地产

西温哥华一对夫妇日前自己翻建了一栋市值近300万的大豪宅。但好景不长，市政府把他俩告上了法庭，投诉他们违章翻建，并要求法庭勒令他们在60天内把房子拆了，否则就要强拆。 上周，温哥华市政府向BC省高等法庭递交了一份请愿书，希望法庭强制Garrow夫妇在60天之内，拆掉他们在西温区(West Vancouver Distinct)733 20th Street违章搭盖起来的一栋新屋。 政府在法庭文件中提到，这对夫妇违反了市政府的区域规划条例和建筑条例，在没有获得政府批准的情况下，把原先的房屋结构整个拆除，还盖了一栋不符合区域发展计划的新房子。 事件回顾： 2013年10月30日，Philip Garrow向政府申请重新装修他的房子，并加盖一个车库，当时这个房子只有一层楼。 第二年，政府接到有人投诉，称在政府还没审核完装修房屋申请的情况下，这套房子的施工已经开始了，而且原来的一整栋房子几乎都被拆掉了。 2014年2月27日，政府发布装修许可，但只允许重新装修房子的内部和加盖一个车库。政府说并没有授权把原先的房屋整栋拆除或改动原先房屋的地基。 政府请愿拆房 据政府提交的请愿书显示，政府工程师曾到房屋进行检查，发现原先房子的结构已经被至少拆掉了75%，原先的地基也都被移走了。而且政府并没有批准拆除原来的房子，新建起来的房屋结构也没有通过政府的审批。 政府向法庭申诉，如果屋主没能在60天内拆掉违章搭建的新屋，希望法庭能允许政府出面强行拆除，拆除费用将由屋主承担或直接加到屋主的物业税中征收。 政府还表示，附近还有一些建筑也是违章搭盖，政府希望法庭出台禁令，要求在这栋房子被拆除前，任何人不能住在里面，并要求Garrow夫妇在没有获得允许的情况下，不得进行任何有关房屋改造的活动。 屋主回应 Philip Garrow表示，新盖的房子是符合法律程序的，而且在2014年获得了政府的许可。他说，当房子在盖的时候，工程师们都签字认可了，而且房子符合安全规定。他们准备也向法庭发起请愿，申诉房屋的合法性。

根据最新发布的人口普查资料，加拿大两大房地产市场温哥华和多伦多正上演双城记：在2011年至2016年间，温哥华的房屋负担减轻，而多伦多则进一步恶化。 联邦统计局的资料称，在2016年，多伦多有33.4%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，只有31.8%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 而温哥华的情况正好相反：2016年，温哥华只有30%居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而在2011年，则有33.5居民在房屋支出方面的花费超过月收入的30%。 按照联邦统计局的定义，房屋支出方面的花费是指所有与房屋有关的支出占家庭税前月收入的比例，这不仅包括有房的业主，也包括租房住的租客，因此这些支出主要包括房屋按揭，租金，水电花费，物业税，公寓管理费等项目。 加拿大房地产公司Urbanation的副主席Shaun Hildebrand对这个变化进行了分析。他认为，虽然温哥华的平均房价实际上比多伦多高，但温哥华居民租房住的比例比多伦多高。一般而言，租房者比有房业主在房屋支出方面的花费要少。何况，尽管两大城市居民收入水平相近，但就平均租金而言，温哥华比多伦多要低。 以城市年轻人为例，即在25-34岁年龄组中，温哥华有36%的年轻人在房屋支出方面的花费超过月收入的30%，而多伦多则有42%的年轻人的房屋支出超过收入的30%。 其次，虽然近年来两大城市的房价都飙升得厉害，但在政府政策层面上，温哥华在鼓励开发商兴建出租公寓方面做得更成功，因此温哥华比多伦多建了更多专门用于出租的公寓，不仅让该市居民有更多选择，也让他们更容易找到质量高且居住环境好的公寓单位。 第三，温哥华已付清按揭业主的比例比多伦多高，因此不少业主的房屋负担随之减轻。还有一点则是，温哥华的物业税比多伦多低，取暖开支也比多伦多少，因此减少了业主在房屋方面的开支。 实际上，在2011-2016年间，加拿大人的房屋负担已经有所减轻。从全国来看，2011年有25.2%家庭的房屋支出超过收入的30%，而到2016年，这个比例已经降至24.1%。 此外，加拿大人房屋拥有者比例已经下降：在上次即2011年的人口普查中，加拿大人房屋拥有者比例曾经达到69%;但在2016年，加拿大141万家庭中，有950万家庭拥有房屋，这个比例已经降至 67.8%。 加拿大三大城市中，温哥华和多伦多也有这个趋向：2011到2016年期间，温哥华从65.5%降至63.7%;多伦多从68.3%降至66.5%。但蒙特利尔则略有上升，即从2011的55%升至2016年的55.7%。

加拿大统计局星期三(10月25日)公布的2016年人口普查数据显示，190万户加拿大人住在公寓里，占全国家庭总数的13.3%。这个比例比五年前人口普查时略有上升(1.2%)。 在所有加拿大公寓住户中有61万6千多人只是租户。买下公寓的户主占到三分之二。 加拿大全国各地的公寓住户的比例有很大差别。在房价高昂的温哥华，超过30%的居民住在公寓里，这个比例居全国之冠。而在安大略省萨德伯雷市及周边地区(Greater Sudbury)，这个比例只有1.6%，即每二十户居民中的公寓住户还不到一户。 在加拿大其他大城市中，卡尔加里的公寓住户比例紧随温哥华，达到21.8%。多伦多为20.9%，埃德蒙顿为19.8，蒙特利尔为16%。

  旧金山25日挂牌出售的一栋房，在去年一场火警中，几乎全部被焚，但是竟然叫价79万9000元。这种疯狂情况，反映出旧金山房屋短缺的危机有多严重。 位于柏奈尔岗（Bernal Heights）盖兹街（Gates St.）121号的600平方呎房子，只有一卧一浴，建于1907年，经纪的介绍说，可看到金山湾海景。 但是经纪的介绍却没有提到，房子于去年被大火波及的情况；这栋房的院子面积1746平方呎，从经纪的图片所见，房子在阳光照射下，清晰可见，被烧焦了，墙壁是烧焦了的，室内也被烧得体无完肤，难以辨认，也无从翻新。 经纪的宣传重点是，房子所在是一极佳地点，买家可买来重建。 经过火警洗礼的房子，不但可拿出来卖，还要求高价，反映出消费者对房屋的需求；经纪说，80万元已是故意降低底价，用意是引起消费者的注意。 以80万元计算，室内面积只有600平方呎，每平方呎等于要1331元。 图为叫价80万元被焚毁的房子。图取自Zillow网站

  　　温哥华市府周二晚就短期房屋出租建议附例举行公听会。市府通过该活动听取公众意见，作为制定规管例如房间短租平台Airbnb市政附例的参考。 　　曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)认为，向该生意开征上至20%的税率，应是一项较好选择。 　　市府建议是对Airbnb作出一些规范，包括规定经营短期出租单位者要领取牌照及支付费用。 　　温市府开公听会征民意 　　达维多夫周二稍早于公听会开始前，就该议题接受记者采访时表示：“按照温哥华目前如此低的物业税税率，对短期房屋出租应该额外收税或者立法管理。我总体来说倾向于支持收税，市府应要求所有类似Airbnb通过互联网招徕租客的生意，在客人订房时就开征此税，我认为上至20%的税率较为合理。” 　　达维多夫是研究大温及加国楼市的学者，此前针对空置房屋的争议，他建议征收物业附加税。该税项是向屋主每年征收物业价值1.5%的税款，然后因应房屋是否空置，在业主申报个人入息税时作出调整。在本地纳税的业主可得到物业附加税豁免，由此就是变相开征“空置税”。  

