终于！特鲁多意识到住房危机影响其大选民意

总理贾斯汀·特鲁多领导的自由党政府终于意识到，住房负担能力是一个全国性问题，除非采取紧急措施，否则可能会让他们在下次选举中付出代价。

联邦政府当然拥有这些工具：由一位冉冉升起的自由党明星领导的联邦住房部、一个联邦机构、加拿大抵押贷款和住房公司，其使命（根据其网站）“让加拿大每个人都能负担得起住房”，以及最重要的是，税收权力的财政力度可以刺激经济适用房的建设。

联邦政府最近宣布取消建造专用出租建筑的商品及服务税/统一销售税。商品及服务税的削减可能会使一些项目变得可行，但如果不采取额外的同步措施，就不会出现负担能力。租赁需求太高，而该行业受到高额融资和建筑成本的限制，无法提供满足当今异常需求所需的供应。

只有至少 50% 的新建单元以可承受的租金出租，并且与该社区当地收入中位数挂钩，才能实现可负担性。温哥华的家庭收入中位数为 82,000 元，多伦多为 84,000 元。

CIBC World Markets Inc. 副首席经济学家本杰明·塔尔 (Benjamin Tal) 表示，开发商已经尝试过，但“尽管通过与加拿大养老基金的合作而获得了较低的资本成本、长期的投资期限以及成为加拿大养老基金一部分的授权”。尽管他们无法解决租赁供应危机，但在当前利率上升和借贷成本高昂的环境下，他们无法使（租赁）项目在经济上可行。这是简单的数学。”

政府可能会设定租赁住房供应目标，但建筑商不会仅仅为了赔钱而建造住房。

更多的供应和致密化政策有很多好处，但并不能让当地人或新移民更负担得起住房，无论是购买还是租赁。

正如蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯·波特一再表示的那样，在当前建筑业劳动力和材料短缺以及借贷成本上升的情况下，相信建筑商甚至有能力向市场涌入大量建筑，这是不现实的，甚至是一厢情愿的想法。如此多的供应使得房价将会下跌并且变得可以负担。

那么，各级政府如何为建筑业提供一系列财政激励措施，以在当今的财务现实下建造价格实惠的专用租赁建筑呢？

免除 GST/HST 是一个良好的开端，但它仍然与负担能力无关。Tal 估计，多伦多一栋建筑的单位成本可以减少约 60,000 元。

第二步是市政当局有权免除所有开发费用和新建经济适用房的收费，条件是实现 50% 的单位租金不超过当地家庭收入中位数的 30%，并由 40年住房协议。取消 GST/HST 和开发费的两项财政措施可以将租赁建筑的建造成本降低 33%，即每单位 280,000 美元。对于一栋拥有 200 个单元的出租建筑和 100 个中等经济适用单元来说，这意味着可以节省 2800 万美元的项目成本。

财力雄厚的政府高层应该利用其对经济适用房的投资，并通过向市政当局返还损失的收入来获得更多收益。

加拿大领先的私募股权房地产投资公司 Kingsett Capital 的首席执行官兼创始人乔恩·洛夫 (Jon Love) 认为，“负担得起的租金要求，作为市政府免除所有开发费用的条件，再加上最近宣布的 HST/GST 免除，这是一个成功的组合，将引发一波活动。”

第三，联邦政府拥有制定所得税的财政政策权力，可以利用这些税收来建造负担得起的租赁建筑。20 世纪 70 年代的多单元住宅计划 (MURB) 计划允许投资和资助建造经济适用的多单元租赁建筑的个人享受所得税减免。如今，城市中大多数较旧的经济适用房都是根据 MURB 计划建造的。

现在是时候恢复 2023 年版本的 MURB 计划作为紧急措施，并将经济适用房视为健康社会的基本基础设施。

第四，联邦机构加拿大土地公司（CLC）拥有多余的公共土地，可以用于公共利益。联邦政府可以以零土地成本提供这些土地来建造经济适用房，要求所建单位中至少 50% 是当地中等收入可以负担的出租住房。联邦政府错过了一个黄金机会，允许 CLC 与豪华住房开发商合作（满足最低经济适用房要求），以在多伦多 520 英亩的 Downsview 地块、温哥华 90 英亩的 Jericho Lands 和 21 英亩的土地上实现利润最大化。英亩希瑟土地开发项目。

最后，激励建筑商建造更多出租屋是一回事，但激励建筑商建造更多出租屋是一回事。让城市立即发放住房许可证，并且没有许多晦涩难懂的规则和规定，这些规则和规定会压垮建筑商并阻碍发放建筑许可证的过程，这是另一回事。城市法规就像一颗毒丸，阻止任何创新的住房计划。

政府可以任命一位住房沙皇——一位务实的外部企业高管，具有明确的结果责任。工作一：清理工作并提供“服务保证”，在申请后三个月内为所有经济适用房项目提供建筑许可证，并有保证和优先。这可能需要政府高层资助额外的工作人员。

这些提议可能不是立即解决数十年来住房负担能力危机的灵丹妙药，但它们至少是尝试改变现状的一个开始。