地产

来自安省的知名豪宅建筑设计师 Ferris Rafauli 最近再次引发关注，这一次，他展示的是为 Meta首席执行官马克·扎克伯格（Mark Zuckerberg） 设计的一处超级豪宅。     Rafauli因设计说唱歌手 Drake 位于多伦多跑马径 Bridle Path 的豪宅而成名，那座豪宅被称为 “The Embassy（大使馆）”。     近日，他在 Instagram 上分享了自己的最新作品。   这位于迈阿密 Indian Creek 的豪华项目被命名为“Billionaire Bunker（亿万富翁堡垒）”。     在发布的视频和图片中，Rafauli向粉丝展示了这座豪宅的设计过程。     从最初的手绘草图，到房屋木结构框架，再到未来室内空间的效果图，完整记录了这座超级豪宅的创作历程。     这座滨水豪宅目前仍在建设中，但已经在房地产市场引起巨大关注。   据报道，扎克伯格为这处房产支付了1.7亿加元，创下迈阿密房地产市场的纪录级交易之一。     这座豪宅配套设施极其奢华，根据设计方案将拥有：9间卧室、15间浴室、5700升大型水族馆。   此外，豪宅还将配备私人美发沙龙、私人恒温泳池和健身房等，堪称顶级豪华配置。     Rafauli在Instagram发布设计后，迅速引来大量网友点赞和评论。   有网友写道：“哇！你真的为这个设计倾注了很多心血，作品太精彩了。”     另一位网友评论：“绝对的GOAT（史上最佳）。你的外观和室内设计无人能及。”   值得一提的是，Instagram正是扎克伯格在2012年以约10亿加元收购的平台。     对于不熟悉的人来说，Ferris Rafauli是总部位于 安省Oakville 的知名豪宅设计师，专门打造高端私人住宅。   他曾设计过多个知名豪宅项目，包括：Muskoka Mansion和Oakville Gold Coast 豪宅项目。   目前，这座 Billionaire Bunker 豪宅仍在建设中，官方尚未公布具体完工时间。但从近期的关注度来看，这个项目已经成为备受期待的超级豪宅之一。  

在多伦多城市新闻(CityNews)于去年年底报道的一则“民声角”(Speakers Corner)事件有了最新进展。 安省列治文山一对Airbnb房东夫妇在历经数月纠纷后，终于成功将一名拒付房租、拒绝退房的长期住客驱逐出屋。 这对要求匿名的夫妇早在去年11月曾向媒体求助。该租客于去年5月通过Airbnb平台预订了一年期的长期住宿，入住地下室公寓，并同意由平台按月从其信用卡扣款支付租金。   然而，入住三个月后，平台多次扣款均被信用卡拒付。尽管Airbnb方面曾协助房东尝试解决问题，但该租客既未补交租金，也拒绝搬离房屋，双方僵持数月。   根据Landlord和Tenant Board(LTB)听证文件，仲裁机构裁定租客须在指定期限内补齐所欠租金，否则将被驱逐。由于其未能履行要求，最终于今年1月中旬被正式驱逐。 文件显示，该租客共拖欠租金约1.2万加元。 此前报道指出，Airbnb短租通常不受LTB监管，但本案情况较为特殊。房东除Airbnb线上预订协议外，还要求租客签署了一份标准住宅租赁合同(Residential Tenancy Agreement)。据悉，这对夫妇此前只提供短期住宿，此次因租期长达一年，才希望通过额外租约增加保障。 不过，这份额外的租赁合同究竟是帮助房东维权，还是反而延长了驱逐时间，也引发讨论。 专为房东提供服务、但未参与本案的法律顾问特里·兰德里奥(Teri Landriault)表示，她认为该租约“在某种程度上拖延了案件进程”。 “通过LTB处理的案件通常不会很快结案”，她说，“如果当初房东仅依据Airbnb合同处理，租客可能更早就被要求离开。据我了解，在平台规则下，不付款就不能继续入住”。 不过，她也提醒，无论是通过租约还是在线平台进行长期出租，都可能涉及复杂的法律界定问题。 “如果Airbnb房东遇到类似情况，应尽早寻求法律意见”。她表示，“我个人建议避免将度假短租转为长期租赁，因为这会模糊短租与正式租赁之间的界线。一旦界线模糊，租客可能获得租户法律保护，房东则可能承担更大风险，就像本案一样”。

多伦多一名市议员呼吁加强《安省租赁法》对租客的保护，此事源于西区某社区爆发的停租行动。 据Now Toronto报道，3月1日，位于75 Spencer Avenue的居民正式发起停租，以抗议华裔房东钟建邦（音译，Kin Pong Chung）及物业管理公司Metcap Living提出的5.4%加租方案。 位于75 Spencer Avenue的公寓楼 图源：Google Map 根据法规，2025年允许的最高涨幅为2.5%，但房东可以申请超出指导涨幅（AGI），用于覆盖建筑维修或改造的费用。 居民表示，这次加租是与楼宇改善相关，但很多人认为建筑状况很差，例如地砖破裂、天花板下沉、地板下陷以及暖气故障等。 代表该区域的4区（Parkdale-High Park）议员Gord Perks表示，虽然房东和租客都没有联系过他，但他对租客的抱怨表示支持。他补充说，AGI只是《租赁法》中众多无法保护租客的漏洞之一。 图源：Instagram/cllrgordperks 他告诉Now Toronto：“AGI制度本身就存在问题。坦白说，《租赁法》整体严重偏向房东，而仲裁庭的执行也明显偏向房东。” Perks表示，他和市府一直呼吁省府改革《租赁法》，让制度对租客更公平，同时对房东施加更严格的规则。 “安省房东与租客之间的规则极度不公平，这是一个严重问题。整个系统从上到下都出了问题，”他说。 虽然市政府对AGI权限有限，他表示正在通过项目如RentSafeTO尽可能保护租客权益，确保楼宇业主遵守维护标准。 Perks说：“我们一直在努力扩大管辖范围、增加投入和影响力。通过启动‘驱逐禁令’条例（demoviction bylaw）、扩展RentSafeTO项目、以及增加对支持租客的组织的投资（例如租客维权基金Tenant Defence Fund），都是我们的努力例子。” 市府在一份声明中表示，像RentSafeTO这样的项目正通过督促房东履行楼宇维护责任来保护租客。针对75 Spencer Avenue，市府指出，过去三年并未收到任何关于该物业的标准或条例投诉。 声明称：“RentSafeTO每两年对所有注册公寓楼进行一次评估。75 Spencer Avenue最近一次评估在2024年，得分88%。下一次评估安排在2026年。” 房东与租客委员会（Landlord and Tenant Board）确认，75 Spencer Avenue的AGI申请于2024年8月6日提交，目前正在等待开庭日期。 Now Toronto也联系了市长邹至蕙（Olivia Chow）办公室，征求她对停租行动的评论，但在刊出前未收到回应。

卑诗省政府及考伊琴部族(Cowichan Nation)酋长均表示，双方正就法院去年作出将列治文一片土地的所有权判归原住民的重要裁决展开谈判。 尽管双方仍在就这项极具争议性的裁决进行上诉诉讼，但法院下令双方进行谈判。 该项裁决触发了卑诗省以至全国业主对私人土地所有权可能受到影响的担忧。 卑诗省政府和考伊琴部族发表联合声明称，考伊琴原住民“尊重地没有寻求否定”土地上的私人所有权，诉诸法庭是为了逼使省府真诚地就政府此前授予的私人所有权进行和解谈判。 省长尹大卫(David Eby)表示，法院下令进行的谈判“有望”让受影响土地上的业主放心，他们的业权“不会受到质疑”。 尹大卫表示，省政府仍在就法院作出的裁决提出上诉，但形容此份联合声明是一个“令人欣慰的进展”。 法院去年8月裁定，关于列治文东南部一片300公顷土地，省政府和市政府批出的地契存在缺陷且无效，省政府批出私人地契的行为“不合理地”侵犯了考伊琴原住民土地所有权。 尹大卫周一表示，在受影响区域内拥有房产的业主一直“非常担心”裁决对他们的影响，而这次谈判正是“向着一条对各方都有利的道路迈进”的其中一环。 他表示：“我们正在上诉，我们不同意原审的裁决，我们正在寻求暂缓执行裁决中的内容。但无论如何，省政府不会就此置之不顾，考伊琴原住民也不会，我们将结案后继续保持良好关系。” 尹大卫最后补充说：“我们必须对话，事实上，法院也要求我们要对话。” 图：加通社

在一张无人机拍摄的照片中，2022年10月3日，温哥华基茨兰奴社区的住宅被拍摄。加拿大新闻社/乔纳森·海沃德 上个月，温哥华地区的住宅销售继续以比去年更慢的速度进行，房价也有所下降。 2月份，该地区的住宅销售总额为1,648套，较2025年同月下降了9.8%，较10年季节平均水平低28.7%。 大温哥华房地产协会表示，所有住宅物业的综合基准价为1,100,300加元，比2025年2月下降6.8%，较1月下降0.1%。 协会首席经济学家兼数据分析副总裁安德鲁·利斯在一份新闻稿中表示：“随着每一个数据显示，销售速度远低于长期平均水平已不再令人惊讶——这已成为新常态。” “然而，今年2月一个令人惊讶的发现是，房屋出售者相较于去年似乎不那么渴望挂牌出售他们的房产。” 上个月的市场上新上市房源为4,734套，较去年同期下降6.4%，但仍比10年平均水平高出7.1%。 利斯表示，新挂牌房源的减少主要是由于市场上待售的公寓数量减少导致的。 2月份，公寓销售总数为824套，较2025年2月下降15.6%。公寓的基准价格为708,200加元，同比下降6.8%。 所有类型住宅的总库存比去年增长6.3%，达13,545套，较长期平均水平高出37%。 利斯表示：“由于比去年少有房主选择在市场上出售他们的房产，如果需求在春季有所回升，可能导致现存库存停滞，这可能会支撑当前价格水平。” “鉴于销售略微超出我们2026年初至今的预测，春季市场将是测试我们是否继续保持这种新常态的试金石，或者是否会出现任何重大意外。” 2月份，独立住宅的销售有427套，同比下降10.5%，该细分市场的基准价为1,835,900加元，年度下降8.8%。 联排住宅的销售总数为387套，较2025年2月增加7.8%，而基准价格为1,046,100加元，同比下降5.6%。 这份报告由加拿大新闻社于2026年3月3日首次发布。 萨米·胡德，加拿大新闻社

