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为什么对外国买家的禁令并没有让温哥华房屋变得更便宜
克里斯·华莱士和安迪·阿里正在寻找一套比他们目前在温哥华的公寓大一点的公寓，但他们看到的大部分公寓都太贵了。他们还表示，加拿大对外国买家的禁令并没有帮助提高住房价格。 （本·内尔姆斯/CBC）
温哥华的克里斯·华莱士(Kris Wallace)和安迪·阿里(Andy Ali)表示，他们在寻找更大的公寓以便为家人提供更多空间的过程中遇到了挫折。这座城市的房地产和租金成本如此之高，以至于他们 26 岁的女儿仍然和他们住在一起，他们都感到压力。
一年前，联邦政府在2022年通过《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》后，制定了一项外国买家禁令。这项为期两年的禁令于1月1日生效，禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资。
但华莱士表示，禁令对她的家人没有多大作用。
“我们周围有很多非常豪华的建筑，但价格却高得离谱，”华莱士在参加完一套价值 110 万美元的公寓的开放日后说道。“外国买家税……我认为这不会产生任何影响。”
批评人士表示，外国买家禁令旨在让加拿大人负担得起住房，但有许多豁免，而且更多的是一种政治策略。他们表示，很明显，住房对于加拿大太多人来说仍然遥不可及，该国应该向世界其他地方寻找促进住房所有权的策略。
联邦预算的住房计划针对外国和首次购房者
住房负担能力是自由党 2022 年联邦预算的一个重点，他们承诺在两年内禁止一些外国买家，并提供数十亿美元帮助首次购房者进入市场。
尽管住房部长肖恩·弗雷泽(Sean Fraser)的办公室拒绝了采访请求，但他的发言人表示，政府已与全国各地的城市合作，帮助“在未来十年内建造超过25万套新房屋”。本月早些时候，政府宣布与温哥华达成协议——耗资 1.15 亿美元，在未来几年快速建设 40,000 套住房。
加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 在一封电子邮件中表示，尚无法获得加拿大住房统计计划 2023 年的数据来确定该禁令的全部效果。
CMHC 表示，渥太华正在“努力确保每个加拿大人……都有一个负担得起的地方可以称之为家”，并列举了免除新建出租单元商品及服务税、200 亿加元公寓融资和其他举措的举措。
上个月末在温哥华，副总理克里斯蒂亚·弗里兰表示，该禁令通过保护人们可以居住的住房“正在发挥作用”。11 月初，保守党领袖 Pierre Poilievre 表示，政府的政策非但没有帮助人们负担得起住房，反而“让问题变得更糟”。
住房部长本月早些时候承认了住房紧缩 ，但对普利耶夫的策略提出了质疑。弗雷泽说：“他似乎满足于利用加拿大人的焦虑，而不提出真正能帮助他们的计划。”
《禁止非加拿大人购买住宅房产法》旨在禁止非公民、非永久居民和外国控制公司购买加拿大房产作为投资，但批评者表示，该禁令没有太多豁免条款。没什么区别。 （本·内尔姆斯/CBC）
豁免淡化了禁令
根据《全球新闻》通过信息自由获得的通讯，CMHC 数据显示，2021 年只有 2% 的房地产购买者是非加拿大人。
禁令实施几个月后，又增加了更多豁免。其中包括学生、首次购房者和 50 万美元以下的房产。
温哥华 Team 3000 Realty Ltd 的蒂姆·萨比托夫 (Tim Sabitov) 表示：“外国买家禁令有太多豁免，实际上根本没有任何区别。”
不列颠哥伦比亚省房地产协会首席经济学家布伦登·奥格蒙森表示，该禁令的影响都是短暂的。“外国买家禁令比经济政策或住房政策更具政治性，”他说。
根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 和多伦多房地产管理局 (TRREB) 的数据，今年多伦多市场有所疲软，但平均房价仍为 110 万美元，而 9 月份温哥华房屋的典型价格为 120 万美元。加拿大房地产协会（CREA）。
根据CREA 的数据，尽管 10 月份加拿大房屋销售量下降，但当月平均销售价格与 2022 年同期相比仍上涨了 1.8% 。根据大温哥华房地产委员会 (REBGV) 的数据，温哥华房价上涨了 5.8%，独立屋的基准价格上涨至 2,001,400 美元 。
加拿大房地产协会的数据显示，尽管十月份房屋销售数量下降，但房屋平均价格上涨。 （本·内尔姆斯/CBC）
