘察发现： Li先生和Zhao女士都死于刀伤，二人的头颈部都有十几处刀伤。 作案工具也在现场被找到了，是两把厨刀。 经过警方勘察发现，杀人凶手也在现场留下了血迹，因此警方判断凶手也受了伤。 警方还在现场发现了一件凶手留下的夹克，里面有一张ATM的取款小票。 加上Zhao女士的同事提供的一条重要线索，对凶手身份的确认很快取得了重大进展。 Zhao女士的同事告诉警方，之前Li先生和Zhao女士曾经对外发过招租的广告，并且招进了一个亚裔留学生。 通过对受害者电话记录以及ATM小票的调查，警方锁定了一名名叫Andrew Jek Kabo的22岁印尼留学生。 Kabo当时在墨尔本一家语言学校读书，在他学校的广告栏就有来自Li先生和Zhao女士的招租广告。 而且经过照片指认，又有附近的邻居表示自己在5月7日下午目击了Kabo在Li先生和Zhao女士的公寓附近出现过。 在确定了作案嫌疑人的身份后警方马上开展了抓捕工作，不过连续突袭了Kabo的几个地址却都已不见人影。 此时警方敏锐的意识到： 这家伙可能要跑路。 因此迅速通知了澳洲边检部门。 结果到了5月12日，墨尔本机场海关就截住了正准备潜逃出境的Kabo，警方也将其逮捕归案。 从接到报案到抓获罪犯，一共仅仅用了不到48小时，这个效率是真的可以。 Kabo被抓以后供述了更多的犯罪细节： 案发时，他正和Li先生一起坐在沙发上看电视，然后毫无征兆地突然暴起，用提前准备好的刀将Li先生活活砍死。 接着他继续在家中等待，直到Zhao女士下班回家，再将Zhao女士残忍杀害。 关于Kabo的作案动机，Kabo供述他与Li先生和Zhao女士之间并无任何过节，甚至称他们都是好人。 自己杀人的原因仅仅是因为自己“就想要杀人”。 根据Kabo打工的餐厅的工友介绍，Kabo曾表示自己有一股 “想要杀人的冲动”。 他还曾带着刀到学校对着同学当众摆弄过。 看到这里应该不少人会觉得这家伙一定是个神经病。 不过他到底是不是神经病我们不知道，但是法官最后并没有认可他是神经病。 但Kabo最终只被判处25年监禁，并且可以在服刑20年后申请假释。 掐指一算，再过个几年就能出狱了... 2条人命就判20年，真的不知道该说什么...

大多伦多地区有一对夫妇去年卖了房准备环游世界，万万没想到，房子是卖掉了，但疫情也来了。于是只好再买个房子居住，万万没想到准备申请房贷时，信用记录为“0”分。这意味着没法贷款。最夸张的是，他们发现信用记录不好的原因居然是：没欠款，没用信用卡。 据CTV报道，住在大多伦多Whitby的Patricia Bartkiw和丈夫Myron Bartkiw去年退休了，他们原本的计划是卖了房子后开始环球旅行。 万万没想到，房子是卖掉了，但新冠疫情也来了。大流行的到来改变了一切。 目前夫妻两在Whitby租了个房子住。由于疫情迟迟不见好转，甚至越来越严重，所以他们的旅行计划短期内彻底泡汤。于是他们去年秋天决定，既然不能旅行那么就还是再买套房子住吧。 结果，问题来了。当他们他们去银行申请房屋贷款时，居然被拒绝了。因为他们被告知Patricia的信用评分为零或者说根本无法获得信用评分。 这对夫妇说，他们感到很震惊。 根据记录显示，2017年7月，Patricia 的信用评分为771，2020年5月为670。到了10月，当他们去买房时，信用评分却为零。 Patricia表示：“我们一切债务都已经还清，我们的汽车贷款也还清了，目前在支付租金，每月自动通过银行付款。” 丈夫Myron补充说：“我们从来没有欠债，未欠任何东西，也从未错过任何付款。” 加拿大的信用分是信用局给个人的评分，以帮助银行和其他贷款方确定此人是否有良好的信用记录或风险。分数通常在300到900之间，分数越高，意味着信用记录越好。 这对夫妇说，尽管他们仍然可以不用贷款就购买房屋，但他们不想用光所有资产。 Myron说：“我们陷入困境，什么房子也买不了。”