温哥华空置率创纪录，租房仍是 “修罗场”！

对加拿大租房者而言，房源供应已不再紧缺。

但问题在于，他们未必负担得起。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布的《2025 年租房市场报告》显示，租房空置率较历史最低点翻了一倍多。

报告指出，空置率上升有助于减缓专用租赁住房（PBRs）的价格涨幅，但 “增速放缓” 不等于 “租金走低”，更谈不上租金回落。目前，租金上涨速度仍远超居民收入增长水平，租房负担压力未得到根本缓解。

加拿大租房空置率升至四年高点

过去几年，加拿大租房空置率呈现大幅攀升态势。2025 年 10 月，全国租房空置率飙升至 3.1%，较去年同期的 2.2% 显著上升。

看似微小的数字背后，意味着空置房源的增长速度比租房需求快 40%。当前空置率已达到四年以来的最高水平，与 2021 年疫情期间的峰值持平，也与 2017 年的水平相当。

加拿大对国际学生人数的限制政策，在一定程度上推动了空置率上升，但这并非唯一原因。2022 年，受移民潮影响，租房空置率大幅下降，并在 2023 年触及历史最低点。

不过，早在近期移民政策收紧之前，2024 年租房空置率就已开始回升。尽管房源供应增速仍滞后于人口增长，但在需求下降之前，供应端就已出现改善迹象。

多伦多、温哥华空置率领涨全国

此次数据中最令人意外的是，空置率攀升主要集中在以往房源极度紧张的大城市。

人们本以为，土地成本相对低廉的小城市会成为房源供应的主力，但实际情况恰恰相反 —— 向来以房源稀缺著称的大城市，反而引领了空置率上涨趋势。

多伦多的租房空置率升至 3.0%，创下疫情以来的最高水平；温哥华则攀升至 3.7%，达到 2000 年以来的最高点，即 25 年以来的历史新高。

两大核心城市房源供应有所松动，成为本次租房市场变化的显著特征。

空置率上涨与租金攀升同步，负担危机持续

尽管租房空置率不断上升，但租房者并未感受到明显的租金优惠。2025 年，加拿大两居室公寓平均租金达到 1550 加元，较 2024 年上涨 5.1%。

相较于 2% 的通胀目标，这一涨幅依然居高不下，即便同期居民工资仅增长 3.5%，租金涨幅仍远超工资增速。

加拿大抵押贷款和住房公司表示，随着空置率上升，多伦多、温哥华的租金涨幅已有所放缓，但哈利法克斯、蒙特利尔等原本租金相对亲民的市场，租金涨幅却在加速。

这导致传统高租金城市与平价城市之间的租金差距不断缩小 —— 不仅在高租金城市难以找到负担得起的房源，即便搬到就业机会相对较少的小城市，也很难通过搬家节省开支。

过去两年，加拿大租房危机虽取得小幅进展，从 “房源短缺危机” 转变为 “可负担性危机”，但本质上仍处于危机状态。

租金价格的粘性上涨，或许体现了市场的韧性，也可能是房东在市场调整前的暂时观望。

未来几个月，大量新建租赁住房将陆续完工，有望为租房市场走向提供更清晰的信号。