“风向突变”！加拿大两最贵城市独立屋有人抄底了？

根据Re/Max Canada的一份最新报告显示，在2024年上半年，经验丰富的买家和投资者在加拿大最昂贵的市场购买独立屋，包括大多伦多地区(GTA)、大温哥华地区(GVA)和菲莎河谷地区（Fraser Valley)，而首次购房者则因负担能力问题而被边缘化。

Re/Max总裁Christopher Alexander在8月15日的报告中表示：“虽然负担能力仍然是首次购房者的最大障碍，但更多有经验的买家和投资者正在利用房价下跌的机会；他指出，这些买家赶在加拿大央行结束量化紧缩之前采取行动，为市场全面反弹时的潜在收益做好准备。”

Re/Max Hot Pocket Communities报告调查了GTA、GVA和菲沙河谷在内的83个市场，结果显示，在2024年上半年，这些市场中近40%的独立屋价值有所增长。此外，30%的市场报告销售数量有所增长。这种活动在大多伦多的416区尤为强劲，其中超过34%的社区拥有稳定或增长的独立房屋购买活动，超过了905地区、大温哥华地区和菲沙河谷地区。

多伦多市中心和中城地区仍然是独立式住宅的热点地区。Dufferin Grove、Little Portugal、Trinity-Bellwoods和Forest Hill South等社区的房屋购买活动显著增加。Alexander强调了这些地区的吸引力，他说:“充满活力的市中心/中城社区仍然是多伦多买家的常年最爱，买家们争相在令人垂涎的蓝筹社区（blue-chip neighbourhoods）购买独立房产。”

相比之下，大温哥华和菲沙河谷地区的房地产市场正努力应对有限的库存，这支持了价格上涨。报告显示，菲沙河谷居于领先地位，83.3%的社区独立屋平均价格有所上涨。这一趋势在大温哥华地区也很明显，有 70.6% 的社区房价中位数有所上涨。涨幅显著的地区包括斯阔米什（Squamish)上涨 14.2%，达到 157 万元）、本拿比（上涨 10.8%，达到 216 万元）和高贵林港（上涨 8.6%，达到 147 万元）。

由于房屋量短缺，东温哥华独立屋的中位数价格升至197.5万元，自去年以来上涨了4.6%。报告称，温哥华西区独立屋中位数上涨 1.6%，达到356万元。

尽管经济承受能力仍面临挑战，但一些首次换房的买家还是在这些市场中找到了机会。Alexander称：“在如今的市场上，许多买家都是首次购买二手房，从半独立式住宅、联排别墅或公寓搬到独立式住宅。”这些买家受益于相对稳定的入门级价格，这使得向独立屋过渡的负担比前几年减轻了。

随着市场显示出复苏迹象，观望的买家预计将逐渐重新进入市场。然而，挑战依然存在。Alexander指出：“一些首次购房者面临着相当大的挑战，可能会削弱入门级的势头。”政府的干预，比如延长二手房购买者的摊销期，可能会带来一些缓解，但安大略省和BC省的高房价可能会限制其影响。

虽然整体购房活动有所放缓，但市场正开始趋于稳定。例如，在GTA, 7月份的销量与2023年同期相比增长了3.3%——在2024年上半年销量同比下降4%之后，这一差距在一定程度上缩小了。

RE/MAX 的数据显示，大温哥华地区的豪华房地产（价格大多超过 500 万元）在 2024 年的活动有所下降，许多卖家撤回了夏季的挂牌房源。

报告指出：高端市场的活动很少，大温哥华地区有 125 套成交额超过500万加元，比去年同期下降了17%以上。

Alexander强调，“潮流开始转变”，但经济的不确定性，如美国经济衰退的可能性，仍可能影响市场。在应对潜在的不利因素时，买家可能会保持谨慎，密切关注两国的经济发展。

CREA：7月份房屋销量下降0.7%

加拿大房地产协会(CREA)最新数据显示，7月份加拿大房地产市场较一个月前略显疲软，销售额较6月下降0.7%。

据Global News报道，加拿大央行开始降息并没有为本国房地产市场带来任何助燃剂，经季节性调整后，7月最新数据显示，房屋销售额较6月下降0.7%，但较上年同期成长4.8%，而新挂牌量则较上季增加0.9%。

CREA新闻稿指出：“加拿大央行自2020年以来首次降息后，虽然6月出现了恢复势头的早期迹象，但加拿大房地产市场活动在7月份暂停了。”

CREA的数据显示，在加拿大MLS系统上挂牌的的房屋总数较去年同期增长22.7%，但仍比7月份的历史平均水平低10%。

尽管挂牌房屋数量比去年有所增加，但全国平均房价仅比去年下降了0.2%，至667,317元。

CREA高级经济学家Shaun Cathcart告诉Global News，7月份的情况好坏参半，有的上涨，有的下跌，具体取决于当地市场的情况，央行最新的降息并没能及时推动像6月份出现的房屋销售增长。

他进一步表示，该协会预计房地产活动将在秋季上升，因为潜在购房者将等待加拿大央行进一步降息。

RBC经济学家Rachel Battaglia表示，加拿大的房屋转售 “仍然低于大流行前的活动率，尽管我们在 6 月份看到了明显的回升。”

虽然较昂贵市场的买家仍表现出犹豫不决的迹象，但Battaglia指出，一些较小的市场正在复苏，包括安大略省的渥太华、Kitchener-Waterloo and Cambridge，以及BC省的维多利亚市。

她补充说，房屋转售的强劲势头主要来自大草原市场，包括卡尔加里、埃德蒙顿、萨斯卡通和里贾纳。

Battaglia 表示：“我们认为，这将继续是一个缓慢的复苏过程。随着利率继续下调，将有更多买家进入市场。RBC预测，今年年底前利率将再下调 50 个基点，2025 年将下调 100 个基点。”

根据 CanDeal DNA 跟踪的远期利率，市场普遍预计加拿大最优惠利率将在不到三周内（9 月 4 日）下降。在此之前，浮动利率不会快速下降，主要的固定利率可能会保持在当前数字的 10 到 20 个基点之间。同时，美联储（Federal Reserve）将于9月18日发布利率公告。