留学生频购豪宅 银行贷款政策要背锅

近两天，一则中国留学生在温哥华炒房，仅一套房就狂赚116万元的新闻不仅再次震惊了加拿大，同时也火爆了中国的媒体。

加拿大新民主党(NDP)房屋评论员David Eby在本周三召开的记者会上专门提到了一处位于西八街(West 8th Avenue)的豪宅。去年4月，这处豪宅被一名中国留学生以719万加元(约合3640万人民币)买下，而在今年5月，这位名为 “Xuan Kai Huang”的同学以835万加币将房子卖出，足足净赚了116万加元(约合人民币585万元)。

David Eby(图片来源：网络)

在周三的发布会上，David Eby还引述了该党对格雷岬区172宗住宅买卖情况的研究。数据显示：温西格雷岬区有9栋高价物业的业主是学生，其中6栋的唯一登记业主是学生;另有3栋是双业主，分别由商人与学生、女商人与学生、无标明职业者与学生所共同拥有。

此外，上述文件还显示，9位业主所拥有的房产中约有4000万加元来自银行贷款。

留学生何以购买天价房?

大家还记得震惊加拿大的中国留学生周天宇(音)豪掷3110万加币(约合1.6亿人民币)购买豪宅这件事吧，根据文件显示：周天宇拿出1.1 亿人民币(约2200万加币)支付完这幢豪宅的首付后，成功的从CIBC(加拿大帝国银行)办理了约5000万人民币(990万加币)的房货。按照规定，他需要每月还款约20万人民币(近4万加币)，且每两周就要支付一次。

这不禁让人产生疑问，为什么没有工作的中国留学生频频出手购买超级豪宅?

秘密就在于加拿大银行的贷款政策。

在这次留学生在温哥华炒房的事件中，按照市场行情估算，该留学生以719万购入豪宅，其贷款额将高达467万，以留学生的身分看其合法收入无法支撑如此巨额贷款，那么加拿大银行怎么会贷款给一个没有收入的留学生呢?David Eby说，满地可银行，加拿大帝国商业银行和加拿大汇丰银行提供了四个学生的房贷。

他还说，他收集到的数据只是冰山一角。如果由专业人士或省政府出面进行全面深入的调查，将会发现更多更严重的因银行房贷政策造成的问题，而这个不是秘密的秘密：加拿大很多银行优待外国人，按揭不需收入证明。

加拿大帝国商业银行抵押住房贷款要求

此外，如果申请人不具备贷款资格，则需要担保人为其担保;同时，在大不列颠哥伦比亚省申请贷款，申请人须年满19岁。

《环球邮报》的报道提出，为了揭制房价上涨，加拿大政府近年来一再要求银行收紧按揭贷款，以防止国民为了买房过度借贷;但是本国大银行对待外国人，包括留学生，在买房申请按揭贷款时，却实行一套完全不同的标准：居然根本不需要提供收入证明，也不需要证实收入来源!

丰业银行(Scotiabank)和蒙特利尔银行(Bank of Montreal，简称BMO)内部文件显示，丰业银行指示负责贷款的职员，只要首付款达到50%，就不需要确认外国客户的收入来源。

但仍有几家银行因缺少国外客户的收入证明，受到了加拿大联邦监管机构的处罚。因为如果他们不能确认这些客户拥有长期还贷的能力，以及客户是通过合法手段获取的购房款，这些对于银行的风险是可想而知。

《环球邮报》举例称，一位名叫Kenny Gu的炒房客通过使用信用卡不断买卖家庭住宅，使得该地区的房价飙升。

顾俊刚(图片来源：环球邮报)

这个例子很好地阐释了，投机者把钱不断投入加拿大房地产后让财产权变得越来越复杂，资产也模糊不清，他们把房子当做了交易的商品，而不是家。

而David Eby则要求，省府应加紧房地产交易的监管，尤其购买者应证明购房资金来源。他提出要更广泛的调查研究，是否允许加国银行在大温地区可允许外国客户只需付首期和未经核实收入，就可贷款买楼。

 除了炒房还涉嫌逃税

《环球邮报》早前进行的调查发现本国税制有漏洞，海外房屋买家可轻易实现逃税。在调查期间，环球邮报联络到一名投资本地房屋的买家，该名买家报称 个人总收入有45000元，又表示买卖房屋的资金全部来自中国，但后来被发现他去年转售价值数百万元的房屋后，竟然只需缴交极少的税项。

卑诗省财政厅长麦德庄建议联邦政府严肃处理本国逃税问题，解决海外资金为本地房屋市场带来的负面影响。

加拿大税务局局长黛安·勒布特里尔Diane Lebouthillier在一份声明中表示， “如所有加拿大人一样，我对有关一些富裕的加拿大人不支付其应付税款的指控非常关注，这是不可接受的，我已经要求加拿大税务局的官员调查此案的具体情况”。

税务局局长黛安·勒布特里尔(图片来源：网络)

黛安·勒布特里尔还表示，从去年4月到2016年6月，加拿大税务局已经对不列颠哥伦比亚省和安大略省的 2500 个涉及房地产交易的报税进行了审计，对那些没有正确报税者开出罚款总计 1160 万加元。

她说，“那些试图逃避纳税义务的人，现在越来越可能被发现，加拿大人要得是公平的纳税制度，这是我们所承诺的”。

温哥华房价蹿升至全球第六

今年以来，"中国炒房客抬高加拿大房价"的说法就一直在加拿大流传。

尽管中国买家在其中究竟起到了多大作用，加拿大官方并没有给出令人信服的证据，仅在一份央行报告中表示，外国人购房需求"的确让房价上涨，从而导致购房贷款的攀升";但加拿大房价确实是以肉眼可见的速度在涨。

截至今年4月，B.C.省和多伦多所在的安大略省房价增长最快。大温哥华区域的房价同比增长了30%，大多伦多地区房价同比增长了14%。(加拿大三大地区2012年1月~2016年4月房价走势，红色曲线为B.C.省和安大略省)

据外媒CNBC报道，9月15日，美国经济咨询公司Longview Economics公布的一份以"房价收入比"为依据的排行榜显示，温哥华已是全球房价第六贵的城市。

数据来源：Longview Economics

仔细看近年来的走势，你会发现，温哥华的房价在2016年之前总是起起伏伏，保持大致稳定，但从2016年开始，突然就开始飙升!

政府不得不出手管控。今年8月2日起，加拿大BC省开始向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税(property transfer tax)，该税收新政仅限于大温哥华地区，而这里正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。