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郭文贵“皇宫”终于卖了从天价到地价

郭文贵曾经最著名、也最具象征意义的一处豪宅，如今终于还是卖了。根据美国房地产交易纪录显示，郭文贵位于纽约曼哈顿第五大道、俯瞰中央公园的超级豪宅，目前已经进入“Pending（待成交）”状态。这意味着，在经历多年无人接盘、数次暴跌降价之后，这套曾经被郭文贵视为身份象征的“空中皇宫”，终于找到了买家。而这背后，其实也像是郭文贵这些年人生轨迹的缩影。从巅峰时期在纽约直播炫富、号称“爆料革命”、被无数海外支持者追捧，到后来因诈骗、洗钱等罪名被美国联邦法院定罪，如今又眼看着自己的豪宅、飞机、游艇一个接一个被拍卖清算。这个曾经在海外中文圈呼风唤雨的人物，如今的“财富帝国”，已经开始真正意义上的土崩瓦解。一套曾挂牌8600万美元的“空中皇宫”这套豪宅位于纽约最顶级地段之一——第五大道781号，也就是著名的雪莉荷兰酒店。这里长期以来都是纽约最昂贵、最有历史感的豪宅公寓之一。郭文贵是在2015年，通过公司名义买下这里整整一层楼，以及部分附属空间，总面积约7000平方英尺。当时的成交价格高达6750万美元。而在那个时期，郭文贵正是最风光的时候。他刚刚流亡美国不久，频繁通过网络直播“爆料”，在中文互联网世界迅速聚集起大量追随者。而这套豪宅，也很快成了他的“直播基地”。很多人后来对郭文贵最深刻的印象，其实并不是他的政治言论，而是他那些极度奢华的直播背景。镜头里，永远是巨大的落地窗、中央公园景观、奢华家具、艺术品，以及各种名酒、名表、私人飞机和豪车。他不断向支持者展示一种形象：“我是一个真正掌握巨大财富和权力的人。”而也正是在这种氛围下，大量支持者开始相信他、追随他，并把钱投入他后来的各种项目之中。房价一路暴跌：8600万→4500万→1200万不过，豪宅的命运后来开始急转直下。2016年，郭文贵曾试图以8600万美元出售这套房子。但即使在纽约豪宅市场最火热的时候，也始终没人愿意接手。后来几年，这套房子反复挂牌、反复降价。尤其是在郭文贵陷入美国司法调查之后，价格更是一路崩跌。2022年2月，也就是郭文贵申请破产保护当天，这套豪宅再次挂牌，当时报价4500万美元。半年后，价格跌到3850万美元。随后又跌到2400万美元。而到了2025年，挂牌价已经只剩1200万美元。相比最初8600万美元的报价，几乎等于“打一折甩卖”。而即便如此，依旧长时间无人问津。更雪上加霜的是，2023年郭文贵被捕后，这套豪宅还曾发生火灾。当时美国执法人员甚至还在现场调查。虽然官方并未明确说明火灾原因是否涉及人为因素，但房屋部分区域受损，进一步影响了后续出售。如今终于进入“待成交”状态，外界普遍认为，最终成交价很可能还远低于1200万美元。郭文贵曾只申报“3850美元资产”这场崩塌真正令人震惊的地方，还不只是豪宅跌价。而是郭文贵整个财富体系，正在被美国法院一点点拆解。根据美国法院文件，郭文贵申请破产时，竟然声称自己名下只有3850美元资产。但与此同时，他却长期住在纽约最顶级豪宅里，拥有私人飞机、豪车、游艇以及多处豪宅。后来美国法院调查发现，这些资产虽然不直接登记在郭文贵本人名下，但实际上都由他控制的LLC公司持有。随后，美国法院授权破产受托人开始清算这些资产。截至目前，郭文贵此前拥有的两架私人飞机已经出售；康州豪宅也已出清；如今连曼哈顿最核心的“空中皇宫”也即将易主。目前，他过去庞大的资产版图里，只剩下一座位于新泽西的豪华庄园。但那套庄园当年2600万美元买入，如今市场挂牌价也已经跌到1900万美元。从“反共富豪”到联邦重罪犯郭文贵真正的问题，并不仅仅是“破产”。美国检方指控，他长期利用“反共”形象向支持者募资，并通过多个投资项目非法吸金超过10亿美元。2024年，纽约南区联邦法院陪审团正式裁定他诈骗、洗钱等9项罪名成立。此后，他一直被关押在纽约布鲁克林的大都会拘留中心。而他的量刑程序，也已经被推迟近两年。最新安排是在今年6月29日举行。对于很多长期关注郭文贵的人来说，这场结局其实多少带有一种象征意味。因为他最早吸引外界的，并不仅仅是“政治爆料”。真正让大量支持者相信他的，其实是那种极度奢华、看起来无比成功的“超级富豪”形象。而如今，随着豪宅、飞机、庄园一个个被出售，那种曾经高高在上的“郭文贵世界”，也正在被现实彻底拆解。

2个月前
温哥华仍是加拿大买房最困难的城市！