昨天的新闻称：2018年将是房地产最困难的一年。然而，就在同一天，A股地产版块全天领涨市场。房价涨幅跌了，调控严了，炒房没钱赚了，为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨？真心看不懂了。 文/巴九灵；来源：吴晓波频道 昨天一早，小巴打开电脑看新闻，立马就懵了。 诺，很多网站的头条是这样的 然而，昨日股票市场的走势却是这样的 房价涨幅跌了，调控严了，炒房没钱赚了，为何房企股票依旧蹭蹭蹭往上涨？反正小巴的智商已经不够用了。房企股票大涨，也就是说房企发展势头不错，那么我们最关心的房价呢? 关于房地产的话题，也在昨天结束的大会上被重点点名： 大会报告再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 住建部部长王蒙徽则表示，未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，推进房地产长效机制的建立。 大会的语言太官方，小巴只悟到了调控肯定不会放松这一层。于是，紧急连线了三位大头，来重点分析：房企股票为何能大涨？大会后房地产走势如何？房产投资时代真的终结了吗？ 特别要提醒的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次，第一次在十七大，但只是提到了廉租房制度。第二次就是在这次大会，其表述在我看来意味着中国房地产政策的巨变，因为报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位以及未来的长效机制问题。 同时，提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。 什么意思？意思很大，最大的意思是房地产政策已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。 同时，住建部部长王蒙徽的讲话透露出最大的信号是：中国住房投资作为最好投资的历史已经结束。高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹，这应该是明确无误的。 以上两大信号，影响巨大： ▷短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。 根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。 这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。 ▷从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。 从中国经济大周期和货币政策而言，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。 昨日，地产股A+H大涨，以及近期房地产板块走势不错，有以下几个原因： 根本性原因：需求拉动。中国人口基数大、城镇化步伐还在继续，刚性需求很大。包括武汉、长沙、合肥、郑州等省会城市，现实情况是开盘立即售罄。 ➁大会明确提出要建立租购并举的长效机制，逼迫房地产行业转向新机制。 ➂房企的业绩支撑了股市上涨。沪深两市共计54家上市房企披露的2017年三季度业绩预告显示，净利润实现同比增长的企业占接近七成。 从刚结束的大会对房地产的定论看，我预测之后的楼市，特别是一线城市、二线热点城市的房价基本会稳定下来，不太可能出现较大幅度的上涨，但也别指望这些城市的房价出现大幅下跌。   其实，在大会召开之际，房地产市场的租房市场已经发生了一些大事，互联网巨头们纷纷进入房地产。 阿里巴巴杀入房屋租赁市场，本月阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线；昨日，北京住建委公告显示，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。 互联网巨头进入住房租赁市场，我更希望他们能借鉴共享经济模式，利用大数据、云计算等技术，深层次挖掘城市中现有的闲置住房，然后将它们投入到租赁市场。 若采用这种模式，对整个房地产市场的影响非常大，特别是对目前的传统租赁体制会带来根本性的变革。租房市场的比例将大幅度上升，一线城市的刚性购房需求将下降，房价走低也指日可待。 地产股最近一直很强，现在正是周期的顶点，是业绩最好的时候，今年年报也会是最靓丽的一次，至于销售下滑，要到明年中报才会显现。所以突然上涨并不奇怪，而且昨天涨得最好的是租房板块。 这次大会对房地产定性了——房子是用来住的不是用来炒的。未来将不断强化房子的居住属性，打击各种炒作，而打击炒作的办法是： ▷继续降低杠杆，从金融端限制； ▷继续限制交易，未来成交量将继续下降； ▷一二线楼市已开始冰封，三线也即将风停。 未来房地产肯定是商品的归商品，保障的归保障，单开一个服务器，通过各种保障房把刚需接走。共有产权房、公租房这种新加坡模式，将把房地产划入民生工程。 民生保障了，商品房就会失去腾挪的空间，之前九成的需求基本都是换房需求，老破小卖不掉，改善的也就买不了，所以整个商品房市场将陷入流动性陷阱，有价无市将一直持续。 但由于影响预期的加息和房产税两个因素还未出现，所以楼市转向也不会发生。没有卖出的力量，是不会发生大跌的，更多是维持价稳量跌的局面，很显然时间已经成了炒房最大的敌人。  

由于建筑工人和建筑用地短缺，住宅建设面临困境。 现在在美国想要购买称心的住宅，困难程度就像大海捞针，这其中有四个原因。 《今日美国》报导，全美地産经纪商协会(NAR)表示，儘管休士顿地区和佛罗里达州今年被飓风肆虐，但9月份的住房销量还有小幅上涨，不过依然低于去年同期水平1.5％。 主要原因是全国住宅供应量为20年最低点。如果没有新住宅上市，在4.2个月期间库存将耗尽，一年前则为4.5个月。可维持6个月供应的库存才是稳定的。 全国房地産商协会首席经济学家Lawrence Yun预计，至少在未来一年，供应量将继续保持低位，使买房更难，且房价会进一步推高。 1.建筑工人和建筑用地短缺 由于建筑工人和建筑用地短缺，住宅建设面临困境。加州野火、休士顿地区的哈维飓风以及佛罗里达州的艾玛飓风加剧了这个难题，建筑工人前往这些地区进行维修和重建工作，无法建筑新房。仅在休士顿地区，就有13万馀座住宅和商业建筑遭到破坏。加州火灾造成7000馀座建筑被破坏。 2.房地産投资者只出租而不出售房屋 房地産研究公司Trulia首席经济学家麦克劳克林（Ralph McLaughlin）表示，房地産业崩溃后，由于现在房屋价格大幅上涨，租金稳定，「抄底」买房的投资者应该愿意出售房屋。但是，许多投资者似乎仍然不愿意出售房屋，而最大的房地産公司正在寻求投入更多的资金买入房屋。 3.售房利润要缴纳税金 已婚夫妇出售房屋的免税额为50万美元。但是，加州、康乃狄克州和佛罗里达州棕榈滩等地区的房价涨幅如此之大，许多打算出售房屋的房主不愿意现在卖房，因为房价高于50万美元，需要缴纳巨额税款。虽然麦克劳克林预计，更多的婴儿潮一代会出售住宅搬家到养老城市或换较小房屋，但这一趋势会因上述原因而放缓。 4.贷款成本上升 美联储表示，今年可能会第三次提高其短期利率，在2018年预计也将升息三次。Yun说，这可能会阻止一些拥有低房贷利率低的房主出售房屋併购买较贵房屋，以避免承担更高的贷款成本。加息75个基点将使40万美元的贷款每月利息增加165美元。

有一种生活，现实里透露着魔幻，他的名字叫上海郊区生活 　　01 　　如果你坐9号线的末班车回松江，一出九亭，就进入了魔幻空间。陆家嘴和徐家汇繁华远去，两边一片漆黑，只有零星灯光。 　　到了泗泾站，人流涌出，呈现另一派繁华。 　　烧烤摊、水果摊、摩的一起揽客，此时此地，马云的商业帝国，干不过马老三的兰州拉面。 　　路边的黑车司机用复读机模式大喊，“五块、五块，上车就走”，一部分人径直钻进去，客满，出发，这种司机与乘客的默契关系，是黑车运营的最高境界。 　　另一部分人走向自行车区，骑着小毛驴，消失在茫茫人海。 　　还有一小部分闪进灯火阑珊处，发动私家车。 　　站在泗陈公路看9号线，夜空漆黑，车厢通亮，像宫崎骏电影的画面。 　　直到车站停运关门，这种情形才结束。 　　泗泾，进入睡城时间。 　　02 　　泗泾常驻人口15万，有13万是外地人。 　　而就在几年前，泗泾还是边缘之地，孤零零的矗在上海与松江之间。 　　地铁一响，黄金万量。 　　9号线开通后，一大批外地青年带着黄金而来，兑换成房子。他们来自安徽、江苏，以及河南山东湖北江西，现在都变成了“泗泾青年”。 　　每天早晨，泗泾青年们像从地上冒出来一样，从四周涌向地铁站。在漕河泾和陆家嘴，男青年下得多。在徐家汇，女青年下得多。 　　泗泾青年们众志成城，把泗泾变成了一个大型居住区，也把泗泾站变成上海居住区客流量第3名的站点。 　　慢慢长路，他们祭出手机这个大杀器，看头一天下载好的电视剧，刷微博微信。 　　有人说在地铁上看不到中国人看书，如果在早高峰的9号线上，你的书掏得出来吗？ 　　03 　　泗泾青年们的大部分需求，马云和马化腾都可以解决。他们对生活配套的要求降低到极点，有超市和菜场就够了。 　　而到了周末，泗泾青年们的需求，要靠王健林和王石解决。 　　松江万达、七宝万科以及地铁站的三湘，充满了各种亲子教育机构和餐饮业态。 　　从周六早上到周日下午，泗泾青年们开始带着孩子出发。只有关于孩子的商业，才能吸引到他们。 　　王健林说，人气是吃出来的。现在可以补充一条，也是孩子带出来的。 　　在松江大学城，一个将近10万平方的商业，开发商用80%的面积，只做亲子教育和餐饮两种业态。 　　投资大腕们按各人群的商业价值划出层级：少女 >； 儿童 >； 少妇>； 老人 >； 狗 >； 男人。 　　在泗泾，少女太稀缺，儿童就成了支柱经济群体。至于推动了房地产发展和汽车产业的男青年们，连狗都不如。 　　可是，这是真的。 　　泗泾男青年们无欲无求，工作日上班，周末加班，唯一的时间用来老婆孩子。如果能在周末打一场篮球，已经很满足了。 　　04 　　学校，才是泗泾青年买房最关心的大事。 　　这里人口爆棚，且年龄层集中。学校建设的速度，远远赶不上楼盘的建设速度。 　　每年一到招生季，幼儿园就是最稀缺的资源，是刚需中的刚需。 　　泗泾青年买房，就是为此而来。 　　在白天，泗泾青年们去为GDP奋斗，小区留下的是泗泾老年。他们买菜、带娃，以及进行跨区域社交。半天功夫，就能把彼此的家底摸个门儿清，孩子做什么工作，在哪上班，收入多少。 　　要是多见几次，还能知道对方的婆媳关系和夫妻八卦。 　　他们就是中国的柯南。 　　夜晚是他们放飞自我的时间，不管哪个小区，总能找到舞台。大音响一开，广场舞起来。 　　熟悉的舞姿，陌生的音乐，会把你带入家乡小镇的夜晚，好像时光穿梭。 　　种种这一切，都让泗泾这样的郊区，呈现出不真实的真实感。 　　05 　　媳妇都有熬成婆的那天，上海郊区也有熬成“市区”的那天。 　　20多年前，万科刚进上海，在七宝安营扎寨。当时的七宝很有诗意，稻花香里说丰年，听取蛙声一片。第一次去的人还有惊喜赠送：看，灰机。 　　现在的七宝，已经被政府纳入主城区，官方认证，城市沙发。 　　十几年前，金地去南翔开发楼盘，当时的南翔唯一被人熟知的，是小笼包。现在的南翔，只有吃小笼包的青年，少有南翔青年了。 　　十年前，老一辈上海人还有“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的观念，现在的浦东，房子不是你想买，想买就能买的了。 　　现在的泗泾，新建的楼盘，已经是5万的保本价了。 　　在上海郊区买了房的“泗泾青年”们都深谙一个道理，别管车厢是否舒服，先上车再说。上了车，你就能慢慢从站票换成硬座，再换成卧铺。 　　而等车的人，却发现过往的列车一辆比一辆快，呼啸而过，扬起站台上的尘土。 　　松江、嘉定、青浦、奉贤，是还在开着的为数不多的车。 　　06 　　大多数时候，青年们买一个地方，会各种挑剔。买之后，会慢慢适应，然后爱上这里。 　　我有一个上海朋友，他老爸年轻时到西藏上山下乡，各种不适应。老年后，经常怀念，过个两年就会去看看。 　　那是第二故乡的情怀。 　　来自各个大省的泗泾青年们，也会慢慢适应泗泾。他们来了，配套就起来了，郊区就越来越城市了。 　　他们更像一群拓荒者，去到一个郊区，跟它一起成熟，然后得到属于拓荒者的奖励。而瞧不上这些地方的人，有一天也会被这些地方瞧不起。 　　人往往会高估自己的需求，点更多的菜，买最高配的电脑手机，买更多的衣服包包，以及为更多的配套付出机会成本。 　　但是，只要降一级，一切豁然开朗。 　　现在的泗泾青年们，有二马二王护驾，燃烧着余额不多的青春，静等着焦虑而丰裕的中年。周末看着市区的人一路颠簸，来佘山、辰山植物园、欢乐谷过周末。市区土豪们一身疲惫走出车门，泗泾青年已经钓了半桶鱼了。 　　这一切既魔幻，又现实，就像魔都的气质。

