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要不要以房养学？加拿大留学生贷款买房那些事
现在二十岁左右的留学生在加拿大买房已经不是新鲜事了!很多家长都给在加拿大留学的孩子买了房，方便孩子的留学生活，而且将来能自住也可以作为一种投资。那么在考虑贷款买房前，先要了解清楚留学生买房到底都有哪些好处。
客观来说，从长期来考虑，留学生买房有如下十大好处：
1、设想你每月付$750房租，租金每年上涨5%，25年后你付出的租金总是$430,000，而你还是两手空空，名下无房。假如你早早买了房子，那么25年后就已付清了全部贷款，舒适地坐拥一大笔财产。
2、如果你肯做25年的投资，其资本增值将是巨大的，所以不要期待短期内获利，而要把买房作为长线投资来对待。
3、买房是一种非常有效的储蓄方法，在25年内每个月存一笔钱。即使没有其它煺休储蓄或投资计划，你已经在为未来有效地进行积蓄。
4、西安大略大学商业管理学院两位教授1991年进行的研究结果显示：过去的30年，是一个经济发展动荡的时期，但安省房地产的投资回报高于国库券，政府债券，TSE300指数和基金的 升值。
5、有了自己的永恒意味着生活稳定下来，易于了解和融入你所在的社区。孩子们也可以和街坊四邻的孩子交朋友，可以结伴去同一所学校，一起进行娱乐活动。
6、拥有自己的房屋令人自豪，你可以按自己的特殊需要来安排。把暗室或木工房布置在地库。试一试自创的粉刷和装饰，把壁画贴在墙上，修一个凉台或建一个梦想中的厨房。
7、当屋主发生不测时，房屋贷款保险将付清未付完的贷款本金。家属仍可拥有房产，免受债务的困扰。
8、当儿女长大成人，另立门户之后，如果你愿意，可以把空余的房间出租，赚取额外的收入。
9、如果你打算向银行或其它金融机构错钱，拥有房产是谈判时的有利条件。
10、很多投资项目盈利，都要纳本金增值税，而自住房屋在出售时的增值部分，不必交税。这样你的投资所得就更多地留在了自己的口袋里。
买房好处多多，这也是为什么很多留学生考虑在求学过程中就考虑早下手。但是买房毕竟是大事，一定要了解自己的需求并知道相关政策规定，买房才能买得安心。
如果你基本上通过了以下测试，就可以考虑买房：
如果你是一个国际留学生，如果你有想法自己买房。在决定买房前，审视一下自己，是否符合下面的要求。只有对下面的问题的回答都是Yes，小编才建议继续将本文看下去，否则请暂停在加拿大买房的计划!
你是否年满19周岁?
你的父母是否真正同意你在加拿大投资置业，并已经准备好足够的资金(最低至欲购房款的10%—15%，再加上15%的海外人士购房税，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号)?
买房以后，能否有充足的预算，支付得起每个月的供房费用??你是否具备基本的理财能力?
你是否有较严格的自律及掌握基本的与人沟通的技巧?
在拥有了你自己的房产后，如果要出租给他人，你能否与人和平相处?
自己做房东，管理房屋及与他人相处，是否确定不会影响学习?
以上几个方面的考量都很重要。
不管对留学生还是普通的海外华人买家，买房先要确定最重要的两个条件：
1、目的性：如果是用于旅游，就可以当成度假屋;若是有孩子在此地上学或是有亲戚在这里，就可以当作第二居所;
2、贷款：比例35%-50%不等，区别在于贷款额度的大小。
如果贷款额度小于或者等于100万，贷款比例就可以占到房子的65%，就是说你可以买一套价值153万8千元的大房子。如果想要向银行借比例65%的钱，又没有更多可提供的资料，简单的方式，就是买价值154万以下的房子，而你只须告诉银行你的家庭地址、姓名、email、在什么地方工作、做什么生意、生意的名号等等，也就是一些相对简单的工作信息，加上两张ID就可以了。如果你想要买一套更大的房子，贷款额度超过100万，也就是买价超过153万8千，这个时候贷款额度保守来讲只能给你50%了。如果贷款额度低于200万，房子价值在153万与400万之间的话，基本上所需要提供的信息也跟上面的差不多。再往上，也就是买房金额超出400万，也就是贷款额度无论如何都超过200万的时候，这时候海外买家就需要提供资产证明。资产不在加拿大，也可以在境外，比如国内股票和持有的股份，银行存款，各种，房子就不用说了在哪里都是硬通货，并没有硬性规定要需要提供哪几种资产证明，总之可以证明资产足够大、能够降低贷款风险的材料就行。关键看负责审核的人，他认不认这个材料足以证明你的身家。
加拿大买房贷款的手续流程大致可分为7步骤，需要准备的文件大约分房屋材料，个人材料以及首付材料3个部分。客户签署买房合约通常都有“银行审批贷款合格”这项条件，所以在建议在买房前就去银行咨询贷款事宜。以下为流程：
1、买方、卖方签初步的买卖合约 (offer);
2、买方在银行提出贷款申请;
3、银行审核(credit adjudication)申请;
4、审核批准后，买方和银行商讨贷款产品及细节;
(这里通常还有一项解除条件的动作。由于客户签署的合约通常都有–银行审批贷款合格–这项条件，所以在银行审核批准后买家通常要解除条件进一步的确定合约细节及交定金。如果银行审核批准不合格，买家通常可以提供新的，更有力的申请文件或考虑是否继续买方合约 )
5、送按揭贷款合同(mortgage documents) 及贷款总额到律师办公楼;
6、买方签署按揭贷款合同, 律师办理抵押登记(registration);
7、在成交日(completion date)，律师在银行的指令下依条例放款。
首先在加拿大安省购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。即使加拿大的公民或安省的永久居民在申请房屋贷款时，银行通常审核两个指标：