他补充说，“我们实在想不通。” 多伦多CTV新闻与Equifax联系时，一位发言人表示，信用评分的计算方法不同，需要消费者进行一些活动才能产生评分。 Equifax说：“消费者可能不知道，虽然没有真正意义上的0分这种……但是如果他们在一段时间没有任何信贷活动，他们的信贷档案可能变成'无法得分'” Equifax说。 Equifax方面表示，在Patricia经历的这件事中，由于缺乏和信用相关的活动，所以此人信用档案无法评分。” 也就是说，如果不用信用卡，没有房贷，车贷等和信用相关贷款，那么你的信用评分可能就没法给出分数，从而无法贷款。 Equifax后来审查了Patricia的文件，并说当时情况尚可，最近刚刚进行的一消费和活动帮助她获得了700分的信用评分。 历经波折，这对夫妻总算是有了信用评分。Patricia和她的丈夫现在可以向贷方证明她有良好的信用记录，并有机会获得房屋贷款来买房子了。 她说：“我感觉很好，这表明我终于又存在（信用局的档案）了。” 所以，如果你打算购买房屋，汽车或其他大宗商品需要贷款，最好事先检查下你的信用评分，以确保没有错误。 更重要的是，如果你需要拿到好的分数，最好要进行一些信用的活动，以确保可以拿到信用评分。切记！切记！！

  卑诗物业估价处（BC Assessment）最新公布的卑诗省低陆平原物业估价显示，尽管受到新冠疫情冲击，大温地区住宅物业包括独立屋和多户房屋估价仍有0%至10%“适度增长”，低陆平原地区的物业总价值同比上一年增长约500亿元，独立屋估价涨幅最大的是温哥华市和史戈米殊(Squamish)，多户房屋涨幅最大则是北温地区（详附表）。 卑诗物业估价处在一封新闻稿中称，低陆平原地区超过1,056,000个物业的屋主将于未来几天收到2021年的物业评估报告，反映的是其物业在2020年7月1日的市场价值。整个低陆平原地区的总评估价达到1.46万亿元，比2020年的1.41万亿增加了约500亿元。 温哥华市和史戈米殊独立屋估价增长10%，是低陆平原独立屋增幅最大的城市，其中温哥华独立屋评估平均价格从前一年的156.7万元升至171.7万元，史戈米殊的评估价则从之前的93万升至102.6万元。其次是鲍恩岛（Bowen Island）的独立屋增长9％，以及彭伯顿（Pemberton）、米逊（Mission）和高贵林港（Port Coquitlam）增长8％。温市大学保留地（University Endowment Lands）则是独立屋估价唯一出现整体下跌的区域，跌幅达1%。 大学保留地独立屋唯一下跌 北温地区多户房屋增幅达6%，领先于其他城市，其次是北温市和枫树岭（Maple Ridge）增幅达到5%。白石是多户房屋估价唯一总体下跌的城市，跌幅达2%，西温则持平。 全省来看，住宅地产估价总值同比增长4.2%，达到2.01万亿元。 卑诗物业估价处发言人梁桢怡在接受《星岛日报》记者专访时表示，住宅估价增加反映了房地产市场去年7月1日与前年7月1日的不同情况，而房价上涨的因素包含很多方面。 商业地产和工业地产则因区域及类型不同而有所不同，大温地区的商业和工业物业增幅放缓，而市郊地区的商业和工业物业估价有上升趋势。 大温多户房屋评估均价变化 商业和工业物业增幅放缓 梁桢怡指出，卑诗物业估价处每年主要根据市场买卖情况及其他市场指标对物业的价值做出评估，同时也会根据一些变化对物业估价进行调整，比如若物业进行过装修、翻新且在市府及地方政府申请了许可，或是过去一年物业有买卖且在地产局的MLS系统上有登记，那么评估人员就可以参考翻新许可记录或是买卖网站的图片等。 她还表示，卑诗物业估价处每年的评估满意率超过98%，只有1%至2%的人会上诉。而每个上诉的人情况都有所不同，有人可能认为评估过高会影响自己交地税的额度，或是认为评估过低影响房屋出售。