  新泽西州的典型房屋税金额达7410元，全国最高。（Getty Images） 房屋税 (property tax)有如拥屋的隐藏费用，通常根据公式来计算房屋价值，不见得等于房价，再乘以地方税率，每一州和每一郡的房屋税各有不同，差距很大。 州和地方政府极为依赖房屋税，因为房屋税相当于州和地方政府的三分之一税收。然而一些居民几乎不觉得自己在缴纳房屋税，另一些居民却因为不愿每年花几千元付房屋税而搬家。 个人理财网站WalletHub最近分析50州和华府特区的房屋税，美国家庭平均每年为房子支付2149元房屋税，以下是房屋税税率最高的五州： 1. 新泽西：实际房屋税率高达2.35%，全美最糟。该州中位房价为31万5900元，WalletHub发现典型房屋税金额高达7410元。该州房价若较接近全国中位，房屋税可跌至4189元。 2. 伊利诺：实际房屋税率为2.30%，全国第二糟，但是由于中位房价仅为17万3800元，所以房屋税为3995元，还不算太高。 3. 新罕布夏：这个小州的实际房屋税率为2.15%，全美第三高，房价为23万7300元，所以房屋税高达5100元。 4. 康州：实际房屋税率为1.97%，但因中位房价为27万元，所以房屋税达5327元。 5. 威斯康辛：实际房屋税率为1.96%，中位房价为16万5800元，地税为3248元。邻近的其他州，包括明尼苏达、爱阿华、密西根和伊利诺，房屋税也高于平均。 有些州的税率不高，例如纽约的实际房屋税率为1.62%，但是因为有全球最贵的房地产，中位房价高达28万3400元，使得房屋税达到4600元，金额为第4高。

就在加拿大税务局(CRA)宣布将开始针对多伦多地区楼花转让个案进行审计之后，安省财长苏善民(Charles Sousa)立即作出回应，称省府将配合CRA的追查与审计。 苏善民周二接受采访时表示，省府支持公寓开发商公开楼花转让的相关信息，以便CRA展开调查，并根据情况进行审计。他说就像零售商要公开其销售信息一样，开发商也应该公开相关的销售信息。不过，公寓销售有所不同，即在买家最初订购楼花与最后成交之间，还有一些转让活动，故开发商不仅要公开最后成交的信息，也要公开与此有关的转让信息，以便买家交税。 苏善民说，所谓“影子转售”或“纸盘交易”(paper flipping)并不违法，但这种情况确实存在。我们鼓励投资者乃至投机者参与和购买房产，对房屋进行装修和修理，这并不是件坏事，应该得到鼓励。 但苏善民的这个说法与他今年4月的评论很有不同：当时他批评有投机者购入大批楼花多次重售图利，但却没有缴付应缴税项。也有投机者进入新楼盘市场，通过炒卖购房合同，利用契约转让条款漏洞，在房屋正式交割前出售手中合同，牟取暴利同时又逃税。他说，炒卖楼花助长了当地市场的房屋供应紧张并推动了房价疯涨，因此政府抑制过热房市的措施之一，就是打击炒楼花和把房价炒高的房产黄牛党(property scalpers)。 当被问到海外买家在签订楼花预售合同时是否也该缴纳税款时，苏善民肯定地说，这个其实很清楚，海外买家不属于加拿大人，也不是安省居民，因此不必缴纳税款，但要付15%的海外买家转让税。 CRA的发言人Paul Murphy此前曾经表示，公寓买家转让楼花所获收入一般被认为是商业收入，因此这部分收入应该交税。由于多伦多地区是公寓买卖及转让特别活跃的地区，CRA已经增加了该地区的人力，加强对楼花转让个案的审计。 CRA已经成功获得法庭令，向多伦多地区44家发展商获得69栋公寓楼花转让的相关信息，目前CRA的审计人员正对2,810宗楼花转让的信息进行分析。 这位发言人对环球邮报表示，迄今为止已将上述个案中的100宗个案作为审计目标，大致有15宗已经审计完毕，随后对其中5宗个案进行了重新评价，估计涉及约$70,000未交的税款。他说对其它个案的分析仍在进行之中。 多伦多税务律师William Howse说，出售预售单位的公寓业主必须报告其收益，一般来说，赚取收益必须100%申报额外收入打税。那些违反规则的买家由于没有向税局申报这交易，又或者只是部分收益缴纳税款，都可能会被税局审计，并会勒令缴纳税款差额，并且加上至少50%的罚款以及利息，还可能会面临刑事指控。

对炒楼花的人来说，今晚注定也不能眠! 目前，税务局正在调查多伦多2810起关于楼花炒作的交易，一旦发现有偷税漏税的情况，将罚款至少50%，甚至被控罪坐牢。 楼花炒作也被称为“影子销售(shadow flipping)”，主要是指，从开发商手里买到一个尚未建成的公寓，然后在建成前转手卖给其他的卖家。 一般来说，预售公寓只需要支付20%左右的订金，交房后再支付余款。但是，在交房之前转售可以赚一大笔。相关的转售信息也仅在开发商那里登记，不用向政府土地登记处登记，所以政府并不知道具体的转售信息，开发商也仅会收取转售的管理费用。 多伦多和温哥华都不能幸免 税务局发言人Zoltan Csepregi表示：“楼花炒作获得的利润一般被视为营业收入而需要完全纳税(fully taxable)。在过去几年，税务局已经通过多种渠道收集情报，而且让有经验的调查团队，已经取得显著成效。” 去年，税务局已经获得法院颁发的命令，迫使44个公寓Condo开发商交出关于在项目完成之前出售其公寓的买家信息。 此外，税务局还获得了司法命令，要求温哥华公寓开发商向税务局提供有关楼花炒作的买家信息。 多伦多和温哥华最新房价 英属哥伦比亚大学经济及房地产研究中心的高级官员Tsur Somerville表示，税务局打击逃税避税的事情可能和温哥华及多伦多过去几年的高房价有关。 根据多伦多地产局本周早些时候公布的数据，今年第三季度，多伦多的公寓比去年同期售价上涨22.7%，从$415,894涨到$510,206。 根据大温哥华地产局的数据，上月，大温地区的基准房价已经比去年同期上涨21.7%，达到$635,800。 Somerville表示，已经有人把公寓市场投机买卖和房价上涨联系了起来。“很多人买不起房，但是有些人竟然通过利用市场条件牟利还不交税，这确实让人感觉不舒服。”

