地产

高利率影响下，房地产市场似乎全面走软，尤其豪宅的冲击很大。。 CityNews 报道，大温哥华「豪华」住宅的潜在买家都在停看听，而那些已经拥有投资组合的人正在寻求出售。 Eitel Insights 创办人兼首席分析师 Dane Eitel 说，1 月底，大温超过 600 万元的挂牌房产数量有 346 套，现在这个数字是 409 套。 他说：「库存肯定开始达到更高的水平。 如果我们回顾一下 2022 年高峰期的情况，就会发现 2022 年 6 月有 449 个活跃挂牌房源。 因此，我们非常接近 600 万元及以上活跃独立房产的历史高位。」 据 Zealty 称，截至周四，仅温哥华西区（Ontario街以西的社区）就有 270 个挂牌房源。 Eitel 表示，即使在去年上市活跃的高峰期，该地区平均每月也有 15 至 19 套房屋的销售额超过 600 万元。 今年 9 月，这一数字下降了近 50%，仅售出 8 套同等价格的产品。 「目前销售处于较低水平。8 月份的平均售价为 2,345,000 元，上个月环比减少了 164,000 元，回落至 2,180,000 元。」 他解释说，奢侈品市场的运作方式与整个房地产市场略有不同，他指出，当人们拖欠抵押贷款时，强制出售的情况并不常见。 然而，他表示，随着利率大幅上升，奢侈品市场正在产生影响，包括卖家需要重新考虑并降低价格。 Eitel 预计这一趋势将持续下去，至少到 2024 年初。 温哥华独特的 West Point Grey 社区的一套住宅已挂牌超过 12 个月。 德拉蒙德大道 (Drummond Drive) 一房产坐落在西班牙银行 (Spanish Banks) 以南一英亩多的土地上，2022 年挂牌时，售价为 2,100 万元，现在花 1880 万元就可以得到它。 同时在桑纳西区，一栋独立屋上市不到 80 天，价格就下跌了 15% 以上。 据房地产经纪人称，这栋位于贝尔福大道的房子 10 年前进行了 300 万元的翻新工程。 现在，该房屋的原价为 15,33 万元，如今降至 12,98 万元。 另一栋桑纳西区独立屋已经上市 3 个多月了。这座位于西 26 大道的两层六房住宅最初于 7 月挂牌，售价超过 820 万元，目前挂牌价为 790 万元。 Eitel 说，卖家面临的压力越来越大，尤其是那些持有浮动抵押贷款的卖家。

