5.59%!TD、RBC相继上调固定按揭利率 炒房还能挣?

加拿大两间最大的银行本周相继上调了固定按揭贷款利率，其中道明银行（TD）的五年期固定按揭利率是5.59%，皇家银行（RBC）是5.34%。分析师预期，其他各大银行和贷款机构也会跟进，上调各自的按揭贷款利率。

银行此次上调按揭利率与政府债券收益率上升有关，本周，政府五年期债券收益率已升至2.18%，是2011年以来最高点。

据彭博新闻报道，按揭利率对比网站RateSpy.com的创建人Rob McLister称，“这是很大的动作，是近几年来最大的一个动作。”

他说，有很多原因解释TD此举，可能是对未来利率的走势定下一个基调，也可能是想让贷款者锁定利率。

TD是加拿大第二大贷款银行，该行发言人Julie Bellissimo周四在一封电邮声明中说，在周三上调五年期固定按揭利率的同时，两年、三年，六年和七年期按揭利率也有不同幅度上调，分别是：

• 两年期固定利率从3.34%，升至3.44%；
• 三年期固定利率从3.49%，升至3.59%；
• 五年期固定利率从5.14%，升至5.59%；
• 六年期固定利率从5.14%，升至5.64%；
• 七年期固定利率从5.3%，升至5.8%。

另外，皇家银行宣布上调固定按揭利率的同时，又将浮动按揭利率下调了15个基点。皇银的最新利率将于下周一生效。

通常，各大银行和贷款机构向买房者提供的实际贷款利率，要比其在网站上公布的利率更加优惠。每个贷款买房者与银行签定贷款合同时，利率都是在公开利率的基础上得到相应的减扣。

根据RateSpy.com的数据，本月，加拿大各大银行向信用好的客户提供的五年期固定按揭利率是3.39%，与今年1月底时相比没有变化。

不过，加拿大的房价则经历了过山车式大幅波动。多伦多的房价去年飙升后，今年又大幅回落，开始趋势于稳定。而温哥华的房价已经开始反弹。房屋销售量则仍然比去年大幅减少。

TD发言人Bellissimo表示，“调整利率不是轻松的决定。我们考虑了很多因素，包括竞争环境，借贷成本以及管理风险。”

她还说，即使是最新的利率，仍然处于历史低位，很有竞争力。

目前，除TD和RBC以外、丰业银行（Bank of Nova Scotia）和蒙特利尔银行（BMO）的五年期固定按揭利率均是5.14%，帝国商业银行（CIBC）的利率最低，为4.99%。

但理财顾问Hillard MacBeth周五接受CBC采访时表示，只要有一家银行有动作，所有贷款商都会跟进，从来都是这样。

MacBeth同时指出，虽然目前的利率仍然低于历史平均的6%，但是显然，利率走势正在靠近一个关键指标，即当利率升至6%以上时，按照25年还款期来计算，房屋按揭贷款的总的利息成本将达到并超过房价。

他举例说：“如果投入10万元首付以及父母那里拿到的资助，买一间60万元的房屋，按揭贷款50万。”

当利率为6.5%时，50万元贷款在25年里支付的利息总额将超过50万，以致于最终这间房屋的总成本为110万元。

“这就是为什么人们非常关注利率，因为现在的房价是15年前的近三倍。”

理财顾问Jason Heath指出，利率上调对首次买房者绝对不是好消息，不过受冲击最大的应该是那些已经有房的贷款业主，因为今年有接近一半的业主要续签按揭贷款合同。

Heath接受CBC采访时说：“更多银行会提高利率，因为他们有现成的贷款者。”他认为银行之间的竞争会趋减，贷款者很难通过换银行找到更优惠的利率。

多伦多买公寓赚钱更难了

另据房地产博客Better Dwelling报道，多伦多房地产市场多年来享受了低利率下的超低贷款成本，但是现在情况也不同了。

来自CIBC经济部门的数据显示，一大批在2017年买到新建公寓的业主，正在支付更高的按揭利率。如果这些买家在未来按揭还款期一直按照同样的利率还贷，那么他们支付的贷款利息要高于公寓价格本身。

虽然现在利率仍然很低，但是据CIBC称，2017年购买新公寓的买家中，只有15.7%拿到了低于2.5%的贷款利率。同时，超过一半买家（55.6%）的贷款利率在2.5%至6%之间。另外，有多达30.6%的买家要以超过6%的利率付息。

在贷款利率高过6%的买家中，还有17.4%的贷款利率高达9%以上。

大多伦多地区2017年新公寓买家支付的利率：

众所周知，贷款利率越高，买公寓就越难赚到钱。举例而言，如果买家在2017年底入市，按当时的平均价格，首付20%，25年摊还期，那么按不同的贷款利率，要达到盈亏平衡点，利息与佣金的成本走势如下图所示：

可见，利率越高，利息成本就是一个不容忽略的惊人数字。

按2%利率计算，未来25年的利息总额将是房价的28.89%。但是如果是9%以上的利率，去年有17.4%的新公寓买家就属于这一部分，以9.5%计算，支付的利息是房价的135.4%，超过房价。

这里还有一个前提，就是利率在整个贷款周期是维持不变的。过去25年，加拿大的贷款利率一直在下降，仅最近的加息除外。但是未来可以预期，利率将会越来越高，而不是下跌。当然，多伦多公寓的价格在未来也有继续上涨的空间。这里只是提醒大家，在贷款时要尽可能多争取，确保贷款银行不会在你身上赚到更多的利息。