现在如果征集2017年国民最想提出的问题，“楼市接下来怎么走？”估计会高居榜首，它已是悬在大多数人心中的疑问。 尚未发生的事情，谁都无法准确给出答案或者预言，但我们可以透过一些蛛丝马迹去捕捉端倪，例如房企大佬的奇怪行为，就是非常重要的信号。 又一大佬逃离楼市 昨天（10月23日），潘石屹将位于上海中心区凌空SOHO以44.9亿元出售一空。当天晚上，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。 凌空SOHO，位于上海长宁区，虽不是最核心地段，但同属于上海中心区。 进入2017年以来，这位长期看空中国楼市的大佬潘石屹，变卖资产的速度正在加速。据悉，早在2016年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的SOHO天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。 SOHO天山广场位于长宁区，虹口SOHO位于虹口区，皆是上海中心区黄金地段。 2017年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。 之后，潘石屹违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO 2和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。直到昨天将凌空SOHO售出一空。 无独有偶，据香港媒体报道，近日李嘉诚在香港的标志性建筑，也是李嘉诚一生荣耀的象征中环中心，以402亿港币转手了！ 中环中心位于香港中环皇后大道旁，是香港最核心的地段。 潘石屹、李嘉诚，这些中国的地产大佬们为何如此急于出售核心地段的写字楼？ 为何急于抛售写字楼 地产大佬们肯定不是头脑发热，作为商人，他们心中必定有一番计算，如若不是出售比持有更赚钱，他们不太可能会清空。 这么说来，持有写字楼已经不像想象中那么挣钱了？是的，如今的写字楼，就是个鸡肋，核心区的还好，边远地区简直就是个坑。 在全球房价大涨的背景下，写字楼的收益率已经不像想象中的那么高，而且房价越高的地方，收益率越低。 亚洲城市写字楼收益率 来源于第一太平戴维斯 从上面两张数据图可以看到，亚洲地区收益率最高的是越南首都河内与其重要城市胡志明市。 房价最高的香港、台北、东京、新加坡、北京、首尔、上海、深圳都不高，台北仅为1.9%，香港也只有2.32%。 中国上榜的城市中，仅成都收益率还算可观，却仍只有5.68%，比一般的理财产品年化收益率要低得多。换言之，投资这些城市的写字楼收益率还不如随便选择一款理财收益率高。 而且，收益率还在逐步收缩。 亚洲城市收益率变化 来源于第一太平戴维斯 从上图可以看到，2016年年底亚洲各城市写字楼受益相比于半年前，几乎都有不同程度下跌，其中成都跌幅最大。 收益率不高是其次，主要还是风险较大。按照各城市现有的写字楼面积和销售速度来看，中国主要城市写字楼严重过剩。 城市规划中，建设者们最先规划建设的就是各种甲级写字楼、Mall，它们能够展现城市的繁华，正因如此它们被大量规划建设。 但伴随着阿里巴巴、京东等电商的崛起，商铺、写字楼遭到严重冲击，租售端需求大量减少，而建设仍在进行，入大于出就造就如今商业用房严重过剩的局面。 前几日，国家统计局公布了前三季度中国房地产库存，其中写字楼库存量同比增加了6.1%，住宅库存量下降了22%。 热点城市去库存周期均在两年以上。 上图是2016年几个主要城市商业用房消化周期情况，按照现在的销售速度，即使不再建设商业用房，成都也需要十多年才能清空库存，无怪2016年12月成都写字楼收益率相较于与半年前下跌了1.01%。 正因为中国主要城市写字楼的收益率、库存过剩的现状，才有潘石屹、李嘉诚等地产大佬开始抛售写字楼，看空这类房产。 那么这类房子真的危险了吗？ 写字楼真的危险了吗 其实不然，因为这类房子迎来了转机——商改租。 今年8月，国家九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等12个城市住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。 截止到目前，全国已经有20多个主要城市出台了租赁政策，均提出鼓励将闲置商业用房、厂房，按规定改为租赁住房。 上海等超大城市甚至直接将原有的商业土地属性直接转变为住宅用地建设租赁住房。 这是造福于民，且废置资源重新利用的好政策，既解决了空置浪费问题，又能增加租赁住房的供应量，平抑中心城市的租金。对于这类房子本身，也是个超级利好。若不如此，这类房子恐怕就只能空置、贬值。 尽管如此，普通人投资写字楼还需谨慎小心。虽然写字楼比住宅的租金收益率高，但价格涨幅和速度都要比后者低。 地产大佬们不愿把时间耗这上面，他们有收益率更高、更好的产品，何苦还要守着这个鸡肋呢。

　　据CNBC网站最新报道，从住房到港口，再到农业，中国的投资者们正在大量购买澳大利亚的各种资产。这一趋势在农业方面尤为明显：过去一年里，中国在澳大利亚的农业投资规模从3亿美元飙升至10亿多美元。 　　而助推这股购买热的原因之一，是中国投资者期待利用澳大利亚的肥沃土地生产出大量农产品，然后将这些农产品卖回到中国。中国蓬勃发展的中产阶级对澳大利亚出产的水果、肉类、葡萄酒，乳制品和矿物质有着巨大需求。 　　事实上，这些消费者们十分热衷“澳大利亚产”的产品。在中国本土的婴幼儿配方奶粉出现质量问题后，澳大利亚产的奶粉就一直备受中国消费者们的追捧。 　　中国富人们对澳大利亚房价的影响 　　据澳大利亚的数据、信息、分析和服务提供商CoreLogic表示，自全球金融危机以来，悉尼的房价上涨了98%，墨尔本的房价上涨了84%。 　　中国人在澳大利亚日益增多的购房行为助推了当地房价的上涨。据澳大利亚国际物业网站居外网透露，去年，中国在澳大利亚房地产上的投资创下了历史新高。 　　瑞士信贷最近的一份报告指出，在悉尼所在的新南威尔士州新开发的房产中，外国买家(其中87%是中国人)的购买量占到了四分之一。 　　不是每个人都喜欢这股投资热 　　两国政府正在致力于放缓中国人对澳大利亚资产的这股投资热。 　　澳大利亚已经减少了为外国买家提供的激励政策，而新南威尔士州更是把对外国买家的征税翻倍至房产成交价的8%。而中国政府最近也相应出台了一些针对大陆现金流出的限制政策。 　　居外网的澳大利亚区负责人Jane Lu说：“看看中国庞大的外汇储备，人民币的强劲表现，以及资本流出的减少，中国的资本管制已经起作用了。” 　　Jane Lu还称，2017年，居外网上中国人购买澳大利亚房产的平均成交价约为35万美元。这比去年低了4万美元。 　　然而，据瑞士信贷称，中国人对澳大利亚房产的需求仍然很高，并且预计不会降低。 而其中一个原因就是中国富裕人口的日益增多。 　　2011年，中国百万富翁们的财富总量几乎接近于澳大利亚的房产总值。而如今，中国富人们的财富总值已经达到了澳大利亚房产总值的两倍之多。 　　瑞士信贷还预测，中国精英的财富总额将会继续以更快的速度增长。