大温哥华地区房地产市场持续进入“新常态”——成交量低迷的新常态。 根据大温哥华房地产经纪人协会（Greater Vancouver REALTORS，简称GVR）最新发布的2026年2月楼市报告，2月份MLS®登记的住宅销售总量为1648套，同比2025年2月的1827套下降9.8%，较10年季节平均值（2310套）低28.7%。 GVR首席经济学家兼数据分析副总裁Andrew Lis表示：“随着数据点的不断更新，销售速度远低于长期平均水平已不再令人惊讶——这已成为新的常态。然而，今年2月的一项令人惊讶的发现是，与去年相比，房屋卖家似乎不太愿意挂牌出售房屋，新挂牌房源数量下降了约7%，这主要是由于公寓挂牌房源减少所致。” 图自：GVR   卖家“退场”迹象明显 2026年2月，大温地区通过MLS®新挂牌的独立屋、联排别墅和公寓总计4734套，较2025年2月的5,057套减少6.4%。不过，这一数字仍比10年季节平均值（4421套）高出7.1%。目前MLS®系统上的待售房产总数达到13545套，同比2025年2月（12744套）增长6.3%，较10年平均水平（9886套）高出37%。 销售与活跃挂牌房源比率为12.6%。按房产类型划分：独立屋为9%，联排别墅为16.6%，公寓为14.1%。 历史数据显示，当这一比率持续低于12%时，房价往往面临下行压力；连续几个月超过20%时，则通常出现上行压力。目前整体仍处于较低水平，但部分类型已接近或超过关键阈值。   图自：GVR 综合基准价格微降 两大房型月环比上涨 大温所有住宅物业的MLS®房屋价格指数综合基准价格为1,100,300加元，同比2025年2月下降6.8%，较2026年1月微降0.1%。   分类型来看：   独立屋：销量427套，同比下降10.5%（去年同期477套）。基准价格1,835,900加元，同比下降8.8%，环比1月下降0.8%。 公寓：销量824套，同比下降15.6%（去年同期976套）。基准价格708,200加元，同比下降6.8%，但环比1月上涨0.5%。 联排别墅：销量387套，同比增长7.8%（去年同期359套）。基准价格1,046,100加元，同比下降5.6%，但环比1月上涨0.3%。 图自：GVR 值得注意的是，尽管整体市场成交低迷、库存高企，但公寓和联排别墅的基准价格在2月实现了小幅回升，这或许预示着部分买家开始入场，特别是在春季需求可能回暖的背景下。 Andrew Lis进一步分析：“与去年相比，今年上市房源的卖家数量有所减少，春季需求的回升可能会导致库存停滞，从而支撑房价维持在当前水平附近。今年迄今为止的销售额略高于我们对2026年的预测，春季市场将检验我们能否继续保持这种新常态，还是会出现任何重大意外。” 总体而言，大温楼市仍处于买方占优的调整期，卖家挂牌意愿减弱、库存持续高位，但部分房型价格止跌回升，市场底部信号初现。春季是否迎来转机，仍需密切关注后续数据。购房者和投资者需理性判断。

前卑诗省监狱再次挂牌，售价低于温哥华一处豪宅 一处拥有超过一英亩土地的历史性卑诗省监狱现已挂牌出售，售价低于温哥华的一处豪宅。 我们曾多次报道关于位于319 Governors Crt的新西敏市监狱的相关情况。 该物业的价格较之前的挂牌有所下降，目前挂牌价格为4,500,000加元。而在2023年12月，该物业的挂牌价格为5,830,000加元，去年六月份的挂牌价格为4,999,000加元。 现在的挂牌价格远低于最近评估的价值5,127,000加元。 根据挂牌信息，该物业可能面临止赎，新业主将有机会拥有一块“真正的新西敏市历史遗迹”。 更具体地说，挂牌中提到的“地标建筑”是监狱的一部分，现已挂牌出售。 尽管这座监狱许多年未再用作拘押犯人，但它曾是一座酒吧。 该建筑位于47,876平方英尺的C-2分区土地上。未来业主的潜在用途包括街面零售或托儿所，以及楼上的办公单元。 根据皇家太平洋地产公司提供的消息，该物业正在产生“稳定的租金收入”，并且有租户在场，此外还有前述的全持牌餐厅，餐厅内设有134个座位和160个户外座位。 卑诗省监狱   1989年，该物业进行过大规模升级。根据挂牌，未来还有升级的可能性，目前现场有超过40个停车位，具备扩展潜力。 卑诗省监狱于1980年5月正式关闭，至今已过去40多年。

加拿大这套房子看起来好得令人难以置信，一套采光非常好、价格非常低廉的可爱公寓，照片也完美得令人怀疑。 房子位于温哥华西区，苏珊·霍林斯黑德（Susan Hollingshead）决定碰碰运气，去看一看房子。   结果，她很快发现，房源的照片里隐藏了一个大洞。   确切地说，是厨房地板上的一个大洞，显然是经过了数字处理，看起来像是用人工智能技术伪造出来的。   63岁的北温哥华居民霍林斯黑德女士说道：“我想亲眼看看，当我走进去的时候，我立刻想到，‘哦，好吧，原来照片假的，不真实。’”   她还补充说，这套公寓整体看起来比房源照片要破旧得多。   在加拿大，AI生成的图像已经成为购房过程中常见的工具。   AI工具有时确实有用，比如可以虚拟布置公寓，让买家感受一下入住后的生活。   但房地产经纪和买家都表示，越来越多的AI图像反而掩盖了房屋的真实质量。   这些广告，就像霍林斯黑德女士发现的那则一样，会掩盖房屋的损坏，改变景观，美化自然采光，还会用一些根本不适合房屋尺寸的家具来布置虚拟公寓。   虽然一些房地产经纪在房源信息中使用人工智能技术，但许多房地产专业人士表示，使用此类图像违反了房地产协会的规定。   此外，经纪表示，由于该系统通常依赖消费者投诉，因此很难解决这个问题。他们还表示，人工智能造成的虚假信息可能会动摇购房者的信心，并可能导致因房屋细节被误解而引发的法律诉讼。   图：AI修图   “现在，如果照片看起来很漂亮，我总是会想，‘好吧，这是真的吗？’”霍林斯黑德女士说道。   代表大多伦多地区超过7万名经纪的多伦多地区房地产委员会（TRREB）禁止使用数字技术修改房屋照片，使其与实际情况不符。   “话虽如此，执法又是另一回事了，”多伦多房产经纪肯尼斯·伊姆（Kenneth Yim）说道。   Yim先生表示，评估房源信息中经人工智能修改的图片可能颇具挑战性。   多伦多地区房地产委员会（TRREB）首席执行官John DiMichele在致《环球邮报》的一份声明中表示，该协会已注意到人们对人工智能使用日益增长的担忧，并明确规定，除卖家发布虚拟布置的家具外，任何形式的图片编辑都是不允许的。   DiMichele先生表示：“在TRREB，我们会积极监控房源信息，调查与不合规图片相关的投诉，并在问题出现时采取适当措施予以解决。”   “TRREB目前使用人工智能来确保数据的准确性并遵守MLS规则。”   代表超过15,000名经纪并运营该地区MLS的大温哥华房地产经纪人协会，没有回应关于其自身在数字广告中使用人工智能（AI）的规定，也没有回应霍林斯黑德女士案例中的照片是否违反了其规定的问题。   代表加拿大全国160,000名经纪并运营全国MLS的加拿大房地产协会（CREA）在给《环球邮报》的一份声明中表示，虽然他们正在关注房地产广告中人工智能的应用，但目前并没有明确的规则禁止这项技术，也并不担心其使用。   多伦多房地产经纪哈普里特·辛格（Harpreet Singh ）表示，他看到的每50条房产广告中，大约有一两条存在可疑的数字编辑痕迹。   温哥华和多伦多疲软的房地产市场意味着卖家更有动力翻新房屋以进行转售。据几位房地产经纪称，库存房源常常滞销数月，许多买家不愿意每月花费数千元进行实物布置。   辛格先生表示，一些经营困难的卖家和经纪可能会为了吸引更多潜在购房者而隐瞒房屋问题。他还建议客户避开任何包含误导性或经过数字修改的房源信息。   房地产经纪表示，披露使用人工智能进行虚拟布置被认为是良好的做法。但由于各地房地产协会制定各自的规则，因此对于哪些做法允许、哪些做法不允许，以及虚拟布置何时会过度，加拿大并没有全国统一的标准。   多伦多房地产律师事务所 Ownright 的首席执行官罗伯特·桑德斯（Robert Saunders）表示，人工智能可能会在他所在律所协助客户完成房屋交易时引发问题。   桑德斯先生表示：“关于虚假陈述，双方经常会遇到一些问题，也容易产生纠纷。”他还补充说，灯光和隐蔽损坏也是常见问题。   丰业银行人工智能中心主任、女王大学副教授塞伦·科尔萨里奇（Ceren Kolsarici）表示，她正在多伦多寻找出租公寓，经常会遇到经过篡改的图片。   一种常见的误导手段是，房屋照片经过虚拟布置，通过家具摆放使空间看起来更大。调整照片亮度也是个问题。如果潜在买家或租户在晚上实地看房，他们可能意识不到房屋的采光比广告宣传的要差得多。   “被欺骗的风险并非均匀分布。人工智能在人们选择最少、最难核实信息的地方造成的伤害最大，”科尔萨里奇女士说道。她还补充说，学生、新移民和跨省搬迁的人在这种情况下更容易上当受骗。   桑德斯先生表示，在市场火热、人们争相购房的时候，更多人愿意接受这种欺骗。但如今，随着多伦多和温哥华房地产市场低迷，情况已截然不同。   桑德斯先生说：“鉴于市场波动如此剧烈，购房者的信心已经相当低迷。这让购房者处境艰难，因为他们不知道该相信什么了。”  

