衰退信号？美房价降温形势已超过金融危机

周一，据美国按揭贷款软件、数据和分析提供商Black Knight表示，美国6月份房价涨幅放缓了两个百分点。这是该公司自1970年代初有记录以来的最大单月放缓。

Black Knight公司表示，6月份房价年度涨幅从5月的19.3%放缓至17.3%，是迄今为止的最大涨幅降温纪录，降温程度远大于第二名：在美国2007-2009年房地产引爆的经济衰退期间，当时房价的单月降温幅度为1.19个百分点。

该公司表示，按揭贷款利率的上涨导致美国人的房价承担能力降至40年来的最低水平，导致房屋销售活动减少，并成为房屋库存迅速增加的“明显驱动力”。

Black Knight公司的数据及分析总裁Ben Graboske表示，在都市级别的前50大市场中，放缓处处可见，其中一些地区的降温更为明显。事实上，这其中有25%的地方，他们的房价在6月的增幅放缓了3个百分点，其中更有4个地方房价放缓了4个百分点以上。

据《抵押贷款新闻日报》报道，美国30年期固定按揭贷款的平均利率在6月份超过了6%。此后，它已回落到较低的5%范围，但这仍然大大高于今年年初3%的利率范围。

Black Knight表示，在价格降温的同时，待售房屋的供应量也急剧上升。在过去两个月中，供应量上升了22%，创12年来的最大库存增幅。然而，库存量仍然比2017-2019年间的水平低54%。

美国咨询公司Pantheon Macroeconomics首席经济学家Ian Shepherdson认为，市场正在适应新的现实，销量要低得多，库存要多得多。因此，价格必须相应下调相当大的幅度。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather说，截至6月26日的四周内，新上市房屋的要价中位数比今年春天的历史高点下降了1.5%，而且，平均每周有6.5%的房源降价。

另外一些行业专家认为美国房价会降低，但不会崩盘。房地产数据公司ATTOM的市场分析执行副总裁Rick Sharga指出：房价不太可能崩溃，部分原因是库存仍然很低，想要房子的人比要卖房子的人多。尽管6月份活跃房源的库存比一年前增加了近19%，但仍比2019年下降了53.2%。

纵观目前全球，从欧洲到亚洲，再到拉丁美洲，房地产市场正在迅速降温，随着各国央行积极提高借贷成本来抑制物价飙升，房价也在下跌。自澳大利亚联储 5月首次加息以来，其房地产市场就已经大幅走弱，其中悉尼房价下滑速度最快，跌幅为近40年来最大。6月份多伦多大都会区房价较5月下跌3%，连续第四个月下跌；长期以来加拿大最昂贵的住房市场温哥华的基准房价在6月份下降了2%。

不过新加坡是一个例外，新加坡楼市在全球房地产市场普遍降温的大环境下，显得颇为强劲。今年第二季度，新加坡私人住宅的价格以3.5%的速度快速上涨，是前一季度0.7%增幅的五倍。