　　10月23日，国家统计局发布了今年9月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。 　　数据显示，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间;一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同;70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落。 　　当“回落”、“下降”以及“持平”等成为近期楼市涨幅主题词时，人们非常想知道，这究竟是昙花一现，还是大势所趋? 　　回答这个问题，不妨先读一读十九大报告。 　　“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是十九大报告中关于楼市的重要论述。在这段论述中，最重要的是关于楼市定位的表述。 　　人们注意到，在此前的十七大报告中，关于楼市的论述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。” 彼时，楼市上涨炙手可热，但价格大体还在市场可承受范围。即便如此，急剧上涨的房价，已让城市低收入家庭难以承受。靠低收入家庭微薄的收入，购买商品房，解决居住问题，近乎天方夜谭，住房矛盾日趋尖锐。为解决城市低收入家庭后顾之忧，十七大报告提出“健全廉租住房制度”，建议通过提供租金低廉的住房，让城市低收入家庭住有所居。从十七大报告中不难看出，“城市低收入家庭”是目标人群，解决路径是“廉租住房”，解决矛盾是“住房困难”。整个关注重点落在“城市”一侧。 　　之后，十八大报告继续从住房制度入手，强调要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”从租金低廉、租得起的“廉租住房”，到价格合适、买得起的“保障性住房”，尽管房子性质不同，但十八大报告和十七大报告中追寻的根本目标是一致的，都是为了解决商品房价高企后，买不起商品房人群的居住问题。不同的是，十八大报告关注重点是“困难家庭”的“基本需求”，而未将困难家庭细分为城市或农村，解决的矛盾也不再是“住房困难”，而变成了“基本需求”。这表明，经过5年“廉租住房制度”的健全，城市低收入家庭的“住房困难”问题基本解决，新的住房矛盾变为“困难家庭基本需求”。为解决这一新矛盾，十八大报告提出的解决方式是，要建立一个既有市场配置，又有政府保障的住房制度，也就是“看得见的手”和“看不见的手”共同作用，既尊重市场，又防止市场失灵，通过“加强保障性住房建设和管理”，解决新的住房矛盾。 　　而十九大报告的表述与以往两届报告相比，最大不同在于，一是在报告中明确了房子的“定位”，二是把目光放在了“全体人民”身上。这既是对此前政策精神的延续，也是对楼市发展的全新战略定位。从政策延续看，十七大侧重的“租”、十八大侧重的“购”，在十九大报告中融合为“租购并举”，两条腿同时走路。从战略定位看，首先确立了房子的“定位”是“住”，不是“炒”，回归到房子的基本功能和属性――居住。从“定位”上高屋建瓴，确立楼市发展方向，对楼市未来发展影响深远、意义深远。“影响”是，未来的房子就是提供给人居住，任何投机炒作行为都会受到坚决打击;“意义”是，它会让人们聚精会神搞实业，发展实体经济，而不再会让全社会弥漫投机炒房之风，让搞实业的人赚钱赚不过投机炒作房子的人。如何让全体人民，而不再是“城市低收入家庭”或者“困难家庭”住有所居?十九大报告给出的答案是，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，即“两‘多’一‘并举’”。两“多”，一是“多主体供给”，既可以是开发商通过市场供给，也可以政府提供“保障性住房”，还可以通过其他方式进行住房共建;二是“多渠道保障”，包括地方政府提供住房保障、实行“租售同权”新政、提供“共有产权经济适用房”等等;一“并举”就是“租购并举”，“全体人民”既可以通过纯租房，也可以通过购买保障性住房，或者租一段时间后再购买等多种方式，解决“住有所居”问题。 　　央行行长周小川在十九大中央金融系统代表团10月19日举行的团组讨论、回答记者提问时表示，如果经济中的顺周期因素过多，会导致市场过于乐观并造成矛盾的积累，从而到一定时候出现“明斯基时刻”。“这种情况的剧烈调整，是我们重点防止的”。虽然周小川并未明确指明楼市的“明斯基时刻”，但从房地产市场的过于乐观看，并非杞人忧天。此前，就有人假借某地产大佬之嘴鼓吹“2018年下一轮房价将暴涨”，足见市场对楼市的未来有多看好。如今，十九大报告已为中国房地产市场明确了“定位”，指明了发展方向，这表明“全民炒房”时代已告终结，新住房时代正在到来!

　　如今加拿大房价逆天疯涨的字眼再难出现在世界各地的房地产新闻版面上了，从加拿大国家银行的顾问委员会Teranet公布的数据显示，9月全国的房价都在普遍下跌，其中以大多伦多地区最为明显，甚至延伸到了金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)。 　　当然，也并不是全国楼市哀鸿遍野，温哥华地区就脱颖而出，月度综合房价指数在11个大城市中领先。 　 　加拿大房价出现2010年9月至今最大幅度下跌 　　服务于加拿大国家银行(National Bank of Canada)的Teranet National Composite House Price Index综合房价指数上个月出现下跌，较之8月下跌0.8%，国家银行解释说，今年9月这回是自2010年9月以来最大程度的下跌，也是Teranet统计的全国11个大城市自去年1月至今首次出现房价指数下跌。虽然偶尔的下跌并不是大问题，但较长时期过后第一次大面积出现这样的状况就非常值得注意了。 　　多伦多引领“跌价”风向标 　　从月度下跌数据获悉，多伦多这个全国最大的楼市出现了程度最严重的下滑，从8月到9月，多伦多房价指数跌了2.7%，另外魁北克市、哈密尔顿市、哈利法克斯市和温尼伯市同样也下跌，跌幅分别为2.3%、1.9%、0.4%和0.3%，而维多利亚市与之前持平。 　　从连续12个月的房价指数来看，虽然全国楼市整体并不火爆，但年度楼市依然取得成绩。今年9月同比楼市增益11.4%，不过比今年6、7月份的14.2%有所下降。 　　5个地方房价开始爬升 　　上文已经提到，不是所有地方楼市都惨淡，9月加拿大有5个城市出现了房价上涨的状况，分别为温哥华、卡尔加里、蒙特利尔、Ottawa-Gatineau和埃德蒙顿，涨幅依次为1.3%、0.7%、0.3%、0.3%和0.2%。不得不说，除了温哥华情况特殊属于楼市回弹，其余涨价的4个地方已经好多年没有出现房价大涨的现象了。 　　全国另有14个地区的房价继续下跌，安省占了12个 　　除了国家银行统计的11个主要大城市，另外还有14个地方的楼市同样出现了大跌价的现象，而这其中有12个都分布在安省，跌得最惨的就是安省金马蹄地区的Barrie (?4.5%)、Brantford (?1.3%)、Kitchener (?1.4%)、Oshawa (?3.3%)和Peterborough (-0.7%)。 　　不得不说，从月度变化上来看，全国绝大多数地区房价确实跌得厉害，不过还不足以影响加拿大楼市的整体收益折损。加上9月，加拿大的房价涨幅已连续两个月萎缩，但时间段还太短，现在不能称之为大趋势。不过，安省金马蹄地区房价将继续大跌的担心越来越多，房地产这个加拿大经济增长的动力行业很可能要见证房价跌速赶上年初的涨速。

　　・独立屋价格遥不可及：第3季度新建独立屋的挂牌价中位数是$1,325,000。大多数温哥华居民没有能力负担这样的高价，特别是新的按揭贷款规定出台以后，能买得起的人就更少了。 　　・中国对外国投资设立障碍：继温哥华自己出台的15%外国买家税后，中国政府最近也将国际房地产投资设为限制投资类型，这一举措被广泛认为会遏制资本外流。没有中国投资，温哥华的楼市价格还会保持在高位吗? 　　去年外国买家税加上更严格的按揭贷款规定一度使温哥华楼市降温。对外国投资的恐惧遏制了投机行为，使房价和销量增长都一度停滞。 　　一年后，这些政策的效果逐渐消退，大温地区新建公寓的挂牌价中位数是$990,000，比去年大幅增长。镇屋的挂牌价中位数也有小幅增长，目前是$849,900。目前公寓价格比镇屋还高的原因主要是市场上可负担的公寓短缺。 　　市场上公寓短缺的原因之一是，首次购房者只能买得起公寓，特别是在新的抵押贷款政策下。尽管新政策的实施可能会防止温哥华房屋价格像过去那样爆炸式增长，但是国家还是应该同时出台相关辅助项目激励和帮助首次购房者，提高可负担性。 　　大多地区新建独立屋的价格中位数持续下滑，现在是$1,325,000,比上个季度的$1,475,900有所下降。事实是，大温地区的独立屋对大多数人来讲都难以负担。 　　根据最新的官方统计数据，大温地区多有类型家庭的收入中位数是$79,930。即便加上每年3.5%的收入增长，2017年的收入中位数是大约$85,000。央行五年期利率4.89%加上2%是普通购房者难以逾越的门槛。 　　去年8月实施的15%外国买家税，已经为卑诗省府增加了$100,000,000的进项，这也说明想要逃避外国买家税并非易事，以前很多质疑人士的担心看来是没有必要了。 　　另外，北京方面今年早些时候开始控制资本外流的严厉措施把地产投资作为严格限制的投资类型，这在很大程度上遏制了中国人的外国地产投资。 　　当然，中国投资并不是支持温哥华楼市的唯一因素，富有的加拿大人和其他居民应该而且也会持续购买温哥华的独立屋。但是，随着2000~4000套新建独立屋上市，我们预计价格还会再次调整。