温哥华再次被评为加拿大最难买房的城市之一。 MoneySense与房地产平台Zoocasa近日联合发布了一份全国住房市场报告，对加拿大44个房地产市场进行了比较，评估指标包括平均房价、未来房价走势以及当地经济和社区发展情况，旨在评选“加拿大最适合买房的城市”。结果显示，温哥华在整体排名中仅列第40位，获得1.93颗星（满分5星），成为全国购房环境最差的城市之一。相比之下，排名前三的城市分别是：弗雷德里克顿（Fredericton）圣约翰（Saint John）埃德蒙顿（Edmonton）而整个卑诗省（B.C.）没有任何城市进入前十名。温哥华房价远超全国平均水平 MoneySense内容主管娜塔莎·麦克米伦（Natasha Macmillan）表示，温哥华排名靠后的主要原因，是当地住房负担能力严重失衡。 “温哥华一直是加拿大购房门槛最高的市场之一，房价明显高于全国平均水平，因此在购房条件排名中表现非常差。” 目前，大温地区平均房价约为115.5万加元。报告预测：未来3年房价可能下跌3% 未来5年则有望上涨24% 即便短期内市场可能调整，但长期来看，房价仍被认为会上涨。买一套独立屋，首付至少36万加元在加拿大，如果房价达到150万加元或以上，买家必须支付至少20%的首付。而温哥华独立屋的平均价格目前高达183.59万加元，这意味着购房者至少需要准备： 367,180加元首付这还不包括律师费、物业转让税、验房费等额外支出。如果首付不足20%，购房者还需额外购买房贷违约保险（Mortgage Default Insurance），相关费用通常会直接计入贷款本金，进一步增加还贷压力。越来越多人转向“大城市之外” Zoocasa行业关系主管布里塔尼·科斯托夫（Brittany Kostoff）表示，持续上涨的房价已经让“可负担性”成为加拿大人进入房地产市场最大的障碍之一。她指出：“越来越多买家开始把目光转向主要城市以外的地区，寻找那些房价更合理、社区氛围更强、自然环境更好的城市。” 第一名城市房价仅34万加元与温哥华形成鲜明对比的是排名第一的弗雷德里克顿（Fredericton）。报告显示： 2025年当地平均房价仅为344,467加元比温哥华便宜约80万加元以上同时，MoneySense预测当地房地产市场未来表现强劲： 1年增长10% 3年增长21% 5年增长74% 这也让不少购房者开始重新考虑是否继续留在高房价城市。 B.C.其他地区排名也不理想除了温哥华之外，榜单中另外两个来自卑诗省的市场表现同样不佳：奇利瓦克（Chilliwack）排名第41 菲沙河谷（Fraser Valley）排名垫底，第44位虽然温哥华岛整体表现稍好，但也仅排在第15位；维多利亚则排名第32。

2个月前
新苗头！大温这种户型开始逆势走强！

最近的房市数据显示，大温地产虽然仍然销量低迷，但独立屋市场开始逆市增长。大温房地产经纪人协会 (GVR) 报告称，2026 年 4 月该地区住宅销售总量为 2,110 套，比 2025 年 4 月记录的 2,163 套销售量下降了 2.5%。这一总数也比 10 年季节平均值 (2,735 套) 下降了 22.9%。 2026年4月，独立屋的销量达到659套，比2025年4月的578套增长了14%。独立屋的基准价格为1,840,700加元。这比2025年4月下降了8.3%，比2026年3月下降了0.8%。 2026年4月，公寓住宅销量达到1009套，比2025年4月的1130套下降了10.7%。公寓住宅的基准价格为70.3万加元，比2025年4月下降了7.9%，比2026年3月下降了0.5%。 2026年4月联排住宅销售总量为433套，比2025年4月的442套下降了2%。联排别墅的基准价格为1,043,400加元，比2025年4月下降了5.1%，比2026年3月下降了0.4%。目前，多伦多的房市有出现同样的趋势，独立屋的前景更好，而公寓市场则持续低迷。抵押贷款经纪人 Marshall Tully 本周早些时候对《加拿大抵押贷款专业杂志（CMP）》表示，小型公寓在多伦多仍然是毒资产，但他认为独立屋市场甚至更大、更高品质的公寓市场前景更加光明。上个月，温哥华的经纪人凯尔·格林（Kyle Green）告诉 CMP，该市的市场可能在 2026 年下半年出现分裂，尽管公寓市场仍然承受着巨大压力，但独立屋和联排别墅的价格找到了底部。 “许多经济学家预测，今年下半年会稍微好一点，特别是在独立屋市场”，格林说，“大约一年前，独立屋的新建设施大幅下降”。 “所以现在完成的新产品更少了，最终独立房屋的过剩供应将被消化，然后最终应该会平衡市场”。 GVR 首席经济学家 Andrew Lis 指出，在大温，尽管多户住宅板块有所放缓，但独立住宅销售额已持续实现同比增长，并提出了该板块可能作为更广泛市场情绪的晴雨表的可能性。格林对独立住宅和联排别墅在下半年前景持谨慎乐观态度，尽管他并未预测复苏。他说："我认为下半年独立住宅或联排别墅的问题将减少，价值将趋于平稳——或者至少下降速度会放缓"。

