联邦按揭新规实施一年 对加拿大房市影响几何？

根据加拿大按揭及房屋公司CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp)发布的最新报告，在联邦政府推出新规之后，截止9月30日，今年第三季度按揭保险比去年同期减少47%：第三季度有67,915套物业的业主购买按揭保险，而去年同期则有127,991套。

为了遏制过热房市及过高房价，联邦政府于2016年第四季度推出新政策，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

CMHC表示，第三季度按揭保险总量之所以下降了47%，主要是交易型业主和投资组合业务量下降。CMHC在报告中说，由于物业买卖及再融资量减少，交易型业主减少了13,966个单位，即30%。而因于市场价格调整以及增加资本的要求，投资组合的交易量则减少了50,388个单位，即90%。

CMHC负责保险业务的副主席Steve Mennill表示，按揭保险总量的下降是对联邦实施新政策的自然回应，因为从去年第四季度以来，加拿大业主的按揭保险量一直呈现稳定下降趋势。

Mennill同时认为，联邦新政对首次购房族有较大影响，尽管不至于将大批首次购房族“拒之门外”，但无疑令这批人的购买力下降。不过他坚持认为，这是新政实施之后的正常现象，是新形势下的新的正常水平，自信对房地产市场没有太大的负面影响。

CMHC还在其季度报告中称，若与一年前相比，该机构抵押贷款保险组合的质量有所改善。此外，第三季度的总拖欠率为0.30%，低于一年前的0.32%。

新规实施之初 业界看法两极

联邦政府的按揭新政策从去年10月开始实施，当时地产业界对实施新规看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌;也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。

多伦多一家地产咨询的公司(The Wealthy Homeowner)的分析师Ross Kay曾经表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”(full correction)。

这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行(RBC)首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。

也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。如多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb就认为，新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。