上周 Musqueam 印第安部落（Musqueam Indian Band）与加拿大联邦政府签署的三项新协议，BC省南海岸部分地区的渔业管理、海洋规划，以及应急响应等事务，未来将越来越多地由 Musqueam 与联邦政府共同分享决策与管理权。 更重要的是，这些协议也正式承认 Musqueam 的原住民权利，并建立了一个在该第一民族传统领土内实行“联合治理”的框架。 双方都将这套协议称为，在加拿大宪法框架下落实原住民权利的一项“务实步骤”。   该协议“承认 Musqueam 在其传统领土内享有原住民权利，包括原住民产权，并为逐步实施权利以及与加拿大建立民族对民族关系提供框架。” 该协议建立了一套结构化框架，以逐步推进 Musqueam 在大温地区大量土地与水域相关事务中的决策权与治理参与。 Musqueam 酋长 Wayne Sparrow 在声明中表示，Musqueam 社区庆祝这些历史性协议，这是我们走向和解道路上的一步。 Musqueam 传统领土范围非常广，覆盖大温多地与关键水源区。 Musqueam 所主张的传统领土包括，为大温饮用水水库提供补给的山地森林集水区；以及西温、北温市、北温区、温哥华、UBC、大学基金土地、本拿比、穆迪港、安莫尔、贝尔卡拉、新西敏、列治文、温哥华国际机场、三角洲与素里北部地区，以及相关水域等。 此外，协议还将提供资金与资源（包括进入渔业的支持、船只与装备等），以扩大 Musqueam 在渔业管理中的参与度。 加拿大联邦王室—原住民关系部长 Rebecca Alty 表示：和解不只是口号，而是行动。 这些协议是我们与 Musqueam “民族对民族”关系的重要一步，既尊重 Musqueam 的原住民权利，也巩固双方协作关系的基础。 该部长还强调，这是“建设更强大、更团结的加拿大”的策略之一。 与此同时，2025 年 2 月签署的《温哥华国际机场收入分享协议》，该协议规定联邦政府将把每年从温哥华机场管理局获得的部分年度收入划拨给 Musqueam，以支持其长期发展与治理参与。 但最让网友担心的是，“这种“承认原住民产权”的协议会不会进一步影响现有的私有产权？”

一份最新报告显示，加拿大房地产市场仍处于明显调整阶段，而且跌幅在主要发达经济体中最为突出。 总部位于瑞士的国际清算银行最新数据显示，经通胀调整后，加拿大住宅房价在去年第三季度同比下跌约5%，在所有发达经济体中跌幅最大。 与加拿大跌幅相近的还有中国，房价同样下降约5%。芬兰则下降约4%。此外，新西兰、以色列、罗马尼亚、奥地利以及香港等地的房价也出现不同程度下滑。 整体来看，报告指出，大多数发达经济体经通胀调整后的房价总体仍保持相对稳定。 如果把时间线拉长，加拿大房价的调整更加明显。数据显示，从2022年第一季度到2025年第三季度，全国房价按名义价格计算累计下跌约18%，领跑全球63个主要经济体，跌幅甚至略高于同期中国的17.8%。 相比之下，美国和英国房地产市场仍保持增长，美国房价上涨约12.3%，英国上涨约8.9%。 市场分析人士认为，加拿大房地产市场目前仍处于发达国家中较为严重的一轮下行周期。 外汇研究机构Corpay的首席市场分析师Karl Schamotta表示，在疫情前后经历极端上涨之后，加拿大房价的回落幅度超过多数同类经济体，目前也几乎看不到明显企稳迹象。 数据显示，从2010年全球金融危机之后算起，到2025年第三季度，加拿大房价整体仍上涨接近50%。不过，如果从疫情前的2019年末开始计算，房价实际上已经进入回落阶段。   2022年第一季度被普遍认为是加拿大房地产市场的顶点。当时，全国房价创下历史纪录。   随后，加拿大央行启动大规模加息周期，将政策利率从0.25%迅速提高到5%，房地产市场随之承受巨大压力。 BMO Economics经济学家Robert Kavcic表示，从当时到今年1月，全国房价累计已经下跌大约19%。 最新市场数据也显示，加拿大房地产市场正在降温。加拿大房地产协会的报告指出，2025年全年房屋销量下降近2%，12月全国综合房价同比下跌约4%。 同时，TD Economics经济学家Rishi Sondhi表示，自去年8月以来，加拿大房地产市场整体表现持续低迷。 他指出，经济增长放缓、生活成本上升以及人口增长放缓等因素，都在持续压制房地产需求。 在这些不利因素仍然存在的情况下，分析普遍认为，2026年的加拿大房地产市场，很可能仍将维持相对平淡的走势。

根据联邦记录，加拿大卑诗省素里市的Kanwar Walia农场获得了劳动力市场许可，允许在2020年至2023年间雇佣近40名工人。Google 地图 素里的一家农场因违反外籍工人法律，被判支付435,000加元的罚款，这是该省迄今为止开出的最大罚款。 这一对Kanwar Walia农场的处罚是在2月13日决定的，近期在联邦数据库中发布。 文件指出，该雇主未能出席与检查员的会议，也没有回应提出的问题或提供所需的文件。 检查员还发现，该公司并没有积极参与外籍工人所被聘用的业务。 “我从未见过如此巨额的罚款，”非营利组织移民工人中心的律师Navid Bayat表示。 “这必然意味着对许多工人的严重侵犯或权利的违反。” 在加拿大卑诗省维多利亚附近的农场，外籍工人在工作。| rand22/iStock 编辑/Getty Images Plus 据联邦记录显示，对Kanwar Walia的处罚是加拿大历史上针对违反保护临时外籍工人和国际流动计划法律公司所开出的第二大罚款。 去年九月，新不伦瑞克省的Bolero Shellfish Processing Inc.因违反多项工作场所标准被处以创纪录的100万加元罚款，并被禁止参与临时外籍工人计划十年。 检查员发现该加工厂未能提供适当的工资和工作条件，且未能提供一个无虐待的工作环境。 关于Kanwar Walia农场，公众信息很少，该公司在卑诗省注册为一个编号公司。 2017年素里的变更委员会会议记录指出，该地产在过去八年中种植了蓝莓作物。 2023年的卫星图像和街道拍摄的照片显示，后面有多排灌木的大房子。 试图联系该农场及其所有者的尝试未果。 联邦部门拒绝提供更多细节  在加拿大，违反外籍工人法律最大的罚款通常是由于严重的违法行为而产生的，包括身体、性和经济虐待或报复。 最近一项对《商业恶性事件》进行的调查发现，在过去十年中，加拿大卑诗省的公司在违反外籍工人保护法方面，占据了超过三分之一的联邦罚款，远远超过其他所有加拿大地区。 ​对Kanwar Walia农场的最新重大罚款并未表明公司创建了一个让工人易受侵犯的工作环境，也不清楚为何罚款如此之高。 因违反外籍工人规定而受到制裁的卑诗省雇主所处的总罚款超过了所有其他加拿大地区的总和。| 《商业恶性事件》 当被问及为何该公司的罚款如此之高时，加拿大就业与社会发展部的一位发言人表示，货币罚款和禁止外籍工人计划的决定基于多个变量。 发言人Jessica Lacombe在电子邮件中表示，这些变量包括雇主的违规历史、企业规模、受影响的临时外籍工人数量、雇主的整改努力以及违规的严重性。 “处罚不是由特定的违规行为引发的，而是由积分的累积所决定，”Lacombe表示。 Lacombe拒绝透露检查的更多细节，理由是“隐私顾虑。” 公司获批准聘用多名外籍工人 在联邦层面，雇主在招聘临时外籍工人时，需向加拿大服务部申请劳动力市场影响评估。结果必须显示对加拿大劳动力市场有正面或中性影响，才能由移民、难民与公民事务部颁发工作许可证。 记录显示，2023年，Kanwar Walia的编号公司获准招聘至少34名外籍工人作为普通工人。 该评估还批准当年聘用两名外籍工人，担任农业服务承包商、农场主管或专业畜牧工。 根据联邦文件，从2020年起，多个外籍工人职位的聘用也获得了批准。 在卑诗省阿伯茨福德的农场，一名临时外籍工人正在工作。| Stefan Labbé/《商业恶性事件》 ​任何已支付罚款且未被禁止参与该计划的公司，均可申请另一个劳动力市场影响评估以聘用更多外籍工人，Lacombe表示。 在此之前，卑诗省法律要求雇佣临时外籍工人的雇主必须向省政府登记。 卑诗省劳动部的发言人表示，Kanwar Walia农场的省级注册证书已于2025年11月8日到期。 如果该公司试图重新注册并再次聘用临时外籍工人，省就业标准分支将评估其违规记录，发言人说。 截至目前，尚未对该公司提出任何投诉。

近日，安省一起令人痛心的火灾案尘埃落定。 两名亚裔房东因违反消防法规，面临该省史上极为罕见的重判。其中一名房东Hung Viet Le因未安装烟雾报警器，被判处50天监禁。 另一名房东Mai Pham未被判监禁，但两人均被判2年缓刑，并需缴纳3.7万加元罚款。 图源：Mark Pare/GuelphToday file photo   惨剧回顾： 一家四口，两人没能逃出来时间回到2024年3月11日。火灾发生在安省圭尔夫383 Edinburgh Rd. S.的一处联排别墅。 当时，租客Jeanette Niebler-Blei和她的女儿Rachel Niebler，以及另外两名家庭成员正在屋内。火势突然燃起，迅速蔓延。这对母女被困屋内未能逃出，最终不幸身亡。 另外2名家庭成员虽然死里逃生，但也遭受了“严重且永久性伤害”。一夜之间，一个家庭支离破碎。 图源：Tyler Kelaher/CTV Kitchener 很多家庭忽视：大量住宅被查出隐患火灾发生后，消防部门对整个住宅区的联排别墅单元进行了全面检查，结果触目惊心： 7个单位缺少可正常工作的烟雾报警器，或报警器被拆除 4个单位没有安装一氧化碳报警器 14个单位无人居住或无人应门 仅一个小区就有如此多的家庭疏忽，这已经不仅是一起偶发事故，更暴露出系统性的安全隐患。 图源：Colton Wiens/CTV Kitchener 罕见刑罚：入狱+缓刑+巨额罚款两名房东Hung Viet Le和Mai Pham随后在法庭认罪。指控包括： 未在二楼走廊安装烟雾报警器 未在一楼安装烟雾报警器 未在地下室安装烟雾报警器 最终判决： Hung Viet Le：50天监禁 + 2年缓刑 + 罚款 Mai Pham：2年缓刑 + 罚款 两人共同承担：3.7万加元罚款 圭尔夫市政府发布新闻稿指出：“因消防安全违法而对房东判处监禁，极为罕见。” 市法律服务总经理Jennifer Charles也表示：“因消防安全违法而被判监禁并不常见。这一判决体现了对公共安全的重视，也展示了依法公正适用量刑原则。我们希望这一决定能起到公众教育作用，让其他物业所有者意识到防火与生命安全措施的重要性，以及他们在《消防法》下所承担的法律责任。” 1150万加元民事索赔除了刑事责任，两名房东还面临巨额民事索赔。 遇难母女的遗产继承人，以及两名幸存者，已对房东提起1150万加元民事诉讼。指控包括： 出口数量不足 允许超出许可人数居住 未安装烟雾报警器，或未定期检查报警器是否正常运作 但两名房东在答辩中否认全部责任，并将火灾归咎于住户：“事后报告显示，火灾起因于房屋内的烤箱/炉灶，而原告在烹饪过程中操作不当，因自身疏忽导致火灾发生。”房东还表示，此前从未收到有关安全问题的投诉。案件仍在审理中。 图源：Colton Wiens/CTV Kitchener 官方发出“零容忍”警告 安省代理消防总监John McBeth发出严厉警告：“这起事件向安省所有房东和物业所有者发出明确讯息：你们在法律上有责任确保房屋每一层及所有睡眠区域外，都安装并保持可正常工作的烟雾报警器。” 圭尔夫消防局局长Steven Goode也表示：“这一前所未有的判决清楚表明，保障租户安全既是道德责任，也是法律义务。” 市政府同时强调，对烟雾报警器违规行为实行“零容忍”政策。 2026年消防法规升级在安省，关于烟雾报警器（Smoke Alarm）和一氧化碳报警器（CO Alarm）的法律规定非常严格。 特别是从2026年1月1日起，安省《消防法》进一步扩大了一氧化碳报警器在独立屋、公寓以及出租单位中的强制安装范围。 以下是针对普通住宅及租房场景的最新规定总结： 烟雾报警器 (Smoke Alarms)： 每一层楼（包括地下室）都必须安装 所有睡眠区域（卧室）附近必须安装 图源：richmondhill.ca 一氧化碳报警器 (CO Alarms)：若住宅内有燃气设备（如燃气炉、热水器、壁炉）、附带车库或室外锅炉，则必须安装一氧化碳报警器。 2026年1月1日起的新变化：在此之前，法律只要求在“睡眠区域外”安装一氧化碳报警器。但现在要求更加严格： 每一层楼都必须装：即使该层没有卧室（如客厅层、地下室），现在也必须安装。 所有睡眠区域（卧室）附近必须安装。 特殊位置：如果公寓单元位于设备机房（service room）或地下车库（garage）的上方、下方或侧面，该单元内也必须安装。 这不是建议，是强制要求！ 一个报警器，成本不过几十加元。但少装一个，代价可能是两条人命、一个家庭的破碎，以及房东自己面临的牢狱之灾、巨额罚款、终身背负的法律责任。别让一次疏忽，成为无法挽回的悲剧。无论你是房东还是租客，赶紧检查一下家中的报警器！