2个月前
温哥华空置税成三业主恶梦法庭这样判

有在卑诗省温哥华市拥有第二住宅和空地的业主，试图经由入禀卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court.），推翻该市的空置房屋税，但告败诉。据CTV报道，李（露西）丹（Li（Lucy）Dan，译音）、麦克劳德（Danice Macleod）和布里顿（Christopher Brittain）在他们的司法复核请愿中提出多个理由，认为该地方附例应被宣告无效，但法官谢尔吉尔（Palbinder Kaur Shergill）于上周五发布的裁决中驳回所有论点，该裁决已于本周在网上公布。温哥华市于2016年通过了《房屋空置税附例》（Vacancy Tax (Empty Homes Tax) By-law），旨在透过对房屋空置的业主征税，来增加出租房屋的供应量。该附例要求业主每年申报其房产状况，并对既不居住也不出租的业主，征收物业评估价值3%的税款（该附例通过时的税率为1%）。虽然该附例有多种豁免条款，但据法庭获悉，豁免条款对上述三人均不适用。华裔业主空置地皮的烦恼谢尔吉尔的判决指，李丹居住在温哥华，并“在温哥华和中国拥有多处住宅物业，并将其出租以获取收入”。 2020年8月，她在海旁大道（Marine Drive）买了一处物业，价值350万元。这是块空地，之前曾有房屋，但已被烧毁拆除。判决书写道，她原本打算在此兴建新屋作自住或出租用，但新冠疫情（COVID-19）期间建筑成本飙升，使开发在财务上不可行。“因此，她既不能住在该物业，也不能出租，令她无法避免房屋空置税。” 据称，李女士在2022年与2023年，每年均须缴交高达11.3万元的税款。此后，她开始对这块地进行开发，现已符合豁免资格。八旬音乐家“持续不断的恶梦” 第二位业主麦克劳德据描述是“一位年近八旬的音乐家”，她在温哥华和班芙都拥有房产，并且“几十年来一直往返于两地之间。” 判决书指，“她在班芙的物业与联邦政府签订了长期租约”。 “为了维持租约，她必须将温哥华的房产作为主要住所。麦克劳德女士表示，她对这两处房产都有深厚的感情，称它们‘如同家人’，对出售任何一处都会感到极其痛心。此外，出售房产也存在实际困难：她在班芙的住所适合养老，也是她创作音乐的地方；而她在温哥华的家则收藏了数十年的情感物品。” 麦克劳德女士曾在市议会审议空置税附例时公开表示反对。法院的判决表明，鉴于她过去的糟糕经历，她不愿再承担房东的压力。她一直透过让熟人住在她位于温哥华的住所来避税。判决书写道：“一位前伴侣自2019年以来一直居住在那里，这让她每次回家都感到痛苦。”“麦克劳德女士将这项税收描述为‘持续不断的恶梦’，给她造成了严重的心理压力，并极大地限制了她按照自己意愿使用温哥华住所的能力。” 兰里夫妇跨城两地居不现实第三组业主，是居住在兰里的八十多岁夫妇。他们于2013年在温哥华高豪港社区购置了一套柏文，并“打算作为日常生活方式的一部分定期使用。” 判决书写道：“从2013年到2018年初，布里顿夫妇全年每周会在该柏文住三到四天，加上每个夏天还会居住几周。他们的子女亦经常使用该柏文。柏文家具齐全，‘很少空置超过一两天’。布里顿先生将这套柏文视为他们生活中重要的一部分，而非投资房产。” 2018年，布里顿“震惊和沮丧”地发现，他必须为此缴纳房屋空置税。在缴纳第一年约6,000元后，这家人意识到他们再也无力继续承担此项开支，于是“无奈地”将其出租。 “他们偶尔会在温哥华的酒店住宿，但除了‘极少数情况’外，他们根本负担不起。布里顿先生表示，这项税严重影响了他们的退休计划，降低了他们的生活质量。他们渴望取消该税或获得豁免，可以重返温哥华生活。” 法官一一驳回其论点虽然三位请愿者的背景各不相同，但他们的目标都是终止空屋税，或至少为自己争取豁免。谢尔吉尔在裁决中总结四个论点。请愿者认为，市府在颁布该附例之前没有举行公听会，违反了《温哥华宪章》。他们还认为，市政府将该附例应用到空置土地和经常使用的第二住宅是不合理的。根据《温哥华宪章》，市政府在通过任何“分区条例”（Zoning Bylaw）之前，必须举行公听会。市政府对此规定无异议，但辩称，其空置税细则不受此规定约束，因为二者不同。法官谢尔吉尔也认为，根据《温哥华宪章》，“规范”和“征税”是两回事。