温哥华亿万富豪、瑜伽服装生产及销售商Lululemon创办人威尔逊(Chip Wilson)的海滨豪宅再次登上“屋王”宝座，最新估价超过6,680万元，同比增加2.9%，增值188万元，但仍无法超越其在2018年7,880万元的估价。   根据卑诗物业估价处最新推出的评估价，威尔逊坐落温哥华基斯兰奴地区（Kitsilano）格雷岬路（Point Grey Rd.）3085号的海滨豪宅评估价6,682.8万元，这也反映出温哥华市房地产市场在疫情中仍蓬勃发展。 威尔逊的豪宅共有15,694平方呎，包括7间卧室和9个卫生间。

日前有50多年历史的华人肉食公司洪记肉食在其网站上发布公告称，该公司旗下鸡肉生产厂房及一家零售店均爆发疫情，已配合公共卫生部门指导，采取措施。 （该公司网站） 公告表示，该公司的鸡肉生产厂爆发疫情，为确保公众安全，已立即关闭厂房进行清洁和消毒。该公司希望能在一月的第一个星期内让厂房安全恢复运作。 同时，该公司已从其他供应商那里获取鸡肉产品，以完成订单。该公司的主要分销仓库及销售办公室未受影响，因此将继续像以前那样安全地供应产品。 此外，该公司位于华人聚居的士嘉堡Silverstar Blvd附近的其中一个零售点也爆发了疫情。为确保安全，该公司已经要求店内所有员工回家隔离并进行新冠检测。此处零售点已进行了深度清洁和消毒。 与此同时，公司已安排临时员工顶替之前该地点的工作人员继续工作，直到原先的员工可安全返回岗位。 公告还特别指出，卫生部表示，目前没有发现确诊病例因食物或食品包装而感染新冠病毒。 （该公司网站） 值得一提的是，Silverstar Blvd上的零售点就是太古对面的Nofrills超市。 据Nofrills超市的母公司Loblaws网站显示，士嘉堡Vi's No Frills超市（681 Silverstar Blvd）近期接连有两名员工确诊。 他们近期最后一次在店内工作分别是12月23日及24日。    

疫情下的2020，很多换房的加拿大家庭都是以小换大，卖掉市区的公寓，搬入郊外的宽阔独立屋。但安省的威廉姆斯（Williams）一家做法正好相反，他们离开郊区独立屋，搬进多伦多市区一套小公寓。 为什么要这样做呢？这家人到底经历了怎样的心路历程？ 根据《多伦多生活》（Toronto Life）报道，威廉姆斯一家共有五口人，一对父母带着三个女儿。 两名家长都是工作稳定的专业人士。父亲迪恩·威廉姆斯（DeanWilliams）今年49岁，是宝马汽车公司的机械技工。母亲安德丽亚（AndreaPeart-Williams）也是49岁。她年轻时曾是教师，10多年前改行与朋友合伙创建地产投资公司KEAN Group。 他们家有3个女儿，分别是今年27岁的特尼希亚（Tenishia）、17岁的克里斯蒂安娜（Kristienne）和8岁的阿丽亚娜（Ariana）。其中27岁的大女儿是安德丽亚与前夫的孩子。 2003年，安德丽亚和迪恩结婚的时候，两人在多伦多西北郊的宾顿市（Brampton）买了一座3100平方英尺的独立屋，价格30.5万加元。独立屋共有五个卧室，其中两个卧室位于半地下室，是一套可出租的完整套间。 当时9岁的的大女儿也随着他们俩一起入住。接下来的17年里一家人在这座独立屋里安居乐业，逐渐发展成一个幸福的5口之家。 结婚3年后，迪恩和安德丽亚攒下了一笔钱。当时还是教师的安德丽亚当机立断买下第二套房，以租养贷。从那以后，夫妻俩买房的步子就停不下来了，14年来他们先后在宾顿、剑桥和伦敦等安省小城购买了9套房产，基本全部用来出租。加上宾顿的自住房，目前安德丽亚和迪恩名下共有10套房产，总价950万加元，每月租金收入$3.5万。 2017年，安德丽亚和迪恩不再满足于多伦多周边市场，正式进军多伦多市区。他们多伦多靠近安大略湖的地带买下两套公寓楼花。一套是自由村（LibertyVillage）的两房两卫公寓，价格66.2万加元。另一套是位于斯旺西（Swansea）的一卧小公寓，价格$51.5万。 