卑诗省小镇塞沃德（Sayward）多年来一直在严峻的财政和政治困境中挣扎，现因财源枯竭，地税将飙升42%，可能会成为压垮骆驼的最后一根稻草，居民开始考虑放弃自治，解散市镇。 据加拿大广播公司（CBC）报道，塞沃德镇本月初公布了2026年预算草案，镇政府雇员表示，地税将增长42%，亦即平均每户独立屋每年增加725元，乃不得不为之举，因为该镇多年来一直都是动用储备金以弥补年度财政缺口。 镇政府聘请的注册会计师布拉德伯恩（Jeannie Bradburne）指出，“显然，我知道这个数字对大家来说难以接受，但仔细检视你们的预算后，我们发现除了增加收入或削减开支之外，几乎没有其他办法了。” 她强调，这种情况早在预料之中，因为该镇过去5年一直在消耗盈余，而“现在我们几乎已经走投无路了”。 塞沃德曾经是温哥华岛北部的伐木中心，拥有约350名居民，目前其账上资产不足200万元，是全省所有市镇中资产最少的。 近几十年来，塞沃德的商业和工业税基不断流失，该镇最近就因为维持运作的成本过高，不得不关闭年久失修的社区中心，仅举办一些临时活动。   但塞沃德面临的困境不仅于此，其功能失调问题更大。 混乱局面已存在多年 自从2020年以来，塞沃德镇的镇长和城市管理人辞职人数，镇长和市政经理更换的速度宛如跑马灯，比省内其他任何社区都要多，而且有多名议员还卷入了各种诉讼和调查。 因此，预计在2025年的预算中，用于法律服务的开支将超过30万元——这几乎占该镇全部收入的20%，甚至超过了其在道路、公共工程、公园和康乐中心方面的总支出。 该镇虽承认法律费用是其财政困境的一个方面，但就将大部分责任应归咎于政府拨款减少、基础设施老化，以及缺乏区域政府的支持。 目前的混乱局面，已经引发了一场关于该镇是否应该存续的讨论。 似乎有越来越多的居民认为，塞沃德镇应该解散，由斯特拉斯科纳区域政府(Strathcona Regional District)接手管理其财政。 解散运动的组织者之一格拉迪萨尔(Milena Gradisar)指出，“税收快把我们压垮了，”据她说，该镇有很多长者，且收入有限。 根据省内法规，如果省政府收到“由市镇大多数选民签署的请求”，就可以考虑解散一个市镇，而格拉迪萨尔表示，他们已经达到这个目标的一半以上。 但市长贝克（Mark Baker）认为，市镇若解散，长期而言不见得可以为居民省钱，并称今年选举后组成一个统一的市议会，将可阻止目前的混乱。 图：镇政府官网

温哥华市中心办公室市场租户激励增强 2025年，温哥华市中心顶级办公楼的租赁空置率略有下降，使得这一地区仍是加拿大第三大都市区中最紧俏的办公室市场之一。 尽管如此，大多数商业物业的挂牌租金在过去一年中有所下降，因为房东和租户均保持谨慎态度。 根据皇家利贝克今天发布的最新市场报告，温哥华大都会区的郊区办公市场表现优于温哥华市中心的半岛地区。   与加拿大和美国许多其他主要城市中心相比，租赁办公室空间的空置率依旧较低，但当前温哥华市中心的市场环境对租户更为有利。 大型办公大楼受到的影响最为显著，许多公司继续采用半远程工作模式，寻找更高效使用空间的方法。 为了保持竞争力，房东们纷纷提供降低租金、免租期和更灵活的租约等激励措施。   与此同时，新办公楼的建设步伐明显放缓，之前在疫情前开始的办公楼建设热潮已结束。目前尚无新办公大楼在建，上一轮建设在2023年以Bosa Waterfront Centre办公楼（包含大量分层所有权的办公空间）和位于温哥华最高的The Stack办公大楼，以及2024年即将完工的B6办公大楼告一段落。 之前大约五百万平方英尺的新现代优质办公空间带来了“向优质空间迁移”的趋势，而老旧的低层级办公空间因对新型高层级物业的兴趣而出现了更高的空置率。 温哥华最大的单体办公楼The Post于2023年竣工。全屋111万平方英尺的办公空间已被亚马逊全额预租，员工于2023年9月首次入驻，并随新内饰空间的竣工逐步扩大办公区域。   预计到2026年，亚马逊将开始入驻The Post的北塔，目前已在南塔和中心楼层占有一定空间。索尼影业的全球总部也已入驻The Post的基础平台，将原本规划为零售的相当一部分空间进行改造。 Lululemon也在CF Pacific Centre购物中心内的前诺德斯特姆百货商店上方租下了30万平方英尺的优质办公空间，该空间此前由微软和索尼影业占用。 皇家利贝克萨斯克分公司投资和开发团队主任Raman Bayanzadeh在一份声明中表示：“温哥华市中心的办公租赁市场在疫情后仍然较为疲软，大型办公楼承受着最大压力，许多公司降低了办公空间需求，并继续使用混合工作模式。”   “结果市中心的房东们越来越多地提供激励措施，如出租率折扣和延期免租期，以吸引租户。相比之下，市中心以外的办公市场则经历了更为稳定的租金增长。” 一些开发商正在调整他们的项目，增加住宅和新酒店的空间，减少办公空间的规划，以更好地反映当前的需求。 对此趋势有一个显著例外——凯迪拉克·费尔维尤正在重启其滨水站办公楼的提案，计划在公共交通枢纽旁提供超过40万平方英尺的优质办公空间，以满足中期对这类空间的需求。   Bayanzadeh继续表示：“由于过去两年办公室市场疲软，新供应在2025年保持在非常温和的水平。” 虽然物业拥有者面临持续挑战，但寻找办公空间的企业可能会发现这是一个吸引人的谈判时机。 这种谨慎的态度造成了租赁活动的放缓，尤其是在大型企业中，他们在长期空间决策与经济不确定性及不断变化的工作期望之间寻求平衡。   Bayanzadeh表示：“好的一面是，目前的市场状况为办公租户提供了在理想建筑中获得高质量空间的绝佳机会。” “许多租户正在进行选择性审慎，并采取谨慎的态度，更多对价格敏感的用户则在等待市场达到底部的更明确信号之前再做出承诺。” 租赁工业空间市场——如仓库和分销中心——也在不断变化。疫情期间，受电子商务推动的租金迅速上涨，在2024年达到了高峰，但在2025年有所回落。   Bayanzadeh表示，由于与在线购物和供应链扩展相关的需求趋于平稳，租金增长已减缓。 “尽管租房成本已回落，空置率也有所上升，但市场条件开始重新校准，”他说。“展望未来，新的建设放缓预计将有助于平衡供需，从而支持工业市场的更大稳定性。” 随着新的项目减少，供需之间的差距预计将缩小，尤其是在适合贸易、物流和分销的港口导向设施和现代仓库空间方面。

