公寓楼花卖不出去！租客未来要惨了

多伦多新建共管公寓的销售持续低迷，给买家和开发商带来了短期痛苦，但是从长远来看，最终买单的可能是租房者。

这是因为过去20年里，多伦多地区新出租公寓的最大来源一直是投资者放租的公寓。

现在，购买和持有这些公寓楼花的成本可能已经达到了投资者推迟购买的程度，特别是如果未来的租金可能无法产生足够的收入，或者涨幅不足以让投资者获得利润。

Urbanation Inc.报告称，2022年下半年，大多伦多地区的新公寓销量同比下降68%，仅售出5419套，几乎是20年来的最低水平。这意味着未来几年可能会有大量公寓退出租赁市场。

Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman表示，这种趋势将在2023年继续下去。许多开发商推迟新项目或新工期，观察需求是否会回升。

还有迹象表明，最近几个月接手这些新公寓的业主不愿放租。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)在2022年租赁市场报告中表示，尽管2021年和2022年多伦多的新公寓出租率高达50%，但只有约37%的公寓进入市场。

Lierman说，3000元的租金并不罕见，它更接近历史平均水平。她也看到2023年新公寓租赁数据的潜在波动。到目前为止，在第一季度开始入住的16栋建筑5708套公寓中，只有929套出租。

2006年，CMHC在大多伦多地区记录了21.3万套共管公寓，其中约4.25万套(20%)被放租。到2022年，共管公寓的数量增加了一倍多，达到47.3万套，出租的数量增加了两倍多，达到17.1万套(36%)。

换句话说，如果把大多伦多地区的出租共管公寓看作一个独立的城市，那么其家庭数量将与安省增长最快的城市宾顿市(Brampton)相同。

公寓的繁荣并不足以跟上人口的增长：根据加拿大统计局对多伦多人口普查大都市区的记录，2006年至2021年间，该地区的人口从510万增加到620万，增长了21.5%。同一时期，私人住宅数量仅增长了19.4%，从189.4万户增加到226.2万户。

共管公寓已成为新住房的重要来源，但是负担能力已经超出了许多人的承受能力，尤其是在多伦多的核心社区。

根据Urbanation的数据，2016年，大多伦多地区的公寓预售均价约为每平方英尺657元。如果你不想等好几年，可以买现有的共管公寓，在转售市场上以每平方英尺638元的价格交易，或者有3%的折扣。

到2022年，新共管公寓的平均价格飙升至每平方英尺1427元，多伦多的一些核心地区更贵，比转售共管公寓的价格高出40%，转售的交易价格约为每平方英尺1020元。

这一差距很大，Lierman说，这导致共管公寓市场从多伦多为主导，变成905地区较低价项目占一半的市场。

她说：“我们已经成功推出了一些楼盘，但都在市中心之外，价格在1200元到1400元之间。”

解决滞销的办法是为购房者提供激励措施，比如让首付更灵活，或者管理费上提供折扣。迄今为止，最慷慨的激励措施可能来自开发商Camrost Felcorp，其位于多伦多市中心的Raglan House公寓在交易完成后，将给买家寄一张价值2000至2500元(取决于单位面积)的支票，帮助买家增加租金收入或支付额外的抵押贷款费用。

最重要的是，如果现在新公寓太贵了，投资者不能赚钱，想要转手或出租，买家就不会付定金，这些项目可能需要更长时间或者根本不会建成，几年后，更多的租房者将争夺更少的公寓。