COVID-19疫情初期，加拿大央行极大程度压低了利率，与此同时，房市也活跃起来。然而没过多久，供需平衡被打破，通胀开始飙升央行转而一再提高利率，关键利率一路从0.25%升到5%。对于许多仍在还贷的房主来说，这显然不在他们的计划之中。飙升的房贷成本给不少人带来极大的痛苦，一些房主甚至表示，“现在只能勉强生存。” 2020年7月，央行的行长蒂夫·马克莱姆（Tiff Macklem）曾向加拿大家庭保证，借款利率将会非常低，并将“在很长一段时间内”保持这种状态。但这种经济形势并没有持续太久。随着全球供应链难以满足从木材到生菜等各种商品急剧增长的需求，通胀开始飙升，最终达到了几十年来从未见过的水平。加拿大银行被迫采取了行动。经过10次调整，将关键利率从0.25%一路上调至5%，成为加拿大历史上最激进的加息行动之一。 利率的突然飙升让许多房主措手不及。那些选择浮动利率抵押贷款的人受到了加息的全面冲击。浮动利率抵押贷款与加拿大央行的政策利率和加拿大银行的优惠利率保持一致。现在，许多人甚至无法支付每月所欠的全部利息，更不用说本金了。但收到影响的也不只是选择浮动利率的房主，那些拥有固定利率抵押贷款的人也未能幸免，因为在疫情早期签署的3年期抵押贷款已经使他们的每月抵押贷款支出增加了一倍或两倍。如果利率持续走高，5年期贷款的中途者每月还款额也将大幅增加。 加拿大各地，很多房主正经历痛苦挣扎。下面就是Globe and Mail报道的几个真实故事。2019年11月，人身伤害律师贾斯敏·达亚(Jasmine Daya)为她的公司在多伦多Yorkville地区购买了一栋三层的商业地产，她自己使用了两层，并迅速找到了另一层的租户。当时，她签署了一份利率为5.49%的三年期固定抵押贷款。 在多伦多，达雅还拥有几家酒吧和夜总会，并有其他抵押贷款。在那之后没多久，疫情就来了，随着法庭听证会暂停，她的业务放缓，员工也不再来办公室上班。她的租客一直还在继续支付账单，但他们也不再过来了。去年秋天抵押贷款到期时，达雅又签署了一份年利率为7.92%的一年期抵押贷款。这使她每月的还款额增加了$6000加币，达到$3.1万加币。 今年早些时候，一位主要租客没有续约，达雅也没能找到新的租客。在下个月即将到期的抵押贷款续期之前，达雅已经将自己的办公室挂牌出售。今年早些时候，她就将这套房产挂牌出售了，并在9月中旬将价格下调了$150万加币，至$600万加币。 “现在不是出售股票的好时机。但我认为这是我能做的最好的选择，而不是每个月都在挣扎，”达雅说，形势的不确定性“肯定会引起焦虑”。 埃德加·纳瓦雷特（Edgard Navarrete）是安省剑桥市一名高级经济学家。然而经济学家自己的生活也因为加息而乱套。他2021 年底购买了位于安省剑桥的房子，当时签只有 1.2% 的浮动利率抵押贷款。他说，虽然他最初希望在多伦多买房，但他喜欢和母亲的房子位于同一个舒适且负担得起的地区。 然而一年后，他忧心忡忡地看着利率上升并意识到，自己将接近达到触发利率：也就是月付款不再涵盖任何本金，而只能偿还每月所欠的利息。 “我不想那样做，”他说，于是他两次主动要求银行提高利率，这样他就可以继续减少本金，将抵押贷款期限从 30 年缩短到 25 年。现在，他的利率接近 6%，每月还款额增加了一倍多。他说，除了这笔额外费用之外，他的煤气费和电费也高得多。为了平衡暴涨的生活开支，他不得不推迟升级车辆，并推迟了原定的哥斯达黎加之旅。还无奈调整自己的退休计划。 多伦多一对夫妻杰米·埃文斯（Jamie Evans）和阿纳斯塔西娅·奥斯塔普丘克（Anastasia Ostapchuk）在疫情前因为房东亲戚要入住，所以匆忙决定自己买房。他们在西区买了一套镇屋，并签了固定利率抵押贷款。然而当时他们眼睁睁地看着利率不断下跌。当他们有机会在 2022 年 2 月改用浮动利率时，他们转了浮动利率。结果更悲剧了。一年半之内，浮动利率大幅上升，他们的每月付款额从$2,500增加到$6,000。结果，这对夫妇不得不推迟一个重大人生步骤：生孩子。 加拿大各地正上演各种各样被房贷压倒喘不过气的故事。大家的贷款月供还撑得住吗？

最近上市的列治文这套大豪宅吸引了很多媒体的关注，不仅是因为其高昂的售价、奢华的房屋设施，更是因为其频繁易手的速度和价格变化。 最近这次交易是买家在买入一年之后的再次挂牌，售价相比买入价格已经再提高了 500 多万加元。 位于列治文 Finn Road 8731 号的这套房产土地面积 15 英亩，属于农用保护地上的豪宅，这类房产对于农地保护法案出台之后的大温，已经十分稀缺。 房屋建筑内部也有超过 1.4 万尺的空间，最新开价 1888 万加元。 这座房产除去其巨大的土地之外，建筑本身就是一个妥妥的豪宅，包括 7 间卧室和 9 间浴室，并设有一个带瀑布的私人花园、一个室内游泳池和桑拿房、网球场和酒窖。 据介绍，这套房屋是 2012 年建成的，当时农地建豪宅还没有被禁，房屋占地 5 英亩，另有 10 英亩业主出租给农民用作农地。 自从 2017 年开始，列治文开始限制农地建豪宅，将农地上的建筑面积限定在 10700 尺，之后在 2018 年将这个面积再次缩小到 4300 尺，比省府规定的面积还要小 1000 尺。 根据交易记录，这套房产是卖家在去年 8 月以 $13,575,735 的价格买入的，如今的新开价格比一年前的买入价格还要高出 500 多万。 对此，代理经纪表示，这是由于卖家在买入房产后进行了很多装修和翻新决定的。 但对于为何买入一年就再次出售，代理经纪并未解释。 列治文本地房产经纪 Chris Dinnell 表示，虽然开价很高，卖家总是希望获利更多，但在房地产市场中卖家最终未必能够拿到最心仪的价格。特别是在当下高利率的贷款压力下，市场环境低迷，这意味着售价越贵的房产可能销售会越慢。 此次挂牌，已经是这套房产再过去 3 年中的第 3 次售卖。 这套房产在 2020 年以 780 万的价格易手，随后在去年 8 月被现在的卖家以 1300 多万买入。 如今再次挂牌，1888 万，相比 3 年前的交易价格已经涨了 1000 万，这一售价相比其政府估值（615.7 万）也高出 2 倍还多。  