按照开发商的规划，自由村公寓会在2020年4月完工，安德丽亚和迪恩计划收房后立即将它租出去。斯旺西公寓预计2021年底前完工。迪恩说，他们打算将这套小公寓作为夫妻俩的第二套房，过几年等二女儿和三女儿都上大学以后，他们可以搬到那里退休。迪恩在多伦多东边的士嘉堡长大，至今他的父母和其他亲戚仍在那里居住。迪恩说，搬到多伦多公寓以后，他们可以离家人更近。 然而新冠改变了一切。因为疫情，他们自由村公寓的建设被推迟了，竣工时间延至2020年秋季。斯旺西公寓的开盘时间也被推迟到2022年。与此同时，一直与父母在宾顿独立屋同住的大女儿特尼西亚决定搬出去，父母将她安排到他们在宾顿市一处投资房的地下室。 2020年5月，27岁的大女儿正式离开父母。威廉斯家的其他4口人开始商量着搬到自由村的公寓。 这个打算，不仅是因为家里常住人口变少了，而且其他多种原因。比如，迪恩希望能靠近父母住处，因为长辈年纪大了，需要照顾。其次，他家的二女儿和三女儿都希望住到市区，以靠近多伦多的影视机构。两个女孩虽然只有8岁和17岁，但这几年都已进军娱乐圈，接了不少模特和表演工作，三女儿阿丽亚娜还在Netflix奇幻剧《影子猎人》（Shadowhunters）中多次出镜。 自由村的新公寓面积很小，711平方英尺（约66平米），只有他们宾顿独立屋面积的22%。另外，公寓只有两个卧室，一家四口挤进去有难度。但安德丽亚和迪安说，他们可以将书房（den）改成第三间卧室给小女儿住。这样的话，二女儿和三女儿会像以前一样拥有各自独立的卧室。 忽然由大house搬入小condo，安德丽亚和迪恩并不觉得不适。夫妻俩说，其实他们早就打算downsize了，新冠和楼花竣工时间的改变只是让他们的规划提前实现。至于搬家对孩子们的影响，刚开始时二女儿对高中最后一年转学感到忐忑不安，但由于今年剩下的时间全上网课，转校并没有当初想象的那么艰难。 此外，因搬家能交到新朋友且有更多的时间与爷爷奶奶相处，两个女孩对搬家这件事其实兴奋多于担忧。 住公寓意味着与其他居民共用电梯和大厅，这在疫期并不是好事。但安德里亚和迪恩说，宾顿的疫情其实颇为严重，但他们都幸存下了来。他们甚至认为，离开宾顿搬到多伦多，实际上可能是一种改善。他们一直认真防疫，经常洗手，每次外出都戴口罩。 9月8日，也就是自由村公寓竣工仅仅一周之后，安德丽亚和迪恩终于搬进了新家。在这之前，他们将宾顿的五卧独立屋挂牌出租，月租金3000加元，立刻就有一个当地家庭出手，将独立屋租下。 以大换小的决策不仅意味着住房面积的缩小，也意味着家具规模的缩小。安德丽亚和迪恩以前的家具和大床，对新公寓来说都太大了，夫妻俩就将大部分家具都留在独立屋的储物间，只带了衣服和其他必需品入住新公寓。他们提前订购了适合小户型的轻盈家具，但因疫情对物流的延误，搬家时他们只收到了床垫，其他家具仍需等待。 所以在家工作的安德丽亚，只能将卧室一角变成临时办公室。办公桌是她在脸书二手交易市场（Facebook Marketplace）找到的二手货，价格便宜而且面积足够小。 与此同时，安德丽亚从旧家的储物间里拿来一张折叠桌充当新公寓的临时餐桌，一张旧床垫则被用作客厅里的临时沙发。 居住空间忽然变小，也给这家人带来了新的挑战。二女儿和三女儿比以前更容易吵架了，家庭成员在走廊里相遇经常要侧身挤过去。 二女儿虽然有自己的独立卧室，但面积比以前小了不少，只好采用学校宿舍常见的高低床，上床下桌，最大效率地使用空间。 尽管存在这些问题，但一家四口相处的时间比以前多了许多。此外，新家距离商店、公园和海滨都非常近，步行可达，孩子们非常高兴。以前在宾顿独立屋的时候，他们每次去超市和海边都要开车。 疫期出门旅行受到政府限制，但这个家庭已经兴致勃勃地规划了疫情结束后的市内旅行，比如参观安大略广场和多伦多CN塔。 威廉姆斯一家的换房故事在英文媒体发布后获得很大反响，迄今已是《多伦多生活》2020年点击率最高的地产类文章。 