一些成功
2016 年，BC 省引入了投机税和空置税。安大略省于 次年紧随其后。 这些税收适用于高需求地区，以阻止人们购买房产作为投资。
不列颠哥伦比亚大学尚德商学院副教授 Thomas Davidoff 和 UBC 博士生郑克凌研究了 BC 省和多伦多的外国买家税的影响，发现这导致房价最初下跌，但很快就趋于平稳离开。
温哥华市表示，CMHC 数据显示，投机税帮助冷却了市场，并将 2017 年至 2021 年间的空置房产转化为长期租金。
随着渥太华推出新的负担能力措施，BC 省的新住房规定进展如何？
周二，渥太华宣布了旨在帮助加拿大人应对负担能力危机的新措施，包括为新的经济适用房提供资金和新的“加拿大抵押贷款宪章”，政府表示，该宪章将赋予房主在面临抵押贷款续签时新的权利。与此同时，不列颠哥伦比亚省政府一直在推出一系列与住房相关的政策，包括打击短期租赁。来自维多利亚州的房地产经纪人达斯汀·米勒 (Dustin Miller) 与加拿大广播公司 (CBC) 的坦尼娅·弗莱彻 (Tanya Fletcher) 一起谈论该省新法规的直接后果。
BC 省住房部长 Ravi Kahlon 表示，基于这一成功，BC 省已将投机税计划扩大到 59 个城市，联邦政府正在采取许多省级政策，鼓励以公共交通为导向的多单元开发。
卡隆 11 月 30 日在维多利亚州告诉 CBC，“联邦住房部长最近刚刚前往多伦多市议会并表示，‘采用不列颠哥伦比亚省正在做的事情’。”
“我们不会等待联邦政府。我们已经在这里采取行动了。”
大卫杜夫表示，外国买家禁令出台后，高端房价最初确实暴跌，但他表示，真正的驱动因素是利率飙升，从而引发了经济放缓。
“在征收外国买家税后，无论出于何种原因，最实惠的产品实际上价格上涨了。”
这座 43 层的温哥华西区豪华公寓 Alberni 由日本建筑师隈研吾设计，目前仍有单位在售。专家表示，虽然海外买家禁令实施后高端房价确实暴跌，但真正的推动因素是利率飙升。 （安德鲁·李/CBC）
他表示，他不确定只关注外国买家是否有助于让房价变得更便宜，并认为重点应该放在房产的使用方式上，而不是谁拥有它。
温哥华新公寓的房地产经纪人迈克·斯图尔特表示，“这项禁令可能是某些联邦政客在下次选举中做得更好的一种方式，而不是试图帮助提高住房负担能力。”
批评者称加拿大禁令“漏洞百出”
那些主张税收和禁令的人表示，他们需要更加努力地工作。
“加拿大的禁令漏洞百出，”西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪·严（Andy Yan）说，该项目是一个专注于城市规划和发展的继续教育项目。“我会告诉人们，它更像是粗棉布，而不是胶带。”
严说，香港和新加坡等地利用高得多的税收和严格的买家限制来冷却价格。
他和其他住房专家指出，在投机税已经让不列颠哥伦比亚省的非居民房地产投资者望而却步之后，外国买家禁令出台了很久。这个国家还有其他问题。
《门户城市住房繁荣》一书的作者戴维·莱伊 (David Ley) 表示，工资停滞、经济适用房存量缺乏以及由于监管薄弱而吸引全球房地产投资者的遗留问题，这些都加剧了负担能力问题。
这位退休的 UBC 城市地理学教授表示，加拿大可以学习新加坡等成功案例，新加坡是世界上住房拥有率最高的国家之一，到 2022 年，住房拥有率将达到 89%。
2022 年 10 月 21 日，一列快速交通列车经过新加坡的一个公共住房建筑工地。新加坡约 80% 的住房是公共住房。 （罗斯兰·拉赫曼/法新社/盖蒂图片社）
“新加坡已经解决了住房问题。现在，世界上有多少城市可以这样说呢？” 莱伊问道。
他将新加坡的成功归功于激进的投机税（60％，而BC省为25％）以及利用这些税收来创造强劲的公共住房存量。
新加坡 80% 的住房为公共住房，而加拿大的这一比例接近 6%。
莱伊表示，新加坡控制着房地产市场的“投资者行为”，“因此本地买家有机会获得成功”。
回到温哥华，华莱士和阿里仍在寻找公寓，因为他们说许多公寓的价格太高，特别是考虑到今天的利率。
华莱士说：“大多数业主似乎在经济上能够袖手旁观。这让买家感到沮丧。”
克里斯·华莱士（Kris Wallace）和安迪·阿里（Andy Ali）表示，他们仍在温哥华寻找新公寓，但他们发现许多公寓都太贵了，尤其是考虑到利率有多高。 （本·内尔姆斯/CBC）
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