买公寓亏惨了！有人手握135套求转手 还贪官司

曾几何时，预售公寓是房地产市场的香饽饽，但现在投资者宁愿赔钱也着急早日摆脱手里的公寓。

“你无法想象有多少人正在试图甩掉他们买的房子，”房地产经纪人Sundeep Bahl说。他表示，他见到的大多数人从来没有打算住进他们所购买的公寓，而是相信自己能通过转手卖出赚取利润。

“现在他们意识到必须亏钱了，利润已经不再是问题，平均损失至少在10万元以上。有些人损失了20万元。”

那些专注于这一市场的人表示，最糟糕的情况可能还没有到来。

根据Bahl先生的说法，今天他所见到的许多人最初是在2020年和2021年疫情初期购买的，当时新房价格达到了新高。“他们和其他人一样被卷了进去，那时大家都担心错失机会。”

然而，房价并没有继续上涨，2022年利率开始快速上升，导致房地产价格停滞不前，并且在全国范围内出现下跌。二手房市场的调整正好压缩了预售投机者的利润，而开发商则在2023年和2024年开始交付接近历史纪录的完工公寓。成千上万的单元涌入已经疲软的市场，进一步压低了房价。

根据CIBC经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge的2025年预测，“目前新建公寓与二手公寓之间的价格差距保持在接近历史最高水平，约为60%，高出长期平均水平整整20个百分点。简而言之，二手公寓市场是买方市场，并将在2025年期间持续如此。”

最近在一个有18,000名成员的专注于转让公寓的Facebook群组中，一则帖子展示了预售买家的绝望情况。

这个公寓位于195 McCaul St.，占地939平方英尺。最初的购买价格是$1,347,900，但现在的转手价格为$1,299,900。

“房主愿意放弃定金，提供公寓入住费用，并愿意提供一年的租赁保证（每月$5,000）。”

现任房主将不得不损失定金，他们在这种交易中的损失可能超过20万。

一些在预售市场上押注房价只会上涨的人正面临无胜算的局面：他们买不起房子，而如果出售，可能会亏得更多。

“通常是那些之前在预售市场赚了钱，并希望再赚一次的人，”Zadegan Group的三位管理合伙人之一Jonathan Zadegan说，他的公司专注于预售市场。他回忆起一个极端的例子，一个投机者几年前购买了几个单元，每次获利后都会把利润再投入更多的新公寓。

“这个客户现在手上有135个单元……他们正在承受灾难性的亏损。”他说。

曾几何时，Zadegan的业务主要是新预售合同，约10%的交易是在转让市场上进行的。而今天，他们的业务中85%是转让交易。

虽然大多数这些投机者手中只有两三套亏本的公寓，即现在的市值低于购买价格，但随着2024年进展，Zadegan不得不越来越多地拒绝他们。

“没有足够的资产来出售，”Zadegan先生说。现在大多数转让交易都涉及卖方放弃定金，即总购买价的15%或20%。但越来越多的情况下，他们面临一种情境，即买方要求他们支付更多现金，才能同意接手合同。“有时它的房价比他们2022年购买时低了30%，”Zadegan先生说。

任何人会考虑进行这样的交易，本质上是支付资金来避免购买公寓，唯一的原因是他们担心如果违约会面临诉讼。

房地产律师David Feld提到，在一些客户意识到违约的法律风险，例如在开发商转售公寓时被起诉赔偿其损失时，可能已经为时过晚。“有些人可能会给开发商开一张支票，说‘请吧，我甚至没有5万元……我们签个互免协议，求你别起诉我。’”他说。

他越来越多地看到的转让交易，不是投机者兑现，而是买家将亏本的公寓转让给父母、朋友或其他家人，试图避免财务灾难。

“如果一个转让买家知道自己在做什么，那将是一个巨大的机会，”Air Zadegan说，她保持着一个不断更新的转让列表，分享给她的客户，客户名单几乎有50,000个名字。这个市场中的买家通常只有在获得相较于二手市场的折扣时才会出手，而不是仅仅相对于某个建筑中其他过高定价的单元。

“我们看到很多合资企业，人们聚在一起，或者一些公司批量购买。甚至一些首次购房者在父母的支持下购买，”她说。2024年大多伦多地区交付了近27,000套新公寓，根据他们看到的转让数量，Zadegan认为，很可能其中超过10%的单元，可能多达3,000套，在最终交割前就已经转让。

房地产经纪人也感受到了失去佣金的压力，当公寓买家违约或开发商取消项目时，Bahl先生表示，他的办公室已经为2024年无法完成的交易注销了近60万的佣金。

“我们已经进入市场下行的第三年了，”Zonda Urban的市场研究副总裁Pauline Lierman表示，她称今年到目前为止，大多伦多地区已有超过3,400套公寓被取消（另有近3,000套她认为可能会面临取消）。她说：“我预计明年新的一年还会有更多的取消。”