加拿大限制留学生人数和签证 租房市场会出现重大逆转？

据CTV近日报道，加拿大对国际学生签证的新限制将减缓租房单位的高需求，让租金上涨速度放缓，但观察人士表示，这不一定会在解决全国的住房负担能力危机方面起到重大作用。

麦克马斯特大学加拿大住房证据合作研究网络的行业教授Steve Pomeroy表示，“我认为我们将看到的影响会有些缓慢且很小。”

他在一封电子邮件中补充说，“限制学生人数并更好地管理需求将有助于减缓租金上涨速度。但这不一定会降低租金或使其更加负担得起。”

要想看到租金下降，需求必须减少，并且必须扩大供应以将租房空置率推高到3%以上，Pomeroy说道。根据CMHC周三发布的报告，全国整体租房空置率已降至36年来的新低，仅为1.5%。

这项对留学生的限制主要会影响租赁市场，因为国际学生和临时外国工作者倾向于租房而不是购房。

“他们（联邦政府）来得很晚，但至少现在他们正在以正确的方式行动，”Pomeroy补充说道。他还指出，“我认为这对租赁市场是一个积极的举措……因为基本上，它减少了未来的需求，减轻了租金压力，因此我们不会看到租金非常大幅地上涨。”

移民部长Marc Miller于1月22日宣布，对外国学生入学实行为期两年的临时签证，这意味着今年将削减35%的新签证数。这一举措意味着加拿大今年的新签证数量将限制在364,000张。

据加通社报道，2023年有超过90万名外国学生获得了在加拿大学习的签证，其中超过一半的学生获得了新的许可证。Miller宣布这一消息时表示，加拿大不断增长的国际学生项目正在给当地住房市场带来压力。

2025年对新申请的限制将在年底进行重新审查。Miller表示，此举旨在解决学校和“不良行为者”在增加所接收的国际学生人数同时，收取过高学费的问题。

加拿大央行行长Tiff Macklem表示，新的限制将有助于缓解租金成本的压力。Rentals.ca和Urbanation报告称，12月份的平均要价租金跃升至每月2178加元的历史最高水平。

Pomeroy和一些专家将大量留学生视为住房可负担性危机的重要驱动因素。

“这并不是歧视。这只是就数量而言，我们在一个完全无法管理的系统中签发了大量的学生签证，”他说道。“学生签证的数量远远超出了我们在住房方面真正能够承载的范围。”

BMO银行资本市场的资深经济学家Robert Kavcic也认为，限制将减缓租金上涨，但短期内不会有太大影响。

“市场可能需要一些时间来调整，因为目前可能已经存在大量租赁需求的积压。因此，租金不太可能会突然大幅下降。”他在一封电子邮件中说道。“限制将减轻租赁需求，并减缓租金上涨的势头。”

限制将“逐渐改善情况”

Kavcic预计外国学生签证限制将带来一些缓解。

需求增长远远快于我们提供供应的能力。需求端的措施，比如这种限制，可以更快实施，比更多供应产生更即时的影响，因为供应可能需要数年时间，"他说道。

然而，Pomeroy表示，他认为签证限额不会立即产生影响，除非大量签证即将到期，外国学生即将离开加拿大，从而导致住房空缺。加拿大移民、难民和公民部门尚未提供相关数据。

“所以我认为，新的当前方法是阻止情况进一步恶化。但它只会慢慢改善情况，"Pomeroy说道。

多伦多大学城市学院助理教授、城市学院的教职顾问Prentiss Dantzler也预计租房需求会减少，但他认为限额不足以解决住房危机。

“尽管这可能减缓需求，但供给端仍然面临着缺乏经济适用房和高市场投机率（即房屋作为盈利工具而非居住场所），"他说道。

例如，他表示，新建的住房单位要比许多国际学生居住的老式单位小得多。

“许多国际学生分租房屋或住在地下室单位，甚至有些人过度拥挤地住在公寓里以减低住房成本，"他说道。“考虑到国际学生与其他人群（如老年人或成长中的家庭）的不同需求，住房系统并未为所有不同类型的家庭安排提供足够的住房。”