买房小心！央行发警告：房贷月供5年内飙升44%

最近买房注意了，刚刚，加拿大央行对在大流行期间竭尽全力的购房者发出非常严厉的警告，称房贷在5年内续约后，月供将普遍增加 30%的供款额，其中浮动利率的月供将会飙升44%。

加拿大央行周四表示，高房价和与之相关的债务负担是加拿大经济的主要脆弱性，并警告在大流行期间购买的买家，即使抵押贷款利率略微上涨，其影响也可能是巨大的。

央行在其金融体系审查中表示，尽管加拿大的金融体系强大，并且很好地经受住了大流行的冲击，但是，由于与日益昂贵的房地产市场相关的债务水平升高，本国经济仍然脆弱。

加拿大央行表示，家庭债务高企和房价上涨带来的脆弱性增加，对加拿大金融体系构成重大风险。

央行周四在其最新的金融体系评估中表示，这两个因素增加了经济增长的下行风险，因为旨在对抗通胀的利率上升增加了家庭不得不将日常消费转向偿还债务。

“在金融环境趋紧、全球通胀居高不下和地缘政治紧张加剧的环境下，金融体系的脆弱性变得更加复杂，风险也变得更高，”央行在其报告中表示。

报告称，在过去两年中，评估家庭高债务的脆弱性也变得更加复杂，因为即使债务水平上升，家庭财务状况也普遍改善。

在大流行的前两年，家庭的平均净资产增加了约 230,000 元，主要是由于房价上涨，但也得益于股市上涨和其他收益。

央行指出，投资者占购房者的比例也有所增加，从 19% 上升到 22%，并且他们正在从现有房产中提取越来越多的资产净值来购买更多的房屋。

然而，央行表示，越来越多的家庭为了购房而在经济上捉襟见肘，如果房价出现调整，这些家庭尤其可能无法利用房屋净值（home equity）。

央行表示，大流行期间房价的强劲增长在短期内提振了经济，但在中期可能会拖累经济增长。

加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆（ Tiff Macklem ）周四表示：“即使普通家庭的财务状况较好，但在大流行期间，更多的加拿大人仍竭力全力进行买房。”

行长警告：“这些家庭更容易受到更高的利率和房价下跌的影响。”

央行表示，评估与高家庭债务水平相关的风险变得更加复杂，但总体而言“脆弱性有所增加”。

在加拿大，大约三分之二人是房主，其中大约一半已经没有按揭，完全拥有自己的房屋，而其余的一半人则有某种抵押贷款债务。

在大流行期间，房价平均上涨了约 50%，因为低利率使买家有资格获得更大的贷款申请，低利率同时让每期付款较少，让买家可以更容易负担得起。

在大流行开始时大幅下调基准利率后，从今年2022 年 3 月开始，央行开始加息的步伐，并且连续加息3次，将基准贷款利率从年初的 0.25% 提高到今天的 1.5%，对房地产市场的影响已经 几乎是立竿见影的，销量和平均房价都在放缓。

行长说：“鉴于住房活动属于不可持续，住房的健康指标属于中性。” “但是，家庭债务高企和房价上行则属于脆弱。”

面对各种冲击时，作为金融体系弹性分析的一部分，央行研究了更高的利率和更低的售价可能带来的影响。

作为其中的一部分，央行计算了房主的按揭抵押贷款在五年内到期时可能发生的情况。

央行假设在 2025 年和 2026 年，五年内浮动利率贷款的成本将达到 4.4%，而固定利率贷款的成本将略高于 4.5%。这两种情况都比目前市场上的情况高出大约两个百分点。

在这种情况下，在 2020 年或 2021 年获得抵押贷款的 140 万加拿大人的每月成本中位数将上涨 420 加元，即续约后将增加 30%的供款额。

对固定利率借款人的影响会稍微小一些，因为他们的还款额将从平均每月 1,260 元增加到每月 1,560 元，增加300加元，增幅为 24%。

但根据央行的考虑，浮动利率借款人更加脆弱，因为他们的典型月供从现在的每月 1,650 元到续约时的 2,370 元，月供上涨820元，涨幅高达 44%。

“那些负债累累的家庭如果失去工作，他们可能需要大幅减少支出以继续偿还抵押贷款，”麦克莱姆行长说。

“这不是我们期望发生的……但这是一个需要密切观察和谨慎管理的漏洞，”麦克勒姆说。

看来买房子还是要量力而行，如果因为加息或者突然失业就连锅都揭不开，那就很危险了。