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降房贷利率,如何影响穷人、富人和中产

Thu Sep 26 2024 10:57:07 GMT-0700 (Pacific Daylight Time)

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降房贷利率,如何影响穷人、富人和中产

从9月开始,存量房贷利率可能调整的市场消息,开始流传。

今天,房贷首付、利率真的降了。
 

9月24日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,中国人民银行行长潘功胜宣布,在房贷方面,将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。

具体是:

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近,预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%,统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

这是继今年的“517新政”后,房地产信贷门槛的又一轮下调。分析人士指出,这也意味着新一轮的政策刺激到来。


力度有多大呢?

按照贷款总额200万元、贷款30年计算,每年节约的房贷利息约一万元左右,30年一共节约利息支出约30万。

上一次调整存量房贷利率,则是在一年前。

2023年8月,人民银行、金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》,调整两类住房贷款利率。一些市场人士认为,中秋佳节和国庆节的时段,是楼市传统的销售“黄金期”。

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中秋佳节和国庆节的时段,是楼市传统的销售“黄金期”‍

此外,新房按揭和存量房利率出现“倒挂”的情况,也被认为是政策调整的利率环境基础。

近期,一些城市新发放首套房按揭利率降到了3%附近,在那些提振楼市诉求更强烈的地区,甚至可以“优惠”到3%以下。然而,全国很多城市存量按揭利率普遍高于4%。目前,我国的存量房按揭贷款规模在38万亿左右。如此巨大的规模之下,哪怕只是微调,对银行体系的冲击也是不言而喻的。

实际上,近几年来,银行的利润空间已逐渐收窄,因此有关政策的出台必然会考虑其对金融体系和宏观层面的冲击。

但不可否认,存量房按揭利率的下调,意味着将为购房者每年“节省”千亿级别的现金,对很多家庭的日常现金流,将起到有效支撑。
 


更重要的是,降利率也是提升国民可支配收入、提振内需最有效的方式之一。当下,其意义尤其重大。

01

指向消费问题

说到提振消费,让居民的手中有更多的现金,很多措施的效果不一定明显,但存量房利率的下调,影响是立竿见影的。

数据说明了一切。按照《2023年第四季度中国货币政策执行报告》,截至2023年末,已有超过23万亿元存量房贷利率完成下调。调整之后,存量房的加权平均利率为4.27%(2023年12月5年期以上LPR为4.2%),平均降幅为73个基点,每年减少借款人利息约1700亿元。
 


目前,中国企业500强的营收入围门槛约为473亿元。形象地说,这意味着按揭购房者们“分享”了大约4家中国500强企业的年营业收入。

利息降低的绝对数量不可谓不多,的确让不少人受惠。节省下来的资金,必然对居民的消费支出带来积极影响。

消费的提振,对当下的中国经济的确太重要了。2024年,我国的GDP增长目标是5%左右。上半年,这一目标圆满完成,GDP为61.6836万亿元,同比增长5.0%。下半年,要实现这一目标,依然还有很多努力要做。

作为经济增长的“三驾马车”之二,投资和出口尽管表现不错,但和过去相比,也出现了放缓。在进出口方面,1—8月,货物进出口总额28.5838万亿元,增长6.0%。其中,出口16.4552万亿元,增长6.9%。

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1—8月,货物进出口总额28.5838万亿元 / 风间澈制图‍

这一亮眼数据很大程度得益于中国企业的出海浪潮。在强大的国内制造业供应链的支撑下,企业在全球市场的开拓取得了巨大成效。出口,依然是中国经济增长的主要动力之一。

在投资方面,数据略显逊色。2024年1—8月份,全国固定资产投资(不含农户)为32.9385万亿元,同比增长3.4%(按可比口径计算),其中,民间固定资产投资16.7911万亿元,下降0.2%。

中国经济正在进行深刻的转型,投资在拉动经济中的作用,必然出现下降。但投资对于经济增长的作用,还是不能被轻视。投资数据增速的放缓,意味着经济的增长需要寻找其他的动力源。于是,内需的提振成为了最好的替代方案。

从2020年新冠暴发开始,国内各地陆续出台了诸多刺激消费的措施。新冠疫情有效缓解之后,为了推动地方经济快速复苏,很多措施也延续了下来。其中,最具代表性的莫过于各地力推的消费券。消费券的推出对带动人们消费热情、推动经济复苏起到了一定的作用,但消费券也存在两个局限。
 

首先,消费券一般都针对特定的行业推出,比如电影、餐饮和汽车购置。在经济进入深度调整期的时候,人们首先削减这些领域的消费支出,其受到的冲击较大,因此采用逆周期调节的方式是合理的。

但经济是按照市场规律运行的,决定一个行业是否“供需两旺”,不但包括了需求端的支出能力,也要求供给端必须有更好的产品。以电影行业为例,国内很多城市推出的电影消费券,力度不可谓不大,但从2024年的暑期票房来看,效果并不是特别明显。