素里市推出市级计划，以支持到2050年达到一百万居民的目标 素里市发布了其新的《官方社区计划》（OCP）草案，这是一个宏大的蓝图，旨在在未来几十年内应对和管理增长，以便该市在2050年之前达到一百万居民。 这份名为“素里2050”的草案明确了长期的住房与就业空间、社区设施、学校、交通、基础设施和公用事业等愿景，取代了十多年前批准的现行“素里计划2013”框架。 预计素里市议会将在未来几个月内批准新的OCP，因为根据省政府的法规，英属哥伦比亚的地方政府必须每五年更新OCP，以更好地应对不断变化的住房需求，并与省政府近年来通过的一系列与住房相关的法律保持一致，例如以交通为导向的区域和小规模的多户住宅。   素里市市长布伦达·洛克（Brenda Locke）在今天的一份声明中表示：“这是我们为素里未来进行规划的重要里程碑。” “素里2050反映了我们这个不断发展的城市的动态特性，助力更多的可负担住房、增强基础设施，确保负责任的增长。我们为能够提出一个尊重素里过去、承认当前现实并展望充满活力和光明未来的计划而感到自豪。” 在过去几个月中，伯纳比市和波特穆迪市等地区也相继通过了他们新的OCP。   预计在2026年3月，温哥华市议会将在一次公众听证会上批准新的临时温哥华官方发展计划（ODP），基本上将复制2022年批准的温哥华计划的细节，以满足省政府要求在2026年6月之前完成的法定截止日期，而在2030年前需要一个永久ODP。 ODP的权威性更大，覆盖面更广，温哥华市可以根据其独立的温哥华宪章追求ODP，而素里市等其他城市则受英属哥伦比亚地方政府法的约束。 OCP和ODP文档都是具有法律约束力的。此外，根据省法规，一旦提案与OCP或ODP基本一致，地方政府就不能再对区域变更申请举行公众听证。   素里市政府强调，新的OCP通过将市政政策的数量从600多条减少到大约200条，现代化和简化了规划规则，并简化了土地用途指定，以减少未来修订法规的需要。 根据《素里2050计划》草案，预计到2050年，素里的居民人数将达到一百万，较目前约70万的估计人口有所增加。凭借广阔的土地面积和因人口快速增长而推动的密集化实践，素里有望在未来几十年内超越温哥华，成为英属哥伦比亚人口最多的城市。 预计到2050年，素里的住房数量将从2021年的约195,000套增至333,000套，工作岗位数量将从212,000个增长至381,000个。   素里2050 OCP 素里2050 OCP 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 该计划形容这是城市的“关键时刻”，强调吸引主要雇主、扩大高等教育机构以及增强文化和医疗基础设施的机会。这是在长期以来的担忧背景下提出的，即市政和省政府的新公共投资在素里显著不足，无法有效扩展公立学校、医院以及社区和娱乐设施、公用事业和交通基础设施的专门建设能力。   整体愿景是塑造一个“繁荣、绿色、包容的城市，迎接一百万人的未来”，以先前公众咨询中确定的三个核心社区价值观为指导：宜居性、可负担性和安全性。基于这些价值观，城市确定了五个优先事项：人人有房、繁荣多样的经济、生机勃勃的市中心、宜居公平的相连社区，以及气候韧性和健康的自然环境。 新的扩展政策领域关注住房可负担性、气候变化、基础设施能力和经济压力——这些问题自上一次全市计划通过以来愈发严重。 通常情况下，最大的密度集中在可预期的地方。OCP中概述的增长战略集中于在公共交通附近集中住宅和商业用途，包括围绕七个新的SkyTrain博览线素里-兰利扩展车站（预计在2029年开通）的市辖区。靠近主要公交公共交通服务的地区也将迎来更多的密度，例如由TransLink的R6快速公交服务覆盖的Scott Road-72 Avenue走廊，以及未来连接素里市中心和Semiahmoo城镇中心/白石镇中心的King George Boulevard快速公交（BRT）路线。   该计划强调将增长引导至已由SkyTrain和其他主要公共交通服务覆盖的区域，并为未来公共交通的扩展进行规划。通过将密度集中在公共交通枢纽附近，城市旨在减少素里传统的对汽车出行的依赖。 它还识别了未来新的道路、自行车路线/车道、公立学校、社区和娱乐中心以及公园的潜在位置。 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 素里2050 OCP   素里2050 OCP 素里2050 OCP 新的OCP还考虑了最近的区域专项计划，如Fleetwood规划，并加强了市镇中心、增加就业用地的密度，保护自然地区和农业用地储备（ALR）。   素里的八个社区中心——包括素里市中心/沃利、吉尔福德、弗利特伍德、纽顿、克劳德尔、克莱顿、格兰岱和塞米阿胡——将继续作为规划决策的基础，预计住房、设施和服务将在这些区域集中。 该计划进一步巩固素里市中心作为区域市区和中央商务区的地位，同时支持市镇中心的城市风格办公室开发，并保护工业用地。素里目前在大温哥华地区拥有最大的工业用地，而该计划强调其对区域经济的重要性。同时，素里超过三分之一的土地位于农业用地储备（ALR）内。 素里市中心天际线

列治文市以7025万美元的价格，从开发商Townline Homes和Peterson Group手中购买了两个位于The Gardens开发区的物业。 据Western Investor获悉，列治文市去年悄然收购了一栋出租住宅，这再次表明了卑诗省政府在住房领域的不断深入。 根据Western Investor获得的交易数据及行业信息，列治文市在去年8月以7025万元的总价，购买了位于No. 5路的10820号和10880号两处物业，这两处物业均是由Townline Homes和Peterson Group联合开发的，位于Gardens农业公园南侧，是名为The Gardens的综合性社区的一部分。 10820号物业是被称为Camellia的低层出租建筑，建成于2015年，提供163套开发商所称的“豪华出租住房”，其中19套是通过市政府的低端市场租赁（LEMR）计划保障的，具体数据见城市记录。 该物业由Peterson进行管理，近日受Western Investor的咨询后，该公司已将其从官网上移除。 10880号物业则为19,747平方英尺的零售空间，位于旁边的公寓楼Azalea at The Gardens的一层，该公寓在2014年完成。 根据BC评估局的数据，这两处物业的评估价值分别为5285万美元和1273美元，总价值为6560万元，而两处物业于2025年7月1日的评估值恰好在7025万元出售之前。 Western Investor曾询问列治文市关于此次收购的原因，但尽管多次尝试，通讯经理和房地产服务部门均未回应。2月25日再次跟进时，市方表示：“不予置评。” 目前尚不清楚Camellia是否为列治文市收购的首栋出租楼，但这确实是政府购买已完成出租建筑的又一个例子。 2023年，温哥华市以3850万元的价格收购了位于东伍德斯托克大道188号的46单元M4IN租赁建筑，单价为每单元836,957美元，卖方为MDC Realty Advisors，具体见温哥华太阳报。 在省级层面，BC住房部门去年也收购了两栋完成的建筑。 3月，BC住房部门以3375万元的价格收购了位于密歇根33230号的92单元出租建筑，单价为每单元366,848元，卖方为Apex Western Homes。 8月，该部门又以5060万元的价格购入了位于温哥华3077号Maddams街的81单元出租楼，单价为每单元624,691元，卖方为私人开发商Fabric Living。BC住房部门随后于12月获得了温哥华市提供的140万美元资助，将该建筑从市场出租转换为非市场出租。 关于多户住宅资产类别的整体情况，一份由商业房地产服务公司William Wright Commercial发布的2026展望报告指出，移民和国际学生政策影响了2025年的租赁表现，2026年的价格预期将保持相对平稳。 Colliers的类似报告估计，去年大温地区的多户市场有超过100宗交易，总交易额约为15.9亿元，2024年则达到了16.5亿元。 卑诗省的各级政府也越来越倾向于自行开发房地产。温哥华、素里和本拿比等市近年来纷纷加入住房开发行列，而列治文市也在其中。 去年，列治文市宣布与非营利机构New Vista Society合作，在Sexsmith路3660、3680、3700、3720和3740号开发200多个经济适用出租房，项目名为阿伯丁租赁住宅。 当时，列治文市表示将寻求BC住房部门的社区住房基金支持。然而，上周省政府在年度预算中取消了该基金，因此目前尚不清楚列治文市是否会继续推进这一项目。

温哥华标志性塔楼中接近1000万美元的公寓 一套温哥华公寓刚刚在一座因独特设计而引人注目的高楼中挂牌出售。 如果你不记得阿尔伯尼（Alberni）这个名字，温哥华的标志性高层建筑，你一定会在见到它时产生印象。这座高达43层、用途多样的住宅大楼由著名日本建筑师隈研吾设计。 其独特之处在于建筑外部雕刻出的凹槽或“挖空”部分，形成了独特的阳台空间。   最近，阿尔伯尼的一套亚顶层公寓挂牌出售，价格为9,980,000加元。这套公寓拥有三间卧室、四间浴室，居住面积达到3008平方英尺。 从这套温哥华公寓的窗外俯瞰城市的景色非常壮观。 温哥华公寓   温哥华公寓 公寓内部的设计采用了相对简约的木质元素，营造出一种禅意的氛围。   根据挂牌信息，这套亚顶层公寓“展现了西海岸奢华的精致表达。” 温哥华公寓 公寓的一些豪华配置包括落地窗、室内外生活空间，以及通向大型覆盖露台的玻璃推拉门，挂牌上称这些露台“适合全年使用和款待客人”。   从这套公寓可以欣赏到北岸群山、史丹利公园、英吉利湾及市中心的美景。 挂牌信息提到：“开放式的室内设计以精致的高端厨房为核心，配备了集成的Miele和Sub Zero电器。主卧套房设有私人露台、更衣室和可俯瞰煤港的水疗式卫浴。”并称这套单元为“罕见的优质产品”。   作为一栋建筑，阿尔伯尼相对较新，于2022年竣工，外立面由混凝土和玻璃构成。 在这次挂牌之前，这套公寓曾于2024年6月挂牌，价格为13,500,000加元。随后，又在2024年5月以同一价格重新挂牌，但在没有买家的情况下降至11,998,000加元。这次挂牌在2025年11月到期。以上三次挂牌均由不同的代理商负责。 目前，Angell, Hasman & Associates Realty的报价略高于2024年最新的BC评估估价82,3600加元，远低于2024年的97,3600加元。

加拿大Equifax公司的报告显示，去年加拿大人承担了更多按揭，截至2025年，房贷总额接近2兆加元。 加拿大目前正处于按揭续贷热潮之中。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)估计，2025年底至少有150万户家庭已经续签了按揭，另有100万户家庭计划在2026年续签。 据Global新闻报道，Equifax公司的报告发现，续贷按揭在第4季度继续主导市场，总额达到1.95兆加元。与去年同期相比，增长了2.6%。 Equifax加拿大高级分析副总裁奥克斯(Rebecca Oakes)表示：“利率稳定似乎对房主和加拿大房贷行业产生了积极影响，但在房地产市场火热的情况下，购房能力仍然是一个令人担忧的问题。” 报告指出：“高额按揭余额仍然是置业的一大障碍，平均新增贷款额上涨4.1%，达到363,778元。对于首次购屋者来说，这一负担更加沉重，他们的平均新增贷款额增长了5%，达到441,301元。” 报告补充说，许多家庭经历了“还款冲击”，即由于续约导致每月房贷还款额突然增加，这促使许多家庭更换贷款机构。 奥克斯补充道：“我们看到安省高额按揭的拖欠还款情况持续上升，因为续约后的还款额对一些消费者来说过高。” 渥太华大学最近的一份报告(Missing Middle Initiative)显示，除了更高的按揭贷款成本外，如今楼市中首置房屋的购买成本也令人倍感压力。 分析指出，尽管自2004年以来加拿大居民收入成长了76%，但低端市场的新屋价格却上涨了265%。 经济学家莫法特(Mike Moffat)在报告中表示：“如今，全新家庭入门级住宅的价格与收入之比是20年前的两倍多。除非政府认真采取措施降低房屋建造成本，否则还需要20年才能解决这个问题。” 报告也指出，即使房价完全停止上涨，也需要25年才能使房价收入比恢复到2004年的水准。 莫法特表示，政府不仅需要努力降低房屋建造成本，还需要就彻底修改加拿大分区规划法以允许更多填充式开发进行“成熟的对话”。 他说：“我们需要审查建筑规范，找出房屋价格过高的地区，并开辟新的住房类型，因为2034年的入门级住房可能与2004年的入门级住房有所不同。” (图：加通社资料图片)