UBC的一项新研究显示，外国买家对温哥华楼市的作用没有人们以为的那么大。这项研究发现外国买家对房价上涨只有“很小”的推动。   纽约大学也参与了此项研究，通过建立虚拟模型研究外国买家。该模型设定的各项指标都很像温哥华，因此研究该模型内家庭的富裕和贫困状况，再与是否拥有房屋和年龄等因素联系起来，就会发现国际买家进入温哥华楼市后会不会抬高房价。   结果是，价格受影响的幅度有限，大概会上涨5%到10%，房租的涨幅也差不多这样。   不过，该研究有更有趣的发现，即有些当地人从外国买家那里受益比其他当地人更多。   研究发现，温哥华平均每户每年受外国资本影响，损失200元。但是对有房和没房的人影响截然不同。   有房者平均每户每年获益600元，无房者每年每户损失900元。   外国资本注入还会刺激房屋建设领域，因为建设需要劳动力，而且地产税也会用于社区的进一步优化繁荣。   研究者认为，本地居民有必要分担外国投资带来的利与弊，否则就必须多建房，或者推行类似外国买家税这样的措施。   但是，研究者也指出，买了房子不住的人的数量很难估算。为了研究方便，外国买家估计占房主的10%。这个结果是根据一年前卑诗省开始收集的数据。   研究者认为提高供应量，建新屋是大问题，温哥华应该减少繁文缛节，加快房屋建设。不过目前，外国买家税仍然是最好的办法。

如果以加元/平方英尺（PPSF）比较加拿大的房价，温西房价高达$1210, 是全加拿大最昂贵的城区，远高于温哥华市中心（$962.75）和西温（$816.61）。而加拿大最南端的城市温莎市仅$94.64， 是全加最便宜的城区。多伦多市中心为$818.86, 是全加拿大第3昂贵城区。配图是全加拿大房价最便宜的5个城区这是今天（2017年10月23日）21世纪不动产发布的房价报告，该公司通过其1000多家地产经纪收集全国的房价数据而得出。同时发布的还有涨幅数据，在过去20年间，大温地区中这三个城区涨幅最高，分别为温西（400%）， 北温（367%），西温（355%）。21世纪不动产执行副总裁Brian Rushton解释说，通常人们认为西温的房价最贵，实际上西温的房子和土地比较大，如果用PPSF来比较的话，温西更贵些。整个BC省区域，维多利亚PPSF在过去20年里涨幅比较理性，增长238%， 而东部城市Vernon过去10年里仅增长了12%！报告中还公布了其他一些城市：本拿比市独立屋的房价为$588.1, 过去20年涨幅259%， 列治文（$614.2, 涨幅300%）

  全美房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯‧尹（Lawrence Yun）19日在硅谷说，湾区的高房价，虽然已成泡沬，但是却不会破灭。 他出席圣他克拉拉县房地产经纪协会的年会，向1500名经纪发表关于湾区房市泡沬的演讲。他认为，湾区的房屋供应紧张，加上创造大量就业机会，新的就业机会对房屋造成强劲需求，因此房市泡沬不会破灭。 他说：“未来两年，就算房贷利率提高三倍至五倍，湾区只要继续创造就业机会，高房价形成的泡沬，仍不会破灭。” 他指出，过去五年，旧金山和屋仑创造了35万个就业机会，圣荷西也创造了20万个就业机会，因此导致湾区房屋供应不足，并促使房价不断上升；今年8月，圣荷西的房屋销量增加了12%，房价则大涨18%。 为什么房贷利率上升而销量仍然增加？他说，主要是消费者信心强劲；“只要消费者有信心，就有可能多花费，包括买房”。 他表示，虽然去年11月选举之后，全美政治争论加剧，但消费者的信心却有所增加。

随着房价上涨，如今在北京买一套豪宅，动辄数千万元，别墅单套过亿也不稀罕。 对于吃瓜群众，这样的房价无异于天文数字，但富豪们购买豪宅的热情却丝毫不减。权威数据显示，2017年上半年，单价7万元以上豪宅成交1484套，同比上涨62%。 究竟是谁买走了那些豪宅？这个问题一直困扰着人们。大家想知道，那些住在豪宅里的到底是怎样一群人？他们的生活是否如传说中那么活色生香？豪宅客群年轻化趋势下，年轻人占到了多大比例？ 可惜，由于生活圈层的不同，普通人对于豪宅购买人群的认知，仅限于猜测和传说。 如今，大数据给了我们寻找答案的机会。艾普大数据利用移动全网大数据，针对北京单套总价2000万元以上的豪宅购买人群，从多个维度进行了大数据画像，试图更加清晰地描绘出其群体特征和他们真实的生活方式。 图1-北京豪宅购买人群分布热力图及迁徙图 豪宅迎来新贵时代，7080占半壁江山 图2-北京豪宅购买人群年龄构成 图3-北京豪宅购买人群年行业分布 豪宅客户年轻化是近几年的热门话题。艾普大数据研究结果显示，相比豪宅客群的60后时代，北京豪宅购买人群的年龄结构已经发生了很大变化。 图2显示，在北京豪宅购买人群中，46～55岁的占比44.71%，36岁～45岁的占比35.13%，26～35岁的占比10.6%。26岁～45岁之间的人群主要是70、80后，也就是说，70后和80后所占比例达到45.73%，几乎占到了总人群的一半，已经超过了北京豪宅市场的传统主力购买人群60后。 这些年轻的财富新贵主要来自IT和金融两大行业。其次是SOHO一族或职业标签并不明显的独立投资人士，我们将他们归类到自由职业者，这一类人群占比也不低（见图3）。 买房并非投资首选，理财偏爱买保险 图4-北京豪宅购买人群投资偏好 可能会有很多人以为，豪宅客户一定就是那群在楼市中不停买买买的人。然而，大数据告诉我们，买房并不是豪宅购买人群的投资首选。从图4可以看出，在北京豪宅客群投资偏好中，置业（买房）仅排在了第三位，关注度远低于股票和保险。 保险出人意料地排在了第二位。保险是一个长期投资品，短期收益并不明显，但既能实现资产保值增值，又能提供风险保障，或许这正是获得豪宅购买人群青睐的原因。 此外，高净值人群购买人身保险的比例也在逐年增高。据福布斯2017年数据，年收入600万以上的人群购买人身保险的比例高达83.33%。 事实上，除了上述理财产品外，根据豪宅项目的研究，豪宅客群对艺术品、古玩的收藏需求也在日益增长。 手机里的豪客生活：注重健康、追求品质 图5-北京豪宅购买人群手机APP使用频率排名 图6-北京豪宅购买人群手机APP分类使用频率与全网人群对比 对于这个位于金字塔顶端的人群，他们的生活方式也一直是大家津津乐道的话题。我们分析了该人群手机APP的使用行为，并将其与全网数据进行了对比，发现作为拥有较多财富的人群，他们并不是那么注重物质上的享受，相反，他们更加追求物质与精神的统一，追求生活品质。 如图5、图6所示，豪宅购买人群对于汽车工具、金融服务、旅游出行、健康运动类APP的使用频率，远远高于全网人群；而手机工具、母婴、服装美妆、游戏类APP的使用频率则远低于全网人群。 图7-北京豪宅购买人群休闲方式偏好 图8-北京豪宅购买人群运动项目偏好 另外，从图7、图8可以看出，运动是该人群最主要的休闲放松方式。其中，跑步、高尔夫、网球是他们最喜欢的三大休闲运动，潜水、滑雪、骑行也是不少富豪的选择。 这表明，豪宅购买人群尤其是占比不断增长的财富新贵阶层，更喜欢旅游和运动，拥有注重休闲与健康的生活理念。 除了以上内容，艾普大数据还针对北京豪宅购买人群的出行方式、旅游及购物目的地以及更喜欢哪些汽车、家居品牌等与生活方式相关的行为进行了大数据分析。限于篇幅，这些大数据分析结果将于日后择机发布。 爱别墅胜过平层，不怕贵但要服务好 图9-北京豪宅购买人群区域关注度 图10-北京豪宅购买人群物业类型关注度 图11-北京豪宅购买人群价格区间关注度 对于这样一群拥有特质化的的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位的人，究竟什么样的豪宅才是他们的最爱呢？ 艾普大数据发现，朝阳区是北京最受关注的豪宅区域（图9）。这或许与近年朝阳区城市大平层项目入市量较大有关。 不过，城市大平层的关注比例并没有想象中那么高。恰恰相反，从物业类型上（图10），别墅（独栋、联排）仍是豪宅客群的首选。毕竟，这类物业具有更高的私密性，更好的生态环境，而该人群对健康、人文、环境、私密性等则有着更高的要求。 从价格角度来说（图11），单套总价在5000万-6000万元之间的豪宅却是该人群关注度最高的；8000万元以上的关注度为10.76%，也就是说，北京豪宅购买人群中大约有十分之一愿意或者说有能力购买亿元豪宅。 图12-北京豪宅购买人群对豪宅产品相关因素关注度 从图12可以看出来，豪宅客群对价格确实不敏感。豪宅的物业服务、社区的园林绿化、建筑的外观风格、户型设计才是豪宅客群更为关心的事情，而豪宅的价格关注度仅排在倒数第二位。 物业服务这个软件是衡量豪宅豪不豪的一个重要标准。很多豪宅项目的物业管理都是国际五星评级，甚至有的项目还推出英式私宅管家服务，让客户获得了倍感尊崇的体验。而园林不仅是关乎社区环境和健康，更能挑战豪宅客群的品位。建筑、户型设计也很受豪宅客群重视，是因为这些硬件既关乎豪宅的里子，也关乎高端人群的面子。 不怕贵，只要对。与刚需买房最看重价格不同，豪宅客群显然对居住品质有着更高的要求和品位。  

