加四大行涨利率至4% 贷款买房者崩溃

在加拿大央行宣布提高基准利率后，加拿大最大的商业银行RBC也迅速跟进，把最优惠贷款利率提高50个基点至3.2%，创下两年来的新高，这些举措有可能会抑制加拿大红火的房地产市场。

（图源：REUTERS/Chris Wattie）

事实上，加拿大四大商业银行——加拿大皇家银行（RBC）、多伦多道明银行（TD）、新斯科舍银行（Scotiabank）和蒙特利尔银行（BMO）全部表示，都将提高可变利率抵押贷款挂钩的优惠利率，并已经于周四生效。

在过去几个月里，可变利率抵押贷款与固定利率抵押贷款之间的差距已经扩大，因此可变利率抵押贷款越来越受欢迎。根据加拿大央行的数据，它们占所有抵押贷款的55%。

央行周三将其隔夜利率提高了50个基点至1%，这是20多年来最大的一次加息，并表示将有更多的加息。抵押贷款利率比较网站Ratehub.ca的联合创始人James Laird在一份电子邮件声明中说："选择可变利率抵押贷款和房屋净值信贷（HELOC）的加拿大人，将立即感受到加息的冲击。可以肯定的是会有更少的人选择贷款买房。"

上个月加拿大央行才宣布基本利率上升25个基点。加拿大飙涨的房价，是监管机构和政府关注的重点，由于可负担能力问题和对加息的预期，目前已经开始看到房价增长放缓。固定抵押贷款利率也已经与债券收益率一起上升，现在加拿大最大的银行的利率已经接近4%。

对于加拿大越来越多的贷款者来说，他们在选择抵押贷款压力测试时也发生了改变：把合格利率设定为5.25%，或比借款人支付的利率高200个基点这两项中，已经开始转向后者。Laird说，压力测试每增加1个百分点，可负担能力就会降低约10%。

利率既代表借方使用资金的成本，也代表贷方出借资金的回报。当利率非常低时，每年的房产开发量和市场成交量都在不断增加，成交价格也处于稳步上升 中；反之当利率处于加息通道时，开发商的开发借贷成本和购房者的购房贷款成本都在增加，从而会影响房屋开发量和市场成交量，进而影响房屋价格。

利率是金融领域货币价格最基本的外在表现形式。房地产领域离不开负债，影响房价的因素中就有了一个和住房需求本身的满足程度无关，和建房子的实际耗费无关的第三者，这就是利率。

大家从生活中的常识可以很容易理解利率是怎么影响房价的。利率较低时，借钱买房的人就多，房地产市场的需求就旺盛，房价就趋于上涨，反之，利率高的时候，借钱买房的人就少，市场需求减少导致房价下降。

利率实际上代表着购房长期的持有成本。不仅按揭贷款要支付利息，就算是全款买房实际上也存在着一个机会成本的代价。简单来说，把购房款存到银行可以获得利息收益，买了房子你就得放弃这个收益。显而易见的是，如果在一个长期的过程中，房价的年均上涨速度不及利率的年均水平，那单从投资意义上说，买房就不如存款。当然，为了简单说明，这里忽略了存款利率和贷款利率的区别。

利率对房价的影响非常大，因此利率变化经常直接导致房地产市场景气状况变化。但偏偏又有相反的例子，04-06年美联储连续17次上调利率，也未能抑制当时美国房地产市场的过度高涨繁荣，上世纪九十年代中期，日本连续十五六年实施的几乎都是零利率的政策，也未能推动日本房地产市场走出前期的低迷状态。

房价为什么有时候不看利率的脸色行事？这就得提到一个经济预期的概念了。当市场对未来房价上涨的前景普遍持乐观态度时，提高利率就失去了对房价的抑制作用，反之亦然，当人们普遍对未来前景持悲观看法的时候，降低利率也很难鼓起人们负债买房的信心。