说到潘石屹，很多人第一反应，“这不是那个最会跑路的地产商吗？” 说实话，论预测房地产市场走势，他的话还真值得大家听一听。 各位他又在研讨会上说了三件事，直接把未来三年楼市的底层逻辑给拆透了。信不信由你，但市场已经悄悄按照这个剧本走了。 所以别问现在是不是买房的最佳时机，也别焦虑还有没有价格低点，眼下你最应该关心的是：你买的是哪类房、在什么位置、未来还有没有流动性。 今天咱们就顺着老潘的思路，聊聊未来楼市的三个大变化。 01.第一个变化：靠房子发财的梦，该醒了 老潘说，“买房不是为了暴富，是为了安身立命。” 这话你可能没在意，但市场情况已经在说明问题。以前不管你在哪买房，只要有钱，闭下眼买都能赚钱。   再看看现在，市场逻辑全变了。房价不再是一个劲儿的往上冲，跌岩起伏不定，绝大多数地区始终保持着向下的趋势。 统计数据显示，去年全国70个大中城市，有六七成的城市房价环比是跌的。白城二手房价更是连续下跌了40多个月， 这就是目前的现实！！ 以前，有房就等于有钱；现在，得有好房子才算有底气，才能不亏钱、甚至有机会保值。 老潘那句话说的一点也不假，房子正从“投资品”变回“消费品”。 你买房不再是为了明年翻倍，而是为了孩子上学、一家人踏实过日子。 市场也在逐步往这个方向修正。就比如租售比，以前北京上海很多地段一年租金连房价的1%都不到，现在不少区域涨到1.8%、2%了。 按照现在这个趋势，租金租售比有望涨到国际公认的健康区间3%。 这说明啥？大家越来越理性了。炒房那套玩法已经玩不转了，现在讲究的是住得舒服、租得出去。 如果你现在还在幻想靠买房暴富，梦该醒了。 02.第二个变化：老破小不吃香了，好房子才是硬道理 以前城市老破小、电梯房，是大家眼里的香馍馍。 现在呢，同样的小区的老破小，挂牌价下跌百分之五六十，也没人愿意多看一眼。 为啥会这样？ 潘石屹讲的第二个趋势很扎心——“中国不缺房，缺的是好房子。” 看看二手房市场就明白了——那些盖了二三十年的老房子，没电梯、采光差、结构老旧、墙体开裂……再加上学区红利一退潮，再便宜，挂出去一年都可能卖不掉。 反过来看，那些新小区、品质好、物业强、配套全的房子，反而卖得不错，价格也更抗跌。 特别是最近几年冒出来的“第四代住宅”——带空中花园、智能系统、得房率高、还节能环保。这种房子拿去租，很快就能出手，流动性也好。 为啥？不是大家没需求，而是选择太多了，说白了，房子已经不是越多越值钱，而是越“能打”越值钱。 以前大家抢着买老破小、电梯房，现在开始往“产品主义”靠——好地段+好户型+好品质才是新的“硬通货”。 所以如果你还抱着“老破小也能涨”的幻想，早点清醒吧。 03.第三个变化：国家队下场了，“谁的房子有接盘，谁才有未来” 国家队下场收房子的事儿，你可能也听说了。像上海、郑州、青岛这些地方，都传出消息要收购2000年以前的老房子。 收来干嘛？ 主要是改成保障性租赁住房，租给新市民、年轻人，让他们能在城里落下脚。 你说这趋势是偶然吗？ 当然不是，这是国家给的方向。 潘石屹也说了，接下来不是看开发商怎么卷，而是看“国家队”怎么玩。 什么意思？ 国家不再单纯靠放开限购限贷来救市，而是直接下场把库存收走，转成保障房、租赁房。 你以为那些房子烂在市场里没人要？其实背后早有人盯着收，只是条件严格，不是谁家的房子都能被看上。 而且，各种租房条例、金融支持政策陆续落地，“租售并举”也不再是口号，制度框架也在搭起来。 这些信号都说明：未来楼市的主力玩家，不再只是你我这样的老百姓，而是政府和大国企。 所以你要想在这个市场里面待，要么跟着国家队的思路走，要么就离他们下手的区域远一点。 还想拿个40平的老破小租个好价钱？国家都大批收房做低租金保障房了，你那点租金怎么跟人家拼？ 老潘已经说得很透了：存量市场才是未来的主战场，服务、管理、稳定的现金流才是竞争力。 说到底，将来比的不是谁房子多，而是谁的房子更能“活下去”。 04.咱该怎么应对这波趋势？ 别急，给你来几个实用的建议： 对于刚需来说，2026年，贷款利率降到最低，首付也只要15%，税费更便宜了，这些都说明，国家已经给你最佳上车机会了。 但机会归机会，不能盲目选，买之前一定要明确三点。 第一，只选品牌房企，不容易买到延期烂尾房。 第二，只看核心地段，未来流动性更强，不愁卖不掉。 第三，只买好物业的房子，小区管理好，以后生活质量更有保障，房价稳定性更高。 一句话：价格贵一点没关系，买错了才最亏。 对于改善换房的人：现在也是个不错的窗口期。趁还能把远郊的老房子、小房子卖掉，赶紧换到核心区、功能齐全、配套成熟的新产品。 特别是那些带电梯、户型好、得房率高、物业到位的房子，未来更有潜力。 但记住了，置换别光盯着现在的价格差，得想想五年后这房子好不好租、好不好卖。 对于投资客来说：现在已经不是盲目买就能赚钱的时代。如果你手上有公 寓、商铺、老旧小区、低租金房源，赶紧处理更为明智。 未来比较靠谱的方向： ①能稳定收租的住宅（比如大学、医院旁边，总有人租的房子）； ②一些稳健的金融产品，风险低、回报稳； ③有机会参与城市更新的项目，比如被纳入旧改、或者可能被回购的房子。 一句话，别再玩击鼓传花的游戏了，风停了，掉下来的风险太大。 总结下来，潘石屹这几句话，其实就是给咱们三个提醒： ①别再幻想靠房子翻身，先保住手里的； ②别碰卖不掉的老破小，给自己留条后路； ③别指望国家会给你托底，得靠自己选对方向。 劝你，早点看清趋势，才不至于被变化的浪潮拍在沙滩上。

尽管全国层面房价有所下降，但对于大多数省份的买家来说，现实并非如此。加拿大房地产协会（CREA）的数据显示，典型房屋价格在1月份有所下降，但大多数省份房价实际上上涨。房价下降主要集中在BC省和安省，在这些地区，疲软的销售和充足的库存正在进一步压低价格。 图源：51记者拍摄 加拿大房价较峰值已下跌21.8% 我们先来看全国数据作为简要回顾。 1月份典型房屋价格下降0.3%（-2,000加元）至665,200加元，比一年前下降4.9%（-34,100加元）。自2022年3月达到峰值以来，房价已暴跌21.8%（-183,600加元），基本抹去了过去约四年的涨幅。这是一次剧烈的调整，但目前为止，绝大部分下行压力仍集中在少数几个省份。 加拿大多数省份房价上涨 加拿大房价：按省划分的月度变化 上个月大多数省份房价上涨，9个省中有5个省的HPI基准价格上升。只有纽芬兰（NL）和魁北克（QC）创下历史新高。纽芬兰房价在1月份上涨0.8%（+2,800加元）至337,900加元，而魁北克房价上涨1.0%（+5,400加元）至535,000加元。 新斯科舍省是另外一个出现明显上涨的省份，房价上涨1.1%（+4,400加元）至417,700加元。这一增长是在12月异常大幅下跌之后出现的，收复了大约三分之一的跌幅。这更像是一次“死猫反弹”，而不是趋势逆转，但新的刺激政策可能会迅速改变市场。 其他省份开始回归现实 其余市场房价下跌，其中新不伦瑞克省跌幅最大，1月份下降1.4%（-4,700加元）至329,400加元。这对于单月来说是一个显著变化，占其自10月峰值以来2.1%（-6,900加元）总跌幅的一半以上。该市场此前对调整表现出较强抵抗力，但房价进一步上涨正变得越来越困难。 BC省和安省紧随其后。BC省房价在1月份下降0.9%（-7,800加元）至886,200加元，而安省下降0.5%（-3,400加元）至745,800加元。这两个市场均在2022年达到峰值，之后需求一直没有恢复，这表明第二轮调整可能正在形成。 加拿大房地产调整尚未蔓延至BC和安省之外 加拿大各省基准房价较峰值变化 近期加拿大没有任何地方的房价调整幅度超过安省。自2022年初达到峰值以来，安省房价已下降26.0%（-262,700加元）。BC省紧随其后，从峰值下降15.2%（-159,100加元），相比安省的跌幅显得较为温和。阿尔伯塔省（-5.4%；-28,300加元）和新斯科舍省（-4.5%；-19,800加元）跌幅明显较小，各自约为安省跌幅的五分之一。 全国房价虽然下降，但细分数据表明这明显是一个区域性故事。业内人士一直提醒这一点，但值得注意的是，BC省和安省历来引领市场。它们在上涨时领先，而未来是否也会在下跌中继续领先，还有待观察。 此前房价快速上涨，是建立在低利率和人口增长的叙事基础之上。这两个因素现在都已消失，但目前只有BC省和安省的房价正在适应这一新现实。资产价格可以在市场忽视现实的情况下维持一段时间，但偏离现实越远，最终的调整就越严厉。