同样地，在考虑到有关该附例因未豁免经常使用的第二住所而被认为不合理的论点时，法官认为，市议会作出决定的理据是“透明、可理解及合理的”。第三点，尽管议员们在讨论该附例时并未讨论对空置土地征税的理由，但根据法官的裁决，授权城市征收空置税的省级立法，是刻意订得很广泛的。 “对空置土地征税符合《温哥华宪章》第三十部分的目标，”判决书写道。“第三十部分旨在透过鼓励住房资源的最佳使用，来应对温哥华的住房危机。这些资源包括可以开发成可用住宅的空置土地。” 关于宪章挑战，法官裁定，请愿人的情况既不涉及第七条也不涉及第八条。根据法官的裁决，政府决策的税务后果并不构成对《宪章》第七条所保障的自由权的侵犯，法院“一再认定”这些后果纯粹出于经济利益。同时，由于市政府的附例赋予市政府在没有搜查令的情况下，进入房产以确定房屋空置税的占用情况的权力，但市政府从未对麦克劳德或布里顿的房产采取过此类行动，因此《宪章》第八条关于禁止无理搜查和扣押的保护条款也不适用。因此，谢尔吉尔法官驳回了请愿，拒绝撤销或宣告房屋空置税附例无效。图：加通社

2个月前
温哥华顶层豪华海景公寓降价超千万，挂牌！

位于温哥华煤港区的一处迷人海滨顶层公寓近日以3590万加元的价格挂牌，较之前的挂牌价格大幅下降。《Daily hive》在2022年3月时曾报道过PH3101公寓的挂牌情况，当时挂牌价格为4900万加元，这意味着该房产自2022年以来，价格已经下降了约1300万加元。目前3600万加元的定价也远高于当前评估价值2320.3万加元。根据Zealty的挂牌信息，Rennie & Associates Realty是该物业的代理，公寓内设有四间卧室、五间浴室，以及超过11,000平方英尺的“一体化”室内外生活空间。主层设有专业厨房、用餐区和多个社交区域。温哥华顶层公寓这处温哥华顶层公寓还有一些奢华设施，包括大楼礼宾服务、游泳池、壁球场、客房套间以及一个可容纳七辆车的私人车库。该公寓已有14年历史，挂牌信息显示它是由House of Bohn重新设计的，“宁静奢华”，20英尺的高天花板框住了未受阻挡的博拉德海峡、北岸以及夕阳的美景。一个美丽的户外休息区是欣赏温哥华美景的完美选择。温哥华顶层公寓挂牌信息中提到：“这处住宅是典型的西海岸豪宅。” 这栋房屋经历了一次全面翻新，希望住户能够完全沉浸在360度的美景中。该房产属于温哥华房产市场的超奢华豪宅（售价1000万加元或以上），近年来豪宅市场并不景气。根据Zealty的销售数据，在过去12个月内，已有21处房产的成交价格达到1000万加元以上。

3个月前

'震惊'的红旗：法院为何拒绝露比·刘收购哈德逊湾租约以开设新百货连锁店的申请经过数月的审理和加拿大最大商业地产公司、债权人、法院指定监测员、行业专家以及媒体的强烈关注，安大略省高等法院驳回了曾经辉煌的哈德逊湾公司（HBC）提出的将全国范围内25项百货商店租约转让给来自卑诗省的商界女性露比·刘（Weihong Liu）的申请，这一提议是为了创立一个新的加拿大百货连锁品牌。克劳斯法官彼得·奥斯本（Peter Osborne）于周五宣布不批准将租约出售给刘，这一决定是哈德逊湾历史悠久的商店资产在《公司债权人安排法》（CCAA）继续解散过程中所做的重大决策之一，法院的书面裁定于周一在网上发布。法官的裁决基于数千页的证据，包括来自“事实证人”和专家，包括安永（Ernst & Young）和Revesco Properties的宣誓书以及交叉讯问记录。露比·刘是BC省开发商和购物中心运营商Central Walk的所有者，她有能力对这一裁决提出上诉。截至撰写时，刘尚未公开就法院的裁决发表任何言论。 2025年5月底，HBC与Central Walk签署了一项协议，收购28项商店租约。2025年7月中旬，奥斯本法官批准HBC在刘公司旗下的三个卑诗省购物中心（分别是Tsawwassen Mills、Woodgrove Centre和Mayfair Shopping Centre）收回三项租约。但是，其余的25项租约，位于BC省、阿尔伯塔省和安大略省郊区的购物中心，由其他房东持有，问题则明显复杂得多。加拿大领先的商业地产公司发出了强烈反对，将租约转让给Central Walk的呼声在夏季愈演愈烈，因为更多细节，或更确切地说，关于刘的计划缺乏细节的消息浮出水面。激烈反对租约转让的房东包括Cadillac Fairview、Oxford Properties、Kingsett Capital、Ivanhoe Cambridge、Primaris Management、QuadReal Property Group、Morguard Investments和Westcliff Management。