浮动利率打折哪家强？加拿大各大行耍啥套路

　　5月30日就是央行的议息日了，这一次到底会不会加息仍然是一个谜。

　　不过，加拿大各大银行已经开始掀起浮动利率打折大战了，到底是怎么回事，先听小编理一理。

　　目前，加拿大央行的基准利率是1.25%，一般浮动利率会随着基准利率起伏。虽然还没有到议息日，但是各大银行纷纷在议息日之前出大招。

　　首当其冲的是满地可银行(BMO)，上周一(5月7日)就推出五年浮动利率是2.45%，比其基准利率低整一个百分点。不过，这个优惠仅限于5月底之前申办的新买房的客户和贷款到期的客户。

　　此外，这次新移民也可以享受这个优惠利率，原来是要在2.45%基础上加0.2%的。其他银行客户跳槽到BMO的，还可以享受5年固定利率3.19%。

　　BMO发言人在电子邮件声明中表示，该利率“反映了竞争环境，对于寻求可变抵押贷款利率的客户来说是很好的…..选择此产品的客户也可以随时免费改成相同期限或更长期的固定利率抵押贷款。”

　　紧接着是道明银行(TD)，本周二推出2.45%的五年浮动利率，比其最优惠按揭利率(Mortgage Prime rate)低1.15%。而且，特殊优惠是购房贷款评估费全免，refinance和switch的评估费，律师费和转银行的discharge费全免，免除金额的上限是$1,200。 

　　TD银行的发言人Julie Bellissimo表示，此次优惠活动适用于新用户或者续期抵押贷款的客户，也适用于某些TD房屋净值信贷额度的可变利率期限部分，仅限5月底之前申办的客户。

　　然后是汇丰银行(HSBC)在本周三(5月16日)将五年浮动按揭利率下调至2.39%，降至比该行最惠利率低1%以上的水平。

　　随后，丰业银行(Scotiabank)和皇家银行(RBC)在本周四(5月17日)宣布下调浮动利率。

　　丰业银行只对新购自住房的人提供优惠利率，同时要求申请后的120天内办理房子的产权过户。不过，该银行对本地人放贷的额度很大，新移民拿到枫叶卡不满三年可以不看收入。

　　RBC将五年浮动按揭利率下调整整一个百分点，优惠期到6月4日结束。

　　而且，CIBC也宣布可以给出2.45%的浮动利率。

　　事情到这里，似乎就比较明朗了。

　　想要最低的浮动利率?找HSBC，利率低至2.39%。

　　想要最大限度的贷款金额?找丰业银行，放贷额度较大。

　　想参考一下是否加息再选择?找RBC，浮动利率的优惠期截止至6月4日。

　　不过， 银行也是要赚钱的。就在上月，各大银行大幅提高固定按揭利率，很多银行把五年期固定按揭利率都提到了5.34%。具体如下：

　　丰业银行5.34%

　　TD银行5.59%

　　皇家银行RBC 5.34%

　　帝国银行CIBC 5.14%

　　蒙特利尔银行BMO 5.19%

　　一边是固定按揭利率上涨至5.34%，一边是浮动利率下降2.45%，到底有什么猫腻？

　　利率比较网站RateHub.ca的创办人James Laird指出，央行加息会拉高浮动按揭利率。如果每次加幅都是25个基点，那么至少要加息四次，浮动按揭利率才会充分接近固定按揭利率。不过，固定按揭利率也不是不变的，其波动与债券市场的联系更密切，因为这是银行获得资金的一部分。由于加拿大政府五年期债券收益率目前处于七年来的最高水平，因此可以预期的是，固定按揭利率也会随之上升。

　　网友怎么看呢？

　　约克论坛网友@kurtfyang：special rate全是variable，把顾客以低息圈进来，然后利率一上涨，虽然月付不变，交的利息增高，银行赚钱。本来贷款前几年月付大部分都是交利息，虽然现在special rate月付少一些，但在加息的影响下，这点儿月付几乎都是利息了。等term结束以后，按照现在收紧的政策，贷款者只能和此金融机构renew。银行一石二鸟

　　special variable rate其实就是变相降低月付门槛，帮助lender圈客。term结束以后，咱们就算5年吧，等renew的时候，一看那时候variable和fixed的利息吓死，再一看这5年随着利息增长principle根本没付多少，在收紧的情况下你觉得他们可能qualify其他银行吗?到时候新的月付能不能再负担得起都是另说了。其实现在如果生活比较紧的情况下，还是选fixed比较好

　　首先payment是fixed的...是根据现在promotion rate算的，算是比较低的了。

　　variable rate可能每个月都会变，但是payment不变。所以当利息升高的时候，更多的payment是交了利息;同理，当利息降低的时候，更多的payement是交了本金。

　　缴贷款的前几年因为本金金额比较庞大，利息占了payment的极大比例。这时候如果利息再升高，那么更多的payment是交了利息。这个时候买variable却不懂利息怎么算的，5年以后会惊讶的发现，自己其实没有交多少本金，都交了利息，而renew的新payment无论是variable还是fixed，都十分吓人，毕竟在加息通道上了吗!

　　约克论坛网友@VVdemajia：那也可以在这5年里，趁着固定利率好的时候转成固定。现在来说，要加息三次，浮动才赶上固定的。

　　约克论坛网友@camoons：比如你现在选固定，每月还款是2200，选了浮动，每个月还款是2000.

　　那么如果你选了浮动，再加每个月选择多还10%，那么你每个月还款还是2200，但是多出来的200是完完全全的本金。

　　5年下来，如果prime上涨没有太夸张的话，你应该不会比选固定亏。当然如果prime涨到5-6甚至更高，那亏定了。只是你觉得有可能吗?