楼市行情与40年前惊人相似，利率成唯一关键因素

过去一周的美债风暴引起了人们对房地产市场房贷利率的担忧，因为固定利率房贷的利率是由长期国债的收益率决定的，利率的上涨无疑对楼市有抑制作用。那么，北美的楼市会如何发展？

Business Insider近日撰文称，美国当前的房地产市场更像1980年代的情况。

全美四大行之一的美国银行本周四在一份报告中表示：“我们认为1980年代更适合作为当今市场的类比，而不是2008年的次贷危机。”

高通胀、飙升的房贷利率以及因人口增长而被压抑的住房需求，是今天与40年前的一些相似之处。

从1970年代直至1980年，通货膨胀一直飙升，房贷利率从约9%上升到1981年的18%，而婴儿潮一代（二战后出生的人）正值他们购房的黄金年龄。

步入2023年，通货膨胀再次飙升，平均30年期固定房贷利率已经从约3%上升到7%以上，千禧一代（在跨入21世纪以后达到成年年龄的一代人）正在步入购房的黄金年龄，推动了被压抑的住房需求。

那么，这对未来的房地产市场意味着什么呢？

美国银行表示，这意味着从现在开始房价不太可能上涨，甚至可能小幅下跌，但不会像2008年金融危机时那样大幅下跌。

问题在于，今天的消费者面对高额的房贷利率还能忍受多长时间——高利率导致许多千禧一代负担能力恶化。

美国银行表示：“居高不下的房贷利率导致短期内的购房决策更加困难。事实上，在1980年代，有利的人口结构无法支撑当时的市场，这次也恐怕不能刺激当前的市场。”

美国银行补充说，当前的房地产市场和1980年代的房价走势也有相似之处。1979年，房价飙升超过16%，随后基本持平，1982 年同比增幅放缓至仅 0.5%。此外，现房销售从最高点下跌了 54%。

看看当前的市场，在疫情之后，房价飙升了近21%，然后在今年6月份同比增长趋于平缓，接近0%。与此同时，现房销售暴跌了近40%。

美国银行表示，目前还没有出现住房过度开发的迹象，家庭债务也不是太令人担忧，但警告称，由于潜在购房者难以跟上不断飙升的房贷利率，未来可能会出现更多动荡。

美国银行总结道：“供应有限、房价高企和劳动力短缺可能会在一段时间内对市场造成阻力，但好消息是，过去几个月里，单户住宅许可证一直保持稳定...随着美联储降息，人们的购房能力可能得到改善。到那时，我们应该会看到一个更加稳定和健康的住房市场。而在那之前，面对可能的波动，请耐心等待。”

由于加拿大央行的货币政策紧跟美联储，因此长久以来加拿大房地产市场很大程度上与美国相似，而且金融上更保守和稳健，几乎没有发生过全国性的房地产市场危机。

对于后续楼市会如何受利率影响，加拿大《金融邮报》今日撰文称只有降息才能重振楼市，意味着在高利率环境下，销售会持续疲软。

最新的数据显示，加拿大最大的两个房地产市场——大多伦多和大温哥华9月的销量环比均下跌。虽然温哥华和多伦多的价格均较去年同期上涨，但销售疲软加上库存增加，开始给价格带来下行压力。

业内人士普遍认为，在经济摆脱当前的高利率环境之前，移民等长期因素不会影响加拿大的房地产市场。“目前最大的驱动因素是利率，但美联储无能为力来解决这个问题”。

言外之意，就是只有等加拿大央行跟随美联储的步伐降息之后，加拿大楼市才有走强的可能。