房市变凉是这个原因？连出租市场都开始降价了...

 温哥华不仅是房价下跌了，连租金都开始松动。在快乐山社区的新公寓大楼Duke，最近其管理公司Rhapsody Living开始促销宣传，首月月租金少1,000元，并减少养宠物所需的额外保证金。不过该公司拒绝发表评论。

Duke大楼一房的公寓单位月租金为2,530元，单位内虽然配置炉头，但没有烤箱，它比目前市场上大多数其他一房卧室的月租高500元或600元。Duke降价并不稀奇，因为现在有些租赁公寓都开始提供优惠来吸引租客，有的甚至打出首月免租金的条件，有些则愿意支付租房者的搬家费用。

历经两年的租屋空置率低于1%和租金飙升之后，目前很多迹象显示租金已经停止增长。

研究房地产的经济学家大卫杜夫(Tom Davidoff)表示，市场上新建租赁建筑变多，加上有省投机空置税和温哥华空置税，都迫使供给量增加，抑制了租金增长。

2016年至2018年期间大温哥华地区的租金上涨了13％。目前的空置率为1％，比2016年的0.7％稍高一些。

21岁的卑诗大学学生伊尼奇（Cristina Ilnitchi）在温哥华Dunbar区一间高级房屋内分享了一个套房，每月租金仅750元。该区多数的房子都在300万左右。

虽然租金稍降温，但还是不便宜。34岁的政策研究员帕迈汉（Patrick Meehan）在奥运村租了一房单位，每月租金1,725元。他和妻子想换一个两房单位，但找不到好价钱。他说：「市场选择是变多了，但是价格还是挺硬的。」

从2018年1月1日开始，联邦政府正式开始实施按揭压力测试（stress test）。而在此之前，不少经济学家和业内人士都发出警告：压力测试将影响10万潜在房屋买家，并将其中的一半，也就是5万人从房市中赶出去，换言之就是无法贷款买房。

加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）周四的报道说，上述警告还真的比较靠谱，因为TD银行最近的一份报告称，在过去的2018年，至少有40,000潜在买家因压力测试而被拒之门外，他们因贷不到买房款而望屋兴叹。

TD银行经济学家的报告指出，压力测试对不同地区和市场的影响程度是不一样的。对一度市场火热，房价被高估的城市影响更大，比如多伦多和温哥华。这里的首次购房者受到了“不成比例的影响”。

但报告同时指出，压力测试犹如一柄“双刃剑”：它确实对首次买家设置了障碍，令他们难以实现、或推迟他们实现有屋的梦想。但与此同时，一旦取消压力测试，那么房价就会立马上升，这对买家同样不利。

TD的报告称，如果现在取消压力测试，到2020年加拿大的平均房价就会上升，估计上涨10％左右，可能会回到房市变冷之前的价格增长状况。

报告作出结论说，毋庸置疑，将压力测试完全取消将对房市有显而易见的、重大的推动作用，但这是短期的。代价是，加拿大人的房屋负担能力将进一步恶化。

不过报告同时指出，实施压力测试对租房者有比较大的副作用。原因很简单：因压力测试买不到房的这批人只能进入租房市场，必然导致租金上涨。

取消压力测试的呼声一直很高

压力测试是联邦金融机构监管办公室（OSFI）负责实施的措施，旨在调整房屋按揭贷款的审批制度。主要针对首付20%以上的房屋贷款人，故又称为B-20新规。规则要求，银行必须测试在合同利率基础上再追加200个基点（或2%）的利率时，借款人偿还抵押贷款的能力。

鉴于房市继续疲软，主流媒体关于压力测试的报道越来越多，而且取消压力测试的呼声也越来越高。实际上，OSFI也面临来自银行和按揭贷款机构游说者的压力，有的干脆要求OSFI取消压力测试，有的则希望对相关规则进行适当修改，以适应形势的变化。

也有资深银行家提出变通的建议，称没有必要完全取消压力测试，而是希望OSFI对追加的基点进行调整，比如说从目前追加200个基点调低至150个基点，或者更低。

CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）也表示，他本人是支持压力测试的，但现在是时候做出改变了，压力测试的条款不应该太死板，而是应该更加灵活，要做出调整以适应利率变动及市场状况。他建议OSFI设置一个固定利率进行测试，并认为4.5%比较合适。