日本建筑产业现代化工地学习高效，节能，环保的施工 这次考察了前田的两个工地、一个构件厂。日本人造房子的流程跟我们国内不太一样，他们的工地上没有那么多工人，更多的工作是在标准化的工厂里完成，再运到工地里，像搭积木似的进行拼装。 这是构件厂里的生产线。 从生产线上下来的楼梯。带着钢筋，预留好了相应的插孔，只要运到工地搭起来就行。 这是在工厂里贴墙砖，工人们把墙砖预先放在模具里，再放上钢筋，浇注混凝土。 从工厂里出来的墙体就直接带着墙砖了。工地现场的施工，更像是在搭积木。 当然施工现场还是会有一些地方需要现浇混凝土。这是工人在浇混凝土之前用高压水枪清洗施工区域。不允许有任何的垃圾残留。 为了防止扬尘，施工时每往上搭一层，就包装一层。 这是东京银座的一处施工现场，被包得严严实实，紧挨着的是一个商场。估计日本人也不用担心PM2.5这回事。 日本人的建筑施工十分追求效率，线路铺设到第四层时，第一层的精装修就进场施工了。 线路铺设到第四层时，第一层的精装修就进场施工了。 日本市面上出售的商品房都是精装修成品，所以，日本人根本不用像我们这样，非得把自己逼成一个装修达人。 卫浴间也是整体安装，这是从外面看的效果。 所有的弯头、双通、三通管，都采用透明的塑料材质。这样做的好处是，一旦发现管道堵塞，一眼就能看清，给检修带来极大的便利。 亮点在哪里？ 所有的走线都没有开槽！日本人是直接用胶水固定线路。 在日本有一胶走天下的说法，因为人家的胶水有保密配方，功能特别强大。 据说，我们的工程人员想拿一桶胶水回来，日方的接待人员说：送你们一桶可以，只是海关不会让你们带出境。 有态度的工地是这样的 施工现场的安全永远是摆在第一位的 在进入工地前，考察人员被要求换上统一的工装，并戴上头盔。 这些真的不算什么，在前一天晚上还临时去商场买了工装鞋。 穿着皮鞋是禁止进入工地的，不安全。 猜猜这是什么？ 看明白了吧。在日本的建筑工地，是不能随意走动的。 参观人员和非本区域的作业工人，都只能走在画线的道上，因为这样才能确保安全。 施工现场的安全警示板 施工安全塔，每周公司均会组织员工到这座塔前进行安全意识教育。 这个黄色围栏区域是工人的指定吸烟区。 在建筑工地，明火是安全隐患。为了满足工人的需求，施工方商议弄了这么一处吸烟区。 吸烟区上面贴了一张规章制度，比如不得在围栏外面抽烟，抽烟时必须戴着安全头盔，必须指定专人清理烟蒂等等。 日本人严格的检查制度 工程质量的把控，离不开严格的检查制度。 这上面不同颜色的标识，代表了不同条线的检查。 日本人发明了很多实用简单的检查工具。 比如上面这些小工具，用于检测保温层的厚度，不同颜色的钉子对应不同的厚度，检查时只需把相应的钉子插入保温层，就能判断是否达标。 检查过程中发现有结构裂缝，立即进行标识，并作出相应的整改。 细致的专业化分工 管道的封口，相当平整。能做到这种程度，就要说到日本的精细化分工了。 在日本，建筑工地上可能有20多个分包工程，其专业化分工相当细致。比如，封胶这一个工序，就有专门的公司负责。 施工现场的有序整洁 现场材料堆放整齐。 扫把不能随意搁放。 日本人连建筑垃圾也分类，让生活垃圾还没能完全分类的我们情何以堪！

我没有绿卡，可以在美国购置房产吗？ 美国是一个成熟的市场经济国家，对外国投资者持欢迎态度。同时，法律透明公开，购房程序要比其它国家相对简单明了；任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过电子邮件完成交易。 如果是用现金（或银行存款）购买，没任何限制，但想获得贷款用按揭方式购买，需要办理贷款手续，可以用中国收入申请美国贷款。 在美国买房是必需人到美国才能买吗？ 理论上你不必亲自到美国就可以买房，但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户，以便用该帐户内的资金支付购房款，即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行交接。 现在大部分银行都接受这种网上签字的方法，只要有Email的地方，都可以签字，无论你在世界的哪一个地方，都可以完成在美国买房的过程。 当然，在看房、选房的过程中，你如果能亲自选择是最好的。 中国人在美国买房要些什么证件和资料？ 如果本人亲自前往购买，只要有护照就行了。 如果是委托他人购买，需要给受托人写一份授权委托书（Power of Attorney），该授权委托书需要公证，另外提供一份护照复印件，受托人有了授权委托书，可以动用在委托人名下的银行帐户中的资金支付购房款，代签买房合同等法律档案和代办过户手续。上一页 1 234567下一页分享此页面 图片来源：Business Insider 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同？ 没什么不同，都是永久产权，产权档案上都会载明产权拥有人的姓名，获得不动产产权的时间和位置，土地占地面积和建筑物的面积等等。 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同？ 在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨。也就是说，在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂，但在美国的经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人作买卖交易服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多。如果能选择一个负责任、有经验的经纪人作买方经纪，其它事情你就不必担忧了。 需要付经纪人佣金吗？ 在美国加州，买卖双方经纪人的佣金都由卖方支付，购房者不须承担支付佣金的责任。 在美国买房以后可以移民美国吗？ 目前，在美国买房与办移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美购买房产，买房可被视为一种投资行为，但不可以仅因此而获得绿卡。 根据美国移民法的规定，获得美国投资移民EB-5的条件是： 1）在美国任何地方投资一百万美元，并至少直接创造十个就业机会;或 2）在国家认可的低就业地区投资五十万美元，并至少直接创造十个就业机会;或 3）在经政府批准的“区域中心”投资五十万美元，并直接或间接创造十个就业机会 所以在美国买房属于商业行为，绿卡属于美国移民局管辖范畴，目前而言，在美国投资买房暂时不能直接获得绿卡。上一页 1 234567下一页分享此页面 来美国买房的基本流程是怎样的？ 在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。 下面是来美买房的基本步骤： 1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房； 4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有�L疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作； 7）即使经过产权核实未发现�L疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权档案，交收房屋钥匙和其他档案资料； 11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权档案报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。 图片来源：Financial Post 应该买哪种房屋? 美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house）、联体别墅（town house）、公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。 从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工支出很贵，旧的公寓需要花费大量的金钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，而土地也在一直升值。 另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）。 购买新房还是二手房？ 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。 在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。 外国人买房可以贷款吗? 随着美国经济和房地产市场的复苏与上升，很多中国客户期望来美买房置业，投资移民。根据广大买房客户的问题和谘询，这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款，及其利弊分析。 1）在北加州湾区可以接受外国人买房贷款申请的银行有3--4家，汇丰银www.us.hsbc.com，华美银行 www.eastwestbank.com，国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金，存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金，没有存放时间要求。 2）作为美国知名国际的HSBC银行，其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说，外国人的首期头款须高于40%，但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%，不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动转账，其审批速度为40--50天。贷款期限为3，5，7，10年可供您选择。贷款最高上限是200万美金。 3）2013年以来，美国与加州的房地产市场非常火爆，房价正在上升，买家蜂拥而至。卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格，外国买家的贷款申请难度更大。因为外国人贷款的审批期限较长，所以在选择投资标的物时，就比较不容拿到一个比较优惠的价钱，毕竟“CASH IS KING 现金为王”，如果想投资美国房地产，还是需要准备比较充足的”现金弹药“会比较好。 需要知道，以上银行的流程和要求有时会有变动，准备贷款之前，请先谘询银行。一般来讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，一切顺利的话，成交时间大约在1～2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续，过户成交。 在美国买房需要准备哪些档案？ 现金买主需要准备的档案： 1)有效的护照和签证 2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明） 3)在美国当地银行开设的帐号 如果是现金购房，准备以上三项就可以了。 贷款买主需要准备的档案： 1)有效的护照和签证 2)工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译） 3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明） 4) 在美国当地银行开设的帐号 在美国养房每年需要支付哪些费用？ 房产税 房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。 很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。 同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。 房屋保险 在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由于地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。 物业费 如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HOA fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。 维护费 如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。 买房后，可以找人代管吗？ 如果是投资出租房产，出租给租客，一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人，经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。 收费一般是全年租金的8%；二是交给专业的租赁公司打理，如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。 我听说有人在美国买房被骗，有这种事情发生吗？ 一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的档案，很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购房者只要把款打入到监管账户就行了。 这里需要注意的是让经纪人提供监管账户（escrow account）用来汇款（而不是直接汇到任何个人账户）。 外国人出售美国房产需缴资本利得税（所得税）吗？ 拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。 在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。 美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。 所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。