图：市府图片 温哥华西区位于基斯兰奴（Kitsilano）和Fairview社区边界的Burrard Slopes公园未来场地上的现有建筑即将拆除，临时公园将在过渡期间入驻。 温哥华公园局（Vancouver Park Board）委员下周预计将批准Scott Special Projects的一份合同，负责拆除温哥华市拥有土地上的现有建筑物。 这个占地2.5英亩的未来公园场地横跨整个城市街区——北边是西5街（West 5th Avenue），东边是冷杉街（Fir Street），南边是西6街（West 6th Avenue），西边是松树街（Pine Street），该公园位于古兰湖街桥（Granville Street Bridge）南端。 拆除工程包括所有剩余建筑物，但东北角的建筑物除外，由于业主拒绝将该地点出售给市政府，因此仍为私人所有。 Scott Special Projects的拆除合约价值112万元（含税），为期7个月，或直至服务完成。 现有建筑物为较旧的低层建筑，兼有商业及轻工业用途。 公园局工作人员表示，建筑物拆除后，新空置的地块上会添加临时公园功能，直至永久公园完成施工为止。 该街区西北角和西南角的两个市府拥有的地块已分别于2014年和2016年建成，具有临时公园功能。东南临时公园设有游乐场和开放空间，为阿布特斯绿色通道(Arbutus Greenway)目前的最东端，该绿道将街区一分为二，而西北临时公园则设有传粉媒介花园、休息区和大型壁画。 温哥华市议会于1993年批准了布拉德斜坡计划（Burrard Slopes Plan），拟将该区域从工业区过渡到住宅区。 公园局上个月开始就为未来公园创建永久性的连贯设计展开公众咨询，该公园预计将成为百老汇规划区域内未来最大的公园。线上调查开放至2023年10月15日。 当局将在2025年春季和2026年夏季进行详细设计和招标，并于2026年秋季开始施工。 另外，温市同时也将就未来新建和改进的公共空间以支持百老汇规划区进行公众咨询。其线上调查开放至2023年10月22日。

加拿大地产公司Royal LePage表示，加拿大今年剩余时间房价应保持相对稳定，由于经济放缓和借贷利率高企，该公司下调了年终预测，由此前预测年底上涨8.5%下调至同比增长7%。     Royal LePage周四公布的最新房价调查显示，今年第三季度加拿大房屋总价较去年同期上涨3.6%，至802,900加元，但比上季度下降0.8%。 Royal LePage此前预测今年总价将比2022年底上涨8.5%，但由于第三季度的交易低于预期，目前将这一预测下调至同比增长7%。 大多伦多和温哥华地区的房价较上季度分别下降了2.8%和1.8%，由此带动了全国房价的小幅下降。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，尽管加拿大人已经适应了借贷利率的上升，但加拿大央行提高通胀目标导致的利率上升继续对房地产市场产生影响。 Soper在声明中表示：一旦利率开始下降，哪怕只是小幅下降，我们预计买家将大量重返市场，房价将再次开始持续上涨。 报告称，尽管销售活动放缓，但强劲的就业有助于防止房价下跌。 在全国范围内，Royal LePage下调了大多伦多地区、Edmonton和Regina的年终预测，同时维持了之前对大温哥华和蒙特利尔地区以及哈利法克斯、渥太华和温尼伯的预测。  只有卡尔加里的价格涨幅预计将高于之前的预测，与全国趋势相反。该公司目前预测，今年年底卡尔加里的房价将比2022年底上涨9.5%。卡尔加里房价较上季度上涨1.8%，是迄今为止全国主要市场的最大涨幅。 Royal LePage表示，由于需求继续超过供应，九月份是卡尔加里市场销售活动连续第九个月增加。 在阿尔伯塔省政府成功吸引加拿大其他地区工人的广告活动后，该市的跨省移民激增，该省的房价低于多伦多和温哥华等大城市。 Soper表示，住房供应不足仍然是控制房价的最大障碍。 他说，经济活动放缓导致许多地区的库存水平小幅上升，但加拿大可供出售的房屋数量仍远低于抑制房价上涨所需的水平。 他对联邦政府最近宣布将从新的专用租赁建筑中取消商品及服务税表示赞赏，称这是“朝着正确方向迈出的一步”。 加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)估计，到2030年，加拿大将需要额外350万套新房才能恢复负担能力。