威廉姆斯一家选择逆流而动，原因首先是需求的改变。家里常住人口由5人变为4人，以前的房子开始显大。同时，青春期的孩子希望到热闹的大城市闯荡，变老的长辈也希望晚辈经常探访。这些需求，远郊独立屋不能满足。所以这家人的换房其实与疫情关系不大，是自家情况变化的结果，只是碰巧发生在疫期。 有些民众无法理解这家人的折腾：大房子住得好好的，为什么非要挤进闹市的小公寓？为了省钱和赚钱，这家人未免太偏执。明明是家产千万的“富豪”，8岁的幺女换到别家大概会享受公主待遇的，到了这家却要被迫挤进一个连衣柜都没有的小屋，还要因地盘冲突与姐姐吵架。另外，27岁的大女儿一直住在父母家，不怕被同学闺蜜嘲笑为“回旋镖孩子（boomerang kid）”吗？ 回旋镖也叫“飞去来器”，是一种扔出去以后能自动返回原处的器物。在20世纪后半期以来的北美文化中，孩子曼18岁应搬出父母住宅，开始独立生活。离家多年又搬回父母家借住的成年人被嘲为“回旋镖孩子”，类似中文里的“啃老族”。（不过近年来随着各大房价与工资水平的脱节，“回旋镖一代”开始得到社会的同情，嘲讽的意味也逐渐淡化。） 对于安德丽亚的大女儿来说，与父母同住至少有一个好处：省钱。多伦多租房9年保守估计也要$20万，为未来目标忍受当下的闲言碎语，算是一种理性选择。 这大概也是威廉姆斯一家的共同特征：愿意吃苦，为了长期目标而延迟满足。认真倾听自己的需求，外界的声响一概不理。正因为这些特质，一对普通夫妇才能在短短10几年中从一无所有的打工租变成坐拥10套房产的投资人，逐步实现梦寐以求的财务自由。

列治文中心区一栋柏文楼怀疑遭人连环纵火；在过去一个半月内发生3宗可疑火警；楼宇通风的小电风扇、地下停车场停放的船艇与楼梯间先后遭人点火焚烧。 列治文皇家骑警昨日(31日)公布三宗可疑火警，均发生在阿卡地亚路(Arcadia Rd.)的同一栋住宅楼。第一宗火警发生在11月18日晚上11时半，该柏文楼安装的一个风扇无端起火焚烧。警方相信这次火警并非意外或机器故障所致。 第二宗火警发生于第二日，也就是19日凌晨1时。一艘20呎长的船艇，在楼宇的地下停车场被人纵火，而停泊在两旁的汽车也被波及，遭到一定程度的损坏。警方在经过调查后，也认为此次火警有可疑。 最近一宗火警发生于本周三(30日)晚上8时半，该楼宇梯间起火。一名住客在消防队到场前已将火扑灭，警方再次认为本次火警起因有可疑。 骑警初步仍未锁定作案疑犯，也未掌握作案动机，同时也不肯定三宗火警是否有关联。 列市骑警发言人刘敬廉表示，可以想像，这几宗火警让涉案柏文楼住客感到不安，但警方知道有民众持有重要线索，能协助警方迅速推进本案的调查进度，拘捕作案疑犯。 任何有与这三宗火警相关线索的民众，可致电604-278-1212联络列治文皇家骑警。匿名报案可致电1-800-222-8477，或浏览www.solvecrime.ca联络大温灭罪热线(Crime Stoppers)。三宗火警的案件号码分别为20-31465(风扇起火案)，20-31644(船艇纵火案)以及20-35581(梯间起火案)。

你听说过把房子弄丢的吗，难道房子还能长脚不成？最近在还真发现了这种事情！ 萨省的一位农场主早上去农场干活，发现自家地里多了一栋房子。难道是有人白白送自己一套房子吗？这显然是不可能的，他认为要么是一家搬家公司错误地将房屋交付给该房产，要么是拖运房屋的钻机遇到了机械故障。于是他把照片发到社交网站上，结果引起海量关注，有嘲笑他吹牛的，但最后还是居然找到了失主！ 这所房子正从温尼伯运到萨斯喀彻温省卢姆斯登城外的业主那里，但是许可证有问题，所以搬家公司把房子留在了田里，直到能解决。 布伦达·罗伯逊（Brenda robertson）与丈夫一起拥有这所房子，她说这所房子原本应该在9月份到达，但由于马尼托巴省的公路建设，房子有延误。 丢东西的最高境界了吧，连房子都会丢，在我们看来也是有点天方夜谭了吧，不过在国外，很多房子都是模块化造好运输的，底部都有轮子的，也是不稀奇了！