就连法院指定的监测员也反对这一交易 48页的裁决强调，即便是负责监督HBC CCAA程序的法院指定监测员Alvarez & Marsal Canada也未能支持刘的租约出售。这一点让奥斯本法官指出，尽管刘公司的报价是最高的金钱报价，可能会在HBC巨额债务中有所缓解。 “监测员是法院的官员，并不是利益相关者……我认为监测员拒绝批准这一拟议交易的决定相当重要。”裁决中写道。 “尽管如此，或许更重要的是，尽管拟议交易的报价不仅是对这些资产的最高报价，还有可能对债权人实现大约5000万美元的实质性回收，监测员仍然认为该交易不应被批准。” 刘公司对所有商店租约的总报价为6910万美元。每项租约在这一总额中的分配各不相同。但是，扣除某些费用后——大约1500万美元的维修或“补救”费用是HBC欠房东的（称为“补救费用”），以及另外450万美元的佣金，HBC从销售中实际得到的金额将仅约为5000万美元。其中一些租约将延续到21世纪；HBC多年前签订的一些极为有利的租约，例如对Morguard Investments和Westcliff管理公司拥有的某些物业的协议，若续约选项得以行使，将于2060年至2091年之间到期。露比·刘百货商店概念资产丰富、现金短缺；大部分资金不在加拿大据dailyhive报道，尽管Central Walk提交了最高的报价，但有关其拟议的3.75亿美元投资的资金来源出现了重大担忧——这些资金将用于租约的收购和新百货连锁店的启动。刘还严重依赖她在BC省的“三个成功且有价值的购物中心”来支持新业务。然而，刘公司声称将作为其3.75亿美元投资支持的资金大部分并不在加拿大——而是存放在巴巴多斯、香港和新加坡等地的账户或资产中。而且重要的是，这些资金并未被锁定或法定承诺用于资助交易，该公司可以随时将这些资金用于其他事情。此外，她的个人资产也都在海外。她对Tsawwassen Mills购物中心的所有权——该中心是从Ivanhoe Cambridge于2022年收购的——也被形容为“最多是间接”。她与这个大温哥华地区购物中心的关系较为复杂；她拥有一家在香港的公司，该公司拥有另一家位于BC的公司的部分股权，该公司仅持有实际持有该购物中心租约的公司的30%的股份。该公司的70%的股份则由她的姐姐拥有。更何况，这个庞大的购物中心所处的土地属于Tsawwassen第一民族的保留地。Central Walk购买了Ivanhoe Cambridge之前拥有的99年租约，其价值低于标准的免费产权所有权。此外，法院发现刘在BC省的三处购物中心全部亏损，之所以能够维持运营，都是因为她的其他相关公司向其提供了巨额贷款——这些贷款不收取利息。换句话说，这些购物中心并没有产生足够的收入来覆盖自身的支出。此外，这三处物业已经背负了巨额外部债务：Woodgrove Centre欠款8760万美元，刘个人担保了贷款；Mayfair Shopping Centre欠款1.419亿美元，贷款人如有必要有权直接收取租金；Tsawwassen Mills欠款1.138亿美元，条件类似。 Saks Off 5th Tsawwassen Mills 综合这些因素可见，这些购物中心负债累累，财务状况不稳定，依赖于刘的公司网络以维持生存。这三处购物中心的抵押贷款将在2027年中期之前到期，这意味着她必须很快还清或再融资。如果她需要通过出售一个或多个BC省的购物中心来筹集资金，那么在偿还巨额债务后，她实际能够赚取的利润又有多少则是个未知数。因此，她名义上资产丰富，但实际上现金短缺。她的物业债务过重，无法提供足够的杠杆或流动性来支持她在三个省开设百货帝国的梦想。在宣布追求HBC的租约之前不久，刘已将Woodgrove Mall挂牌出售，但据悉其潜在出售的净收益——基于该物业的评估价值——远远不足以偿还相关贷款，更不用说生成可用于支持新的零售企业的资金了。这些不理想的财务和权益问题在各方反对房东向法院的提交中暴露无遗，法官写道：“我对此深表关切。” 对于需要大修的老旧HBC商店，翻新预算严重不足刘的百货商店商业计划的另一个重大缺陷是，广受反对的房东和零售专家普遍认为该计划过于不现实，缺乏技术细节。新百货连锁店将以刘的名字命名为“露比·刘”。在375百万美元的股本中，约有1.2亿美元将用于商店的维修和翻新，预计在12个月内用完，直至2026年8月。奥斯本法官站在反对房东一边，认为这一维修和翻新预算严重不足，唯一支持该预算的证据仅仅是一页的电子表格。“所提供数据缺乏支持，”他在裁决中写道。