北京二手房：卖不完，根本卖不完…

北京二手房的挂牌量，又又突破历史新高了。

2023年3月，北京二手房的挂牌量还在10万套左右，小阳春过后，挂牌量开始缓慢上涨。

在23年9月1日“认房不认贷”前，挂牌量为12.65万套；新政后挂牌量开始激增，在一个月内暴涨至14万+。

最高峰时达到14.4万套，此后几个月挂牌量开始缓慢回落，直至2024年2月6日，通州放松双限，挂牌量回落到了13.73万套。

但今年春节后，北京二手房的挂牌量又开始快速攀升，截至目前，前台挂牌量创历史新高达到了：

147465套。

从春节后开始计算，在不到两个月的时间里，北京二手房挂牌量就净增加了10000套。

如果把近两个月已经成交的2万套成交量计算在内，意味着在短短两个月时间里，二手房挂牌量暴增：

三万套。

若再加上后台隐藏的房源，总房源量更是高达17.3万套，可以说，挂牌量几乎成为目前北京楼市最大的痛点。

市场抛售压力很大，平均卖掉一套房，就有三套房源挂牌出售，成交量完全赶不上挂牌量上涨的速度：

卖不完，根本卖不完。

并且虽然三月市场的带看热度和成交量都有所上涨，但成交价格相比年前，并没有得到明显改善，甚至比年前更低了。

以最近在全网刷屏的望京三杰--东湖湾的成交为例。

前几天，东湖湾三期出了一套2层变异大三居户型，211.78平，满五唯一，一口价1600万就卖。

单价只有7.55万一平，要知道在高峰时期东湖湾这个面积的总价能达到2300-2500万，单价11万以上。

所以，该房源一经入市遭到了市场疯抢，大量客户排队看房，导致房东觉得是不是卖便宜了，立即涨价到1700万。

但涨价后，客户并不买账，意向客户立马做鸟兽散，直到房东再次降价，最终以单价7.7万，总价1620万成交。

整体来看，北京市场其实并不缺购买需求，只要有价格合适的笋盘，就不愁无人接盘，甚至引发争抢。

但如果价格没有明显的性价比，在目前供过于求的市场里，没有“价格安全垫”支撑，大多数购房者并不愿意下手。

这就是如今卖方市场的现状。

另外多说一句，东湖湾这套是硬伤房源，户型变异，楼层低采光受限，高峰期的成交价9万多，与目前相比跌幅20%左右，没必要过度解读。

通过这个案例，也再次提醒广大购房者：

买房时，千万不要贪图一时便宜，去选择带有明显硬伤的房源，不要幻想未来能有“低买高卖”的可能。

在上涨周期里，所有的板块和房源都有优点可讲，大家都在为情绪买单。

但当市场回归理性后，所有滤镜都会消失，购房者只会为真实的价值买单。

此时硬伤房源不仅流动性受限，价格下跌更是无底线，高低楼层的价差会成倍放大，豪宅也不例外。

目前链家前后台挂牌量有17.3万套之巨，妥妥的买方市场，短时间内“以价换量”的成交趋势并不会改变。

对于购房者来说，仍然可以安心做个海王，在市场上挑挑拣拣，大谈价格，但对卖家可就没那么友好了。

如果是核心板块的优质小区，区域内竞品较少，同时房龄、户型、楼层等又没有明显硬伤，那只要价格合适，出手还是很容易的。

如果是非核心区域的非优质房源，区域内同类竞品又过多，想要在海量竞品中杀出重围，并没有太多的卖房技巧：

唯有大幅降价。

很多房东觉得，我已经大幅降价了，甚至挂牌价比当时买入价都低，但房子还是卖不掉，该怎么办？

“没有卖不掉的房子，只有不合适的价格”这句话不管什么时候都成立，如果降价之后房子还是卖不掉，那只能说明你：

对自己下手不够狠。

这是人之常情，在心理学上称呼这类现象为：损失厌恶 。

损失厌恶是一个心理学概念，描述的是人们对于损失的反应强度，远高于对同等数量收益的反应强度。

失去某物给人们带来的负面感觉，要远超过获得相同价值所带来的正面感觉，从而会让投资者因担心损失，做出非理性决策。

所以，对于那些不着急卖房，又对自己下不了狠手的房东来说，目前最好的解决办法是眼不见为净。

把房源下架，暂时躺平。