  在英国布里斯托，有一位名叫 Aileen Makin 的房主，准备把自家的一套别墅卖了。   根据当地市场的房价估算，房主最终决定以 30 万镑的价格出售。   很快，房产就顺利找到了买家，开始走流程，眼看着还有一周就到了交换合同的时候了，戏剧性的转折出现了！ 房主突然宣布，这房子不卖了！ 至于原因，竟然是现在这套房如今的估价达到了 300-500 万镑！   为啥突然涨了这么多？   原来，是因为这套房子的外墙上，突然出现了一副著名街头涂鸦艺术家班克斯（Banksy）的画作。   看到这里，也许有些人会感到纳闷，为啥早不知道呢？ 这还要从这位神秘的艺术家说起 班克斯相当神秘，至今无人知道这位艺术家的真实身份，甚至连性别也不清楚，为了方便后文的叙述，我还是用他来代称。 他从不露面于公众场合，然而这并不妨碍他走街串巷，在深夜涂鸦创作，也不妨碍他出书、办展览 他的作品，往往针砭时弊，每一幅画作都能触及人的心灵。 就连布拉德 皮特这样的好莱坞巨星，也为了竞拍到他的作品，出价百万美元。 外界对于他的了解，仅限于他出生在上世纪七十年代的布里斯托。 据说 ，从 90 年代开始，他成为了一名街头涂鸦的爱好者。那时候他受到了不少当地艺术家的启发，此后的几年时间里，他逐渐发展出了自己的流派，引人注目的同时，不失幽默感。 他的涂鸦传达的，都是反战等积极的主题，常用的图案包括老鼠、猿人、警察、士兵、小孩和老人。 随着名声越来越大，他于 2002 年在洛杉矶举办了首个个人展览。次年又在世界各地举办了展览。 2004 年，他做了一堆恶搞的钞票。女王的脸被换成了戴安娜王妃，上面的字也从 Bank of England 改成了 Banksy of England。 这张假钞，于 2019 年被大英博物馆收藏。   2010 年，他执导的电影 画廊外的天赋 （Exit Through the Gift Shop）获得金像奖提名。通过这部影片，世人对他的了解增多了。而在影片中，他依然不露面，声音也是经过特殊处理的。   此后的很多年，全世界的目光都落在这位才华横溢的神秘艺术家身上。疫情期间，他也没有停下创作的脚步。   今年 4 月第一次封国期间，他创作了有 9 只老鼠的画作，并配文 我在家工作的时候我老婆很讨厌它。   为了向奋斗在一线的医护人员致敬，他创作了 Game Changer。画作中，一名医护工作者成为了孩子们的超级英雄。     与很多艺术家大张旗鼓的创作不同，他经常悄悄地在街上的墙面上创作，然后在社交媒体上认证那是自己的作品。   而在不久前的 12 月 10 号，一副作品突然出现在 Aileen 家旁边的墙面上。随后，班克斯认证了那是确实是自己的作品 Aachoo，这才让那套房子的价格飙升。 此后，很多人慕名而来，与这幅画作合影。     仔细看这幅作品，是一位老人打了喷嚏，连假牙都喷出来了。   为了好好保护艺术家的大作，这家人还放上了有机玻璃。   房主 Aileen 的儿子 Nick Makin 在接受电视台采访时表示： 我们都在尽力观察这幅画作，以希望能对作品有更好的理解。我们还与安保公司探讨了如何保护这幅作品的安全。   班克斯之所以选择在这条街上创作，也绝非偶然。Vale Street 这条街被认为是英格兰最陡的街道，这里有很多匿名街头艺术家。     虽说从 30 万镑到三五百万镑，这个房价的上涨可不是一点半点。但这并不令人感到意外   他的作品经常在各大拍卖会上以数百万美元的价格成交。去年，威尔士小镇 Port Talbot 的一个不起眼的车库上，班克斯的艺术作品，以六位数的价格卖给了一位经销商。 切尔滕纳姆（Cheltenham）的一处房产，因班克斯的作品而卖出了高价，一年后，那一条街上的房子都跟着涨了价 好吧，靠着艺术大师的街头作品房价涨了十几倍！真是羡慕！