这相当于每平方英尺30.60美元的平均翻新和维修预算，或每家商店仅470万美元，尽管许多HBC的店铺都是100,000平方英尺以上的大空间，有些商店甚至跨越多个层面。此外，众所周知，许多商店因HBC在财务困境加剧时推迟维护而严重滞后，已经过时。对比可知，裁决中提到其他加拿大百货零售商在翻新时支出为1090万美元至3750万美元——即每平方英尺87.00至329.00美元，以Target为例是2011年的支出，Simons为2024年的支出。 “某些反对房东提供的证据表明，根据独立建筑评估，该预算显然过低。如果用于必要的商店维修和翻新的额度接近反对房东的预测，而缺乏进一步的资金，这一商业计划将无法持续。”裁决中写道。露比·刘百货商店概念翻修HBC商店空间的时间规划不切实际 Central Walk修理、翻新以及开设商店的时间表也被视为不切实际。新百货商店的位置将分为旗舰店、白金店和标准店三类。在与反对的房东争执的25个位置中，12个被设想成为标准商店，面积在85,000至110,000平方英尺之间，7个计划建成白金店，面积在100,000至150,000平方英尺之间。旗舰商店则面积在150,000平方英尺以上。在与第三方所有的争议物业中，半数旗舰店位于Cadillac Fairview物业上，包括CF Richmond Centre、CF Chinook Centre和CF Sherway Gardens。总之，该百货连锁店将在28个位置开设，其中包括由Central Walk拥有的BC省的三家商店。露比·刘百货商店概念露比·刘百货商店概念旗舰店将在从市政当局获得建筑许可证的12个月内进行修理和翻新，白金店和标准店则需六个月。但建筑许可证的审批可能需要几个月，而获取翻新及修理某些建筑系统（如自动扶梯、电梯和HVAC系统）所需零件的时间则需15至20周，甚至更长时间。这些工程可能还需要几个月的额外时间。 “这一点将使得商店开张的整个时间表面临风险，”法官表示。所有这些都是在尚未进行的耗时、复杂的建筑设计过程中，涉及到多家承包的建筑公司和室内设计师的团队。 “正如房东所强调的，买方必须聘请室内设计师和建筑师来制定概念和详细计划，参与承包商、获得许可并满足监管要求，采购建筑和家具、装置及设备（FF&E）材料，然后真正完成翻新这些店铺所需的高标准工作。到目前为止，这一切尚未进行，”法官在裁决中继续说道。露比·刘百货商店概念商品预算和人手水平低于HBC 在375百万美元中，又有1.35亿美元将用于购买开店所需的初始商品和存货，平均每家商店450万美元——远低于HBC的平均700万美元。商业计划假定百货商店能够开始下订单并获得足够的库存以填满所有商店并实现销售目标。这一关键部分的计划原本应由一家名为J2的第三方零售物流公司负责。然而，反对房东对此表示严重质疑，即便是J2也不具备在如此规模的百货连锁中全面供货的能力。事情变得更糟的是，在质询下，刘承认公司根本不再打算使用J2，也没有替代方案来处理供应链或运输事务。法院监测员确认，证据中并未提及任何后备计划，并且在听证会上也没有提供。尽管如此，刘的团队在书面提交中仍声称“商业计划仍在完善中”，并坚称他们将设法按时准备好所需的库存——尽管并没有明确的计划或合作伙伴能够付诸实践。商业计划为构建百货商店的信息技术基础设施（如销售点系统、产品管理系统及其他数字化操作）准备了多达500万美元的投资。但法院指定的监测员指出，未有达成这一系统的具体计划和时间表，同时也未确定任何潜在提供方来建立数字基础设施。启动此类系统的潜在延误可能影响库存的获得和商店的开张。这套信息技术系统并未包括电子商务，尽管线上销售现在已占据了不断增持的整体销售收入，如Nordstrom的销售额达到36%，沃尔玛则为15%。哈德逊他们计划聘请1800名员工运营25家商店，平均每家商店72名员工。值得称道的是，Central Walk承诺优先考虑聘用前HBC员工。然而，法官对此表示质疑，认为这样的人手水平将低于HBC每家商店的平均人数97名——此前就经常因人手不足而受到批评，这 contributed to HBC的倒闭。奥斯本法官怀疑，在员工减少25%的情况下，百货商店是否能够以“高水平”运作。新百货连锁店的盈利将比HBC高2201% 法官同意由反对房东委托的安永（EY）报告所做的调查结果，该报告分析了Central Walk的商业计划。首先，该报告指出刘的公司对销售和利润的预期过于乐观，假定其从第一天起便能优于哈德逊湾，但这一预计被称为不切实际。其次，报告称估计的运营成本遥远低于实际，表明该公司低估了运营商店的成本。 