温哥华房地产市场的动荡再次显现：市中心West Cordova街 1139 号 1001 单元最新成交价格仅为 420 万加元，远低于 518 万加元挂牌价，也明显低于最近一次政府评估的 538.2 万加元。 令人震惊的是，本次成交价不仅低于 2024 年的 500 万加元售价，还低于 2009 年的 433 万加元成交价，反映出当前市场环境的严峻形势。 这意味着，原房主在短短两年内账面就损失约 80 万加元，加上房产税、物业费、保险费及经纪费等支出，总损失可能高达 100 万加元。 在此次成功售出前，该公寓曾两次挂牌出售： * 2025 年 7 月：挂牌价 520 万加元 * 2025 年 11 月：挂牌价 513.6 万加元 该单位位于 Two Harbour Green 大楼，面积为 2,667 平方英尺，拥有两间卧室和三间浴室。房源介绍称，这是一处温哥华“最顶级的住宅开发项目之一”，并且享有优美景观。公寓距离海堤步道（Seawall）仅几步之遥，是一栋宠物友好型大楼。 大楼提供度假村式设施，包括： * 游泳池 * 蒸汽房与桑拿房 * 按摩浴缸 * 健身房 * 游戏室 * 虚拟高尔夫房 此次成交及类似案例，引发了市场对温哥华房地产未来走势的广泛讨论。 根据大温地产经纪协会最新市场报告： * 2026 年 1 月，大温地区公寓成交量为 554 套，低于 2025 年 12 月的 791 套 * 当前在售公寓房源为 5,375 套 * 基准价格为 704,600 加元 * 已成交公寓平均在市场停留 49 天 该公寓自 2025 年 11 月首次挂牌至成交，共在市场上停留 48 天。此次交易凸显了高端市场价格波动加大以及买卖双方议价空间增加的趋势。  

几十年来，在多伦多和温哥华等加拿大主要城市，“持有房产至少五年几乎必然盈利”一直被视为常识。但如今，这一假设正受到严峻考验。 越来越多在市场高点购入“入门房”的加拿大人陷入困境：要么亏本出售，要么在疲弱的租赁市场中勉强出租，或者推迟人生重大计划，赌市场尽快反弹。 “持有五年稳赚”神话被打破 根据《环球投资者》的报道，距离多伦多市中心约一小时车程、面积不足1000平方英尺的一套两居室公寓，原本只是弗朗西斯卡·帕克（Francesca Parc）和伴侣迈入楼市的“跳板”。 2021年，这对长期租房的伴侣双双获得稳定的政府工作，并成功获批50万加元按揭贷款。在当时炽热的房地产市场氛围下，买房似乎是理所当然的选择。 “身边所有人都在说，拥有房产就是一种投资”，36岁的帕克表示，“为什么要替别人还房贷？” 他们最终以52万加元购入这套两居室公寓，自认为抓住了机会。然而五年过去，现实却令她感慨万分。如果现在出售，他们预计将亏损7万至10万加元；若选择出租，根据租金与房贷及公寓管理费之间的差额计算，每年仍将亏损约6000加元。 她说：“如果老天眷顾，当初就该让我们的报价被拒绝”。 根据房地产数据平台HouseSigma今年1月的数据，大多伦多地区2020年购入并于上月出售公寓的业主，中位数亏损1.87万加元；2021年购入者亏损5.6万加元；2022年购入者更是亏损高达11.6万加元，约19%。 在大温地区，若业主在2022年初之后购入公寓并于上月出售，中位数亏损已超过7%。 与此同时，销售周期明显拉长。多伦多上月售出的公寓平均在市时间达100天，而2021年仅为58天。 人生规划未变 市场已变 多伦多地产经纪安雅·埃廷格（Anya Ettinger）表示，在疫情高峰期，许多20多岁中后期的年轻人购买公寓，原本计划“五年后卖掉公寓换独立屋”。 她说：“人生规划没有改变……改变的是市场”。 安省土地注册机构Teranet在2025年的报告指出，在过去五年中，30岁及以下的首次单身公寓买家占比达41.5%。而在埃廷格目前希望“升级换房”的客户中，约75%是在这段时间内购房。 她举例称，如果有人以67.5万加元、最低首付购房，如今按揭余额约60万加元，但公寓市值仅55万加元，“中间的差额必须自掏腰包填补”。 回顾历史，多伦多地区房地产委员会数据显示，2015年12月至2020年间，公寓平均售价上涨超过50%。若当年以60.9万加元购入，五年后接近百万加元售出并非难事。 但埃廷格强调：“住房本就不应只是投资工具，这种观念从一开始就不该成为常态”。 出租亦难止血 部分选择出租的业主同样受到高利率冲击。 在安省惠特比（Whitby）购入一套500平方英尺公寓不久后，经纪人迪利亚尔·穆拉特（Dilyar Murat）便迎来了第一个孩子。该公寓购入价为58.5万加元，若出售将吞噬全部首付，他们只能选择持有并出租。 然而，他们最初1.35%的浮动利率按揭，在约15个月内迅速升至6.1%。即便之后略有回落，目前每月仍有约1900加元的负现金流。 “幸好租客很好”，穆拉特说，“但这套房子一直在‘流血’”。 少数成功换房者 也有例外。罗伯特·瓦伦特（Robert Valent）2021年在多伦多市中心购入一套公寓，近期决定与伴侣换购西区一套上世纪20年代建造的独立屋。 他表示，购房过程相对轻松，“几乎没有竞争报价，房子在市场上已经挂了近一个月”。 不过，他也坦言，当年以91.5万加元购入的公寓，如今估值仅约80万加元。虽然通过出租暂时覆盖成本，但随着全国租金降至16个月低点，这样的案例属于少数。 “尽量撑下去” 按揭经纪罗恩·巴特勒（Ron Butler）直言，对于2020至2022年间入市的大多数业主而言，“没有任何翻修能拯救局面”。他的建议是：“只要还能承受，就继续持有”。 至于弗朗西斯卡·帕克，到2025年，她已感到难以为继。市场下滑，加之近两小时通勤与逼仄空间的压力，让她决定改变生活方式。 他们抓住机会，从父母手中租下一套城市内的两层住宅。目前，这对伴侣以每月2400加元出租自己的公寓，尽管“远不足以覆盖成本”。同时，他们每月向父母支付2500加元租金及水电费。 帕克说：“但这里的空间、社区环境……这是我们花得最值得的一笔钱”。

为了孩子读书，中国父母在多伦多买房，做中餐陪伴，16年后孩子拿到身份结婚搬走，如今准备出售套现。这不仅是一个家庭的故事，更是无数中国留学生家庭的真实缩影：   买房陪读、 落地生根、 最后实现“加拿大梦”。     背后的故事 父母总是希望给孩子最好的。   随着加拿大房价上涨，“父母银行”（bank of mom and dad）用来帮助孩子买房已经不是新鲜事。不少华人更早就意识到了这一点，他们将加拿大的学校视为孩子获得机会的途径。   据《环球邮报》记者Shane Dingman报道，1994年，刘峰（Feng Liu，音译）作为老板的翻译访问加拿大时，对这里留下了深刻印象。当他的英语教学业务在中国东北辽宁省开始发展壮大时，他和妻子决定看看儿子是否能在加拿大发展得更好。   刘先生说：“很多人想从中国走出来，体验海外生活，学习英语就像是人生的一次改变。”   他们在2012年购买了在多伦多的第一套房产，是位于市北边的一套公寓，并让儿子就读当地高中。同时，他们每年只能来加几次，通常是在重要节假日。刘先生说：“我们在这里没有亲戚或朋友，对他来说很难。”   儿子高中毕业后，下一步是进入加拿大大学。他们希望房子靠近学校，但不想再买公寓。他们希望有更多空间，可以方便来探望儿子时居住。   于是他们购买了这套位于Richmond Street West的新建三卧室房屋。它成为儿子大学期间的家。   房屋现状   要价：$2,999,800 地税：$10,594.92（2025年） 地块尺寸：15.5 × 100.7英尺   图源：51找房   Richmond Street West的大部分区域仍然是商业用途，但这一段混合了镇屋（隔壁就是一套）、半独立屋、以及低层办公和零售物业。   它靠近Richmond Street的尽头，那里连接着Stanley Park北侧的住宅区。   这套四层房屋又高又窄，上层为灰砖结构，正面有大量窗户。   图源：51找房   进门后，主窗是滑动式设计，可以实现一定程度的室内外连接。前厅的一整面墙是从地板到天花板的胡桃木定制储物柜。   宽板白橡木地板贯穿这一层，并延伸至通往主客厅的楼梯。目前，这一层在前厅后方设有办公空间。   图源：51找房   主客厅后半部分由一整面双层高窗户主导。底层低于街道水平，后院露台类似一个下沉式空间。这种半地下结构通过后方窗户引入的大量自然光得到弥补，光线反射在抛光混凝土地板上。   厨房中央有一个长岛台，提供准备食物的空间。定制橱柜隐藏了大多数厨房杂物。厨房和客厅之间设有吧台座位和餐区。厨房后方还有一个客用卫生间。   刘先生承认，儿子可能没有太多使用厨房，但当他们来探望时，他们很喜欢使用它。   “我儿子上大学时非常忙，他只能吃餐馆的食物，”他说。   “我们过来时，每天为他做饭，让他可以吃中国菜。”   “我们在这里花了很多时间。”   附近的华人超市提供了他们所需的所有食材。刘先生说：“在中国能找到的东西，在多伦多都能找到。”   图源：51找房   上面两层是卧室：二楼有两个卧室、一个共用浴室和洗衣房。三楼是主卧套房。这里有开放式衣柜系统，以及带独立浴缸、步入式淋浴和双洗手台的套内浴室。   走廊另一侧是主卧室。整面滑动窗墙通向一个宽敞阳台。   加拿大梦   “我们希望为他提供一个好的居住环境，”刘先生说。   但投资也是考虑因素之一。“在过去三十年里，对中国人来说，买房是一个好的投资。在加拿大，也是一样。也许未来我们不再需要这套房子，但我们可以随时卖掉。”现在，这个未来已经到来。   在加拿大16年后，他们的儿子已经结婚，并获得永久居民身份。开始新的独立生活意味着他搬离多伦多市中心，前往郊区居住，以获得更多空间。   带着许多美好回忆和一起做饭的时光，他们现在准备出售这套投资房，迎接人生的下一阶段。  