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2024年国内各省市均推出了电影消费券/图源:淘票票

2024年,暑期档总票房达116.4亿元。而在2023年,这一数字是206.19亿元。一些业内观点认为,缺少足够多的供给,也是电影票房下滑的重要原因。比如,影片《抓娃娃》成为2024暑期档票房冠军,并且一枝独秀,略微让人意外,其原因一定程度和影视领域的民营投资出现了下滑有关,消费者的选项并不多。
 


消费券的另外一个局限在于,它的数量有限。以国内经济最发达的一些强二线城市为例,单次消费券发放的数量级只是千万级,上亿级的较少。以购车为例,数百元或者数千元的消费券补贴,也很难立刻改变人们的预算约束。

而且,随着经济的深度调整,地方财政的收支出现一些微妙的变化,消费券等刺激措施的可持续性也是一个问题。因此,寻找另外一些更具有可持续性的消费提振措施,显得愈发必要。

02

穷人、富人与中产,谁更愿意消费?

在中国的经济学界,提振消费的辩论有很多。实际上,一个最基础的经济学概念,可以说清楚关于消费的很多根本性问题。

作为拉动经济的“三驾马车”之一,消费并不只是冰冷的宏观经济数字,它关乎千家万户的日常。消费和两大因素相关,一是可支配收入,二是消费的欲望,特别是边际消费倾向更是影响着普通人的消费行为。

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边际消费倾向影响着普通人的消费行为 / 顾芗制图‍‍‍

简而言之,边际消费倾向是指每增加或减少一个单位的可支配收入时,居民的消费变动情况。

比如,消费者的收入在5000元时,消费是1000元,当收入增加到6000元,消费是1500元。那么,他的边际消费倾向就是(1500-1000)/(6000-5000)=50%。
 

选取50%这个相对极端的数字,其实是为了说明:对穷人来说,其边际消费比富人要高,收入增加之后,他们更加愿意消费。

相反,富人的消费倾向较低,因为他们对物质已经没有太多的增量购置需求。

当然,对当今的很多工业大国来说,已经不存在“穷人”,增量消费市场的主力军已经是广大中产阶层。

因此,如果要拥有一个强大的国内消费市场,就必须拥有一个数量庞大、边际消费倾向相对较高的中产阶层。对很多消费品而言,他们的消费档次正从中低档向中高档迈进,潜力巨大。

回到推动消费的两大因素,即必须要让边际消费倾向于较高的中产阶层,又拥有更多的可支配收入,才能真正持续性地提振消费。


如果从微观的家庭单位来分析,毫无疑问,按揭贷款带来的本息每月支出,是中国很多中产阶层每月最大的现金消耗。而且,它持续数十年不间断,是家庭消费的“紧箍咒”。在经济进入深度调整期的时候,一些家庭的现金流必然承受压力。

从任何角度看,降低存量房利率对改善居民的家庭现金流状况,都是立竿见影的。如果简单地从按揭契约来看,按揭贷款的交易双方就是购房者和银行,而降低存量房的利率类似于一种双方的“零和游戏”,即银行“让利”给购房者。

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降低存量房的利率类似于一种购房者和银行的“零和游戏” / 顾芗制图

从数据来看,“让利”的确是有必要,银行也是有能力的。因为,中国的银行是全球上市公司中,最强大的利润创造群体之一。比如,在2018年, A股32家上市银行净利润竟然达到1.489万亿元,占A股上市公司净利润四成以上,甚至趋近于一半。
 

情况也在变化。新冠疫情暴发之后,银行的利润增速开始降低。2023年,商业银行净利润为2.38万亿元,同比增长3.24%。而此前的2022年,增长数字是5.4%。也就是说,商业银行的利润依然可观,但增速在下降,“让利”的能力的确有所降低。

不过,如果从银行体系和宏观经济整体的运行来看,降低存量贷款利率并非“零和博弈”这么简单,也不完全就是银行“吃亏”。

近两年来,提前还贷的浪潮成为银行体系面对的另一个问题。一些购房者未来的家庭现金流预期,开始出现了改变。他们希望减少每月本息按揭支出,提升家庭财务的稳健性。

比如,仅仅在2024年第一季度,提前还贷数额就已经超过了1.1万亿元。居民提前还贷会冲击银行的资产负债表,让银行损失既定的利息收入之外,银行还必须对资产负债进行重新匹配,增加其管理成本。

更重要的是,随着国内利率环境的整体走低,尤其是新房按揭利率和存量房利率出现“倒挂”的趋势,提前还贷可能会越来越普遍。因此,银行体系也必须做出适时的调整。


另外,尽管中国的大型银行们在本世纪初便完成股改,建立起了完善的公司治理,按照市场规律运作,但不可否认,作为国有控股金融机构,在必要的时候,它们承担一定的“社会责任”也是未可厚非的。

当然,由于巨大的存量房贷基数,任何微小的利率调整——哪怕是一个基点(万分之一),都是关乎金融体系稳定的大事。

9月初,央行货币政策司司长邹澜就表示,受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄幅度等因素的影响,存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

社会对存量房贷利率的广泛关切说明了,从普通家庭的视角去审视提振消费的问题,往往更加具有现实和积极的意义。



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