BC买家花$90万买到违建房，经纪人被罚$20万

Dual Agency是指一个经纪或同一家地产公司在同一个房屋买卖交易中，同时代表买卖双方。在买房的时候，你会通过双重代理经纪人买房吗？

BC省，两名房地产经纪人因在2017年销售阳光海岸的一处水滨物业时的职业失当行为，被罚款总额超过20万加元。

根据不列颠哥伦比亚省金融服务局在上周发布的同意令，Joel Patrick O'Reilly和Denise Anne Brynelsen在交易中担任双重经纪人，代表了买方和卖方。

他们代理的房产位于不列颠哥伦比亚省Pender Harbour，包括一座800平方英尺的小屋和一座码头，均位于海岸带上。

海岸带是指水体中高潮和低潮水位之间的区域。在不列颠哥伦比亚省，海岸带属于皇家土地。

根据同意令，该小屋建于“1960年代左右，最初是一个棚屋类型的结构”。

图源：CTV

同意令中写道：“在其拥有期间，卖方未经阳光海岸地区区（SCRD）的许可，对小屋的大规模改建，将其改造成住宅。”此外，该令还提到，卖方曾与省政府就该物业进行过通信，并在2010年签署了一份协议，承认该小屋不能作为永久住宅使用。

尽管卖方未将这一限制告知O'Reilly和Brynelsen，房地产经纪人代表买家咨询了一位“海岸带租赁顾问”，并被告知该小屋“未经过合法化”，属于“非合规使用”。

根据同意令引用的省政府官员发送给该顾问的电子邮件指出：“一般而言，海岸带上的这种用途违反省级政策，可能不会获得批准。”

O'Reilly与卖方共享了这封电子邮件，并表示他认为“政府机构要求拆除小屋的可能性为零”。

在向最终买家展示该房产时，房地产经纪人告知他们该小屋是“合法的非合规使用”。同意令指出，他们在营销该物业时并未提及海岸带协议或该小屋仅适合季节性使用的事实。他们也未向买家提供省政府的电子邮件副本。

买家以90万加元购买了该房产，但根据同意令，他们惊讶地发现省政府拒绝将海岸带协议从卖方转移给他们，除非“非合规用途不再存在”。

最终，该协议于2021年转移给买家，在他们拆除小屋后。根据同意令，买家于2023年在这里建造了新家，远离海岸带，这已经是他们初次购买后第六年。

在同意协议中，O'Reilly和Brynelsen各自承认，因“虚假和/或误导性陈述”而宣传该物业，未能就小屋使用限制进行“独立核实”，并未向客户披露“重要信息”。

O'Reilly还承认，在回应买家关于该物业的提问时，通过电子邮件向买家提供了“虚假、误导性和/或不准确的信息”。

两人承认，这些种种失误构成了根据省级《房地产服务法》规定的职业不当行为，具体违反了禁止虚假或误导性广告的条款，要求房地产经纪人必须诚实行事，并具备合理的谨慎和技能，以及以客户最佳利益为行事准则的要求。

他们还因违反该法案中关于房地产经纪人职责的条款而行为不当，其中包括“使用合理的努力发现与房地产相关的事实”，“披露所有已知的房地产相关重要信息”，以及披露房地产的任何“重大潜在缺陷”。

在同意令中，O'Reilly和Brynelsen同意分别向BCFSA支付10万加元的纪律处罚，并分别支付2,500加元的“执行费用”。

他们还同意完成UBC赛德商学院提供的“房地产交易服务补救教育课程”。

BCFSA的合规和执行高级副总裁Jonathan Vandall在关于同意令的新闻发布中表示：“执照持有者必须向客户披露关于物业或交易的所有相关信息。”

“在本案中，执照持有者未能披露信息对客户造成了伤害。所处的处罚反映了他们不当行为的严重性，并提醒所有房地产执照持有者，向客户披露关键信息的重要性。”