大温哥华房地产经纪人行业协会(The Greater Vancouver Realtors industry association)正面临针对房地产佣金规则的全国性调查。Rob Kruyt, BIV 加拿大竞争局已获得法院命令，要求收集大温哥华房地产委员会（Greater Vancouver’s real estate board）在全国佣金规则调查中的相关信息。 该命令要求大温哥华房地产经纪人协会（GVR）提供相关文档，标志着竞争局对加拿大房地产协会（CREA）调查范围的扩大。 作为一个联邦执法机构，竞争局的任务是制止卡特尔行为，包括价格垄断、标价操控和市场份额分配。同时，它还负责监督合并，防止垄断行为，调查虚假声明和欺诈性营销。其对GVR的扩展调查重点关注房地产经纪人的支付方式、支付来源以及这些支付在多重房源服务（MLS）系统上必须如何披露—MLS是房地产经纪人用于列出和寻找房产的主要数据库。 竞争局在周五的一份新闻稿中表示，目前未解的问题是，GVR和CREA的佣金规则是否“可能违反市场主导地位滥用”或《竞争法》的其他条款。 该调查于2024年启动，最初关注CREA的政策。竞争局对大温哥华佣金规则的进一步关注旨在确定买方经纪人是否通过提供更低的佣金费率或替代定价模式来抑制竞争。 竞争局还在调查GVR是否鼓励“引导”行为——即代理商出于“驱动”而将买家引向那些提供更高佣金的房屋。 法院命令还要求提供信息，以了解温哥华的佣金规则是否以其他方式影响竞争，从而导致“买卖双方成本更高”。 竞争局指出：“调查仍在进行中，目前没有得出错误行为的结论。” GVR首席执行官杰夫·金在一封电子邮件声明中表示：“GVR对此次竞争法义务给予高度重视，并正全力配合竞争局。” 他强调：“作为一个组织，我们承诺遵循法律和监管义务的各项规定，并将随着时间的推移展示我们的实践和业务运营符合这一承诺。” 该专业协会代表超过15,000名房地产经纪人及其公司，覆盖下陆地区和海至天际走廊。 GVR作为房地产的中心，运行着该地区的MLS系统，提供市场情报，监督培训、仲裁和职业道德，并代表其成员游说政府。 该协会在2024年重新品牌前曾被称为大温哥华房地产委员会。   联邦竞争调查审查大温哥华房地产经纪人佣金规则是否抬高购房和售房成本 加拿大竞争监管机构扩大了对房地产经纪人佣金支付方式的长期调查，获得法院命令以收集大温哥华房地产经纪人协会（GVR）的记录，调查佣金规则是否对市场竞争构成影响。 联邦政府的竞争局今天宣布，已获得法院命令收集GVR的信息，以推动其在加拿大进行的房地产佣金规则调查，关注点从全国政策转向卑诗省南岸一大地区内这些规则的执行情况。 该组织，前身为大温哥华房地产委员会，代表着超过15,000名房地产专业人士，是加拿大房地产协会（CREA）最大的会员房地产委员会之一。   房地产委员会的管辖范围涵盖大温哥华主要城市，包括温哥华、伯纳比、科奎特兰、波士顿温、港穆迪、新威斯敏斯特、北温哥华、西温哥华、列治文、南三角洲、枫树岭、皮特美道斯和鲍温岛，以及阳光海岸、斯阔米什和惠斯勒。 此案始于2024年，重点关注设定全国多重挂牌服务（MLS）系统标准的加拿大房地产协会（CREA）。这些系统管理着房源的发布方式及佣金的传达方式。根据现行框架，卖方代理在将房产发布到MLS时，必须向买方代理提供佣金。 监管机构现在将注意力集中在大温哥华市场。竞争局表示，正在审查CREA和地区委员会使用的规则“是否违反了《竞争法》中有关滥用市场支配地位或其他民事条款的规定”，以及地方执法是否影响房地产经纪人之间的竞争。   在一份公告中，竞争局指出，需要更多信息来确定这些规则“是否阻碍买方代理通过提供更低的佣金率或替代定价模型进行竞争；是否鼓励‘引导’行为，这是一种促使代理将买家导向提供更高佣金的房源的做法；[以及]是否以其他方式影响竞争，可能导致买卖双方成本上升。” 尽管佣金率因代理和经纪公司而异，但在GVR常用的结构中，佣金一般为房产售价前10万加元的7%和剩余部分的2.5%，这笔佣金通常由买方和卖方代理共享。经纪公司通常在佣金支付给代理之前，会保留一部分佣金。 CREA是一个为代理人和委员会服务的全国行业协会，制定地方委员会遵循的规则，以运行MLS系统，包括如何 disclosed 佣金报价。作为当地委员会成员，例如GVR，也意味着成为CREA的成员并遵循这些国家规则。CREA在全国范围内代表超过160,000名会员。   竞争局的官员强调，此案仍处于证据收集阶段。局方表示，调查仍在进行中，目前“尚未得出任何不当行为的结论。” 在被问及今天的法院命令时，GVR的首席执行官杰夫·金向《每日蜂巢城市化》提供了以下声明：“GVR非常重视自己的竞争法律义务，并与竞争局充分合作。作为一个组织，我们致力于遵守法律和监管义务，并展现我们的实践和商业运作在此承诺下得以持续。”  

Francesca Parc和她的伴侣在周一的GTA家中。这个夫妇从她的父母那里租了一套房子，并租出他们的公寓。 COLE BURSTON/THE GLOBE AND MAIL 距离多伦多市中心一个小时车程的这间两居室公寓，面积不足1000平方英尺，本不打算久住。对于Francesca Parc和她的伴侣来说，这只是进入过热房地产市场的一个跳板。 在2021年，这对长期租客突然拥有了稳定的政府工作，并获得了50万加元的按揭资格。 “我身边的每个人都在说，如果你拥有一处房产，那就是一种投资，”36岁的Parc女士表示。“为什么要替别人偿还按揭？” 冷静的多伦多购房者和卖家急切等待市场回暖 他们一度以为自己好运气爆棚，当他们以52万加元的价格成功买下这套公寓时。然而，五年后，Parc女士的看法却不同了。如果他们今天出售这套公寓，估计会损失7万到10万加元。根据可收租金和按揭加公寓费用的差额，他们租出公寓每年也会亏损6000加元。 “如果星星眷顾我，那他们一定会拒绝我们的报价，”她说。 几十年来，在多伦多和温哥华等主要加拿大城市，人们普遍认为如果拥有房产至少五年，几乎可以保证获利。然而，现在这一假设正面临考验。 越来越多在市场高峰期买入初房的加拿大人正陷入困境。他们可以选择以亏损出售，试图在恶劣的市场中出租，或者赌市场很快反弹，推迟生活的重大里程碑。 根据HouseSigma在1月份的数据，2020年在大多伦多地区购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失为18700加元。2021年购买的房主损失了56000加元，而2022年的公寓业主损失更是高达116000加元，下降幅度达到19%。 在大温哥华地区，如果2022年后购买公寓的业主，在上个月销售时的中位数损失超过7%。 在多伦多，公寓的销售时间也变得更长，上个月出售的公寓平均在市场上待了100天，而2021年只有58天。 “在COVID疫情高峰期，很多人在二十多岁时购买公寓，计划一直都是：‘等五年，然后卖掉公寓买房，’”多伦多的房地产经纪人Anya Ettinger说。“人生规划没有改变……市场却变了。” 安大略省省级土地登记机构Teranet在2025年的报告中指出，在过去五年中，30岁及以下的首次购房者占公寓购买总数的41.5%。在Ettinger女士目前的客户中，约75%是在这个时间段内购买的。 如果有人以67.5万加元的最低首付款购买，“他们的按揭余额大约是60万加元，但现在这套公寓的价值只有55万加元，”她表示。“他们必须弥补这个差距。” 分析：回顾十年来住房为何以及何时变得不可负担 历史上，五年的时间框架是合理的，数据显示，多伦多区域房地产委员会的数据显示，2015年12月至2020年间，公寓的平均销售价格增长超过50%。如果有人以609,110加元购买，五年后可以以接近100万加元的价格出售。 但Ettinger女士表示，房屋本不应该仅仅被视为一种投资。“这绝不应该成为常态。” 一些选择出租公寓的人也因为利率上升而遭受损失。 2022年初，Dilyar Murat，一位基于皮克林的房地产经纪人，刚搬进他500平方英尺的Whitby公寓时，得知他和妻子期待他们的第一个孩子。 他们花58.5万加元购买这套单元，出售的话将会摧毁他们的全部首付款。他们选择坚持，以期未来能以更高的价格出售。与此同时，他们已经攒够钱，在2023年底购置一套更大的房子。 关于他们的公寓：“幸运的是，租给了一位好租客，”Murat先生说。“但从那以后，它一直在不断亏损。” 他们的可变利率按揭，从1.35%迅速上涨至6.1%，不过利率随后有所放缓，但Murat先生如今每月仍有约1900加元的负现金流。 大多数房主避免了按揭续约的痛苦，多伦多和温哥华却闪烁着警告信号：CMHC 然而，随着大房子的价格下跌，对于那些能够成功出售的人来说，能够上楼梯的机会也有所缩小，Ettinger女士表示。 当Robert Valent决定从2021年在多伦多市中心购买的公寓升级到和伴侣一起买一栋房子时，发现购房过程并不复杂。 “我认为没有任何竞争报价，而且这套房子在市场上已经待了将近一个月，”Valent先生表示。这栋建于1920年代的四居室独立屋位于城市西区，有一个可以让他们的狗奔跑的后院、装修完好的地下室，以及足够的房间接待客人。 至于他在疫情早期以91.5万加元购入的公寓，他目前估计它的售价接近80万加元。他的按揭账户为他提供了资金以支付首付款的一部分，而出租公寓也能暂时覆盖公寓的费用。不过，Valent先生的经历是例外，而非普遍现象，因为租金在全国范围内降到16个月来的最低水平。 对于大多数出售公寓的人来说，关注的重点是减轻损失，而不是防止损失。 Ettinger女士表示，刷一层新漆“效果显著”。更换地毯为复合地板或硬木地板也能有所帮助。但她指出，如果不加把握，高端电器等奢侈设备可能只会变成“猪脂膏”的装饰。 在出租物业时，Ettinger女士建议买家评估租金是否覆盖按揭和维护费用，业主是否能承担两笔按揭，及是否真的能够想象自己成为房东。 对于大多数在2020到2022年间购房的人，按揭经纪人Ron Butler表示选择有限。“没有任何装修能拯救任何人，”他说。他的建议是“尽量待在原地，直到你能。” 至于Parc女士，到2025年她感到自己已达到那一点。市场崩盘，她近两个小时的通勤时间正让她感到疲惫，狭小的空间也令她感到压抑。 他们抓住了一个机会，从Parc女士的父母那里租下了一座两层的房子。如今，这对夫妇将自己的公寓以每月2400加元的价格出租，但Parc女士表示，这“根本无法覆盖我们的开销。” 他们还需向Parc女士的父母支付每月2500加元的租金和水电费，尽管这是他们觉得负担最轻的支出。“这空间、这地段……是我们最值得花的钱，”她说。