EY报告还指出，公司预计的利润极不现实，因为刘的计划假定店铺将赚取比HBC在2024年多22倍，或增加2201%的利润——尽管进行大型楼宇空间的资本投资相对有限，库存预算更小，且人力资源水平低于HBC。法官同意EY的结论，认为开店所需的时间表可能显著延长，结果导致成本上升。Central Walk需要更长的时间周期——既包括市场扩展和客户增长的计划，也包括需要在低利润期内大幅增加的可用资金量，才能开设商店并最终盈利。刘很有可能需要的资金将比预算的3.75亿美元多出数亿。 “预计的财务结果看起来并不合理，且根据其他零售商的经验，包括HBC，存在显著的风险，结果将大大不如预期，”裁决中写道。露比·刘百货商店概念法官指出，即使是像Target、Nordstrom和Simons这样的经验丰富的零售商，也需要至少两年的时间来开设类似的商店，并且往往伴随着成熟的运营、物流、销售和营销体系、经验丰富的领导团队以及已经培训好的员工队伍。商业计划假设新百货连锁店的经营效率和成本会高于HBC在同一空间的表现，但对于一家没有任何经验和基础设施的新公司来说，这并没有意义。此外，刘声称她能够在不到一年的时间内开设28家商店，但法院认为这是不可能的。相较而言，当主要零售商进入加拿大时，Target的开店平均成本约为5200万美元，Nordstrom则为5900万美元，而刘的计划仅为每家商店1340万美元——包括建筑、设备、运营系统、营销以及其他共享企业及位置相关的成本——而其中并没有那些公司所拥有的品牌效应、物流系统或相关经验。 “我同意EY的担忧，特别是在商业计划及其表面化的、高层次的做法上。显然，这仍是一个进行中的工程，正如买方和申请人自己承认的，他们于2025年5月提交的原始商业计划（或报告）在多个方面存在重大不足。修改后的商业计划依然存在缺陷，”裁决中写道。该概念“缺乏明确的客户群体” 奥斯本法官也同意Revesco Properties针对反对房东委托的另一份报告所描绘的情形。Revesco专注于零售，包括在加拿大实施Nordstrom和Target的房地产战略。法官赞同Revesco的看法，认为Central Walk对仅管理三处购物中心和一个高尔夫球场的经验明显不足。他还提到，在18个月内启动大规模的百货商店位置，没有成功案例，尤其是在主要购物中心的主力空间。新百货商店缺乏品牌认知度、管理经验不足、分销模式未经验证、没有基于数据的商品策略、缺乏市场分析，以及产品范围广泛——从服装、化妆品到电子产品——“缺乏明确的客户群体”。更有甚者，刘对于新百货商店连锁能够合法引入前HBC商店空间的商品方面也存在误解，基于租赁协议。在之前的一次法庭文件中提到，刘曾于6月初与Cadillac Fairview的总裁兼首席执行官萨尔·亚科诺（Sal Iacono）会面，目的是向亚科诺展示她的商业计划和财务预测。然而，当会议开始时，刘并没有材料或计划展示。相反，她要求亚科诺提问，但当被问及商业计划时，她声称在Cadillac Fairview同意给她租约之前，“无法分享”。露比·刘百货商店概念在与亚科诺的谈话中，刘表示她会遵循租约的要求，但也描述了一些模糊的想法，想把这些商店转变为娱乐中心，设有游乐场、闪烁的灯光以及甚至属于Eataly连锁的美食广场——她建议Cadillac Fairview应为其中一半的费用出头。她的这些想法并不符合现有的租约规则，她也无法解释它们在实践中的可行性。至于她的旗舰店将是什么样子，或顾客是否真的对她的提案感兴趣，她也无法提供任何详细信息。会议结束时，Cadillac Fairview的高管们得出结论，刘未能理解租约，缺乏可行计划，也缺乏运营百货商店的经验。会议迅速结束——并不是计划如此，而是因为根本没有实质性的话题可谈。在裁决中，奥斯本法官同意反对方房东的观点，即必须为前HBC商店找到合适的替代主力租户。 HBC曾是这些购物中心的主力租户，这意味着它是最大的、最重要的商店之一，帮助吸引顾客并定义购物中心的整体特征。反对方房东解释道，主力租户对于购物中心的成功至关重要，因为它们能够吸引人流，鼓励其他受欢迎的零售商在附近租赁较小的空间。如果主力商店发生更换或取代，将会造成负面连锁反应，减少顾客访问，并损害其他商店的表现。反对方房东认为，让刘的公司接手这些租约只会带来负面影响。他们表示，这可能导致租金下降、物业价值下跌、找到和留住优质租户的困难，并对购物中心的声誉和财务健康造成长期损害。在反对方房东看来，暂时让这些空间空置要比租给他们认为会失败并扰乱购物中心的租户更好。露比·刘百货商店概念房地产经纪人和儿童保育工人将领导大型百货连锁店法院发现，刘商业计划质量较差的主要原因在于缺乏有能力制定和执行可行零售战略的经验丰富的领导团队。