65折！美知名地产基金亏本甩卖上海黄金地段办公楼

《财联社》记者日前从知情人士处获悉，一家外资机构正以相当大的折扣，出售上海市内环内一个名为嘉宁国际广场的办公楼项目。

据悉，嘉宁国际广场为一栋地上31层、地下2层的甲级写字楼，可售面积约31788平方米。公开资料显示，该项目位于长宁区延安西路与镇宁路交汇处，步行700米即可达2号线、11号线两条地铁换乘的江苏路站。

记者在采访中了解到，嘉宁国际广场目前由一家美国知名地产基金持有，该地产基金于2015年买入，买入时成本单价约5.2万元/平方米（加装修），而目前该项目的拟出让价格，仅为开价4万元/平方米，远低于买入时的价格。

就职于一家国际房地产顾问公司的知情人士表示，嘉宁国际广场之前年份的售价在6.2万元/平方米左右，曾有买家以此价格签署了框架购买协议；不过，协议条款中对出租率等进行了相关约定，因未满足相关条件，交易未能成功，若以该年份的售价估算，该项目现在的报价相当于打了65折。

虽然该项目折扣力度已经不小，但价格或仍存在一定谈判空间。“若付款方式等其它条件合适，卖家是否会以更低的价格出让，也未可知。”前述人士向记者透露。

该美国地产基金为何亏本甩卖上海繁华地段办公楼项目？

前述知情人士告诉记者，该基金面临一定的赎回压力，再者，其投资成本不低，而在当前市场情况下，标的物的投资回报率存在一些不确定性。“诸多因素之下，该外资基金不得不折价出让项目。”

事实上，嘉宁国际广场打折出让并非个案，目前多家外资正在打折出让多个商办项目。

据了解，一家外资机构2017年以约4.2万元/平方米的单价，收购了上海普陀区一个写字楼项目，而目前转让的价格只有约3万元/平方米，相当于打了7折。此外，目前市场上还有2个外资持有的上海项目，正在折价出让；这几个项目的交易规模，约在10亿元左右。

戴德梁行一位高层对记者表示，今年房地产行情不佳，大宗交易也受到了影响，不少整栋出让的商办项目都在打折出售。“折扣约在6.5折至7折的样子，也有一些卖家想以8折出售，但在目前的市场情况，这样的降价力度根本不够，今年恐怕很难成交。”

而据仲量联行监测数据，受全球经济持续不稳定影响，2023年二季度亚太区商业地产投资交易总额录得268亿美元，同比下降 17%，投资人在部署资本时仍较为谨慎。

仲量联行分析师表示，今年二季度投资市场延续前几个季度的走势，多数交易的买卖价差收窄，卖家愿意降低价格来促成交易。

对于商办项目打折，意向买家的情况如何？业内人士告诉记者，只要价格到位，仍然有不少企业和投资机构对上海的商办物业表示出相当浓厚的兴趣。

“目前愿意出手的买家主要有三类：一是自用买家，购入后用于企业办公，二是包括银行、保险资金在内的内资金融机构；三是来自欧美等地的海外投资机构。部分外资转让资产的时候，另外一些外资则在市场寻找合适的机会，这些外资准备以比较低的价格进行抄底。”前述戴德梁行高层补充道。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人米阳表示，随着下半年扩大内需政策力度的加大，市场正逐步修复及改善，投资活力和消费增长潜力将进一步释放。

“预计市场各方将针对经济、政策重新锚定预期，由终端客户所决定的产品需求逻辑，将在资产表现中发挥更大作用。”米阳称。