　　温哥华首个以土地信托（Land Trust building）合作方式建成的可负担房屋，星期日落成，为温市中低收入市民提供48个受保障的长期租住柏文单位。市长罗品信（Gregor Robertson）表示，这种由三级政府与非牟利机构通力合作的创新方式，为温哥华计划在未来10年增加72,000个住房单位，开启新模式。 　　联邦国防部长石俊（Harjit Singh Sajjan）、卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）以及温哥华市长罗品信等三级政府的代表，星期日共同在温市京士威大道（Kingway）1720号，出席48个以土地信托合作方式建成的可负担房屋单位的落成仪式。 　　 计划10年建72,000廉租房 　　罗品信表示，温哥华将在市内3个地点，由市府提供价值2,470万元的土地，以99年长期租赁，联邦、省府以及非牟利机构共同出资，新建358个长期租住单位："随着温哥华住房危机的持续，这种创新方式将为工作及生活在温哥华的市民，提供长期受保障的租住单位。"他说，这种新模式，也为该市计划在未来10年，增加72,000个住房单位，打下基础。 　　温哥华土地信托基金会是在3年前成立，由非牟利机构与三级政府联合营运，目的是发展可负担房屋。 　　联邦政府为该项目出资400万元，卑诗省府出资50万元，同时提供9,030万元的贷款。星期日落成的首批48个一睡房柏文单位，申请租住的条件是家庭年收入介于49,999至69,500元的单身人士或夫妇，所付的租金不超过他们收入的3成。另外两个地点将更适合家庭居住，分别是位于东南海旁大道（SE Marine Dr.）2780及2800号的220个单位，以及肯特街(Kent Ave.)291号的90个单位，合资格的家庭年收入为3万至7万元。

多市北约克社区陈女士家的新邻居，起了一栋设计比较独特的大屋，其物业要比陈女士家要低，在沿边界修建一条地下排水管时，双方就两家物业的边界到底在哪里发生争执，陈女士认为对方是在掏空自家物业下方来造成既成事实。 陈女士家位於里斯利街夹401公路地区，她家东侧的民宅换了新主人之後，新屋主盖起一座大屋，工程将近完工时，两家引发争执。 陈女士称∶「起初说是起一个围栏，并没有说明是挡土墙。然後他说，这个围栏是在两家物业的边界线上，所以围栏的位置应该是压在边界线上，一家一半。我们先声明不要，在他坚持之下，我们在本月3日花钱找了一位测量员，来测量我们家物业的土地面积。但问题是，要拿到正式结果，需要等20天。」 陈女士去找市府询问，市府的工作人员说，围栏是自己个人的私人用品，那家人想起围栏，可以在他的物业内起，只要陈女士不愿意，他就不能把围栏起到陈家的物业这边来。 新邻居的这间新大屋设计比较独特，车库不是像大部分的建筑一样安排在房屋前面，而是安排在後面。车辆要停放的话，需要沿着一条夹在大屋及陈女士物业边界之间的一条狭小车道去到後院。 而这条车道的水平面，比陈女士家的後院平面要低，两者间落差最大的地方有近1米。而新屋主要沿着这条车道，在靠近陈女士物业的一侧修一条埋在地底的排水管。双方的争执又再出现，关於排水管的修筑过程。 陈女士称，如果两块地还是同一水平面的草地，在边界划定的时候，多一点，少一点她也不是太在意，双方有什麽不同意见，都可以有商有量。 「但现在他们是要建一条水泥车道，如果不是明确双方的边界，如果我不保护自己的物业，他的车道一建成，那就是没得改的了。」 陈女士表示，她之所以这麽认真，既不想向对方索取什麽，但也不想被人这样「偷」去自己的物业。 新屋主反驳没侵权 新屋主向本报记者展示物业图则称，根据图则，他家的物业边界，应该是从他的大屋西侧的墙壁，往西282厘米。 「现在我在准备铺设排水管的地方设立了一个水泥砖，而且拉了两条直线，作为工人施工的坐标。而水泥砖的西侧最外沿，就是我的物业的边界。现在我只要到272厘米，比我的合法边界还少了10厘米，也算是照顾他们了。」 对於新邻居的说法，陈女士并不认同，觉得是对方趁自己还没有获得正式的测量结果，无法给出准确边界线的时机，抢先铺设排水管，以便造成既成事实。 「他为什麽一定要修那条排水管?他说排水管的宽度可以缩窄为3寸，但我问过行内人，通常排水管的宽度就没有窄於5寸的。等排水管铺上去，塑料管嘛，肯定还会变形，还会往我这边侵占。虽然说盖上土就看不见了，但他的确已经侵入到我的物业内。」 还有一次，施工工人在处理一株横跨两家物业的小灌木时，陈女士要求工人只能在新邻居家的物业内操作，把那一侧的树根砍断和削平，结果矛盾终於爆发。 陈女士称，「那些工人不愿意接受我们提出的解决方案，因为那样会增加施工难度。他们乾脆开着一辆小推土机把那灌木连根铲起。那小灌木倒下来，差点砸到我。」 一株小树砸两边 警察指民事纠纷 事情发生之後，陈女士报了警。据陈女士称，警察到来之後，没有看到冲突，也没有人受伤，便表示这是民事纠纷，警察帮不上忙。 「相反那警察还问，你明知对方在施工，你为什麽还靠那麽近?有没搞错?这是我的物业，我要守护它，现在还算是我错了?」而新屋主表示，陈女士报警时他不在现场，不能就此事发表评论。 陈女士称，她和儿子找过市议员，也找过市府的建筑办公室，也在建筑办公室的指点下去找过其他的部门，但都是被推来推去，最终没有一个明确的说法。原本陈女士已经买了用於修围栏的铁桩，要树立起整道围墙，但仔细一想还是没有作用。 「他们现在是在掏空我们边界的下面，就算起了围栏，还是没法阻止他们在下面挖。我也不知道怎麽办好了。」 这宗纠纷在各持己见下，仍未得到解决。  

原文链接>> 在中国外汇管制与政府严打贪腐之下，中国大户投资客逐渐撤出纽约，不少地产商与投资客期待中共总书记习近平在19大巩固权力后，纽约豪华公寓市场能再度升温。然而，亚美地产协会(AAREA)创会会长黄仲仁指出，中国将把资金转往"一带一路"沿线国家，未来几年纽约房市恐会持续冷却。 黄仲仁从事房地产业36年，曾于2003年获"REALTOR"杂志选为房地产业年度风云人物，19日在亚美地产协会第五届年会担任主讲人。他表示，2010到2015年中国热钱源源不绝流入美国，在2015年取代加拿大成为美国房市最大买家，买房平均价格83万1000元，远超出其他国际买家的49万9600元，但这波买气在过去一年多遭中国几项政策严重冲击。 首先是今年中国国家外汇管理局规定个人年度购汇额度仅5万元，促使中国客须"蚂蚁搬家"找亲戚朋友分别汇款，谣传有人为此成立人头公司。"我在旧金山有几个地产买卖碰到问题，就是(中国买家)付不出头期款。"他指出，被中国政府抓到身分借给他人来汇款，处罚三年不得汇款是小事，被查出洗钱的后果就严重多了。同时，中国国家外汇管理局规定，个人购汇不得用于买某些人寿险，个人购汇也不得用在中国境外购房及投资，代表热钱愈来愈难进来美国。 再者，北京加强反腐，多个中国大户纷纷撤退美国房市。黄仲仁举例说，买下曼哈顿华尔道夫大饭店的安邦保险，已经多个收购案遭中国政府监管；万达集团董事长王健林也撤出多个海外地产业务，把资金放回中国。 最后，黄仲仁引述摩根大通(JP Morgan)首席经济学家Anthony Chan的观察，习近平于19大巩固与集中权力后，将不会再放任热钱大量到美国。习近平会让中国从廉价制造业与重工业转到研发与高端商产；大力投资虚拟实境(VR)与人工智能；开发绿能解决雾霾问题；及加强在"一带一路"沿线国家盖建高速铁路、透过亚洲基础设施投资银行(亚投行)帮助友城建设等。 "等习近平在19大权力稳固后，会让中国成为真正的强国，但不要以为美国房市将回到过去好日子。"他总结说，中国现在开发"一带一路"沿线如拉丁美洲国家，有太多投资选择，不是只有美国。过去一年纽约房市已明显冷却，未来影响范围不单是豪华公寓，整体房市都会持续冷下去，而这对美国并非坏事。"旧金山房价被炒过热，连我儿子都说住不起，同样地，等中国客不再像过去在纽约买四、五套房空置，一般中产阶级更能买得起房。"