奥斯本法官指出，缺乏这种专业知识让他显得非常关切。 “我认识到，买方及其主要负责人在卑诗省拥有三所购物中心的经验。尽管他们声称在改善这些物业的零售体验方面取得了成功，但这是作为房东的经验，而非作为百货商店经营者的经验，”裁决中写道。刘新百货连锁店拟定的领导团队大多由她的其他公司人员组成，这些人没有运营零售业务的经验。虽然刘曾表示打算雇佣一些前HBC高管协助开设商店，但这些雇佣并未真正发生——没有签署合同或确认的承诺。法官认同雇佣前HBC员工本是明智之举，因为他们对业务和商店位置非常熟悉。但是刘在质询下承认，她对这些人几乎没有交流，也没有正式协议。她的解释是，她在等待租约交易获得批准后再签署合同，这并没有说服法院。法官表示，如果刘真心实意想推进计划，她本可以签订短期或有条件的合同，以展现实际进展。最终，没有证据表明她有任何经验丰富的团队准备管理二十多家商店，法院将此视为重大警示信号。奥斯本法官还指出了一些进展不明的雇用情况，这些人将计划、启动和领导这一大型企业。根据裁决，首席执行官于2025年5月被任命，她最近的经历是住宅房地产经纪人，没有零售或百货商店管理的经验。截止到2025年5月，她的邮件签名称其为“刘女士的助理”。首席人力资源官同样是Central Walk的执行助理。加入公司之前，她是一名儿童保育工作者。哈德逊湾温哥华市中心商店于2025年6月1日永久关闭 Central Walk曾试图雇佣前HBC高管的一个显著例外，但这一事件表现得不尽如人意和建设性。法官指出这是一起涉及前HBC总裁韦恩·德拉蒙德（Wayne Drummond）的令人不安的事件，也显示出刘公司声明的可靠性存在问题。根据裁决，反对房东被告知德拉蒙德已在刘的新零售项目中担任高级角色，他的参与被用来为该项目增添可信度。然而，法庭证据显示，德拉蒙德实际上只是被雇佣了一天——仅仅为了参加与房东的会议——并且因数小时的工作收取了3000美元的酬劳。当他拒绝参加一个媒体活动时，因事先并不知晓项目的全貌或者没有正式合同，Central Walk立即与他断绝了关系。后来，德拉蒙德发现媒体报道称他正在帮助管理刘的新公司，而这则消息是错误的。他向刘的团队发信要求停止使用他的名字，称他与该项目没有实际联系或角色。奥斯本法官将这一事件称为“惊人”，尤其是考虑到刘的公司声称自己是一家认真而且井然有序的实体，准备投资数亿资金。而且没有将此向法院或房东披露，进一步引发了人们对该公司的诚信和专业性的怀疑。正如《日常蜂巢城市化》报道的那样，在夏季，刘出现过几次没有法律代表到法院，她解雇了律师，导致法官提前休庭。在7月，仅在连续两天内，刘就向奥斯本法官发送了两封不同的信件——一封包含投诉和直接请求批准交易的个人呼吁，另一封则详细叙述了她在中国成长的经历，描绘自己为经历过非凡困难的坚韧自力更生的商界女性。 “在这个至关重要的时刻，我感到有必要给您写信。6月23日，我在法庭上第一次看到您时，感受到一种不可动摇的信念，您是正义与力量的人。然而，我仍然无法理解的是：在那么多为金钱而不惜一切的律师中，您是如何始终保持如此坚定、自信和高尚的？您拒绝加入他们的行列，但您携带的乐观似乎从未被他们的腐败所侵蚀，”刘在其中一封信中写道，显然是通过中文翻译成英文的。 “这怎么可能——完全理解他们和他们的阴谋，每天目睹他们的表演，却仍不失去自己的优雅、尊严和安静中充满力量的存在？这就是我在书中所阅读的——真正的高尚？还是捍卫你自己的诚信与善良的终身保卫？或者，您的心中是否也隐隐富含这世所迫东懒的悲哀？” 法庭随后警告，直接寄给法官的两封信件是“不当行为”，构成对法律程序的违反，任何进一步的通信将被视为骚扰。奥斯本法官最后决定，这些信件中随附的文件——原本打算保密的——将作为证据添加到材料中，并在法院指定监测员的网站上公开，可供公众查阅，这无疑进一步阻碍了她的案子。刘此次未果的尝试，意外地让人得以全面了解她公司内部运作以及商业地产领域的现实。她本试图重新塑造百货商店商业模式的大胆努力，反而在国家舞台上暴露了严重的缺陷——从可疑的融资和领导空缺，再到对加拿大零售物业市场运作的根本误解。在某种程度上，刘的追求成为了研究如何不进行复杂、高风险交易的案例，揭示出加拿大房地产行业是如何彼此交融且不留情面的。此裁决结束了HBC持续重组传奇的一章，但并未在处置房地产资产方面带来任何有意义的进展。更大的问题是：曾经作为加拿大最古老、最具标志性的零售商的空置主力空间接下来会有什么发展？这种不确定性因另一些失败的百货连锁商店（包括Nordstrom和Sears Canada）留下的空置情况而愈发加剧。