1，购房者的信用，根据购房者的信用来判断贷不贷款给你;
2，购房者的家庭年收入，根据家庭年收入来判断，贷多少款给购房者。如果按照这个标准，作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又没有实际的收入，似乎就没有希望贷款买房了。其实不然，在 这里银行还有一个变通的规定，对于没有信用，或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者自己支付房款的35%，银行视同无风险贷款，就会将剩下的 65%贷给购房者。而且贷给你的款将会是比较优惠的贷款利率。
有购房打算的华人留学生/新(准)移民，购房前一定要先对自己的条件进行评估，确定是否满足购房条件，是否有足够的条件申请到房屋贷款。以及详细了解了加拿大的购房政策和掌握银行的相关贷款规定后才能做出买房决定，切忌一时冲动。
那如果没有足够的35%首付款，是不是就不能买房子了呢? 答案是可以。
作为国际学生，如果没有足够的35%，要想贷款买房，唯一能做的文章就是如何凑齐这银行要求的35%首付款，争取到65%相对优惠的银行第一贷款(First Mortgage)。第二贷款(Second Mortgage)就是渠道之一。一些小的金融机构甚至一些投资者愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的购房者。这样一来，就给自己的首期款不足35%的购房者提供了一个可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。
在考虑Second Mortgage(第二贷款)时，贷款利率通常会比银行的第一贷款利率高一些，但是具体的利率要视贷款人所具备的条件而定。但需要提醒注意的是，获得了这种贷款后，以后每个月的房贷供款额就会相应提高。因此，在考虑Second Mortgage(第二贷款)时，一定要做好预算，考虑好是否今后支付得起每个月的供房费用，不能让自己以后每个月经济支出捉襟见肘。
首次购房除了首付外还有一些杂项开支，通常还要预留一部分验房费税费律师费等交易相关的开支，因此自己最好要准备房款的35%以上。
留学生初来乍到可能对加拿大的买房贷款事宜不太清楚，容易有所疏漏，申请贷款前其实需要提早做一些安排，如下：
1. 首先要有加拿大银行帐号
加拿大所有的5大银行均在中国设有各种分支机构可以办理开户，比如Scotia Bank(丰业银行)就与光大银行合作，方便客户在中国就开好加拿大银行的户口，一登陆加拿大就可以激活使用;BMO(蒙特利尔银行)在京沪广均有办事处可以办理信用卡申请业务，抵埠后到就近的BMO分行激活即可。在后面的系列中我们还会介绍各家银行在中国的办事处联系方式。
2. 尽早积累信用分数
不管是留学生还是新移民，来到加拿大后，都会被加拿大信用体系建立一个档案，当然，这个档案的建立是不会通知你的。想要阻止信用报告机构建立你的档案是不可能的，除非你不租房，不去银行开户，不使用电话。当然，这是不可能的。所以每个人都会有一个信用积分(Credit Score，又称Beacon)。这个信用积分的作用可是不容小觑的。银行和其他的信贷机构通过信用积分来了解你的财务状况。信用积分决定你是否能得到抵押贷款或信用卡。
“非居民投机税”冲击留学生安省置业 退税没那么简单
安省宣布自4月21日对海外买家征收15%的“非居民投机税”(Non-Resident Speculation Tax，NRST)后，留学生买房直接受到冲击，虽然新政规定留学生可以在拿到身份或买房两年后得到退税，但要符合一定条件，而这个条件就可能是个陷阱。由于留学生全款买房者只占一小部分，大多数人需要贷款，而留学生没有收入不符合贷款要求，这样就必须父母担保才能申请贷款，许多银行要求父母的名字必须上产权(Title)，一旦留学生与父母联名买房，哪怕父母只占产权的1%，这个留学生就不再符合煺回NRST的优惠条件，15%的“非居民投机税”成为额外负担。
想退税，根本不像某些手把手教你轻松煺税的律师说的那么轻松愉快。例如女儿是学签，由访问签证的妈妈担保，银行要求妈妈至少占1%的产权，女儿住了2年之后，想要申请rebate 的时候，妈妈并没有拿到加拿大移民身份，就无法实现煺税。不要拿政府的政策当儿戏，全世界哪儿都一样，政府就是天，自作聪明总想胜天半子的人，会吃苦头的。
留学生买房看似简单 其实也锻炼了人
买房首先牵涉到算经济帐，获得房产后要缴水电气费或Condo的管理费、地税、银行的贷款，如果没有基本的理财能力，不量入为出，会很快入不敷出，山穷水尽，到那时，就和出国留学的目的本末倒置了。
无论是自住还是出租，自己是房主了，都要和各种人打交道：经纪人、贷款人、律师、会计师、政府工作人员，房屋维护保养人员乃至邻居及房客。接触的面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。为什么做房主反而要更多的自律呢?因为房子是你自己的，要考虑房产的保值及增值，房前屋后的整理，室内的清洁卫生，房屋的维护保养，都需要付出心血。如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值，吃亏的还是自己。做房客时，需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主了则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。
无论是买房还是继续租房，留学生都要搞清楚最重要的一点，出国的初衷是什么，所有问题和决定的前提都是不要耽误了学业。
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温哥华天空
